定價策略之市場比較法ppt課件

1、第三部分：銷售方案2021年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問定價戰(zhàn)略之市場比較法工程靜態(tài)價錢構(gòu)成方法工程靜態(tài)價錢構(gòu)成方法之市場比較法市場比較法邏輯圖確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參得到工程靜態(tài)價錢根據(jù)未來價錢生長情況，得出工程上市時的動態(tài)價錢確定可比參數(shù)及權(quán)重特點：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品均可運用案例：新城白銀路公寓產(chǎn)品定價河南恒輝房地產(chǎn)顧問一.團購協(xié)議2021年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問保利海上五月花9200元/清水頤園9300元/右岸嘉園9200元/保利家園8500元/2021年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問保利海上五月花9200元/清水頤園9300元/右岸嘉園9200元/保利家

2、園8500元/案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價方法價錢推導(dǎo)方法：1、選取競品工程主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)工程2、權(quán)重分析按照各項工程目的進(jìn)展評分，按照權(quán)重分析得到本案的均價一.團購協(xié)議比較項目權(quán)重文翔名苑名仕豪庭山語原墅擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置市區(qū)距離4100410041104.4交通系統(tǒng)7100710071107.7區(qū)域環(huán)境板塊屬性4100410041004自然環(huán)境7100710071007社會環(huán)境4100410041004發(fā)展?jié)摿?100310031003生活配套10100101001010010規(guī)劃規(guī)模31103.310031103.3容積率7805.61

3、208.41208.4綠化7906.31107.71107.7內(nèi)部景觀61056.31106.61156.9產(chǎn)品產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念109091101110010面積設(shè)置61056.310061006產(chǎn)品附加值710071107.71107.7其他條件物業(yè)服務(wù)4100410041004會所41104.410041204.8是否現(xiàn)房4100410041004開發(fā)商品牌3100310031103.310098.2104.4106.2主要參考工程文翔名苑、名仕豪庭和山語原墅目前聯(lián)排別墅的價錢分別為9800、9500和11500元/，結(jié)合比較系數(shù)，計算本案的均價為：(9800*98.2+9500*104

4、.4+11500*106.2)/3/100=10585元/本案靜態(tài)價錢應(yīng)為：10500元/ 案例：鹽湖新居產(chǎn)品定價方法工程選?。涸谶@里我們選舉了 “嘉城以及 “匯豐沁苑作為參考對象。選取規(guī)范：“嘉城是區(qū)域龍頭工程，具有區(qū)域代表性，地理位置相對優(yōu)越，而且開盤時間長；“匯豐沁苑區(qū)域新開工程，與本案間隔相近，區(qū)位類似，有一定的參考價值。價錢定位：樂觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51127.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411221020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)1101010101010景觀系數(shù)0.5115.

5、5105105配套系數(shù)1.51116.510151015交通系數(shù)1.5101510151015合計-116104.5100近期3月價格-85487750-本案推導(dǎo)價格-73607400-未來市場競爭市場環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，不打價格戰(zhàn)開盤準(zhǔn)備開盤前準(zhǔn)備較充分，蓄水充足去化時間資金回籠壓力小，去化時間為10個月本案合理價格7500樂觀預(yù)期下，本案合理價錢為7500元/平方米價錢定位：悲觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51130.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411211020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)110109

6、91010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.59141015交通系數(shù)1.510159141015合計10116104.5100近期3月價格-85487750-本案推導(dǎo)價格-73607400-未來市場競爭市場回暖需要漫長過程，客戶對價格仍較敏感；5-7月份為大牌開發(fā)商資金回籠密集期，促銷動作將會影響市場整體價格水平和未來價格預(yù)期匯豐沁苑價格處于下降通道中，如進(jìn)一步下降，將對本案形成較大的壓力開盤準(zhǔn)備開盤前準(zhǔn)備較不充分去化時間去化時間為7個月本案合理價格7300悲觀預(yù)期下，本案合理價錢為7300元/平方米一.團購協(xié)議案例：閔行華漕別墅工程 確定可比參數(shù)及權(quán)重確定可比案例及

7、權(quán)重系數(shù)上海西區(qū)城市獨棟別墅工程，容積率在0.4以下得到工程靜態(tài)價錢根據(jù)未來價錢生長情況，得出工程上市時的動態(tài)價錢河南恒輝房地產(chǎn)顧問各項目的所占權(quán)重及評分基準(zhǔn)斷定評分內(nèi)容權(quán)重系數(shù)打分萬科翡翠萬源城萬特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑竣工時間3平均水平以100分為基準(zhǔn)，隨著房齡時間遞減系數(shù)評分1001009085909090出售速率3平均水平以100分為基準(zhǔn)，月均去化1套為滿分，低于1套系數(shù)遞減系數(shù)評分135130100120120130100房屋與地下室面積比6平均水平以100分為基準(zhǔn)，以0.3-0.4為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評分1001201006010070120花園占地面積12平均

8、水平以100分為基準(zhǔn)，2畝為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評分90809013012090120容積率12平均水平以100分基準(zhǔn)，0.4容積率為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評分100120120140160130100地段15平均水平以100分為基準(zhǔn)，視具體地段條件而定系數(shù)評分100150160906090180規(guī)劃特色8平均水平以100分為基準(zhǔn)，有兩項規(guī)劃特色的為滿分，低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評分11011010010010080120景觀特色8平均水平以100分為基準(zhǔn)，有景觀特色的為滿分，有排他性的遞增，沒有特色的遞減系數(shù)評分1101101001109080110車位數(shù)量3平均水平以100分基準(zhǔn)，2個車位

9、為滿分系數(shù)評分10010010010010090100立面表現(xiàn)8平均水平以100分為基準(zhǔn)，從建筑風(fēng)格特色和建筑材料兩方面評定系數(shù)評分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分為基準(zhǔn)，有智能科技運用的為滿分，特別突出的分值遞增系數(shù)評分120110120100100100110裝修材質(zhì)2平均水平以100分為基準(zhǔn)，毛坯的為滿分，精裝修加分系數(shù)評分707012070707070會所10平均水平以100分為基準(zhǔn)，從會所規(guī)模、運營、品牌等方面評判系數(shù)評分1009010011080100100物業(yè)管理8平均水平以100分為基準(zhǔn)，物業(yè)品牌和具體服務(wù)內(nèi)容而定系數(shù)評分1001001101

10、00110100120本地塊公寓基準(zhǔn)價錢確定比較項目權(quán)重翡冷翠萬源城萬特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)竣工時間310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋與地下室面積比610061207.21006603.61006704.21207.2花園占地面積129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容積率12100121

11、2014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027規(guī)劃特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景觀特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8車位數(shù)量310031003100310031003902.71003立面表現(xiàn)813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2裝修材質(zhì)210021002140

12、2.81002100210021402.8會所101001090910010110118081001012012物業(yè)管理8100810081108.810081108.8100812010合計100104.25111.2112.7107.25104.395.4120.3本地塊公寓基準(zhǔn)價錢確定工程價錢修正翡冷翠萬源城萬特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑均價7000095000100000650006000055000110000權(quán)重系數(shù)103.65110.6112.3106.65103.794.8120.3實際參考價格6714685432 88731 6060657526 57652 899

13、43本項目參考價格72434別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價錢：72434元/m2區(qū)域未來規(guī)劃開展市場價格走勢稀缺性 板塊規(guī)劃起點高，虹橋樞紐的開通使得板塊發(fā)生裂變，凸顯板塊價值； 板塊國際別墅區(qū)集群效應(yīng)，良好的別墅居住氣氛工程增值 15%整體宏觀大市場運轉(zhuǎn)正常，區(qū)域市場增長較快。工程增值 10%/年板塊市場未來競品工程均已銷售終了，低密度別墅工程稀缺。工程增值 12%下面我們在基準(zhǔn)價錢的根底上，綜合各項資源優(yōu)勢，來確定本工程別墅產(chǎn)品線動態(tài)銷售均價一.團購協(xié)議綜合上述各項資源優(yōu)勢，得到本案0.7年后的銷售價錢：項目基準(zhǔn)價格72434元/m2區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展15%25352市場價格自然波動8%/年（下浮2%）稀缺性12%合計97786本地塊0.7年后的別墅毛坯整體均價