易居_如何進行房地產(chǎn)進入戰(zhàn)略研究ppt課件

1、為何房地產(chǎn)城市進入研討越來越受開發(fā)商注重？一、隨著城市化進程的加快，城市內(nèi)根底建立越來越好 ，商品住宅市場開場在更多的城市開展壯大序號城市第三產(chǎn)業(yè)比重1東莞52.5%2南京51.3%3濟南51.0%4廈門50.3%5武漢49.8%6杭州48.5%7溫州45.9%8珠海45.5%9青島45.2%10長沙44.6%11福州43.0%12西安42.4%13寧波42.3%14臺州42.2%15無錫41.0%除一線城市外，全國有30個以上的城市第三產(chǎn)業(yè)比重占30%以上序號城市人口1鄭州7446 2臨沂11423南陽1096.224周口1003.955哈爾濱991.66石家莊977.41 7贛州896.9

2、98邯鄲896.49徐州868.1910濰坊862.48 11駐馬店853.0312西安843.4613商丘832.3914濟寧831.3115菏澤824.84除一線城市外，全國有100個以上的城市常住人口超越400萬序號城市房地產(chǎn)銷售面積1大連53752蘇州21823長沙14064沈陽13965西安12566鄭州11987常州10828無錫10079貴陽81810寧波81511佛山77912合肥77913南寧73114長春71515哈爾濱704除一線城市外，全國有50個以上的城市房地產(chǎn)容量超越400萬城市進入研討原來越受注重二、十大重點城市土地市場競爭猛烈，土地單價高，開發(fā)商投入本錢過大，風

3、險較高，投資進入的難度越來越大重點城市土地樓板價2021年城市土地成本（元/平方米）上海7057 北京5111 廣州4234 深圳4022 杭州5480 南京2643 武漢2029 重慶1711 天津1388 成都980 排名城市地塊名稱溢價率1南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、臨江路以東地塊572.22%2南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、臨江路以西地塊537.88%3南京浦口區(qū)七里河西側(cè)、興隆路以北地塊407.50%4杭州余政掛出(2010)75號346.22%5上海青浦區(qū)華新鎮(zhèn)民興大道北側(cè)地塊334.62%6廣州增城市石灘鎮(zhèn)橫嶺83102203A10042地塊329.41%7上海南匯區(qū)航頭中心鎮(zhèn)A1儲備地塊32

4、8.33%8廣州增城市83003207A10026地塊）263.47%2021年10月重點城市土地溢價率排名城市進入研討原來越受注重三、開發(fā)企業(yè)開展迅速，越來越多的企業(yè)進入“百億行列，為堅持可繼續(xù)性開展 ，企業(yè)必需加快擴張步伐，向更多的城市進軍 2021年百億企業(yè)排行榜城市進入研討原來越受注重四、一、二線重點城市的高房價把購房者推向其他中小城市，隨著城市快速干道的建立，區(qū)域一體化的開展，客戶外溢三、四線城市的景象越發(fā)明顯區(qū)域一體化是全國各城市群的開展重點鎮(zhèn)江市4066 5327泰州市4029 550056007300無錫市6200長三角環(huán)渤海150007500廊坊600056005000550

5、046504200華中價錢洼地城市更容易吸引客戶城市進入研討原來越受注重市場Text in hereText in here企業(yè)客戶現(xiàn)有重點城市飽和，風險過大三、四線城市崛起相投資空間大、風險小的三四線新城外溢需求更多的市開展空間維持高業(yè)績企業(yè)必需把握三四線城市的開展時機，快速向各城市規(guī)劃擴張“房地產(chǎn)投資研討是企業(yè)快速擴張的戰(zhàn)略指點城市進入研討原來越受注重以某一業(yè)務為例，討論如何進展房地產(chǎn)進入戰(zhàn)略研討【2021房地產(chǎn)營銷謀劃大全】 房策網(wǎng) :69031789萬科：分階段擴張， “3+X戰(zhàn)略 實現(xiàn)全國化規(guī)劃萬科區(qū)域擴張步驟區(qū)域主要開發(fā)城市珠三角廣州深圳廈門海口福州珠海東莞佛山中山惠州/長三角上海

6、杭州南京蘇州寧波合肥無錫鎮(zhèn)江環(huán)渤海及東北北京天津大連青島沈陽長春鞍山/華中武漢長沙南昌/西南重慶成都西安/萬科：3+X全國戰(zhàn)略規(guī)劃，最終成就全國住宅的龍頭老大位置發(fā)展階段時間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開發(fā)方向第一階段1991-1995快速擴張，以一線城市為重點向三四線城市擴張，一度擴張到13個城市深圳、上海等沿海開放城市為重點，試探性進入二三線城市包括商業(yè)在內(nèi)的和房地產(chǎn)有關的全程開發(fā)，積極進入每個可選擇的區(qū)域第二階段1997-2000由擴張到收縮期，集中優(yōu)勢資源至一二線城市，重點擴大重點城市的市場占有率基本以深、京、滬、津4個城市為主逐步確立只做住宅的核心理念，包括華潤超市在內(nèi)的商業(yè)內(nèi)容被逐步剝離，該階

7、段主要滿足首置客戶的購房需求第三階段2000年至今確立3+X戰(zhàn)略，以長三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域為核心逐層推進，基本實現(xiàn)全國化布點除三大區(qū)域主要城市外，兼顧武漢、成都等重要城市，并逐步向區(qū)域內(nèi)三四線城市拓展推進從城花首置系列到金色改善系列的產(chǎn)品劃分體系，形成了住宅產(chǎn)品全系列的覆蓋以客戶為導向，營造溫馨的居住氣氛由首置產(chǎn)品向全產(chǎn)品系列擴展舉例房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選綠城區(qū)域擴張步驟綠城區(qū)域擴張步驟綠城：本區(qū)域深耕+熱點區(qū)域逐層拓展發(fā)展階段時間發(fā)展特征發(fā)展區(qū)域開發(fā)方向第一階段2000年前區(qū)域深耕，基本以杭州作為根據(jù)地進行發(fā)展，并逐步進入浙江省內(nèi)城市杭州及部分浙江省內(nèi)城市打造高檔住宅，做最好的產(chǎn)

8、品，提供顧客尊貴的居住感第二階段2000-2003區(qū)域深耕+核心城市，繼續(xù)以浙江為重點，開始向核心城市拓展，先后進入上海、北京浙江省內(nèi)仍是其主戰(zhàn)場，上海、北京等重點城市開始出現(xiàn)綠城的身影把其一貫堅持的高檔產(chǎn)品策略繼續(xù)復制到浙江省外的其他核心城市，獲得了良好的接受度第三階段2003年至今區(qū)域深耕+核心城市圈拓展，浙江省依舊是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全國化布局浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、長沙、鄭州、青島等二三線城市其提供高檔產(chǎn)品思路的繼續(xù)延續(xù)，并對包括戶型在內(nèi)的多個方面逐步進行提升，以進一步增加產(chǎn)品力，另一方面利用其品牌優(yōu)勢，加強了合作開發(fā)的模式，市場占有率迅速

9、擴大以產(chǎn)品為導向，營造尊貴的居住感堅持改善類產(chǎn)品為主，以構成了較強的品牌效應區(qū)域主要開發(fā)城市長三角杭州上海寧波合肥南京南通溫州紹興長興海寧德清新昌臨安淳安桐廬舟山環(huán)渤海及東北北京青島濟南/其他區(qū)域廣州長沙鄭州烏魯木齊舉例綠城：長三角深耕，樹立企業(yè)區(qū)域品牌位置，保證行業(yè)較高利潤率企業(yè)不同，業(yè)務戰(zhàn)略也不同房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選結(jié)合天潤的本身特征及開展目的，我們?yōu)樘鞚櫾O定設定了相關挑選條件天潤城市選擇的思索途徑與規(guī)范天潤本身特征與開展目的1、中等規(guī)模、上市企業(yè)2、曾經(jīng)產(chǎn)生擴張需求擴張目的三大關鍵詞利潤是企業(yè)生長和繼續(xù)開展的關鍵，因此需求一定的市場需求為支撐區(qū)域中處于價錢洼地的城市，由于價錢透支度

10、低，從而具有較大的生長空間市場規(guī)模適中價錢洼地，透支度低艱苦規(guī)劃利好，具備一定經(jīng)濟和人口根底土地市場透明度低，進入本錢小競爭強度小，壓力輕價錢與空間具備一定經(jīng)濟根底和人口規(guī)模，同時遭到國家政策扶持，或城市規(guī)劃、人口導入、產(chǎn)業(yè)晉級等方面具有良好的前景關鍵詞一：利潤保證關鍵詞二：市場占有關鍵詞三：繼續(xù)開展容量與潛力市場規(guī)模過大、開展高度成熟的城市難以實現(xiàn)較大的市場占有上海、北京市場份額最高的企業(yè)占比僅在5%以內(nèi)城市在開展過程中必然要閱歷價錢分化的階段，在此過程中各檔次細分市場將具有不同的開展時機競爭壓力小，進入門檻相對較低，較易實現(xiàn)市場占有和繼續(xù)開展；土地市場操作靈敏，可經(jīng)過協(xié)議等方式拿地，進入本

11、錢低時機與風險房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范經(jīng)過第一階段的研討，我們以為長三角、環(huán)渤海、成渝經(jīng)濟特區(qū)、長株潭、北部灣、海南島六大區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥黹_展熱點國家政策傾斜、開展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域是重點思索對象國家政策傾斜、開展?jié)摿Υ髧艺叻龀仲Y金主要流向產(chǎn)業(yè)晉級、人口導入從未來前景層面思索對關注區(qū)域的選擇城市根底差別、市場容量差別、開展?jié)摿Σ顒e長 三角區(qū)域現(xiàn)有程度高環(huán)勃海市場開展現(xiàn)狀普通，但市場容量和潛力較大中西部區(qū)域起步較晚，但市場容量宏大海南島市場未來潛力宏大各區(qū)域存在較大的差別環(huán)渤海城市群長三角城市群西部城市群華中區(qū)域珠三角城市群東北區(qū)域海南島北部灣經(jīng)濟熱點區(qū)域房地產(chǎn)熱點區(qū)域房地產(chǎn)城市進入

12、戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范海口、三亞、五指山、文昌、瓊海、萬寧、儋州、東方直轄：上海江蘇：南京、無錫、徐州、常州、蘇州、南通、連云港、淮安、鹽城 、揚州、鎮(zhèn)江、泰州、宿遷浙江：杭州、溫州、紹興、舟山、臺州、金華、嘉興、寧波、麗水、衢州、湖州安徽：合肥、安慶、馬鞍山、蕪湖、巢湖、滁州、宿州、淮南、淮北、宣城、銅陵、蚌埠、六安、池州、阜陽、亳州、黃山直轄：北京、天津河北：石家莊、承德、張家口、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、衡水、邢臺、邯鄲山東：濟南、青島、淄博、棗莊、東營、煙臺、濰坊、濟寧、泰安、威海、日照、萊蕪、臨沂、德州、聊城、濱州、菏澤山西：太原、大同、長治、陽泉、晉中、晉城、忻州、朔州、

13、臨汾、運城、呂梁遼寧：沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、錦州、營口、阜新、遼陽、鐵嶺、朝陽、盤錦、葫蘆島直轄：重慶四川：成都、自貢、攀枝花、瀘州、德陽、綿陽、廣元、遂寧、內(nèi)江、樂山、南充、宜賓、廣安、達州、巴中、雅安、眉山、資陽、阿壩、甘孜、涼山貴州：貴陽、六盤水、遵義、安順、黔南、黔西、黔東南、銅仁、畢節(jié)廣西：南寧、北海、防城港、欽州、玉林、崇左、柳州、桂林、梧州、貴港、百色、賀州、河池、來賓云南：昆明、曲靖、玉溪、昭通、普洱、保山、麗江、臨滄、楚雄、紅河、文山、西雙版納、大理、德宏、怒江、迪慶湖南：長沙、岳陽、衡陽、益陽、株洲、湘潭、邵陽、懷化、常德、永州、郴州、婁底、張家界、湘西湖北：

14、武漢、黃石、襄樊、荊州、宜昌、黃岡、鄂州、十堰、孝感、荊門、咸寧、隨州、仙桃、天門、潛江、神農(nóng)架、恩施州江西：南昌、景德鎮(zhèn)、萍鄉(xiāng)、九江、新余、鷹潭、贛州、吉安、宜春、撫州、上饒河南：鄭州、洛陽、開封、平頂山、安陽、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、濮陽、三門峽、南陽、商丘、信陽、許昌、漯河、濟源、周口、駐馬店海南8個長三角42個環(huán)渤海55個成渝31個北部灣30個華中60個我們將從六大區(qū)域226個城市中為天潤尋覓適宜的進入方向房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范6大區(qū)域城市房地產(chǎn)投資時機天潤集團理想的投資城市海南東北珠三角成渝地域環(huán)渤海長三角北部灣華中區(qū)域淘汰城市城市A城市B城市C被選城市重點城市中心城市適

15、當規(guī)模城市價錢有空間城市競爭適中城市其他城市1城市2 城市3城市X城市Y城市房地產(chǎn)價錢程度和增長空間城市房地產(chǎn)容量與潛力淘汰城市城市E城市F城市G第一輪挑選第二輪挑選第三輪條件比較，挑選出適宜天潤投資的城市模型建立：經(jīng)過兩輪條件挑選和一輪條件比較，最終挑選出適宜天潤投資的城市房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范市場容量適中，具有繼續(xù)開發(fā)潛力易建立外來企業(yè)品牌度標桿企業(yè)市場份額較大典型城市：太原市場容量小，利潤報答低客戶對外來品牌接受度低，外地企業(yè)少典型城市：仙桃、玉溪市場容量大，需求支撐足客戶對于產(chǎn)品要求逐漸提高品牌企業(yè)多，競爭相對猛烈，標桿企業(yè)市場份額普通典型城市：杭州、長沙價錢高本錢高

16、，報答率取決于企業(yè)運營程度客戶對產(chǎn)品質(zhì)量要求較高大型企業(yè)眾多，競爭猛烈，標桿企業(yè)市場份額不高典型城市：上海、北京快速開展階段500-1000萬方生長階段200-500萬方成熟階段1000萬方以上起步階段200萬方以下09年典型城市TOP20企業(yè)市場份額容量規(guī)模城市TOP1企業(yè)比重200-500太原富力13%500-1000杭州綠城8%1000以上北京富力3%上海綠地5%成都藍光3%第一輪挑選條件：城市房地產(chǎn)容量及開展?jié)摿χ袊康禺a(chǎn)市場開展還處于初級階段，其房地產(chǎn)開展的成熟程度根本可以經(jīng)過其規(guī)模來衡量根據(jù)天潤對于市場占有率要求，我們以為市場規(guī)模在200-1000萬平方米區(qū)間的城市相對適宜容量過小

17、的城市，中短期內(nèi)企業(yè)生存和繼續(xù)開展所需求的需求支撐和利潤報答缺乏容量過大的城市，市場份額分散，難以實現(xiàn)較高的市場占有房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范200-1000萬各城市房地產(chǎn)市場容量與潛力不同，規(guī)模適中的城市相對符合天潤的需求，共有48個城市符合天潤對于市場占有率要求的城市長三角區(qū)域19個合肥、安慶、紹興、臺州、金華、嘉興、寧波、常州無錫、杭州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、揚州、宿遷、南通環(huán)渤海區(qū)域15個張家口、唐山、石家莊、廊坊、錦州、營口、鞍山、大連、青島、泰安、德州、淄博、煙臺、濟南、太原華中區(qū)域11個南陽、新鄉(xiāng)、周口、信陽、洛陽、鄭州、長沙、株洲、吉安、贛州、南昌

18、成渝區(qū)域3個貴陽、瀘州、昆明房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范合肥、金華、嘉興、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在同等級城市中處于價錢洼地，未來上升空間大。其中：合肥09年10%的成交量，其成交價錢超越全市均價25%，部分工程均價到達全市均價兩倍以上，城市內(nèi)高檔住宅市場和價差體系開場逐漸構成，價錢敏感度較低，適宜中、高檔物業(yè)開發(fā)；金華、嘉興、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城、徐州、連云港、泰州、宿遷、南通和安慶，在區(qū)域內(nèi)價錢透支度均相對較低，城市內(nèi)價差體系尚未構成，價錢敏感度高，適宜中檔物業(yè)開發(fā)。石家莊、太原、唐山、廊坊、泰安、德州、營口、張家口、錦州、鞍山在同等級城

19、市中處于價錢洼地：太原少量品牌開發(fā)商工程價錢已突破萬元，價差體系逐漸完善，適宜高檔工程開發(fā)； 石家莊整體房價較為平穩(wěn)，價差體系尚未構成，價錢敏感度較高，適宜中檔工程開發(fā)；唐山、泰安單價超越五千元的工程逐漸增多，價差體系正在構成，適宜中高檔工程的開發(fā)； 營口、德州等城市的房價差距尚未拉開，價錢敏感度較高，適宜中檔工程開發(fā)。長沙、南昌、株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州在中部城市中處于價錢洼地：長沙、南昌高檔住宅成交均價分別為全市平均價錢的150、200%，價差體系開場構成，適宜以中檔住宅為主，適當配置一定比例高檔住宅株洲、洛陽、新鄉(xiāng)、信陽、周口、吉安、贛州等城市價錢透支度低，適宜開發(fā)中檔住

20、宅貴陽、瀘州在西部同等級城市中處于價錢洼地貴陽當前市場高檔工程占比約4%，價差體系正在逐漸構成，適宜開發(fā)中高檔工程瀘州已出現(xiàn)高于全市均價程度20-40%的高端樓盤，價差體系正在構成，適宜開發(fā)中高檔工程二八價錢線第二輪挑選條件：城市房地產(chǎn)價錢程度和增長空間房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范挑選結(jié)果：經(jīng)過第一輪和第二輪挑選，符合天潤關于城市投資的占有率要求和利潤率要求的城市共有38個,且以三、四線城市為主。環(huán)渤海區(qū)域12個張家口、唐山、石家莊、廊坊、營口、錦州、鞍山、淄博、泰安、濟南、德州、太原長三角區(qū)域14個合肥、安慶、鎮(zhèn)江、揚州、鹽城、徐州、泰州、宿遷、南通、連云港、淮安、常州、金華、嘉

21、興華中區(qū)域10個周口、信陽、新鄉(xiāng)、南陽、洛陽、株洲、長沙、南昌、吉安、贛州成渝區(qū)域2個貴陽、瀘州海南1個海南省單獨分析房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范根據(jù)市場跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)三、四線城市的房地產(chǎn)位置逐漸提高，許多之前企業(yè)紛紛搶占市場，估計三、四線城市曾經(jīng)不可防止的成為了下一輪逐鹿之地。提示點一：三、四線城市市場成交比重逐漸添加提示點二：三、四線對于TOP20企業(yè)的業(yè)績奉獻率不斷提高規(guī)劃三、四城市已是大勢所趨，但關鍵要考量選擇城市投資的先后順序房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范第三輪比較分析中，經(jīng)過比較城市的利潤程度和市場規(guī)模發(fā)現(xiàn)天潤未來需求重點關注的城市高低低高重點關注城市的選擇評

22、價的根據(jù)利潤程度市場規(guī)模AB利潤程度經(jīng)過測算各城市土地本錢和建安本錢占價錢的比重潛在市場規(guī)模經(jīng)過市場調(diào)研得出各城市房地產(chǎn)市場容量，并經(jīng)過比較得出區(qū)域規(guī)劃、人口規(guī)模來推導出未來該城市的未來房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范城市安慶鞍山長沙常州德州贛州貴陽合肥淮安吉安濟南嘉興金華商品房銷售面積（萬平方米）214 248 823 504 216 233 413 933 264 205 371 328 315 城市錦州廊坊連云港瀘州洛陽南昌南通南陽石家莊宿遷太原泰安泰州商品房銷售面積（萬平方米）201 423 298 202 270 335 419 204 339 355 182 2

23、13 303 城市唐山新鄉(xiāng)信陽徐州鹽城揚州營口張家口鎮(zhèn)江周口株洲淄博/商品房銷售面積（萬平方米）313 225 257 294 287 304 228 237 214 226 354 237 /首先經(jīng)過調(diào)研了解各城市房地產(chǎn)市場根本容量層級房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范利潤程度主要經(jīng)過各城市土地價錢和建安本錢在當?shù)厣唐贩績r錢中所占的比重進展推算城市安慶鞍山長沙常州德州贛州貴陽合肥淮安吉安濟南嘉興金華土地平均樓板價（元/平方米）684859108513664203897981526780376167523151512平均建安成本（元/平方米）10501200120013971100105

24、0114412161050900140014501200商品房銷售價格（元/平方米）3145338540945023237721343777440130361980577661594533利潤水平1-(a+b)/c44.86%39.17%44.19%44.99%36.05%32.57%48.58%37.70%39.72%35.56%46.76%38.87%40.17%城市錦州廊坊連云港瀘州洛陽南昌南通南陽石家莊宿遷太原泰安泰州土地平均樓板價（元/平方米）6179072526246571469169452794585713308291076平均建安成本（元/平方米）105012501250105

25、0117513001240100012001100132211301100商品房銷售價格（元/平方米）2582393127972587305546454830264938973000482231804029利潤水平1-(a+b)/c35.44%45.13%46.30%35.29%40.03%40.39%39.25%42.36%44.96%34.77%45.01%38.40%45.99%城市唐山新鄉(xiāng)信陽徐州鹽城揚州營口張家口鎮(zhèn)江周口株洲淄博土地平均樓板價（元/平方米）14255144581125120317546834681013276749482平均建安成本（元/平方米）12809009001

26、2001100115010431000120090010001180商品房銷售價格（元/平方米）4676 2133 2017 3652 3770 5327 2878 2367 4066 1723 2610 2773 利潤水平1-(a+b)/c42.15%33.71%32.67%36.34%38.91%45.49%40.00%37.98%45.57%31.75%32.99%40.06%房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范根據(jù)市場潛在規(guī)模和利潤程度可以得到市場吸引力初始矩陣高低低高利潤程度市場規(guī)模 貴 陽房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范經(jīng)過研討發(fā)現(xiàn)，區(qū)域規(guī)劃輻射力、人口紅利、城市土地門

27、檻度、市場競爭強度等四方面對于城市房地產(chǎn)吸引力有著較大影響。區(qū)域規(guī)劃輻射力人口紅利土地市場門檻度市場競爭強度1234城市的整體經(jīng)濟實力和該城市接受區(qū)域規(guī)劃輻射了大小將決議城市房地產(chǎn)市場開展的快慢和高度。人口規(guī)模是該城市房地產(chǎn)市場開展的根底。決議了城市未來房地產(chǎn)購買客戶能否具有根本支持。城市土地市場的透明度決議了天潤進入的難易程度以及前期投入本錢的高低程度。市場競爭決議了天潤進入城市以后的開發(fā)本錢及品牌本錢的投入，同時也將影響到天潤產(chǎn)品溢價的預期。 最終結(jié)論房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范首先，城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會影響城市未來房地產(chǎn)的容量變化區(qū)域輻射力影響的大小取決于四個方面21

28、43區(qū)域整體定位產(chǎn)業(yè)定位交通定位中心城市經(jīng)濟位置區(qū)域規(guī)劃級別國家政策傾斜程度規(guī)劃所覆蓋的區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)之間能否構成銜接互補作用交通系統(tǒng)規(guī)劃能否能構成交通一體化？中心城市的經(jīng)濟實力中心城市是單核的還是多核的房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范長三角城市群長三角一體化產(chǎn)業(yè)一體化、交通一體化合肥巢湖蕪湖南京揚州鎮(zhèn)江南京都市圈皖江經(jīng)濟帶杭州城市圈長三角城市群 核心城市次核心城市 上海杭州南京主要輻射范圍蘇州、無錫、常州、南通湖州、嘉興、紹興揚州、鎮(zhèn)江、淮安次要輻射范圍合肥、蕪湖、寧波、金華、泰州、鹽城艱苦事件1、皖江經(jīng)濟帶晉級至國家戰(zhàn)略主要利好：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口導入重點影響城市：合肥、蕪湖、馬

29、鞍山、銅陵、安慶2、滬寧、滬杭高鐵即將開通主要利好：1小時交通圈構成 ，一體化進程加快重點影響城市：滬寧、滬杭沿線城市3、蘇通大橋開通主要利好：蘇南蘇北時空間隔縮短重點影響城市：南通房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范環(huán)勃海城市群環(huán)渤海城市群 核心城市群次核心城市 群京津冀經(jīng)濟區(qū)山東半島經(jīng)濟區(qū)遼東半島經(jīng)濟區(qū)核心城市北京青島、煙臺沈陽、大連主要輻射范圍天津、石家莊、唐山威海、濰坊、濱州、東營鞍山、撫順、本溪、丹東次要輻射范圍河北、山東、遼寧、山西其他城市艱苦事件1、天津濱海新區(qū)納入國家開展戰(zhàn)略主要利好：吸引資金、人口導入重點影響城市：天津2、京津唐都市經(jīng)濟圈主要利好：加速區(qū)域一體化，互補開展

30、重點影響城市： 北京、天津、唐山3、山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)建立主要利好：海陸一體化，推進海洋旅游業(yè)，推進中日韓貿(mào)易重點影響城市： 青島、煙臺、威海、濰坊、濱州、東營等京津冀經(jīng)濟區(qū)山東半島經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范西部城市群西部城市群西部城市群 成渝經(jīng)濟區(qū)北部灣經(jīng)濟區(qū)核心城市成都、重慶南寧主要輻射范圍樂山、自貢、宜賓、南充等北海次要輻射范圍四川、廣西、云南、湖南等其他周邊省份城市艱苦事件1、 “成渝新特區(qū)主要利好：吸引資金、人口導入重點影響城市：成都、重慶2、成渝高鐵主要利好：推進沿線區(qū)域開展重點影響城市： 成都、重慶、貴陽、昆明、資陽等3、廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開展規(guī)劃主要利好：吸引

31、投資、對接南亞貿(mào)易區(qū)重點影響城市：南寧、北海等 北部灣經(jīng)濟區(qū)成渝經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范武漢城市圈中原城市群華中城市群2、武廣高速鐵路通車主要利好：武漢、廣州、長沙3小時交通圈構成重點影響城市：武漢、長沙及沿線城市艱苦事件1、武漢城市群、長株潭城市群、鄱陽湖生態(tài)經(jīng) 濟區(qū)晉級至國家戰(zhàn)略主要利好：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口導入重點影響城市：武漢、長沙、株洲、湘潭、南昌武漢城市群核心城市武漢主要輻射范圍孝感、黃石、鄂州、黃岡、仙桃、潛江、天門、咸寧長株潭城市群核心城市長沙、株洲、湘潭主要輻射范圍岳陽、常德、益陽、衡陽、婁底鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)核心城市南昌、景德鎮(zhèn)、鷹潭主要輻射范圍九江、新余、撫

32、州、宜春、上饒、吉安部分縣（市、區(qū)）中原城市群核心城市鄭州、洛陽主要輻射范圍開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源鄱陽湖經(jīng)濟區(qū)長株潭城市群房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范城市受區(qū)域規(guī)劃的輻射程度也會影響城市未來房地產(chǎn)的容量變化區(qū)域區(qū)域整體定位產(chǎn)業(yè)定位交通定位核心城市經(jīng)濟實力最終得分環(huán)渤海輻射區(qū)域較高較高強4長三角輻射全國高高強5成渝輻射區(qū)域中中一般3華中輻射區(qū)域中中一般3房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范與輻射城市的車程間隔是另外一個思索三、四線城市受輻射程度的關鍵要素城市鞍山德州濟南錦州廊坊石家莊泰安唐山營口張家口淄博長沙株洲核心城市北京北京北京北京北京北京北京北京北京北京

33、北京長沙長沙距離（公里）574.5274.3365.2423.149.3262.2415154.5502164.3371.2/50行車距離（小時）5.75 2.74 3.65 4.23 0.49 2.62 4.15 1.55 5.02 1.64 3.71 /0.63 城市瀘州貴陽贛州吉安南昌安慶常州合肥淮安嘉興金華連云港南通核心城市成都貴陽南昌南昌南昌上海上海上海上海上海上海上海上海距離（公里）239.7/326.1190.1/428.4157.8403.9253.387.8296.4429.8100.6行車距離（小時）3.00 /4.08 2.38 /3.57 1.32 3.37 2.11

34、0.73 2.47 3.58 0.84 城市宿遷泰州徐州鹽城揚州鎮(zhèn)江太原洛陽南陽新鄉(xiāng)信陽周口/核心城市上海上海上海上海上海上海太原鄭州鄭州鄭州鄭州鄭州/距離（公里）426.8200.3523.7267.1233.6218.6/106.9218.867295.5157/行車距離（小時）3.56 1.67 4.36 2.23 1.95 1.82 /1.34 2.74 0.84 3.69 1.96 /房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范時機最大時機較大時機普通潛在市場規(guī)模利潤程度高高低評價的根據(jù)經(jīng)濟成熟度經(jīng)過各城市的經(jīng)濟開展成熟度來判別房地產(chǎn)市場開展空間和投資時機經(jīng)濟開展成熟的城市，未來房地產(chǎn)市

35、場開展空間越大，投資時機越大規(guī)劃利好度經(jīng)過各城市國家戰(zhàn)略規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃及地方規(guī)劃的情況，來判別房地產(chǎn)市場開展?jié)摿屯顿Y時機規(guī)劃級別越高的城市未來房地產(chǎn)市場開展?jié)摿υ酱螅瑑r錢提升空間越大，投資時機越大根據(jù)各城市受中心城市輻射不同帶來的潛在市場容量影響，進一步伐整市場吸引力矩陣 貴陽房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范其次，城市的人口紅利構造同樣也是影響城市未來房地產(chǎn)的容量變化的一個重要要素。2005202120212020202520302035204020452050首置+再改年新生人口萬人首置需求再改需求39年27年198019851990199520001965197019751960

36、家庭生命周期與購房行為對應關系住房需求趨勢購房行為產(chǎn)生與家庭的生命周期有著親密聯(lián)絡房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范中國各城市的家庭生命周期相差不大，因此影響其城市房地產(chǎn)未來容量的關鍵要素是城市的人口規(guī)模城市淄博株洲周口鎮(zhèn)江張家口營口揚州鹽城徐州信陽新鄉(xiāng)唐山泰州人口規(guī)模（萬人）420.62 381.15 997.00 268.77 421.22 233.80 459.79 811.71 946.86 669.00 511.00 743.25 500.89 城市泰安太原宿遷石家莊南陽南通南昌洛陽瀘州連云港廊坊錦州金華人口規(guī)模（萬人）554.72 347.14 534.58 984.60 1

37、004.00 763.72 461.52 642.00 430.40 488.25 410.26 310.10 461.41 城市嘉興濟南吉安淮安合肥貴陽贛州德州常州長沙鞍山安慶/人口規(guī)模（萬人）338.07 603.99 479.49 536.91 486.74 393.86 836.66 564.19 358.74 645.14 351.40 613.89 /房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范根據(jù)各城市人口紅利構造不同帶來的潛在市場容量影響，進一步伐整市場吸引力矩陣人口劃分城市指標評估600萬以上南陽、周口、石家莊、徐州、贛州、鹽城、南通、唐山、信陽、長沙、洛陽、安慶、濟南人口眾多，

38、市場容量不斷擴張，有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資機會較大400-600萬德州、泰安、淮安、宿遷、新鄉(xiāng)、泰州、連云港、合肥、吉安、南昌、金華、揚州、瀘州、張家口、淄博、廊坊對整體市場影響不大，投資機會一般400萬以下貴陽、株洲、常州、鞍山、太原、嘉興、錦州、鎮(zhèn)江、營口人口偏少，市場容量過低，不利于企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展，投資機會較低評價的根據(jù)高高低 貴陽潛在市場規(guī)模利潤程度房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范第三，土地獲取的門檻度高度直接決議了天潤房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢，是決議天潤進入城市利潤程度的考量要素土地獲取渠道城市類型競爭強度成本水平談判難易程度是否適合天潤政府公開招拍掛經(jīng)濟水平較高，房地產(chǎn)市場相對成熟的城市，如上海、北京、深圳等一線城市較大較高資金驅(qū)動，談判難度一般政府協(xié)議土地出讓經(jīng)濟水平相對較低、房地產(chǎn)市場成熟度相對不高的城市，如三、四線城市等一般較低資源驅(qū)動，談判難度較大，關鍵在于政府資源如何？企業(yè)二手土地轉(zhuǎn)讓兩者兼之一般一般渠道驅(qū)動，談判伴讀一般，關鍵在于如何處理信息對稱問題房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型挑選案 例 示 范根據(jù)城市房地產(chǎn)市場調(diào)研，按照各城市土地市場獲取門檻度不同，對企業(yè)進入時機矩陣的行業(yè)利潤程度進展修正高高低評價的根據(jù)土地市場門檻度城市指標評估低連云港、徐州、鹽城、洛陽、淮安、信陽、鞍山、張家口、淄博、贛州、營口