房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析方法研究

1、大盤(pán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析方法研究 一、項(xiàng)目的提出 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃就是如何更有效的運(yùn)用資金，使項(xiàng)目在未來(lái)銷(xiāo)售過(guò)程中順利并達(dá)到暢銷(xiāo)，也就是說(shuō)，要在同樣的資金投入的情況下，獲取最大的投資收益，也就是盡可能的減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其主要手段不是降低建設(shè)工程成本，而是通過(guò)資金的合理分配，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的方法，將資金投入在能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值的設(shè)計(jì)上。 一、項(xiàng)目的提出 作為房地產(chǎn)投資分析從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)始進(jìn)行全方位的策劃與研究，為房地產(chǎn)投資者提供科學(xué)的投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，研究與服務(wù)的目的是提升項(xiàng)目的價(jià)值，圍繞提升項(xiàng)目的價(jià)值，來(lái)運(yùn)用各種研究方法與手段，使項(xiàng)目處于最佳狀態(tài)走向市場(chǎng)，為此，以

2、虛擬大盤(pán)房地產(chǎn)項(xiàng)目作為典型案例，對(duì)其投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析研究，取得成功經(jīng)驗(yàn)后，加以廣泛的推廣為房地產(chǎn)投資進(jìn)行服務(wù)，也就是服務(wù)于社會(huì)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展添磚加瓦。 一、項(xiàng)目的提出 本大盤(pán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于某市成熟區(qū)域，占地500多畝，建筑面積達(dá)50多萬(wàn)平米，是名副其實(shí)的都市大盤(pán)。這給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了雙重壓力；一是大盤(pán)操作風(fēng)險(xiǎn)，包括市場(chǎng)的供需、容量、產(chǎn)品、客戶定位、資金等風(fēng)險(xiǎn)；二是與郊區(qū)大盤(pán)不同，本大盤(pán)房地產(chǎn)項(xiàng)目位于老城區(qū)，既具有本市的傳統(tǒng)歷史，又有本市現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展的縮影，我們的社區(qū)不可能脫離這些文化，因此如何整合這些資源、采用什么樣的模式挖掘這些文化資源，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。一、項(xiàng)目的提出 把項(xiàng)目開(kāi)

3、發(fā)成某市、甚至全國(guó)知名樓盤(pán)，關(guān)鍵是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確的定位：把該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成一個(gè)什么形象的社區(qū)，即市場(chǎng)定位和形象定位的把握；我們的樓盤(pán)為哪些人開(kāi)發(fā)，即目標(biāo)客戶的定位；我們的社區(qū)應(yīng)為客戶提供什么樣的居住條件和環(huán)境，即產(chǎn)品定位；我們采用什么樣的方式和次序進(jìn)行開(kāi)發(fā)，即開(kāi)發(fā)模式和開(kāi)發(fā)節(jié)奏的確定。以上工作的關(guān)鍵就在于對(duì)該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行詳細(xì)研究，做出科學(xué)的決策。 大盤(pán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究，通過(guò)本大盤(pán)開(kāi)發(fā)作為的典型案例，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的方法，運(yùn)用微觀財(cái)務(wù)分析與宏觀經(jīng)濟(jì)效益分析、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析、結(jié)合盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益

4、水平，資金籌措方案、建設(shè)開(kāi)發(fā)期投資的運(yùn)用和控制，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)加以防范與控制，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析的質(zhì)量，減少房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盲目性，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)健康發(fā)展，提高大盤(pán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。二、工作過(guò)程與方法 根據(jù)規(guī)劃模擬工程工作的內(nèi)容，做出(建筑工程)分部分項(xiàng)單價(jià)估算表（建筑工程）綜合估算單價(jià)分析表、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)估算單價(jià)表、（裝飾工程）分部分項(xiàng)單價(jià)估算表、（裝飾工程）綜合估算單價(jià)分析表、（零星項(xiàng)目）估算單價(jià)表、（安裝工程）分部分項(xiàng)單價(jià)估算表、（安裝工程）綜合估算單價(jià)分析表、（安裝工程）機(jī)械臺(tái)班費(fèi)價(jià)格表、（安裝工程）人工費(fèi)價(jià)格表，形成模擬工程投資估算

5、概況表，形成投資方案的可行性分析的因素，投資方案通過(guò)量的論證和分析，確定方案是否可行，為項(xiàng)目的順利運(yùn)作提供可靠的投資依據(jù)。 大盤(pán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊示意平面圖模擬工程概況表 工程概況：總用地面積536畝，總建筑面積53.06萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積是45萬(wàn)平方米，配套公建建筑面積是5.17萬(wàn)平方米，非配套公建建筑面積是2.89萬(wàn)平方米，本工程模擬建筑面積約17472平方米。（高層住宅為45.5%，多層住宅為42%，公建為12.5%綜合測(cè)算而確定）該工程為二類(lèi)多層建筑，共8層，建筑總高度為23.1m，工程為框架結(jié)構(gòu)與磚混合結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)的類(lèi)別為丙類(lèi)，建筑耐久年限為50年。耐火等級(jí)為一級(jí)。建筑物抗

6、震設(shè)防烈度為六度第二組。 投資概算表 概算價(jià)（萬(wàn)元）1572.299 其中 （萬(wàn)元） 建筑工程：794.713 裝飾裝修工程：554.021 安裝工程：223.565 工資單價(jià) 建筑工程：22元/工日、安裝工程：22元/工日裝飾裝修工程：25元/工日 單方造價(jià)元/ 建筑工程454.85 裝飾工程317.09 安裝工程127.96 單方總價(jià) 899.9元/開(kāi)發(fā)周期及方案的確定 開(kāi)發(fā)方案開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)時(shí)間每期開(kāi)發(fā)量方案一三期5年一期 2年 15萬(wàn)平米二期 2年 15萬(wàn)平米三期 1年 23平米方案二三期4.5年一期1.5年 23萬(wàn)平米（含配套）二期 1.5年 15萬(wàn)平米三期 1.5年 15萬(wàn)平米方案三

7、二期3年一期 1.5年 26萬(wàn)平米二期 1.5年 27萬(wàn)平米（含配套）方案選擇方案二項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序于節(jié)奏 影響開(kāi)發(fā)次序的主要因子分析（1）經(jīng)濟(jì)因素：項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析研究，無(wú)論先開(kāi)發(fā)哪個(gè)地塊，對(duì)項(xiàng)目影響都不大。（2）工程因素：分析本項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊道路多，利用施工路線的選擇，因此所以無(wú)論先開(kāi)發(fā)哪個(gè)地塊，對(duì)項(xiàng)目影響都不大。影響開(kāi)發(fā)次序的主要因子分析（3）市場(chǎng)接受程度：本項(xiàng)目地塊C由于控高限制，只能開(kāi)發(fā)多層，但根據(jù)我們的策劃定位，地塊C開(kāi)發(fā)聯(lián)排別墅和花園式洋房（多層），價(jià)值最大，而根據(jù)市場(chǎng)客戶定位，首期開(kāi)發(fā)目標(biāo)客戶主要為該地區(qū)，無(wú)力購(gòu)買(mǎi)C地塊產(chǎn)品，因此C地塊放到第三期，一二期為A或B。根據(jù)一期的開(kāi)發(fā)計(jì)劃

8、，要開(kāi)發(fā)配套設(shè)施（商住樓和超市），位于地塊A內(nèi)，由于臨近河道先期不能整治，而地塊B受到影響，所以地塊B放到二期。影響開(kāi)發(fā)次序的主要因子分析（4）項(xiàng)目形象的展示程度：一個(gè)項(xiàng)目的形象展示面對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售是非常有利的，本項(xiàng)目地塊A對(duì)城市主干道路因而展示面最大，也包含超市展示，另一方面，景觀中軸、會(huì)所（營(yíng)銷(xiāo)中心）對(duì)項(xiàng)目的展示非常重要，因此要現(xiàn)開(kāi)發(fā)。最后，成熟社區(qū)對(duì)消費(fèi)者吸引力最大，因此建議首期開(kāi)發(fā)地塊A，同時(shí)開(kāi)發(fā)B地塊沿景觀大道部分。結(jié)論：所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序?yàn)橐黄陂_(kāi)發(fā)地塊A及B地塊沿景觀大道部分，二期開(kāi)發(fā)地塊B，三期開(kāi)發(fā)地塊C。分三分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃（1000個(gè)車(chē)位） 分期開(kāi)發(fā)量開(kāi)發(fā)類(lèi)型配套產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)內(nèi)容價(jià)格銷(xiāo)售

9、一期23萬(wàn)平米15小高層商鋪面積：3.5萬(wàn)平米超市面積1萬(wàn)平米（不銷(xiāo)售）商住樓：3.27萬(wàn)平米 開(kāi)發(fā)景觀大道、會(huì)所（營(yíng)銷(xiāo)中心）啟動(dòng)學(xué)校建設(shè)、建設(shè)并啟動(dòng)超市開(kāi)發(fā)、移植原生態(tài)樹(shù)木、保留工業(yè)痕，并藝術(shù)加工。小高層：3600元/平米商鋪：7000元/平米商住樓：4500元/平米開(kāi)發(fā)的住宅、商業(yè)和商住樓全部銷(xiāo)售并銷(xiāo)售車(chē)位300個(gè)（每個(gè)7萬(wàn)元）二期15萬(wàn)平米小高層改造河道、學(xué)校開(kāi)學(xué)、超市營(yíng)業(yè)。小高層：3900元/平米開(kāi)發(fā)的住宅全部銷(xiāo)售并銷(xiāo)售車(chē)位300個(gè)（每個(gè)7萬(wàn)元）三期15萬(wàn)平米13萬(wàn)多層2萬(wàn)聯(lián)排別墅開(kāi)發(fā)藝術(shù)長(zhǎng)廊、商業(yè)街開(kāi)街多層：4000元/平米別墅：6000元/平米開(kāi)發(fā)的住宅全部銷(xiāo)售并銷(xiāo)售車(chē)位400個(gè)（

10、每個(gè)7萬(wàn)元）經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 自有資金按照2億元。建筑安裝墊資總建安費(fèi)用的20%，可加在自有資金項(xiàng)目?jī)?nèi)或其他費(fèi)用內(nèi)。項(xiàng)目?jī)?nèi)容按照下表中有的內(nèi)容，車(chē)位按照地下車(chē)位1000個(gè)計(jì)算，其它按照配套公共設(shè)施服務(wù)一覽表計(jì)算。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序?yàn)椋阂黄陂_(kāi)發(fā)地塊A及B地塊沿景觀大道部分 二期開(kāi)發(fā)地塊B 三期開(kāi)發(fā)地塊C按年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃：多層住宅面積（M2）高層住宅面積（M2）商住樓、聯(lián)體別墅面積（M2）商鋪面積（M2）第一年80000第二年5000050000(20000+10000)20000第三年1000002270015000第四年100000第五年50000大盤(pán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分析表項(xiàng)目投資分析的基本數(shù)據(jù) 序號(hào)

11、項(xiàng) 目數(shù) 額單 位備 注(一)基本參數(shù)（1）基準(zhǔn)收益率0.08（2）貸款利率0.0612（3）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期5年(二)可售面積參數(shù)（1）多層住宅面積130000平方米（2）高層住宅面積302300平方米（3）商住樓、聯(lián)排別墅面積52700平方米（4）商 鋪面積35000平方米（5）車(chē) 位數(shù)目1000個(gè)項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬(wàn)元）土地有償使用出讓金1650元/平方米357335平方米58960.275總計(jì)（萬(wàn)元）58960.275（一）開(kāi)發(fā)成本估算 1、土地地價(jià)2、前期工程費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬(wàn)元）籌建開(kāi)辦費(fèi)

12、1元/平方米530000元53項(xiàng)目可行性研究費(fèi)0.0015百分比476950000元71.5425勘察測(cè)繪費(fèi)0.001百分比476950000元47.695規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)0.02百分比476950000元953.9三通一平費(fèi)2元/平方米530000元106建筑工程規(guī)劃管理費(fèi)2.1元/平方米357335.12元75.0403752工程規(guī)劃許可證管理費(fèi)2.3元/平方米357335.12元82.1870776規(guī)劃放線、驗(yàn)線費(fèi)680元/點(diǎn)600點(diǎn)40.8消防設(shè)計(jì)審查費(fèi)2元/平方米530000元106人防異地建設(shè)費(fèi)15元/平方米530000元795城市建設(shè)綜合配套費(fèi)246元/平方米265000元6519施工

13、圖紙審查費(fèi)5元/平方米530000元265散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金6元/平方米530000元318墻體節(jié)能費(fèi)2.5元/平方米265000元66.25工程招標(biāo)管理費(fèi)0.0005百分比476950000元23.8475勞保費(fèi)0.026百分比476950000元1240.07交易信息咨詢費(fèi)0.0005百分比476950000元23.8475質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.0014百分比476950000元66.773招標(biāo)代理費(fèi)0.0009百分比476950000元42.9255總計(jì)（萬(wàn)元）10896.883、建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬(wàn)元）土建工程費(fèi)890元/平方米488080平方米4

14、3439.12樁基礎(chǔ)15元/平方米488080平方米732.12基礎(chǔ)土方12元/立方米22000立方米26.4一般水電安裝160元/平方米488080平方米7809.28電梯 15元/平方米488080平方米732.12消防10元/平方米488080平方米488.08通訊3.5元/平方米488080平方米170.828室外配套5元/平方米488080平方米244.04煤氣管道10元/平方米488080平方米488.08樓宇對(duì)講機(jī)300元/個(gè)200個(gè)6公用天線0.35元/平方米488080平方米17.0828玻璃幕墻600元/平方米8000平方米480中央空調(diào)220元/冷噸35000冷噸770總

15、計(jì)（萬(wàn)元）55403.154、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬(wàn)元）道路工程120元/平方米8600平方米103.2供水工程40元/噸8000噸32供電工程60元/千伏安4700千伏安28.2煤氣工程30元/平方米450000平方米1350排污工程18元/平方米10000平方米18排洪工程10元/平方米5700平方米5.7通訊工程6元/平方米530000平方米318園林綠化85元/平方米18000平方米153總計(jì)（萬(wàn)元）2008.15、公共建設(shè)配套費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬(wàn)元）8班幼托960元/平方米3000平方米28836班小學(xué)

16、1100元/平方米6480平方米712.8老年活動(dòng)中心960元/平方米1200平方米115.2商業(yè)服務(wù)1160元/平方米35320平方米4097.12公廁850元/平方米100平方米8.5物業(yè)管理960元/平方米1600平方米153.6會(huì)所1500元/平方米5000平方米750衛(wèi)生站850元/平方米400平方米34換熱站850元/平方米200平方米17垃圾站500元/平方米100平方米5變電室、配電室1000元/平方米200平方米20煤氣調(diào)壓站1200元/平方米100平方米12總計(jì)（萬(wàn)元）6213.226、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬(wàn)元）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)0.025

17、百分比476950000元1192.375總計(jì)（萬(wàn)元）1192.3757、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬(wàn)元）樁基礎(chǔ)試驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)25元/平方米2500062.5供電增容費(fèi)3330元/KVA1000KVA333工程監(jiān)理費(fèi)0.01百分比476950000元476.95環(huán)保費(fèi)1.5元/平方米530000元79.5總計(jì)（萬(wàn)元）951.958、廣告費(fèi)用項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬(wàn)元）廣告費(fèi)用0.001百分比476950000元47.695總計(jì)（萬(wàn)元）47.695（二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬(wàn)元）管

18、理費(fèi)用0.02百分比476950000元953.9總計(jì)（萬(wàn)元）953.92、銷(xiāo)售費(fèi)用項(xiàng)目名稱(chēng)單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬(wàn)元）推廣營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)0.04百分比2273090000元9092.36總計(jì)（萬(wàn)元）9092.363、財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）見(jiàn)“貸款本金的償還及利息支付”表（三）項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng) 目金 額(萬(wàn)元)備 注(一)開(kāi)發(fā)成本135673(1)土地地價(jià)58960(2)前期費(fèi)用10897(3)建安工程費(fèi)55403(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2008(5)公共配套設(shè)施費(fèi)6213(6)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1192(7)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)952(8)廣告費(fèi)用48(二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用11042(1)管理費(fèi)用954(2

19、)銷(xiāo)售費(fèi)用9092(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息支出)996(三)投資總額146715（四）資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息1、資金籌措與投資計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目 投資總額(萬(wàn)元)第1年第2年第3年第4年第5年(一)開(kāi) 發(fā) 成 本322904.419611.313976.16814.9(1)土地地價(jià)58960589600000(2)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)000000(3)前期工程費(fèi)108977627.93269.1000(4)建筑安裝工程費(fèi)5540355401662116621110815540(5)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20080602.4602.4602.4200.8(6)公共配套設(shè)施費(fèi)62130

20、1863.91863.91863.9621.3(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1192119.2238.4238.4238.4357.6(8)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)95295.2285.6285.6190.495.2(9)廣告費(fèi)用482424000(二)開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 用110431672283533692197970(1)管理費(fèi)用9545091611389848(2)銷(xiāo)售費(fèi)用90921163267425731760922(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）997006583390(三)各年建設(shè)投325739.422322.315834.17784.9(四)各年投資總325739.42

21、2980.316173.17784.92、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資進(jìn)度與資金籌措計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目 投資總額(萬(wàn)元)第1年第2年第3年第4年第5年(一)建設(shè)投325739.422322.315834.17784.9(二)資金籌325739.422322.315834.17784.9(1)自有資金58960589600000(2)貸款資金1000070003000000(3)預(yù)售收入再投入767598078.322739.422322.315834.17784.9(三)籌措余缺0000003、貸款本金的償還及利息支付序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)(萬(wàn)元)第1年第2年第3年第4

22、年第5年(一)借款及還本付息(1)年初借款本息累計(jì)空07214.210747.515533.310(2)本年借款1000070003000000(3)本年應(yīng)計(jì)利息1744214.2533.31657.75338.640(4)本年還本付息11744005871.955871.9504.1本金10748005214.25533.3104.2利息99600657.75338.640(5)年末借款累計(jì)空7214.210747.515533.3100(二)償還借款本息的資金來(lái)源11743.9005871.955871.950(1)投資回收11743.9005871.955871.950(2)其他資金四、

23、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 （一）銷(xiāo)售收入分期按比例測(cè)算序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷(xiāo)售收入總額(萬(wàn)元)2279892915667058645154413423126(二)銷(xiāo)售收入比例10.127880.294130.282970.193580.10143(三)銷(xiāo)售面積比例空(1)多層住宅10.620.38000(2)高層住宅100.170.330.330.17(3)商住樓、聯(lián)排別墅100.570.4300(4)商 鋪100.570.4300(5)車(chē) 位10.20.20.30.30(四)銷(xiāo)售面積(1)多層住宅(平方米)1300008060049400000(2)高層住宅(平方米)3

24、02300051391997599975951391(3)商住樓、聯(lián)排別墅(平方米)527000300392266100(4)商 鋪(平方米)350000199501505000(5)車(chē)位( 個(gè) )10002002003003000(五)銷(xiāo)售價(jià)格(1)多層住宅(元/平方米)空36003700000(2)高層住宅(元/平方米)空04000420044004500(3)商住樓、聯(lián)體別墅(元/平方米)空04700490051000(4)商鋪(元/平方米)空07000750000(5)車(chē)位(元/個(gè))空70007000750080000（二）銷(xiāo)售稅金及可運(yùn)用資金估算1、銷(xiāo)售稅金及附加估算表 序號(hào)類(lèi) 別銷(xiāo)

25、售收入(萬(wàn)元)稅率金額(萬(wàn)元)第1年第2年第3年第4年第5年（1）營(yíng)業(yè)稅2279890.051139914583353322622071156（2）城市維護(hù)建設(shè)稅2279890.003579810223522615481（3）教育費(fèi)附加2279890.001534244101976635（4）防洪工程維護(hù)費(fèi)2279890.0018410521211167942（5）交易印花稅2279890.00051141534322212（6）房地產(chǎn)交易管理費(fèi)2279890.0051140146335323221116（7）合計(jì)(萬(wàn)元)空0.062314203181741794020274914422、土地

26、增值稅計(jì)算表序號(hào)項(xiàng) 目金額(萬(wàn)元)第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷(xiāo)售收入2279892915667058645154413423126(二)對(duì)應(yīng)扣除項(xiàng)目1880532404855312532133640419074(1)對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)成本1356731735039905383912626413761(2)對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用1104214123248312521381120(3)對(duì)應(yīng)應(yīng)繳開(kāi)發(fā)稅金1420318164178401927491441(4)對(duì)應(yīng)加扣20%2713534707981767852532752(三)增值額399365108117461130277304052(四)增值率0.2124

27、0.21240.21240.21240.21230.2124(五)適用稅率0.30.30.30.30.30.3(六)速算扣除率000000(七)應(yīng)繳增值稅11981153235243391231912163、項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)(萬(wàn)元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷(xiāo)售收入2279892915667058645154413423126(二)銷(xiāo)售稅金及附加1420318174179402027491442(三)土地增值稅1198115323524339123191216(四)可運(yùn)用資金2018052580759355571043906620468五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）損益

28、表與靜態(tài)盈利分析1、開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷(xiāo)售比例10.127880.294130.282970.193580.10143(二)總成本費(fèi)用(萬(wàn)元)14671518762431534151628401148812、損益表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)(萬(wàn)元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷(xiāo)售收入2279892915667058645154413423126(二)總成本費(fèi)用1467151876243153415162840114881(三)土地增值稅1198115323524339123191216(四)銷(xiāo)售稅金及附加1420318174179402027491

29、442(五)利潤(rùn)總額5509070451620215588106655587(六)所得稅1818023255347514435191844(七)稅后利潤(rùn)369104720108551044471463743(八)盈余公積金(10%)369147210861044715374(九)可供分配利潤(rùn)3321942489769940064313369(1)應(yīng)付利潤(rùn)000000(2)未分配利潤(rùn)3321942489769940064313369（二）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部資金）序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)(萬(wàn)元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)現(xiàn)金流入227989291566705864

30、5154413423126(1)銷(xiāo)售收入2279892915667058645154413423126(2)其他收入000000(二)現(xiàn)金流出19008379712.338789.434877.324421.112286.9(1)建設(shè)投資(扣除利息以后325739.422322.315834.17784.9(2)銷(xiāo)售稅金及附加1420318174179402027491442(3)土地增值稅1198115323524339123191216(4)所得稅1818023255347514435191844(三)凈現(xiàn)金流量空-50556.328268.629637.7197

31、12.910839.1(四)累計(jì)凈現(xiàn)金流量37902-50556.3-22287.77349.9999999999927062.937902(五)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量空-468112423623527144907377(六)累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量22819-46811-225759521544222819(七)稅前凈現(xiàn)金流量空-48231.333615.634781.723231.912683.1(八)累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量56081-48231.3-14615.72016643397.956081(九)稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量空-446592882027611170768632(十)累計(jì)稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量374

32、80-44659-158391177228848374802、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（自有資金）序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)(萬(wàn)元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)現(xiàn)金流入2279892915667058645154413423126(1)銷(xiāo)售收入2279892915667058645154413423126(2)其他收入000000(二)現(xiàn)金流出19183172712.335789.440749.330293.112286.9(1)自有資金58960589600000(2)預(yù)售收入再投入767598078.322739.422322.315834.17784.9(3)貸款本息償還117440058725872

33、01本金10747005214553302利息997006583390(4)銷(xiāo)售稅金及附加1420718174179402027491442(5)土地增值稅1198115323524339123191216(6)所得稅1818023255347514435191844(三)凈現(xiàn)金流量空-43556.331268.623765.713840.910839.1(四)累計(jì)凈現(xiàn)金流量36158-43556.3-12287.71147825318.936158(五)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量空-403302680818866101737377(六)累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量22894-40330-1352253441551

34、722894（三）資金來(lái)源與運(yùn)用表和資金平衡分析1、資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)(萬(wàn)元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)資金來(lái)源2969499511670058645154413423126(1)銷(xiāo)售收入2279892915667058645154413423126(2)自有資金58960589600000(3)貸款(不含利息)1000070003000000(二)資金運(yùn)用20182779712.338789.440749.330293.112286.9(1)建設(shè)投325739.422322.315834.17784.9(2)借款還本付息117440058725

35、8720(3)銷(xiāo)售稅金及附加1420318174179402027491442(4)土地增值稅1198115323524339123191216(5)所得稅1818023255347514435191844(6)應(yīng)付利潤(rùn)000000(三)資金盈余空15403.731268.623765.713840.910839.1(四)累計(jì)資金盈余9512215403.746672.37043884278.995118（四）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)財(cái)務(wù)盈利能力分析指標(biāo)全部投資自有資金備 注(一)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(1)稅前0.483空(2)稅后0.320.377(二)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(1)稅前（萬(wàn)元）37480空(

36、2)稅后（萬(wàn)元）2281822894(三)投資回收期(1)稅前:動(dòng)態(tài)(年)2.57空(2)稅前:靜態(tài)(年)2.42空(3)稅后:動(dòng)態(tài)(年)2.962.72(4)稅后:靜態(tài)(年)2.752.52(四)投資利潤(rùn)率0.3750.934(五)投資利稅率0.554空六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析序號(hào)項(xiàng) 目數(shù) 額單 位備 注(一)基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù)(1)總投資146715萬(wàn)元(2)銷(xiāo)售收入227989萬(wàn)元(3)銷(xiāo)售稅率0.0623（百分比）(二)盈虧平衡點(diǎn)(1)BEP（銷(xiāo)售率）0.686（百分比）（二）敏感性分析序號(hào)項(xiàng) 目基本方案售價(jià)-10%售價(jià)-5%售價(jià)+5%售價(jià)+10%造價(jià)-10%造價(jià)-5%造價(jià)+5%造

37、價(jià)+10%(一)重要數(shù)據(jù)(1)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)227989205190216589239389250789227989227989227989227989(2)開(kāi)發(fā)總投資(萬(wàn)元)146715146715146715146715146715141175143945149485152255(3)利稅總額(萬(wàn)元)8127458475698749267410407486814840447850475734(4)稅前利潤(rùn)(萬(wàn)元)550904012447607625727005658636568635331751545(5)稅后利潤(rùn)(萬(wàn)元)369102688331897419234693839286380983572234535(二)全部投資(1)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率A稅前0.4830.3480.4150.5530.6250.5140.4990.4670.452較基本方案增減幅度-0.28-0.1410.1450.2940.0640.033-0.033-0.064B稅后0.320.