1加送-2012年商業(yè)地產(chǎn)各大運營模式分析

1、2008年到2009年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市2008年到2009年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進入大落大起的深度調(diào)整期 。在一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、開發(fā)商、運營齊頭并進，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴張。而對市場反應(yīng)極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè),幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營做為等住宅市場的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于我國起步較晚，對商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是商業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場的新興行業(yè)。如果還單純還停留在住宅市場的經(jīng)理念還從事操作商業(yè)地產(chǎn)， 風(fēng)險不言而育所以有必要對商業(yè)地產(chǎn)運營模式進行一次全方位的認識。希能起

2、到拋磚玉的作用導(dǎo)讀目錄壹、理論貳、市導(dǎo)讀目錄壹、理論貳、市場核容叁、肆、建議壹三、商業(yè)地產(chǎn)貳叁肆壹三、商業(yè)地產(chǎn)貳叁肆第一部分 理 論 商業(yè)是指方式使商品流第一部分 理 論 商業(yè)是指方式使商品流通的經(jīng)濟活動，房地產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之性的建筑物、構(gòu)筑物、著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和、注：商業(yè)地產(chǎn)與“地產(chǎn)”的關(guān)系不如與“商業(yè)”來得緊密其屬性是在“商業(yè)”上 第一部分 理 論 1.百貨商場 2.超級第一部分 理 論 1.百貨商場 2.超級市場 3.大型綜合超市4.便利 1.城市級商業(yè)中心2.區(qū)域型商業(yè)中心3.社區(qū)商業(yè)1.住宅或?qū)懽謽侨狗坎课坏牡咨淌?.廣場型或中庭型3.商業(yè)步行街式1

3、. 交通樞紐商業(yè)項目2. 文化商業(yè)設(shè)施 3.旅游休閑商業(yè)設(shè)1. 商業(yè)街商鋪 2. 市場類商鋪 3.社區(qū)商鋪4.百貨商場、購物中心商鋪 5. 商. 第一部分 理 論 商業(yè)分類大型商業(yè)綜合體（購物中心第一部分 理 論 商業(yè)分類大型商業(yè)綜合體（購物中心 第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)概商業(yè)地產(chǎn)分第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)概商業(yè)地產(chǎn)分與住宅比商業(yè)地產(chǎn)價商業(yè)分開放式商業(yè)街租性較強、便于銷售，回報快，但同時著管理難元送商業(yè)零售、商業(yè)地產(chǎn)資料更新文 第一部分 理 論 商業(yè)分專業(yè)市第一部分 理 論 商業(yè)分專業(yè)市 第一部分 理 論 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等 第一部分 理 論 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等 第

4、一部分 理 論 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等 第一部分 理 論 泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運動等 第一部分 理 論 商業(yè)分第一部分 理 論 商業(yè)分 第一部分 理 論 商業(yè)分寫字第一部分 理 論 商業(yè)分寫字認為市場在未來幾年將迅速發(fā)展，空臵率下降， 和售價大 第一部分 理 論 商業(yè)分第一部分 理 論 商業(yè)分商業(yè)分交通設(shè)施商第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)分類 /住宅：住宅第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)分類 /住宅：住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，住宅提供給客戶的是一種他們需要商業(yè)地最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人的購物需求。同時商業(yè)地產(chǎn)還

5、可以承載餐飲功能、功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能/住宅：住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)對地段的要求更高/住宅：客戶分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租商業(yè)地產(chǎn)：產(chǎn)的客戶群復(fù)雜性要遠甚于住宅的。升 第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)分類 /住宅：住宅地產(chǎn)開發(fā)部分第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)分類 /住宅：住宅地產(chǎn)開發(fā)部分采用滾動開發(fā)、滾動銷售的分期的模式，自/商業(yè)地產(chǎn)：大型商業(yè)地產(chǎn)項目需并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營必須有長線的充足支持 /住宅商業(yè)地產(chǎn)：池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。

6、/住宅： 住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡單，通常為直接銷售/商業(yè)地產(chǎn)：但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包項目多以投資回報率、回報周期重點, 第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)分類 /住宅：住宅地產(chǎn)第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)分類 /住宅：住宅地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)/住宅：而住宅的投資回報形式只能通過銷售來實現(xiàn)/商業(yè)地產(chǎn)：銷售只能獲取短期小結(jié) 第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)價商業(yè)地產(chǎn)的價值的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運營方銷售（全部或局部），（生物鏈（價值鏈 （價值支撐（增值力物業(yè)質(zhì)素第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)價商業(yè)地產(chǎn)的價值的主流模式：開發(fā)

7、商就是投資者甚至商業(yè)運營方銷售（全部或局部），（生物鏈（價值鏈 （價值支撐（增值力物業(yè)質(zhì)素水（招商運營力差價水平（消費力 第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)分與住宅比商業(yè)地產(chǎn)價開發(fā)商的利與住宅地產(chǎn)第一部分 理 論 商業(yè)地產(chǎn)分與住宅比商業(yè)地產(chǎn)價開發(fā)商的利與住宅地產(chǎn)相比商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營復(fù)雜性遠遠要求更高，在國家加大商業(yè)地產(chǎn)的額度時，現(xiàn)在像恒隆、保利、御景等等，都還在加大物業(yè)持有，加回報。為什么-舉例：四的榜商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對住宅開發(fā)商的三重壹貳實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)叁結(jié)論 第一部分 理 論 /特點描述：業(yè)管理部門進行日常的/優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以快速回收投資，進而第一部分 理 論 /特點描述：業(yè)管理部門進行日常的/優(yōu)勢分析

8、：開發(fā)商可以快速回收投資，進而實現(xiàn)短/劣勢分析：由一的經(jīng)營管理，。/：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。/典型案例大東門。 第一部分 理 論 /特點描述：這種模式由開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)第一部分 理 論 /特點描述：這種模式由開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，通過持續(xù)有效的/優(yōu)勢分析：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項目的品牌價值項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)地成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的收益/劣勢分析：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商經(jīng)營風(fēng)險/匹配項目：目前的商

9、業(yè)地產(chǎn)只租不售的模地體現(xiàn)在購物中心的開發(fā)上，在購物中心遭遇“一賣就死/典型案例中信城市廣場 第一部分 理 論 /特點描述：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，等零售行業(yè)。經(jīng)營模式/優(yōu)勢分析：開發(fā)第一部分 理 論 /特點描述：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，等零售行業(yè)。經(jīng)營模式/優(yōu)勢分析：開發(fā)因是出于融資考慮/劣勢分析：但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運營零售商業(yè)時，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個人湊成班子，還不知百貨這。/匹配項目：多出現(xiàn)于大型百貨中心的商業(yè)項目/典型案例：茂業(yè)百貨由茂在經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前華南、 第一部分 理

10、 論 /特點描述：租售結(jié)合的模式，就是租一部分售一部第一部分 理 論 /特點描述：租售結(jié)合的模式，就是租一部分售一部分，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售/優(yōu)勢分析：開發(fā)商都掌握大部分商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售，/經(jīng)營要點：要點一，的引進零售的主力店牌的進駐，人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二，通過主力輔營區(qū)的銷售價值/典型案例大拇指廣場租售并舉的運營模式，2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余4管理，實行 第一部分 理 論 /特點描述：第一部分 理 論 /特點描述：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)/優(yōu)勢分

11、析：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效化招商的風(fēng)險，加快商鋪的銷售速度劣勢分析：該模式執(zhí)行國外先進的“先招商-后開發(fā)”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，沒有明顯的劣勢，但問題是，發(fā)揮空間有限。并 第一部分 理 論 /概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將第一部分 理 論 /概念描述：一般是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）的安排/優(yōu)勢分析：經(jīng)驗表明，兩年期左右（資本買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，另一方面又可以將風(fēng)險融入資本市場了化/操作方法：以房地化并在資本市場公開發(fā)售部分（例如基金 募 金，同時保留部分收益（例如30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性

12、情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運營管理。房地產(chǎn)商通過REITs回籠 投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以 壹一、二、貳三、叁四、肆壹一、二、貳三、叁四、肆第二部分 市 場 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 第二部分 市 場 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問題多、前景20世紀80、 20世紀90球矚目。2008億元 。第二部分 市 場 同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參18591900（40年1901第二部分 市 場 同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參18591900（40年19011970（70年？18661900（35年19011960

13、（60年19601972年19902010（20年20112020（10年2020年距美、法100年，距日40距美、法、日50第二部分 市 場 同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參18501899（第二部分 市 場 同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參18501899（50年年19301979（40年1980年18521880（28年年19141950（36年1950年1974年18941949（55年年19952025（30年2025年距美、法、日60距美、日60年，距30距美、日50年距法75距美、法50年，年第二部分 市 場 同發(fā)達國家超級市場

14、的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參18301935（5年19361965（第二部分 市 場 同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參18301935（5年19361965（30年19662000（35年200119591962（3年19631968（5年19531959（7年19601989（30年19601971（11年19721982（10年距美、50年，距法港3040大體相距3040大體相距3040第二部分 市 場 平11002000美20004400美第二部分 市 場 平11002000美20004400美開始涌現(xiàn)； 主要業(yè)態(tài)為4400美金以70%以第二部分 市

15、 場 發(fā)展概三個發(fā)展階問題眾第二部分 市 場 發(fā)展概三個發(fā)展階問題眾短期調(diào)整長期看2001-2004-2008-第第第階階階大吉，主導(dǎo) 的是 宣傳以及現(xiàn)場銷售 的技巧。其以長期投資的思路進行操作投資 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開始導(dǎo)入“定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、策劃 商，第二部分 市 場 123第二部分 市 場 123第二部分 市 場 4和567第二部分 市 場 4和567第二部分 市 場 8 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流 第二部分 市 場 8 國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流 目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流第二部分 市 場 20082008第二部分 市 場 20082008。銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水

16、平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸第二部分 市 場 123第二部分 市 場 123第二部分 市 場 為1第二部分 市 場 為1234第二部分 市場 起步晚發(fā)展三個第二部分 市場 起步晚發(fā)展三個發(fā)展階遷消費需求變物場所的環(huán)境、服務(wù)及便利性提出了更高的要求，客觀上催生了大型購物著周邊商圈的發(fā)展居力不斷提商業(yè)格局的變化有促進作用規(guī)模增區(qū)域戶增長率；外來暫增長規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大，第二部分 市 場 第二部分 市 場 第二部分 市 場 第二部分 市 場 的另一個契機第二部分 市 場 起步晚發(fā)展三個發(fā)展階短期調(diào)整長期看展望明細項百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場第二部分 市 場 起步晚發(fā)展三個發(fā)展

17、階短期調(diào)整長期看展望明細項百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場奢侈商業(yè)、女商業(yè)、青商業(yè)兒商業(yè)、家商、融購物中心、酒店、寫字服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型商業(yè)建筑第二部分 場 展望展望第二部分 場 展望展望展 壹貳叁肆四、大拇指廣場商業(yè)運營商業(yè)運營壹貳叁肆四、大拇指廣場商業(yè)運營商業(yè)運營第三部分 借 鑒 企業(yè)富力地最大化、項目理念是項目定位第三部分 借 鑒 企業(yè)富力地最大化、項目理念是項目定位第三部分 借 鑒 企業(yè)富力地運營管理收富力在2003益模式寫字樓、酒店/第三部分 借 鑒 企業(yè)富力地運營管理收富力在2003益模式寫字樓、酒店/第三部分 鑒篇企業(yè)富力地地段，尤其是CBD項目區(qū)地段，尤其是CBD區(qū)

18、域，廣州珠江新城CBD富力擁有多達10位括地段的地塊，相對來說無論是建設(shè)寫字樓、酒店/第三部分 鑒篇企業(yè)富力地地段，尤其是CBD項目區(qū)地段，尤其是CBD區(qū)域，廣州珠江新城CBD富力擁有多達10位括地段的地塊，相對來說無論是建設(shè)寫字樓、酒店/第三部分 鑒篇企業(yè)陽第三部分 鑒篇企業(yè)陽產(chǎn)第三部分 借 鑒 企業(yè)陽4。第三部分 借 鑒 企業(yè)陽4。，（除寫字樓部分）建設(shè)中的朝陽十里堡A-ZTOWN（北苑第三部分 鑒 一：高成本拿二：收益甚自05年上市以來，富力大舉第三部分 鑒 一：高成本拿二：收益甚自05年上市以來，富力大舉納地06年富力獲得21幅土地，僅重慶個項目的土地就達到739萬平方米年其資產(chǎn)負債比

19、升到67.7%，超益甚少（2007年富力繼續(xù)激進式拿地，的帳面收益外），獲得20個項目，合計1030萬平方米企業(yè)富力地第三部分 借 鑒 在第三部分 借 鑒 在銀幕、。企業(yè)第三部分 借 篇2002-2003年 純商業(yè)盒子式2004年純商業(yè) 組合式（1）選擇省會或中心城市布局2006選擇省會或中心城市布局第三部分 借 篇2002-2003年 純商業(yè)盒子式2004年純商業(yè) 組合式（1）選擇省會或中心城市布局2006選擇省會或中心城市布局（2）（2）商圈（6）建筑面積在15萬平左右主力店一般為4、建材家電專業(yè)賣場、影院在15-20;建筑形式為綜合體，以盒子的組合形式企業(yè)第三部分 鑒篇第三部分 鑒篇分割

20、出商鋪，造成難經(jīng)營沒有堅實實力。招商工作中過于強的回籠匹配 企業(yè)第三部分 借 鑒 萬達商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進措施：萬達開始改變過去追求銷售 化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的 收益和資產(chǎn)升值的收益變銷售贏利模式為 贏利模式。第三部分 借 鑒 萬達商業(yè)地產(chǎn)管理在教訓(xùn)基礎(chǔ)上的積極改進措施：萬達開始改變過去追求銷售 化的模式，轉(zhuǎn)而注重獲取長期的 收益和資產(chǎn)升值的收益變銷售贏利模式為 贏利模式。托管，強化收益權(quán)運營機制，避免了物業(yè)和商業(yè)“兩張皮” ，加大了 招商、經(jīng)營、管理的項目商業(yè)布局和長期 收益率當(dāng)原則了，為之后的資產(chǎn)管理和資本運營打下了基礎(chǔ)。的百貨主力店，培育百貨商業(yè)板塊，減少主力店招租的物業(yè) 壓力。企業(yè)第三部分 鑒篇1)2)3)：性4)第三部分 鑒篇1)2)3)：性4)先租后建：牌“企業(yè)第三部分 借 鑒 項 第三部分 借 鑒 項 第三部分 借 鑒 項 第三部分 借 鑒 項 第三部分 借 鑒 項 第三部分 借 鑒 項 第三部分 借 鑒 項 第三部分 借 鑒 項 第三部分 借 鑒 項目第三部分 借 鑒 項目第三部分 借 鑒 項目第三部分 借 鑒 項目第三部分 借 鑒 項目第三部分 借 鑒 項目第三部分 借 鑒 項目第三部