深圳別墅市場(chǎng)匯報(bào)

1、2005年度深圳不墅市場(chǎng)總結(jié)深圳市易圖資訊開(kāi)發(fā)中心研究與進(jìn)展部吳茂萍 孟競(jìng)2006-2-7深圳不墅市場(chǎng)總結(jié)（目錄）第一部分 概論4第二部分 2005不墅特征分析5一、推出量歷年最高5二、關(guān)內(nèi)外遍地開(kāi)花6三、不墅居住功能升8四、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價(jià)格高8五、營(yíng)銷(xiāo)策劃重文化12六、進(jìn)展商一哄而上12七、全國(guó)輻射力度強(qiáng)12第三部分、供應(yīng)量與銷(xiāo)售分析1305深圳不墅供應(yīng)量分析1305深圳不墅供應(yīng)量列表1305深圳不墅銷(xiāo)售分析1405深圳不墅銷(xiāo)售情況列表15第四部分、產(chǎn)品分析17一、建筑與容積率19二、建筑分析20三、園林分析23四、戶型分析27五、配套分析36第五部分、營(yíng)銷(xiāo)策劃分析41一、特征概述41二、八大經(jīng)

2、典營(yíng)銷(xiāo)案例分析44第六部分、客戶分析54第七部分、三級(jí)市場(chǎng)分析54一、05不墅三級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)狀54二、05不墅三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)55三、05不墅三級(jí)市場(chǎng)的熱銷(xiāo)緣故56附：2005年深圳批售不墅項(xiàng)目的差不多資料統(tǒng)計(jì)572005深圳不墅市場(chǎng)總結(jié)第一部分 概論本文所談的“不墅”覆蓋國(guó)內(nèi)外兩種物業(yè)類型：一是house，一是villa。從建筑形態(tài)分，覆蓋以下三種類型：single family house，即獨(dú)立不墅；two family house，即雙拼不墅；townhouse即聯(lián)排不墅。而市場(chǎng)上所謂的“疊拼不墅”等多戶疊加的物業(yè)類型在不在本文所談的范疇。2005深圳不墅年可謂取得了豐碩成果，不墅產(chǎn)品，策

3、劃，營(yíng)銷(xiāo)手法，推出量與銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售金額，銷(xiāo)售均價(jià)，開(kāi)發(fā)地段，開(kāi)發(fā)企業(yè)，輻射企業(yè)，國(guó)際阻礙力等各個(gè)角度都有較大的提升或者擴(kuò)大。假如講深圳不墅經(jīng)歷了1994年之前的從無(wú)到有、1994-1997年間大躍進(jìn)式進(jìn)展和1998-2000年的沉寂等三個(gè)時(shí)期的粗放型區(qū)域化進(jìn)展，那么，20002004年深圳不墅市場(chǎng)則走向成熟進(jìn)展道路，表現(xiàn)在產(chǎn)品類型豐富，風(fēng)格多樣化，設(shè)計(jì)精細(xì)化，區(qū)域分布廣泛化。至于2005年，則是深圳不墅“瘋狂年”，同時(shí)也是深圳不墅普遍追求品質(zhì)化、精細(xì)化、數(shù)量化進(jìn)展的起始年，可能這種瘋狂開(kāi)發(fā)的歷史還將持續(xù)兩年，接下來(lái)的深圳不墅將進(jìn)入少而精的“唯我獨(dú)尊”進(jìn)展新時(shí)期。獨(dú)立不墅聯(lián)排不墅雙拼不墅第二部

4、分 2005不墅特征 2005深圳不墅呈現(xiàn)推出量歷年最高、居住功能加強(qiáng)、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價(jià)格高、營(yíng)銷(xiāo)策劃重“文化”、關(guān)內(nèi)外遍地開(kāi)花、進(jìn)展商一哄而上、全國(guó)輻射力度強(qiáng)等六大明顯特征。一、推出量歷年最高 2005年共批準(zhǔn)預(yù)售獨(dú)棟不墅、聯(lián)排、雙拼不墅1353套，總建筑面積約34萬(wàn)平方米，占2005深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的4，占2005年各類型物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積的3.6。就批準(zhǔn)預(yù)售面積而言，幾乎為過(guò)去3年的推出面積的總和。近年深圳不墅批準(zhǔn)預(yù)售面積比較：推出面積（單位：萬(wàn)m2）1992年2.691993年2.621994年6.511995年10.821996年5.451997年13.231998年3.131999年2

5、.932000年1.542001年6.512002年8.802003年13.872004年16.522005年34 (2001年前數(shù)據(jù)摘自深圳房地產(chǎn)年鑒，2001-2005年數(shù)據(jù)根網(wǎng)上預(yù)售項(xiàng)目備案系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)得到。) 二、關(guān)內(nèi)外遍地開(kāi)花2005年深圳共批準(zhǔn)預(yù)售16個(gè)不墅項(xiàng)目，包括振業(yè)城、萬(wàn)科城、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1512 t _blank 香蜜湖第一生態(tài)苑、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1463 t _blank 圣莫麗斯花園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx

6、?id=1438 t _blank 第五園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1451 t _blank 都市山谷花園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1395 t _blank 萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1385 t _blank 棲湖、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1383 t _blank 中信紅樹(shù)灣花城、翠楓豪園二期、 HYPERLINK /bol/projectdetail.asp

7、x?id=1441 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1249 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1489 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1488 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達(dá)區(qū)、西湖苑、純水岸二期等，輻射深圳五大區(qū)。批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目個(gè)數(shù)為歷年之最，而且，覆蓋區(qū)域以關(guān)外龍崗、寶安為主，相反，最早開(kāi)發(fā)不墅的區(qū)域羅湖區(qū)、蛇

8、口片區(qū)“顆粒無(wú)收”，這與深圳地產(chǎn)向關(guān)外拓展密不可分。另外，還有2005年前批準(zhǔn)的少量遺留不墅在市銷(xiāo)售，包括龍崗御海灣、南山西麗山莊等?？傊?，2005年深圳不墅從數(shù)量和輻射區(qū)域上，達(dá)到歷年之最。2005年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售不墅項(xiàng)目列表：區(qū)域項(xiàng)目個(gè)數(shù)項(xiàng)目名稱南山3 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1451 t _blank 都市山谷花園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1383 t _blank 中信紅樹(shù)灣花城、純水岸二期福田1 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1512 t _

9、blank 香蜜湖第一生態(tài)苑鹽田1 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1395 t _blank 萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)羅湖0/龍崗6 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1438 t _blank 第五園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1385 t _blank 棲湖、翠楓豪園二期、西湖苑、振業(yè)城、萬(wàn)科城寶安5 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1463 t _blank 圣莫麗斯花園、 HYPERLINK /bol/projec

10、tdetail.aspx?id=1441 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1249 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1489 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1488 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達(dá)區(qū) （上圖來(lái)自深圳不墅研究報(bào)告，棕色表示最早開(kāi)發(fā)不墅的區(qū)域，黃色表示19982004年集中開(kāi)發(fā)不墅的區(qū)域，紅色表示200

11、5及立即集中開(kāi)發(fā)不墅的區(qū)域。）19952005年深圳批售不墅或帶不墅項(xiàng)目列表：時(shí)刻段批售不墅項(xiàng)目個(gè)數(shù)批售不墅項(xiàng)目列表1995-200016個(gè)（全純不墅）齊明不墅、金湖山莊、田園居、銀谷不墅2期、頤園不墅、金碧苑、鯨山不墅、御景苑、月亮灣山莊、青青山莊、半山海景不墅、金海灘不墅、華僑海景山莊、梅花山莊、觀瀾豪園、龍湖山莊2001-200426個(gè)（其中15個(gè)純不墅項(xiàng)目）棕櫚泉不墅2期、東麗觀海山莊、十七英里1期、仙湖山莊1期、翠林不墅、華景園、仙泉山莊、云深處、沙河高爾夫不墅、都市山谷1期/2期、波托菲諾純水岸、名商園、水榭花都、中旅國(guó)際公館1期、熙園、科東海岸1期/2期、心海伽藍(lán)、中海怡翠山莊、

12、萬(wàn)科四季花城6期、馨園2期、寶龍山莊、觀瀾湖高爾夫大宅、萬(wàn)科城、水晶之城、西麗山莊200516個(gè)（其中6個(gè)純不墅項(xiàng)目）振業(yè)城、萬(wàn)科城、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1512 t _blank 香蜜湖第一生態(tài)苑、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1463 t _blank 圣莫麗斯花園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1438 t _blank 第五園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1451 t _blank 都市山谷花

13、園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1395 t _blank 萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1385 t _blank 棲湖、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1383 t _blank 中信紅樹(shù)灣花城、翠楓豪園二期、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1441 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1249 t _

14、blank 觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1489 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1488 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達(dá)區(qū)、西湖苑、純水岸二期三、不墅居住功能升世紀(jì)后的深圳不墅從之前的邊緣化、郊區(qū)化逐漸演變而“都市化”，因此其功能自然發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，由度假為主逐漸演變?yōu)榫幼橹?，即便投資客戶大增，仍不變其居住為主的基調(diào)。從2005年批準(zhǔn)預(yù)售的不墅項(xiàng)目銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)來(lái)看，絕大多數(shù)客戶購(gòu)買(mǎi)不墅為自住，觀瀾湖高爾夫大宅、棲湖、東海

15、岸等不墅度假性客戶比例略高其它。要緊由于其地理位置離市區(qū)略遠(yuǎn)的專門(mén)性。四、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價(jià)格高毋庸置疑，2005年的深圳不墅產(chǎn)品差不多擺脫了當(dāng)年粗獷進(jìn)展的歷史，而走向了追求品質(zhì)化的進(jìn)展新時(shí)期，而且，相比2000年以來(lái)的不墅的成熟開(kāi)發(fā)，2005年的深圳不墅產(chǎn)品更顯得精、細(xì)、優(yōu)。2005年深圳許多不墅項(xiàng)目迎接了多批來(lái)自異地、國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)、機(jī)構(gòu)人員組成的不墅考察團(tuán)，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)和住宅與房地產(chǎn)雜志社舉辦的“深圳不墅豪華考察團(tuán)”更是前所未有地組織了30余名來(lái)自上海、浙江、南京、安徽等地的地產(chǎn)上下游企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組成的龐大考察隊(duì)伍，活動(dòng)的成功舉辦，從另一個(gè)側(cè)面反映了深圳不墅的全國(guó)輻射力和產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)化。1、建筑風(fēng)格

16、趨向中式現(xiàn)代化除了少數(shù)項(xiàng)目如西湖苑、振業(yè)城、翠楓豪園等殘留傳統(tǒng)歐陸建筑風(fēng)格，多數(shù)項(xiàng)目表現(xiàn)出現(xiàn)代、簡(jiǎn)約或中式的建筑特征如第五園、都市山谷、萬(wàn)科東海岸三期、棲湖、中信紅樹(shù)灣花城、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1512 t _blank 香蜜湖第一生態(tài)苑，部分項(xiàng)目借鑒了西班牙建筑風(fēng)格如萬(wàn)科城、意大利建筑風(fēng)格如觀瀾湖高爾夫大宅系列、瑞士風(fēng)格如圣莫麗斯。從2004年十七英里為開(kāi)端，深圳不墅重新查找“現(xiàn)代化”“中國(guó)化”的感受，2005萬(wàn)科系列不墅產(chǎn)品之第五園又尤為典范。盡管深圳不墅借鑒西班牙、意大利、地中海等國(guó)際建筑風(fēng)格的風(fēng)氣依舊盛行，但現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格已逐漸深

17、入人心。國(guó)民對(duì)特色的中式、現(xiàn)代尤其是具有中國(guó)特色的現(xiàn)代建筑是發(fā)自內(nèi)心的“民族熱愛(ài)”。2005年深圳批準(zhǔn)預(yù)售不墅的建筑風(fēng)格列表：風(fēng)格項(xiàng)目個(gè)數(shù)項(xiàng)目名稱現(xiàn)代/中式6第五園、都市山谷、萬(wàn)科東海岸三期、棲湖、中信紅樹(shù)灣花城、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1512 t _blank 香蜜湖第一生態(tài)苑國(guó)際風(fēng)7萬(wàn)科城、純水岸二期、觀瀾湖高爾夫大宅四大項(xiàng)目、圣莫麗斯歐陸遺風(fēng)3西湖苑、振業(yè)城、翠楓豪園二期2、建筑形態(tài)以Townhouse唱主角從建筑形態(tài)看，深圳2005年不墅以聯(lián)排為主角，聯(lián)排、雙拼不墅套數(shù)占總不墅套數(shù)的90.4，僅有觀瀾湖高爾夫大宅系列產(chǎn)品116套和棲

18、湖、圣莫麗斯少許不墅有獨(dú)立不墅。其中，棲湖、香蜜湖第一生態(tài)苑擁有少量雙拼不墅。3、園林偏重寬水宏山近年深圳地產(chǎn)對(duì)水的愛(ài)好達(dá)到令人瞠目結(jié)舌的程度，有天然水資源者尚可理解，而沒(méi)有天然水資源的項(xiàng)目，克服重重困難也要“上水”。至于地產(chǎn)精華之不墅項(xiàng)目，自然對(duì)“水”無(wú)所不用其極，2005年無(wú)一不墅項(xiàng)目例外，連“老不墅”坪地西湖苑也開(kāi)天辟地挖了個(gè)幾千平方的湖。不墅項(xiàng)目對(duì)園林水景的打造或者利用表現(xiàn)在兩大方面：打造大體量的湖水；潺潺流水貫穿整個(gè)園林。另一方面，不墅突出對(duì)天然山景、山體的運(yùn)用，甚至人工造山也在所不惜，如觀瀾湖私家中央公園不墅，即便擁有10平方公里的高爾夫球場(chǎng)，進(jìn)展商依舊刻意打掉地塊中間10余座不墅

19、，只為造一座“山”體公園，至于圣莫麗斯、棲湖、萬(wàn)科東海岸的天然山景，都被進(jìn)展商淋漓盡致地運(yùn)用來(lái)打造山體公園?？傊瑩碛腥嗽旎蛘咛烊簧?、湖、林、海多重景致的不墅越來(lái)越多，環(huán)境品質(zhì)和居住品質(zhì)都在提高。2005年批售不墅擁有山、湖、林、海景觀資源講明：項(xiàng)目園林景觀講明景觀重觀瀾湖高爾夫大宅四系列高爾夫球道景觀圍繞不墅1圣莫麗斯背靠原生山景、3萬(wàn)平方人造水景貫穿2萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)背靠原生山景、上千平方人造湖景遠(yuǎn)眺大梅沙海景3純水岸二期不墅臨上萬(wàn)平方人造湖而建1中信紅樹(shù)灣花城隔路望沙河高爾夫景觀1振業(yè)城人造狹長(zhǎng)水系貫穿不墅群1萬(wàn)科城共享小區(qū)入口6千平方人造湖1第五園不墅環(huán)帶人造“江南”水1棲湖球道

20、中不墅面42萬(wàn)平方龍湖、背倚天然山林3翠楓豪園二期不墅臨1.3萬(wàn)平方人造湖而建1西湖苑三期不墅臨幾千平方人造湖而建1香蜜湖第一生態(tài)苑不墅近賞44萬(wàn)平方天然香蜜湖14、戶型重視功能劃分首先是大功能空間的分配，具體表現(xiàn)在生活區(qū)、功能區(qū)、工作區(qū)、休息區(qū)和休閑區(qū)等的設(shè)置上。生活區(qū)滿足差不多起居生活和對(duì)外交流的家庭活動(dòng)空間，包括會(huì)客廳、起居廳、餐廳，尺度再大一些則又增加門(mén)廳、家庭廳、電梯廳等；功能區(qū)滿足差不多起居生活之外的活動(dòng)空間，依照不同的戶型尺度，分不包括車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室、公共衛(wèi)生間、獨(dú)立書(shū)房、會(huì)議廳等；工作區(qū)解決家庭事務(wù)的區(qū)域，包括工人房、廚房、洗衣房等；休息區(qū)滿足差不多起居生活的靜區(qū)，包括主人房、父

21、母房、客房等；休閑區(qū)滿足家庭文體活動(dòng)、休閑娛樂(lè)的空間，如娛樂(lè)室、休息廊、桑拿房、燒烤房、游泳池、健身房、花園陽(yáng)臺(tái)等。 （參考“深圳不墅研究報(bào)告”。）5、用材多考究開(kāi)始重建筑節(jié)能品質(zhì)感的提升跟用材的考究不可分割，開(kāi)發(fā)商愈加重視引進(jìn)環(huán)保、健康的材料，甚至從國(guó)內(nèi)相關(guān)園林、建筑風(fēng)格都市搬運(yùn)一些建筑、園林材料元素，包括引進(jìn)國(guó)外材質(zhì)、國(guó)外樹(shù)種。其中，振業(yè)城具有環(huán)保和建筑節(jié)能的高度社會(huì)責(zé)任感，其建筑節(jié)能超過(guò)50，通過(guò)了國(guó)家3A鑒定，專門(mén)好地執(zhí)行了國(guó)家要求的建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)，這一點(diǎn)，不僅僅值得社會(huì)關(guān)注，更值得所有開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)和效仿。在國(guó)家政策制度的約束下，在人民生活品質(zhì)高要求的推動(dòng)下，相信建筑節(jié)能將成為建筑新風(fēng)尚

22、。6、售價(jià)高出歷年2005年深圳關(guān)內(nèi)外不墅銷(xiāo)售均價(jià)接近2萬(wàn)/平方，為歷年之最。而且，項(xiàng)目單價(jià)和區(qū)域單價(jià)都打破了記錄。在宏觀調(diào)控大政強(qiáng)壓下，深圳房地產(chǎn)、深圳不墅“一支獨(dú)秀”，引領(lǐng)“風(fēng)騷”，是為都市價(jià)值的重新發(fā)覺(jué)，更是產(chǎn)品素養(yǎng)提升的相應(yīng)結(jié)果。五、營(yíng)銷(xiāo)策劃重“文化”20世紀(jì)八九十年代的不墅差不多不講究任何策劃、營(yíng)銷(xiāo)手段的運(yùn)用，進(jìn)展商幾乎都采取口碑相傳的方式和“釣魚(yú)式”銷(xiāo)售，坐等客戶上門(mén)，所謂“三年不開(kāi)張，開(kāi)張吃三年”是為傳統(tǒng)不墅營(yíng)銷(xiāo)最形象的比喻。至今，御海灣、名墅海景度假村等東部老不墅依舊“老模樣”。21世紀(jì)，隨著不墅開(kāi)發(fā)的成熟，代理商的作用增強(qiáng)，進(jìn)展商越來(lái)越注重營(yíng)銷(xiāo)手法的新運(yùn)用。相比前幾年，200

23、5年深圳不墅營(yíng)銷(xiāo)更重視對(duì)“文化”的挖掘，比如第五園舉辦了系列畫(huà)展、“儺文化名人沙龍”、廟會(huì)等，觀瀾湖高爾夫大宅系列項(xiàng)目力推“家族傳承”理念營(yíng)銷(xiāo)，等等。六、進(jìn)展商一哄而上該特征與建筑類型的“雜糅”關(guān)系緊密。大凡取得1.4容積率以下的項(xiàng)目，進(jìn)展商都紛紛“沖動(dòng)”地（在高層的夾縫中）建不墅，因此，建筑形態(tài)只能以聯(lián)排不墅為主。一哄而上的結(jié)果，出現(xiàn)兩種極端，一是提升了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)感和高度感，一則是使項(xiàng)目不倫不類，不墅業(yè)主將整天生活在周?chē)邔余従拥摹氨O(jiān)視”中。其生活隱私如何，可想而知。2005年涉足不墅開(kāi)發(fā)的進(jìn)展商有老牌的開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科、中海、中信、華僑城、觀瀾湖、振業(yè)。也有新銳的華來(lái)利實(shí)業(yè)、百富隆新、西湖、

24、鷗富實(shí)業(yè)等。七、全國(guó)輻射力度強(qiáng)在深圳不墅群起的2005年，不墅阻礙力也大大輻射全國(guó)，甚至境外。尤其是品質(zhì)優(yōu)秀的名不墅，全國(guó)、境外客戶更多，觀瀾湖高爾夫大宅系列的客戶境內(nèi)外購(gòu)買(mǎi)者甚至各占一半。買(mǎi)家多以自住為主，少數(shù)為投資。全國(guó)、境外的不墅考察團(tuán)紛涌深圳，除了傳統(tǒng)優(yōu)秀不墅區(qū)蛇口、華僑城以及04年的十七英里為考察的固定項(xiàng)目外，2005新秀不墅如觀瀾湖高爾夫大宅系列、第五園、圣莫麗斯、振業(yè)城、棲湖、香蜜湖第一生態(tài)苑、都市山谷3期等也成為優(yōu)選考察項(xiàng)目。第三部分 預(yù)售與銷(xiāo)售一、預(yù)售情況2005年深圳共批準(zhǔn)預(yù)售帶不墅的項(xiàng)目共計(jì)16個(gè)，除羅湖區(qū)外，其它5各區(qū)皆有。所涉及的帶不墅項(xiàng)目共批準(zhǔn)了5415套，而其中不

25、墅有1353套，即批售的不墅套數(shù)占不墅項(xiàng)目總批售套數(shù)的24.99 %，同時(shí)，占2005年深圳總批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)78428套的1.7。從（帶）不墅項(xiàng)目的批準(zhǔn)預(yù)售個(gè)數(shù)看，龍崗為最，共計(jì)6個(gè)；其次是寶安，共計(jì)5個(gè)；再次是南山，共計(jì)3個(gè)；又次是鹽田和福田，各1個(gè)項(xiàng)目。從批準(zhǔn)預(yù)售的不墅套數(shù)而言，各區(qū)先后順序?yàn)椋糊垗?66寶安330南山203鹽田131福田23套。從進(jìn)展商來(lái)看，萬(wàn)科共有3個(gè)項(xiàng)目帶不墅，即萬(wàn)科城、第五園、東海岸，共批準(zhǔn)預(yù)售不墅459套，占2005總批準(zhǔn)預(yù)售不墅套數(shù)的33.9，為各開(kāi)發(fā)企業(yè)批售不墅套數(shù)之最；其次是振業(yè)城，共批準(zhǔn)預(yù)售不墅265套，占2005總批準(zhǔn)預(yù)售不墅套數(shù)的20%；再次是圣莫麗

26、斯，共批準(zhǔn)預(yù)售不墅214套，占2005總批準(zhǔn)預(yù)售不墅套數(shù)的16%；緊跟是觀瀾湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司116套批售不墅，百富隆新175套，中信（深圳）57套，香蜜湖第一生態(tài)苑23套，華僑城23套，鷗富實(shí)業(yè)18套，西湖苑8套，中信（華南）5套。從項(xiàng)目的不墅純粹性來(lái)看，僅僅觀瀾湖高爾夫大宅4大系列項(xiàng)目、棲湖、純水岸二期是純不墅，其余10個(gè)項(xiàng)目差不多上“雜糅型”不墅項(xiàng)目，即含有高層或多層等多種建筑形態(tài)的項(xiàng)目。這種“雜糅型”項(xiàng)目乃近三年來(lái)深圳萌發(fā)的地產(chǎn)現(xiàn)象，勢(shì)頭漸猛。二、2005年深圳不墅批準(zhǔn)預(yù)售列表區(qū)域項(xiàng)目名稱總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)總批準(zhǔn)預(yù)售面積(m2)不墅套數(shù)寶安觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)6222274.266

27、2合計(jì)330觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)21140.262 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1488 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達(dá)區(qū)2716714.8427 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1489 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)2517492.2125圣莫麗斯21473115.94214鹽田萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)/二期24037097.36131131南山純水岸二期239847.5523203都市山谷花園4926800.38175中信紅樹(shù)灣花城739153624.55龍崗振業(yè)城800

28、123374.2265666萬(wàn)科城896115818131第五園950119468.8197棲湖575978.4257翠楓豪園二期74068927.3918西湖苑三期9411546.388福田香蜜湖第一生態(tài)苑8628861.922323總計(jì)5415812082.411353三、2005深圳不墅銷(xiāo)售情況依照szhome銷(xiāo)售備案登記統(tǒng)計(jì)，2005年深圳不墅銷(xiāo)售725套，銷(xiāo)售面積159872.28平方米，銷(xiāo)售均價(jià)約19690元/平方米，銷(xiāo)售金額約37.02億元。不墅銷(xiāo)售套數(shù)占全市住宅銷(xiāo)售套數(shù)10024的7.23%，不墅銷(xiāo)售面積占全市住宅銷(xiāo)售面積9011313.58的1.77%，不墅銷(xiāo)售均價(jià)為全市住宅

29、銷(xiāo)售均價(jià)的2.8倍，不墅銷(xiāo)售總金額為全市住宅銷(xiāo)售總金額的0.6。從有銷(xiāo)售記錄的項(xiàng)目看，共有10個(gè)不墅項(xiàng)目于2005年有銷(xiāo)售備案登記，另有6個(gè)項(xiàng)目因各種緣故無(wú)銷(xiāo)售備案登記。從各區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)看，龍崗鹽田南山寶安福田為先后，龍崗銷(xiāo)售448套，占總銷(xiāo)售套數(shù)的61.79%；福田銷(xiāo)售套數(shù)最低，23套，占總銷(xiāo)售套數(shù)的3.17%。從各區(qū)銷(xiāo)售面積看，龍崗南山鹽田寶安福田為先手，龍崗銷(xiāo)售89525.21平方米，占總銷(xiāo)售面積的56%；福田銷(xiāo)售面積最低，8327.93平方米，占總銷(xiāo)售面積的5.2%；從各區(qū)銷(xiāo)售總金額來(lái)看，龍崗南山寶安福田鹽田為先手，龍崗銷(xiāo)售總金額19.99億元，占總銷(xiāo)售金額的54%；鹽田銷(xiāo)售總金額最低，

30、3.09億元，占總銷(xiāo)售金額的8.35%。從銷(xiāo)售均價(jià)看，福田南山寶安鹽田龍崗為先后，福田銷(xiāo)售均價(jià)最高，41000元/平方，高出銷(xiāo)售均價(jià)2.08倍；龍崗銷(xiāo)售均價(jià)最低，12225元/平方，低于銷(xiāo)售均價(jià)38。從項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)看，純水岸二期最高，50000元/平方；香蜜湖第一生態(tài)苑其次，41000元/平方；觀瀾湖高爾夫大宅第三，26500元/平方。從銷(xiāo)售的戶型面積看，戶均面積為220.51平方米，換言之，如此面積的不墅最受市場(chǎng)歡迎。四、05深圳不墅銷(xiāo)售情況列表項(xiàng)目套數(shù)面積（平方米）均價(jià) （RMB/平方米）銷(xiāo)售總金額（￥：億元）觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)24合計(jì)288341合計(jì)10358.9427000合計(jì)

31、2650002.25合計(jì)577觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)42017.94260000.5247 萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)11611622104.8922104.8914000140003.09309純水岸二期211108929.5229555.3150000330004.46 776都市山谷花園8920625.79160003.3振業(yè)4489525.217900122252.38 19.99萬(wàn)科城13023667.18100002.37棲湖255978.422000011.96 第五園14729806.17110003.28 香蜜湖第一生態(tài)苑23238327.93832

32、7.9341000410003.413.41725159872.28均價(jià)約19690總計(jì)37.02 （以上數(shù)據(jù)依照szhome備案系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)而得?？紤]專門(mén)緣故，不墅的銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)售總金額略作模糊化處理。）附：深圳市2001-2004年不墅供銷(xiāo)情況列表（面積單位：萬(wàn)m2）2001-2004年南山福田羅湖鹽田龍崗寶安全市預(yù)售面積13.834.334.077.857.767.8645.70銷(xiāo)售面積12.584.213.067.275.682.9635.77預(yù)售套數(shù)4331641493313271791583銷(xiāo)售套數(shù)3911591203132581131354銷(xiāo)售率（面積）91.0%97.2%75.1%

33、92.6%73.2%37.7%78.3%銷(xiāo)售率（套數(shù)）90.3%97.0%80.5%94.6%78.9%63.1%85.5%(上表來(lái)自深圳不墅研究報(bào)告，數(shù)據(jù)依照szhome網(wǎng)上預(yù)售項(xiàng)目備案系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)得到。)第四部分 產(chǎn)品分析2005年深圳不墅產(chǎn)品具有里程碑意義，不僅僅是推出數(shù)量歷年最，輻射區(qū)域歷年最，而且在質(zhì)量包括建筑、園林、配套、節(jié)能等方方面面表現(xiàn)出優(yōu)越特性。2005年，深圳不墅在量變中實(shí)現(xiàn)質(zhì)變。一、建筑與容積率深圳市都市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2003版）規(guī)定的小區(qū)建筑容積率指標(biāo)是：獨(dú)立式住宅用地的容積率不高于0.3，低層住宅（1-3層）用地的容積率在0.8之下，多層的最佳容積率應(yīng)不高于1.5，小高

34、層的最佳容積率在2.0以下，高層的最佳容積率應(yīng)不高于2.8。但由于土地供應(yīng)政策和土地資源逐漸稀缺的阻礙，容積率在1.4以下即推出不墅的項(xiàng)目越來(lái)越多，個(gè)不項(xiàng)目容積率甚至在3.0以上仍然推出聯(lián)排不墅。從2002年的熙園、水榭花都為開(kāi)端，有條件者，皆在高樓大廈的夾縫中安插幾棟到幾十棟不墅，而2005年風(fēng)氣為最。因此，從建筑類不看， 2005年共批準(zhǔn)預(yù)售不墅1353套，其中，1224套為聯(lián)排或雙拼，占總數(shù)的90.4%；僅有129套獨(dú)棟不墅，占總數(shù)的9.6%，。2005年批售不墅容積率與項(xiàng)目建筑形態(tài)列表：區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目容積率不墅建筑形態(tài)糅合其它形態(tài)寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列產(chǎn)品1.0獨(dú)棟116套/圣莫

35、麗斯1.2獨(dú)棟5套雙拼2套小高層聯(lián)排207套鹽田萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)1.13聯(lián)排131套/南山純水岸二期1.0獨(dú)棟23套/都市山谷花園三期131聯(lián)排175套小高層、公寓中信紅樹(shù)灣花城318聯(lián)排5套高層龍崗振業(yè)城1.3聯(lián)排265套公寓、多層萬(wàn)科城2期1.03聯(lián)排131套小高層、多層第五園1.0聯(lián)排197套小高層、多層棲湖0.5獨(dú)棟8套聯(lián)排31套雙拼18套/翠楓豪園二期13聯(lián)排18套高層西湖苑三期0.9聯(lián)排8套小高層福田香蜜湖第一生態(tài)苑1.4聯(lián)排、雙拼23套多層、高層以上A類容積率1.0以下，推出全不墅，不雜糅其它任何建筑類型。代表項(xiàng)目有觀瀾湖高爾夫大宅系列、純水岸三期、棲湖。棲湖效果圖觀瀾湖高

36、爾夫大宅系列實(shí)景圖以上B類容積率在1.0-1.4之間的項(xiàng)目,多推出含獨(dú)棟、聯(lián)排或雙拼的不墅，另外雜糅多層、小高層、高層等建筑形態(tài)。代表項(xiàng)目有西湖苑、翠楓豪園、振業(yè)城、圣莫麗斯、萬(wàn)科城、第五園、香蜜湖第一生態(tài)苑、都市山谷。 施工中的圣莫麗斯振業(yè)城效果圖第五園實(shí)景萬(wàn)科城實(shí)景1.4以上容積率的項(xiàng)目，僅推出聯(lián)排，另外雜糅小高層、高層等建筑形態(tài)。代表項(xiàng)目有中信紅樹(shù)灣花城。中信紅樹(shù)灣花城效果圖二、建筑分析不墅的建筑風(fēng)格經(jīng)歷了早期的嶺南風(fēng)、中期的歐陸風(fēng)到現(xiàn)在的（中式）建筑風(fēng)格和有機(jī)結(jié)合的全球風(fēng)格同時(shí)盛行的新時(shí)期。流行國(guó)際結(jié)合風(fēng)格近兩年來(lái)，對(duì)歐式建筑風(fēng)格一味模仿的時(shí)代一去不返，取而代之的是對(duì)各種建筑元素的有機(jī)

37、組合，雖不求固定章法，卻更注重美學(xué)效果和功能有用，盡量合理設(shè)計(jì)和安排各個(gè)環(huán)節(jié)。如萬(wàn)科城，改良了西班牙、地中海、南加州等多種建筑 HYPERLINK /zt/stylish/index.html t _blank 風(fēng)格，并制造性地設(shè)計(jì)階梯露臺(tái)、退臺(tái)式花園、空中花園、半地下室等大面積創(chuàng)意空間。多種風(fēng)格組合的建筑在色彩上注重氣氛的營(yíng)造和專門(mén)風(fēng)格的展現(xiàn)；設(shè)計(jì)上突出審美的需求和居者精神層面的滿足，建筑美觀與有用性并重；建筑用材上國(guó)際元素化。萬(wàn)科城制造性地設(shè)計(jì)階梯露臺(tái)、退臺(tái)式花園、空中花園、半地下室等大面積創(chuàng)意空間2、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、中式風(fēng)格發(fā)揚(yáng)光大與歐陸風(fēng)受遏制、人們不再唯“西”是尊的同時(shí)，以2004年十七

38、英里為良好開(kāi)端，深圳現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、中式的建筑風(fēng)格迅速“崛起”。如都市山谷、紅樹(shù)灣花城、第五園、香蜜湖第一生態(tài)苑、棲湖、東海岸，皆以現(xiàn)代或簡(jiǎn)約或中式建筑自稱。其中，第五園的原創(chuàng)現(xiàn)代中式設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單而明快，意境深遠(yuǎn)而價(jià)值長(zhǎng)久。項(xiàng)目連續(xù)了中國(guó)民居傳統(tǒng)的黑白灰色彩，并以冰裂紋花窗點(diǎn)綴其間，拈棄了傳統(tǒng)民居符號(hào)化的青瓦飛檐，而更多的是汲取了傳統(tǒng)民居對(duì)空間的應(yīng)用，在精神層面上對(duì)中國(guó)民居文化進(jìn)行傳承，其簡(jiǎn)約的線條，廊下斑駁的陰影、青石板路，圖案分明的門(mén)窗、線條明快流暢的柱額柱落、肌理質(zhì)感真切的欄桿臺(tái)基帶有傳統(tǒng)的“徽派”民居精神,乃是對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)建筑的有機(jī)現(xiàn)代化運(yùn)用。其中，現(xiàn)代建筑風(fēng)格講究簡(jiǎn)單立面線條、平屋頂、玻璃窗；

39、色調(diào)明快、清新，多以白、灰為主色調(diào)；多用新材料，追求環(huán)保與節(jié)能。因此，現(xiàn)代建筑具有不同以往美學(xué)觀賞價(jià)值，建筑不經(jīng)意間融入綠色自然。都市山谷3期現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格3、強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的融合那個(gè)特征一直存在，但由于雜糅式不墅的劇增，該特征愈加受到開(kāi)發(fā)企業(yè)的重視，甚至刻意地將建筑風(fēng)格融入園林、周邊環(huán)境中，如修建山體公園、坡地建筑、大面積水景等。為了實(shí)現(xiàn)景觀的共享性，建筑考慮一定的傾斜方向，使可共享自身園林景觀和周?chē)缶坝^。中信.棲湖融在山/高爾夫/湖泊景致間4、建筑用材重環(huán)保節(jié)能在打造某種建筑風(fēng)格的同時(shí)，建筑用材更上一層樓，突出環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能三大特征。如棲湖戶戶頂部隔柵，外表看乃木制，表現(xiàn)出生態(tài)、環(huán)

40、保的特性，而實(shí)際則是鋁合金，防腐又防潮；振業(yè)城大規(guī)模使用太陽(yáng)能，在通風(fēng)模擬試驗(yàn)基礎(chǔ)上有機(jī)布局建筑，使用節(jié)能建筑材料等多種措施，確保了建筑節(jié)能的優(yōu)越性，成為深圳第一個(gè)通過(guò)3A預(yù)審資格認(rèn)證且超過(guò)了國(guó)家要求的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能50%的高尚建筑。既重視環(huán)境與自然的融合又重視建筑節(jié)能將成為以后深圳建筑的必定趨勢(shì)，這也符合國(guó)家對(duì)建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)要求。作為高端項(xiàng)目之不墅，應(yīng)該帶頭按照國(guó)家建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)打造房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)居民生活素養(yǎng)的全面提高。振業(yè)城乃深圳地產(chǎn)界建筑節(jié)能先鋒榜樣5、設(shè)計(jì)更強(qiáng)調(diào)人性化表現(xiàn)在停車(chē)位的公共設(shè)計(jì)、戶型內(nèi)部功能分區(qū)明顯、戶戶包括地下室都重視通風(fēng)采光等多個(gè)方面。有關(guān)戶型設(shè)計(jì)的特征，詳見(jiàn)以下段落。三、園林分析

41、1、園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格的錯(cuò)位05年深圳不墅的園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格不完全吻合的現(xiàn)象比較突出，西式建筑搭配中式園林或反之或綜合風(fēng)格的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，該現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在“雜糅式”不墅項(xiàng)目中，也出現(xiàn)在純不墅項(xiàng)目中。如振業(yè)城建筑風(fēng)格為西班牙新古典主義，而園林多有中式元素；圣莫麗斯建筑風(fēng)格為新古典主義，園林為新歐式；萬(wàn)科城融會(huì)了西班牙、地中海、南加洲等地建筑風(fēng)格，而園林則融合了中式、西式風(fēng)格。這種建筑風(fēng)格與園林風(fēng)格錯(cuò)位的現(xiàn)象，可能將持續(xù)。振業(yè)城建筑風(fēng)格：西班牙新古典主義 振業(yè)城園林：中式元素多2、強(qiáng)調(diào)戶戶綠化生態(tài)傳統(tǒng)不墅往往依山傍（望）水重在大環(huán)境的運(yùn)用，往往忽視了個(gè)體建筑的生態(tài)綠化。從東往西看，深圳傳統(tǒng)老不墅

42、“戶挨戶 光禿禿”的現(xiàn)象比較普遍，尤其是深圳東部沿海老不墅。而近年來(lái)，隨著不墅物業(yè)類型的多樣化和“都市化”，不墅在重視大環(huán)境如高爾夫景、海景、山景的運(yùn)用同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)自身園林的建設(shè)，即便聯(lián)排不墅，也追求戶戶綠化生態(tài)，戶與戶之間，多有綠化帶、高大樹(shù)種隔離，住戶的隱私和戶均綠化，做到更好。如觀瀾湖高爾夫大宅，其泳池之間不僅有高大樹(shù)種和低矮灌木叢，且有園丁通道，隱私又景美。觀瀾湖私家泳池3、喜好高山宏水從2002東海岸打造私家郊野公園開(kāi)始，深圳建筑對(duì)山的運(yùn)用達(dá)到前所未有的瘋狂，而對(duì)水的喜好，則更多地迎合了廣東風(fēng)水之講和業(yè)主的精神、生活需求。2005年深圳不墅項(xiàng)目中，90的項(xiàng)目建有大面積水體園林或泳池，

43、1/4的項(xiàng)目借助靠山的資源打造業(yè)主私家山體公園，個(gè)不項(xiàng)目甚至人為的在小區(qū)打造山體公園，盡可能的搞坡地建筑。深圳建筑打造的小區(qū)園林水風(fēng)光積之大、山體公園之大，可能全國(guó)少見(jiàn)。圣莫麗斯豪華私家山體公園 西麗山莊私家山體公園蘭溪谷私家山體 中信.棲湖私家山體公園東海岸私家山體公園4、回歸中式園林隨著建筑風(fēng)格的中式、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的回歸，園林也開(kāi)始回歸中式，而2005年的深圳不墅表現(xiàn)特不突出，如上所提的第五園、振業(yè)城、棲湖、都市山谷、翠峰豪園、西湖苑、香蜜湖第一生態(tài)苑等眾多的不墅都運(yùn)用了中式園林風(fēng)格。其中，振業(yè)城建筑風(fēng)格雖為西班牙新古典主義，而園林風(fēng)格則較多地夾雜了小橋、流水、垂柳等中式元素；棲湖采納“天圓

44、地點(diǎn)，一龍六翼”的理念來(lái)設(shè)計(jì)園林，在參考北京頤和園“萬(wàn)壽山昆明湖”的“湖山”景觀軸線”基礎(chǔ)上，布置主景觀軸從西面山體向東延伸，穿越內(nèi)湖，直抵龍湖，猶如一條長(zhǎng)龍橫臥，既契合了園林地形西高東低起伏的地形特征，又符合中國(guó)傳統(tǒng)的審美觀。 第五園的中式園林四、戶型設(shè)計(jì)1、功能劃分清晰不墅戶型向“地下”進(jìn)展，這是2005年深圳不墅最大的特征之一。大多戶型以31為主，即地上三層、地下室一層，少數(shù)如觀瀾湖高爾夫大宅系列除C戶型外差不多上以21為主，即地上兩層，地下室一層。也有少數(shù)不帶地下室的不墅。2005年的不墅戶型明顯更加重視功能性的劃分，休息室、會(huì)客廳、餐廳、娛樂(lè)室，樓層分布更加考究，一般地下室為車(chē)庫(kù)工人

45、房影視廳（健身室），一層為客廳、餐廳，二層為客人房帶洗手間，三層為主人房書(shū)房，有些戶型做到完全動(dòng)靜、主客、干濕分區(qū)，其中，香蜜湖第一生態(tài)苑的層層躍式設(shè)計(jì)和觀瀾湖高爾夫大宅四大系列戶戶帶電梯和私家泳池的設(shè)計(jì)堪稱獨(dú)特、經(jīng)典；戶型面積以160250平方戶型為絕對(duì)主角；戶型層高3米3.6米為主,少數(shù)戶型的客廳或者頂樓達(dá)到5米以上,如西湖苑3層為5.18米，觀瀾湖高爾夫大宅四大系列產(chǎn)品中C、D、E戶型廳高達(dá)到7.8米。2005深圳批售不墅戶型特征列表：項(xiàng)目戶型面積（單位：m2）層高 （單位：m）層數(shù)觀瀾湖高爾夫大宅四系列30015003.6-4.3米21為主 31為輔圣莫麗斯獨(dú)棟629-841聯(lián)排279

46、-409聯(lián)排：一層3.6二層三層3.2 獨(dú)棟：3.631萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)167、205、227、2403米31為主 21為輔純水岸二期套均4253米2層中信紅樹(shù)灣花城3403.2-3.6-6.23+1振業(yè)城1802503米3+1萬(wàn)科城2期160265一層3.1米，二、三層2.9米31為主21為輔（4套）第五園189240293.0米3+1為主 21為輔棲湖215/250/277/382/325/5833米31 2+1（限382m2戶型）翠楓豪園二期286.033米3+1西湖苑三期198260一層二層3米三層5.18米僅3層香蜜湖第一生態(tài)苑3003803-6米3+1都市山谷230、360一

47、層3.6米，二層3.2米，三層3米31（1為天臺(tái)花園）2、戶型內(nèi)部功能分配細(xì)化通過(guò)錯(cuò)落或者空間距離的拉遠(yuǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)更精細(xì)化的功能分配，如1層客廳、餐廳和廚房以平面錯(cuò)落布局的形式，做到極好的內(nèi)部功能分區(qū)：會(huì)客、飲食雖同在一層，卻能互不干擾。另外，通過(guò)走廊間隔的形式，同一平面層戶與戶之間能夠互不干擾，各行其是，同時(shí)，又能共享公共衛(wèi)生空間。香蜜湖第一生態(tài)苑戶型圖圣莫麗斯J1戶型圖萬(wàn)科城.淺水灣TA-2戶型振業(yè)城四房三廳一車(chē)位平面圖第五園庭院不墅平面圖3、私密性做到更佳通過(guò)樓層不同功能布局和同一平面層隔離性布局的方式，不墅的隱私性實(shí)現(xiàn)了更佳狀態(tài)。從地下室到頂層，依次設(shè)計(jì)為工人房、功能廳、車(chē)庫(kù)客餐廳客

48、房主臥。有些戶型為工人設(shè)了特不的（地下室）出入口，并在地下室另設(shè)立工人廚房。香蜜湖第一生態(tài)苑戶型圖湖光山舍不墅戶型圖都市山谷A1型戶型圖4、贈(zèng)送面積“無(wú)極”化在不墅向“地下”進(jìn)展和均價(jià)急遽提升的同時(shí)，不墅的贈(zèng)送面積也往“無(wú)極”進(jìn)展。進(jìn)展商、設(shè)計(jì)公司鉆盡了政策的“空子”，紛紛推出地下室、雙層大露臺(tái)、前后花園、屋頂（天臺(tái)）花園、2.19m高落地凸窗和挖空壁柜等免費(fèi)贈(zèng)送面積。從數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)不墅的各類贈(zèng)送面積達(dá)到建面的30以上，而觀瀾湖不墅、香蜜湖第一生態(tài)苑等少數(shù)幾個(gè)不墅，贈(zèng)送面積等于建面甚至超過(guò)建面。其中，地下室的利用，在2005年的深圳不墅中達(dá)到前所未有的瘋狂狀態(tài)。除了紅樹(shù)灣花城、純水岸、西湖苑

49、兩個(gè)不墅項(xiàng)目，其余不墅項(xiàng)目都向地下挖“地下室”。振業(yè)城第一期不墅沒(méi)有地下室設(shè)計(jì)，但第二期迅速改進(jìn)，推出地下室空間。觀瀾高爾夫大宅超大面積地下室都市山谷的屋頂花園萬(wàn)科城地下室2005年深圳批售不墅贈(zèng)送面積列表（單位：平方米）：區(qū)域項(xiàng)目名稱地下室前后花園其它/合計(jì)寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列產(chǎn)品110-800左右400-2500左右600-3800左右圣莫麗斯662406033065-400鹽田萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)50-6040-50150-160南山純水岸二期/50左右100左右都市山谷花園三期/100150左右中信紅樹(shù)灣花城6070200250左右龍崗振業(yè)城一期無(wú)32142107.71-234

50、.95萬(wàn)科城均4030100240350第五園40-806080（大部分帶中庭）80-160棲湖100-20070-2000200-2600翠楓豪園二期9080左右160左右西湖苑三期無(wú)80200105225福田香蜜湖第一生態(tài)苑110左右20左右150左右5、重視戶戶陽(yáng)光權(quán)即便是地下室，也盡量回避黑暗和齷齪。通過(guò)天井、地平線負(fù)一層的設(shè)計(jì)以及增加層高的做法，實(shí)現(xiàn)戶戶陽(yáng)光，戶戶通透。其中，觀瀾湖高爾夫大宅系列的坡地和泳池的設(shè)計(jì)尤值得參考和學(xué)習(xí)。其整個(gè)建筑呈坡地狀建設(shè)，地下室雖低于1層34米海拔高度，但地下室門(mén)前極其開(kāi)闊如履平地、球場(chǎng)綠草如茵映入眼簾，同時(shí)地下室門(mén)前戶戶建有花園泳池，為深圳任何一個(gè)不

51、墅項(xiàng)目所不及。因此，其地下室完全沒(méi)有“地下”的感受。同時(shí)，為了愛(ài)護(hù)泳池隱私，泳池四周栽種了人高的密集樹(shù)種和四季?；?，并在戶與戶的泳池中間建有一條園丁通道，無(wú)疑又增一道額外景觀。第五園在設(shè)計(jì)上將中國(guó)傳統(tǒng)居住文化中的中庭引入，從而使得各個(gè)房間全面享受陽(yáng)光，真正實(shí)現(xiàn)間間充分采光，戶戶通透。另外，關(guān)于地下室空間，第五園引入了花園設(shè)置，實(shí)現(xiàn)了地下空間的自然采光，也值得認(rèn)真研究。觀瀾湖高爾夫大宅的地下室也包括會(huì)議廳、餐廳、功能廳、工人臥房、雙廁所等。窗外是泳池五、配套世紀(jì)前的不墅由于地處遠(yuǎn)郊或孤獨(dú)一隅，多以度假為主，因此在公共和自身配套方面乏善可陳，隨著不墅的“都市化”以及公共交通的四通八達(dá)、心理距離的拉

52、近、生活品質(zhì)需求的提升，尤其是“雜糅不墅”的蕓蕓眾生，21世紀(jì)的新建不墅在享受公共配套的同時(shí)，尤其注重自身配套的完善，連商場(chǎng)、學(xué)校、用戶專車(chē)等都配上了，這在以往不墅開(kāi)發(fā)中是專門(mén)難想象的。富豪“大隱隱于市”不再一味獨(dú)孤求靜的心態(tài)在建筑類型的新變化中表現(xiàn)得淋漓盡致。盡管“雜糅式”不墅中業(yè)主失去的是絕對(duì)的“孤獨(dú)”與寧?kù)o，但得到的卻是相對(duì)的安全與和諧，對(duì)子女的人際關(guān)系培養(yǎng)和性格的培養(yǎng)，也大有裨益。21世紀(jì)前后不墅配套的差異：時(shí)期分布區(qū)域建筑類型配套世紀(jì)前遠(yuǎn)郊、孤獨(dú)一隅獨(dú)棟式純不墅為主市政配套多偏遠(yuǎn)，個(gè)不享受就近大配套如高爾夫、海景等。自身配套稀少。世紀(jì)后不墅都市化四面皆開(kāi)花“雜糅不墅”劇增，獨(dú)棟純不墅

53、稀缺。極重視自身配套的完善，會(huì)所、商場(chǎng)、學(xué)校、甚至用戶專車(chē)都配上。從各角度分析，2005年深圳不墅配套表現(xiàn)出的特征：1、積極引進(jìn)公共配套或者講，進(jìn)展商重視與政府的溝通、配合工作，努力促進(jìn)周邊公共配套的完善，甚至促進(jìn)周邊舊改或者廠房搬遷等工作的開(kāi)展，積極為業(yè)主制造良好的生活環(huán)境。如萬(wàn)科城引進(jìn)多路公交、都市山谷開(kāi)發(fā)“業(yè)主通道”、觀瀾湖高爾夫球會(huì)希望球場(chǎng)周?chē)S另行安置等。因此，這些努力的背后，離不開(kāi)進(jìn)展商希望實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售甚至升抬房?jī)r(jià)的原始動(dòng)機(jī)。進(jìn)展商普遍所做的利民利己的工作，也得到社會(huì)普遍認(rèn)可。同時(shí)，進(jìn)展商重視公共配套完善或者改進(jìn)工作的大力宣傳，比如深鹽第二通道的建設(shè)為東海岸大勢(shì)所用；南坪快速、清

54、平高速、地鐵三號(hào)線、福龍路以及深惠公路的建設(shè)屢屢有側(cè)重地出現(xiàn)在振業(yè)城、翠楓豪園、棲湖、圣莫麗斯等項(xiàng)目的有關(guān)宣傳資料中；大沖的舊改藍(lán)圖、紅樹(shù)灣片區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃則等信息則被分不都市山谷和紅樹(shù)灣花城所利用。不再一味求靜、遠(yuǎn)、傲的不墅，逐漸的“都市化”、“世俗化”，也愈加親切和大眾化。2、努力完善自身配套隨著純不墅的稀少，雜糅不墅的增加，深圳進(jìn)入不墅業(yè)主和高層、小高層業(yè)主同小區(qū)演繹共生活的歷史新時(shí)期，小區(qū)在自身配套的完善方面必定有新的要求，不同層次業(yè)主對(duì)方便的配套、就近生活的居家性要求也促使各進(jìn)展商努力完善自身配套。絕大多數(shù)建功能性會(huì)所個(gè)不項(xiàng)目如棲湖、觀瀾湖高爾夫大宅系列在依托大環(huán)境已有的各項(xiàng)會(huì)所配套

55、設(shè)施的前提下，紛紛建設(shè)功能性會(huì)所，設(shè)置泳池、棋牌室、會(huì)議室、咖啡吧等。作為“老一代”關(guān)外不墅的遺物西湖苑三期來(lái)講，會(huì)所配套設(shè)施的缺乏大概“情有可原”。多建設(shè)公共車(chē)位作為老一代純不墅而言，戶戶地下層或者地面層自帶12個(gè)車(chē)位的現(xiàn)象特不普遍，但在聯(lián)排不墅等新建筑形態(tài)下以及高層、小高層、不墅在一個(gè)項(xiàng)目中“同臺(tái)競(jìng)技”的情況下，不墅的車(chē)位公共化逐漸成為一種“時(shí)尚”。盡管不墅住戶車(chē)輛無(wú)法進(jìn)入自家門(mén)前，但換來(lái)的是小區(qū)的寧?kù)o和人車(chē)分流的絕對(duì)安全性，值得推廣，相信也將得到推廣。如2005年批售的不墅中，萬(wàn)科城、第五園、都市山谷等多個(gè)項(xiàng)目的車(chē)位公共化，不墅業(yè)主同停停車(chē)場(chǎng)或者地下室，車(chē)輛進(jìn)入自家門(mén)前。這種現(xiàn)象在200

56、2年的熙園已有出現(xiàn)，只是2005年比較普遍。因此，不管車(chē)位是否在公共場(chǎng)所或者每戶自帶，所有批售不墅至少保證每戶擁有一個(gè)車(chē)位，而那個(gè)車(chē)位多數(shù)為免費(fèi)贈(zèng)送的，即購(gòu)房自帶的，但也有少部分不墅項(xiàng)目的這類車(chē)位是需要收治理費(fèi)的，如萬(wàn)科城、第五園。不墅住戶需要交納車(chē)位治理費(fèi)的現(xiàn)象，首次出現(xiàn)。物管愈加智能化智能化的物管關(guān)于小區(qū)物業(yè)治理水平的普遍提升和保障業(yè)主的安全有極大的促進(jìn)作用。同時(shí)，個(gè)不項(xiàng)目如觀瀾湖高爾夫大宅系列還引進(jìn)狼犬等輔助保安措施，個(gè)不項(xiàng)目如萬(wàn)科城、第五園實(shí)行不墅分區(qū)治理即為不墅群設(shè)立 “園中園”治理措施，雙重物管確保業(yè)主人生、財(cái)產(chǎn)安全。不墅設(shè)業(yè)主專車(chē)的呼聲增大東海岸業(yè)主專車(chē)的出現(xiàn)使不墅項(xiàng)目無(wú)業(yè)主專車(chē)

57、的現(xiàn)象差不多成為歷史。事實(shí)上，呼吁不墅設(shè)立業(yè)主專車(chē)的呼聲越來(lái)越大，其重要作用，一來(lái)能夠解決保姆出行購(gòu)物的問(wèn)題，二來(lái)能夠解決部分業(yè)主小孩上學(xué)、出行的問(wèn)題。有條件者紛紛開(kāi)發(fā)“業(yè)主私家山體公園”從2002年?yáng)|海岸開(kāi)始，深圳地產(chǎn)流行起開(kāi)發(fā)業(yè)主私家山體公園的新做法，個(gè)不項(xiàng)目打著郊野公園等名號(hào)。正是從2002年起，凡是背山而建的項(xiàng)目不管豪宅依舊一般住宅幾乎無(wú)一不打山的主意，如一般住宅項(xiàng)目之都市假日、金地香蜜山、高山花園、鳴溪谷。豪宅包括不墅項(xiàng)目更是無(wú)所不用其極，私家山體公園規(guī)模逐漸擴(kuò)大，如蘭溪谷、西麗山莊、棲湖、圣莫麗斯。業(yè)主私家山體公園從其屬性來(lái)看，分兩類，一類是紅線外的“政府資源公園”，如都市假日、高

58、山花園、鳴溪谷、蘭溪谷、圣莫麗斯、棲湖。一類是紅線內(nèi)的真正私家山體公園如金地香蜜山、西麗山莊。其中，規(guī)模最大的當(dāng)數(shù)圣莫麗斯，其山體海拔上百米，山體公園總體積上萬(wàn)平米。業(yè)主私家山體公園自然對(duì)完善小區(qū)配套、對(duì)業(yè)主健康生活環(huán)境的改善有著極大的促進(jìn)作用，但由于建設(shè)山體私家公園歸根到底屬于社會(huì)公共資源為少數(shù)人所享有的行為，同時(shí)其建設(shè)中對(duì)自然生態(tài)的破壞不言而喻，因此，業(yè)界普遍認(rèn)為建設(shè)業(yè)主私家山體公園尤其是紅線外的私家山體公園的行為并不可取，于進(jìn)展商，于政府。2005年深圳批售不墅的配套列表：項(xiàng)目公共配套自身配套商業(yè)學(xué)校車(chē)位其它寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列世界第一大球會(huì)的酒店、會(huì)所、交通網(wǎng)絡(luò)等資源為其所用。規(guī)

59、劃中規(guī)劃中1戶帶12個(gè)車(chē)位。為滿足業(yè)主的寬敞需求，醫(yī)療等大配套都在規(guī)劃中。圣莫麗斯南坪快速和福龍路的（立即）開(kāi)通從市政交通方面彌補(bǔ)其先天不足。但其目前公共配套也僅限于此。自身少量配套小區(qū)內(nèi)建有一幼兒園1戶帶2個(gè)車(chē)位。會(huì)所設(shè)施比較完善、山頂公園空前。鹽田萬(wàn)科東海岸社區(qū)三期A區(qū)享大梅沙旅游區(qū)所有的商業(yè)、交通、學(xué)校等完善公共配套。東海岸自身有少量商業(yè)面積。小區(qū)建有一幼兒園。1戶帶1個(gè)車(chē)位設(shè)有咖啡吧、室內(nèi)球場(chǎng)、西餐廳等。加之郊野公園的建設(shè)，業(yè)主生活豐富。南山純水岸二期享華僑城20年來(lái)積存的各種完善配套。/1戶帶2位/中信紅樹(shù)灣花城1000米范圍內(nèi)的市政各項(xiàng)配套差不多完善。就近配套稀缺。紅樹(shù)灣花城自身有

60、2萬(wàn)平方商業(yè)。自身建有一2000平方幼兒園。1戶帶1車(chē)位建有雙會(huì)所，泳池、棋牌室、啡吧等差不多生活設(shè)施齊全。都市山谷三期市政交通發(fā)達(dá)，其余就近市政配套稀缺。/設(shè)地下停車(chē)位1：1.5會(huì)所泳池、棋牌室、會(huì)議室等差不多設(shè)施齊全。龍崗振業(yè)城市政交通不錯(cuò)，其余就近市政配套稀缺。振業(yè)城自身有2萬(wàn)多平方商業(yè)。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園。1：1會(huì)所泳池、棋牌室、會(huì)議室等差不多設(shè)施齊全。萬(wàn)科城市政交通大改善，其余就近市政配套稀缺。自身有3萬(wàn)多平方商業(yè)。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園。1戶擁有1位小區(qū)設(shè)有接送車(chē)、泳池等。會(huì)所建差不多設(shè)施。第五園市政交通待改善，其余就近市政配套稀缺。自身有近1萬(wàn)平方商業(yè)。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學(xué)、