深圳別墅市場匯報

1、2005年度深圳不墅市場總結(jié)深圳市易圖資訊開發(fā)中心研究與進展部吳茂萍 孟競2006-2-7深圳不墅市場總結(jié)（目錄）第一部分 概論4第二部分 2005不墅特征分析5一、推出量歷年最高5二、關(guān)內(nèi)外遍地開花6三、不墅居住功能升8四、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價格高8五、營銷策劃重文化12六、進展商一哄而上12七、全國輻射力度強12第三部分、供應(yīng)量與銷售分析1305深圳不墅供應(yīng)量分析1305深圳不墅供應(yīng)量列表1305深圳不墅銷售分析1405深圳不墅銷售情況列表15第四部分、產(chǎn)品分析17一、建筑與容積率19二、建筑分析20三、園林分析23四、戶型分析27五、配套分析36第五部分、營銷策劃分析41一、特征概述41二、八大經(jīng)

2、典營銷案例分析44第六部分、客戶分析54第七部分、三級市場分析54一、05不墅三級市場現(xiàn)狀54二、05不墅三級市場價格走勢55三、05不墅三級市場的熱銷緣故56附：2005年深圳批售不墅項目的差不多資料統(tǒng)計572005深圳不墅市場總結(jié)第一部分 概論本文所談的“不墅”覆蓋國內(nèi)外兩種物業(yè)類型：一是house，一是villa。從建筑形態(tài)分，覆蓋以下三種類型：single family house，即獨立不墅；two family house，即雙拼不墅；townhouse即聯(lián)排不墅。而市場上所謂的“疊拼不墅”等多戶疊加的物業(yè)類型在不在本文所談的范疇。2005深圳不墅年可謂取得了豐碩成果，不墅產(chǎn)品，策

3、劃，營銷手法，推出量與銷售面積，銷售金額，銷售均價，開發(fā)地段，開發(fā)企業(yè)，輻射企業(yè)，國際阻礙力等各個角度都有較大的提升或者擴大。假如講深圳不墅經(jīng)歷了1994年之前的從無到有、1994-1997年間大躍進式進展和1998-2000年的沉寂等三個時期的粗放型區(qū)域化進展，那么，20002004年深圳不墅市場則走向成熟進展道路，表現(xiàn)在產(chǎn)品類型豐富，風(fēng)格多樣化，設(shè)計精細化，區(qū)域分布廣泛化。至于2005年，則是深圳不墅“瘋狂年”，同時也是深圳不墅普遍追求品質(zhì)化、精細化、數(shù)量化進展的起始年，可能這種瘋狂開發(fā)的歷史還將持續(xù)兩年，接下來的深圳不墅將進入少而精的“唯我獨尊”進展新時期。獨立不墅聯(lián)排不墅雙拼不墅第二部

4、分 2005不墅特征 2005深圳不墅呈現(xiàn)推出量歷年最高、居住功能加強、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價格高、營銷策劃重“文化”、關(guān)內(nèi)外遍地開花、進展商一哄而上、全國輻射力度強等六大明顯特征。一、推出量歷年最高 2005年共批準(zhǔn)預(yù)售獨棟不墅、聯(lián)排、雙拼不墅1353套，總建筑面積約34萬平方米，占2005深圳住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積的4，占2005年各類型物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積的3.6。就批準(zhǔn)預(yù)售面積而言，幾乎為過去3年的推出面積的總和。近年深圳不墅批準(zhǔn)預(yù)售面積比較：推出面積（單位：萬m2）1992年2.691993年2.621994年6.511995年10.821996年5.451997年13.231998年3.131999年2

5、.932000年1.542001年6.512002年8.802003年13.872004年16.522005年34 (2001年前數(shù)據(jù)摘自深圳房地產(chǎn)年鑒，2001-2005年數(shù)據(jù)根網(wǎng)上預(yù)售項目備案系統(tǒng)統(tǒng)計得到。) 二、關(guān)內(nèi)外遍地開花2005年深圳共批準(zhǔn)預(yù)售16個不墅項目，包括振業(yè)城、萬科城、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1512 t _blank 香蜜湖第一生態(tài)苑、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1463 t _blank 圣莫麗斯花園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx

6、?id=1438 t _blank 第五園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1451 t _blank 都市山谷花園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1395 t _blank 萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1385 t _blank 棲湖、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1383 t _blank 中信紅樹灣花城、翠楓豪園二期、 HYPERLINK /bol/projectdetail.asp

7、x?id=1441 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1249 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1489 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1488 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達區(qū)、西湖苑、純水岸二期等，輻射深圳五大區(qū)。批準(zhǔn)預(yù)售的項目個數(shù)為歷年之最，而且，覆蓋區(qū)域以關(guān)外龍崗、寶安為主，相反，最早開發(fā)不墅的區(qū)域羅湖區(qū)、蛇

8、口片區(qū)“顆粒無收”，這與深圳地產(chǎn)向關(guān)外拓展密不可分。另外，還有2005年前批準(zhǔn)的少量遺留不墅在市銷售，包括龍崗御海灣、南山西麗山莊等。總之，2005年深圳不墅從數(shù)量和輻射區(qū)域上，達到歷年之最。2005年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售不墅項目列表：區(qū)域項目個數(shù)項目名稱南山3 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1451 t _blank 都市山谷花園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1383 t _blank 中信紅樹灣花城、純水岸二期福田1 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1512 t _

9、blank 香蜜湖第一生態(tài)苑鹽田1 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1395 t _blank 萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)羅湖0/龍崗6 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1438 t _blank 第五園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1385 t _blank 棲湖、翠楓豪園二期、西湖苑、振業(yè)城、萬科城寶安5 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1463 t _blank 圣莫麗斯花園、 HYPERLINK /bol/projec

10、tdetail.aspx?id=1441 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1249 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1489 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1488 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達區(qū) （上圖來自深圳不墅研究報告，棕色表示最早開發(fā)不墅的區(qū)域，黃色表示19982004年集中開發(fā)不墅的區(qū)域，紅色表示200

11、5及立即集中開發(fā)不墅的區(qū)域。）19952005年深圳批售不墅或帶不墅項目列表：時刻段批售不墅項目個數(shù)批售不墅項目列表1995-200016個（全純不墅）齊明不墅、金湖山莊、田園居、銀谷不墅2期、頤園不墅、金碧苑、鯨山不墅、御景苑、月亮灣山莊、青青山莊、半山海景不墅、金海灘不墅、華僑海景山莊、梅花山莊、觀瀾豪園、龍湖山莊2001-200426個（其中15個純不墅項目）棕櫚泉不墅2期、東麗觀海山莊、十七英里1期、仙湖山莊1期、翠林不墅、華景園、仙泉山莊、云深處、沙河高爾夫不墅、都市山谷1期/2期、波托菲諾純水岸、名商園、水榭花都、中旅國際公館1期、熙園、科東海岸1期/2期、心海伽藍、中海怡翠山莊、

12、萬科四季花城6期、馨園2期、寶龍山莊、觀瀾湖高爾夫大宅、萬科城、水晶之城、西麗山莊200516個（其中6個純不墅項目）振業(yè)城、萬科城、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1512 t _blank 香蜜湖第一生態(tài)苑、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1463 t _blank 圣莫麗斯花園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1438 t _blank 第五園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1451 t _blank 都市山谷花

13、園、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1395 t _blank 萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1385 t _blank 棲湖、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1383 t _blank 中信紅樹灣花城、翠楓豪園二期、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1441 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1249 t _

14、blank 觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1489 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1488 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達區(qū)、西湖苑、純水岸二期三、不墅居住功能升世紀(jì)后的深圳不墅從之前的邊緣化、郊區(qū)化逐漸演變而“都市化”，因此其功能自然發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，由度假為主逐漸演變?yōu)榫幼橹?，即便投資客戶大增，仍不變其居住為主的基調(diào)。從2005年批準(zhǔn)預(yù)售的不墅項目銷售統(tǒng)計來看，絕大多數(shù)客戶購買不墅為自住，觀瀾湖高爾夫大宅、棲湖、東海

15、岸等不墅度假性客戶比例略高其它。要緊由于其地理位置離市區(qū)略遠的專門性。四、產(chǎn)品質(zhì)優(yōu)價格高毋庸置疑，2005年的深圳不墅產(chǎn)品差不多擺脫了當(dāng)年粗獷進展的歷史，而走向了追求品質(zhì)化的進展新時期，而且，相比2000年以來的不墅的成熟開發(fā)，2005年的深圳不墅產(chǎn)品更顯得精、細、優(yōu)。2005年深圳許多不墅項目迎接了多批來自異地、國家相關(guān)機關(guān)、機構(gòu)人員組成的不墅考察團，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)和住宅與房地產(chǎn)雜志社舉辦的“深圳不墅豪華考察團”更是前所未有地組織了30余名來自上海、浙江、南京、安徽等地的地產(chǎn)上下游企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組成的龐大考察隊伍，活動的成功舉辦，從另一個側(cè)面反映了深圳不墅的全國輻射力和產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)化。1、建筑風(fēng)格

16、趨向中式現(xiàn)代化除了少數(shù)項目如西湖苑、振業(yè)城、翠楓豪園等殘留傳統(tǒng)歐陸建筑風(fēng)格，多數(shù)項目表現(xiàn)出現(xiàn)代、簡約或中式的建筑特征如第五園、都市山谷、萬科東海岸三期、棲湖、中信紅樹灣花城、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1512 t _blank 香蜜湖第一生態(tài)苑，部分項目借鑒了西班牙建筑風(fēng)格如萬科城、意大利建筑風(fēng)格如觀瀾湖高爾夫大宅系列、瑞士風(fēng)格如圣莫麗斯。從2004年十七英里為開端，深圳不墅重新查找“現(xiàn)代化”“中國化”的感受，2005萬科系列不墅產(chǎn)品之第五園又尤為典范。盡管深圳不墅借鑒西班牙、意大利、地中海等國際建筑風(fēng)格的風(fēng)氣依舊盛行，但現(xiàn)代簡約的風(fēng)格已逐漸深

17、入人心。國民對特色的中式、現(xiàn)代尤其是具有中國特色的現(xiàn)代建筑是發(fā)自內(nèi)心的“民族熱愛”。2005年深圳批準(zhǔn)預(yù)售不墅的建筑風(fēng)格列表：風(fēng)格項目個數(shù)項目名稱現(xiàn)代/中式6第五園、都市山谷、萬科東海岸三期、棲湖、中信紅樹灣花城、 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1512 t _blank 香蜜湖第一生態(tài)苑國際風(fēng)7萬科城、純水岸二期、觀瀾湖高爾夫大宅四大項目、圣莫麗斯歐陸遺風(fēng)3西湖苑、振業(yè)城、翠楓豪園二期2、建筑形態(tài)以Townhouse唱主角從建筑形態(tài)看，深圳2005年不墅以聯(lián)排為主角，聯(lián)排、雙拼不墅套數(shù)占總不墅套數(shù)的90.4，僅有觀瀾湖高爾夫大宅系列產(chǎn)品116套和棲

18、湖、圣莫麗斯少許不墅有獨立不墅。其中，棲湖、香蜜湖第一生態(tài)苑擁有少量雙拼不墅。3、園林偏重寬水宏山近年深圳地產(chǎn)對水的愛好達到令人瞠目結(jié)舌的程度，有天然水資源者尚可理解，而沒有天然水資源的項目，克服重重困難也要“上水”。至于地產(chǎn)精華之不墅項目，自然對“水”無所不用其極，2005年無一不墅項目例外，連“老不墅”坪地西湖苑也開天辟地挖了個幾千平方的湖。不墅項目對園林水景的打造或者利用表現(xiàn)在兩大方面：打造大體量的湖水；潺潺流水貫穿整個園林。另一方面，不墅突出對天然山景、山體的運用，甚至人工造山也在所不惜，如觀瀾湖私家中央公園不墅，即便擁有10平方公里的高爾夫球場，進展商依舊刻意打掉地塊中間10余座不墅

19、，只為造一座“山”體公園，至于圣莫麗斯、棲湖、萬科東海岸的天然山景，都被進展商淋漓盡致地運用來打造山體公園?？傊?，擁有人造或者天然山、湖、林、海多重景致的不墅越來越多，環(huán)境品質(zhì)和居住品質(zhì)都在提高。2005年批售不墅擁有山、湖、林、海景觀資源講明：項目園林景觀講明景觀重觀瀾湖高爾夫大宅四系列高爾夫球道景觀圍繞不墅1圣莫麗斯背靠原生山景、3萬平方人造水景貫穿2萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)背靠原生山景、上千平方人造湖景遠眺大梅沙海景3純水岸二期不墅臨上萬平方人造湖而建1中信紅樹灣花城隔路望沙河高爾夫景觀1振業(yè)城人造狹長水系貫穿不墅群1萬科城共享小區(qū)入口6千平方人造湖1第五園不墅環(huán)帶人造“江南”水1棲湖球道

20、中不墅面42萬平方龍湖、背倚天然山林3翠楓豪園二期不墅臨1.3萬平方人造湖而建1西湖苑三期不墅臨幾千平方人造湖而建1香蜜湖第一生態(tài)苑不墅近賞44萬平方天然香蜜湖14、戶型重視功能劃分首先是大功能空間的分配，具體表現(xiàn)在生活區(qū)、功能區(qū)、工作區(qū)、休息區(qū)和休閑區(qū)等的設(shè)置上。生活區(qū)滿足差不多起居生活和對外交流的家庭活動空間，包括會客廳、起居廳、餐廳，尺度再大一些則又增加門廳、家庭廳、電梯廳等；功能區(qū)滿足差不多起居生活之外的活動空間，依照不同的戶型尺度，分不包括車庫、儲藏室、公共衛(wèi)生間、獨立書房、會議廳等；工作區(qū)解決家庭事務(wù)的區(qū)域，包括工人房、廚房、洗衣房等；休息區(qū)滿足差不多起居生活的靜區(qū)，包括主人房、父

21、母房、客房等；休閑區(qū)滿足家庭文體活動、休閑娛樂的空間，如娛樂室、休息廊、桑拿房、燒烤房、游泳池、健身房、花園陽臺等。 （參考“深圳不墅研究報告”。）5、用材多考究開始重建筑節(jié)能品質(zhì)感的提升跟用材的考究不可分割，開發(fā)商愈加重視引進環(huán)保、健康的材料，甚至從國內(nèi)相關(guān)園林、建筑風(fēng)格都市搬運一些建筑、園林材料元素，包括引進國外材質(zhì)、國外樹種。其中，振業(yè)城具有環(huán)保和建筑節(jié)能的高度社會責(zé)任感，其建筑節(jié)能超過50，通過了國家3A鑒定，專門好地執(zhí)行了國家要求的建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)，這一點，不僅僅值得社會關(guān)注，更值得所有開發(fā)商學(xué)習(xí)和效仿。在國家政策制度的約束下，在人民生活品質(zhì)高要求的推動下，相信建筑節(jié)能將成為建筑新風(fēng)尚

22、。6、售價高出歷年2005年深圳關(guān)內(nèi)外不墅銷售均價接近2萬/平方，為歷年之最。而且，項目單價和區(qū)域單價都打破了記錄。在宏觀調(diào)控大政強壓下，深圳房地產(chǎn)、深圳不墅“一支獨秀”，引領(lǐng)“風(fēng)騷”，是為都市價值的重新發(fā)覺，更是產(chǎn)品素養(yǎng)提升的相應(yīng)結(jié)果。五、營銷策劃重“文化”20世紀(jì)八九十年代的不墅差不多不講究任何策劃、營銷手段的運用，進展商幾乎都采取口碑相傳的方式和“釣魚式”銷售，坐等客戶上門，所謂“三年不開張，開張吃三年”是為傳統(tǒng)不墅營銷最形象的比喻。至今，御海灣、名墅海景度假村等東部老不墅依舊“老模樣”。21世紀(jì)，隨著不墅開發(fā)的成熟，代理商的作用增強，進展商越來越注重營銷手法的新運用。相比前幾年，200

23、5年深圳不墅營銷更重視對“文化”的挖掘，比如第五園舉辦了系列畫展、“儺文化名人沙龍”、廟會等，觀瀾湖高爾夫大宅系列項目力推“家族傳承”理念營銷，等等。六、進展商一哄而上該特征與建筑類型的“雜糅”關(guān)系緊密。大凡取得1.4容積率以下的項目，進展商都紛紛“沖動”地（在高層的夾縫中）建不墅，因此，建筑形態(tài)只能以聯(lián)排不墅為主。一哄而上的結(jié)果，出現(xiàn)兩種極端，一是提升了整個項目的品質(zhì)感和高度感，一則是使項目不倫不類，不墅業(yè)主將整天生活在周圍高層鄰居的“監(jiān)視”中。其生活隱私如何，可想而知。2005年涉足不墅開發(fā)的進展商有老牌的開發(fā)商萬科、中海、中信、華僑城、觀瀾湖、振業(yè)。也有新銳的華來利實業(yè)、百富隆新、西湖、

24、鷗富實業(yè)等。七、全國輻射力度強在深圳不墅群起的2005年，不墅阻礙力也大大輻射全國，甚至境外。尤其是品質(zhì)優(yōu)秀的名不墅，全國、境外客戶更多，觀瀾湖高爾夫大宅系列的客戶境內(nèi)外購買者甚至各占一半。買家多以自住為主，少數(shù)為投資。全國、境外的不墅考察團紛涌深圳，除了傳統(tǒng)優(yōu)秀不墅區(qū)蛇口、華僑城以及04年的十七英里為考察的固定項目外，2005新秀不墅如觀瀾湖高爾夫大宅系列、第五園、圣莫麗斯、振業(yè)城、棲湖、香蜜湖第一生態(tài)苑、都市山谷3期等也成為優(yōu)選考察項目。第三部分 預(yù)售與銷售一、預(yù)售情況2005年深圳共批準(zhǔn)預(yù)售帶不墅的項目共計16個，除羅湖區(qū)外，其它5各區(qū)皆有。所涉及的帶不墅項目共批準(zhǔn)了5415套，而其中不

25、墅有1353套，即批售的不墅套數(shù)占不墅項目總批售套數(shù)的24.99 %，同時，占2005年深圳總批準(zhǔn)預(yù)售住宅套數(shù)78428套的1.7。從（帶）不墅項目的批準(zhǔn)預(yù)售個數(shù)看，龍崗為最，共計6個；其次是寶安，共計5個；再次是南山，共計3個；又次是鹽田和福田，各1個項目。從批準(zhǔn)預(yù)售的不墅套數(shù)而言，各區(qū)先后順序為：龍崗666寶安330南山203鹽田131福田23套。從進展商來看，萬科共有3個項目帶不墅，即萬科城、第五園、東海岸，共批準(zhǔn)預(yù)售不墅459套，占2005總批準(zhǔn)預(yù)售不墅套數(shù)的33.9，為各開發(fā)企業(yè)批售不墅套數(shù)之最；其次是振業(yè)城，共批準(zhǔn)預(yù)售不墅265套，占2005總批準(zhǔn)預(yù)售不墅套數(shù)的20%；再次是圣莫麗

26、斯，共批準(zhǔn)預(yù)售不墅214套，占2005總批準(zhǔn)預(yù)售不墅套數(shù)的16%；緊跟是觀瀾湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司116套批售不墅，百富隆新175套，中信（深圳）57套，香蜜湖第一生態(tài)苑23套，華僑城23套，鷗富實業(yè)18套，西湖苑8套，中信（華南）5套。從項目的不墅純粹性來看，僅僅觀瀾湖高爾夫大宅4大系列項目、棲湖、純水岸二期是純不墅，其余10個項目差不多上“雜糅型”不墅項目，即含有高層或多層等多種建筑形態(tài)的項目。這種“雜糅型”項目乃近三年來深圳萌發(fā)的地產(chǎn)現(xiàn)象，勢頭漸猛。二、2005年深圳不墅批準(zhǔn)預(yù)售列表區(qū)域項目名稱總批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)總批準(zhǔn)預(yù)售面積(m2)不墅套數(shù)寶安觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)6222274.266

27、2合計330觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)21140.262 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1488 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*漢士達區(qū)2716714.8427 HYPERLINK /bol/projectdetail.aspx?id=1489 t _blank 觀瀾湖高爾夫大宅*昆仕頓區(qū)2517492.2125圣莫麗斯21473115.94214鹽田萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)/二期24037097.36131131南山純水岸二期239847.5523203都市山谷花園4926800.38175中信紅樹灣花城739153624.55龍崗振業(yè)城800

28、123374.2265666萬科城896115818131第五園950119468.8197棲湖575978.4257翠楓豪園二期74068927.3918西湖苑三期9411546.388福田香蜜湖第一生態(tài)苑8628861.922323總計5415812082.411353三、2005深圳不墅銷售情況依照szhome銷售備案登記統(tǒng)計，2005年深圳不墅銷售725套，銷售面積159872.28平方米，銷售均價約19690元/平方米，銷售金額約37.02億元。不墅銷售套數(shù)占全市住宅銷售套數(shù)10024的7.23%，不墅銷售面積占全市住宅銷售面積9011313.58的1.77%，不墅銷售均價為全市住宅

29、銷售均價的2.8倍，不墅銷售總金額為全市住宅銷售總金額的0.6。從有銷售記錄的項目看，共有10個不墅項目于2005年有銷售備案登記，另有6個項目因各種緣故無銷售備案登記。從各區(qū)銷售套數(shù)看，龍崗鹽田南山寶安福田為先后，龍崗銷售448套，占總銷售套數(shù)的61.79%；福田銷售套數(shù)最低，23套，占總銷售套數(shù)的3.17%。從各區(qū)銷售面積看，龍崗南山鹽田寶安福田為先手，龍崗銷售89525.21平方米，占總銷售面積的56%；福田銷售面積最低，8327.93平方米，占總銷售面積的5.2%；從各區(qū)銷售總金額來看，龍崗南山寶安福田鹽田為先手，龍崗銷售總金額19.99億元，占總銷售金額的54%；鹽田銷售總金額最低，

30、3.09億元，占總銷售金額的8.35%。從銷售均價看，福田南山寶安鹽田龍崗為先后，福田銷售均價最高，41000元/平方，高出銷售均價2.08倍；龍崗銷售均價最低，12225元/平方，低于銷售均價38。從項目銷售單價看，純水岸二期最高，50000元/平方；香蜜湖第一生態(tài)苑其次，41000元/平方；觀瀾湖高爾夫大宅第三，26500元/平方。從銷售的戶型面積看，戶均面積為220.51平方米，換言之，如此面積的不墅最受市場歡迎。四、05深圳不墅銷售情況列表項目套數(shù)面積（平方米）均價 （RMB/平方米）銷售總金額（￥：億元）觀瀾湖高爾夫大宅*麗維康區(qū)24合計288341合計10358.9427000合計

31、2650002.25合計577觀瀾湖高爾夫大宅*納斯比區(qū)42017.94260000.5247 萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)11611622104.8922104.8914000140003.09309純水岸二期211108929.5229555.3150000330004.46 776都市山谷花園8920625.79160003.3振業(yè)4489525.217900122252.38 19.99萬科城13023667.18100002.37棲湖255978.422000011.96 第五園14729806.17110003.28 香蜜湖第一生態(tài)苑23238327.93832

32、7.9341000410003.413.41725159872.28均價約19690總計37.02 （以上數(shù)據(jù)依照szhome備案系統(tǒng)統(tǒng)計而得?？紤]專門緣故，不墅的銷售均價和銷售總金額略作模糊化處理。）附：深圳市2001-2004年不墅供銷情況列表（面積單位：萬m2）2001-2004年南山福田羅湖鹽田龍崗寶安全市預(yù)售面積13.834.334.077.857.767.8645.70銷售面積12.584.213.067.275.682.9635.77預(yù)售套數(shù)4331641493313271791583銷售套數(shù)3911591203132581131354銷售率（面積）91.0%97.2%75.1%

33、92.6%73.2%37.7%78.3%銷售率（套數(shù)）90.3%97.0%80.5%94.6%78.9%63.1%85.5%(上表來自深圳不墅研究報告，數(shù)據(jù)依照szhome網(wǎng)上預(yù)售項目備案系統(tǒng)統(tǒng)計得到。)第四部分 產(chǎn)品分析2005年深圳不墅產(chǎn)品具有里程碑意義，不僅僅是推出數(shù)量歷年最，輻射區(qū)域歷年最，而且在質(zhì)量包括建筑、園林、配套、節(jié)能等方方面面表現(xiàn)出優(yōu)越特性。2005年，深圳不墅在量變中實現(xiàn)質(zhì)變。一、建筑與容積率深圳市都市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（2003版）規(guī)定的小區(qū)建筑容積率指標(biāo)是：獨立式住宅用地的容積率不高于0.3，低層住宅（1-3層）用地的容積率在0.8之下，多層的最佳容積率應(yīng)不高于1.5，小高

34、層的最佳容積率在2.0以下，高層的最佳容積率應(yīng)不高于2.8。但由于土地供應(yīng)政策和土地資源逐漸稀缺的阻礙，容積率在1.4以下即推出不墅的項目越來越多，個不項目容積率甚至在3.0以上仍然推出聯(lián)排不墅。從2002年的熙園、水榭花都為開端，有條件者，皆在高樓大廈的夾縫中安插幾棟到幾十棟不墅，而2005年風(fēng)氣為最。因此，從建筑類不看， 2005年共批準(zhǔn)預(yù)售不墅1353套，其中，1224套為聯(lián)排或雙拼，占總數(shù)的90.4%；僅有129套獨棟不墅，占總數(shù)的9.6%，。2005年批售不墅容積率與項目建筑形態(tài)列表：區(qū)域項目名稱項目容積率不墅建筑形態(tài)糅合其它形態(tài)寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列產(chǎn)品1.0獨棟116套/圣莫

35、麗斯1.2獨棟5套雙拼2套小高層聯(lián)排207套鹽田萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)1.13聯(lián)排131套/南山純水岸二期1.0獨棟23套/都市山谷花園三期131聯(lián)排175套小高層、公寓中信紅樹灣花城318聯(lián)排5套高層龍崗振業(yè)城1.3聯(lián)排265套公寓、多層萬科城2期1.03聯(lián)排131套小高層、多層第五園1.0聯(lián)排197套小高層、多層棲湖0.5獨棟8套聯(lián)排31套雙拼18套/翠楓豪園二期13聯(lián)排18套高層西湖苑三期0.9聯(lián)排8套小高層福田香蜜湖第一生態(tài)苑1.4聯(lián)排、雙拼23套多層、高層以上A類容積率1.0以下，推出全不墅，不雜糅其它任何建筑類型。代表項目有觀瀾湖高爾夫大宅系列、純水岸三期、棲湖。棲湖效果圖觀瀾湖高

36、爾夫大宅系列實景圖以上B類容積率在1.0-1.4之間的項目,多推出含獨棟、聯(lián)排或雙拼的不墅，另外雜糅多層、小高層、高層等建筑形態(tài)。代表項目有西湖苑、翠楓豪園、振業(yè)城、圣莫麗斯、萬科城、第五園、香蜜湖第一生態(tài)苑、都市山谷。 施工中的圣莫麗斯振業(yè)城效果圖第五園實景萬科城實景1.4以上容積率的項目，僅推出聯(lián)排，另外雜糅小高層、高層等建筑形態(tài)。代表項目有中信紅樹灣花城。中信紅樹灣花城效果圖二、建筑分析不墅的建筑風(fēng)格經(jīng)歷了早期的嶺南風(fēng)、中期的歐陸風(fēng)到現(xiàn)在的（中式）建筑風(fēng)格和有機結(jié)合的全球風(fēng)格同時盛行的新時期。流行國際結(jié)合風(fēng)格近兩年來，對歐式建筑風(fēng)格一味模仿的時代一去不返，取而代之的是對各種建筑元素的有機

37、組合，雖不求固定章法，卻更注重美學(xué)效果和功能有用，盡量合理設(shè)計和安排各個環(huán)節(jié)。如萬科城，改良了西班牙、地中海、南加州等多種建筑 HYPERLINK /zt/stylish/index.html t _blank 風(fēng)格，并制造性地設(shè)計階梯露臺、退臺式花園、空中花園、半地下室等大面積創(chuàng)意空間。多種風(fēng)格組合的建筑在色彩上注重氣氛的營造和專門風(fēng)格的展現(xiàn)；設(shè)計上突出審美的需求和居者精神層面的滿足，建筑美觀與有用性并重；建筑用材上國際元素化。萬科城制造性地設(shè)計階梯露臺、退臺式花園、空中花園、半地下室等大面積創(chuàng)意空間2、現(xiàn)代、簡約、中式風(fēng)格發(fā)揚光大與歐陸風(fēng)受遏制、人們不再唯“西”是尊的同時，以2004年十七

38、英里為良好開端，深圳現(xiàn)代、簡約、中式的建筑風(fēng)格迅速“崛起”。如都市山谷、紅樹灣花城、第五園、香蜜湖第一生態(tài)苑、棲湖、東海岸，皆以現(xiàn)代或簡約或中式建筑自稱。其中，第五園的原創(chuàng)現(xiàn)代中式設(shè)計簡單而明快，意境深遠而價值長久。項目連續(xù)了中國民居傳統(tǒng)的黑白灰色彩，并以冰裂紋花窗點綴其間，拈棄了傳統(tǒng)民居符號化的青瓦飛檐，而更多的是汲取了傳統(tǒng)民居對空間的應(yīng)用，在精神層面上對中國民居文化進行傳承，其簡約的線條，廊下斑駁的陰影、青石板路，圖案分明的門窗、線條明快流暢的柱額柱落、肌理質(zhì)感真切的欄桿臺基帶有傳統(tǒng)的“徽派”民居精神,乃是對中國傳統(tǒng)建筑的有機現(xiàn)代化運用。其中，現(xiàn)代建筑風(fēng)格講究簡單立面線條、平屋頂、玻璃窗；

39、色調(diào)明快、清新，多以白、灰為主色調(diào)；多用新材料，追求環(huán)保與節(jié)能。因此，現(xiàn)代建筑具有不同以往美學(xué)觀賞價值，建筑不經(jīng)意間融入綠色自然。都市山谷3期現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格3、強調(diào)建筑與環(huán)境的融合那個特征一直存在，但由于雜糅式不墅的劇增，該特征愈加受到開發(fā)企業(yè)的重視，甚至刻意地將建筑風(fēng)格融入園林、周邊環(huán)境中，如修建山體公園、坡地建筑、大面積水景等。為了實現(xiàn)景觀的共享性，建筑考慮一定的傾斜方向，使可共享自身園林景觀和周圍大景觀。中信.棲湖融在山/高爾夫/湖泊景致間4、建筑用材重環(huán)保節(jié)能在打造某種建筑風(fēng)格的同時，建筑用材更上一層樓，突出環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能三大特征。如棲湖戶戶頂部隔柵，外表看乃木制，表現(xiàn)出生態(tài)、環(huán)

40、保的特性，而實際則是鋁合金，防腐又防潮；振業(yè)城大規(guī)模使用太陽能，在通風(fēng)模擬試驗基礎(chǔ)上有機布局建筑，使用節(jié)能建筑材料等多種措施，確保了建筑節(jié)能的優(yōu)越性，成為深圳第一個通過3A預(yù)審資格認證且超過了國家要求的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能50%的高尚建筑。既重視環(huán)境與自然的融合又重視建筑節(jié)能將成為以后深圳建筑的必定趨勢，這也符合國家對建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)要求。作為高端項目之不墅，應(yīng)該帶頭按照國家建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)打造房產(chǎn)，實現(xiàn)居民生活素養(yǎng)的全面提高。振業(yè)城乃深圳地產(chǎn)界建筑節(jié)能先鋒榜樣5、設(shè)計更強調(diào)人性化表現(xiàn)在停車位的公共設(shè)計、戶型內(nèi)部功能分區(qū)明顯、戶戶包括地下室都重視通風(fēng)采光等多個方面。有關(guān)戶型設(shè)計的特征，詳見以下段落。三、園林分析

41、1、園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格的錯位05年深圳不墅的園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格不完全吻合的現(xiàn)象比較突出，西式建筑搭配中式園林或反之或綜合風(fēng)格的現(xiàn)象屢見不鮮，該現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在“雜糅式”不墅項目中，也出現(xiàn)在純不墅項目中。如振業(yè)城建筑風(fēng)格為西班牙新古典主義，而園林多有中式元素；圣莫麗斯建筑風(fēng)格為新古典主義，園林為新歐式；萬科城融會了西班牙、地中海、南加洲等地建筑風(fēng)格，而園林則融合了中式、西式風(fēng)格。這種建筑風(fēng)格與園林風(fēng)格錯位的現(xiàn)象，可能將持續(xù)。振業(yè)城建筑風(fēng)格：西班牙新古典主義 振業(yè)城園林：中式元素多2、強調(diào)戶戶綠化生態(tài)傳統(tǒng)不墅往往依山傍（望）水重在大環(huán)境的運用，往往忽視了個體建筑的生態(tài)綠化。從東往西看，深圳傳統(tǒng)老不墅

42、“戶挨戶 光禿禿”的現(xiàn)象比較普遍，尤其是深圳東部沿海老不墅。而近年來，隨著不墅物業(yè)類型的多樣化和“都市化”，不墅在重視大環(huán)境如高爾夫景、海景、山景的運用同時，也強調(diào)自身園林的建設(shè)，即便聯(lián)排不墅，也追求戶戶綠化生態(tài)，戶與戶之間，多有綠化帶、高大樹種隔離，住戶的隱私和戶均綠化，做到更好。如觀瀾湖高爾夫大宅，其泳池之間不僅有高大樹種和低矮灌木叢，且有園丁通道，隱私又景美。觀瀾湖私家泳池3、喜好高山宏水從2002東海岸打造私家郊野公園開始，深圳建筑對山的運用達到前所未有的瘋狂，而對水的喜好，則更多地迎合了廣東風(fēng)水之講和業(yè)主的精神、生活需求。2005年深圳不墅項目中，90的項目建有大面積水體園林或泳池，

43、1/4的項目借助靠山的資源打造業(yè)主私家山體公園，個不項目甚至人為的在小區(qū)打造山體公園，盡可能的搞坡地建筑。深圳建筑打造的小區(qū)園林水風(fēng)光積之大、山體公園之大，可能全國少見。圣莫麗斯豪華私家山體公園 西麗山莊私家山體公園蘭溪谷私家山體 中信.棲湖私家山體公園東海岸私家山體公園4、回歸中式園林隨著建筑風(fēng)格的中式、現(xiàn)代、簡約的回歸，園林也開始回歸中式，而2005年的深圳不墅表現(xiàn)特不突出，如上所提的第五園、振業(yè)城、棲湖、都市山谷、翠峰豪園、西湖苑、香蜜湖第一生態(tài)苑等眾多的不墅都運用了中式園林風(fēng)格。其中，振業(yè)城建筑風(fēng)格雖為西班牙新古典主義，而園林風(fēng)格則較多地夾雜了小橋、流水、垂柳等中式元素；棲湖采納“天圓

44、地點，一龍六翼”的理念來設(shè)計園林，在參考北京頤和園“萬壽山昆明湖”的“湖山”景觀軸線”基礎(chǔ)上，布置主景觀軸從西面山體向東延伸，穿越內(nèi)湖，直抵龍湖，猶如一條長龍橫臥，既契合了園林地形西高東低起伏的地形特征，又符合中國傳統(tǒng)的審美觀。 第五園的中式園林四、戶型設(shè)計1、功能劃分清晰不墅戶型向“地下”進展，這是2005年深圳不墅最大的特征之一。大多戶型以31為主，即地上三層、地下室一層，少數(shù)如觀瀾湖高爾夫大宅系列除C戶型外差不多上以21為主，即地上兩層，地下室一層。也有少數(shù)不帶地下室的不墅。2005年的不墅戶型明顯更加重視功能性的劃分，休息室、會客廳、餐廳、娛樂室，樓層分布更加考究，一般地下室為車庫工人

45、房影視廳（健身室），一層為客廳、餐廳，二層為客人房帶洗手間，三層為主人房書房，有些戶型做到完全動靜、主客、干濕分區(qū)，其中，香蜜湖第一生態(tài)苑的層層躍式設(shè)計和觀瀾湖高爾夫大宅四大系列戶戶帶電梯和私家泳池的設(shè)計堪稱獨特、經(jīng)典；戶型面積以160250平方戶型為絕對主角；戶型層高3米3.6米為主,少數(shù)戶型的客廳或者頂樓達到5米以上,如西湖苑3層為5.18米，觀瀾湖高爾夫大宅四大系列產(chǎn)品中C、D、E戶型廳高達到7.8米。2005深圳批售不墅戶型特征列表：項目戶型面積（單位：m2）層高 （單位：m）層數(shù)觀瀾湖高爾夫大宅四系列30015003.6-4.3米21為主 31為輔圣莫麗斯獨棟629-841聯(lián)排279

46、-409聯(lián)排：一層3.6二層三層3.2 獨棟：3.631萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)167、205、227、2403米31為主 21為輔純水岸二期套均4253米2層中信紅樹灣花城3403.2-3.6-6.23+1振業(yè)城1802503米3+1萬科城2期160265一層3.1米，二、三層2.9米31為主21為輔（4套）第五園189240293.0米3+1為主 21為輔棲湖215/250/277/382/325/5833米31 2+1（限382m2戶型）翠楓豪園二期286.033米3+1西湖苑三期198260一層二層3米三層5.18米僅3層香蜜湖第一生態(tài)苑3003803-6米3+1都市山谷230、360一

47、層3.6米，二層3.2米，三層3米31（1為天臺花園）2、戶型內(nèi)部功能分配細化通過錯落或者空間距離的拉遠等方式，實現(xiàn)更精細化的功能分配，如1層客廳、餐廳和廚房以平面錯落布局的形式，做到極好的內(nèi)部功能分區(qū)：會客、飲食雖同在一層，卻能互不干擾。另外，通過走廊間隔的形式，同一平面層戶與戶之間能夠互不干擾，各行其是，同時，又能共享公共衛(wèi)生空間。香蜜湖第一生態(tài)苑戶型圖圣莫麗斯J1戶型圖萬科城.淺水灣TA-2戶型振業(yè)城四房三廳一車位平面圖第五園庭院不墅平面圖3、私密性做到更佳通過樓層不同功能布局和同一平面層隔離性布局的方式，不墅的隱私性實現(xiàn)了更佳狀態(tài)。從地下室到頂層，依次設(shè)計為工人房、功能廳、車庫客餐廳客

48、房主臥。有些戶型為工人設(shè)了特不的（地下室）出入口，并在地下室另設(shè)立工人廚房。香蜜湖第一生態(tài)苑戶型圖湖光山舍不墅戶型圖都市山谷A1型戶型圖4、贈送面積“無極”化在不墅向“地下”進展和均價急遽提升的同時，不墅的贈送面積也往“無極”進展。進展商、設(shè)計公司鉆盡了政策的“空子”，紛紛推出地下室、雙層大露臺、前后花園、屋頂（天臺）花園、2.19m高落地凸窗和挖空壁柜等免費贈送面積。從數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)不墅的各類贈送面積達到建面的30以上，而觀瀾湖不墅、香蜜湖第一生態(tài)苑等少數(shù)幾個不墅，贈送面積等于建面甚至超過建面。其中，地下室的利用，在2005年的深圳不墅中達到前所未有的瘋狂狀態(tài)。除了紅樹灣花城、純水岸、西湖苑

49、兩個不墅項目，其余不墅項目都向地下挖“地下室”。振業(yè)城第一期不墅沒有地下室設(shè)計，但第二期迅速改進，推出地下室空間。觀瀾高爾夫大宅超大面積地下室都市山谷的屋頂花園萬科城地下室2005年深圳批售不墅贈送面積列表（單位：平方米）：區(qū)域項目名稱地下室前后花園其它/合計寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列產(chǎn)品110-800左右400-2500左右600-3800左右圣莫麗斯662406033065-400鹽田萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)50-6040-50150-160南山純水岸二期/50左右100左右都市山谷花園三期/100150左右中信紅樹灣花城6070200250左右龍崗振業(yè)城一期無32142107.71-234

50、.95萬科城均4030100240350第五園40-806080（大部分帶中庭）80-160棲湖100-20070-2000200-2600翠楓豪園二期9080左右160左右西湖苑三期無80200105225福田香蜜湖第一生態(tài)苑110左右20左右150左右5、重視戶戶陽光權(quán)即便是地下室，也盡量回避黑暗和齷齪。通過天井、地平線負一層的設(shè)計以及增加層高的做法，實現(xiàn)戶戶陽光，戶戶通透。其中，觀瀾湖高爾夫大宅系列的坡地和泳池的設(shè)計尤值得參考和學(xué)習(xí)。其整個建筑呈坡地狀建設(shè)，地下室雖低于1層34米海拔高度，但地下室門前極其開闊如履平地、球場綠草如茵映入眼簾，同時地下室門前戶戶建有花園泳池，為深圳任何一個不

51、墅項目所不及。因此，其地下室完全沒有“地下”的感受。同時，為了愛護泳池隱私，泳池四周栽種了人高的密集樹種和四季常花，并在戶與戶的泳池中間建有一條園丁通道，無疑又增一道額外景觀。第五園在設(shè)計上將中國傳統(tǒng)居住文化中的中庭引入，從而使得各個房間全面享受陽光，真正實現(xiàn)間間充分采光，戶戶通透。另外，關(guān)于地下室空間，第五園引入了花園設(shè)置，實現(xiàn)了地下空間的自然采光，也值得認真研究。觀瀾湖高爾夫大宅的地下室也包括會議廳、餐廳、功能廳、工人臥房、雙廁所等。窗外是泳池五、配套世紀(jì)前的不墅由于地處遠郊或孤獨一隅，多以度假為主，因此在公共和自身配套方面乏善可陳，隨著不墅的“都市化”以及公共交通的四通八達、心理距離的拉

52、近、生活品質(zhì)需求的提升，尤其是“雜糅不墅”的蕓蕓眾生，21世紀(jì)的新建不墅在享受公共配套的同時，尤其注重自身配套的完善，連商場、學(xué)校、用戶專車等都配上了，這在以往不墅開發(fā)中是專門難想象的。富豪“大隱隱于市”不再一味獨孤求靜的心態(tài)在建筑類型的新變化中表現(xiàn)得淋漓盡致。盡管“雜糅式”不墅中業(yè)主失去的是絕對的“孤獨”與寧靜，但得到的卻是相對的安全與和諧，對子女的人際關(guān)系培養(yǎng)和性格的培養(yǎng)，也大有裨益。21世紀(jì)前后不墅配套的差異：時期分布區(qū)域建筑類型配套世紀(jì)前遠郊、孤獨一隅獨棟式純不墅為主市政配套多偏遠，個不享受就近大配套如高爾夫、海景等。自身配套稀少。世紀(jì)后不墅都市化四面皆開花“雜糅不墅”劇增，獨棟純不墅

53、稀缺。極重視自身配套的完善，會所、商場、學(xué)校、甚至用戶專車都配上。從各角度分析，2005年深圳不墅配套表現(xiàn)出的特征：1、積極引進公共配套或者講，進展商重視與政府的溝通、配合工作，努力促進周邊公共配套的完善，甚至促進周邊舊改或者廠房搬遷等工作的開展，積極為業(yè)主制造良好的生活環(huán)境。如萬科城引進多路公交、都市山谷開發(fā)“業(yè)主通道”、觀瀾湖高爾夫球會希望球場周圍工廠另行安置等。因此，這些努力的背后，離不開進展商希望實現(xiàn)順利銷售甚至升抬房價的原始動機。進展商普遍所做的利民利己的工作，也得到社會普遍認可。同時，進展商重視公共配套完善或者改進工作的大力宣傳，比如深鹽第二通道的建設(shè)為東海岸大勢所用；南坪快速、清

54、平高速、地鐵三號線、福龍路以及深惠公路的建設(shè)屢屢有側(cè)重地出現(xiàn)在振業(yè)城、翠楓豪園、棲湖、圣莫麗斯等項目的有關(guān)宣傳資料中；大沖的舊改藍圖、紅樹灣片區(qū)的高起點規(guī)劃則等信息則被分不都市山谷和紅樹灣花城所利用。不再一味求靜、遠、傲的不墅，逐漸的“都市化”、“世俗化”，也愈加親切和大眾化。2、努力完善自身配套隨著純不墅的稀少，雜糅不墅的增加，深圳進入不墅業(yè)主和高層、小高層業(yè)主同小區(qū)演繹共生活的歷史新時期，小區(qū)在自身配套的完善方面必定有新的要求，不同層次業(yè)主對方便的配套、就近生活的居家性要求也促使各進展商努力完善自身配套。絕大多數(shù)建功能性會所個不項目如棲湖、觀瀾湖高爾夫大宅系列在依托大環(huán)境已有的各項會所配套

55、設(shè)施的前提下，紛紛建設(shè)功能性會所，設(shè)置泳池、棋牌室、會議室、咖啡吧等。作為“老一代”關(guān)外不墅的遺物西湖苑三期來講，會所配套設(shè)施的缺乏大概“情有可原”。多建設(shè)公共車位作為老一代純不墅而言，戶戶地下層或者地面層自帶12個車位的現(xiàn)象特不普遍，但在聯(lián)排不墅等新建筑形態(tài)下以及高層、小高層、不墅在一個項目中“同臺競技”的情況下，不墅的車位公共化逐漸成為一種“時尚”。盡管不墅住戶車輛無法進入自家門前，但換來的是小區(qū)的寧靜和人車分流的絕對安全性，值得推廣，相信也將得到推廣。如2005年批售的不墅中，萬科城、第五園、都市山谷等多個項目的車位公共化，不墅業(yè)主同停停車場或者地下室，車輛進入自家門前。這種現(xiàn)象在200

56、2年的熙園已有出現(xiàn)，只是2005年比較普遍。因此，不管車位是否在公共場所或者每戶自帶，所有批售不墅至少保證每戶擁有一個車位，而那個車位多數(shù)為免費贈送的，即購房自帶的，但也有少部分不墅項目的這類車位是需要收治理費的，如萬科城、第五園。不墅住戶需要交納車位治理費的現(xiàn)象，首次出現(xiàn)。物管愈加智能化智能化的物管關(guān)于小區(qū)物業(yè)治理水平的普遍提升和保障業(yè)主的安全有極大的促進作用。同時，個不項目如觀瀾湖高爾夫大宅系列還引進狼犬等輔助保安措施，個不項目如萬科城、第五園實行不墅分區(qū)治理即為不墅群設(shè)立 “園中園”治理措施，雙重物管確保業(yè)主人生、財產(chǎn)安全。不墅設(shè)業(yè)主專車的呼聲增大東海岸業(yè)主專車的出現(xiàn)使不墅項目無業(yè)主專車

57、的現(xiàn)象差不多成為歷史。事實上，呼吁不墅設(shè)立業(yè)主專車的呼聲越來越大，其重要作用，一來能夠解決保姆出行購物的問題，二來能夠解決部分業(yè)主小孩上學(xué)、出行的問題。有條件者紛紛開發(fā)“業(yè)主私家山體公園”從2002年東海岸開始，深圳地產(chǎn)流行起開發(fā)業(yè)主私家山體公園的新做法，個不項目打著郊野公園等名號。正是從2002年起，凡是背山而建的項目不管豪宅依舊一般住宅幾乎無一不打山的主意，如一般住宅項目之都市假日、金地香蜜山、高山花園、鳴溪谷。豪宅包括不墅項目更是無所不用其極，私家山體公園規(guī)模逐漸擴大，如蘭溪谷、西麗山莊、棲湖、圣莫麗斯。業(yè)主私家山體公園從其屬性來看，分兩類，一類是紅線外的“政府資源公園”，如都市假日、高

58、山花園、鳴溪谷、蘭溪谷、圣莫麗斯、棲湖。一類是紅線內(nèi)的真正私家山體公園如金地香蜜山、西麗山莊。其中，規(guī)模最大的當(dāng)數(shù)圣莫麗斯，其山體海拔上百米，山體公園總體積上萬平米。業(yè)主私家山體公園自然對完善小區(qū)配套、對業(yè)主健康生活環(huán)境的改善有著極大的促進作用，但由于建設(shè)山體私家公園歸根到底屬于社會公共資源為少數(shù)人所享有的行為，同時其建設(shè)中對自然生態(tài)的破壞不言而喻，因此，業(yè)界普遍認為建設(shè)業(yè)主私家山體公園尤其是紅線外的私家山體公園的行為并不可取，于進展商，于政府。2005年深圳批售不墅的配套列表：項目公共配套自身配套商業(yè)學(xué)校車位其它寶安觀瀾湖高爾夫大宅四系列世界第一大球會的酒店、會所、交通網(wǎng)絡(luò)等資源為其所用。規(guī)

59、劃中規(guī)劃中1戶帶12個車位。為滿足業(yè)主的寬敞需求，醫(yī)療等大配套都在規(guī)劃中。圣莫麗斯南坪快速和福龍路的（立即）開通從市政交通方面彌補其先天不足。但其目前公共配套也僅限于此。自身少量配套小區(qū)內(nèi)建有一幼兒園1戶帶2個車位。會所設(shè)施比較完善、山頂公園空前。鹽田萬科東海岸社區(qū)三期A區(qū)享大梅沙旅游區(qū)所有的商業(yè)、交通、學(xué)校等完善公共配套。東海岸自身有少量商業(yè)面積。小區(qū)建有一幼兒園。1戶帶1個車位設(shè)有咖啡吧、室內(nèi)球場、西餐廳等。加之郊野公園的建設(shè)，業(yè)主生活豐富。南山純水岸二期享華僑城20年來積存的各種完善配套。/1戶帶2位/中信紅樹灣花城1000米范圍內(nèi)的市政各項配套差不多完善。就近配套稀缺。紅樹灣花城自身有

60、2萬平方商業(yè)。自身建有一2000平方幼兒園。1戶帶1車位建有雙會所，泳池、棋牌室、啡吧等差不多生活設(shè)施齊全。都市山谷三期市政交通發(fā)達，其余就近市政配套稀缺。/設(shè)地下停車位1：1.5會所泳池、棋牌室、會議室等差不多設(shè)施齊全。龍崗振業(yè)城市政交通不錯，其余就近市政配套稀缺。振業(yè)城自身有2萬多平方商業(yè)。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園。1：1會所泳池、棋牌室、會議室等差不多設(shè)施齊全。萬科城市政交通大改善，其余就近市政配套稀缺。自身有3萬多平方商業(yè)。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學(xué)、幼兒園。1戶擁有1位小區(qū)設(shè)有接送車、泳池等。會所建差不多設(shè)施。第五園市政交通待改善，其余就近市政配套稀缺。自身有近1萬平方商業(yè)。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學(xué)、