四大地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)比較分析

1、四大地產(chǎn)公司財(cái)財(cái)務(wù)比較分析析地產(chǎn)業(yè)是香港的的重要經(jīng)濟(jì)支支柱，即便是是在世界范圍圍內(nèi)，香港地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展水平也處于于一個(gè)相當(dāng)高高的位置之上上。而在香港港，長江實(shí)業(yè)業(yè)、恒基兆業(yè)業(yè)、新鴻基、新新世界發(fā)展這這四家地產(chǎn)公公司均是地產(chǎn)產(chǎn)界的驕子，憑憑借其規(guī)模和和良好聲譽(yù)，在在港人的心目目中，四大地地產(chǎn)公司就代代表了香港的的地產(chǎn)業(yè)。經(jīng)經(jīng)過多年的不不斷發(fā)展，四四大地產(chǎn)公司司各自形成了了一套行之有有效而又獨(dú)具具特色的企業(yè)業(yè)運(yùn)作模式，值值得我們學(xué)習(xí)習(xí)和借鑒。財(cái)財(cái)務(wù)是企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的反反映，以下本本文從財(cái)務(wù)角角度對(duì)四大公公司進(jìn)行比較較分析，希望望從中獲取一一些啟示。公司基本情況新鴻基地產(chǎn)發(fā)展展有限公司在在四大地產(chǎn)

2、公公司中規(guī)模最最大，它于11972年在在香港聯(lián)交所所上市，核心心業(yè)務(wù)是開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)供銷銷售及收租投投資，相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)包括酒店店管理、保險(xiǎn)險(xiǎn)、金融業(yè)務(wù)務(wù)和運(yùn)輸基建建管理，并涉涉足科技領(lǐng)域域。新世界發(fā)展有限限公司于19970年成立立即開始其房房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)，并于兩兩年后在香港港聯(lián)交所上市市。經(jīng)過二十十多年的積極極發(fā)展，該集集團(tuán)已將其核核心業(yè)務(wù)從地地產(chǎn)擴(kuò)展至酒酒店、基建、服服務(wù)以及電訊訊。同時(shí)它也也是在中國大大陸最大的香香港投資者。長江實(shí)業(yè)（集團(tuán)團(tuán)）有限公司司是香港最負(fù)負(fù)盛名的企業(yè)業(yè)之一。集團(tuán)團(tuán)業(yè)務(wù)范圍廣廣泛，包括房房地產(chǎn)發(fā)展、基基礎(chǔ)建設(shè)、港港口貨運(yùn)、能能源、零售、酒酒店及電訊業(yè)業(yè)務(wù)。恒基兆業(yè)地產(chǎn)有

3、有限公司是一一家投資控股股公司，透過過附屬公司參參與香港的房房地產(chǎn)開發(fā)與與投資、項(xiàng)目目管理、建筑筑、物業(yè)管理理、酒店、公公用事業(yè)、零零售、財(cái)務(wù)及及投資控股以以及在中國大大陸的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。其旗旗下，包括聯(lián)聯(lián)營公司，有有六家上市公公司，其中三三家為恒生指指數(shù)的成份股股。四大地產(chǎn)公司財(cái)財(cái)務(wù)比較分析析由于條件所限，本本文僅獲取新新鴻基、新世世界、恒基兆兆業(yè)19966年6月30日起起截止到19999年6月月30日及長長江實(shí)業(yè)19996年122月31日起起截止到19999年122月31日的的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。需需要說明的是是，新鴻基、新新世界、恒基基兆業(yè)是以截截至六月三十十日止的一年年作為一個(gè)會(huì)會(huì)計(jì)年度，而而長

4、江實(shí)業(yè)以以截至十二月月三十日止的的一年為會(huì)計(jì)計(jì)年度，雖然然會(huì)計(jì)期間不不同，但該差差異將不至于于影響比較趨趨勢(shì)。本文所所使用的財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)均以其其會(huì)計(jì)年度為為基準(zhǔn)。（為為便于與我司司比較，將我我司截止999年12月331日的A股股財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)列列于四大地產(chǎn)產(chǎn)公司數(shù)據(jù)之之下，以1港港幣=1.008人民幣作作為換算匯率率。）業(yè)務(wù)規(guī)模比較（單單位：億港幣幣）總資產(chǎn)（圖1）四家公司的資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模均在997年達(dá)到較較高點(diǎn)，其后后除長江實(shí)業(yè)業(yè)穩(wěn)步增長外外，其他公司司都有所減小小。新鴻基資資產(chǎn)規(guī)模最大大，但99年年長江實(shí)業(yè)一一舉超過了新新鴻基位居第第一。（注：圖中所標(biāo)識(shí)識(shí)的年份表示示長江實(shí)業(yè)及及萬科截止當(dāng)當(dāng)年12月3

5、31日的一個(gè)個(gè)年度或其他他三家地產(chǎn)公公司截止當(dāng)年年6月30日日的一個(gè)年度度，以下相同同。）營業(yè)額（圖2）從絕對(duì)數(shù)看，新新鴻基的營業(yè)業(yè)額規(guī)模最大大；新世界雖雖不及新鴻基基但營業(yè)額較較穩(wěn)定，表明明業(yè)務(wù)發(fā)展較較平穩(wěn)；長江江實(shí)業(yè)和恒基基兆業(yè)營業(yè)額額增減起伏較較大。99年年四家公司的的營業(yè)額從大大到小排序?yàn)闉椋盒馒櫥?、新新世界、恒基基兆業(yè)、長江江實(shí)業(yè)。凈資產(chǎn)（圖3）從增長趨勢(shì)看，長長江實(shí)業(yè)的凈凈資產(chǎn)規(guī)模逐逐年穩(wěn)步上升升，其他三家家公司均在997年達(dá)到最最高點(diǎn)，988年又有不同同程度的下滑滑，到99年年下滑勢(shì)頭有有所減緩，新新世界和恒基基兆業(yè)的凈資資產(chǎn)還略有回回升。99年年長江實(shí)業(yè)的的凈資產(chǎn)超過過新鴻基躍

6、居居第一。恒基基兆業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模最小。需要說明的是，999年長江實(shí)實(shí)業(yè)在營業(yè)額額下降的情況況下，資產(chǎn)規(guī)規(guī)模得到訊速速膨脹，主要要原因是對(duì)聯(lián)聯(lián)營公司（和和記黃埔、長長江基建等）的的長期投資獲獲得了豐厚回回報(bào)。年內(nèi)投投資收益額達(dá)達(dá)$580億，是是上年的122倍（其中和和記黃埔因出出售Orannge pllc股權(quán)長實(shí)實(shí)獲得投資收收益$577億）。每股凈資產(chǎn)（單單位：港幣）（圖4）四家公司每股凈凈資產(chǎn)的變動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)與各自自凈資產(chǎn)的變變動(dòng)趨勢(shì)是一一致的，但排排序略有不同同，原因在于于新世界的股股本規(guī)模相對(duì)對(duì)較大。盡管管長江實(shí)業(yè)的的股本規(guī)模也也較大，但因因99年的良良好業(yè)績使每每股凈資產(chǎn)位位居其他公司司之首

7、。無論論是在總資產(chǎn)產(chǎn)、凈資產(chǎn)或或是營業(yè)額方方面進(jìn)行比較較，這幾家公公司按規(guī)模大大小進(jìn)行排序序，順序都是是一樣的（長長江實(shí)業(yè)的營營業(yè)額除外，這這主要由于該該集團(tuán)的主要要利潤來源和和記黃埔等公公司為其聯(lián)營營公司，不屬屬合并報(bào)表范范圍），且四四家公司的凈凈資產(chǎn)與總資資產(chǎn)的變動(dòng)趨趨勢(shì)基本一致致。這種關(guān)于于公司規(guī)模的的財(cái)務(wù)指標(biāo)的的同一性，在在一定程度上上說明香港四四大地產(chǎn)公司司在公司規(guī)模模的擴(kuò)張上，表表現(xiàn)出一種較較為明顯的均均衡發(fā)展特征征，而非單個(gè)個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的的突出。萬科的資產(chǎn)規(guī)模模和營業(yè)規(guī)模模雖遠(yuǎn)不及四四大公司，但但近年呈現(xiàn)出出穩(wěn)步增長的的趨勢(shì)。2短期償債能能力比較流動(dòng)比率（流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)動(dòng)負(fù)債）（

8、圖5）盡管99年各公公司的流動(dòng)比比率相差不大大，但從各年年情況看，四四家公司流動(dòng)動(dòng)比率的大小小和變動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)存在很大差差異。長江實(shí)實(shí)業(yè)的流動(dòng)比比率較高，但但98年開始始已明顯降低低。99年除除新鴻基外，各各公司（含萬萬科）的流動(dòng)動(dòng)比率均比上上年降低，表表明其短期償償債能力有所所減弱。由于于個(gè)體差異，無無法看出香港港大發(fā)展商合合理的最低流流動(dòng)比率水平平。速動(dòng)比率（流流動(dòng)資產(chǎn)-存存貨）/流動(dòng)動(dòng)負(fù)債公司長江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科年份99989998999899989998速動(dòng)比0.530.490.140.330.610.770.530.540.590.50現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比比-0.180.830.3

9、50.131.041.030.130.380.02 /（表1）從速動(dòng)比率與流流動(dòng)比率的比比較情況看，各各公司的存貨貨都占到流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)一半以以上，其中恒恒基兆業(yè)的存存貨占流動(dòng)資資產(chǎn)比重最大大，99年甚甚至達(dá)到900%，因此速速動(dòng)比率也最最小，這將極極大影響其短短期償債能力力。這同時(shí)也也反映了房地地產(chǎn)行業(yè)所固固有的存貨金金額大、銷售售周期長的事事實(shí)。與98年相比，999年萬科的的流動(dòng)比率降降低了但速動(dòng)動(dòng)比率卻提高高了，主要原原因是99年年萬科的存貨貨大幅度減少少，存量資產(chǎn)產(chǎn)在連續(xù)高企企后首次開始始下降?，F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比比（經(jīng)營性現(xiàn)現(xiàn)金流量/流流動(dòng)負(fù)債）真正能用于償還還債務(wù)的是現(xiàn)現(xiàn)金流量，經(jīng)經(jīng)營現(xiàn)金流

10、量量和流動(dòng)負(fù)債債的比較可以以更好的反映映企業(yè)償還短短期債務(wù)的能能力。從四家家公司情況看看差異較大，其其中新鴻基的的現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)負(fù)債比連續(xù)兩兩年超過1，短短期償債能力力較強(qiáng)；而另另外幾家公司司的現(xiàn)金流動(dòng)動(dòng)比還不及其其一半(除長長江實(shí)業(yè)19998)，最最小的甚至只只有0.133(新世界11999)。長江實(shí)業(yè)99年年因營業(yè)現(xiàn)金金出現(xiàn)凈流出出，使現(xiàn)金流流動(dòng)負(fù)債比呈呈負(fù)數(shù)，因此此其短期償債債能力明顯不不足。運(yùn)營效率比較應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率率（銷售收入入/應(yīng)收帳款款平均余額）四家公司應(yīng)收帳帳款周轉(zhuǎn)率大大小不一，從從99年的情情況看，恒基基兆業(yè)和新鴻鴻基應(yīng)收帳款款收回速度最最快，僅不到到2個(gè)月，其其次為長江實(shí)實(shí)業(yè)。

11、新世界界應(yīng)收帳款管管理能力較差差，平均收帳帳期高達(dá)1228天。萬科科的應(yīng)收帳款款回收速度處處于中間水平平。（參見表表2）長江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率率4.146.956.692.855.55應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天天數(shù)86.952.554.512865.8（表2）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率（銷售收入入/流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)平均余鵝）（圖6）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速速度快，會(huì)相相對(duì)節(jié)約流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)，等于于相對(duì)擴(kuò)大資資產(chǎn)投入，增增強(qiáng)企業(yè)贏利利能力；而延延緩周轉(zhuǎn)速度度，需要補(bǔ)充充流動(dòng)資產(chǎn)參參加周轉(zhuǎn)，形形成資金浪費(fèi)費(fèi)，降低贏利利能力。四家家公司中，新新鴻基的流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)最最快，長江實(shí)實(shí)業(yè)相對(duì)較慢慢。萬科的流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度

12、僅僅次于新鴻基基，同新世界界相當(dāng)并有超超過之勢(shì)，且且近三年在逐逐年加快?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（銷銷售收入/總總資產(chǎn)平均余余額）（圖7）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快快，說明銷售售能力越強(qiáng)。四四家公司中，長長江實(shí)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度最最慢，新鴻基基次之，恒基基兆業(yè)和新世世界相差不大大。相比之下，萬科科的總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率優(yōu)于上上述公司許多多，一方面說說明萬科資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模較小，另另一方面說明明運(yùn)用有限資資產(chǎn)獲取收入入的能力增強(qiáng)強(qiáng)了。結(jié)合應(yīng)應(yīng)收帳款和流流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)情況，可以以認(rèn)為目前萬萬科的資產(chǎn)營營運(yùn)效率比較較好。長期償債能力比比較資產(chǎn)負(fù)債率（圖8）通常，資產(chǎn)負(fù)債債率越低，說說明企業(yè)自有有資金實(shí)力越越強(qiáng)，還本付付息壓力越小小，財(cái)務(wù)

13、狀況況越穩(wěn)定。四四家公司的資資產(chǎn)負(fù)債率基基本都在500%以下，其其中，長江實(shí)實(shí)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債債率最低，且且有逐年下降降趨勢(shì)；新鴻鴻基次之，但但比率逐年上上升；其他兩兩家相差不大大，但在999年新世界的的資產(chǎn)負(fù)債率率達(dá)到51%。財(cái)務(wù)杠桿桿是一把“雙刃劍”，如果總資資產(chǎn)利潤率高高于負(fù)債利率率，增加負(fù)債債可以獲取更更多收益，反反之，增加負(fù)負(fù)債將增加負(fù)負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。99年年新世界的總總資產(chǎn)利潤率率僅為1.11%（參見圖圖10），過過高的負(fù)債率率無疑將增加加其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。萬科的資產(chǎn)負(fù)債債率高于香港港公司始終在在50%以上上，盡管這在在中國的上市市公司中并不不算高。已獲利息倍數(shù)（稅稅息前利潤/利息支出）長

14、江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界已獲利息倍數(shù)5.74.65.72.1（表3）雖然長期債務(wù)是是未來的經(jīng)濟(jì)濟(jì)資源流出，但但利息卻是企企業(yè)每年必須須的支出，已已獲利息倍數(shù)數(shù)正是反映利利息受到企業(yè)業(yè)息稅前利潤潤保障的程度度。四家公司司中，新世界界的償還利息息能力最差，還還不到其他三三家的1/22。（需要說說明的是，999年長江實(shí)實(shí)業(yè)實(shí)際已獲獲利息倍數(shù)達(dá)達(dá)59，從穩(wěn)穩(wěn)健和可比性性出發(fā)，這里里仍用98年年數(shù)作為其對(duì)對(duì)利息保證程程度的評(píng)價(jià)指指標(biāo)。）獲利能力分析凈利潤（單位：億港幣）（圖9）四家公司的凈利利潤變化趨勢(shì)勢(shì)基本一致，998年較977年均有大幅幅度下降，999年又有不不同程度回升升。結(jié)合近幾幾年香港經(jīng)濟(jì)濟(jì)

15、的發(fā)展歷史史來看，上述述公司的贏利利情況明顯透透視出香港998年金融危危機(jī)時(shí)的影子子（宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況嚴(yán)重影影響房地產(chǎn)業(yè)業(yè)景氣程度）。在在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)時(shí)，很難找到到利潤不下降降的公司；而而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇時(shí)，大部分分公司贏利情情況有所好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。此外，我們注意意到，99年年長江實(shí)業(yè)凈凈利潤呈跳躍躍式增長（原原因同前）而而新世界這家家公司的贏利利卻仍然惡化化，這似乎揭揭示了該公司司的經(jīng)營不善善。銷售凈利率（凈凈利潤/銷售售收入）（圖10）各家公司的銷售售凈利率與凈凈利潤的變動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)基本一一致。新世界界的銷售收入入獲利能力較較差，與其他他公司差距較較大。新世界界和恒基的銷銷售凈利率有有逐年降低趨趨勢(shì)。此外，需

16、需要說明的是是，長江實(shí)業(yè)業(yè)的銷售凈利利率比其他公公司高出許多多倍且波動(dòng)較較大，其原因因筆者在前文文已提到過，即即長江集團(tuán)的的重要利潤來來源和記黃埔埔、長江基建建、香港電燈燈等公司均為為其聯(lián)營公司司，未被納入入合并報(bào)表范范圍，導(dǎo)致銷銷售收入沒有有包括這些公公司，而凈利利潤又體現(xiàn)了了這些公司的的收益。與上述公司相比比，萬科的銷銷售獲利能力力尚有較大差差距，而且銷銷售凈利率在在逐年降低，主主要原因在于于：（1）萬萬佳的商業(yè)銷銷售收入凈利利率低；（22）因開發(fā)成成本較高萬科科地產(chǎn)毛利率率較低；（33）四大公司司出租業(yè)務(wù)凈凈利率較高。資產(chǎn)凈利率（凈凈利潤/總資資產(chǎn)）（圖11）資產(chǎn)凈利率反映映了企業(yè)的資資

17、源利用效率率。除長江實(shí)實(shí)業(yè)外各公司司的資產(chǎn)凈利利率基本呈下下降趨勢(shì)，這這在某種程度度上也說明了了香港地產(chǎn)業(yè)業(yè)的行業(yè)平均均利潤率正在在下降。且房房地產(chǎn)企業(yè)由由于其行業(yè)特特殊性，很大大一部分資金金用于土地儲(chǔ)儲(chǔ)備，資金占占?jí)狠^嚴(yán)重，因因此其資產(chǎn)凈凈利率普遍較較低。四家公公司中，新世世界的資產(chǎn)利利用效率最低低，99年僅僅為其他公司司的1/5。相相反近年萬科科的資產(chǎn)凈利利率在緩慢上上升，一定程程度上反映了了萬科綜合資資產(chǎn)利用效率率在提高。凈資產(chǎn)收益率（凈凈利潤/凈資資產(chǎn)）（圖12）凈資產(chǎn)收益率的的變動(dòng)趨勢(shì)與與總資產(chǎn)利潤潤率的變動(dòng)趨趨勢(shì)幾乎相同同。這也反映映了同樣的一一個(gè)問題，即即近幾年整個(gè)個(gè)香港房地產(chǎn)產(chǎn)

18、業(yè)的平均利利潤率在逐步步下降（長江江實(shí)業(yè)若剔除除因和記黃埔埔轉(zhuǎn)讓股權(quán)取取得的非經(jīng)常常收益，其凈凈資產(chǎn)收益率率也是降低的的）。由于香香港的會(huì)計(jì)制制度將物業(yè)重重估市價(jià)高于于成本價(jià)的部部分作為凈資資產(chǎn)的一部分分。計(jì)算扣除除該重估儲(chǔ)備備的凈資產(chǎn)收收益率，將更更具可比性，也也更便于國內(nèi)內(nèi)企業(yè)參考。公司長江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科年份99989998999899989998扣除物業(yè)重估儲(chǔ)儲(chǔ)備的凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率（%）42.07.314.714.414.712.73.46.311.010.1（表4）由表4可看出，房房地產(chǎn)業(yè)由于于其營業(yè)周期期長等行業(yè)特特殊性，即使使是象香港四四大地產(chǎn)公司司這樣做得較較好的企業(yè)

19、，其其凈資產(chǎn)收益益率最高也不不超過15%（長江實(shí)999年業(yè)例外外）。每股收益（圖13）從四大地產(chǎn)公司司的每股贏利利變動(dòng)情況來來看，同樣是是由于宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)導(dǎo)致他們977年以后的贏贏利情況不甚甚理想，直到到99年才略略有回升（但但新世界999年情況進(jìn)一一步惡化），長長江實(shí)業(yè)999年每股收益益創(chuàng)歷史新高高（原因同前前）。股利分配政策比比較每股股利（股利利總額/流通通股數(shù)）（圖14）結(jié)合每股收益情情況分析，四四大地產(chǎn)公司司每年的股利利支付都是根根據(jù)當(dāng)年的贏贏利情況來確確定的，利潤潤越高，支付付股利的絕對(duì)對(duì)數(shù)越大。但但長江實(shí)業(yè)999年情況相相反，每股股股利并未隨每每股收益的增增加而大幅增增長，這

20、或許許是其一貫的的低股利政策策或者為了增增加儲(chǔ)備擴(kuò)大大投資，也可可能是基于對(duì)對(duì)支付股利現(xiàn)現(xiàn)金壓力的考考慮（支付999年股利需需現(xiàn)金$31.7億億）。四大地產(chǎn)公司的的股利支付基基本都以現(xiàn)金金形式，新世世界99年的的股利雖有部部分以紅股形形式，但也給給予了股東現(xiàn)現(xiàn)金選擇權(quán)。股利支付率（每每股股利/每每股收益）（圖圖15）股利支付率=每每股股利/每每股收益，反反映了公司贏贏利中有多少少用來支付股股利。四家公公司中，新鴻鴻基采取的是是固定股利支支付率的股利利分配政策，而而其他三家公公司的股利支支付率的變動(dòng)動(dòng)則是另一種種情況，即股股利支付率與與公司贏利負(fù)負(fù)相關(guān)（如前前述長江實(shí)業(yè)業(yè)）。這就說說明了這三家家

21、公司在公司司贏利情況較較好年度（實(shí)實(shí)際上也是宏宏觀經(jīng)濟(jì)狀況況較好的年度度），降低了了股利支付率率，以增加保保留盈余供再再投資所需；而在贏利狀狀況轉(zhuǎn)差時(shí)（實(shí)實(shí)際上也是行行業(yè)不景氣的的年度），增增大了股利支支付率，減少少了擴(kuò)大投資資的儲(chǔ)備來源源。（表5）各業(yè)務(wù)構(gòu)成比較較（表5）業(yè)務(wù)構(gòu)成 年份長江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比租金993364.11568.413559.187318.0551023.3420339.6175710117969.2982802.41845.4161615.2

22、107417.9565024.3444330.919909.8137928.1樓宇出售99737190422.31103675.6315364.91499163.3496046.815298.71428.3981097592.5261876.3719767.7424170.51530465.9893962.1583628.6290959.3建筑及機(jī)電工程程996104.2270.6674838.538222.4985455.1390.65923294348.9酒店995422.31341.320951222213.1985452.31320.9267213.13497.1基建997414.24

23、8028.2986773.34008.2電訊99261814.9-712-42.198234511.5-646-13.2物業(yè)管理994865.9703.8986015.1621.8投資及財(cái)務(wù)99158985.38065.580616.55432.35435.19856216.46606.266011.04351.94343其他9960.27905.620948.87677.2203911.7161.19830.16115.812885.64353.19474.6771.6合計(jì)998193100186310014597100485910023680100106071001752710017031

24、00981186510034291001062910060141002322210014383100203901004902100四大地產(chǎn)公司中中，長江實(shí)業(yè)業(yè)、新鴻基和和恒基兆業(yè)的的主業(yè)非常突突出，樓宇出出售業(yè)務(wù)在各各公司業(yè)務(wù)營營業(yè)額及利潤潤構(gòu)成中所占占比重相當(dāng)高高（長江實(shí)業(yè)業(yè)的樓宇出售售利潤中扣除除了物業(yè)減值值準(zhǔn)備）；而而新世界主業(yè)業(yè)不突出，該該公司99的的營業(yè)額中樓樓宇出售僅占占8.7%。樓宇出租業(yè)務(wù)在在四大地產(chǎn)公公司的各業(yè)務(wù)務(wù)中均占有較較重要的地位位，從表中可可看出，各公公司出租業(yè)務(wù)務(wù)的營業(yè)溢利利所占比例均均達(dá)到其營業(yè)業(yè)額所占比例例的近兩倍，可可見出租業(yè)務(wù)務(wù)的獲利能力力較強(qiáng)。此外，四大地

25、產(chǎn)產(chǎn)公司所涉足足的其他業(yè)務(wù)務(wù)與其主業(yè)基基本都具有較較大的相關(guān)性性（如基建等等）。對(duì)我公司的啟示示意義在上一部分，通通過數(shù)據(jù)比較較和趨勢(shì)比較較，筆者已經(jīng)經(jīng)對(duì)四大地產(chǎn)產(chǎn)公司的各種種財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行了綜合性性的比較分析析。根據(jù)這些些分析，結(jié)合合我公司實(shí)際際情況，得到到以下結(jié)論：在規(guī)模上，與四四大地產(chǎn)公司司比較，萬科科仍相差很大大。因此，萬萬科的規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張空間還很很大，而且正正處在一個(gè)穩(wěn)穩(wěn)步增長時(shí)期期；在規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張時(shí)，應(yīng)注注意總資產(chǎn)、凈凈資產(chǎn)和營業(yè)業(yè)額的均衡發(fā)發(fā)展，對(duì)此，筆筆者在上一部部分已經(jīng)指出出四大地產(chǎn)公公司規(guī)模擴(kuò)張張具有明顯的的均衡發(fā)展的的特征。四大地產(chǎn)公司中中，規(guī)模最大大的是新鴻基基（長江實(shí)業(yè)業(yè)

26、99年情況況特殊不在此此比較），999年其營業(yè)業(yè)額、總資產(chǎn)產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈凈利潤分別是是萬科的9倍倍、38倍、555倍和444倍；萬科各各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)標(biāo)與四大公司司中最小的比比較情況如下下： 單位：億億港元財(cái)務(wù)指標(biāo)四大公司的最后后一位萬科比值名稱數(shù)值總資產(chǎn)恒基兆業(yè)928.941.622.3 ：11營業(yè)額長江實(shí)業(yè)81.926.9 3.0 ：11凈資產(chǎn)恒基兆業(yè)498.719.425.7 ：11凈利潤新世界12.72.1 6.0 ：11在經(jīng)營質(zhì)素上，萬萬科與四大地地產(chǎn)公司水平平相近。比如如在凈資產(chǎn)收收益率、總資資產(chǎn)凈利率，在在短期償債能能力與運(yùn)營效效率方面； 萬科銷售凈凈利率低于四四大公司，主主要因?yàn)槿f

27、佳佳的商業(yè)銷售售收入凈利率率低及四大公公司出租業(yè)務(wù)務(wù)凈利率高的的原因；萬科科的個(gè)別指標(biāo)標(biāo)甚至優(yōu)于四四大公司，例例如99年萬萬科的速動(dòng)比比率，總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率達(dá)到0.665，高出四四大地產(chǎn)公司司4倍多），這這說明萬科的的資產(chǎn)綜合利利用效率在逐逐步提高。3在資產(chǎn)質(zhì)素素上，萬科明明顯遜于四大大地產(chǎn)公司。其一表現(xiàn)在四大公司擁有高額評(píng)估增值的長期物業(yè)，如新鴻基物業(yè)評(píng)估增值高達(dá) 430 億港元；而萬科卻有不少低效資產(chǎn)和遺留問題；其二，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率明顯高于四大公司，這主要是由于是香港和內(nèi)地的不同的融資環(huán)境造成；其三，存貨在萬科總資產(chǎn)中的比率遠(yuǎn)高于四大公司（盡管99年有所降低），但在流動(dòng)資

28、產(chǎn)中的比率和四大公司接近，說明四大公司的長期投資、長期物業(yè)比例遠(yuǎn)高于萬科。存貨情況比較長江實(shí)業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科存貨金額（億港港幣）139.6273.2161.4235.922.9占流動(dòng)資產(chǎn)比重重（%）63.990.657.470.064.7占總資產(chǎn)比重（%）8.029.410.120.555.04四大地產(chǎn)公公司的近年來來的獲利狀況況與香港宏觀觀經(jīng)濟(jì)狀況息息息相關(guān)，表表明房地產(chǎn)業(yè)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)影響較深。反觀萬科自97年以來的上升，也是與國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相一致，這提醒我們，要密切研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)，也要準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)不利下的經(jīng)營對(duì)策，如萬科目前的較高的資產(chǎn)負(fù)債率和凈現(xiàn)金流出就是需要改善的因素。5在獲利能力力上，萬科與與四大地產(chǎn)公公司的差距。主要表現(xiàn)在利潤構(gòu)成上，99年萬科的樓宇出售溢利占溢利的比重高達(dá)81 %，而四大地產(chǎn)公司（新世界除外）一般占到60%-70%， 這反映了萬科在地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤中利潤來源的單一性，也反映了萬科經(jīng)營住宅銷售業(yè)務(wù)的壓力，具體表現(xiàn)就是萬科的業(yè)務(wù)構(gòu)成中樓宇出租的比例極小，遠(yuǎn)低于香港四大地產(chǎn)公司，而租金收入是一種既穩(wěn)定又獲利強(qiáng)的收入來源。 分析其原因，可能主要在于中國大陸與香港的市