四大地產公司財務比較分析

1、四大地產公司財財務比較分析析地產業(yè)是香港的的重要經濟支支柱，即便是是在世界范圍圍內，香港地地產業(yè)的發(fā)展展水平也處于于一個相當高高的位置之上上。而在香港港，長江實業(yè)業(yè)、恒基兆業(yè)業(yè)、新鴻基、新新世界發(fā)展這這四家地產公公司均是地產產界的驕子，憑憑借其規(guī)模和和良好聲譽，在在港人的心目目中，四大地地產公司就代代表了香港的的地產業(yè)。經經過多年的不不斷發(fā)展，四四大地產公司司各自形成了了一套行之有有效而又獨具具特色的企業(yè)業(yè)運作模式，值值得我們學習習和借鑒。財財務是企業(yè)經經濟活動的反反映，以下本本文從財務角角度對四大公公司進行比較較分析，希望望從中獲取一一些啟示。公司基本情況新鴻基地產發(fā)展展有限公司在在四大地產

2、公公司中規(guī)模最最大，它于11972年在在香港聯(lián)交所所上市，核心心業(yè)務是開發(fā)發(fā)房地產供銷銷售及收租投投資，相關業(yè)業(yè)務包括酒店店管理、保險險、金融業(yè)務務和運輸基建建管理，并涉涉足科技領域域。新世界發(fā)展有限限公司于19970年成立立即開始其房房地產開發(fā)業(yè)業(yè)務，并于兩兩年后在香港港聯(lián)交所上市市。經過二十十多年的積極極發(fā)展，該集集團已將其核核心業(yè)務從地地產擴展至酒酒店、基建、服服務以及電訊訊。同時它也也是在中國大大陸最大的香香港投資者。長江實業(yè)（集團團）有限公司司是香港最負負盛名的企業(yè)業(yè)之一。集團團業(yè)務范圍廣廣泛，包括房房地產發(fā)展、基基礎建設、港港口貨運、能能源、零售、酒酒店及電訊業(yè)業(yè)務。恒基兆業(yè)地產有

3、有限公司是一一家投資控股股公司，透過過附屬公司參參與香港的房房地產開發(fā)與與投資、項目目管理、建筑筑、物業(yè)管理理、酒店、公公用事業(yè)、零零售、財務及及投資控股以以及在中國大大陸的房地產產開發(fā)。其旗旗下，包括聯(lián)聯(lián)營公司，有有六家上市公公司，其中三三家為恒生指指數(shù)的成份股股。四大地產公司財財務比較分析析由于條件所限，本本文僅獲取新新鴻基、新世世界、恒基兆兆業(yè)19966年6月30日起起截止到19999年6月月30日及長長江實業(yè)19996年122月31日起起截止到19999年122月31日的的財務數(shù)據(jù)。需需要說明的是是，新鴻基、新新世界、恒基基兆業(yè)是以截截至六月三十十日止的一年年作為一個會會計年度，而而長

4、江實業(yè)以以截至十二月月三十日止的的一年為會計計年度，雖然然會計期間不不同，但該差差異將不至于于影響比較趨趨勢。本文所所使用的財務務數(shù)據(jù)均以其其會計年度為為基準。（為為便于與我司司比較，將我我司截止999年12月331日的A股股財務數(shù)據(jù)列列于四大地產產公司數(shù)據(jù)之之下，以1港港幣=1.008人民幣作作為換算匯率率。）業(yè)務規(guī)模比較（單單位：億港幣幣）總資產（圖1）四家公司的資產產規(guī)模均在997年達到較較高點，其后后除長江實業(yè)業(yè)穩(wěn)步增長外外，其他公司司都有所減小小。新鴻基資資產規(guī)模最大大，但99年年長江實業(yè)一一舉超過了新新鴻基位居第第一。（注：圖中所標識識的年份表示示長江實業(yè)及及萬科截止當當年12月3

5、31日的一個個年度或其他他三家地產公公司截止當年年6月30日日的一個年度度，以下相同同。）營業(yè)額（圖2）從絕對數(shù)看，新新鴻基的營業(yè)業(yè)額規(guī)模最大大；新世界雖雖不及新鴻基基但營業(yè)額較較穩(wěn)定，表明明業(yè)務發(fā)展較較平穩(wěn)；長江江實業(yè)和恒基基兆業(yè)營業(yè)額額增減起伏較較大。99年年四家公司的的營業(yè)額從大大到小排序為為：新鴻基、新新世界、恒基基兆業(yè)、長江江實業(yè)。凈資產（圖3）從增長趨勢看，長長江實業(yè)的凈凈資產規(guī)模逐逐年穩(wěn)步上升升，其他三家家公司均在997年達到最最高點，988年又有不同同程度的下滑滑，到99年年下滑勢頭有有所減緩，新新世界和恒基基兆業(yè)的凈資資產還略有回回升。99年年長江實業(yè)的的凈資產超過過新鴻基躍

6、居居第一。恒基基兆業(yè)凈資產產規(guī)模最小。需要說明的是，999年長江實實業(yè)在營業(yè)額額下降的情況況下，資產規(guī)規(guī)模得到訊速速膨脹，主要要原因是對聯(lián)聯(lián)營公司（和和記黃埔、長長江基建等）的的長期投資獲獲得了豐厚回回報。年內投投資收益額達達$580億，是是上年的122倍（其中和和記黃埔因出出售Orannge pllc股權長實實獲得投資收收益$577億）。每股凈資產（單單位：港幣）（圖4）四家公司每股凈凈資產的變動動趨勢與各自自凈資產的變變動趨勢是一一致的，但排排序略有不同同，原因在于于新世界的股股本規(guī)模相對對較大。盡管管長江實業(yè)的的股本規(guī)模也也較大，但因因99年的良良好業(yè)績使每每股凈資產位位居其他公司司之首

7、。無論論是在總資產產、凈資產或或是營業(yè)額方方面進行比較較，這幾家公公司按規(guī)模大大小進行排序序，順序都是是一樣的（長長江實業(yè)的營營業(yè)額除外，這這主要由于該該集團的主要要利潤來源和和記黃埔等公公司為其聯(lián)營營公司，不屬屬合并報表范范圍），且四四家公司的凈凈資產與總資資產的變動趨趨勢基本一致致。這種關于于公司規(guī)模的的財務指標的的同一性，在在一定程度上上說明香港四四大地產公司司在公司規(guī)模模的擴張上，表表現(xiàn)出一種較較為明顯的均均衡發(fā)展特征征，而非單個個財務指標的的突出。萬科的資產規(guī)模模和營業(yè)規(guī)模模雖遠不及四四大公司，但但近年呈現(xiàn)出出穩(wěn)步增長的的趨勢。2短期償債能能力比較流動比率（流動動資產/流動動負債）（

8、圖5）盡管99年各公公司的流動比比率相差不大大，但從各年年情況看，四四家公司流動動比率的大小小和變動趨勢勢存在很大差差異。長江實實業(yè)的流動比比率較高，但但98年開始始已明顯降低低。99年除除新鴻基外，各各公司（含萬萬科）的流動動比率均比上上年降低，表表明其短期償償債能力有所所減弱。由于于個體差異，無無法看出香港港大發(fā)展商合合理的最低流流動比率水平平。速動比率（流流動資產-存存貨）/流動動負債公司長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科年份99989998999899989998速動比0.530.490.140.330.610.770.530.540.590.50現(xiàn)金流動負債比比-0.180.830.3

9、50.131.041.030.130.380.02 /（表1）從速動比率與流流動比率的比比較情況看，各各公司的存貨貨都占到流動動資產一半以以上，其中恒恒基兆業(yè)的存存貨占流動資資產比重最大大，99年甚甚至達到900%，因此速速動比率也最最小，這將極極大影響其短短期償債能力力。這同時也也反映了房地地產行業(yè)所固固有的存貨金金額大、銷售售周期長的事事實。與98年相比，999年萬科的的流動比率降降低了但速動動比率卻提高高了，主要原原因是99年年萬科的存貨貨大幅度減少少，存量資產產在連續(xù)高企企后首次開始始下降?，F(xiàn)金流動負債比比（經營性現(xiàn)現(xiàn)金流量/流流動負債）真正能用于償還還債務的是現(xiàn)現(xiàn)金流量，經經營現(xiàn)金流

10、量量和流動負債債的比較可以以更好的反映映企業(yè)償還短短期債務的能能力。從四家家公司情況看看差異較大，其其中新鴻基的的現(xiàn)金流動負負債比連續(xù)兩兩年超過1，短短期償債能力力較強；而另另外幾家公司司的現(xiàn)金流動動比還不及其其一半(除長長江實業(yè)19998)，最最小的甚至只只有0.133(新世界11999)。長江實業(yè)99年年因營業(yè)現(xiàn)金金出現(xiàn)凈流出出，使現(xiàn)金流流動負債比呈呈負數(shù)，因此此其短期償債債能力明顯不不足。運營效率比較應收帳款周轉率率（銷售收入入/應收帳款款平均余額）四家公司應收帳帳款周轉率大大小不一，從從99年的情情況看，恒基基兆業(yè)和新鴻鴻基應收帳款款收回速度最最快，僅不到到2個月，其其次為長江實實業(yè)。

11、新世界界應收帳款管管理能力較差差，平均收帳帳期高達1228天。萬科科的應收帳款款回收速度處處于中間水平平。（參見表表2）長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科應收帳款周轉率率4.146.956.692.855.55應收帳款周轉天天數(shù)86.952.554.512865.8（表2）流動資產周轉率率（銷售收入入/流動資產產平均余鵝）（圖6）流動資產周轉速速度快，會相相對節(jié)約流動動資產，等于于相對擴大資資產投入，增增強企業(yè)贏利利能力；而延延緩周轉速度度，需要補充充流動資產參參加周轉，形形成資金浪費費，降低贏利利能力。四家家公司中，新新鴻基的流動動資產周轉最最快，長江實實業(yè)相對較慢慢。萬科的流動資產產周轉速度

12、僅僅次于新鴻基基，同新世界界相當并有超超過之勢，且且近三年在逐逐年加快?？傎Y產周轉率（銷銷售收入/總總資產平均余余額）（圖7）總資產周轉越快快，說明銷售售能力越強。四四家公司中，長長江實業(yè)資產產周轉速度最最慢，新鴻基基次之，恒基基兆業(yè)和新世世界相差不大大。相比之下，萬科科的總資產周周轉率優(yōu)于上上述公司許多多，一方面說說明萬科資產產規(guī)模較小，另另一方面說明明運用有限資資產獲取收入入的能力增強強了。結合應應收帳款和流流動資產周轉轉情況，可以以認為目前萬萬科的資產營營運效率比較較好。長期償債能力比比較資產負債率（圖8）通常，資產負債債率越低，說說明企業(yè)自有有資金實力越越強，還本付付息壓力越小小，財務

13、狀況況越穩(wěn)定。四四家公司的資資產負債率基基本都在500%以下，其其中，長江實實業(yè)資產負債債率最低，且且有逐年下降降趨勢；新鴻鴻基次之，但但比率逐年上上升；其他兩兩家相差不大大，但在999年新世界的的資產負債率率達到51%。財務杠桿桿是一把“雙刃劍”，如果總資資產利潤率高高于負債利率率，增加負債債可以獲取更更多收益，反反之，增加負負債將增加負負擔和財務風風險。99年年新世界的總總資產利潤率率僅為1.11%（參見圖圖10），過過高的負債率率無疑將增加加其財務風險險。萬科的資產負債債率高于香港港公司始終在在50%以上上，盡管這在在中國的上市市公司中并不不算高。已獲利息倍數(shù)（稅稅息前利潤/利息支出）長

14、江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界已獲利息倍數(shù)5.74.65.72.1（表3）雖然長期債務是是未來的經濟濟資源流出，但但利息卻是企企業(yè)每年必須須的支出，已已獲利息倍數(shù)數(shù)正是反映利利息受到企業(yè)業(yè)息稅前利潤潤保障的程度度。四家公司司中，新世界界的償還利息息能力最差，還還不到其他三三家的1/22。（需要說說明的是，999年長江實實業(yè)實際已獲獲利息倍數(shù)達達59，從穩(wěn)穩(wěn)健和可比性性出發(fā)，這里里仍用98年年數(shù)作為其對對利息保證程程度的評價指指標。）獲利能力分析凈利潤（單位：億港幣）（圖9）四家公司的凈利利潤變化趨勢勢基本一致，998年較977年均有大幅幅度下降，999年又有不不同程度回升升。結合近幾幾年香港經濟濟

15、的發(fā)展歷史史來看，上述述公司的贏利利情況明顯透透視出香港998年金融危危機時的影子子（宏觀經濟濟狀況嚴重影影響房地產業(yè)業(yè)景氣程度）。在在經濟蕭條時時，很難找到到利潤不下降降的公司；而而在經濟復蘇蘇時，大部分分公司贏利情情況有所好轉轉。此外，我們注意意到，99年年長江實業(yè)凈凈利潤呈跳躍躍式增長（原原因同前）而而新世界這家家公司的贏利利卻仍然惡化化，這似乎揭揭示了該公司司的經營不善善。銷售凈利率（凈凈利潤/銷售售收入）（圖10）各家公司的銷售售凈利率與凈凈利潤的變動動趨勢基本一一致。新世界界的銷售收入入獲利能力較較差，與其他他公司差距較較大。新世界界和恒基的銷銷售凈利率有有逐年降低趨趨勢。此外，需

16、需要說明的是是，長江實業(yè)業(yè)的銷售凈利利率比其他公公司高出許多多倍且波動較較大，其原因因筆者在前文文已提到過，即即長江集團的的重要利潤來來源和記黃埔埔、長江基建建、香港電燈燈等公司均為為其聯(lián)營公司司，未被納入入合并報表范范圍，導致銷銷售收入沒有有包括這些公公司，而凈利利潤又體現(xiàn)了了這些公司的的收益。與上述公司相比比，萬科的銷銷售獲利能力力尚有較大差差距，而且銷銷售凈利率在在逐年降低，主主要原因在于于：（1）萬萬佳的商業(yè)銷銷售收入凈利利率低；（22）因開發(fā)成成本較高萬科科地產毛利率率較低；（33）四大公司司出租業(yè)務凈凈利率較高。資產凈利率（凈凈利潤/總資資產）（圖11）資產凈利率反映映了企業(yè)的資資

17、源利用效率率。除長江實實業(yè)外各公司司的資產凈利利率基本呈下下降趨勢，這這在某種程度度上也說明了了香港地產業(yè)業(yè)的行業(yè)平均均利潤率正在在下降。且房房地產企業(yè)由由于其行業(yè)特特殊性，很大大一部分資金金用于土地儲儲備，資金占占壓較嚴重，因因此其資產凈凈利率普遍較較低。四家公公司中，新世世界的資產利利用效率最低低，99年僅僅為其他公司司的1/5。相相反近年萬科科的資產凈利利率在緩慢上上升，一定程程度上反映了了萬科綜合資資產利用效率率在提高。凈資產收益率（凈凈利潤/凈資資產）（圖12）凈資產收益率的的變動趨勢與與總資產利潤潤率的變動趨趨勢幾乎相同同。這也反映映了同樣的一一個問題，即即近幾年整個個香港房地產產

18、業(yè)的平均利利潤率在逐步步下降（長江江實業(yè)若剔除除因和記黃埔埔轉讓股權取取得的非經常常收益，其凈凈資產收益率率也是降低的的）。由于香香港的會計制制度將物業(yè)重重估市價高于于成本價的部部分作為凈資資產的一部分分。計算扣除除該重估儲備備的凈資產收收益率，將更更具可比性，也也更便于國內內企業(yè)參考。公司長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科年份99989998999899989998扣除物業(yè)重估儲儲備的凈資產產收益率（%）42.07.314.714.414.712.73.46.311.010.1（表4）由表4可看出，房房地產業(yè)由于于其營業(yè)周期期長等行業(yè)特特殊性，即使使是象香港四四大地產公司司這樣做得較較好的企業(yè)

19、，其其凈資產收益益率最高也不不超過15%（長江實999年業(yè)例外外）。每股收益（圖13）從四大地產公司司的每股贏利利變動情況來來看，同樣是是由于宏觀經經濟不景氣導導致他們977年以后的贏贏利情況不甚甚理想，直到到99年才略略有回升（但但新世界999年情況進一一步惡化），長長江實業(yè)999年每股收益益創(chuàng)歷史新高高（原因同前前）。股利分配政策比比較每股股利（股利利總額/流通通股數(shù)）（圖14）結合每股收益情情況分析，四四大地產公司司每年的股利利支付都是根根據(jù)當年的贏贏利情況來確確定的，利潤潤越高，支付付股利的絕對對數(shù)越大。但但長江實業(yè)999年情況相相反，每股股股利并未隨每每股收益的增增加而大幅增增長，這

20、或許許是其一貫的的低股利政策策或者為了增增加儲備擴大大投資，也可可能是基于對對支付股利現(xiàn)現(xiàn)金壓力的考考慮（支付999年股利需需現(xiàn)金$31.7億億）。四大地產公司的的股利支付基基本都以現(xiàn)金金形式，新世世界99年的的股利雖有部部分以紅股形形式，但也給給予了股東現(xiàn)現(xiàn)金選擇權。股利支付率（每每股股利/每每股收益）（圖圖15）股利支付率=每每股股利/每每股收益，反反映了公司贏贏利中有多少少用來支付股股利。四家公公司中，新鴻鴻基采取的是是固定股利支支付率的股利利分配政策，而而其他三家公公司的股利支支付率的變動動則是另一種種情況，即股股利支付率與與公司贏利負負相關（如前前述長江實業(yè)業(yè)）。這就說說明了這三家家

21、公司在公司司贏利情況較較好年度（實實際上也是宏宏觀經濟狀況況較好的年度度），降低了了股利支付率率，以增加保保留盈余供再再投資所需；而在贏利狀狀況轉差時（實實際上也是行行業(yè)不景氣的的年度），增增大了股利支支付率，減少少了擴大投資資的儲備來源源。（表5）各業(yè)務構成比較較（表5）業(yè)務構成 年份長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利營業(yè)額營業(yè)溢利金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比金額占比租金993364.11568.413559.187318.0551023.3420339.6175710117969.2982802.41845.4161615.2

22、107417.9565024.3444330.919909.8137928.1樓宇出售99737190422.31103675.6315364.91499163.3496046.815298.71428.3981097592.5261876.3719767.7424170.51530465.9893962.1583628.6290959.3建筑及機電工程程996104.2270.6674838.538222.4985455.1390.65923294348.9酒店995422.31341.320951222213.1985452.31320.9267213.13497.1基建997414.24

23、8028.2986773.34008.2電訊99261814.9-712-42.198234511.5-646-13.2物業(yè)管理994865.9703.8986015.1621.8投資及財務99158985.38065.580616.55432.35435.19856216.46606.266011.04351.94343其他9960.27905.620948.87677.2203911.7161.19830.16115.812885.64353.19474.6771.6合計998193100186310014597100485910023680100106071001752710017031

24、00981186510034291001062910060141002322210014383100203901004902100四大地產公司中中，長江實業(yè)業(yè)、新鴻基和和恒基兆業(yè)的的主業(yè)非常突突出，樓宇出出售業(yè)務在各各公司業(yè)務營營業(yè)額及利潤潤構成中所占占比重相當高高（長江實業(yè)業(yè)的樓宇出售售利潤中扣除除了物業(yè)減值值準備）；而而新世界主業(yè)業(yè)不突出，該該公司99的的營業(yè)額中樓樓宇出售僅占占8.7%。樓宇出租業(yè)務在在四大地產公公司的各業(yè)務務中均占有較較重要的地位位，從表中可可看出，各公公司出租業(yè)務務的營業(yè)溢利利所占比例均均達到其營業(yè)業(yè)額所占比例例的近兩倍，可可見出租業(yè)務務的獲利能力力較強。此外，四大地

25、產產公司所涉足足的其他業(yè)務務與其主業(yè)基基本都具有較較大的相關性性（如基建等等）。對我公司的啟示示意義在上一部分，通通過數(shù)據(jù)比較較和趨勢比較較，筆者已經經對四大地產產公司的各種種財務指標進進行了綜合性性的比較分析析。根據(jù)這些些分析，結合合我公司實際際情況，得到到以下結論：在規(guī)模上，與四四大地產公司司比較，萬科科仍相差很大大。因此，萬萬科的規(guī)模擴擴張空間還很很大，而且正正處在一個穩(wěn)穩(wěn)步增長時期期；在規(guī)模擴擴張時，應注注意總資產、凈凈資產和營業(yè)業(yè)額的均衡發(fā)發(fā)展，對此，筆筆者在上一部部分已經指出出四大地產公公司規(guī)模擴張張具有明顯的的均衡發(fā)展的的特征。四大地產公司中中，規(guī)模最大大的是新鴻基基（長江實業(yè)業(yè)

26、99年情況況特殊不在此此比較），999年其營業(yè)業(yè)額、總資產產、凈資產、凈凈利潤分別是是萬科的9倍倍、38倍、555倍和444倍；萬科各各項規(guī)模指標標與四大公司司中最小的比比較情況如下下： 單位：億億港元財務指標四大公司的最后后一位萬科比值名稱數(shù)值總資產恒基兆業(yè)928.941.622.3 ：11營業(yè)額長江實業(yè)81.926.9 3.0 ：11凈資產恒基兆業(yè)498.719.425.7 ：11凈利潤新世界12.72.1 6.0 ：11在經營質素上，萬萬科與四大地地產公司水平平相近。比如如在凈資產收收益率、總資資產凈利率，在在短期償債能能力與運營效效率方面； 萬科銷售凈凈利率低于四四大公司，主主要因為萬

27、佳佳的商業(yè)銷售售收入凈利率率低及四大公公司出租業(yè)務務凈利率高的的原因；萬科科的個別指標標甚至優(yōu)于四四大公司，例例如99年萬萬科的速動比比率，總資產產周轉率（總總資產周轉率率達到0.665，高出四四大地產公司司4倍多），這這說明萬科的的資產綜合利利用效率在逐逐步提高。3在資產質素素上，萬科明明顯遜于四大大地產公司。其一表現(xiàn)在四大公司擁有高額評估增值的長期物業(yè)，如新鴻基物業(yè)評估增值高達 430 億港元；而萬科卻有不少低效資產和遺留問題；其二，萬科的資產負債率明顯高于四大公司，這主要是由于是香港和內地的不同的融資環(huán)境造成；其三，存貨在萬科總資產中的比率遠高于四大公司（盡管99年有所降低），但在流動資

28、產中的比率和四大公司接近，說明四大公司的長期投資、長期物業(yè)比例遠高于萬科。存貨情況比較長江實業(yè)恒基兆業(yè)新鴻基新世界萬科存貨金額（億港港幣）139.6273.2161.4235.922.9占流動資產比重重（%）63.990.657.470.064.7占總資產比重（%）8.029.410.120.555.04四大地產公公司的近年來來的獲利狀況況與香港宏觀觀經濟狀況息息息相關，表表明房地產業(yè)業(yè)受宏觀經濟濟影響較深。反觀萬科自97年以來的上升，也是與國內宏觀經濟發(fā)展趨勢相一致，這提醒我們，要密切研究宏觀經濟發(fā)展大勢，也要準備應對宏觀經濟不利下的經營對策，如萬科目前的較高的資產負債率和凈現(xiàn)金流出就是需要改善的因素。5在獲利能力力上，萬科與與四大地產公公司的差距。主要表現(xiàn)在利潤構成上，99年萬科的樓宇出售溢利占溢利的比重高達81 %，而四大地產公司（新世界除外）一般占到60%-70%， 這反映了萬科在地產業(yè)務利潤中利潤來源的單一性，也反映了萬科經營住宅銷售業(yè)務的壓力，具體表現(xiàn)就是萬科的業(yè)務構成中樓宇出租的比例極小，遠低于香港四大地產公司，而租金收入是一種既穩(wěn)定又獲利強的收入來源。 分析其原因，可能主要在于中國大陸與香港的市