沈陽渾南白塔項(xiàng)目前期策劃方案

1、渾 南 白 塔 堡 地 區(qū) 市 場(chǎng) 調(diào) 研前言因公司開發(fā)拓展需要，就渾南白塔堡地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)研，在接到調(diào)研任務(wù)后，xxxx銷售部匯同xx企劃公司組成專案小組針對(duì)渾南白塔堡地區(qū)進(jìn)行細(xì)致周密的市場(chǎng)調(diào)查后攥寫此方案。備注：此方方案內(nèi)容容為渾南南白塔堡堡地區(qū)房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)內(nèi)容。大體方案如如下：一、區(qū)域特特征政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境自然環(huán)境二、房產(chǎn)市市場(chǎng)市場(chǎng)形態(tài)供需關(guān)系未來趨勢(shì)三、項(xiàng)目分分析技術(shù)條件供求比例銷售人群銷售狀況及及總結(jié)四、綜合評(píng)評(píng)定區(qū) 域 特特 征政治環(huán)境市委、市政政府提出出建設(shè)沈沈陽周邊邊城市作作為沈陽陽附屬城城市的戰(zhàn)戰(zhàn)略決策策向南延延伸至蘇蘇家屯地地區(qū)，也也正是因因?yàn)檎?/p>

2、的大力力改造帶帶動(dòng)了包包括白塔塔在內(nèi)的的中小城城鎮(zhèn)房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的建設(shè)?，F(xiàn)現(xiàn)在的白白塔堡同同3年簡(jiǎn)簡(jiǎn)直天壤壤之別。眾眾多開發(fā)發(fā)商進(jìn)駐駐白塔堡堡而且在在短時(shí)間間內(nèi)完成成圈地任任務(wù)。小小到幾萬萬平大到到幾公里里。白塔塔堡現(xiàn)存存可供開開發(fā)土地地以很少少。經(jīng)濟(jì)環(huán)境因?yàn)榻昴瓯姸嚅_開發(fā)商的的涌入，同同時(shí)也刺刺激了這這個(gè)小城城鎮(zhèn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)態(tài)，原來來白塔是是周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)濟(jì)的聚集集地在周周邊村鎮(zhèn)鎮(zhèn)當(dāng)中屬屬于繁榮榮的集鎮(zhèn)鎮(zhèn)。近年年通過各各家開發(fā)發(fā)商的進(jìn)進(jìn)入帶動(dòng)動(dòng)了其經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的速度度?，F(xiàn)在在城鎮(zhèn)基基本上擺擺脫了農(nóng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)以逐步步向商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)靠靠攏。同同時(shí)由于于開發(fā)商商開發(fā)土土地進(jìn)行行動(dòng)遷，多多數(shù)開發(fā)發(fā)商

3、不選選擇貨幣幣安置而而選擇房房屋安置置，著同同樣為當(dāng)當(dāng)?shù)厝罕姳妿砹肆溯^大的的收益（有有些家庭庭甚至擁擁有45套住住房，處處部分自自用外，剩剩余住房房更多的的是進(jìn)行行銷售）。自然環(huán)境白塔堡地區(qū)區(qū)因其以以前多為為農(nóng)田，在在自然環(huán)環(huán)境方面面相比大大東、鐵鐵西等工工廠較多多的地區(qū)區(qū)要更適適合人居居，但市市政建設(shè)設(shè)力度顯顯然不足足，貫穿穿南北只只有一條條公路且且公交線線路遲遲遲未開通通。大型型的購(gòu)物物廣場(chǎng)、超超市、醫(yī)醫(yī)院基本本上都在在城區(qū)內(nèi)內(nèi)，所以以此處的的購(gòu)物、就就醫(yī)等條條件相對(duì)對(duì)較低，只只有小型型農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)、超超市、小小型診所所（如三三好橋順順利開通通可解決決上述部部分問題題，同時(shí)時(shí)這也是是此區(qū)域

4、域項(xiàng)目的的賣點(diǎn)之之一）。房 產(chǎn) 市市 場(chǎng)市場(chǎng)形態(tài)白塔堡房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)屬屬于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)性開發(fā)發(fā)市場(chǎng)，在在沈陽房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)分類類隸屬沈沈陽市低低檔房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)良良性發(fā)展展?fàn)顟B(tài)。此此區(qū)域的的房產(chǎn)與與沈城其其他區(qū)域域來比較較要緩慢慢一些，房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)剛剛成成型，開開發(fā)商相相互之間間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也不是是非常激激烈，各各家銷售售狀況均均佳。在在此區(qū)域域大型、高高檔住宅宅項(xiàng)目、別別墅項(xiàng)目目均是空空白，品品牌開發(fā)發(fā)商尚未未介入，同同時(shí)也為為中小型型開發(fā)企企業(yè)提供供了良好好的發(fā)展展空間。同同時(shí)由于于在此區(qū)區(qū)域拿地地土地成成本相對(duì)對(duì)較低，而而且市場(chǎng)場(chǎng)需求量量不斷擴(kuò)擴(kuò)大，所所以開發(fā)發(fā)商的利利潤(rùn)較大大。但近近年

5、來由由于中小小型開發(fā)發(fā)商的不不斷圈地地，在白白塔地區(qū)區(qū)可建筑筑商品房房的地塊塊在不斷斷減少，截截止目前前為止可可建設(shè)用用地以基基本等同同于零。供需關(guān)系通過對(duì)白塔塔堡地段段近100家項(xiàng)目目的調(diào)查查我們得得出，在在此區(qū)域域供需基基本上平平衡，開開發(fā)企業(yè)業(yè)的產(chǎn)品品區(qū)間一一般都在在50 m1400m之間。其其中以7701000 m的二室室一廳、二二室二廳廳的戶型型最為暢暢銷，其其戶型配配比也占占總戶數(shù)數(shù)的400%60%之間。同同時(shí)由于于經(jīng)濟(jì)條條件的約約束，本本地百姓姓在住房房的消費(fèi)費(fèi)能力上上基本以以1000 m為最高高承受額額度（絕絕大多數(shù)數(shù)）。未來趨勢(shì)由于政府的的宏觀調(diào)調(diào)控，渾渾南高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開

6、發(fā)發(fā)區(qū)、高檔次次中央商商務(wù)區(qū)等等象征著著經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展區(qū)域域的建設(shè)設(shè)。同時(shí)時(shí)也輻射射到其周周邊如（白白塔堡地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展）此處處也由以以前的農(nóng)農(nóng)業(yè)地區(qū)區(qū)向經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)所所靠攏。房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)也因此此產(chǎn)生了了微妙的的變化。由由于此處處的房?jī)r(jià)價(jià)比市內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)平平均房?jī)r(jià)價(jià)還要低低4000員左右右，同時(shí)時(shí)距離渾渾南高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)較近近所以其其升值潛潛力很大大。項(xiàng) 目 分分 析通過我們對(duì)對(duì)白塔地地區(qū)的市市場(chǎng)調(diào)研研基本上上掌握了了此區(qū)域域內(nèi)項(xiàng)目目的基礎(chǔ)礎(chǔ)資料，下下面針對(duì)對(duì)調(diào)研結(jié)結(jié)果進(jìn)行行如下分分析：項(xiàng)目技術(shù)條條件陽光新嘉園園開發(fā)商：沈沈陽天大大房產(chǎn)開開發(fā)有限限公司項(xiàng)目位置：沈陽市市東陵區(qū)區(qū)白

7、塔街街總建筑面積積：222萬平方方米建筑周期：分3期開發(fā)發(fā)建筑數(shù)量：20棟棟在銷套數(shù)：5844套戶型區(qū)間：68.151399.255 m主力戶型：以中小小戶型為為主700 m、1000 m綠化率：330%以以上園區(qū)配套：中庭休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)銷售價(jià)格：18880元24480元元/ mm，一次次性付款款98折折；貸款款99折折。主力銷售戶戶型： 友城新村開發(fā)商：友友城房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司項(xiàng)目位置：沈陽市市東陵區(qū)區(qū)白塔街街25號(hào)號(hào)總建筑面積積：133萬平方方米建筑周期：聯(lián)建單單位（開開發(fā)豐澤澤城一期期）建筑數(shù)量：15棟棟在銷套數(shù)：10000套面積區(qū)間：未定主力戶型：以中小小戶型為為主800m、1000

8、 m綠化率：330%以以上園區(qū)配套：中庭休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)、會(huì)所所、幼兒兒園等銷售價(jià)格：16880元24480元元/ mm，均價(jià)價(jià)21000元/ m銷售折扣：未定豐澤城開發(fā)商：豐豐澤房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司項(xiàng)目位置：東陵區(qū)區(qū)白塔堡堡總占地面積積：400萬m建筑周期：分三期期開發(fā)建筑數(shù)量：45棟棟（初步步設(shè)定）銷售套數(shù)：一期330棟約約20000套面積區(qū)間：未定主力戶型：未定綠化率：333%以以上園區(qū)配套：休閑廣廣場(chǎng)、會(huì)會(huì)所、幼幼兒園等等銷售價(jià)格：16880元24480元元/ mm，均價(jià)價(jià)21000元/ m（初步步設(shè)定）銷售折扣：未定（銷售時(shí)間間：）銀塔馨苑開發(fā)商：遼遼寧三通通房產(chǎn)開開發(fā)有限限公司項(xiàng)目位

9、置：沈陽市市東陵區(qū)區(qū)白塔鎮(zhèn)鎮(zhèn)總占地面積積：6000000m建筑周期： 兩期期建筑數(shù)量： 8棟棟小高層層在銷套數(shù)： 6000套左左右面積區(qū)間5551500 m主力戶型：1000 m左右，二二室二廳廳綠化率： 35%園區(qū)配套：無銷售價(jià)格： 16880元/ m24480元元/ mm銷售折扣： 一次次性988折 龍盛家園開發(fā)商：沈沈陽龍彪彪房產(chǎn)開開發(fā)有限限公司項(xiàng)目位置：沈陽市市東陵區(qū)區(qū)白塔鎮(zhèn)鎮(zhèn)總占地面積積：200萬建筑周期： 二期期建筑數(shù)量： 188棟（共共）在銷套數(shù)：3499套 面積區(qū)間：59.41433 m主力戶型：7080 m綠化率： 36%園區(qū)配套：標(biāo)準(zhǔn)物物業(yè)小區(qū)區(qū) 銷售價(jià)格： 1688024

10、880元/ m銷售折扣：貸款998折、一一次性995折70.355m 1099.133 m盛天家苑開發(fā)商：遼遼寧盛天天物業(yè)管管理公司司項(xiàng)目位置：沈陽市市東陵區(qū)區(qū)白塔鎮(zhèn)鎮(zhèn)總占地面積積： 11000000 m建筑周期： 二期期建筑數(shù)量： 一期期七棟66層多層層在建， 在銷套數(shù)： 4000套面積區(qū)間：722200 m主力戶型：1077 m綠化率： 33%園區(qū)配套： 未定定銷售價(jià)格： 1788022880元/ m銷售折扣：一次性性95折折佳城花園開發(fā)商：沈沈陽華恩恩房產(chǎn)開開發(fā)有限限公司項(xiàng)目位置：沈陽市市東陵區(qū)區(qū)白塔鎮(zhèn)鎮(zhèn)塔東路路總占地面積積：40000 m建筑周期：兩期建筑數(shù)量：12棟棟在銷套數(shù)：576

11、6套面積區(qū)間：501422 m主力戶型：1000 m、1220 mm綠化率： 30%園區(qū)配套： 標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)小小區(qū)銷售價(jià)格： 16880元24880元/ m銷售折扣：一次性性98折折在上述項(xiàng)目目技術(shù)資資料中我我們可以以看出各各家開發(fā)發(fā)規(guī)模都都較大，這這其中規(guī)規(guī)模最大大的屬豐豐澤城項(xiàng)項(xiàng)目、（未動(dòng)遷的穗港項(xiàng)目占地2平方公里），由于其規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)大型封閉式小區(qū)，在其建成后必定代動(dòng)白塔堡房產(chǎn)價(jià)格整體上升。同時(shí)從在銷項(xiàng)目中我們可以得出陽光新嘉園、龍盛家園、佳城花園等成為我們的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。我們可以從其銷售狀況中看出在此區(qū)域地段、環(huán)境、物業(yè)、市政配套、園區(qū)規(guī)模等并不是消費(fèi)人群關(guān)注的重點(diǎn)，而價(jià)格在這些因素中凸現(xiàn)

12、出來，用豐澤城銷售主管的一句話來說：選擇在這里置業(yè)的人們80%以上是因?yàn)閮r(jià)格的原因。供求比例：在東陵區(qū)白白塔鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域內(nèi)開開發(fā)商的的建筑規(guī)規(guī)模普遍遍大于沈沈城市內(nèi)內(nèi)其他中中小型項(xiàng)項(xiàng)目而且且銷售情情況也很很好。其其暢銷原原因主要要在于價(jià)價(jià)格，這這樣的銷銷售狀況況類同于于房產(chǎn)市市場(chǎng)剛剛剛興起的的90年年代，各各家在銷銷售上基基本沒有有相應(yīng)的的銷售手手段、營(yíng)營(yíng)銷思路路只是處處于房產(chǎn)產(chǎn)銷售的的初級(jí)階階段（坐坐銷）。在在推廣宣宣傳上只只有龍盛盛、陽光光新嘉園園在對(duì)外外宣傳，其其他項(xiàng)目目只是靠靠消費(fèi)者者自己來來找。供供求比例例在這個(gè)個(gè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)基本保保持平衡衡，由于于各家開開發(fā)商在在戶型設(shè)設(shè)計(jì)上均均以1000

13、 mm以下的的中小戶戶型作為為主力戶戶型，所所以銷售售狀況很很好，但但部分1140 m以上的的大戶型型同樣成成為項(xiàng)目目的銷售售難點(diǎn)。銷售人群在通過細(xì)致致調(diào)研后后我們得得出此區(qū)區(qū)域，項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域自身銷銷售能力力有限，主主要是通通過低價(jià)價(jià)來吸引引沈城中中檔消費(fèi)費(fèi)群體到到此購(gòu)買買。消費(fèi)費(fèi)人群多多為年輕輕首次置置業(yè)者或或老年人人（因此此處環(huán)境境較適合合人居，很很多老人人選擇在在這里安安度晚年年。主要要成分有有三好街街、東大大、電臺(tái)臺(tái)、電視視臺(tái)等。銷售狀況總總結(jié)通過對(duì)各家家的系統(tǒng)統(tǒng)把控我我們將其其中部分分項(xiàng)目的的銷售數(shù)數(shù)據(jù)做以以下分析析： 項(xiàng)目目名銷售指標(biāo)陽光新嘉園園銀塔馨苑佳城花園（二二期）龍盛家園（

14、二二期）50660平32套0套0套5套60880平49套2套0套53套801100平平48套2套1套6套1001200平64套0套12套4套1201400平5套6套5套4套140以上上1套1套3套3套銷售總量19911套21套75套預(yù)售總套數(shù)數(shù)58460099套349銷售比例34%2%21%22%銷售周期2004.52004.520042004.3面積區(qū)間68.1551399.255 m551550 mm501442 mm59.41433 m通過上述表表格內(nèi)的的銷售信信息我們們可以看看出在眾眾多項(xiàng)目目中陽光光新嘉園園銷售情情況最好好其銷售售最好的的戶型為為10001200 m的二室室二廳，其其

15、主要人人群是三三好街等等市內(nèi)人人群，購(gòu)購(gòu)買原因因如下：在此區(qū)區(qū)域項(xiàng)目目中陽光光新嘉園園是靠近近沈城最最近的項(xiàng)項(xiàng)目，價(jià)價(jià)位同其其他項(xiàng)目目比較要要稍微高高一些，但但其產(chǎn)品品在眾多多在銷項(xiàng)項(xiàng)目中屬屬于最好好的，同同時(shí)開發(fā)發(fā)商較注注重宣傳傳因此吸吸引了相相對(duì)較多多的市內(nèi)內(nèi)消費(fèi)者者到此置置業(yè)。四、地塊SSWOTT綜合評(píng)評(píng)定通過上述圖圖片我們們可以看看出公司司準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)買地塊塊的具體體位置，下下面將其其自然情情況進(jìn)行行如下闡闡述：S：優(yōu)勢(shì)政府加大城城市周邊邊建設(shè)，帶帶動(dòng)此處處房產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展在此處購(gòu)買買地塊，土土地成本本相對(duì)較較低如開發(fā)適合合市場(chǎng)需需求性產(chǎn)產(chǎn)品銷售售相對(duì)較較快因?yàn)榇颂幏糠慨a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)還未成成型，

16、在在銷售方方面我們們會(huì)成為為這里的的專家周邊環(huán)境較較適合人人居（白白塔公園園的規(guī)劃劃）距離白塔堡堡較近的的大型消消費(fèi)人群群（渾南南經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)）還還是此處處購(gòu)房團(tuán)團(tuán)體的空空白W：劣勢(shì)項(xiàng)目非鄰街街地塊此區(qū)域內(nèi)相相應(yīng)的配配套設(shè)施施不完全全地塊內(nèi)水系系后期治治理問題題市政建設(shè)的的時(shí)限性性開發(fā)產(chǎn)品后后市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度銷售人群的的數(shù)量O：機(jī)會(huì)我們有較完完整的開開發(fā)隊(duì)伍伍我們有先進(jìn)進(jìn)的開發(fā)發(fā)理念可以尋求市市場(chǎng)需求求的空白白點(diǎn)T：威脅區(qū)域內(nèi)各大大項(xiàng)目開開發(fā)時(shí)間間較早，在在消費(fèi)人人群中認(rèn)認(rèn)可程度度較高項(xiàng)目非鄰街街地塊在在推廣宣宣傳上會(huì)會(huì)遇到麻麻煩在銷項(xiàng)目基基本將目目標(biāo)客戶戶群體銷銷售在銷項(xiàng)目多多為現(xiàn)房房銷售。項(xiàng)目交通不不是十分分便利，在在吸引客客戶時(shí)會(huì)會(huì)成為弊弊端未來短時(shí)間間內(nèi)類似似于豐澤澤城、穗穗港等大大型社區(qū)區(qū)的興起起必定會(huì)會(huì)強(qiáng)占市市場(chǎng)先機(jī)機(jī)，大量量吸引意意向消費(fèi)費(fèi)群體。通過對(duì)白塔塔地區(qū)的的短時(shí)間間市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，對(duì)對(duì)各家的的銷售情情況以及及區(qū)域市市場(chǎng)特性性的分析析得出。白白塔區(qū)域域?qū)儆谏蛏蜿柺型馔夥慨a(chǎn)市市場(chǎng)剛剛剛興起的的區(qū)域，因因其市場(chǎng)場(chǎng)初步形