和睦花園戶型定位建議書

1、 和睦花園系列報告(二) Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.戶型 定 位 建議初稿 目 錄 一一、和睦睦花園周周邊小區(qū)區(qū)現(xiàn)狀（表表1） 二二、和睦睦花園周周邊小區(qū)區(qū)分析及及結論 三三、和睦睦花園付付款方式式對比表表 四四、和睦睦花園戶戶型面積積建議初初案 五五、和睦睦花園主主力客戶戶群分析析表注：本報告告是在和和睦花園園的地塊塊環(huán)境調調研及三三種售樓樓付款方方式的對對比分析基礎礎上得出出的建議議，此建建議最終終仍需經經市調的的再次論論證。一和睦花花園周邊邊小區(qū)狀狀況表小區(qū)名稱小區(qū)位置小區(qū)規(guī)模

2、小區(qū)配套面積跨度（m2）建造時間居民構成和睦南苑面向衢州路路，項目目地塊正正北面，嵌嵌入項目目地塊中中由3幢7層層住宅樓樓組成管道煤氣、有有線電視視、自行行車棚、電電子對講講保安門門618331998當?shù)啬昵喾蚍驄D為主主，私營營企業(yè)主主次之和睦新村南靠衢州路路，西依依莫干山山路，隔隔衢州路路與項目目地塊對對望占地面積115公頃頃，由554幢667層住住宅組成成管道煤氣、有有線電視視、一所所小學、22個小區(qū)區(qū)內花園園、約220個商商店288001983大多為湖濱濱、少年年宮一帶帶的折遷遷戶，工工廠職工工次之華豐新村南至衢州路路，東至至運河，西西至禾豐豐橋，北北至華豐豐廠北圍圍墻占地面積113萬平

3、平方米，由由27幢幢平、樓樓房，幾幾十戶農農宅組成成管道煤氣、有有線電視視、自行行車棚、307001985華豐紙業(yè)有有限公司司職工及及家屬勤豐住宅小小區(qū)南靠衢州路路，東鄰鄰莫干山山路，距距項目地地塊1550米左左右由10幢77層住宅宅樓組成成有線電視、管管道煤氣氣、自行行車棚6012201994杭州鐵路分分局、藍藍孔雀化化學纖維維有限公公司職工工為多，祥祥符鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)干部次次之化纖新村莫干山路花花園崗，北北鄰汽車車北站占地面積445788平方米米，建筑筑面積4474994平方方米，住住宅100幢有線電視、管管道煤氣氣、自行行車棚607001985杭州化學纖纖維廠職職工及家家屬廣興新村湖墅北路建筑面

4、積4420000m2 ，由110幢77層住宅宅樓組成成。有線電視、管管道煤氣氣、小賣賣店、自自行車棚棚、車庫庫389221997折遷戶為主主，電視視臺職員員次之。和睦路住宅宅區(qū)和睦路南段段 和睦路南段段兩側，以以自建房房為主以小賣店和和農貿市市場等低低檔配套套為主1983打鐵弄住宅宅區(qū)項目地塊正正南面，距距地塊110米。由一些單位位的宿舍舍房和雜雜亂的農農居所構構成步行約100分鐘，到到達農貿貿市場。農農貿市場場周圍小小配套齊齊全1983當?shù)剞r民居居多，其其次為大大中型國國營企業(yè)業(yè)職工。墨香苑莫干山路以以西，余余杭塘路路以北，塘塘河路以以南由3幢板式式小高層層公寓及及臨街商商鋪、地地下車庫庫組

5、成89.12377.52000啞吧弄小區(qū)區(qū)湖墅北路，大大關橋下下端由7幢7層層住宅組組成有線電視、管管道煤氣氣、自行行車棚1994回遷戶、消消防隊員員工、私私營企業(yè)業(yè)主二、和睦花花園周邊邊小區(qū)分分析及結結論由上表可見見：1周邊小小區(qū)大部部分為994年以以前的老老區(qū)，住住戶600以上上為國營營企業(yè)的的職工，收收入在杭杭城屬于于中下水水平，考考慮到城城北老區(qū)區(qū)的總體體環(huán)境和和這部分分潛在客客戶的承承受能力力，和睦睦花園的的戶型定定位大體體上應以以中、小小戶型為為主，輔輔以大面面積戶型型。小面面積戶型型應以平平層為主主，大面面積戶型型以錯層層為主。從該區(qū)塊的的現(xiàn)售商商品房和和睦南苑苑來看，戶戶型跨度

6、度在611833 m22之間，全全部為小小戶型，銷銷售率目目前為885左左右，但但其付款款方式單單一，僅僅限一次次性付款款。若本本案采用用多樣化化付款方方式，則則可相應應提升潛潛在客戶戶對大中中套型的的價格承承受能力力，但考考慮到本本區(qū)塊內內的潛在在客戶群群趨向中中年化，他他們對銀銀行按揭揭方式的的接受程程度有所所保留，因因此定330左左右的小小戶型仍仍是必要要的。本案位于城城北工業(yè)業(yè)區(qū)內，存存在一部部分收入入水平較較高的私私營企業(yè)業(yè)主和城城郊結合合部的農農民，他他們因工工作或生生活原因因首選城城北作居居住地，這這部分人人對戶型型面積要要求高，對對總價承承受能力力強，針針對這部部分消費費群定2

7、20左左右的大大戶型較較為妥當當。作為典型的的老區(qū)平平民圈層層，他們們追求的的是經濟濟實惠，緊緊湊的戶戶型結構構、盡量量少的公公攤面積積、經濟濟合理的的室內布布局是最最適合他他們的。在在本案的的戶型設設計上，如如何在有有限的套套型面積積內使結結構盡可可能緊湊湊，布局局盡可能能合理，面面積、空空間的浪浪費盡可可能減少少。三一次性性付款、商商業(yè)貸款款和公積積金貸款款的對比比分析：（以均均價30000元元m22為準）一次性付款款： 面積積付款方式60 m2280 m22100 mm2120 mm2150 mm2一次性付款款18萬24萬30萬36萬45萬商業(yè)貸款： 面積積付款方式60m280m2100

8、m22120m22150m22首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供二成十年3.6萬1568.54.8萬2091.326萬2614.157.2萬3136.999萬3921.24二十年997.0081329.431661.791994.152492.69三十年824.8861099.811374.761649.722062.15三成十年5.4萬1372.437.2萬1829.919萬2287.3910.8萬萬2744.8613.5萬萬3431.08二十年872.4441163.259萬1454.0710.8萬萬1744.8213.5萬萬2181.10三十年721.775962.3349萬120

9、2.9210.8萬萬1443.5013.5萬萬1804.38五成十年9萬980.33112萬1307.0815萬1633.8518萬1960.6222.5萬萬2450.77二十年623.117830.9901038.621246.341557.93三十年515.554687.338859.2231031.071288.84公積金貸款款： 面面積付款方式60m280m2100m22120m22150m22首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供三成十年5.4萬1531.917.2萬2042.5410萬2431.6016萬2431.6025萬2431.60二十年1006.951342.611598

10、.341598.341598.34三十年832.9951109.271320.561109.271109.27注：公積金金貸款首首付須33成，金金額不得得高于220萬，且且利息逐逐月遞減減，十年年期貸款款利息逐逐月遞減減3.119元/10萬萬元，二二十年期期貸款利利息逐月月遞減11.599元110萬元元，三十十年期貸貸款利息息逐月遞遞減1.06元元/100萬元。表表中所列列公積金金貸款月月供均為為首月月月供。通過以上對對比可見見，五成成二十年年、三十十年的商商業(yè)貸款款比較適適合和睦睦花園的的潛在消消費群，第第一，趨趨向中年年化的工工薪階層層一般有有一定積積累，但但月供能能力不強強，這比比較符合

11、合五成商商業(yè)貸款款的首付付和月供供金額；第二，貨貨幣分房房政策已已經出臺臺，對于于那部分分符合政政策的青青年夫婦婦來說，115萬左左右的首首付比較較合適。另另外，有有住房公公積金的的還可采采取公積積金貸款款，其比比一般的的商業(yè)貸貸款的月月利率低低0.883-0.9975個個千分點點.四和睦花花園戶型型面積建建議初案案表： 面積（m22）戶型比例單價模擬總價模擬60800二室一廳、二二室二廳廳30均價30000元m218萬224萬801000二室一廳、二二室二廳廳、三室室二廳3024萬330萬1001120三室二廳、四四室二廳廳2030萬336萬1201140三室二廳、四四室二廳廳2036萬44

12、2萬五和睦花花園主力力客戶群群分析表表：面積（m22）比例客戶群分析析主力客戶群群體家庭結構及及生活方方式可能選擇的的主要付付款方式式80以下30收入中下的的年青夫夫婦初巢或滿巢巢階段，希希望擁有有屬于自自己的小小家庭二成或三成成商業(yè)貸貸款或公公積金貸貸款80122050效益較好的的企事業(yè)業(yè)單位員員工、企業(yè)中層管管理人員員、個體工商戶戶初巢或滿巢巢階段，追追求生活活的舒適適品位和和情調五成商業(yè)貸貸款或一一次性付付款120以上上20私營企業(yè)主主、城郊結合部部的農民民滿巢階段，追追求生活活享受和和財富炫炫耀五成商業(yè)貸貸款或一一次性付付款下階段工作作簡介1、市場場調研報報告在市場完整整調研的的基礎上

13、上，將從從杭州市市商品住住宅市場場整體供供求現(xiàn)狀狀出發(fā)，對對杭州市市場尤其其是和睦睦花園所所處市場場環(huán)境進進行分析析，透視視杭城商商品住宅宅之操作作水準，評評判杭城城消費者者目前之之消費意意識和行行為方式式，人而而深入發(fā)發(fā)掘本項項目之可可借鑒點點。包括 11）杭州州市商品品住宅市市場整體體現(xiàn)狀調調研2）項目類類比個盤盤分析3）杭州市市商品住住宅消費費行為分分析2、市場場定位分分析報告告在對本項目目考察和和進行市市場調研研分析的的基礎上上，提煉煉本項目目所具備備的地產產因子，并并結合本本項目所所處之區(qū)區(qū)塊的商商品住宅宅供給需需求分析析?？傮w市場場定位主力客戶戶群定位位產品定位位3、市場場價值分分析報告告在對本項目目考察和和進行市市場調研研定位的的基礎上上，闡述述商品住住宅項目目價值分分