本案面市價格建議-×項目初步市場調(diào)研分析報告

1、5/5第七部分 本案面市價格建議本案優(yōu)劣勢分析本案具有如下優(yōu)勢： 1、純電梯小高層，品質(zhì)優(yōu)良，在區(qū)域有唯一性 2、交通便利，生活配套比較成熟，接近本案社區(qū)人群素養(yǎng)相對較高3、本案處于江漢區(qū)新華下路區(qū)片、金銀湖區(qū)片之間，而上述兩片近年來房地產(chǎn)發(fā)展快速，成為市場熱點，這有利于本案地塊價值的體現(xiàn)，也有利于提升本案心理價位；4、周邊早期開發(fā)或者入住的樓盤社區(qū)，已經(jīng)把本地區(qū)的居住環(huán)境塑造好；5、區(qū)域內(nèi)對本案構(gòu)成競爭的樓盤中，綠色家園在地段環(huán)境和品質(zhì)上低于本案，而新華家園二期（高層住宅）近期無推出跡象，真正對本案現(xiàn)實性威逼較大的樓盤剩下金色雅園一期（多層、小高層，部分磚混結(jié)構(gòu)，在售）及5月份將推出的二期項

2、目，再就是統(tǒng)建集團(tuán)開發(fā)的陽完花園四期（多層，正在外墻裝修），競爭對手明顯并且穩(wěn)定。同時本案也存在一些劣勢，這些劣勢會構(gòu)成將來營銷中的障礙：1、本案旁邊火車站及變電站的影響2、本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解；3、楊汊湖片區(qū)已經(jīng)形成中低價位住宅市場的心理印象，不利于本案價格的提升；4、片區(qū)內(nèi)一些先期開發(fā)的樓盤，在售現(xiàn)房優(yōu)勢明顯，且其后期項目有前期的鋪墊，市場形象已經(jīng)塑造好，產(chǎn)生熟知心理利于銷售；而本案市場形象空洞，一段時間的認(rèn)知過程會拖延預(yù)期銷售進(jìn)度；二、可比性樓盤價格規(guī)模一覽表項 目銷售價格（元/平米）新華家園一期2375綠色家園一期1813陽完花園四期1890金色雅園一

3、期1782澤皓雅居一期2473三、綜合因素市場比較分析定價因 素分值本案綠色家園一期新華家園一期陽完花園四期金色雅園一期澤皓雅居一期地區(qū)級差20151017141616周邊環(huán)境151081211109人文環(huán)境9536744交通條件1210812101011規(guī)劃規(guī)模8777885小區(qū)綠化12787675物業(yè)配套9657574戶型設(shè)計10868776采完朝向5443443合 計100725979727363假如以綠色家園一期為對比，本案價格為：72/59*1813=2212元/平米假如以新華家園一期為對比，本案價格為：72/79*2375=2165元/平米假如以陽完花園四期對比，本案價格為：72/72*1890=1890元/平米假如以金色雅園一期對比，本案價格為：72/73*2570=2535元/平米假如以澤皓雅居一期對比，本案價格為：72/63*2473=2826元/平米各樓盤價格權(quán)數(shù)為：綠色家園一期占10%，新華家園一期占30%，陽完花園四期占20%，金色雅園一期占35%，澤皓雅居一期占5%本案價格為：2212*10%+2165*30%+1890*20%+2535*35%+2826*5%=2277