昆明推廣方案

昆明?億大利汽車產(chǎn)業(yè)園整體推廣方案（營(yíng)銷+招商+運(yùn)營(yíng)）（大綱）二〇一五年五月前言由云南龍德置業(yè)有限公司開發(fā)的昆明億大利汽車產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)正式進(jìn)入建設(shè)階段，為確保項(xiàng)目招商、運(yùn)營(yíng)及銷售計(jì)劃能順利實(shí)現(xiàn)，特對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷、招商和運(yùn)營(yíng)制定本推廣大綱，用于指導(dǎo)公司營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)今后的工作。本項(xiàng)目將定位為商業(yè)：昆明汽車商業(yè)綜合體、昆明西部通道貨運(yùn)集散中心；住宅：我們將定位在名校旁的富民首席全智能居家示范小區(qū)。在商業(yè)業(yè)態(tài)布局上，我們打造核心8大主力業(yè)態(tài)汽車銷售，摩托車、電動(dòng)車銷售，汽車維修，汽車配件，汽車金融服務(wù)，餐飲娛樂，賓館酒店，超市零售在商業(yè)推盤思路上，將招商作為先行重點(diǎn)，將運(yùn)營(yíng)管理作為對(duì)經(jīng)營(yíng)和和投資者的信心保障，在銷售過程中以帶租銷售為吸引，同時(shí)將商業(yè)和住宅的銷售相互融合，相互支撐。項(xiàng)目推廣過程中，將窮盡一切傳統(tǒng)的傳播媒體，路牌、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體、橫幅、圍欄等均可利用，同時(shí)還將利用互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)在網(wǎng)絡(luò)和移動(dòng)手機(jī)上進(jìn)行推廣，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位無(wú)死角的密集宣傳。在項(xiàng)目推廣過程的整個(gè)宣傳周期內(nèi)，必須要注意項(xiàng)目主訴宣傳的一致性與事件性營(yíng)銷宣傳相結(jié)合。同時(shí)必須充分考慮到現(xiàn)階段受眾的信息傳播習(xí)慣，建立自己的網(wǎng)絡(luò)銷售渠道，簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是依托當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ墓簿W(wǎng)絡(luò)設(shè)立自己的二級(jí)頁(yè)面（如網(wǎng)絡(luò)售房部、網(wǎng)上招商），在條件具備的情況下開發(fā)（購(gòu)買）本項(xiàng)目的APP掌上客戶端，引入全民營(yíng)銷概念，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目通過網(wǎng)絡(luò)（移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)）的實(shí)時(shí)更新和全時(shí)空銷售。對(duì)于本項(xiàng)目的招商與銷售，除開公司自己的招商團(tuán)隊(duì)與銷售團(tuán)隊(duì)之外，還要充分考慮到渠道銷售與小眾圈層營(yíng)銷，可以采用部分委托第三方單位銷售（招商）、目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的咨詢點(diǎn)和分銷點(diǎn)建設(shè)、與部分商家（如高檔美容健身場(chǎng)所、私立貴族學(xué)校、中高級(jí)汽車經(jīng)銷商等）的資源整合和活動(dòng)整合（如贊助某健身俱樂部進(jìn)行客戶聯(lián)誼）等。PART1項(xiàng)目概況簡(jiǎn)述本項(xiàng)目位于昆明西北部約20KM的富民縣，項(xiàng)目地址恰好位于京昆高速富民出口處，具有對(duì)從京昆高速和昆明繞城高速的過境和入城車輛天然的吸引力和集聚能力。隨著昆明部分產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移以及城區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的不斷增值，城區(qū)內(nèi)很難再容納新增的汽車配件和汽車銷售企業(yè)，而這些企業(yè)勢(shì)必要在距離昆明路程適中的近郊區(qū)選擇生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地。就本項(xiàng)目住宅部分來說，由于本項(xiàng)目位于富民城郊，從居住功能而言，區(qū)位不僅沒有明顯優(yōu)勢(shì)，反而成為制約本項(xiàng)目住宅部分銷售的劣勢(shì)。加之富民城郊小產(chǎn)權(quán)別墅等修建較多，當(dāng)?shù)貏傂璋l(fā)掘存在量的不足。但隨著富民政府引進(jìn)的山東昌樂教育集團(tuán)昆明行知中學(xué)落戶富民，新建的中學(xué)距離本項(xiàng)目?jī)H1KM左右，將于2015年9月正式開學(xué)，這無(wú)疑為本項(xiàng)目的住宅部分提升了附加值，也是本項(xiàng)目住宅銷售最值得利用的利好。PART2項(xiàng)目總體定位商業(yè)部分：昆明汽車商業(yè)綜合體(昆明汽車后生活商業(yè)綜合體、昆明一站式汽車生活體驗(yàn)館)昆明西部通道貨運(yùn)集散中心本項(xiàng)目將打造成為以八大產(chǎn)業(yè)為依托的相對(duì)閉合的產(chǎn)業(yè)鏈：1、汽車銷售，2、摩托車和電動(dòng)車銷售，3、汽車維修和美容，4、汽車配件銷售，5、汽車金融，6、賓館酒店，7、餐飲娛樂，8、超市購(gòu)物于一體的綜合性商業(yè)體，涵蓋與汽車相關(guān)生活的所有方面。住宅部分：名校學(xué)區(qū)房全智能居家示范小區(qū)從獲得的信息，由富民政府引進(jìn)的國(guó)家級(jí)示范中學(xué)山東昌樂教育昆明行知中學(xué)將落戶在距離項(xiàng)目?jī)H1公里的地方，緊緊圍繞學(xué)區(qū)房概念，依托名校挖掘兩類客戶：一是確有孩子需要入讀該校的剛需家庭和投資（買后出租給陪孩子讀書的家庭）。同時(shí)在住宅配套上下功夫，將本項(xiàng)目住宅建成全智能家居系統(tǒng)。主打“名?！迸?，輔以“全智能”概念。PART3商業(yè)基本推盤思路招商先行、運(yùn)營(yíng)保障、租售并舉、帶租發(fā)售。一、明確業(yè)態(tài)劃分：為確保招商的順利進(jìn)行，我們必須對(duì)所有商業(yè)部分進(jìn)行明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，明確項(xiàng)目各部分的區(qū)間功能劃分和業(yè)態(tài)布局。同時(shí)針對(duì)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)制定不同的招商條件及租金政策，并進(jìn)行有針對(duì)性的招商工作。由于目前本案的最終規(guī)劃還未獲批準(zhǔn)，但根據(jù)總體規(guī)劃，我們建議對(duì)于本案商業(yè)部分的業(yè)態(tài)大致做如下規(guī)劃：1、商業(yè)一層：主要以汽車維修（含美容服務(wù)）與汽車配件銷售兩大業(yè)態(tài)為主，輔以餐飲、銀行、工程機(jī)械銷售及租賃等輔助業(yè)態(tài)。在該商業(yè)層面臨富民大道正街面主要以汽車（小車）快修、工程機(jī)械銷售為主（項(xiàng)目臨公路空地可以作為停車場(chǎng)所免費(fèi)提供給經(jīng)營(yíng)戶使用）；項(xiàng)目背富民大道臨高速公路面，作為汽車專修和大貨車修理；項(xiàng)目西側(cè)面為汽車美容、洗車、汽車飾品銷；項(xiàng)目東側(cè)臨住宅面為汽車配件銷售區(qū)域；項(xiàng)目?jī)?nèi)鋪主要與外圍門市連通提供給汽修、汽配商家，（在項(xiàng)目建設(shè)期，不建議內(nèi)墻做隔斷，而待招商完畢后，根據(jù)入住商家所需面積等情況再進(jìn)行統(tǒng)一隔斷）項(xiàng)目?jī)?nèi)鋪空余部分作為少數(shù)汽車飾品經(jīng)銷商、汽車租賃公司以及物流快遞企業(yè)，同時(shí)招進(jìn)3—5家小餐飲、小商店經(jīng)營(yíng)戶；底層商業(yè)部分還需引進(jìn)至少一家金融機(jī)構(gòu)。建筑物與高速公路之間的空地，可以開辟為專為過境貨運(yùn)車輛提供停車及零星貨物中轉(zhuǎn)服務(wù)的物流服務(wù)區(qū)，如有必要可以搭建部分臨時(shí)建筑作為貨物中轉(zhuǎn)的物流倉(cāng)庫(kù)。2、商業(yè)二層：預(yù)留1/4物業(yè)自持，邀請(qǐng)保險(xiǎn)、金融、車管等機(jī)構(gòu)免費(fèi)入住，設(shè)立并聯(lián)服務(wù)大廳；以摩托車、電動(dòng)車銷售展場(chǎng)為主業(yè)，需引進(jìn)4—6家左右的相關(guān)經(jīng)銷商在此設(shè)立展場(chǎng)。3、商業(yè)3層：此層建議自持，目標(biāo)招商客戶為中低端家用車展場(chǎng)，具體招商辦法在招商手法中另議，4家即可消化該層全部。3、商業(yè)4層用1/4左右作為中端餐飲和娛樂服務(wù)，用1/2作為賓館，同時(shí)引進(jìn)網(wǎng)吧、KTV、按摩等娛樂和生活服務(wù)場(chǎng)所。為本項(xiàng)目配套的超市（含生鮮）可以布置在后期開發(fā)的住宅樓的商業(yè)中。住宅樓剩余商業(yè)同樣以容納汽配銷售和汽車修理為主要業(yè)態(tài)。二、具體招商手法：廣撒網(wǎng)、定重點(diǎn)；上門招商與網(wǎng)絡(luò)招商同步進(jìn)行。（一）招商手法汽修、汽配：根據(jù)明確的業(yè)態(tài)劃分，立足富民本地經(jīng)銷商和汽車維修廠家，重點(diǎn)針對(duì)昆明有拓展富民市場(chǎng)意向的企業(yè)，通過電話、走訪、回訪等方式進(jìn)行細(xì)致的溝通，以明確的招商方案和招商政策，積極吸引商家入駐。在走訪到一定程度的基礎(chǔ)上，可以進(jìn)行若干場(chǎng)次的招商說明會(huì)（會(huì)銷模式），向商家灌輸我們的招商政策、運(yùn)營(yíng)保障和經(jīng)營(yíng)前景，提振商家信心。其前期工作重點(diǎn)應(yīng)擺在即將撤銷的東聚汽配城等主城區(qū)范圍內(nèi)的原汽配商城，可以組織這些客戶進(jìn)行針對(duì)性的產(chǎn)品會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察等等活動(dòng)。汽修、汽配商家的招商以租賃或者自購(gòu)的方式開展。對(duì)于汽車、摩托車和電動(dòng)車商家進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商，重點(diǎn)擺在富民的摩托車、電動(dòng)車經(jīng)銷商和昆明愿意在富民拓展的相關(guān)經(jīng)銷商，汽車展場(chǎng)必須依托昆明的4S店、汽車渠道經(jīng)銷商，吸引中級(jí)車及以下的車商來本項(xiàng)目設(shè)立汽車展場(chǎng)或者汽車資訊服務(wù)點(diǎn)。針對(duì)汽車展場(chǎng)和汽車渠道商，建議以聯(lián)營(yíng)的方式進(jìn)行：與對(duì)方合作聯(lián)營(yíng)（開發(fā)企業(yè)出經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、經(jīng)銷商提供其他資源），聯(lián)營(yíng)期暫定2年，針對(duì)有影響力的龍頭企業(yè)可以延長(zhǎng)至3年。在對(duì)汽車銷售商招商不足的情況下，可以將本方案擴(kuò)展至摩托車和電動(dòng)車經(jīng)銷商，但進(jìn)行聯(lián)營(yíng)合作的單位必須是有品牌號(hào)召力的商（廠）家。在招商方式上，可以通過和金融公司等第三方機(jī)構(gòu)合作。針對(duì)賓館、酒樓、餐飲、按摩、娛樂的招商除常規(guī)的人力招商以外還可以借助外力（如分銷渠道、如網(wǎng)絡(luò)）進(jìn)行。（二）不同功能區(qū)的招商價(jià)格根據(jù)劃定的業(yè)態(tài)區(qū)域，進(jìn)行針對(duì)性招商，結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)，我們對(duì)不同的業(yè)態(tài)實(shí)行差異化的招商政策，首個(gè)租期為三年。按照設(shè)定各區(qū)域銷售均價(jià)，以租售比為6%設(shè)定租金價(jià)格（見表一）區(qū)位臨街底商背街底商側(cè)街及內(nèi)鋪二層三層四層月均租金504540252020租售比6%實(shí)際均價(jià)1000090008000500038003800銷售報(bào)價(jià)按核定實(shí)際均價(jià)上浮15%為適應(yīng)市場(chǎng)需要，在首個(gè)租期內(nèi)應(yīng)按照理論租金折減收取實(shí)際入場(chǎng)租金，并設(shè)置免租期，具體執(zhí)行建議為：首個(gè)租期租金執(zhí)行價(jià)格（表二）區(qū)位免租期第一年第二年第三年臨街底商6/12202030背街底商6/12181827側(cè)街及內(nèi)鋪6/12151525二層121018三層12815四層12815住宅樓商業(yè)租金價(jià)格與臨街底商同，但鑒于引進(jìn)超市的經(jīng)營(yíng)需要，超市部分的租金應(yīng)基本與商業(yè)二層的租金水平持平，即25元/㎡/月，其招商的免租政策及首個(gè)租期的租金政策也應(yīng)與商業(yè)二層持平。說明：1、以上租金為實(shí)際租金水平，建議招商過程中視情況酌量上下浮動(dòng)，但為了保證在商業(yè)銷售過程中的吸引力，對(duì)于返租部分，無(wú)論前期租金能否足額收取，買受人的返租收益應(yīng)設(shè)定為固定的年收益6%，返租時(shí)間為至少6年，從而達(dá)到快速銷售的目的。2、租金從第四年起調(diào)整到表一所列明的正常的租金水平，仍以三年為一個(gè)租期，每個(gè)租期逐年上浮10%。3、貨運(yùn)物流中轉(zhuǎn)服務(wù)區(qū)，由運(yùn)營(yíng)公司根據(jù)與開發(fā)企業(yè)達(dá)成的合作意向，或獨(dú)立經(jīng)營(yíng)繳納場(chǎng)地租賃費(fèi)用，或者與甲方合作運(yùn)營(yíng)按照比例分配實(shí)際收入。4、所有入住商家只需繳納入住保證金即可在項(xiàng)目竣工交付使用后入住經(jīng)營(yíng)，入住保證金具體金額在大綱確認(rèn)后根據(jù)最終規(guī)劃確定。三、運(yùn)營(yíng)保障：根據(jù)我們的招商業(yè)態(tài)規(guī)劃，本項(xiàng)目在招商結(jié)束且投入運(yùn)營(yíng)后，將成為一個(gè)涵蓋了從汽車、汽配銷售到汽車維修和美容服務(wù)、物流中轉(zhuǎn)及相應(yīng)生活配套服務(wù)的局部業(yè)態(tài)完整且相對(duì)封閉的產(chǎn)業(yè)鏈，成為一個(gè)綜合性商業(yè)服務(wù)體。因此運(yùn)營(yíng)公司在提供常規(guī)類物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，為能充分保障入住商家尤其是汽配銷售、維修及美容服務(wù)等商家的利益，必須將工作重點(diǎn)關(guān)注到入住商家的經(jīng)營(yíng)保障上來。積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣闹С?，為入住商家提供租金補(bǔ)貼支持；積極協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門（如交警、保險(xiǎn)公司），積極爭(zhēng)取本項(xiàng)目成為事故車輛指定停車場(chǎng)，入住汽修廠家成為保險(xiǎn)公司指定維修企業(yè)等；協(xié)調(diào)保險(xiǎn)、銀行、擔(dān)保公司、車管等免費(fèi)入住本項(xiàng)目，為入住商家相關(guān)手續(xù)辦理提供并聯(lián)服務(wù)；積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門將從昆明西部進(jìn)入昆明城區(qū)的貨運(yùn)車輛的入城證辦理點(diǎn)設(shè)置在本項(xiàng)目；利用新的互聯(lián)網(wǎng)+銷售模式，為入住商家提供統(tǒng)一且專業(yè)有效的線上銷售和線上宣傳、在條件許可的前提下可以開發(fā)并提供商家使用網(wǎng)上交易系統(tǒng)、APP掌上交易系統(tǒng)以及第三方支付保障等新型商業(yè)模式；依托開發(fā)企業(yè)原有招商團(tuán)隊(duì)積極為入住的銷售商家（批發(fā)類）開拓并尋找終端用戶，行成本項(xiàng)目入住商家向昆明西北部周邊地區(qū)的產(chǎn)品輻射，確保商家產(chǎn)業(yè)鏈的拉伸；完善物流配送體系，對(duì)中轉(zhuǎn)物流（尤其是小件）和入住商家外銷產(chǎn)品提供統(tǒng)一、快捷、高效的物流中轉(zhuǎn)服務(wù)（根據(jù)入住商家需求量的大小，可以自建物流中轉(zhuǎn)中心，也可以依托入住的物流企業(yè)或者快遞企業(yè)完成，同時(shí)這也是對(duì)這兩類企業(yè)進(jìn)行招商時(shí)的“誘餌”）；根據(jù)前期問卷調(diào)查的結(jié)果，如果入駐本項(xiàng)目的汽修商家能獲得高速公路的拖車權(quán)，那么無(wú)疑是極具吸引力的，根據(jù)公司目前情況，想要獲得高速路政對(duì)本項(xiàng)目的支持還有一點(diǎn)的難度，但運(yùn)營(yíng)公司應(yīng)積極協(xié)助開發(fā)企業(yè)往這個(gè)方向努力。統(tǒng)一的項(xiàng)目和產(chǎn)品宣傳，統(tǒng)一的各類促銷活動(dòng)。為入住的汽車經(jīng)銷商提供“零首付”的金融支持。統(tǒng)一組織外出參觀學(xué)習(xí)、提供技術(shù)支持和技術(shù)培訓(xùn)。要完成這些工作，必須成立獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)保障公司，為更好地明確責(zé)權(quán)利，建議運(yùn)營(yíng)公司由第三方設(shè)立，與開發(fā)企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，完成開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)保障中的一切任務(wù)?？傊?，運(yùn)營(yíng)保障必須保證在業(yè)態(tài)招商基本完成60%以上，項(xiàng)目建設(shè)能投入交付使用條件起，就必須保證入住商家、貨運(yùn)車輛及消費(fèi)者在本項(xiàng)目能享受到相對(duì)完備的服務(wù)（包括生活服務(wù)），并能對(duì)入住商家進(jìn)行優(yōu)化和補(bǔ)招。四、租售并舉與帶租發(fā)售鑒于市場(chǎng)及開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，本項(xiàng)目應(yīng)定位為快銷項(xiàng)目，而為確保銷售的快速實(shí)現(xiàn)，招商工作必須在項(xiàng)目開始前期快速?gòu)?qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，具體招商政策應(yīng)在本推廣計(jì)劃批準(zhǔn)后根據(jù)不同的業(yè)態(tài)分別制定，并完善相關(guān)招商租賃協(xié)議、免租政策、扶持辦法及退出和保障機(jī)制。對(duì)于本項(xiàng)目的所有商業(yè)物業(yè)均可根據(jù)招商情況實(shí)行“帶租銷售”和經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買自營(yíng)兩類。根據(jù)表一的測(cè)算，結(jié)合租金、市場(chǎng)實(shí)際情況，我們將項(xiàng)目商業(yè)部分的價(jià)格定位建議為：商業(yè)物業(yè)銷售定價(jià)區(qū)間（表三）物業(yè)位置銷售均價(jià)價(jià)格區(qū)間備注臨街底商10000.009000—12000所有物業(yè)均實(shí)行按套定價(jià)、一房一價(jià)，此價(jià)格為執(zhí)行價(jià)格，報(bào)價(jià)應(yīng)在此基礎(chǔ)上上浮15%背街底商9000.008000—12000側(cè)街及內(nèi)鋪8000.007000—10000二層5000.004500—5500三層3800.003500—5000四層住宅商業(yè)10000.009000—12000說明：1、為盡可能滿足客戶需要，在付款方式上我們建議一次性、按揭和分期付款均可以接受，并根據(jù)客戶的付款方式對(duì)實(shí)際成交價(jià)格在報(bào)價(jià)上實(shí)行統(tǒng)一折扣體系。且折扣體系對(duì)于置業(yè)顧問、銷售經(jīng)理和公司總經(jīng)理實(shí)行分別授權(quán)，不可越權(quán)和越級(jí)審批；2、對(duì)投資性客戶實(shí)行返租，且返租辦法建議為在簽訂商品房買賣合同時(shí)一次性返租三年（在總房款中扣除），也可以按年返租（簽訂合同時(shí)返第一年租金、在第二年年初返第二年、第三年年初返第三年）；3、對(duì)購(gòu)買自營(yíng)的客戶實(shí)行價(jià)格優(yōu)惠，建議在其售樓部實(shí)際成交價(jià)的基礎(chǔ)上下浮10%，自營(yíng)客戶不再享受返租的待遇，如因其自身原因不能自營(yíng)后，可以按照當(dāng)時(shí)實(shí)際租金情況委托運(yùn)營(yíng)公司代為租賃，由運(yùn)營(yíng)公司收取其相應(yīng)管理費(fèi)；4、為樹立投資者對(duì)本項(xiàng)目的信心，可以考慮對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售實(shí)行“買貴包退”的政策（這一點(diǎn)在媒體策略中另議）。5、對(duì)于部分首付不足且征信較好的買受人，可以接受首付的分期付款或者引入金融杠桿提供低首付購(gòu)房策略。這個(gè)策略同樣可以適用于住宅的買受人。PART4住宅銷售在第一部分已經(jīng)談到了本案住宅所面臨的問題和機(jī)會(huì)，無(wú)論從當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)還是本案地理區(qū)位來說，如果不能很好地作出本案住宅的個(gè)性，銷售勢(shì)必面臨巨大壓力。為確保合理去化，除了在廣告宣傳上突出名校學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)外，還建議從以下三個(gè)方面下工夫：提高基本配置（突出“富民首席全智能居家示范小區(qū)”）目前，智能化居住理念正逐步進(jìn)入購(gòu)房者，本案住宅應(yīng)引入此理念并付諸實(shí)際行動(dòng)。據(jù)了解，完成一戶三室兩廳住房的智能系統(tǒng)，其造價(jià)在5000元左右，加之入戶大廳的智能化安防系統(tǒng)，戶均增加的成本約為5500元左右。針對(duì)目前富民當(dāng)?shù)刈≌蠖鄾]有管道煤氣入戶，建議本案住宅部分全部采用管道煤氣。完善電子安防工程，達(dá)到全天候的電子監(jiān)控。直飲水和自供電提供免費(fèi)的（不收初裝費(fèi)）的水電氣、光纖入戶。鑒于目前在售的住宅項(xiàng)目，對(duì)小區(qū)紅外監(jiān)控及入戶可視對(duì)講系統(tǒng)均是收費(fèi)的，建議本項(xiàng)目不再收取此費(fèi)用。是否考慮贈(zèng)送維修基金？二、單設(shè)案名住宅部分不再沿用“億大利汽車產(chǎn)業(yè)園”的案名，而針對(duì)住宅部分單設(shè)案名，以便和商業(yè)部分區(qū)別出來。備選案名舉例：龍德陽(yáng)光大廈富民馨雅花園……結(jié)合商業(yè)銷售1、為了體現(xiàn)本項(xiàng)目住宅部分的投資功能（部分入住商家會(huì)選擇租住在此），因此我們建議：按軸線或者按樓層劃分提供約10套住房，免租2年提供給首批入住的自營(yíng)經(jīng)營(yíng)商家（即購(gòu)買商業(yè)且自主經(jīng)營(yíng)的客戶）居住，作為對(duì)他們首先簽約入住的獎(jiǎng)勵(lì)。這部分住宅由開發(fā)企業(yè)提供基礎(chǔ)裝修（基礎(chǔ)裝修包括：隱蔽工程、地面、天棚及墻面以及衛(wèi)生間、廚房的基礎(chǔ)設(shè)備）。2、對(duì)于購(gòu)買本項(xiàng)目住宅的買受人，如有在本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)需求的，本項(xiàng)目可以提供一定數(shù)量的商業(yè)物業(yè)（主要集中指定在本項(xiàng)目的側(cè)街及內(nèi)鋪和商業(yè)四層）免租三年供其使用，但其必須承諾其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合本項(xiàng)目要求、且必須在項(xiàng)目竣工并正式投入運(yùn)營(yíng)時(shí)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，否則開發(fā)企業(yè)有權(quán)收回該經(jīng)營(yíng)物業(yè)。四、住宅定價(jià)策略作為快銷項(xiàng)目，建議本項(xiàng)目住宅定價(jià)按照低于當(dāng)?shù)仄骄鶅r(jià)格或略低于均價(jià)的價(jià)格上推出，由于本項(xiàng)目住宅建設(shè)將遲于商業(yè)體建設(shè)，鑒于市場(chǎng)行情可能出現(xiàn)的變化，因此暫不確定本項(xiàng)目住宅的價(jià)格確定。PART5媒體策略針對(duì)本項(xiàng)目，我們建議的媒體策略為“傳統(tǒng)通路+自媒體”方式。一、宣傳主訴：1、本案定位商業(yè)：昆明汽車商業(yè)綜合體昆明西部通道貨運(yùn)集散中心住宅：名校學(xué)區(qū)房全智能居家示范小區(qū)以上主訴內(nèi)容主要體現(xiàn)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工地圍欄，鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告（部分）以及所有樓書、DM單等媒介。2、本案運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：完善的產(chǎn)業(yè)配套/便捷的并聯(lián)服務(wù)/快捷的物流配送/穩(wěn)健的投資回報(bào)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)保障是對(duì)投資者信心的培養(yǎng)，因此這部分內(nèi)容應(yīng)通過所有的載體強(qiáng)行灌輸，無(wú)論任何宣傳品上必須突出“綜合體”完善的產(chǎn)業(yè)配套和良好的經(jīng)營(yíng)前景。本案經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)（招商）免租期長(zhǎng)配套服務(wù)完善根據(jù)前期市場(chǎng)走訪的結(jié)果，對(duì)于本案入住商家分別提供6—12個(gè)月的免租期是對(duì)經(jīng)營(yíng)者有一定吸引力的，也更能提升經(jīng)營(yíng)者信心，而完善的“大雜燴”似的業(yè)態(tài)分布也會(huì)讓經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目在富民乃至周邊地區(qū)的集聚能力產(chǎn)生信心，從而減輕本項(xiàng)目的招商和銷售壓力。這部分內(nèi)容同樣也出現(xiàn)在不同的傳播媒介中，主要是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告和項(xiàng)目宣傳資料中。（銷售）（政府保障）帶租發(fā)售收益穩(wěn)定增值巨大這主要是針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分而言，對(duì)于任何一個(gè)商業(yè)物業(yè)投資者來說，其投資回報(bào)的穩(wěn)定和安全永遠(yuǎn)是其產(chǎn)生購(gòu)買的最重要原因，因此對(duì)后三點(diǎn)的闡述必須要明確和準(zhǔn)確，但鑒于根據(jù)相關(guān)廣告法規(guī)的規(guī)定，年回報(bào)率是不能出現(xiàn)在相應(yīng)廣告中，這個(gè)在設(shè)計(jì)廣告文件時(shí)必須要注意。而第一條“政府保障”主要是針對(duì)項(xiàng)目的合法性而言，出現(xiàn)在宣傳材料中是否會(huì)造成當(dāng)?shù)卣块T的不適，這個(gè)需要通盤考量，但如果能實(shí)現(xiàn)這一表述，則對(duì)于堅(jiān)定投資者信心會(huì)起到很大的效果。二、項(xiàng)目主訴：億大利汽車產(chǎn)業(yè)園——一城一世界一車一生活（備選）車生活財(cái)中心（備選）正在崛起的昆明財(cái)富中心（備選）車世界享生活（備選）住宅主訴：富民××××名校學(xué)區(qū)房讓您的孩子贏在起跑線上富民××××富民首席全智能居家示范小區(qū)安全無(wú)憂坐享生活富民××××名校學(xué)區(qū)房居住投資兩相宜四、傳統(tǒng)媒體通路本項(xiàng)目在傳統(tǒng)宣傳媒介中應(yīng)不過多考慮當(dāng)?shù)孛襟w資源（電視臺(tái)、報(bào)紙等），而應(yīng)將主要的推廣費(fèi)用集中于路牌（高速路牌主要用于商業(yè)推廣期、城市路牌用于住宅推廣期）、橫幅（鄉(xiāng)鎮(zhèn)+城區(qū)）、墻體（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）以及流動(dòng)車載廣告（車體廣告，用于招商及鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展）以及DM單（城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展）。五、自媒體建設(shè)隨著微信類自媒體的普及，考慮到項(xiàng)目推廣及后去運(yùn)營(yíng)的實(shí)際需要，本項(xiàng)目應(yīng)建立自己的自媒體，建議采用“網(wǎng)站+微信公眾號(hào)”的方式，在后期運(yùn)營(yíng)階段，自媒體還可以直接改建為網(wǎng)（掌）上商城。這種