住宅案例分析及調(diào)研課件

建筑12王帥中2110703044住宅調(diào)研及案例分析單身青年：需求：方便工作和生活，面積小、首付少、總價(jià)低的棲身之所目標(biāo)：小戶型、軌道物業(yè)、LOFT公寓當(dāng)首選

一室一廳小戶型比較適合單身貴族們居住，戶型雖小，但“五臟”俱全。戶型編號A-50-1B1W-8F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率50平方44.7平方5.3平方89%應(yīng)用項(xiàng)目白馬花園客戶定位T級別產(chǎn)品特點(diǎn)1、51平米一房一廳2、得房率80%3、獨(dú)立臥室、帶凸窗4、獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜5、廚房可打開，空間開闊6、舒適的室內(nèi)尺度7、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率50系列螞蟻工房獨(dú)立玄關(guān)，帶鞋柜獨(dú)立臥室、帶凸窗

工作陽臺

舒適的室內(nèi)尺度

廚房可打開，空間開闊戶型編號A-80-2B1W-11F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率74.72平方62.66平方12.06平方84%應(yīng)用項(xiàng)目客戶定位T、C系列產(chǎn)品特點(diǎn)1、80平米二房二廳2、得房率83%3、11層電梯公寓，4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)7、分離式衛(wèi)生間，8、衛(wèi)生間距離臥室較近9、臥室都帶凸窗10、舒適的室內(nèi)尺度11、獨(dú)立生活陽臺12、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率80系列緊湊二房倆分離衛(wèi)生間臥室都帶凸窗

工作陽臺舒適的室內(nèi)尺度

廚房可打開，空間開闊空調(diào)位三分離衛(wèi)生間

廚房和餐廳互動(dòng)性較好臥室都帶凸窗

獨(dú)立工作陽臺

獨(dú)立玄關(guān)收納

戶型編號A-90-3B1W-11F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率84.85平方73.37平方11.48平方86%應(yīng)用項(xiàng)目白馬、中林、城花新園、寶山、花園小城、杭州魅力、武漢魅力客戶定位T、C系列產(chǎn)品特點(diǎn)1、90平米三房二廳2、得房率85%3、11層電梯公寓，4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房使用效率更高8、四件套分離式衛(wèi)生間，9、衛(wèi)生間距離臥室較近10、臥室都帶凸窗11、舒適的室內(nèi)尺度12、獨(dú)立生活陽臺13、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率90系列PC緊湊三房改善型需求人士：

需求：更舒適的居住環(huán)境更大的居住空間更好的樓盤品質(zhì)目標(biāo)：戶型實(shí)用、居住質(zhì)量高、100平方米左右的改善型三房

三室二廳婚房或家庭居住都適合。房屋面積利用率高，一百多平米的房子，配有超大陽臺，光線充足。一家?guī)卓?，其樂也融融。室?nèi)空間合理

工作陽臺玄關(guān)獨(dú)立的收納空間廚房與餐廳互動(dòng)較好戶型編號A-138-3B2W-11F技術(shù)參數(shù)建筑面積套內(nèi)面積公攤面積得房率138平方118平方20平方86%應(yīng)用項(xiàng)目春申、中林、南京龍城客戶定位C、G系列產(chǎn)品特點(diǎn)1、138平米三房二廳2、得房率86%3、11層電梯公寓，4、一梯兩戶，品質(zhì)更高5、南北通透6、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納7、U型廚房，使用效率更高8、廚房與餐廳及客廳的空間關(guān)系良好，利于溝通9、雙衛(wèi)生間10、獨(dú)立洗衣房11、臥室都帶凸窗12、舒適的室內(nèi)尺度13、可工業(yè)化住宅，提高產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率130系列U5舒適三房主臥功能豐富合理舒適的陽臺獨(dú)立洗衣房

西安·恒大御景（實(shí)地調(diào)研）

基本信息

物業(yè)類別:

住宅項(xiàng)目特色:

品牌地產(chǎn),水景地產(chǎn),宜居生態(tài)地產(chǎn)建筑類別

:板樓高層裝修狀況:

精裝修環(huán)線位置

:二至三環(huán)所屬商圈

:灞河沿線

容積率

2.90

綠化率

45%

交通狀況:

公交：931路、932路宋圍墻村站下；

地鐵：地鐵3號線（2015年運(yùn)營）務(wù)莊站。

西安·恒大御景房價(jià):

最低價(jià)5868元/平方米單身族群：小戶型剛需準(zhǔn)婚族：中戶型改善型需求人士：大戶型100-140平米可變單元式戶型小范圍可變式類型一可變空間面積來源：

1.戶內(nèi)空間精細(xì)化，去除一些不必要的空間，如，寬大走廊，縮減客廳面積等。

2.戶外空間拓展，將外部空間以各種形式精簡，使公攤面積減少，使用面積增加，如入戶花園的設(shè)置。

3.利用露臺、設(shè)備平臺等贈(zèng)送面積打造可變空間，或者加大層高一層可做兩層等?？勺冏≌脑O(shè)計(jì)原則采用無梁柱樓板結(jié)構(gòu)體系，力求以少的承重體系支撐起最大的空間。平面簡潔，外部邊沿設(shè)計(jì)力求整齊，為內(nèi)部改進(jìn)創(chuàng)造有利條件，同時(shí)便于結(jié)構(gòu)布置和施工。“以人為本”的原則，將套內(nèi)“廚衛(wèi)”基本定位，居住空間無梁柱，可自由的分隔，靈活可變性體現(xiàn)在：套內(nèi)大小可以改變，上下空間可以分和合，內(nèi)部的空間可以自由安排，在不破壞結(jié)構(gòu)不影響左鄰右舍情況下，方便改舊換新。門窗位置的設(shè)計(jì)應(yīng)可能滿足多種室內(nèi)布置情況要求。設(shè)備、管線要盡量與結(jié)構(gòu)脫離，各專業(yè)布線要與建筑專業(yè)密切配合，以適應(yīng)靈活可變設(shè)計(jì)。龍湖春江彼岸90平米實(shí)用性解析：可變?nèi)靠臻g來源于北向陽臺，朝北陽臺本身實(shí)用性不高，而改造成書房后，大大提高了有限空間實(shí)際實(shí)用率，戶型整體設(shè)計(jì)布局合理，南北通透，南向面寬達(dá)10.1米，采光充足。

樓盤動(dòng)態(tài)：龍湖春江彼岸在售7、8號樓101、138方房源以及13號樓89、105、138方房源和9號樓198方房源，均價(jià)25000元/平方米。目前推出90-198方全線產(chǎn)品、不分戶型均可享受首期僅付40萬的置業(yè)優(yōu)惠。中天官河錦庭90平米實(shí)用性解析：設(shè)備平臺、儲(chǔ)藏室改造第四房，將儲(chǔ)藏室精簡與外擴(kuò)的設(shè)備平臺相連，提高空間利用率又不顯擁擠，長過道起到很好的連接作用，且戶型方正，采光充足，唯一不足就是臥室部分不是很通透。

樓盤動(dòng)態(tài)：濱江區(qū)的雙地鐵樓盤中天官河錦庭預(yù)計(jì)將于4月10日啟動(dòng)6號樓138方戶型的開盤認(rèn)籌活動(dòng)，預(yù)計(jì)4月30日加推，目前認(rèn)籌有存1萬抵5萬的認(rèn)籌優(yōu)惠。據(jù)了解138方戶型為6號樓東西邊套，均價(jià)待定。??目前在售73-90方戶型，均價(jià)21000-22000元/平方米。住戶的參與性“只有當(dāng)一幢房屋的所有者能夠賦予它自己的意義時(shí)，這幢房屋才被看作是‘家’”

（Ruddick,1969）。建設(shè)住宅原本是住戶自己的事情，但由于社會(huì)的發(fā)展和分工，使得住戶和建設(shè)方脫離開來，形成了開發(fā)商、設(shè)計(jì)師、住戶三個(gè)環(huán)節(jié)。作為建設(shè)方的開發(fā)商、設(shè)計(jì)師要想設(shè)計(jì)出符合住戶需求的住宅，那么他們先必須知道住戶對住宅的需求是什么，而知道住戶需求最有效的辦法莫過于住戶的直接參與。住戶的直接參與可以給設(shè)計(jì)師、開發(fā)商提供建設(shè)的方向，讓他們的設(shè)計(jì)建設(shè)更符合實(shí)際市場；而且還滿足了住戶的參與熱情，對實(shí)現(xiàn)自我，表現(xiàn)個(gè)性的追求。早在《馬丘比丘憲章》中就倡導(dǎo)，“在建筑領(lǐng)域中，用戶的參與更為重要、更為具體。人們必須參與設(shè)計(jì)的全過程，要使用戶成為建筑師工作整體中的一部分”。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的繁榮、社會(huì)的進(jìn)步，“以人為本”的設(shè)計(jì)思想為人們共識，住戶的參與更是被提倡，被鼓勵(lì)的?？勺冏≌w現(xiàn)住戶參與的開放設(shè)計(jì)當(dāng)住戶的參與變成一種趨勢，一種必然，那么對于設(shè)計(jì)師、開發(fā)商而言，如何才能有效的開放設(shè)計(jì)，讓住戶參與設(shè)計(jì)的過程呢？借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，住戶的參與有多種。其中有住戶全過程參與的模式，典型的實(shí)例是日本“都住創(chuàng)”集合住宅系列；有荷蘭建筑師哈布瑞肯的支撐理論和SAR設(shè)計(jì)體系為代表的兩段式參與模式；也有菜單式的參與模式。無疑，住戶全過程參與是最佳的住戶參與模式，最利于創(chuàng)造獨(dú)具個(gè)性的居住空間，但由于我國的國家制度和土地政策和日本不同，這種“全過程參與”在我國難以照搬執(zhí)行。套內(nèi)空間的合并與分隔同一戶型內(nèi)，幾個(gè)房間通過門的開閉發(fā)生功能上的變化。左圖是兩代夫妻臥室，其中一個(gè)臥室?guī)б粋€(gè)書房。中圖是一對夫妻和一個(gè)孩子，共用一個(gè)起居室。右圖是兩代夫妻蕁和一個(gè)孩子各有獨(dú)立的臥室。這樣的方式使得3個(gè)房間在一家人的家庭結(jié)構(gòu)和年齡層次發(fā)生變化后仍能有機(jī)地結(jié)合。七巧板變換空間設(shè)計(jì)實(shí)踐七巧板分別為五塊相似的等腰直角三角形,一塊正方形和一塊平行四邊形。設(shè)計(jì)方法:把七巧板的基本圖形作為基礎(chǔ)幾何單元。利用其多組合,平行,等腰,45度角,相似形,面積互為倍數(shù)等各種特性,在立體幾何中,滑動(dòng)重組空間。設(shè)計(jì)圖為套二小戶型,定位為普通三口之家。情景一:工作日18:00-22:00生活主題:晚餐、兒童學(xué)習(xí)、書房工作客廳休閑、吧臺小酌。可變方法:吧臺滑動(dòng)到陽臺,觀景,小酌;三角小桌組合成方形餐桌;兒童房書柜與衣柜滑離。七巧板變換空間設(shè)計(jì)實(shí)踐情景二:工作日23:00生活主題:兒童睡眠、主臥電視、休閑閱讀?？勺兎椒?吧臺小酌吧臺滑動(dòng)餐廳與餐桌一體;兒童房書柜衣柜拼接,折疊臥床放下;客廳電視墻局部180度轉(zhuǎn)動(dòng)且滑向主臥;主臥衣柜滑向左邊,茶室空間形成。七巧板變換空間設(shè)計(jì)實(shí)踐情景三：周末14:00-18:00生活主題:朋友聚會(huì)、聊天、運(yùn)動(dòng)、棋牌兒童游戲?？勺兎椒?依次平行滑動(dòng)花池,吧臺,廚房。原餐廳空間變?yōu)槠古遗_運(yùn)動(dòng)空間;兒童書柜滑動(dòng);兒童房和廚房空間變?yōu)槠迮朴螒蚩臻g。上海匯翠花園上海匯翠花園地處上海徐家匯漕溪北路747號地塊，用地面積為23500m2

。基地周邊環(huán)境優(yōu)越，北鄰上海電影制片廠，南面靠近八萬人體育館，東鄰創(chuàng)世紀(jì)花園，西臨漕溪北路，交通十分方便，處在徐匯區(qū)商圈，周邊城市生活設(shè)施便利。為了在有限的用地里盡可能的留出空間創(chuàng)造出好的住宅環(huán)境，該花園住宅以高層住宅為主，分別是12層，18層，28層。

上海匯翠花園住宅單體的靈活可變設(shè)計(jì)是以一個(gè)基本可變體為基礎(chǔ)的，稱之為基本單元A

。以8m為模數(shù)，A由六個(gè)8mX8m的盒子空間加上中央核心筒——交通部分組成。A在單元的兩端將衛(wèi)、廚基本固定，剩下的空間由無梁柱樓板結(jié)構(gòu)體系提供可行性，可以自由靈活的分割，組合。它可分別“演變”成A1,A2,A3……等各種住宅空間形式，其中A1單元是普通標(biāo)準(zhǔn)層，A2單元是上、下復(fù)式可變體，A3單元是既有復(fù)式，又有普通標(biāo)準(zhǔn)層具體的空間形式可根據(jù)住戶的喜好、需求來定。上海匯翠花園基本單元A可以有A1,A2,A3…等各種形式，將他們分別進(jìn)行組合設(shè)計(jì)，可靈活的組成各種單元形式。這種靈活可變性使得住宅單體可適應(yīng)居住區(qū)基地的具體特點(diǎn)，可長可短，因地制宜。上海匯翠花園通過基本單元——組合設(shè)計(jì)，住宅單體的戶型有著非常的應(yīng)變能力。它可以組合成大小，空間不同的各種樣式的套型模式，例如可以將兩個(gè)8mX8m的空間組合、也可以上下交錯(cuò)躍層等；同時(shí)在相同的住宅套內(nèi)還可以設(shè)計(jì)成不同大小空間的起居室、臥室、書房、工作室等，以滿足各種功能。這樣住戶在購樓時(shí)，可以自由的根據(jù)自己的需要來選定或設(shè)計(jì)自己的房型。上海匯翠花園的問題與探討“匯翠花園”住宅的可變設(shè)計(jì)以其包容性和可改性為住戶的參與提供了可行性，但這種包容性和可改性勢必也會(huì)帶來一定的不定性。這些不定的因素在具體實(shí)施過程中會(huì)遇到很多現(xiàn)實(shí)問題，如設(shè)備管線的設(shè)置問題，衛(wèi)生間的上、下問題，如何解決好這些問題，是住宅可變靈活設(shè)計(jì)得以實(shí)施的保證。首先是上、下衛(wèi)生間不對齊的問題。通常住宅的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)是上下對齊的，這樣可方便管道的布置。而可變住宅的不定性（如住戶的需求有所不同，復(fù)式住宅上、下空間的不同）很可能會(huì)帶來上、下衛(wèi)生間難以對齊。如何滿足功能的靈活可變性要求又不違反住宅規(guī)范呢？于是新的“同層排水方式”被采用。它的優(yōu)點(diǎn)是：衛(wèi)生間的衛(wèi)浴設(shè)備可相對自由布置，避免了管道穿越樓板，減少滲漏水的概率，出現(xiàn)故障可在本層內(nèi)疏通和維修。在具體操作中：對于上、下衛(wèi)生間固定不變的可采用樓板下沉式，便于潔具和管網(wǎng)靈活布置，做到“自家管道不進(jìn)鄰居家”；對于上、下衛(wèi)生間沒對齊的，樓板下沉的可能性不大的（樓下空間可能是客廳），采用“后出水”的衛(wèi)生潔具，管道露明處用室內(nèi)裝修材料包砌，形成“局部方臺”，可用來擱置生活用品或裝飾點(diǎn)綴。其次是住宅管線布置與靈活可變住宅如何相適應(yīng)的問題?？勺冏≌O(shè)計(jì)帶來了戶內(nèi)的隔墻位置的不確定，按照以往的管線沿墻布置的做法將由于隔墻的不定性而失去依托，如電信、電力的埋線、開關(guān)、插座等的位置將不好確定。建筑師最初的想法是在每戶門口設(shè)置一個(gè)“總管線盒子”，到具體裝修時(shí)可根據(jù)住戶的房間分隔再埋置管線。這本是一個(gè)以“不變應(yīng)萬變”的方法，但在具體操作中是行不通的，因?yàn)楸O(jiān)理將通不過，監(jiān)理部門要具體檢查每戶的戶內(nèi)開關(guān)、插座的安置情況（這是現(xiàn)行住房體制與住戶參與的可變設(shè)計(jì)之間存在的矛盾）。因此，只好采用折衷協(xié)調(diào)的方法：首先要求建筑師對住宅可能的各種分隔方式做到心里有數(shù)，并和其他各專業(yè)緊密配合，找出適當(dāng)?shù)奈恢茫诳晒潭ǖ膲ι?，如分戶墻、天花板等預(yù)留埋線，到具體使用操作時(shí)，再根據(jù)住戶的需求布線。再次，是住宅靈活可變設(shè)計(jì)的“度”的問題。住宅靈活可變設(shè)計(jì)的目的是滿足住戶的參與，適應(yīng)多樣化的需求。它的“靈活可變性”是體現(xiàn)在它能給住戶提供多樣的、可變的住宅空間，而不是簡單的扔給住戶一個(gè)大空間就完事了。況且住戶的參與能力各不相同，這就需要建筑師們盡可能的考慮各種因素做出房型樣式，在售樓時(shí)可供住戶選擇，參考。住戶可自由的選擇，符合住戶需求的房型住戶可直接選用，不是很符合的住戶可選擇自己設(shè)計(jì)裝修。這樣帶來的靈活性才是真正意義上給住戶充分自由的并建立在建筑技術(shù)基礎(chǔ)上的多樣性的體現(xiàn)，而不只是簡單的住宅空間的靈活可變性。居住人群與交往空間商住小區(qū)人群組成據(jù)調(diào)研，普通商品住區(qū)居住人群比較復(fù)雜，主要以工薪階層為主，住區(qū)人群職業(yè)多樣化，其中大部分都是上班族。大致可以歸納為企業(yè)家、白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、外來打工者、退休老人以及少年兒童等。不同人群交往需求(1)企業(yè)家的交往需求企業(yè)家大都對居住環(huán)境要求較高,對公共交往空間也較在意。在工作忙碌之余，也希望可以提供一些品質(zhì)較高的交往場所。(2)白領(lǐng)的交往需求白領(lǐng)對住區(qū)的品質(zhì)很在意，在住區(qū)中的交往需求較大，希望就近通過運(yùn)動(dòng)交流交友。(3)藍(lán)領(lǐng)與外來打工者的交往需求這個(gè)群體對住區(qū)的環(huán)境品質(zhì)要求不高，交往意愿不很強(qiáng)，但其工作、休息時(shí)間較為一致。因此，只可能僅在出入住區(qū)時(shí)適度交流。其他交往空間使用較少。(4)退休老人的交往需求退休老人有較多空閑時(shí)間,他們向往鄰里交往，留戀原本熟悉的街坊生活，交往意愿強(qiáng)烈。(5)兒童的交往需求兒童的交往需求較高，渴望有離家較近且免受車輛干擾的游戲場所。將交往空間布置在住宅之中模糊空間中的交往空間在住區(qū)中，半私密和半公共空間往往分得不那么明確，它們更多的情況下是以模糊空間形式出現(xiàn)，也可以叫做灰空間。模糊空間由于其空間的“亦內(nèi)亦外”性，它的存在柔化了內(nèi)外空間的邊界，使其交接不會(huì)過于生硬。也是交往人群心里的平緩過渡區(qū)域。不同人群交往需求(1)建筑底層及入戶空間居住建底層及入口空間部分是較為有吸引力的空間。這是因?yàn)樗麄兪歉鲗泳用竦谋亟?jīng)之地，又能夠很方便地到達(dá)戶外活動(dòng)空間。它是兩個(gè)空間的結(jié)點(diǎn)區(qū)域。2（2）屋頂花園或露臺這種形式屬于覆蓋式的院落交往空間，主要指對住宅的屋頂或覆蓋屋頂?shù)臉?gòu)筑物實(shí)施花園布局。得住戶有更多接近大自然的室外空間。這也是傳統(tǒng)意義上的“空中院落”。住區(qū)交往空間的要求首先，住區(qū)交往空間要有“家”的歸屬感；其次，要支持對居住群體的生活行為的容納；再次，滿足居住群體的可達(dá)性。住區(qū)交往空間總是與當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、地域特點(diǎn)以及人的生活習(xí)慣相關(guān)聯(lián)的。其有別于其它類型的交往空間，它往往更隨意自由，更富有親切感，更能激發(fā)居住者的交往熱情。交往空間的構(gòu)成要素住區(qū)交往空間的物質(zhì)構(gòu)成要素綜合起來包括：形成住區(qū)環(huán)境低界面的綠地系統(tǒng)、道路系統(tǒng)；參與構(gòu)筑空間實(shí)體的公共設(shè)施系統(tǒng)；用于美化環(huán)境的景觀系統(tǒng)等。這些系統(tǒng)是住區(qū)交往空間的物質(zhì)載體，承載著居住群體相應(yīng)的交往行為案例一：呂伐登居住區(qū)疊加不同類型人群，增加不同人群交往。在當(dāng)?shù)胤从郴緵Q定因素假設(shè)由水、田園、城市、文化習(xí)俗與傳統(tǒng)組成后，OODA+OOIIO本能地策劃了該方案。他們嘗試在滿足所有的前提下形成一種動(dòng)態(tài)平衡，以在自然界中發(fā)現(xiàn)的概念框架——“漂浮的睡蓮”為出發(fā)點(diǎn)，完善形成居住區(qū)規(guī)劃。案例：呂伐登居住區(qū)使用人群分析：1.低收入人群

2.中等收入人群

3.高收入人群案例：呂伐登居住區(qū)小戶型中等戶型大戶型將不同收入、不同使用類型的人群隨著戶型的拼合組合起來，加入作為垂直方向綠化的公共區(qū)域，增加不同人群之間的交流案例二：北京當(dāng)代MOMA當(dāng)代MOMA位于東直門迎賓國道北側(cè)，擁有首都北京的地標(biāo)優(yōu)勢,項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積22萬平方米，其中住宅為13.5萬平方米，配套商業(yè)面積達(dá)