物業(yè)管理風險十大典型案例

物業(yè)管理風險十大典型案例案例一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問題 2案例二、物業(yè)管理公眾責任險案例 4案例三、小區(qū)內(nèi)交通安全案例...............................6案例四、小孩小區(qū)爆炸死亡 物業(yè)公司判賠近 7萬 ........... 8案例五 游泳池安全管理 （體育健身設(shè)施責任） 10案例六小區(qū)化糞池炸傷人案..............................12案例七5 歲獨生子女命喪小區(qū)窨井案 ...................... 14案例八 都是“李子”惹的禍 （高空拋物責任） ............ 15案例九、車場大樹砸壞小轎車..............................17案例十、樓梯積水濕滑住戶摔成骨折 物管賠償2萬多........ 191案例一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問題某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬 1米，長1.5米，重約8公斤。某天，氣象臺預報有臺風，該市為臺風預計登陸點，風力可能會超過10級，最高達12級左右。該天中午，臺風登陸將宣傳欄刮起，砸毀 20米開外的奔馳車玻璃和窗戶，經(jīng)修理花費將近2萬元，要求物業(yè)公司賠償???經(jīng)查，該宣傳欄系事發(fā) 3年前安裝，原固定宣傳欄的 4個螺絲，其中兩個已經(jīng)銹蝕、滑牙， 經(jīng)臺風長時間吹刮斷裂，釀成大禍。分析：1、“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案例中，臺風信息已經(jīng)提前準確預告，物業(yè)公司作為專業(yè)公司應該預見到臺風登陸所造成的影響，提前做好防災工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成為物業(yè)公司免責的理由。2、對于建筑物等致人損害，作為特殊侵權(quán)行為，國家相關(guān)法律通過專門條款予以了明確?！吨腥A人民共和國民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！币簿褪钦f，其所有人或者管理人除能證明自己沒有過錯的以外，均應依法承擔民事責任。此案例中，物業(yè)公司作為廣告宣傳欄的所有者，對宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個螺絲，其中兩個已經(jīng)銹蝕、滑牙；并且在已經(jīng)知道臺風將至時未做任何檢查和預防措施，所以應該承擔責任。3、此案例也提示我們：在物業(yè)管理日常工作中，應該忠于職守，做好設(shè)施設(shè)備巡查維修保養(yǎng)等常規(guī)工作，保證設(shè)施設(shè)備處于正常工作2狀態(tài)。在面對臺風等災害性事故來臨前， 應該體現(xiàn)專業(yè)公司應有的預見能力和預防能力，積極工作；而不能輕易、消極地以臺風、暴雨、冰雹等不可抗力為借口，而忽視履行自己應盡的安全防范義務。3案例二、物業(yè)管理公眾責任險案例2004年2月23日19：20分左右，某小區(qū)業(yè)主開車駛?cè)胪＼噲鋈肟跁r，車場值班員走出崗亭拔起地樁打開道閘，正在辦理車輛放行手續(xù)時，一業(yè)主小孩（3歲）在保姆的帶領(lǐng)下從崗亭經(jīng)過，保姆未能妥善照顧小孩，小孩突然跑進崗亭按動了道閘的控制按鈕，道閘突然放下，將正在駛?cè)胄≤嚽皳躏L玻璃砸傷。事后處理過程中物業(yè)公司為了減少小孩家長（小區(qū)業(yè)主）的損失，隱瞞事實向保險公司理賠（注：該物業(yè)小區(qū)辦理了物業(yè)管理公眾責任險）。保險公司理賠時，調(diào)看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)與報案材料不符，拒賠。分析：1、物業(yè)管理作為一個高風險行業(yè)，各項業(yè)務涉及面多、人廣，直接涉及人身和財產(chǎn)安全，同時繁雜、多樣，受環(huán)境影響大，處于隨時隨地的動態(tài)之中，可控性低，涉及的對象（人和不動產(chǎn)）都是金額巨大的標的物，但同時物業(yè)管理又是一個微利行業(yè)，物業(yè)公司多保本甚至虧損經(jīng)營，合理的風險轉(zhuǎn)移是必不可少的，物業(yè)管理公共責任險也就應運而生。2、在現(xiàn)實工作中，個別物業(yè)公司在購買物業(yè)管理公共責任險后，出現(xiàn)思想麻痹，認為公司面臨的的經(jīng)濟賠償風險找到了轉(zhuǎn)移通道，物業(yè)公司從此可以高枕無憂，從而在日常管理工作中出現(xiàn)松懈。其實，購買保險，轉(zhuǎn)嫁的僅僅是經(jīng)濟賠償責任，保險公司并不會承擔管理品質(zhì)下降、客戶滿意度下降的后果，物業(yè)公司仍然必須承擔自己的管理責任，承擔客戶抱怨甚至流失的后果，長此以往，物業(yè)公司也只能被市場拋棄。更有甚者出現(xiàn)在現(xiàn)實操作中為了取悅客戶，不堅持原則、對保險公司隱瞞事實真相的違規(guī)操作，物業(yè)公司此種行為屬于違約行為（物業(yè)公司與保險公司之間的合同），不但有可能面臨保險公司拒4絕賠償、公司榮譽受到傷害的風險，若達到一定數(shù)額，符合一定條件，公司及法人代表要承擔相應罰金甚至刑事責任。、從維系客戶關(guān)系角度來看，良好的客戶關(guān)系是建立在專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務基礎(chǔ)之上的，本案中的做法其實并不利于物業(yè)公司與業(yè)主維持良好的客戶關(guān)系，反而可能會給日后處理類似問題帶來困難。同時，為維護業(yè)主不當利益，卻損害合作伙伴的合法權(quán)益，也與公司一直強調(diào)的誠信、尊重顧客、尊重合作伙伴的原則不符。4、因目前的物業(yè)管理法規(guī)，要求物業(yè)管理公司必須對管理區(qū)域進行監(jiān)控，因此，事故發(fā)生后，保險公司一般都會要求物業(yè)公司提供錄像資料，偽造證據(jù)已經(jīng)存在較大的風險。事故發(fā)生后，當事人應當盡力保護現(xiàn)場，搜集證據(jù)，實事求是地向保險申報，如作假又被查出，將要承擔不利法律后果。5案例三、小區(qū)內(nèi)交通安全案例2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當時車輛時速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里/小時的標識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報警、保護現(xiàn)場、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔責任?？墒牵虑椴]有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場所受到人身傷害的事實承擔責任，賠償人民幣1萬元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標識設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時采取了救助措施，沒有過錯，故物業(yè)管理公司不承擔責任。分析：1、根據(jù)《中華人民共和國道路交通管理條例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實際上在各地類似案件的處理過程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒有主觀故意但有車速過快的過失行為，應當屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機應當承擔民事賠償責任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務，設(shè)置的交通標識也并無不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務。6但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標識設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標識失效（履行合同義務有瑕疵） ，同時證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應當承擔一定的管理責任。反之則物管公司不應當承擔責任；2、另外需要說明的是，此案是兩個不同的法律關(guān)系，可以視為兩個債務：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當事人追究物業(yè)公司的責任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當然這個賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實際損失。如果在實際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。３、在物業(yè)管理的過程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標識設(shè)置須符合國家或相關(guān)主管部門的強制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標識牌外，還應加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應做好相關(guān)交通、消防知識的宣傳；對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標識等公共設(shè)施設(shè)備及時巡檢、修繕，確保其正常使用。４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場搶救、保護，在采取應急措施的同時應及時報告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門或通知責任人，以最大限度降低損失。另外，通過購買相關(guān)責任保險的方式可以有效地轉(zhuǎn)移風險。7案例四、小孩小區(qū)爆炸死亡 物業(yè)公司判賠近 7萬據(jù)原告鄭某訴稱，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個放天那水的小鐵桶。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴重燒傷，后不治身亡。事發(fā)后，死亡孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上了法庭。分析：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應各占一半的責任。最終人民法院判決具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負15％的監(jiān)護不力的責任，由其自負；被告物業(yè)公司承擔45％的責任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔25％責任；其他兩個男孩各承擔7.5％的責任。由于3個男孩均未成年，其賠償責任由監(jiān)護人承擔。死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，其中包括精神賠償金8.5萬元；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。還要說明，這里賠償數(shù)額如此之少的原因，是因為小孩是外地農(nóng)村戶籍。如果小孩是城市戶籍，賠償數(shù)額會增加３倍以上。物業(yè)管理公司面對眾多的業(yè)主、消費者及路人，情況極為復雜，應當及時注意排除安全隱患，尤其是有業(yè)主進行裝修、或者進行設(shè)備維修時，更是事故易發(fā)時段，上述案件中的小房子就是臨時施工搭建，8施工完成后未及時拆除而引發(fā)事故。 物業(yè)管理公司應當加強對外來施工隊伍的管理，施工結(jié)束后，應當及時清場，恢復原有秩序。9案例五 游泳池安全管理 （體育健身設(shè)施責任）2004年8月26日下午3時左右，吳女士 8歲的兒子小強和 10歲的女兒到游泳池游泳，他們還約了鄰居林女士 7歲的兒子一同前往。吳女士和林女士都知道游泳池3點半才開放，而且兒童需要成人陪同才可進入，所以讓孩子們先去，她們隨后到。然而，待兩位母親于3點半左右趕到游泳池時，卻發(fā)現(xiàn)孩子們已進入游泳池，而她們隔著欄桿只看到了兩個孩子，小強不見了！5分鐘后，小強被救生員從水中撈出，已是不省人事。小強被送往醫(yī)院搶救后脫險，住院20天，花了2萬多元醫(yī)藥費。小強的父母認為：由于游泳池的經(jīng)營者深圳某物業(yè)管理有限公司的過失，在沒有大人陪同的情況下，讓3個小孩購票入場，且放任他們到深水區(qū)游泳，導致溺水事故發(fā)生。在多次索賠不成后，他們將該物業(yè)公司告上法庭，索要醫(yī)療費、誤工費、精神損害賠償?shù)裙灿?.8萬余元。分析：1、此案例真實判例。法院判定：此案中，在沒有大人陪同的情況下物業(yè)公司同意小孩購票進入游泳池，并且放任他們到深水區(qū)游泳，物業(yè)公司未盡到謹慎管理的義務， 應承擔40%的責任。雖然在事故發(fā)生后其積極搶救，盡了救護的義務，但不能因此免去其應承擔的民事責任。2、小強的監(jiān)護人吳女士明知未成年人進入游泳池應有成人陪同，卻未盡到監(jiān)護職責，應承擔一定的責任。小強已上小學 4年級，其年齡、智力足以識別泳池四周的警示標語， 并能判斷在深水區(qū)玩耍的危險性，卻不理會警示標識擅自到深水區(qū)玩耍， 其自身也應承擔一定責任。因此，原告方也應承擔 60%的責任。103、此案例以血的教訓告誡我們：物業(yè)管理公司作為小區(qū)公共場所的管理者，”責任重于泰山“！物業(yè)公司應該建立和健全安全防范、檢查、整改制度，強化員工以及領(lǐng)導的安全防范意識，在日常物業(yè)管理服務中真正抓好安全防范工作，將一切可能導致意外發(fā)生的不安全因素消除在萌芽狀態(tài)。雖然湖北大廈范圍內(nèi)沒有游泳池， 但卻有一個籃球場，時常也會有周圍小區(qū)的孩子來打球，而這個球場又經(jīng)常被用作停車場， 存在一定的案例隱患。應當在球場樹立明顯的警示標志，并時時巡查，及時排除可能發(fā)生的隱患。11案例六 小區(qū)化糞池炸傷人案2010年4月14日下午5時許,廚師林某接聽手機走到某小區(qū)內(nèi)餐廳隔壁59號店面過道上的一個化糞池井蓋邊時,點起打火機想熏走墳蟲,化糞池突然爆炸,將他全身燒傷70%,傷殘6級。為此,林某將文屏山莊化糞池的管理人某物業(yè)管理有限公司告上法庭。10月19日,法院作出一審判決,物業(yè)承擔全部責任,應支付給原告林采總計達13萬余元的賠償金,其中包括精神損失費1萬元。分析：1、建筑物或者其他設(shè)施發(fā)生倒塌、脫落造成他人損害,依法它的所有人或管理人應當承擔氏事責任,但能夠證明自己沒有過錯的除外。本案中,原、被告雙方均確認,發(fā)生爆炸的小區(qū)內(nèi)的59號店面過道上的化糞池屬被告管理的范圍。原告因被告管理的化糞池爆炸而受傷。原、被告雙方也均未主張化糞池存在設(shè)計、施工缺陷。被告作為管理人未能舉證證明其盡到管理義務,對事故的發(fā)生沒有過錯。另一方面,原告在店面過道上的化糞池井蓋邊點燃打火機,雖是本案的一個誘因,但發(fā)生爆炸的前提條件是空氣中的沼氣達到一定的濃度。發(fā)生爆炸的化糞池位于小區(qū)內(nèi)的59號店面過道上,原告作為一個自然人,在店面過道上這一非禁止煙火的公共場所點燃才了火機,共行為是一個正常的行為,被告主張爆炸系原告非正常使用明火所致,于法無據(jù),法院不予采信。原告對爆炸的發(fā)生并無過錯。據(jù)此，原告要求被告承擔建筑物的管理人的侵權(quán)責任是合法的，應予支持。2、湖北大廈建成已有多年，至今消防設(shè)施仍然經(jīng)常修修補補。明面上的問題大家看到，但地下的設(shè)施卻有可能被大家忽視。 大廈2、樓出租作為餐廳，每天產(chǎn)生大量的餐廚垃圾，不排除對地下排水管12道堵塞或者化糞池淤塞的可能性，長時間積累，也可能會有沼氣積聚，會產(chǎn)生一定的安全隱患。必要時應當進行檢查和清理， 避免類似事故好生。13案例七 5歲獨生子女命喪小區(qū)窨井案7月9日19時左右,董某攜帶5歲獨生女菲菲進入某山莊小區(qū)的健身設(shè)施內(nèi)玩耍時 ,菲菲一腳踏上一個生銹的污水井蓋 ,井蓋掀翻,菲菲掉入井內(nèi),被救起后送往醫(yī)院,治療無效死亡。為此,菲菲父母向山莊物業(yè)管理公司索賠近37萬元。10月22日,法院做出一審判決 ,認為物業(yè)管理公司對小區(qū)窨井存在疏于安全管理的過錯,應承擔全部賠償責任,賠償遇難者家屬死亡賠償金、喪葬費和精神損害賠償金等318968元。分析：法院認為，被告物業(yè)公司有向業(yè)主收取物業(yè)管理費,是某山莊的實際物業(yè)管理人,對小區(qū)的公共設(shè)施負有管理義務。小區(qū)健身休閑區(qū)內(nèi)窨井蓋松動后,被告物業(yè)公司未采取有效防護措施,存在疏于安全管理的過錯,該過錯造成二原告的女兒林紫菲死亡的后果,被告物業(yè)公司的行為構(gòu)成侵權(quán),應承擔全部賠償責任。被告物業(yè)公司雖在健身休閑區(qū)內(nèi)設(shè)有警示牌,但均不是對窨井蓋松動問題做出的警示,故被告物業(yè)公司提出其已盡管理義務的主張不予采納。原告董小敏作為林紫菲的法定監(jiān)護人,陪同女兒一起在健身休閑區(qū)玩耍,寄井蓋松動導致其女兒落井,原告董小敏難以防范,故認定原告董小敏已盡其監(jiān)護職責,被告物業(yè)公司提出的二原告未盡監(jiān)護義務,應負事故責任的主張,不予采納。原告董小敏及其女兒雖非某山莊業(yè)主或物業(yè)使用人,但被告物業(yè)公司沒有阻止其進入,原告董小敏及其女兒進入某山莊后,被告物業(yè)公司應提供安全合格的公共設(shè)施,被告物業(yè)公司提出其不應對非業(yè)主或非物業(yè)使用人承擔管理不善的民事責任的主張,不予采納。14案例八 都是“李子”惹的禍 （高空拋物責任）一顆李子從高空飛下，砸到了高女士。高女士在索賠不滿意的情況下，一紙狀書將深圳市某物業(yè)管理處告到了法院。 而該物業(yè)公司連呼冤枉，并請來律師與高女士對簿公堂。據(jù)了解，某年 5月28日下午4時左右，高女士帶女兒從一幢大廈下的一家超市買東西出來后坐在超市外面的休閑椅上休息。突然從大廈上面掉下一個東西，剛好砸在她的右腦和右耳朵上面。她當場被砸得暈暈乎乎的，兩眼直冒金星。當她醒過神來時，右耳朵已經(jīng)紅腫，這時路人拿著一顆爛李子告訴她，正是這顆從樓上掉下來的李子砸到了她，路人提醒她去找大廈管理處。于是，她便拿著這顆李子到了大廈管理處。當即，管理處值班人員彭小姐一邊安排護管員到事發(fā)現(xiàn)場去查找原因(沒有任何線索和跡象表明是樓上拋物)邊安排人員到藥店購買藥油(活絡(luò)油)給高女士擦拭。高女士與隨同她前來的一名男土(后了解該男士姓熊)均表示此藥對其這種情況無效，熊先生進一步要求與管理處進行協(xié)商。后來，高女士報警，巡警也建議事主到醫(yī)院檢查，如有任何糾紛可通過正常途徑解決。5月29日，高女士將診斷書拿到管理處，管理處工作人員將其診斷書進行了復印，管理處的經(jīng)理考慮到服務行業(yè)需注重行業(yè)影響，為息事寧人，他個人給予補償費用200元，但高女士堅持所有醫(yī)療費用分文不少。后在派出所民警的調(diào)解下，管理處表示出于人道主義，愿意承擔300元的安撫費用，但高女士仍不退讓，要管理處承擔全部責任。最終派出所調(diào)解無效，高女士選擇通過司法程序解決此事。6月2日，高女士一紙訴狀把這家管理處告到了深圳市羅湖區(qū)人民法院，并追加管理處所隸屬的深圳市某物業(yè)公司為該案被告。高女士請求法院判令被告賠償她醫(yī)藥費 620元、誤工費 150元、交通費17元、精神損失費 1500元、工商登記費 60元，并承擔該案受理費15以及資料和證件復印費。分析：一顆不知從何處飛來的李子，就把深圳市某物業(yè)管理處以及該公司送上了被告席，該管理處的經(jīng)理連呼冤枉這件案子的基本事實不清，雖然高女士稱自己被李子砸傷，但是到目前為止，她都找不出目睹這一事實的證人。而最重要的一點就是，物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的協(xié)議合同里，物業(yè)公司管理的是物，業(yè)主們的行為不在其管理范圍內(nèi)，也無權(quán)管理。所以從合同義務來講，物業(yè)公司不應成為這個案子的責任承擔人和賠償義務人，也就是說被告的主體不適格。最終，羅湖區(qū)人民法院下達了該案的民事判決書。法院判決認為，高女士在大廈附近被墜下的水果傷及頭部及耳朵，實施侵權(quán)行為的侵權(quán)人是拋物者，而非被告深圳市某物業(yè)公司某大廈管理處。管理處作為物業(yè)管理者，無法預知侵權(quán)行為發(fā)生的時間，也無法對該侵權(quán)行為進行預防和制止。因此，管理處在物業(yè)管理過程中，不存在過錯，對原告不承擔賠償責任。16案例九、車場大樹砸壞小轎車某日,某市一小區(qū)內(nèi)一棵高達 10余米的大樹被大風連根拔起,砸壞了停在樹旁的一有現(xiàn)代牌小轎車,平安保險公司依據(jù)保險合同為車主陳先生理賠了3.3萬元。五個月后,平安保險公司訴至宣武區(qū)人民法院,認為大樹被風刮倒前已有歪斜,該小園物業(yè)公司應預見到后果并事先采取措施,要求物業(yè)公司承擔原告理賠給客戶的3.3萬元經(jīng)濟損失。被告物業(yè)公司則認為 ,大樹傾倒屬不可抗力,他們不應承擔責任。但法院審理后，判決物業(yè)公司應當承擔賠償責任。分析：1、依據(jù)我國《民法通則》第153條,不可抗力是指“不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況”,包括臺風，洪水，地震等自然原因和戰(zhàn)爭等社會原因。如屬正常的刮風下雨,即使程度強烈也不能視作不可抗力；而對于臺風、閃電 ,氣象臺未能預先預報 ,或者雖已預報但當事人已經(jīng)采取必要 措施卻仍不能避免損害后果發(fā)生的 ,則當屬不可抗力。不可抗力獨立于人的行為之外 ,不受人的主觀意志所支配?！睹穹ㄍ▌t》第 107條規(guī)定；因不可抗力不能履行合同或者他人損害的，不承擔民事責任，法律另有規(guī)定的除外。2、在本案中,正常的刮風現(xiàn)象并不是不可預見的,另外,如確證大樹被大風刮倒之前已出現(xiàn)傾斜,物業(yè)公司則應預見到損害后果的發(fā)生,旦采取相應的防護措施。如果沒有作為,則不適用不可抗力免責條款?！段飿I(yè)管理條例》第36條規(guī)定:物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定 ,提供相應的服務，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。173、物業(yè)管理公司在停車位的選址上應當盡量避開廣告牌、危墻等容易傾倒的危險物,以保障業(yè)主的財產(chǎn)安全。從大樹被連根拔起的事實可以看出,大樹在此以前的根基已經(jīng)動搖,具有一定的不穩(wěn)定性。作為專業(yè)民物業(yè)管理公司,應該預見到這樣的隱患并采取防護措施,或不要在這樣的危險物下設(shè)置停車位。物業(yè)管理人員應當在日常的工作巡查中，本著對公司、對業(yè)主負責的心態(tài),及時發(fā)現(xiàn)類似問題并采取解決手段,把危害降到最低。18案例十、樓梯積水濕滑住戶摔成骨折 物管賠償 2萬多廣州市青年麥某從家里出門時，由于樓梯積水濕滑，摔成骨折，他認為是負責打掃衛(wèi)生的小區(qū)物業(yè)管理公司的責任，于是一紙訴狀把物業(yè)管理公司告上法庭，天河區(qū)法院近日審結(jié)了此案，判決物管賠償麥某醫(yī)療費等各費用合計24130.2元。據(jù)了解，25歲的麥某住在天河區(qū)新陶北街，他幼年得過腦膜炎，落下了高弓足、腦發(fā)育不全的后遺癥，因此平時都在家中，較少外出。去年2月11日上午10時許，麥某出門下樓時由于二樓到一樓的樓梯間積水濕滑，他一腳沒有踩穩(wěn)，摔倒在地。經(jīng)醫(yī)院檢查確診為閉合性左股骨頸骨折，他在住院進行手術(shù)治療期間共花醫(yī)療費 19642.54元。由于行動不便，麥某還雇請了一名護工。直到同年的3月10日，麥某才出院回家，但還要繼續(xù)進行門診康復治療。出院之后的麥某認為廣州經(jīng)×物業(yè)管理有限公司新陶苑管理部作為新陶苑小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，應當及時消除小區(qū)內(nèi)設(shè)施隱藏的各種不安全因素。自己受傷與物管的失職有直接關(guān)系， 遂將物管告上法庭，向其索賠人身損害賠償 48358元，精神損失費 8000元。分析：1、在法庭上，被告物管公司認為他們與廣州市興×清潔服務有限公司(即本案第三人)簽訂了《保潔合同》，因此第三人才是本案的直接責任人。而麥某是自身患有腦膜炎后遺癥等疾病的殘疾人，腿沒有恢復正常，故麥某自身存在過錯，應當由麥某自行承擔責任。天河區(qū)法院審理此案時委托了中山大學附屬第三醫(yī)院對麥某的行為能力作鑒定。經(jīng)鑒定，麥某是具有限制民事行為能力人。法院還19咨詢了有關(guān)醫(yī)生，醫(yī)生認為麥某原患腦膜炎后遺癥不會影響其正常行走。因此，麥某摔倒，其自身沒有責任。那樓梯的積水是物管的責任還是清潔公司的呢？法院認為，事發(fā)當天廣州市興×清潔服務有限公司員工只在三樓拖地未用水沖樓梯，而當時樓梯間及地面已形成較大積水。