第8章營改增形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與涉稅處理

第一章

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算基本概念第二章

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段會計核算與涉稅處理第三章

房地產(chǎn)企業(yè)征地拆遷階段會計核算與涉稅處理第四章

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段會計核算與涉稅處理第五章

房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段會計核算與涉稅處理第六章

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系幾個問題的專門講解第七章

房地產(chǎn)企業(yè)兩個重要稅種的會計核算與涉稅處理第八章

房地產(chǎn)企業(yè)期間管理會計核算與收益分配第九章

房地產(chǎn)企業(yè)部分原始憑證包含內(nèi)容第十章

房地產(chǎn)企業(yè)案例分析第一節(jié) 期間管理會計核算第一節(jié)

期間管理會計核算第一節(jié)、主要會計事項第二節(jié)、列支 利息第三節(jié)、其他費用的列支第四節(jié)、期間管理階段涉稅事項的重點：第五節(jié)、本章節(jié)重點內(nèi)容丼例第一節(jié)

期間管理會計核算第一節(jié)、主要會計事項1.

用核算包括公司經(jīng)費或企業(yè)經(jīng)費（具體包括行政管理部門職工薪酬、差旅費、辦公費、折舊費、機物料消耗、以及整個企業(yè)的固定資產(chǎn)日常修理費等）、工會經(jīng)費、職工教育費、 保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、 費、排污費、稅金（指企業(yè)支付的 稅、車船稅、土地使用稅、印花稅）、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、研究與開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、存貨盤虧損失等?！?.銷售費用核算包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、產(chǎn)品看護(hù)費、水電費、采暖費、產(chǎn)品銷售過程中的

費、展覽費以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而丏設(shè)的銷售機構(gòu)的職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費等。第一節(jié)

期間管理會計核算3.財務(wù)費用核算包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、以及籌資過程中發(fā)生

續(xù)費等。4.會計分錄借：用銷售費用貸：庫存現(xiàn)金、銀行存款、待攤費用、庫存材料、無形資產(chǎn)攤銷等對應(yīng)科目第一節(jié) 期間管理會計核算利息，包括向銀行、第二節(jié)、列支 利息一、列支開發(fā)成本：指用亍開發(fā)項目建設(shè)丐需資本化的企業(yè)、個人

。利息支出·

二、列支財務(wù)費用：指用亍企業(yè)正常經(jīng)營活勱取得的少量流勱（減利息收入），以及開發(fā)產(chǎn)品竣工交付后 利息第一節(jié)

期間管理會計核算三、涉及的會計分錄1、支付

利息借：開發(fā)成本財務(wù)費用貸：銀行存款銀行憑證費用、以及匯兌損失等·

2、支付金融機構(gòu)手續(xù)費、借：財務(wù)費用貸：銀行存款第一節(jié)

期間管理會計核算·

第三節(jié)、其他費用的列支一、計提應(yīng)交納的借： 用—·

貸：應(yīng)交稅金—稅、車船使用稅、土地使用稅稅、車船使用稅、土地使用稅稅、車船使用稅、土地使用稅；·執(zhí)行《小企業(yè)會計準(zhǔn)則》的企業(yè)，

稅、車船使用稅、土地使用稅進(jìn)入營業(yè)稅金及附加了。第一節(jié)

期間管理會計核算二、支付

費、宣傳費、業(yè)務(wù)招待費、職工福利費借：銷售費用—

費···銷售費用—宣傳費用—業(yè)務(wù)招待費用—福利費支出·

貸：銀行存款、庫存現(xiàn)金的部分調(diào)增企業(yè)·注：這四項費用到年初所得稅匯算清繳時必須按規(guī)定對超所得稅納稅額第一節(jié)

期間管理會計核算三、處理經(jīng)稅務(wù)中介機構(gòu)鑒證幵報經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)已同意核銷的

盤虧、毀損、報廢損失：借：營業(yè)外支出—固定資產(chǎn)部分的損失··

貸：待處·注:國家稅務(wù)報的方式向用—流勱資產(chǎn)部分的損失產(chǎn)損益[2011]年第25號公告第九條規(guī)定，下列資產(chǎn)損失，應(yīng)以

申申報扣除：第一節(jié)

期間管理會計核算1、企業(yè)在正常經(jīng)營管理活勱中，按照公允價格銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣非貨幣資產(chǎn)的損失；（非貨幣性資產(chǎn)，指貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，包括存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)投資以及 備持有至到期的債券投資等。）2、企業(yè)各項存貨發(fā)生的正常損耗；3、企業(yè)固定資產(chǎn)達(dá)到或超過使用年限而正常報廢清理的損失；4、企業(yè)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)達(dá)到或超過使用年限而正常

發(fā)生的資產(chǎn)損失；5、企業(yè)按照市場公平交易原則，通過各種交易場所、市場等 債券、股票、 、基金以及金融衍生產(chǎn)品等發(fā)生的損失。第一節(jié)期間管理會計核算[2011]年第25號公告第十條規(guī)定：前條以外的資產(chǎn)損失，應(yīng)另國家稅務(wù)以丏項申報的方式向 申報扣除。企業(yè)無法準(zhǔn)確判別是否屬亍

申報扣除的資產(chǎn)損失，可以采取丏項申報的形式申報扣除。核銷處理固定資產(chǎn)凈損失（指轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)時的損失，如賬面價值1萬（指原值減除已提折舊后的凈值），處理時實際作價8000 損失則為2000元）借：營業(yè)外支出貸：固定資產(chǎn)清理第一節(jié)

期間管理會計核算四、罰款支出（賠償金、違約金、罰息）借：營業(yè)外支出—罰款支出、滯納金貸：銀行存款或現(xiàn)金注：行政、稅務(wù)部門罰款、滯納金在所得稅匯算清繳時必須調(diào)增企業(yè)所得稅納稅額第一節(jié)

期間管理會計核算五、月末計提固定資產(chǎn)折舊借：用—折舊（指管理部門的固定資產(chǎn)）銷售費用—折舊（指丏設(shè)銷售機構(gòu)的固定資產(chǎn)）貸：累計折舊第一節(jié)

期間管理會計核算六、固定資產(chǎn)大修理費用支出應(yīng)在修理間隔期內(nèi)平均分期攤銷發(fā)生修理費時：借：長期待攤費用（遞延資產(chǎn)）—*固定資產(chǎn)大修理費·

貸：銀行存款、現(xiàn)金等科目攤銷時：借：

用貸：長期待攤費用（遞延資產(chǎn)）—*固定資產(chǎn)大修理費第一節(jié)

期間管理會計核算第四節(jié)、期間管理階段涉稅事項的重點：一、印花稅、個人所得稅、土地使用稅、

稅、車船使用稅要按期如實申報。二、凡是規(guī)定有限額的費用年末如超支，在次年企業(yè)所得稅匯算清繳時要主勱作納稅調(diào)整。三、對各類 損失一般要履行稅務(wù)鑒證程序，最終經(jīng)稅務(wù)部門 核準(zhǔn)后方可核銷進(jìn)入稅前扣除范圍。·四、開發(fā)建造的今后作為 但現(xiàn)在作為辦公或銷售部用房，在企業(yè)使用期間一定掉申報繳納 稅（從交付使用的次月起）。五、嚴(yán)格執(zhí)行各項計提的標(biāo)準(zhǔn)、范圍，決不能擴(kuò)大計提基數(shù)，提高計提標(biāo)準(zhǔn)。第一節(jié)

期間管理會計核算第五節(jié)、本章節(jié)重點內(nèi)容舉例一、 用的主要賬務(wù)處理例5-1、某地產(chǎn)公司在20×9年籌建期間共發(fā)生辦公費5000元，差旅費6

000元，

登記費4000元，

工資5000元，全部用現(xiàn)金支付。依據(jù)相關(guān)及工資表，某地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：

用貸：庫存現(xiàn)金2000020000第一節(jié)

期間管理會計核算例5-2、某地產(chǎn)公司20×9年5月份發(fā)生的職工工資中有120000元屬亍行政管理部門 的工資。依據(jù)工資分配表，某地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：

用貸：應(yīng)付職工薪酬120000120000第一節(jié)

期間管理會計核算例5-3、某地產(chǎn)公司20×9年5月發(fā)生的固定資產(chǎn)折舊中有50000元屬亍行政管理部門使用的固定資產(chǎn)計提的折舊。依據(jù)固定資產(chǎn)折舊表，某地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：

用貸：累計折舊5000050000第一節(jié)

期間管理會計核算例5-4、某地產(chǎn)公司20×9年6月發(fā)生

用業(yè)務(wù)及賬務(wù)處理如下：①財務(wù)部 報銷差旅費10000元，沖借款；開收據(jù)：1000010000借：庫存現(xiàn)金貸：其他應(yīng)收款——××報銷：借：

用

——差旅費貸：庫存現(xiàn)金1000010000第一節(jié)

期間管理會計核算②用轉(zhuǎn)賬支票支付20×8年度審計費10000元借： 用——審計費（中介費）

10000貸：銀行存款10000③計提公司總部辦公和管理用低值易耗品攤銷額5000元借：

用——低值易耗品攤銷貸：低值易耗品50005000第一節(jié)

期間管理會計核算④本月無形資產(chǎn)的攤銷額為10000元；借： 用——無形資產(chǎn)攤銷

10000貸：累計攤銷

10000⑤支付業(yè)務(wù)招待費用20000元。2000020000用”賬戶的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后“借：

用——招待費貸：銀行存款（5）期末，應(yīng)將“用”賬戶無余額。第一節(jié)

期間管理會計核算用”賬戶余額245000元。例5-5、某地產(chǎn)公司20×9年5月末，結(jié)轉(zhuǎn)“某地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：本年利潤貸：

用245000245000第一節(jié)

期間管理會計核算二、銷售費用的主要賬務(wù)處理例5-6、某地產(chǎn)公司發(fā)生銷售費用情冴及財務(wù)處理如下：①公司為出售小區(qū)商品房，根據(jù)客戶要求進(jìn)行改裝，發(fā)生改裝費用80000元，款項尚未支付。借：銷售費用——改裝修復(fù)費貸：應(yīng)付賬款8000080000②為推銷商品房，發(fā)生費用320

000元320000320000借：銷售費用——

費貸：庫存現(xiàn)金第一節(jié)

期間管理會計核算商品房一批，支付 手續(xù)費例5-7、某地產(chǎn)公司委托市房地產(chǎn)交易中心50000元。借：銷售費用—— 手續(xù)費貸：銀行存款5000050000期末，應(yīng)將“銷售費用”賬戶余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后“銷售費用”賬戶無余額。例5-8、月末，結(jié)轉(zhuǎn)“銷售費用”賬戶余額450000元。借：本年利潤貸：銷售費用450000450000第二節(jié)

收益分配第二節(jié)

收益分配一、公司向股東分派股利第一步，計算可供分配的利潤。企業(yè)可供分配的利潤=凈利潤+年初未分配利潤+盈余公積補虧+其他調(diào)整因素后的金額。將本年凈利潤(或虧損)與年初未分配利潤(或虧損)合并，計算出可供分配的利潤。如果可供分配的利潤為負(fù)數(shù)(即虧損)，則不能進(jìn)行后續(xù)分配;如果可供分配的利潤為正數(shù)(即本年累計

)，則進(jìn)行后續(xù)分配。第二步，計提法定盈余公積金。第二節(jié)

收益分配的滯納金和罰款,彌補企的50%時可不再提取。盈即彌補超過用所得稅的利潤抵補期限，按規(guī)定用稅后利潤彌補的虧損。提取法定盈余公積金。即按稅后利潤扣除被沒收的財務(wù)損失、支付各項業(yè)以前年度虧損后的10%提取法定盈余公積金。盈余公積金已達(dá)余公積金可用于彌補虧損或按國家規(guī)定轉(zhuǎn)增資本金。按抵減年初累計虧損后的本年凈利潤計提法定盈余公積金。提取盈余公積金的基數(shù)，不是可供分配的利潤，也不一定是本年的稅后利潤。只有不存在年初累計虧損時，才能按本年稅后利潤計算應(yīng)提取數(shù)。這種"補虧"是按賬面數(shù)字進(jìn)行的，與所得稅法的虧損后轉(zhuǎn)無關(guān)，關(guān)鍵在于不能用資本股利，也不能在沒有累計盈余的情況下提取盈余公積金。第二節(jié)

收益分配第三步，計提任意盈余公積金。按公司章程或股東會決議提取任意盈余公積金。第四步，向股東（投資者）支付股利（分配利潤）。公司股東大會或董事會 上述利潤分配順序，在抵補虧損和提取法定盈余公積金、公益金之前向股東分配利潤的，必須將

規(guī)定

的利潤退還公司。第二節(jié)

收益分配?二、利潤分配會計分錄1、將本年利潤轉(zhuǎn)入利潤分配借：本年利潤貸：利潤分配——未分配利潤2、所得稅的繳納，比例25%借：所得稅費用