劉雙舟《建筑物區(qū)分所有權(quán)制度及其對拍賣的影響》

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度及其對拍賣的影響/劉雙舟某物業(yè)公司準(zhǔn)備委托拍賣公司拍賣一小區(qū)內(nèi)的停車位、小區(qū)各樓電梯內(nèi)的廣告位和小區(qū)最高塔樓樓頂?shù)膹V告區(qū)位。請問：拍賣公司可以接受該拍賣委托嗎？這個(gè)案例涉及到物權(quán)法規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度。物權(quán)法第六章（第70—83條）共用了14個(gè)條文規(guī)定了這一制度，其全稱應(yīng)該是“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間，因小區(qū)公用部分財(cái)產(chǎn)的歸屬或因物業(yè)管理而引發(fā)的糾紛屢見不鮮。這些糾紛是以往以一家一戶為單位居住的傳統(tǒng)社會所不具有的。這些糾紛是現(xiàn)代生活的產(chǎn)物，其中相當(dāng)數(shù)量的糾紛是由于小區(qū)財(cái)產(chǎn)歸屬的不明引起的。對于小區(qū)配套設(shè)施、車庫等公共設(shè)施的歸屬，開發(fā)商與業(yè)主之間存在爭議；而物業(yè)公司進(jìn)駐后，開發(fā)商又將其占用的公共設(shè)施轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，從而引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛。這些矛盾在大中型城市越來越突出，甚至成為影響社會安定的主要問題。為了解決這些社會熱點(diǎn)問題，物權(quán)法設(shè)立了專章，對物業(yè)吊的物粒問題進(jìn)行了規(guī)定。這些權(quán)利統(tǒng)稱為“業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)”?！敖ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)”對社會公眾而言是一個(gè)新概念。建筑物區(qū)分所有是指兩個(gè)以上自然人或法人對同一幢建筑物，各所有人對專有部分享有所有權(quán)、對供全體或部分所有人共同使用的共同部分享有共有權(quán)。這種對專有部分享有的所有權(quán)、對共有部分享有的共有和共同使用的權(quán)利就是建筑物區(qū)分所有權(quán)?！敖ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)”概念的界定首次出現(xiàn)在物權(quán)法第七十條中，該條將業(yè)主的建筑物區(qū)分崩有衩定義另：“業(yè)主對建筑物閃蜥主宅、經(jīng)營性用房等考有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。物權(quán)法中與社區(qū)建設(shè)相關(guān)的內(nèi)容，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一） 明確了業(yè)主享有的三種權(quán)利第71條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（所有權(quán)）。第72條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)（共有權(quán)）。第76條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定（共同管理權(quán)）（二） 物權(quán)法全面界定小區(qū)公用財(cái)產(chǎn)歸屬明確規(guī)定道路、綠地原則上歸業(yè)主共有

小區(qū)中建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但已經(jīng)納入城鎮(zhèn)規(guī)處逆為城鎮(zhèn)公共道路的，則為國家所有；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地的，應(yīng)當(dāng)歸國家所有。此外，對于明示歸個(gè)人的綠地，例如房屋買賣合同中約定歸業(yè)主個(gè)人所有的地面花園，則應(yīng)當(dāng)按照約定歸業(yè)主個(gè)人。明確了小區(qū)業(yè)主對車位、車庫有優(yōu)先權(quán)物權(quán)法規(guī)定在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫應(yīng)該首先滿足業(yè)主的需要。就是說這些車位、車庫，首先應(yīng)當(dāng)看該小區(qū)的業(yè)主是否愿意以合理的價(jià)格購買或者承租；對于剩余的車位、車庫，開發(fā)商才能向小區(qū)業(yè)主之外的人員出租或者出售、贈與。共有。這主要是此外，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主針對事先乘規(guī)劃幣異耒規(guī)劃為聿位、但隨看業(yè)主汽車鈿肴量大增，原有車位、車庫不敷使用，而占用業(yè)主共有的道路或者其他場地施劃的車位而言的。這些車位應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。共有。這主要是共有。物業(yè)公司原則上無權(quán)處對于上述案例中，物業(yè)公司委托的車位能否拍賣，要具體分析，如果是在建設(shè)區(qū)劃內(nèi)的車位和車庫，開發(fā)商與業(yè)主的約定歸業(yè)主的，則不得拍賣，歸開發(fā)商的，如果開發(fā)商對物業(yè)公司有授權(quán)，可以拍賣。如果是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)住分，除非業(yè)主委員會有授權(quán)，否則不能接受拍賣。共有。物業(yè)公司原則上無權(quán)處明確了建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施屬于業(yè)主共有這主要包括小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房、居委會辦公用房、自行車存車處等公共場所以及開發(fā)商自行設(shè)置的體育健身設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備0接入小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)矯設(shè)愛，除供來、電、氣、暖公司所肴的之外，也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。同收益，共同處分。對于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，其利用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主同意，其收益也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。因此露天占道年彳立的］亭聿費(fèi)哌入、樓貝戶外廣告，樓內(nèi)大廳、過道、電梯間的平面廣告和液晶屏廣告，小區(qū)道路、空地出租給他人搞活動、辦展覽獲得的收入等等，這些收益均應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)住同收益，共同處分。上述案例中，大樓電梯中的廣告位和樓頂?shù)膹V告位屬于小區(qū)業(yè)主共有，收益應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共同共有。物業(yè)公司拍賣這些財(cái)產(chǎn)權(quán)利必須經(jīng)業(yè)主委員會同意和授權(quán)，否則無權(quán)委托拍賣。（三）明確業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系物業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行了規(guī)范。首先，明確了物業(yè)公司與業(yè)主本面對實(shí)踐中時(shí)有發(fā)生的業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，物權(quán)法對業(yè)主和種委托關(guān)系。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)中，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)被稱為“物業(yè)管理企業(yè)”，既然是“管理”，有些物業(yè)管理企業(yè)就有意無意的將這種關(guān)系誤認(rèn)為類似于政府與公民之間的“管理”關(guān)系，常常以“管理業(yè)主者”自居。物權(quán)法則將其定名為“物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”，這就明確了業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以提供服務(wù)為己任。而且“機(jī)構(gòu)”一詞較之于“企業(yè)”，范圍更加寬泛，包括了以公益為目的的法人和非法人組織。其次，明確了業(yè)主對物業(yè)的管理權(quán)和范圍，包括業(yè)主對湯業(yè)管理的共同決定權(quán)；業(yè)主對■物業(yè)管理方孟有吐?lián)駲?quán)；業(yè)主對物業(yè)管理人享有選擇權(quán)。第三，物權(quán)法還確定了物業(yè)管理的范圍。物權(quán)法明確了物業(yè)管理的范圍僅限于對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理，這樣就改變了《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的將保安、保潔服務(wù)納入物業(yè)管理的錯(cuò)誤做法。在一定程度上分清了主委員會與社區(qū)居民委員會的權(quán)力邊界。物業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行了規(guī)范。首先，明確了物業(yè)公司與業(yè)主本總之，物權(quán)法中的業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)制度提醒我們在接受與小區(qū)物業(yè)有關(guān)的拍賣標(biāo)的時(shí)，要格外留心，看看是否與物權(quán)法的規(guī)定相一致。善意取得制度及其對拍賣的影響/劉雙舟善意取得制度也是物權(quán)法規(guī)定的一項(xiàng)重要的物權(quán)制度，該制度對我們的拍賣活動將產(chǎn)生重要影響。所謂善意取得，是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)或不動產(chǎn)的讓與人，在將其持有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人后，如果受讓人取得該動產(chǎn)或不動產(chǎn)時(shí)系出于善意，則其即取得該動產(chǎn)或不動產(chǎn)的所有權(quán)，原動產(chǎn)或不動產(chǎn)所有人不得要求受讓人返還。物權(quán)法第106條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)歲咅動產(chǎn)b勺所有權(quán)”（一） 受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的；（二） 以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三） 轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請耒賠［嘗損失。善意取得制度本身不是物權(quán)法的專利。在此之前，善意取得制度就已經(jīng)存在了。但是物權(quán)法發(fā)展和完善了善意取得制度，主要表現(xiàn)在，以往的善意取得只適用于動產(chǎn)，而不包括不動產(chǎn)和其他物權(quán)。物權(quán)法將不動產(chǎn)和其他物權(quán)也納入可適用善意取得的范圍。下面是媒體報(bào)道過的一個(gè)案例。家住成都市金牛區(qū)的王女士出國多年，房屋一直閑置。去年下半年，她委托在成都的妹妹照看一下自己的房子。但她妹妹發(fā)現(xiàn)姐姐的房子里住了別人，一問，那個(gè)人說他已經(jīng)買下了這所房子，并拿出產(chǎn)權(quán)證，說是從房產(chǎn)中介買的房，原房手的主人是唐棄。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，唐某曾是王女士雇傭過的保姆，去年4月偽造了假的繼承公證書將忘女士的房子過戶到她的名下，然后通過中介把房子賣給了現(xiàn)在住在

這里的張某。為此，王女士將唐某和張某一起告上了法院，要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價(jià)款以及產(chǎn)生的一切費(fèi)用。該案成為備受業(yè)界關(guān)注的“成都物權(quán)法第一案”。金牛區(qū)法院審理后，依據(jù)物權(quán)法判決保姆唐某支付王女士27.6萬元損失，由于買房人張先生取得房屋的行為是善意的，并且給付了合理的價(jià)格，房屋已經(jīng)依法登記，所以王女士無權(quán)要求張賠償損失。據(jù)該案主審法官介紹：物權(quán)法施行前，我國法律對房子等不動產(chǎn)沒有明確規(guī)定“善意取得制度”，而物權(quán)法則明確規(guī)定了對房子等不動產(chǎn)也適用該制度。也就是說，在以前，判決結(jié)果很有可能是張某將房子歸還給王女士，而現(xiàn)在，張某只需證明沒有和保姆惡意串通，沒有以低于市場很低的價(jià)錢購買到該房產(chǎn)，是善意購買的第三人，那么法律將保護(hù)張某的交易安全。但王女士對物權(quán)法的這一制度無法理解。像王女士一樣，很多人不能理解善意取得制度的合理性。明明是我的東西讓別人非法賣了，怎么就不是我的了？立，同時(shí)人們紛紛糾纏于尋索物之權(quán)源，陷入訟累，不利于和諧社會秩序的建善意取得制度的設(shè)計(jì)目的在于維護(hù)商品交換的正常秩序和交易安全，并及時(shí)解決民事糾紛。試想，如果沒有該制度，在交易的過程當(dāng)中必然人人自危，彼此都害怕對方不是買賣標(biāo)的物的真正主人，那么市場交易的秩序必然難以建立，同時(shí)人們紛紛糾纏于尋索物之權(quán)源，陷入訟累，不利于和諧社會秩序的建在理解善意取得制度是，要特別注意一點(diǎn)：對于土地所有權(quán)和違章建筑不適用善意取得。因?yàn)槲覈巧鐣髁x公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個(gè)人對土地的所有權(quán)，沒有善意取得制度適用的必要。同時(shí)根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)H臺建筑的建造違反了強(qiáng)行法的規(guī)定，因此不能成為交易的標(biāo)的物，所以不存在善意取得制度適用的問題。以上就是善意取得制度。我們來分析一個(gè)與拍案相關(guān)的案例。河北的王先生與趙女士婚后共同投資在北京買了一套住房出租，房屋所有權(quán)登記在丈夫王先生名下。后來雙方感情惡化，最終分手。2007年10月，雙方辦理離婚手續(xù)，在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，趙女士發(fā)現(xiàn)，王先生已于一個(gè)月前將房子委托北京的一家拍賣公司給拍賣了，買受人是北京的一位姓劉的先生，并且已經(jīng)辦理完過戶手續(xù)。趙女士認(rèn)為，房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，拍賣房子沒有經(jīng)過她的同意，因此起訴要求法院確認(rèn)拍賣無效。問題：王先生是否有權(quán)單獨(dú)委托拍賣該處房產(chǎn)？為什么？拍賣的結(jié)果是否有效？買受人劉先生能否取得該房屋的產(chǎn)權(quán)?為什么？拍賣法中關(guān)于無權(quán)處分有哪些規(guī)定?趙女士的合法權(quán)益應(yīng)該如何保障？如果是在物權(quán)法之前，這個(gè)案件的結(jié)果可能是拍賣無效，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王先生無權(quán)單獨(dú)處分，其委托拍賣的行為侵犯了共有人趙女士的財(cái)產(chǎn)權(quán)。但按照物權(quán)法規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證上登記的王先生個(gè)人的名字，在無相反證據(jù)證明的情況下，拍賣公司可以推定王某就是產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)委托拍賣。劉某對王先生擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為并不知情，房子是通過拍賣這一公開競價(jià)的形式購買的，價(jià)格是合理的，而且已經(jīng)辦理了過戶登記手續(xù)，因此劉某屬于善意取得，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法保護(hù)。趙女士是不是只能吃啞巴虧呢？也不是。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。因此，趙女士有權(quán)要求將賣房所得予以分割?？梢姡瑢W(xué)習(xí)了物權(quán)法后，對這樣的案例進(jìn)行分析就容易多了。不動產(chǎn)登記制度及其對拍賣的影響/劉雙舟物權(quán)法第二章“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”中第一節(jié)用了9-22共14個(gè)條文，專門對不動產(chǎn)的登記制度進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。這些規(guī)定對我們的拍賣也有很大影響。我們先來了解一下這個(gè)制度。物權(quán)法明確將登記作為物權(quán)的“公示方法”來對待，大大淡化了其行政管理手段的色彩；同時(shí)物權(quán)法對登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)、登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，異議登記、更正登記以及預(yù)告登記等主要登記類型，都進(jìn)行了比較明確的規(guī)定。為了配合物權(quán)法的實(shí)施，建設(shè)部（現(xiàn)在叫住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）今年2月份剛剛出臺了《房屋登記辦法》，該辦法已于今年7月1日起實(shí)施。所謂不動產(chǎn)是指依其自然性質(zhì)不能移動，或者一經(jīng)移動必然毀損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物。按照有關(guān)法律的規(guī)定，不動產(chǎn)包括土地以及房屋、林木等地上定著物。物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記制度有兩個(gè)內(nèi)容需要我們特別注意：首先，對于在不動產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)來說，原則上其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都要進(jìn)行登記，才能發(fā)生設(shè)立、麥蒐、轄讓和消滅物權(quán)的效力。物權(quán)法第九條第一款規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，変生城為;耒經(jīng)登記，木發(fā)生茲另，彳旦法律另有規(guī)定的除》卜。”例如，張三把一套房屋賣給李四，雙方只簽訂書面的買賣合同，并不能認(rèn)為李四就取得了房屋的所有權(quán)。必須雙方到房屋登記部門辦理了移轉(zhuǎn)登記，把房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)到李四名下，李四才能真正取得房屋的所有權(quán)。如果雙方還沒有辦理移轉(zhuǎn)登記，即便李四已經(jīng)支付了全部價(jià)款，房屋仍然屬于張三。假如張三又把房屋賣給王五，且辦理了移轉(zhuǎn)登記，則李四無權(quán)要求王五把房屋交還給自己，而只能要求老張承擔(dān)違約責(zé)任，讓他返還價(jià)款、賠償相應(yīng)的損失。之所以如此，主要是為了維護(hù)交易安全、節(jié)約交易成本。如果不把登記作為買受人取得物權(quán)的條件，那就意味著李四只要簽完合同就能夠取得房屋的所有權(quán)，而王五對此通常是一無所知的，他在向張三付款之后可能才發(fā)現(xiàn)自己根本無法得到房屋。在這種情況下，人們購買房屋等不動產(chǎn)時(shí)就需要花費(fèi)很大的成本，請人調(diào)查這棟房屋究竟是不是出賣人的，從而大大增加交易成本，甚至使交易無法進(jìn)行。這顯然不利于市場的發(fā)育?？梢姴粍赢a(chǎn)物權(quán)登記的主要功能是“權(quán)利公示”，登記的結(jié)果是“使物權(quán)生效”，即只要不登記，就不產(chǎn)生物權(quán)的法樓效為。另外，除了這一主要功能外，還派生出一些值得我們注意的功能，比如不動產(chǎn)登記制度還具有推定的效力，即除非有相反證據(jù)能夠證明外，法律一般推定，記載于不動產(chǎn)登記簿上的人為該不動產(chǎn)權(quán)利人。物權(quán)法第16條：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！蔽餀?quán)法第17條：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。這一效力對于不動產(chǎn)拍賣有很大的影響，比如：某甲持房產(chǎn)證來委托拍賣，房產(chǎn)證上只記載了某甲是產(chǎn)權(quán)人，沒有記載其他共有權(quán)人。于是拍賣公司接受了委托并進(jìn)行了拍賣。拍賣結(jié)束后，某乙持結(jié)婚證找到拍賣公司，告知甲乙是夫妻，該房產(chǎn)系夫妻共同房產(chǎn)，某甲無權(quán)單獨(dú)處分該房產(chǎn)。并向法院起訴主張拍賣無效。在物權(quán)法出臺以前，對于這種情況，法院通常會認(rèn)為拍賣人沒有盡到調(diào)查核實(shí)的義務(wù)，該標(biāo)的存在權(quán)利瑕疵，通常會判決拍賣無效，維護(hù)共有權(quán)人乙的合法權(quán)益。但是在物權(quán)法實(shí)施后，情況就不同了。在這種情況下，如無相反證據(jù)，拍賣公司完全可以推定某甲是該房產(chǎn)唯一的產(chǎn)權(quán)人，除了拍賣公司經(jīng)核實(shí)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證與登記簿不一致這種情況外，拍賣公司就可以接受拍賣，拍賣結(jié)果也是合法有效的。也就是說，物權(quán)法實(shí)際上減輕了拍賣公司對標(biāo)的核實(shí)的義務(wù)，為拍賣提供了法律上的便利，保障了拍賣結(jié)果合法有效性，對今后的拍賣是有利的。物權(quán)法的這種推定效力是非常明顯的。不久前看報(bào)紙，登載了這樣一條新聞：標(biāo)題是：夫妻共有財(cái)產(chǎn)還是登記雙方名字保險(xiǎn)楊女士說，當(dāng)初購房時(shí)登記的是丈夫的名字，因?yàn)槁犝f“婚姻存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，登記誰的名字都一樣”，楊女士也沒在意。最近，夫妻關(guān)系惡化。楊女士的丈夫偷著賣掉他們惟一的一套房子。楊女士想起訴主張房屋買賣無效。于是向市中級法院的一位法官朋友咨詢，該法官告訴她，以往按照婚姻法的規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，除非有特別約定，否則應(yīng)當(dāng)歸夫妻共同所有。這樣，如果一方未經(jīng)另一方同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)是無效的。但是，物權(quán)法生效后，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)登記具有公示效力。如果房子登記在夫妻一人的名下，他（她）把房子出賣給第三人，第三人只要是善意的，買賣就有效，共有人不得據(jù)此主張買賣無效。所以報(bào)紙?zhí)嵝眩悍蚱薰餐?cái)產(chǎn)登記在一方名下的，應(yīng)該盡快就夫妻共有房產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)登記，一面出現(xiàn)像楊女士那樣的尷尬情況。其次，沒有進(jìn)行物權(quán)登記只是不能發(fā)生物權(quán)變動的效果，但是雙方之間的合同仍然是有效的（注意區(qū)分物權(quán)效力和合同效力）物權(quán)法第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！边@一點(diǎn)在拍賣中也是值得我們注意的。舉例說明如下：某拍賣公司接受關(guān)某的委托，拍賣了登記在關(guān)某名下的一套房產(chǎn)，成交價(jià)是21萬元，買受人是張某。拍賣成交后，張某付清了全部成交價(jià)款，但由于忙于生意，一直沒有辦理過戶手續(xù)，房屋仍由關(guān)某使用。半年后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)升值很快，有人提醒張某應(yīng)盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。當(dāng)張某去找關(guān)某辦理過戶手續(xù)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋的主人已經(jīng)變成了劉某。經(jīng)打聽，劉某告訴張某，他是一月前從關(guān)某手中購買的該房，已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)。張某發(fā)現(xiàn)劉某購房的價(jià)格是30萬元，比自己拍賣的價(jià)格高了9萬元。萬般無奈之下，張某將拍賣公司告到法院，要求法院判決拍賣公司為其辦理過戶手續(xù)并賠償其損失。拍賣公司的代理律師在法庭上辯解說：拍賣法規(guī)定不動產(chǎn)過戶由買受人和委托人辦理。相關(guān)法律規(guī)定，房屋等不動產(chǎn)買賣合同必須辦理登記手續(xù)后才生效，而張某在拍賣成交后，不積極進(jìn)行過戶登記，責(zé)任在張某自己。因此拍賣合同應(yīng)屬無效，拍賣公司最多退還張某的拍賣傭金.應(yīng)當(dāng)駁回張某的訴訟請求。法院審理后認(rèn)為，依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，只是不產(chǎn)生物權(quán)效力，張某不能取得該房產(chǎn)，但是通過拍賣形成的房屋買賣合同是有效的。判決拍賣公司退還張某的購房款和傭金。這個(gè)案例有兩點(diǎn)值得我們注意：第一，無論房產(chǎn)是否過戶，都不影響拍賣合同的效力。第二，今后在房屋等不動產(chǎn)拍賣中，拍賣人要注意督促買受人盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。財(cái)產(chǎn)共有制度及其對拍賣的影響/劉雙舟物權(quán)法第八章用13個(gè)條文詳細(xì)規(guī)定了財(cái)產(chǎn)共有制度（第93—105條）。_、財(cái)產(chǎn)共有及其形態(tài)財(cái)產(chǎn)共有制度不是物權(quán)法的首創(chuàng)。早在上世紀(jì)80年代我國制定的《民法通則》中就明確對財(cái)產(chǎn)共有進(jìn)行了規(guī)定。財(cái)產(chǎn)共有指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人（公民或法人）對同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有財(cái)產(chǎn)權(quán)。共有財(cái)產(chǎn)的主體不是單一的，而是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民、法人或公民和法人研產(chǎn)共有。民法通則當(dāng)年確認(rèn)了兩種財(cái)產(chǎn)共有形式，即共同共有和按份共有。與民法通則不同的是，物權(quán)法規(guī)定了三種財(cái)產(chǎn)共有形式。除了共同共有（第95條）和按份共有（第94條）夕卜，還規(guī)定準(zhǔn)共有的形式（第105條）。財(cái)產(chǎn)共同共有制度共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對于同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的全部，不分份額地、平等地享有所有權(quán)。物權(quán)法第九十五條規(guī)定，“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。”財(cái)產(chǎn)按份共有制度按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)按照份額享有所有權(quán)。物權(quán)法第九十四條規(guī)定：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額孚肴餅有權(quán)。”財(cái)產(chǎn)準(zhǔn)共有制度這是物權(quán)法的一個(gè)創(chuàng)新之處。物權(quán)法第105條規(guī)定：“兩個(gè)以上單位、個(gè)人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照本章規(guī)定?！倍⑽餀?quán)法對財(cái)產(chǎn)共有制度的新發(fā)展物權(quán)法對共有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定比過去有很大變化。這些變化中對于拍賣有重大影響的主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，共有財(cái)產(chǎn)的處分方面有了變化。傳統(tǒng)民法規(guī)定，處分共有財(cái)產(chǎn)須應(yīng)共有人一致同意，否則處分無效，權(quán)利受侵犯的共有人可以主張撤銷。比如：財(cái)產(chǎn)繼承中，物權(quán)法實(shí)施之前，不管繼承人有幾個(gè)，只要一人人不愿意處分共同繼承的遺產(chǎn)，該遺產(chǎn)則不能處分，只能以共有形式存在，不但繼承人的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，遺產(chǎn)的效能也不能得到很好發(fā)揮。物權(quán)法解決了這個(gè)難題。物權(quán)法第97條：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。對按份共有財(cái)產(chǎn)的處分應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三份之二以上共有人同意，處分共同共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人同意，這是對共有財(cái)產(chǎn)處分的一般規(guī)定。這與過去規(guī)定的處分共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)共有人一致同意有突破，總的來說處分更容易了。其次，共有財(cái)產(chǎn)分割方面有了例外規(guī)定。物權(quán)法第99條：共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請求分割，共同共有人在共有藥基礎(chǔ)畏矣或者肴重夭理由需要分割時(shí)可以請隸分割。這是《物權(quán)法》的進(jìn)步和人性化的地方。多數(shù)國家和地區(qū)的民法都規(guī)定，共同共有人不得請求分割共有物，以保持共有關(guān)系。我國物權(quán)法規(guī)定：共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請求分割。所謂共有基礎(chǔ)喪失，如夫妻離婚、家庭成員獨(dú)立分戶、遺產(chǎn)分割等。因家庭成員間不再具有共同共有人的關(guān)系，任何一方可以請求分割共肴府產(chǎn)，該請求一般會得到丈*寺。所謂重大理由，指共同共有人的關(guān)系還存在，如一方或者其直系親屬患重病，需要分割共有財(cái)產(chǎn)，而另一方不同意，可以請求分割。這不僅突破我國傳統(tǒng)民法共有理論，而且與多數(shù)國家和地區(qū)的民法規(guī)定不同，是符合我國國情的。再次，當(dāng)事人沒有約定或約定不明時(shí)共有關(guān)系如何確定有了重大變化。物權(quán)法第103條：“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有”。這一規(guī)定是對傳統(tǒng)民法的重大突破。傳統(tǒng)民法規(guī)定“沒有約定或者約定不明，視為共同共有”。這一規(guī)定也是物權(quán)法共有關(guān)系中最具特點(diǎn)的內(nèi)容。該規(guī)定促進(jìn)了共有物的分割和流通?！睹穹ㄍ▌t意見》第88條規(guī)定：“對于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為為共同共有。”最后，對共有份額的確定有了明確規(guī)定。物權(quán)法第104條：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有?！比?、物權(quán)法中財(cái)產(chǎn)共有制度的新變化對拍賣的影響

物權(quán)法中財(cái)產(chǎn)共有制度的上述變化可以簡單歸結(jié)：共有財(cái)產(chǎn)分割更容易了、處分更容易、行使權(quán)利也更容易了。這就為拍賣提供了便利。1、物權(quán)法關(guān)于財(cái)產(chǎn)共有制度的新規(guī)定有利于拍賣來源的擴(kuò)大的按IIwaIS就帀需遵%黑黯璀甌苗池曲恥險(xiǎn)盼漱簾滬論羔斛各閣趣監(jiān)糅嶷J雌堤的按IIwaIS就帀需遵%黑黯璀甌苗池曲恥險(xiǎn)盼漱簾滬論羔斛各閣趣監(jiān)糅嶷J雌堤gf?,只要達(dá)到2/3即可，哪咁只有一個(gè)共有人要求拍賣，只要他擁有2/3的分額就行。這必將有利于拍賣標(biāo)的來源的擴(kuò)大。（2）共同共有財(cái)產(chǎn)的委托拍賣變的比以往有利了。比如父母去世后留下房產(chǎn)，甲、乙、丙兄弟繼承了該遺產(chǎn)，但是一直沒有對遺產(chǎn)甦行分割。接照床來6勺規(guī)定，必須要取得全祐共肴人揄向意才能分割共有財(cái)產(chǎn)。假設(shè)三兄弟中的甲急需要錢,想通過拍賣來變現(xiàn)屬于他的那一份遺產(chǎn)，但是三人中只要有一人不同意分割，甲變現(xiàn)其遺產(chǎn)的希望就無法實(shí)現(xiàn)。就諾薜蠶后豬籌翳般郡黑豔羸重?fù)砺曇指畹?（3）推定為按份共有有利于拍賣委托。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共有人對共有財(cái)產(chǎn)沒有約定按份共有或者共同共有,或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。這一變化也將有利于拍賣丟托。比如甲、乙、丙三人共同出資購買了三間門面房用于出租。按照以往規(guī)定，如果三人沒有約定是共同共有還是按份共有，則推定為共同共有。那么，未經(jīng)全體同意，不得分割。但是物權(quán)法現(xiàn)在規(guī)定這種情況下，應(yīng)當(dāng)視為是按份共有，而且規(guī)定按份共有的財(cái)產(chǎn)，共有人可以隨時(shí)請求分割。財(cái)產(chǎn)的分割后即可成為合法的拍賣標(biāo)的。（4） “約定優(yōu)先”的原則有利于拍賣。物權(quán)法在共有財(cái)產(chǎn)制度中，還確定了“約定優(yōu)先”的原則,、即共有財(cái)產(chǎn)的形式、分割或處分萌條屛，出事人肴約定，則約定視先，即纟易定優(yōu)先芋法定。比如，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻財(cái)產(chǎn)一般屬于共同財(cái)產(chǎn)，單方無權(quán)處分。但是如果夫妻雙方有協(xié)議，約定那些財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，則個(gè)人有權(quán)單獨(dú)處理屬于自己的財(cái)產(chǎn)。以上這些變化都對拍賣標(biāo)的來源的擴(kuò)大提供了條件。2?物權(quán)法明確將拍賣規(guī)定為分割共有財(cái)產(chǎn)的法定方式之一。物權(quán)法第100條：“對難以分割或者因分割會減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割”。這就為拍賣人接受共有財(cái)產(chǎn)拍賣的委托提供了法律依據(jù)。3.物權(quán)法第一百零一條規(guī)定值得我們注意雖然物權(quán)法對共有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定方面有了很多變化，但是也有沒有變的地方，這些沒有變的地方我們在拍賣時(shí)也要格外注意。物權(quán)法第一百零一條規(guī)定的“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利”。這一規(guī)定就是我們以往所說的“優(yōu)先購買權(quán)”問題，物權(quán)法實(shí)行后仍然存在。這要求我們在接受委托處分按份共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，一定要特別留意其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題。至于優(yōu)先購買權(quán)行使的方式，我們習(xí)慣上采用兩種方式：跟價(jià)式和詢價(jià)式。對這兩種方式，我們在拍賣實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)還存在一些問題。由于時(shí)間關(guān)系，我今天暫時(shí)不討論，留待日后有時(shí)間再講。但是我想說的是，這一規(guī)定引起了我另外的一些思考。大家可能已經(jīng)注意到了，物權(quán)法第一百零一條僅規(guī)定了按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有財(cái)產(chǎn)中的份額時(shí)，負(fù)他共有人在同等條伸下孚有優(yōu)先購買的權(quán)利的情況。沒肴規(guī)定共同共有財(cái)產(chǎn)處分時(shí)，共有人優(yōu)先購買權(quán)問題。共同共有人之間有優(yōu)先購買權(quán)嗎？物權(quán)法沒有明確規(guī)定，但是我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)有。但是在拍賣中，如果共同共有人行使其優(yōu)先購買權(quán)，可能與拍賣法的某些規(guī)定出現(xiàn)沖突?！景咐考住⒁?、丙三人是同胞兄弟。父親早逝。母親去世時(shí)留下現(xiàn)金5萬元和臨街店鋪一處作為遺產(chǎn)，但是沒有立下關(guān)于遺產(chǎn)如何處分的遺囑。母親去世時(shí)店鋪正在出租，每月租金6000元。三兄弟協(xié)商