寧德市金港名都房地產(chǎn)項目推廣策略報告年M

一、市場形勢分析2006年度寧德市房地產(chǎn)市場回顧●全市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長；●銷售市場依然旺盛，竣工面積減少銷售面積下降，供求關(guān)系基本平衡；●存量土地開發(fā)進展偏緩，但容積率有所提高；●住房供應結(jié)構(gòu)基本合理；●樓面地價升高，住房價格上升較快；●金融部門對房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持加大；●房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)。2006年，房地產(chǎn)業(yè)入庫地方稅收和財政契稅3.34億元，占地方性財政收入15.7億4的21.22%。其中房地產(chǎn)業(yè)入庫地方稅收2.24億元，占稅收總收入11.17億元的20.05%，同比增加8441萬元，比增47.4%；財政契稅入庫1.1億元，占同級財政收入15.74億元的7.0%，同比增加2512萬元，比增29.70%，房地產(chǎn)的投資、消費有力推動了寧德市國民經(jīng)濟的發(fā)展。受“國六條”影響，部分項目提前開工，部分在建項目、未批的建設項目持有觀望等待現(xiàn)象。從新開工面積構(gòu)成看，住宅開發(fā)依然是房地產(chǎn)開發(fā)的主旋律，占比達79.33%，辦公用房和商業(yè)用房持續(xù)走低，這也符合目前寧德的房地產(chǎn)市場需求狀況。房地產(chǎn)市場供求總量及其對比情況

全市批準預售商品房面積71.72萬平方米，同比增加4.85萬平方米，比增7.25%，其中商品住房批準預售面積63.83萬平方米，同比增加2.7萬平方米，比增4.42%；

商品房銷售面積84.84萬平方米，同比減少19.26萬平方米，下降18.5%，其中商品住房銷售面積76.98萬平方米，同比減少18.79萬平方米，下降19.62

%。存量房交易面積116.41萬平方米，同比增加36.79萬平方米，比增46.21%。土地購置面積78.76萬平方米，同比增加19.73

%。

全市商品房供求關(guān)系基本合理，求略大于供。商品房購買群體發(fā)生變化，消費主體由原來的工薪階層逐漸被鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的人員和在外做生意的高收入人群及部分購房投資者所取代。商品房空置面積5.49萬平方米，同比下降13.34萬平方米，下降70.88%，說明市場銷售需求相對旺盛，進一步促進了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。以寧德市區(qū)為例，全年批準預售商品房28件，38.77萬平方米，其中商品住房34.71萬平方米，占批準預售商品房總量的89.52%，商業(yè)用房3.67萬平方米，占批準預售商品房總量的9.47%；

商品房供應結(jié)構(gòu)需進一步調(diào)整優(yōu)化從供應結(jié)構(gòu)看，商品住房開發(fā)市場占絕對主流產(chǎn)品，而商業(yè)用房市場占有率明顯下降。

從銷售戶型情況看，套型面積在100-120平方米和120-144平方米面積段的商品住房分別占20%和40%，成為最暢銷的主力戶型。但是套型面積在90平方米以下的僅占10%，套型面積在144-180平方米的商品住房批準預售面積為約4.22萬平方米，而銷售面積僅為2.9萬平方米，說明大戶型的供應結(jié)構(gòu)需進一步優(yōu)化。2006年末全市商品住房均價2200元/平方米，比上半年增加350元/平方米，比增18.92%，沿?？h市漲幅較大，如寧德市區(qū)的盈豐佳園年初的開盤均價2100元/m2，而年末開盤均價達到2500元/m2，

部分中高層房價突破3000元/m2。從2007年上半年來看，寧德房價上升更快，東僑新區(qū)代表項目金域蘭灣，高層均價突破4000元/m2；房價上漲較快房價上漲的原因:1）是土地供應量相對減少，存量土地開發(fā)進展慢，而新交易的土地購置費用提高。2）商品房開發(fā)小區(qū)配套設施的進一步完善和政府相關(guān)部門的規(guī)范管理，及高層住宅量增加，也增加了開發(fā)成本。3）隨著城市化進步的加快，大量人口進城、投資購房等因素的影響也提高了房價。4）買房者往往買高不買低的心里作用。5）短期內(nèi)缺乏競爭，開發(fā)企業(yè)有意抬高房價。金融部門對房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持力度加大據(jù)金融部門統(tǒng)計，2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為9.1億元，與去年同期相比增加了2.44億元，其中住房開發(fā)貸款余額7.34億元，與去年同期相比也增加了2.44億元；從以上數(shù)據(jù)可以看出銀行貸款支持購房作用顯著，激發(fā)了市場的供給和需求，受商品房新開工面積增加的影響，房地產(chǎn)投資資金中自籌資金也相應的較大幅度提高，受宏觀政策影響，金融部門將會減少房地產(chǎn)開發(fā)貨款，開發(fā)企業(yè)資金將主要是靠企業(yè)自籌。市場現(xiàn)狀分析小結(jié)近幾個月寧德市場商品房銷售勢頭良好，漲幅快；房地產(chǎn)銷售面積略大于批準的預售面積，空置率明顯下降這都很好說明了寧德市房地產(chǎn)市場供求基本平衡，求略大于供；商品住房正朝供應結(jié)構(gòu)基本合理化發(fā)展，在新開工面積中83.95

%為住宅，而辦公用房和商業(yè)用房開發(fā)量所占比例較少，這也符合我市當前市場以住房需求為主；以寧德市區(qū)為例，從銷售戶型情況看，套型面積在100-120平方米和120-144平方米面積段的商品住房分別占近20%和40%，成為最暢銷的主力戶型；目前商品房舊城區(qū)經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地供應偏緊，供應節(jié)奏不均衡，且房屋拆遷難度加大，進一步加劇用地供應緊缺問題。2007年，已取得施工許可證、規(guī)劃方案已批但未取得施工許可、規(guī)劃方案已報但未批的項目將有60-90萬m2，這些項目都將投入建設，預計比2006年增加8%以上。寧德市區(qū)商業(yè)用房空置、住房入住率低將進一步加大。由于市區(qū)近幾年集中發(fā)展東僑新區(qū)，配套設施方面不夠完善，新區(qū)商業(yè)氛圍不夠成熟，而山區(qū)縣買房的人、購房用于投資的人不斷在增加，從而造成寧德市區(qū)商業(yè)用房空置率和住宅入住率進一步的加大。當前寧德市區(qū)樓盤概況：可售樓盤：6個(大部分集中在東僑區(qū))

華府豪庭盛輝君裕東湖天安君域蘭灣名陽帝景君臨天下琴海豪庭序號項目名稱開發(fā)商區(qū)域成交均價1君臨天下一期福建省九龍房地產(chǎn)有限公司東僑開發(fā)區(qū)4354.32君臨天下一期福建省九龍房地產(chǎn)有限公司東僑開發(fā)區(qū)4048.63華建新村二期寧德市華建房地產(chǎn)有限公司蕉城區(qū)3764.54嘉興大廈福建省寧德市冠辰房地產(chǎn)公司蕉城區(qū)3217.25金域蘭灣A區(qū)福建省天安房地產(chǎn)有限公司東僑開發(fā)區(qū)3202.26金域蘭灣A區(qū)福建省天安房地產(chǎn)有限公司東僑開發(fā)區(qū)3126.47怡和嘉園寧德華港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑開發(fā)區(qū)3122.28怡和嘉園寧德華港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑開發(fā)區(qū)3003.79怡和嘉園寧德華港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2959.110金甸名苑寧德市金甸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蕉城區(qū)2955.211盈豐佳園寧德市盈豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2869.812盈豐佳園寧德市盈豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2848.813金域蘭灣A區(qū)一期福建省天安房地產(chǎn)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2729.914金域蘭灣A區(qū)一期福建省天安房地產(chǎn)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2601.615琴海豪庭寧德市塔山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2591.216東嘉花園寧德市嘉利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2537.417東湖豪門寧德市逸濤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2488.018東海富豪世家寧德市東海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2426.119建發(fā)綠莊二期福建閩東建設發(fā)展總公司蕉城區(qū)2303.220金港名都A區(qū)一期寧德市澳泰房地產(chǎn)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2276.921金港名都A區(qū)三期寧德市澳泰房地產(chǎn)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2274.422金港名都A區(qū)三期寧德市澳泰房地產(chǎn)有限公司東僑開發(fā)區(qū)2173.923鯉魚崗商品房寧德市解困住宅建設開發(fā)公司蕉城區(qū)1947.924靈秀山莊寧德市閩東地產(chǎn)開發(fā)總公司蕉城區(qū)1642.525裕豐園寧德市閩東地產(chǎn)開發(fā)總公司蕉城區(qū)026盈豐佳園寧德市盈豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東僑開發(fā)區(qū)0二、尋問題勝的提康出通過毛以上童的形傲勢分栗析結(jié)福合本翻項目聰?shù)奶鼐悬c，徹我們捷認為更項目聰面臨暖以下問題望，而而解決聞好這捏些問瓣題是園項目州成功削的關(guān)皺鍵。1、在虛東僑圈區(qū)強暗勢地欠產(chǎn)品幅牌的伍包圍腎之下詳，本篩案如葉何突必圍而窩出？2、本趴案所錘處區(qū)蕩域的塞劣勢裕將對泡本案糖造成敏什么最影響拾？3、項第目的寫整體幣均價截多少剝最合訪適并諒采取搬哪種橡價格粗策略零？4、如育何避業(yè)免同亮質(zhì)化榨競爭怒，塑俱造項匯目特村色和挎?zhèn)€性慚？要解舞決項刺目面搜臨的陽以上密問題疼，必篇須對眾項目姿進行派定位傘包括揀整體驗定位晨、目標亞客戶辦群的教定位撕、產(chǎn)折品定猶位、冰形象顆定位辨、價度格定那位以種及競攜爭策略的磨制定轟等。三、靠項目SW彎OT分析優(yōu)勢莊：1）50婚0畝社妙區(qū)規(guī)宇模優(yōu)渴勢，沉社區(qū)份配套送功能消齊全暗；2）景子觀樣皂板區(qū)予較好鬧，有類一定揭市場最吸引鄰力；3）因戲區(qū)位醫(yī)不同噴，與歐同城烈其他特項目革相比斜，本許案擁盾有價格處優(yōu)勢；劣勢磚：1）地狼處城規(guī)郊，段交通臘出行血極不外方便建；2）施明工地茫帶，攜路況餓差；3）入推住率添低，煉人氣鐵弱；4）人忠少，貴本案嗓具一喬定規(guī)格模性安的社碎區(qū)商腐業(yè)招再商難會；5）入肺駐物勾業(yè)不脫規(guī)范紅，社糕區(qū)管群理一恭般；機會睬：1）目撒前寧孕德房兇價上沾漲快愚，整忠體樓備市銷酷售勢初頭良懲好；2）對魄面汽釀車站廳即將尚建成頑，將餅給本鑄案帶叔來更廚多人處氣及順商業(yè)東機會宅；3）海媽濱路幟（濱水海大絕道）勢通往徹東僑次區(qū)的委大道電開通音后，激與新臟市區(qū)興更近，法人氣失更足腹；威脅賽：1）東偶僑區(qū)捐強勢數(shù)地產(chǎn)炭品牌毫天安煙等旗孟下項挑目擁非有較求好的斑市場甲認可北度，將分刮流本植案客追群；2）下白半年腿寧德落商品毀房放銅量大千，市排場銷匪售仍島有壓轉(zhuǎn)力；四、斑項目石操盤小思路1．先風做“懂勢”料后做筒“市泄”：根據(jù)臟市場宴需求堵，挖堵掘消推費潛丙力；丙引導醋消費醉思路懼，改串變消費理線念。先期潮造“告勢”供，后按期做銅“市隙”，遺以“況勢”撤帶“辯市”閃、以“市行”墊常“勢商”。2．配潔套先河行，壺增強廈購買聾者信固心硬件獸配套巡壽先行喉，例如（1）社廚區(qū)景她觀樣攪板區(qū)矛重新全補建構(gòu)完善刊；（2）組繼建社擾區(qū)巴結(jié)士隊虎，為港業(yè)主葬出行茄提供怪便利產(chǎn)，給場購買什者一糊種信犁心的帶展望醒和積赤累。還可詠利用話車體后做流匆動廣圖告，瓣做項枯目展息示。（3）在更鬧市茅區(qū)設糊立一占個小潑型接鑄待中母心；由安排1—查2人現(xiàn)悶場接惕待，偶其一牙作為崖項目吉小型展示虹區(qū)，上其二獨作為詢社區(qū)貍巴士帆終點聯(lián)站及酬市區(qū)案起點女站；利用次站點武優(yōu)勢直，除不了接堆送業(yè)鋪主，漁還可撫以方敵便目甲標客劈燕戶現(xiàn)己場看蝕房，槐帶動箏銷售活；軟的勒一手藝是銷博售、爬推廣諸和服皺務，獵硬的域一手尤是工川程質(zhì)貝量和蹄工程壯形象壇。通過碗軟硬頁兩手妹同時年上，猴建立酷一種臂項目武發(fā)展腦的“器高姿谷態(tài)”暑來解汽決。3、當健地媒視體單癢一，微傳統(tǒng)堤報紙橋媒體饞作用押弱。建議櫻以售得樓現(xiàn)即場活懶動及四鬧市殖區(qū)推倍介活這動為纏主，饞銷售塔道具粗以戶坡外、DM、售進樓現(xiàn)政場展蹄示為皂主；4．目痛標客叉戶群溝的定池位本項棕目的松主流販消費精群由座以下4個組冷群構(gòu)晶成：A型：農(nóng)投資漠客。B型：退公務膝員等燙工薪歷階層歷。C型：液鄉(xiāng)鎮(zhèn)折進城翻人員爭。D型：轎在外鉛做生雙意的拍高收厘入人陷群。5、銷關(guān)售定壇價策蕉略開盤攻采取錦低開允高走后策略肚，以珍價格驕優(yōu)勢盼吸引歪市場柿關(guān)注支；通過案項目汽的逐皇漸完恢善，偵逐步擴提價父；6、二狡期產(chǎn)啟品做抹單獨鉗推廣股，分猶案名羅處理一期唉產(chǎn)品柔、園胡林做貧的相罰對較獄差，吸二期船園林愈景觀針相對鏡較好肌，建議司二期嶄產(chǎn)品風做單豪獨推舅廣，路分案尤名處假理；五、押項目肥整體膊定位1、項料目屬柴性：寧德筆大型澇高尚盈親景邪社區(qū)景觀威社區(qū)尺大盤——表現(xiàn)薄本項驅(qū)目的掏園林姥特色鉆，因盟為市幼中心托樓盤基栽本傳頭達“韻富貴丘”概葉念，雹暫時劃沒有槳主宣棟傳“悅景觀般生態(tài)尼“概念，株本項仁目率揪先營護造市止中心所罕有時的生揪態(tài)環(huán)肆境，慎以差統(tǒng)異競昌爭優(yōu)勢吸信引市統(tǒng)場。2、市班場形金象定技位：品質(zhì)醬人居突生活腐領(lǐng)地強調(diào)萬本案率的綜突合屬示性，結(jié)是一掛個宜片居的叔品質(zhì)淡社區(qū)克。3、產(chǎn)槐品檔般次定炎位：完善洪社區(qū)榨配套+實惠槍價格+實用槽戶型毒產(chǎn)品根據(jù)竊項目哈的目插標客昂戶群頂?shù)亩?quán)位，而在產(chǎn)造品檔拒次上編項目注定位舊為中檔精芽品樓倆盤，港不與羞爭品侍牌高防低，磨以產(chǎn)朽品為魂基礎(chǔ)蓋去打校動客伍戶、開拓拋市場瘦，在扭建筑塊風格寶、立織面處她理、垂戶型撇設計抱、園籃林景鳴觀等方面悲落到關(guān)實處短以滿長足目挨標客屬戶的喚需求解。4、分盞案名價建議妖：雅郡街、美寺域金港骨名都·雅郡金港館名都·美域（1）品質(zhì)記名宅撇精英蔬領(lǐng)地主推柄理由叼：以“局品質(zhì)虹名宅厲”為煎產(chǎn)品罷基本寫定位義，以“待精英腸領(lǐng)地敞”滿謹足目膽標客銹群的秩心理京定位甜，該純精英藏既指等本案歪成人酷消費鑄者，棋也指胃他們荷的孩遺子。5、主量推廣兆語（2）一個監(jiān)心情摟盛開飾的花濕園·家主推夜理由躍：強調(diào)漢一種受適合喝居住朋的、畫溫馨濃的、腹擁有伯舒適呈景觀帳的大扮社區(qū)差家園皇。六、享整體雨營銷練推廣睜思路1、以動品質(zhì)阿人居遞（樣霸板景仔觀花召園開逆放、1期中仇庭景騰觀區(qū)改蘋造）冠、寧測德首貧個社寶區(qū)巴鄉(xiāng)豐士（提業(yè)主香專車煌），帥為項目班整體販形象斜啟動況；2、以例市場歐中低霸端價于格為卡市場縫攻擊泳點；入市腿時機矩評估20響07年10月初理由落：1、利背用國撈慶時泊機，園人流院量大倘特點節(jié)，吸漲引市東場關(guān)湊注；2、預疼留2個月皂時間員進行現(xiàn)項目媽前期內(nèi)市場救預熱取工作碗。3、銷蟲售現(xiàn)俘場裝炒修完雷畢，震銷售橋物料盤準備軌完畢糖，具糠備良好的足項目慨形象乏展示茂。入市牛準備落實鵝五個頭“一房誠”工右程——戶外倆展示皇（廣梅告牌幫）——銷售媽中心哄開放校使用——銷售繁物料沈準備侍（DM、戶登型單賓頁）——廣場疑展示摧區(qū)（閃銷售笑中心朋前廣仿場包柜裝)——社區(qū)守入口羞處形肥象展老示圍更墻七、鐘營銷象推廣嫌步驟第一滾階段肢：蓄蘆水期互（20號07年8月——宰20約07年9月）（一亭）項番目公商開時筋間：20痕07年10月（二捐）前摩期籌肝備主晶要工寶作:■V老I系統(tǒng)■銷無售道紛具——接DM、戶合評、嫂樓書■戶床外、獵電視化、街士道條島幅廣占告、蓬社區(qū)畝圍墻■售堆樓部揀包裝■售擱樓人斑員進傭場培拳訓（三慈）階脖段主臨要營步銷事辱件1、單畫位團浴購產(chǎn)職品專突場推熊薦會2、客潤戶預吉約登母記3、公鞏開VI頁P卡預簡售、臘優(yōu)惠揀認購（A）促蓮銷優(yōu)矛惠——以多直層銷功售為縮慧主；——開展些買房腰送兒細童教拍育基唱金活唯動；活動刺細則鏈：1、預惹定排不號第1—蕉10位客音戶，釘享受項購房溝贈送48烈88元兒屬童教巴育基皺金；2、預訪定排喘號第11現(xiàn)—2消0位客鍵戶，蹲享受括購房指贈送38醉88元兒烏童教奔育基她金；3、預希定排證號第21梁—3倡0位客掠戶，越享受囑購房復贈送28繩88元兒登童教壘育基議金；（B）VI蓮P貴賓偷卡增敬值計減劃（排暫定趴）——以高砌層促獄銷為芹主1、認方購卡姨命名金港男名都VI袍P增值克卡2、認桑購誠畢意金20擁00透0元3、認礎(chǔ)購卡孤的優(yōu)絹惠3.診1、最犬先保殼留意閑向單籍元3.越2、認死購卡妙相當美于儲聞存卡搭。從洪預定騎認購示卡當席日起王計算狂，每班天增奧值88元，爪直至申開盤煙日截袋止。臂越早張購卡臟，優(yōu)倍惠越來多；4、認村購卡職發(fā)行突時間練：（只待定）5、認沈購卡餃使用乖細則死：5.引1、“磁金港漂名都VI偏P”持有駱人可份在認貌購活眼動中扮享有鵝優(yōu)先頸認購界權(quán)，拘并憑卡號億排列張優(yōu)先陸認購蜻順序炒。5.目2、妹每賀一“剃金港縣名都VI器P”號只吸能享序受一泛單元泄房產(chǎn)則優(yōu)惠滋，相撫當于聲一張優(yōu)惠捏儲存公卡，母每天愧增值88元，雖直至荷開盤供日截仿止，喇所產(chǎn)嫌生的均金額紹在正儉式簽定慣購房刃合同揉時直貿(mào)接在亞購房幟款中很減免尺。如淚持卡譜者未泳產(chǎn)生嗚實際扶購房倦行為，迷該增偶值金珠額將勸自動接全部腿取消嶼。5.尺3、“匹金港祖名都VI贏P”誠意組金人點民幣20猛00販0元（幼暫定娛），冒如持袖卡者喉產(chǎn)生懸實際包購房行頭為，鼓則此擦誠意圈金直賞接在痰購房睡款中撥抵扣仍。如劣持卡秤者最透終未臂產(chǎn)生藝實際綢購房行支為，膜開發(fā)歉商全作額退斤還該宋款。5.黃4、“繳金港廳名都VI尾P”為實屑名制第，即恭僅限呈持卡宰者本嫂人（擾收據(jù)明證明委的簽庭署人虜）購買鄰金港償名都徒房產(chǎn)笨時享繡受優(yōu)東惠權(quán)崖利，關(guān)該卡奪不得策轉(zhuǎn)讓延，不內(nèi)得更漁名。具體留工作些：●宏政觀環(huán)方境分血析●區(qū)爪域市廢場分挑析●房陶地產(chǎn)瀉市場束調(diào)研●區(qū)驚域房兩地產(chǎn)雜市場弊調(diào)研●項肥目分坡析●地娛塊分魯析●項脹目周沃邊環(huán)遷境分這析●交綢通狀緊況分息析●項目灣總體仔策劃界思路●核心奸價值伴建立●形象頑主題徐定位●營銷女策略●項目庭的SW剪OT分析●項目森發(fā)展允定位●項目鮮形象枕定位●項目鋸目標躺客戶遷定位●目標歷客戶蠟描述●項目VI臥S的設臨計●項目昨分案俊名確泰定●LO照GO及相塵關(guān)要臂素設紛計●項目凈定位盡及推耐廣語●戶外覆廣告橡設計●戶外唯廣告婦選點●樓書聲設計●折頁浪設計●戶型寬單頁遵設計●紙杯謹設計●名片頭設計●便簽汗設計●資料圣袋設旋計●胸卡盛設計●宣傳矛海報妥設計●報廣悠設計●促銷川禮品隸設計●售樓川部背抬景墻飯設計●售樓奇部內(nèi)杰部裝差修建覆議●售樓紅部外腦部景片觀建恥議●工地哥圍墻販包裝徐設計●售樓天部外垮部羅威馬旗傻精神舞堡壘俘設計●關(guān)資系營浮銷●公