XX年5月西安酒店公寓市場解讀

2011年5月西安酒店公寓市場解讀項目匯報的目錄及綱要西安酒店公寓專題研究西安酒店公寓市場分析西安酒店公寓市場研究基本結(jié)論酒店公寓市場解碼西安酒店公寓市場分析酒店公寓專題研究市場研究基本結(jié)論動因定義分類特點酒店式公寓

基本概念酒店公寓基本概念定義“酒店式公寓”，也稱服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價格的長期住宅。

簡單定義其概念歸結(jié)為三點：統(tǒng)一經(jīng)營售后回租完整產(chǎn)權(quán)解釋：它一般是擁有獨立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。由此可見，嚴格的說目前市場上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多為提供高檔物業(yè)服務(wù)的精裝小戶型住宅，其實質(zhì)與“酒店式公寓”存在著本質(zhì)的區(qū)別。特點酒店式公寓強調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能酒店式公寓是一種長期居所（相對于酒店而言）的物業(yè)酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)酒店式公寓必須具有居家的氛圍相對于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價格優(yōu)勢與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的服務(wù)外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服務(wù)，真正找到賓至如歸的感覺，它最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店多了家的味道。酒店式公寓是既提供了專業(yè)服務(wù)，同時又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格的私人物業(yè)；即成為連接酒店和私人公寓之間橋梁，又解決了酒店和私人公寓因其經(jīng)營本質(zhì)不同所決定的不能提供短期住宅和長期住宅共存的問題。它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此備受商務(wù)人士的青睞。分類-按“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”劃分商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”只租不售的“酒店式公寓”住宅產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”顧名思義，其特征是“商住”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。該類物業(yè)可對小業(yè)主出售，售后統(tǒng)一或非統(tǒng)一進行“酒店”經(jīng)營。一般可簽定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、貸款、利潤稅率等方面均較一般住宅受更大的限制。其特征是并不對外出售產(chǎn)權(quán)。一般由水準較高的跨國酒店管理集團統(tǒng)一經(jīng)營。稱其為“公寓式酒店”更為合適，是各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及管理水準最高的這是目前西安市場上最為常見的“酒店式公寓”，但由于其本質(zhì)是“住宅”產(chǎn)權(quán)，也決定了它不可能成為真正意義上的“酒店式公寓”。更準確的說，這是一種“酒店式服務(wù)公寓”，以比一般住宅物業(yè)更為完善、全面的酒店式服務(wù)來吸引客戶。其付款方式、貸款形式、交易手續(xù)與普通住宅相同。對比因素

項目名稱地理位置區(qū)域環(huán)境建筑形式配套標(biāo)準服務(wù)標(biāo)準目標(biāo)客群范圍市場認可度服務(wù)式公寓★★★★★★★★★★★★★★無無酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★產(chǎn)權(quán)式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★產(chǎn)品類比分析服務(wù)式公寓需開發(fā)商持有經(jīng)營或整體銷售給專業(yè)運營商，而產(chǎn)權(quán)式酒店須承諾相應(yīng)回報率，且對開發(fā)商和酒店管理公司等相關(guān)單位的合作關(guān)系和操作能力要求較高，本專題不作重點研究。發(fā)展動因從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，酒店式公寓是一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展到一定階段后長期存在的一種物業(yè)類型。酒店式公寓在一個城市的產(chǎn)生和發(fā)展,牽制的根本原因就是這個城市的經(jīng)濟發(fā)達程度。因為酒店式公寓的需求者和消費者一般都是生活在這個城市的政府官員和高級商務(wù)人士。這些消費者一般都有豐厚的住房補貼。一個城市只有經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，高端住宅消費能力的消費者才會形成一定的規(guī)模。在他們的需求中孕育著良好的商機，此時適應(yīng)他們生活模式和生活需要的酒店式公寓就應(yīng)運而生，并且有良好的發(fā)展前景。發(fā)展現(xiàn)狀起源酒店式公寓

發(fā)展歷程酒店式公寓發(fā)展歷程起源酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)租給旅客供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又有相當(dāng)于個人“臨時住宅”的特色。最早提出“時權(quán)酒店（TimeshareHotel）”概念的是瑞士企業(yè)家亞力山大。1976年第一批真正意義上的時權(quán)酒店在法國阿而卑斯山脈地區(qū)興起，并很快在歐洲其他地區(qū)流行了，這是酒店式公寓的雛形。酒店式公寓發(fā)展歷程酒店式公寓真正發(fā)揚光大則是在紐約，在一些國際大都市，人流量很大，也有很多商機。許多外來商務(wù)人士必須長期住在這些城市，但是由于買房負擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因為酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺，酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發(fā)商的主打項目。酒店式公寓在國外流行10多年后最早在上世紀九十年代初流入深圳、廣州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雛形是北京建國飯店在六至九層長包房里增設(shè)廚房，推出超出酒店客房概念的居所，當(dāng)時一經(jīng)推出立即被美國駐華大使館全部租用（當(dāng)時美國駐華大使館成立之初，使館區(qū)還在建造之中），成為外交官員公寓。

發(fā)展酒店式公寓發(fā)展歷程產(chǎn)品市場沿革服務(wù)式公寓酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)，公建立項，以外籍租客為主要服務(wù)對象。小戶型公寓小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購買目的，對產(chǎn)品舒適度要求不高。酒店式公寓介于酒店與住宅之間的產(chǎn)品，公建或住宅立項。對于配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，單價較高，后期生活費用較高。產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品，對于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準、配套設(shè)置有很高的要求，且對酒店公司的運營能力有一定要求，售價高于其它產(chǎn)品，市場受眾面窄。2006年起2005年起2003年起上世紀九十年代初酒店式公寓發(fā)展歷程公寓關(guān)聯(lián)類別的對比分析商務(wù)公寓服務(wù)式公寓競爭模式分析普通住宅商務(wù)公寓純辦公樓位置和品質(zhì)分布于全市各區(qū)，交通情況差別很大建筑品質(zhì)高低不一，通常無裝修靠近市中心/商務(wù)區(qū)/開發(fā)區(qū)建筑品質(zhì)高低不一，公共部位通常有裝修，小戶型以精裝修交房為主位于市中心/主要商務(wù)區(qū)較高建筑品質(zhì)，通常提供公共部分精裝修，室內(nèi)簡裝修或毛坯交房建筑形態(tài)高層，多層，別墅等多種形式除市中心少數(shù)住宅外，通常由多幢建筑共同形成一個居住小區(qū)多為高層帶電梯通常只有1-2幢，或是大型居住小區(qū)的臨街建筑通常為高層/超高層建筑，外觀優(yōu)美容易成為一個城市的標(biāo)志性建筑物戶型大小從50㎡左右的小戶型到數(shù)百㎡的大戶型戶型大多在30-100㎡之間一般可根據(jù)客戶需求自由分割，小至100㎡以下，大至整層所有權(quán)方式70年產(chǎn)權(quán)50年或40年產(chǎn)權(quán)50年或40年產(chǎn)權(quán)室內(nèi)配套戶內(nèi)配有完整的廚房與衛(wèi)生間戶內(nèi)配有衛(wèi)生間，部分配有簡易廚房，很少有煤氣衛(wèi)生間與茶水間為整層共用配套設(shè)施以社區(qū)生活配套為主，如健身房，零售/超市有時提供簡單的商務(wù)配套設(shè)施以商務(wù)配套設(shè)施為主，如商務(wù)中心、會議中心等物業(yè)管理物業(yè)管理費用相對較低不允許公司掛牌相比普通住宅略高，有時對住家和企業(yè)實行不同收費可注冊公司但掛牌要和物業(yè)管理公司協(xié)商管理費較高，物業(yè)管理公司質(zhì)量較高允許公司掛牌水電標(biāo)準民用水電商用水電，部分民用水電商用水電商務(wù)公寓基本特征比較商務(wù)公寓——用途比較居住型辦公型戶型/面積小戶型和單間為主，面積多在40-90㎡之間以大開間劃分為主，面積大多在80㎡以上租戶以自住或出租居住為主，極少辦公租戶以辦公租戶為主，住戶較少裝修精裝修或毛坯毛坯為主外墻面磚玻璃幕墻或花崗巖空調(diào)分體空調(diào)或不安裝空調(diào)可控式中央空調(diào)樓宇自動化基本上無多數(shù)配備機電、通訊、辦公自動化廚房有開放式廚房或預(yù)留上下水沒有廚房或預(yù)留吧臺層高普遍較低，與住宅層高相近普遍較高，與辦公樓層高相近陽臺有陽臺或封閉式陽臺無水牌基本上不掛水牌大部分有水牌購買群體青年置業(yè)人群投資客或自用辦公客群購買目的物業(yè)升值投資或過渡型自用投資等待升值或獲取租金回報我們將商務(wù)公寓分為兩類：居住型和辦公型，它們在區(qū)別和產(chǎn)品配置不同，居住與辦公的區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾個部分：服務(wù)式公寓——經(jīng)營理念客戶群體：在一個有大量跨國公司的城市，如倫敦、紐約、巴黎、香港、新加坡或悉尼，服務(wù)式公寓是除酒店外的另外一種供這些跨國公司高層人員居住的選擇。盡管不同的市場的需求類型有所差別（商務(wù)或旅游），服務(wù)式公寓的客戶多數(shù)來自跨國生產(chǎn)型企業(yè)的中層經(jīng)理，或跨國資本金融集團的高級總裁主要客源：服務(wù)式公寓最主要的客源是中長期外派的商務(wù)客，相比之下來自游客的需求較少。因此，臨近辦公、商務(wù)園區(qū)、或位于市中心交通便利的服務(wù)式公寓廣受租戶的青睞，由于長期外派的高級管理人員通常攜家庭同住，因此家庭型的客戶占據(jù)了中高端市場的相當(dāng)比例，其中帶小孩家庭傾向于居住在國際學(xué)校附近配套設(shè)施：優(yōu)質(zhì)的服務(wù)式公寓自身或者依托周邊能提供如同酒店的各種配套設(shè)施，如24小時商務(wù)中心、健身設(shè)施、因特網(wǎng)、保險箱、洗衣和烘干等服務(wù)項目：典型的服務(wù)包括：房間清潔，代辦日?，嵤?，出行或旅行安排服務(wù)，兒童看護服務(wù)等。盡管這些服務(wù)可能帶來額外收入，維護這些服務(wù)所需付出的人員工資、成本也將增加。服務(wù)式公寓是一種全新的酒店經(jīng)營理念，是介于酒店和公寓之間的新型物業(yè)品種。公寓類型亞太區(qū)美國歐洲經(jīng)濟類一周或每兩周一次的房間打掃全裝修廚房空調(diào)熨斗和燙板帶冰箱和微波爐的廚房售貨機投幣式洗衣設(shè)施帶數(shù)據(jù)傳輸口的語音信箱有線電視一周或每兩周一次的房間打掃咖啡服務(wù)部分廚房服務(wù)洗衣機中檔一周多次房間清潔帶有洗碗機的全裝修廚房健身設(shè)施有線電視商務(wù)中心因特網(wǎng)保險箱洗衣和烘干機數(shù)據(jù)傳輸口熨斗和燙板洗衣服務(wù)早餐全裝修廚房健身中心客人廚房每周一次房間清掃局部房間打掃一周多次房間清潔洗衣服務(wù)咖啡服務(wù)部分廚房設(shè)施額外早餐高檔每日/定時房間清潔傳真機等簡易商務(wù)設(shè)施（戶內(nèi)）兩路電話線語音信箱帶有洗碗機的全裝修廚房客人休息大廳SPA服務(wù)小型零售餐飲服務(wù)送餐服務(wù)休閑娛樂配套全裝修廚房前臺接待社交活動房間圖書館洗衣服務(wù)24小時商務(wù)中心兩路電話線SPA語音信箱因特網(wǎng)每日房間清潔每日房間清潔全裝修廚房室內(nèi)洗衣和烘干機等候休息大廳傳真和因特網(wǎng)健身中心內(nèi)多樣的娛樂設(shè)備干洗服務(wù)多種商務(wù)設(shè)施電話上門醫(yī)療服務(wù)服務(wù)式公寓配套設(shè)施和服務(wù)服務(wù)式公寓配套設(shè)施和服務(wù)服務(wù)式公寓為客戶提供多種完備的配套設(shè)施及服務(wù)，從日常生活用具到休閑活動場所到日常各種服務(wù)基本一一囊括。以雅詩閣集團在上海管理的三大服務(wù)式公寓為例，所包括的配套設(shè)施/服務(wù)有：酒店服務(wù)式公寓普通出租型公寓

vs.服務(wù)式公寓vs.酒店-商業(yè)競爭模式比較普通出租型公寓戶型/配套設(shè)施基本便利設(shè)施，供長期租賃房間可供長期出租通常只提供最基本便利設(shè)施全裝修，房間寬敞舒適介于普通公寓和酒店之間全裝修，帶有廚房、煤氣設(shè)備保證客戶私密性，給客戶舒適和如家一樣的感覺戶型小，供短期租賃多服務(wù)于游客，房間以短租為主一般不帶廚房、煤氣設(shè)備租賃結(jié)構(gòu)/期限通常均為短租住宿時間跨度一般為1天至2周租約靈活，租期從1月至1年或更長，也有部分散租租約到期時可選擇續(xù)約通常簽訂長期租約季節(jié)性市場表現(xiàn)取決于基本物業(yè)市場狀況，如抵押貸款利率、房屋的供給和需求稍具季節(jié)性，盡管長期租賃合約提供一定程度的租金支持市場表現(xiàn)取決于經(jīng)濟增長和外商直接投資(FDI)具有明顯季節(jié)性是酒店業(yè)的基本特征和旅游業(yè)發(fā)展高度相關(guān)服務(wù)式公寓是介于酒店和住宅物業(yè)之間的一種物業(yè)類型，其滿足了介于長期及短期居住之間的需求。服務(wù)式公寓，其長租客源將與區(qū)域內(nèi)投資型高檔住宅形成競爭；其短租客源在一定程度上與酒店形成競爭，也是對酒店需求的一種補充形式。酒店公寓市場解碼西安酒店公寓市場分析酒店公寓專題研究市場研究基本結(jié)論45678141121151012313ABcD西安嘉隆酒店公寓鳳城九路白樺林居C棟

西安樂居酒店公寓鳳城一路

8號

(御道華城B座5樓)

檸檬空間短租公寓北大街

(近通濟中坊)

124北大街

(近通濟中坊)

3兵馬俑自助公寓西華門大街15號宏城國際公寓B座65西安邁亨酒店公寓

北大街1號宏府嘉會廣場

7西安弘盛公寓酒店西華門十字西南角

馨樂庭城中服務(wù)公寓竹笆市36號99久鼎商務(wù)酒店

民樂園萬達廣場旁邊10馨悅酒店公寓位于西安市民樂園十字

11新時空居家式酒店

解放路萬達廣場公寓區(qū)一號公寓樓

1213凱賓酒店公寓連鎖

雁塔北路8號

馨樂庭高新酒店公寓

高新四路15馨悅酒店公寓高新路中段高新風(fēng)尚A座14西安在經(jīng)營及在售酒店公寓分布8什美短租公寓鐘樓宏府嘉會廣場

皇城壹號東道主大話南門國際商會公寓東道主項目名稱東道主地址城內(nèi)區(qū)菊花園26號所在片區(qū)城內(nèi)所在板塊東大街開盤日期10年1月10日最早交房日期10年8月3日銷售狀態(tài)已入住占地規(guī)模2600㎡開發(fā)商西安科訊置業(yè)有限公司物業(yè)管理戴德梁行建筑面積12643㎡規(guī)劃戶數(shù)170戶容積率實為4.7對外公布為3綠化率26%建筑形態(tài)多層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約均價8500元/㎡戶型區(qū)間32.16-70.82㎡物業(yè)費——總體規(guī)劃一棟多層酒店式公寓在售項目簡單分析皇城壹號項目名稱皇城壹號地址城內(nèi)區(qū)民樂園解放路與東二路交匯處東南角所在片區(qū)城內(nèi)所在板塊民樂園開盤日期2010-10-16最早交房日期預(yù)計2012年3月銷售狀態(tài)公寓部分已售50%占地規(guī)模1512㎡開發(fā)商裕華地產(chǎn)物業(yè)管理戴德梁行建筑面積20713.2㎡規(guī)劃戶數(shù)387戶容積率13.6綠化率30%建筑形態(tài)多層建筑風(fēng)格中式仿古均價目前13000元/㎡戶型區(qū)間28-70㎡物業(yè)費未定總體規(guī)劃一棟多層一二層為商業(yè)，三四五層為酒店，六至十一層為酒店式公寓國際商會公寓項目名稱國際商會公寓地址城內(nèi)西大街368號所在片區(qū)城內(nèi)所在板塊西大街開盤日期預(yù)計2011年6月開盤目前前期人丑最早交房日期2012年年底銷售狀態(tài)前期認購占地規(guī)模8628㎡開發(fā)商西安潤德房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)管理西安誠信物業(yè)管理有限責(zé)任公司建筑面積52500㎡規(guī)劃戶數(shù)926容積率6.0綠化率35%建筑形態(tài)點式多層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約均價8600戶型區(qū)間32-110㎡酒店式公寓物業(yè)費暫無資料總體規(guī)劃共1棟樓，總高12層，一層78戶，共926戶公寓，項目名稱大話南門地址長安路南稍門什字東南角向南80米所在片區(qū)城南所在板塊南稍門開盤日期待定最早交房日期待定銷售狀態(tài)前期內(nèi)部認購占地規(guī)模61畝開發(fā)商陜西昊偉房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)管理暫無建筑面積320000㎡規(guī)劃戶數(shù)2000戶容積率——綠化率28%建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約均價——戶型區(qū)間96-103㎡物業(yè)費——總體規(guī)劃住宅性質(zhì)公寓大話南門西安弘盛公寓酒店是一家按高星級酒店為標(biāo)準設(shè)計建造的公寓酒店，酒店位于西安市北大街西華門十字西南角，坐落于市中心，與鐘樓、鼓樓咫尺相望。周邊與回訪飲食一條街，開元商城、世紀金花、工商銀行、交通銀行等商業(yè)繁華區(qū)僅一步之遙，地理位置優(yōu)越，交通便利。擁有各種類型客房58間，室內(nèi)配有：電腦、冰箱、液晶電視、廚房、衛(wèi)浴間等設(shè)施一應(yīng)俱全。戶型面積定價（標(biāo)準價）備注（單人間）蝸居22平方米228大床1.5米（加床100元）溫存（（大床B）30-48平方米288大床1.8米（不可加床）、配廚具康寧（大床B）30-48平方米278大床1.8米（不可加床）鄉(xiāng)客（標(biāo)準間）30-45平方米318雙床1.5米（不可加床）、獨立衛(wèi)浴趣樂（商務(wù)間）45平方米398大床1.8米（不可加床）簡介產(chǎn)品特點在經(jīng)營案例分析：西安弘盛公寓酒店附加選擇：中式早餐15元、加床價100元服務(wù)項目：大堂吧、大堂免費報紙、免費停車場、收費停車場、汽車租賃服務(wù)、專職行李員、一次性帳單結(jié)帳、行李存放服務(wù)、叫醒服務(wù)、免費旅游交通圖房間設(shè)施：拖鞋、浴室化妝放大鏡、24小時熱水、獨立寫字臺、遮光窗簾、有線/衛(wèi)星電視、部分房間迷你酒吧、全部房間小冰箱、單一規(guī)格電源插座、淋浴或者盆浴加淋浴噴頭、分體空調(diào)、吹風(fēng)機（隨叫隨到）、液晶電視機、房間內(nèi)沙發(fā)椅、手動窗簾床具：鴨絨被、免費報紙（隨叫隨到）、免費洗漱用品（6樣以下）餐飲設(shè)施：無休閑娛樂：棋牌室可接受信用卡類型：國內(nèi)發(fā)行銀聯(lián)卡附加服務(wù)西安樂居公寓酒店位于北高新核心地段，鳳城一路與未央路交匯處御道華城B座。戶型面積定價（標(biāo)準價）備注大床房（內(nèi)賓）15平方米228大床1.5米不可加床家庭房（內(nèi)賓）20平方米258一大一小1.5；1.3米趣樂（商務(wù)間）12平方米188大床1.5米不可加床服務(wù)項目：商務(wù)中心服務(wù)、旅游票務(wù)服務(wù)、叫醒服務(wù)、無線上網(wǎng)公共區(qū)房間設(shè)施：國內(nèi)長途電話、拖鞋、雨傘、24小時熱水、電熱水壺、免費瓶裝水、獨立寫字臺、有線/衛(wèi)星電視、吹風(fēng)機（隨叫隨到）、液晶電視機、免費洗漱用品（6樣以下）餐飲設(shè)施：無休閑娛樂：無可接受信用卡類型：無在經(jīng)營案例分析：西安樂居公寓酒店簡介產(chǎn)品特點附加服務(wù)在經(jīng)營重點案例研究：馨樂庭城中服務(wù)公寓—項目背景(1)雅詩閣集團是嘉德置地有限公司旗下的全資子公司，總部設(shè)在新加坡，是全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運營商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的22個國家67個城市擁有近25,000套公寓單位。2006年，雅詩閣成立了全球首個亞太區(qū)服務(wù)公寓房地產(chǎn)信托基金—雅詩閣公寓信托。2007年成立全球首個服務(wù)式公寓私募基金，基金總額5億美金，為全球首個服務(wù)式公寓私募基金雅詩閣集團旗下共有三大品牌，即雅詩閣、盛捷以及馨樂庭雅詩閣品牌服務(wù)公寓是專為高級行政人員和企業(yè)領(lǐng)袖設(shè)計的頂級服務(wù)公寓，注重高端盛捷品牌服務(wù)公寓是為欲在工作和生活之間尋找平衡的公司主管及其家人而設(shè)的服務(wù)公寓，可以帶著太太、孩子一起馨樂庭品牌服務(wù)公寓主打想要感受城市生活的商務(wù)和休閑人士，偏向更年輕的管理人員雅詩閣品牌盛捷品牌馨樂庭品牌雅詩閣集團馨樂庭城中服務(wù)公寓—項目背景(2)馨樂庭城中服務(wù)公寓前身是由陜西新趨勢置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的“一朵蓮花服務(wù)式公寓”，開發(fā)商原打算對物業(yè)精裝修并進行散賣，項目還在建設(shè)過程中，在西安碑林區(qū)政府的促成下，雅詩閣集團于2006年4月與開發(fā)商陜西新趨勢置業(yè)有限公司簽訂了為期10年的服務(wù)式公寓運營管理合同，并且按照雅詩閣集團的技術(shù)和營運要求進行裝修。2007年3月雅詩閣集團以約一億元人民幣收購馨樂庭城中服務(wù)公寓。馨樂庭城中服務(wù)公寓主要針對單身商務(wù)客戶，以上海、北京等一、二線城市商務(wù)客戶為主，客戶以中長期居住為主，同時項目周邊無高端住宅競爭，項目目前保持著80%左右的入住率。該項目于2007年7月按照雅詩閣集團的技術(shù)和營運要求進行裝修完畢，2007年8月1日開始試運營。該項目土地使用權(quán)限70年，性質(zhì)為住宅用地。雅詩閣集團收購之前，陜西新趨勢置業(yè)已獲得特行許可證營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可、消防驗收等，以此從法律上該物業(yè)合法具有酒店經(jīng)營權(quán)。2009年6月服務(wù)式公寓私募基金“雅詩閣中國基金”從雅詩閣集團手中收購馨樂庭城中服務(wù)公寓。馨樂庭城中服務(wù)公寓—項目信息投資商雅詩閣中國基金服務(wù)式公寓運營商雅詩閣集團土地使用權(quán)年限

70年占地面積1,397㎡總建筑面積13,000㎡商務(wù)公寓建筑面積10,636㎡容積率9.31得房率63%層數(shù)12層（地上11層，地下1層）物業(yè)構(gòu)成由服務(wù)式公寓和約2,500㎡商業(yè)裙房組成裝修標(biāo)準

精裝修（包括所有家具、電器和軟裝）總套數(shù)162套總車位數(shù)10地上車位（長住客戶單位車輛接送、短租客戶通常出租車輛）車位比1:0.06外部環(huán)境項目地址為西安市碑林區(qū)竹笆市36號位居西安市中心的鐘樓商圈內(nèi)，周邊遍布商業(yè)區(qū)、購物中心、特色餐廳及娛樂設(shè)施著名的鼓樓特色風(fēng)味小吃一條街、徳福巷酒吧街和西安最繁華的街市也近在咫尺交通連接臨近西大街、南大街，交通便利在建的地鐵2號線和1號線將經(jīng)過本項目，交通極其便利項目距離西安火車站3公里，咸陽國際機場40公里周邊配套高品質(zhì)辦公樓：中大國際高檔大型商業(yè)：世紀金花、中環(huán)廣場、百盛、民生百貨高星級酒店：王子國際酒店項目周邊配套非常成熟，銀行、餐飲、娛樂、醫(yī)療和教育等配套設(shè)施齊全馨樂庭城中服務(wù)公寓—周邊交通及配套馨樂庭城中服務(wù)公寓西大街鐘樓鼓樓服務(wù)式公寓商業(yè)裙房屋頂花園地下一層商業(yè)及設(shè)備用房馨樂庭城中服務(wù)公寓—規(guī)劃布局項目由服務(wù)公寓及商業(yè)裙房組成。項目為單體建筑，無室外廣場項目共12層，其中地下1層為商業(yè)和設(shè)備用房。項目1-2層為商業(yè)裙房和服務(wù)式公寓大堂，商業(yè)包括新加坡餐廳、美容美發(fā)和火鍋。項目3-11層為162套服務(wù)式公寓，其中兩套豪華兩房位于3層，3層還包括有商務(wù)會議室（面積約300㎡）11層頂部的2層閣樓，下面一層是健身房（面積約200㎡），上面一層是設(shè)備房。健身房設(shè)備房左圖為大樓斜剖面圖會議室馨樂庭城中服務(wù)公寓—標(biāo)準層和主力戶型豪華一房式公寓（49-55㎡）3-11層為服務(wù)式公寓樓層，共13套豪華一房式公寓（即一房一廳）北單房行政公寓/單房雙床行政公寓(29-37㎡)3-11層為服務(wù)式公寓樓層，共147套單房公寓（其中包括單房雙床）中庭(5-11層)西安城中馨樂庭以一房房型為主，占總戶型的99%，項目兩房房型總共只有2套。在一房戶型中，29-37㎡的單房小戶型（包括單房行政公寓和單房雙床行政公寓）所占比例最大，共占91%，其次是49-55㎡的一室一廳戶型即豪華一房式公寓。在戶型設(shè)計上，普遍存在衛(wèi)生間無窗和缺乏采光的缺陷，但由于馨樂庭城中服務(wù)公寓是由雅詩閣統(tǒng)一經(jīng)營管理的服務(wù)式公寓，類似于酒店，衛(wèi)生間的采光問題并不會對服務(wù)式公寓的運營產(chǎn)生較大影響。大部分戶型設(shè)計為開放式西式廚房，潛在油煙對房間舒適性造成一定影響，本項目采用了油煙自循環(huán)處理系統(tǒng)，可凈化廚房油煙。

服務(wù)式公寓為圍合式分布，所有的公寓戶型以中庭為中心，東、西、南、北朝向都有分布。5-11層中庭：中庭頂部為玻璃屋頂，使得項目內(nèi)部采光較好，居住環(huán)境舒適。戶型細分類型套內(nèi)面積套數(shù)配比一房單房行政公寓29-37㎡13483%單房雙床行政公寓32-37㎡138%豪華一房式公寓49-55㎡138%兩房豪華二房式公寓67㎡21%馨樂庭城中服務(wù)公寓—戶型配比和戶型評價單房行政公寓（29-37㎡）單房雙床行政公寓（32-37㎡）豪華一房式公寓（49-55㎡）馨樂庭城中服務(wù)公寓—軟硬件設(shè)施硬裝修標(biāo)準裝修標(biāo)準大于3,000元/㎡精裝修

（帶家具、電器和軟裝）樣板房有水電商用水電雙氣無天燃氣，集中供暖及分體式空調(diào)大堂設(shè)計豪華入戶大堂物業(yè)管理雅詩閣集團管理房間配套設(shè)施寬帶上網(wǎng)獨立調(diào)節(jié)空調(diào)國際直撥長途電話設(shè)備，語言留言信箱及私人電話設(shè)備滑動液晶電視墻與DVD播放器蒸汽熨斗和熨衣板吹風(fēng)機臥室提供被單浴室提供洗漱用品沙發(fā)床廚房配套設(shè)施灶具與抽油煙機電熱壺玻璃器皿，陶器及餐具冰箱電飯煲（視要求而定）微波爐馨樂庭城中服務(wù)公寓—相關(guān)服務(wù)安全24小時保安和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)電子門鎖室內(nèi)電子保險箱電子插卡系統(tǒng)服務(wù)式公寓服務(wù)24小時前臺接待機場接送服務(wù)每日清潔服務(wù)(周六周日及公共假日除外)呼叫醫(yī)生洗熨及干洗服務(wù)早餐停車位其他設(shè)施及服務(wù)健身房自助洗衣房屋頂花園中庭商務(wù)支持商務(wù)中心服務(wù)會議室快遞服務(wù)無線上網(wǎng)區(qū)域(WiFi)馨樂庭城中服務(wù)公寓—市場表現(xiàn)平均房價/平均入住率客戶結(jié)構(gòu)馨樂庭城中服務(wù)公寓自開業(yè)以來一直保持著較高的入住率，金融危機期間雖然也受到一定影響，但其穩(wěn)定的中長期客戶保證了其較高的入住率。同時，也正是由于比例較大的中長期客戶，致使項目相對于其他酒店物業(yè)具有較穩(wěn)定的房價和入住率。注釋：以上為2009年全年客戶統(tǒng)計數(shù)據(jù)根據(jù)2009年全年住客統(tǒng)計：中長期客戶（逗留1個月及以上）占到客戶總數(shù)的55%。外籍人士占到客戶總數(shù)的35%左右，商務(wù)客戶占到客戶總數(shù)的70%左右。項目以中長期單身商務(wù)客戶及部分中短期單身商務(wù)客戶及部分旅游客戶為主，家庭型客戶很少，所以多考慮相對較小的房型。馨樂庭城中服務(wù)公寓—服務(wù)公寓的優(yōu)勢與酒店相比：服務(wù)式公寓與星級酒店相比，服務(wù)式公寓客房面積較大，商務(wù)類配套設(shè)施較全面，但娛樂類配套設(shè)施和單位服務(wù)人員配置較低；而星級酒店客房面積較小，所以服務(wù)式公寓更多面向于長期租賃的客戶。更大的居住生活空間設(shè)備齊全的廚房-更多私密空間，更多個性化服務(wù)對當(dāng)?shù)厍闆r非常了解，建立社區(qū)般的感受，舉辦各種符合住客生活方式的活動與高檔公寓相比：包括客房服務(wù)在內(nèi)的完整酒店服體系商務(wù)支持服務(wù)24小時安保監(jiān)控24小時前臺接待按國際標(biāo)準打造的生活環(huán)境生活十分便利綜合休閑娛樂設(shè)施借鑒與啟示統(tǒng)一管理及價值提升由統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司打理；提供高質(zhì)量的酒店式服務(wù)；項目前身是由陜西新趨勢置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，在與雅詩閣集團簽訂管理合同并由其運營之后，雅詩閣通過一段時間的運營，將項目的品牌價值和市場認知度大大提升，市場表現(xiàn)及口碑好，從而提升了房地產(chǎn)價值。良好的硬件設(shè)施配套完善：公寓內(nèi)健身設(shè)施、餐飲商業(yè)設(shè)施齊全；居室空間寬敞，廚房設(shè)施全配，享受酒店服務(wù)的同時具有居家的感覺。硬件設(shè)施標(biāo)準化：走道、門的寬度、高度，電梯的分類等硬件設(shè)施方面，都嚴格遵循國際化標(biāo)準?？蛻舳ㄎ粶蚀_馨樂庭城中服務(wù)公寓的中長期客戶占到客戶總數(shù)的55%。定位于中長期單身商務(wù)客戶及部分中短期單身商務(wù)客戶、國內(nèi)外企業(yè)高管及部分旅游客戶，家庭型客戶很少，所以多考慮相對較小的房型。其穩(wěn)定的中長期客戶保證了項目長期以來較高的入住率。位居西安市中心的鐘樓商圈內(nèi)，毗鄰諸多聚集了國內(nèi)外企業(yè)的辦公樓。項目周邊的生活、娛樂、休閑、文化、醫(yī)療等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。馨樂庭城中服務(wù)公寓—借鑒與啟示優(yōu)越的地理區(qū)位西安酒店業(yè)市場分析及發(fā)展趨勢西安酒店客源特征分析西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀西安酒店市場存在的問題未來酒店業(yè)的發(fā)展趨勢

西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近1600-1700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。

(1)西安酒店的規(guī)模數(shù)量

對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示：星級數(shù)量客房套數(shù)五星級酒店4家1700余套四星級酒店6家2600余套三星級酒店15家3500余套準三星級酒店20家3800余套二星級酒店近100家11000余套一、西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析

(2)西安酒店的星級分布

據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大檔次對酒店入住率影響較大這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。(3)西安酒店的分布與經(jīng)營狀況

從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：1234統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率(有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在90%左右)，并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：酒店平均客房入住率達到70%其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合計占到58%客房入住率最高達到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。

二、西安酒店客源特征分析客戶年齡特征客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。職業(yè)特征區(qū)分職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。消費特征涵蓋旅行消費、公款消費、商務(wù)消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務(wù)消費為主?？蛻魜碓凑急瓤蛻糁饕且陨⒖蜑橹?，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客以參加會議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%機關(guān)單位(以陜西省其它地區(qū)為主)占13%其它消費形式占10%值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。入住二星級酒店的客戶主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。入住三星級酒店的客戶中有一部分是商務(wù)人士，出公差下榻三星級酒店;另一部分是一般的省外人員來西安旅游觀光的團體或散客入住。對于市內(nèi)的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。入住四、五星級酒店的客戶多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團體，一部分是省外團體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級以上的酒店，特別是一些政界要員團體出行或重要會議的召開。客戶有明顯的身份特征作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望1、交通方便、四通八達，去哪里都方便；2、購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。按照這樣的標(biāo)準，城內(nèi)酒店就是其首選。對于商務(wù)人士的下榻選擇1、一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多2、隨著西高新區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進。3、城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟發(fā)展也比較迅猛。從區(qū)域酒店的入住選擇Genericdescriptionofthe6factors1、整個酒店行業(yè)管理不太規(guī)范由于整個市場價格的制定比較混亂，使酒店之間往往通過“價格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。2、硬服務(wù)跟不上客房在設(shè)計和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。

3、軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細致入微的心理需求方面沒有進行細心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)。

4、消費理念宣傳不夠酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營服務(wù)之道使酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠。5、整個西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達到1000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。6、酒店市場布局不夠合理西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計才不過25%。從西安目前酒店的分布狀況看確實存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價格的制定上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，固步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動的境地。

目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣(主要發(fā)生在全年的淡季)，酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：三、西安酒店市場存在的問題

第一：并購將成為常態(tài)。今后不僅大公司會繼續(xù)收購小公司，而且小公司之間也會不斷聯(lián)合變成有相對規(guī)模的公司，以便與大的對手相抗衡第二：小公司更容易生存。小公司因為以地區(qū)經(jīng)營為主，熟悉所在地市場，容易生存下去第三：中等規(guī)模酒店市場前景堪憂。對中等規(guī)模的酒店公司來說，不具備的是市場規(guī)模，相對來說，其投入與產(chǎn)出不成比例，市場前景暗淡第四：強調(diào)服務(wù)的重要性。酒店越是由高科技支持，就越有可能為客人提供更加細致的個性服務(wù)，更容易發(fā)現(xiàn)客人的好惡，以避免一刀切的服務(wù)模式。

第五：品牌的力量將更加強大。為了迎合跨國旅游者，飯店集團將在全球范圍擴大推廣其品牌。在全球市場范圍，名牌概念在不斷地滲透

第六：市場細分將進一步加強。酒店業(yè)在不斷細化市場，提供特色服務(wù)的過程中，新思維、新概念會隨之而來。新飯店名牌會不斷涌現(xiàn)，老字號也有可能易手

四、未來酒店業(yè)的發(fā)展趨勢未來酒店的趨勢是單體飯店的生存空間和利潤空間越來越小，在價格戰(zhàn)不起作用的時候，理性競爭、專業(yè)化管理的要求變得越來越高。因此，實現(xiàn)集團與集團之間的聯(lián)合，走合作、參股、托管的連鎖化經(jīng)營的道路成為酒店業(yè)當(dāng)務(wù)之急。

未來十年酒店業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)以下六大趨勢：酒店公寓市場解碼西安酒店公寓市場分析酒店公寓專題研究市場研究基本結(jié)論酒店式公寓

專題研究結(jié)論為什么買？有什么啟示？專題研究小結(jié)為什么買酒店式公寓

高價值：酒店式公寓的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，大多地處城市商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，其產(chǎn)品本身擁有的市場升值潛力巨大。其較低的總價、首付以及月還款對購房者有較強的誘惑力，另外，較好的裝修標(biāo)準和服務(wù)也是影響客戶的重要因素。高投資回報率：酒店式公寓的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。對于投資型的客戶來說，最關(guān)心的就是投資回報率。由于小戶型可以用相對較低的投入活得相對較高的投資回報，往往易受投資者的親睞。相對于投資型客戶，自住型客戶看重的就是將其作為一個過渡型的產(chǎn)品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小戶型或租或售，也能得到較好的投資回報。專題研究小結(jié)為什么買酒店式公寓專題研究小結(jié)高品質(zhì)：酒店式公寓應(yīng)本身具有足夠的品質(zhì)，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個性化服務(wù)。個性化服務(wù)有兩點：一是滿足使用者個性化需求，因為租住者多為高學(xué)歷、高素質(zhì)，甚至是國際人士，他們對居住文化有著獨特的理解與需求；二是項目本身也是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等。這一點是酒店式公寓的生命力所在，是酒店式公寓投資實現(xiàn)回報的核心要素。為什么買酒店式公寓專題研究小結(jié)給我們的啟示唯一不變的就是永遠的變化A“酒店式公寓”這個概念被引進國內(nèi)不過區(qū)區(qū)幾年的時間但其發(fā)展的速度卻是十分迅速，隨著房地產(chǎn)市場日益成熟我們現(xiàn)在所看到的“酒店式公寓”也從許多方面發(fā)生著新的變化,只有不斷創(chuàng)新才能保持競爭力。把握機會是成功者的基本素質(zhì)B

酒店式公寓在傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心——鐘樓及城內(nèi)地區(qū)發(fā)展相對平穩(wěn)，在高新及城北等代表新經(jīng)濟的地區(qū)里增勢很快。由于市中心區(qū)域土地的稀缺性，酒店式公寓有向一些市場潛力較大的區(qū)域發(fā)展的趨勢。專題研究小結(jié)給我們的啟示識時務(wù)者為俊杰，精品小戶型是必然選擇C45-65㎡的戶型在成為各個酒店式公寓熱銷房型的同時，朝向好的30-45㎡小面積房型也逐漸成為購房者的新寵。隨著酒店式公寓這個概念被越來越多的人接受，并對面積、朝向、房屋結(jié)構(gòu)等方面的要求是越來越高，在戶型產(chǎn)品上的不斷創(chuàng)新是贏得競爭的有力保證。專題研究小結(jié)給我們的啟示放在自己口袋里的錢才是真金白銀D

表現(xiàn)在銷售方式上，由于目前大多在售酒店式公寓地段好，價格相對較高，整體銷售現(xiàn)狀一般，大部分項目采取了散售的方式迅速回籠資金。但受世園會的帶動，2010、2011年新開業(yè)酒店公寓增長速度較快，酒店公寓市場的風(fēng)險逐步加大。專題研究小結(jié)給我們的啟示“上帝”越來越聰明，我們必須更努力E

表現(xiàn)在營銷手段上，幾年前包租這種形式在酒店式公寓的營銷過程中被廣泛的應(yīng)用，也是投資者衡量其投資價值的重要依據(jù)。但開發(fā)商把回租金額打入房價，造成酒店公寓售價一高再高，隨著投資群體對房地產(chǎn)的認識度與專業(yè)度的增強，投資回報這一概念已經(jīng)不再那么吸引眼球了，物業(yè)未來發(fā)展前景才是真正的營銷重點。專題研究小結(jié)給我們的啟示

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THANKYOU!謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導(dǎo)方針運營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準的承諾5、外文翻譯的準確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確