XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)課件

18七月2023XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市概況城市區(qū)位行政區(qū)劃對(duì)外交通對(duì)內(nèi)交通城市人口城市經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃城區(qū)對(duì)比XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市區(qū)位上海距鹽城300公里鹽城連云港距鹽城190公里南通距鹽城190公里沿海高速連接連云港、鹽城、南通江蘇省地圖寧靖鹽高速鹽城至泰州

徐淮鹽高速鹽城至徐州新長(zhǎng)鐵路到徐州、南通南京距鹽城220公里鹽城是江蘇省面積最大的市,東臨黃海，西與淮安市相連，南與南通市接壤，北隔灌河和連云港市相望；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)行政區(qū)劃上海經(jīng)濟(jì)圈鹽城總面積為1.7萬(wàn)平方公里，下轄東臺(tái)、大豐2個(gè)縣級(jí)市和建湖、射陽(yáng)、阜寧、濱海、響水5個(gè)縣，市區(qū)下設(shè)鹽都、亭湖兩個(gè)區(qū)和鹽城開(kāi)發(fā)區(qū)。鹽城市域是一塊綠色的平原，絕大部分地區(qū)海拔不足5米，廢黃河兩岸為地勢(shì)最高處，海拔4-6米。蘇北灌溉總渠以南，到斗龍港以北地區(qū)為低洼地帶，平均海拔在2米以下。鹽城處于上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射范圍之內(nèi)，三港聯(lián)動(dòng)（連云港、鹽城、南通）的城市規(guī)劃將為蘇北的城市發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)對(duì)外交通鹽城市交通發(fā)達(dá)，來(lái)往便捷。新長(zhǎng)鐵路縱貫全市，北接隴海線，南連滬寧、宣杭線，鹽城火車客運(yùn)站、貨運(yùn)站均座落其中；鹽城民航站地處轄區(qū)東部，現(xiàn)已開(kāi)直達(dá)韓國(guó)漢城的國(guó)際航班及北京、廣州、溫州等國(guó)內(nèi)航班；高速公路密集，寧靖鹽、鹽連、鹽通、徐淮鹽等多條高速環(huán)繞四周構(gòu)成高速；周邊港口眾多，上海港距鹽城300公里，南通港、連云港、射陽(yáng)港、大豐港以及縱橫交錯(cuò)的內(nèi)河航道構(gòu)成密集的河海運(yùn)輸體系.高速公路：通車?yán)锍淘鲋?71.3公里水路：4500多公里航道貫穿城市鄉(xiāng)村航空：航班量每周12班鐵路：鹽城新火車站建成使用，客貨運(yùn)輸全面開(kāi)通XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)對(duì)內(nèi)交通將五星客運(yùn)站與鹽城火車站聯(lián)合規(guī)劃為綜合型客運(yùn)樞紐，市區(qū)建成五星站、鹽城南站、鹽城北站和鹽城東站，形成一主三輔的客運(yùn)站布局，推進(jìn)縣（市）公路主樞紐達(dá)標(biāo)改造，每個(gè)縣建成一個(gè)二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)客運(yùn)站。鹽城對(duì)西環(huán)路、解放路、迎賓路的先后改造，使道路交通體系不斷完善，鹽城市公路通達(dá)深度和公路集疏能力將進(jìn)一步提高。同時(shí)，隨著鹽城BRT快速公交系統(tǒng)的建成，為鹽城城南樓市注入了一劑強(qiáng)心針。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市人口鹽城市09年年末全市827萬(wàn)人口。其中2009年城鎮(zhèn)化人口385萬(wàn)人，全市的城鎮(zhèn)化率達(dá)到46.5%，市政府規(guī)劃到2020年，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到55%，新增城鎮(zhèn)人口80萬(wàn)人左右。市區(qū)人口將從2010年的150萬(wàn)增長(zhǎng)到2020年的200萬(wàn)。按人均30方的居住需求，市區(qū)將每年新增150萬(wàn)方的居住需求。鹽城的城市化進(jìn)程正處于加速階段。20%40%60%80%城市化率時(shí)間鹽城城鎮(zhèn)化的階段位置城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖鹽城城鎮(zhèn)人口變化圖初期階段加速階段后期階段46.5%XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市經(jīng)濟(jì)鹽城經(jīng)濟(jì)近年一直保持高速增長(zhǎng)，09年GDP達(dá)到1917億元，僅次于徐州，蘇北5城市排名第二，14%17%11.5%13.3%16.4%XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4—5%停滯5—8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展鹽城市GDP情況GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式鹽城市人均GDP情況從2000年鹽城經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長(zhǎng)，06年到09年每年增幅都在13%以上，遠(yuǎn)大于8%。09年鹽城人均GDP達(dá)到20050元，約3300美元。房地產(chǎn)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。發(fā)展階段啟動(dòng)期發(fā)展期快速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000—30003000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展，以數(shù)量為主、改善為輔快速發(fā)展以改善為主緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型房地產(chǎn)發(fā)展階段和人均GDP關(guān)系國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市經(jīng)濟(jì)市區(qū)（亭湖區(qū)、鹽都區(qū)）：紡織、機(jī)械制造、汽車制造、食品加工、商業(yè)等東臺(tái)市：經(jīng)濟(jì)農(nóng)產(chǎn)品（蠶絲、西瓜）、紡織、化工大豐市：機(jī)械（臨港機(jī)械、海上風(fēng)電）、海上制造業(yè)建湖縣：鞋業(yè)、花炮、油田機(jī)械、化工（農(nóng)藥）紡織（服裝）、節(jié)能燈具射陽(yáng)縣：畜牧業(yè)（禽蛋）、建筑業(yè)阜寧縣：紡織（布業(yè)）響水縣：經(jīng)濟(jì)農(nóng)產(chǎn)品（糧、棉）、化工、紡織、機(jī)械、鹽業(yè)濱海縣農(nóng)副產(chǎn)品、化工，紡織，機(jī)械制造，食品加工XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市規(guī)劃重點(diǎn)向南，適度向西，啟動(dòng)河?xùn)|，有計(jì)劃向北

城市發(fā)展方向：東至沿海高速公路，南至徐淮鹽高速公路，西至寧靖鹽高速公路，北至新興鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，總面積約423KM2。鹽城市城市總體規(guī)劃用地范圍：沿海高速徐淮鹽高速寧靖鹽高速新興鎮(zhèn)河?xùn)|城南城中XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市規(guī)劃城南行政、居住城中老城商業(yè)、居住河?xùn)|居住河?xùn)|工業(yè)城北物流、工業(yè)城西居住城西南工業(yè)城中向城南：城市主要發(fā)展方向城中向河?xùn)|：城市次發(fā)展方向城北分區(qū)鼓勵(lì)區(qū)域居民外遷，建設(shè)區(qū)域性物流中心，沿204國(guó)道建少量工廠。城中分區(qū)商業(yè)和居住功能，強(qiáng)化建軍路、解放路城市中心功能。城西分區(qū)疏散城中人口功能，依托道路呈帶狀展開(kāi)建設(shè)。城南分區(qū)居住、行政、文教為主要功能，完善社會(huì)服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。西南分區(qū)工業(yè)開(kāi)發(fā)為主要功能，建設(shè)為產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)服務(wù)的配套設(shè)施河?xùn)|分區(qū)工業(yè)、居住相對(duì)平衡的新區(qū)，迎賓大道以北為鹽工發(fā)展用地，居住用地集中在開(kāi)發(fā)大道和青年路段之間，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施共建共享，以大項(xiàng)目帶動(dòng)整體發(fā)展。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市規(guī)劃城南分區(qū)城南區(qū)域以鹽瀆路為界分為北面的中心區(qū)域和南面的大型居住社區(qū)。城南中心區(qū)域定位為市級(jí)行政中心、文化娛樂(lè)中心、商業(yè)中心和新型居住區(qū)；鹽瀆路以南區(qū)域?yàn)榇笮途幼∩鐓^(qū)。隨著西環(huán)路、解放南路和躍馬路的向南推進(jìn)，BRT快速公交系統(tǒng)的引進(jìn)和大型項(xiàng)目的紛紛啟動(dòng)，現(xiàn)在中心區(qū)域已經(jīng)經(jīng)本成型。而鹽瀆路以南區(qū)域處在起步階段。鹽瀆公園西環(huán)路解放南路躍馬路開(kāi)放大道開(kāi)發(fā)大道世紀(jì)大道鹽瀆路東進(jìn)路市政府內(nèi)港胡初步開(kāi)發(fā)中的鹽瀆路以南區(qū)域生活區(qū)基本成熟的城南區(qū)域中心區(qū)域已成型，以南區(qū)域待開(kāi)發(fā)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市規(guī)劃迎賓大道青年路延伸段世紀(jì)大道延伸段開(kāi)發(fā)大道延伸段希望大道通榆河開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)亭湖區(qū)行政中心飛機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)大橋建軍東路立交橋通榆大橋（在建）世紀(jì)大橋工業(yè)區(qū)生活區(qū)河?xùn)|分區(qū)通榆運(yùn)河以東區(qū)域。居住、工業(yè)相對(duì)平衡的新城區(qū)。以世紀(jì)大道為軸集中布置公共設(shè)施，開(kāi)發(fā)大道和青年路之間用地作為生活用地加以控制；開(kāi)發(fā)大道以南、青年路以北布置工業(yè)用地，圍繞汽車工業(yè)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，依托高等院校增強(qiáng)研發(fā)能力。4座跨河大橋的建成通車將使河?xùn)|片區(qū)和市區(qū)無(wú)縫銜接。以世紀(jì)大道為中軸的行政中心周邊道路也已建成。規(guī)劃和道路體系的建成為河?xùn)|區(qū)域的加速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。依托亭湖區(qū)政府和工業(yè)園，河?xùn)|打造成城東新的城市副中心；分散鹽城市中心的壓力，促進(jìn)鹽城城市化進(jìn)程；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城區(qū)對(duì)比板塊市場(chǎng)特征描述當(dāng)前樓市價(jià)格（元/㎡）近期土地樓板價(jià)（元/㎡）規(guī)劃交通配套未來(lái)發(fā)展?jié)摿Τ潜杯h(huán)境差，未來(lái)物流和工業(yè)基地，居住人口往城南、城東轉(zhuǎn)移4000700左右差差城中中心城區(qū)供應(yīng)稀少，未來(lái)發(fā)展空間不大60002000左右優(yōu)一般城南鹽城城市主要發(fā)展方向，品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)檔次迅速提升5000—63001500—2000左右優(yōu)優(yōu)河?xùn)|規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，道路交通逐步改善，當(dāng)前房?jī)r(jià)低，發(fā)展?jié)摿薮?800—45001300左右良優(yōu)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)城市房產(chǎn)房產(chǎn)投資土地市場(chǎng)商品房供求價(jià)格分布戶型面積立面材料景觀分析物管分析會(huì)所分析推廣方式訴求點(diǎn)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)房產(chǎn)投資2008年，全年完成固定資產(chǎn)投資1120億元，比上年增長(zhǎng)19.6%。受金融危機(jī)影響，其增長(zhǎng)幅度放緩（2005年-2007年，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)比例在33-35%）2008年房地產(chǎn)投資額進(jìn)一步增加，達(dá)到109億元，但受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)整體形勢(shì)的影響，增幅較前幾年有所減小，為17.8%，是近5年來(lái)的最低點(diǎn)?？紤]到鹽城市房地產(chǎn)投資基數(shù)較小，與江蘇省發(fā)達(dá)地區(qū)還存在一定差距，因此我們認(rèn)為鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有較大的發(fā)展的空間。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)土地市場(chǎng)2009年，鹽城市區(qū)累計(jì)出讓土地64宗386萬(wàn)方，期中商品住宅用地260萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)9.5%。自07年以來(lái)，城南、城東區(qū)域土地的大量供應(yīng)，將在今后一、二年內(nèi)此區(qū)域內(nèi)房市集中放量供應(yīng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2006年，鹽城市區(qū)土地市場(chǎng)推出的地塊主要集中在老城區(qū)域，造成地價(jià)較高。09年房市的火爆，使得企業(yè)對(duì)后市預(yù)期看好，再加上手中充裕的現(xiàn)金流，刺激了土地價(jià)格的提升，09年全年土地成交平均價(jià)格為98萬(wàn)元/畝，同比上漲54%。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)土地市場(chǎng)地塊位置：開(kāi)放大道東、新洋路北。面積：10000平米/15畝用途及容積率：商業(yè)、1.8成交價(jià)：1345萬(wàn)元1345元/平米89.67萬(wàn)元/畝樓板價(jià)：747.2元/平米成交時(shí)間：2010.4地塊位置：亭湖大道北、東環(huán)路西。面積：69354平米/104.03畝用途及容積率：住宅、1.8成交價(jià)：17373.18萬(wàn)元2505元/平米167萬(wàn)元/畝樓板價(jià)：1391.7元/平米成交時(shí)間：2010.4地塊位置：神州路東、開(kāi)發(fā)大道南。面積：25266平米/37.9畝用途及容積率：商業(yè)、3.5成交價(jià)：6063.84萬(wàn)元2400元/平米160萬(wàn)元/畝樓板價(jià)：685.7元/平米成交時(shí)間：2010.3地塊位置：希望大道東、華亭路北側(cè)。面積：36682平米/55.02畝用途及容積率：商住、1.4成交價(jià)：7832萬(wàn)元2135元/平米142.34萬(wàn)元/畝樓板價(jià)：1525元/平米成交時(shí)間：2010.1地塊位置：泰山路西、松江路南側(cè)。面積：76843平米/115.26畝用途及容積率：綜合、1.9成交價(jià)：4682萬(wàn)元609元/平米40.62萬(wàn)元/畝樓板價(jià)：320.5元/平米成交時(shí)間：2009.10地塊位置：鹽瀆路北、日月路東。面積：95109平米/142.66畝用途及容積率：商住、2.0成交價(jià)：38138.709萬(wàn)元4010元/平米267.33萬(wàn)元/畝樓板價(jià)：2005元/平米成交時(shí)間：2010.3地塊位置：鹽瀆路南、躍馬路西。面積：55149平米/82.72畝用途及容積率：商住、2.5成交價(jià)：21783.8萬(wàn)元3950元/平米263.33萬(wàn)元/畝樓板價(jià)：1580元/平米成交時(shí)間：2009.11地塊位置：奮進(jìn)路西、鐵家港北。面積：77939平米/116.91畝用途及容積率：住宅、2.0成交價(jià)：17302.458萬(wàn)元2220元/平米148萬(wàn)元/畝樓板價(jià)：1110元/平米成交時(shí)間：2009.11地塊位置：解放南路與青年路交界處工學(xué)院南校區(qū)地塊。面積：31687.7平米/47.53畝用途及容積率：綜合、2.5成交價(jià)：15099.1891萬(wàn)元4765元/平米317.67萬(wàn)元/畝樓板價(jià)：1906元/平米成交時(shí)間：2009.6XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)土地市場(chǎng)區(qū)域地塊位置面積

(平米)用途容積率成交價(jià)(萬(wàn)元)樓板價(jià)(元/平米)成交時(shí)間河?xùn)|分區(qū)亭湖大道北、東環(huán)路西69354平米

/104.03畝住宅1.817373.18萬(wàn)元2505元/平米167萬(wàn)元/畝1391.72010-4-16新南路南、經(jīng)四路東側(cè)79856平米

/119.78畝住宅1.816969.4萬(wàn)元2125元/平米141.67萬(wàn)元/畝1180.62010-4-16支二路西、亭湖大道北14014平米

/21.02畝商業(yè)1.84036.03萬(wàn)元2880元/平米192萬(wàn)元/畝16002010-4-16支二路東、亭湖大道北14014平米

/21.02畝商業(yè)1.84036.03萬(wàn)元2880元/平米192萬(wàn)元/畝16002010-4-16希望大道東、華亭路北側(cè)36682平米

/55.02畝商住≤1.47832萬(wàn)元2135元/平米142.34萬(wàn)元/畝15252010-1-15希望大道東、緯二路北側(cè)34302平米

/51.45畝商住≤2.09296萬(wàn)元2710元/平米180.67萬(wàn)元/畝13552010-1-15泰山路西、松江路南側(cè)76843平米

/115.26畝綜合≤1.94682萬(wàn)元609元/平米40.62萬(wàn)元/畝320.52009-10-29東環(huán)路東、新都路北地塊231762平米

/347.64畝商住2.557041.2634萬(wàn)元2461元/平米164.08萬(wàn)元/畝984.42009-3-19東環(huán)路東、新都路南地塊151756平米

/227.63畝商住2.537483.732萬(wàn)元2470元/平米164.67萬(wàn)元/畝9882009-3-19文匯路西、三河子南中低價(jià)位商品房地塊85770平米

/128.66畝商業(yè)26947.37萬(wàn)元810元/平米54萬(wàn)元/畝4052009-3-19希望大道西，新都路北161003商住233910.6315402010-6希望大道西，新都路北169675商住238176.8711242010-6XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)土地市場(chǎng)2009年以來(lái)上市土地可建面積約672萬(wàn)方，其中城東247萬(wàn)方，占據(jù)市場(chǎng)總供應(yīng)量的26%；從成交地價(jià)上來(lái)，城東土地成本較為接近，在相同的產(chǎn)品價(jià)格上，高品質(zhì)的項(xiàng)目將更具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；按照當(dāng)前出讓土地量情況，城南將成為鹽城市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的地方，而本區(qū)域區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱；但如果僅考慮區(qū)域現(xiàn)狀和發(fā)展，短期內(nèi)，本區(qū)域與城南尚有較大的差距；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)商品房供求2009年，鹽城市區(qū)商品住宅供應(yīng)253萬(wàn)方，同比08年增長(zhǎng)14%，其中全年的近80%的供應(yīng)量集中在6到12月這7個(gè)月里。2009年，在購(gòu)房補(bǔ)貼、利率下調(diào)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇等多種利好的消息下，鹽城市區(qū)房市在3月份后逐漸回暖，下半年銷售火爆，全年共銷售292萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)120%，達(dá)到歷史最好水平。截止到12月末，商品住宅的供銷比是0.87：1。2010年4月后，國(guó)家調(diào)控影響，鹽城成交持續(xù)走低。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)商品房供求鹽城目前在售項(xiàng)目共22個(gè)；總建筑體量809萬(wàn)㎡；已推出體量約199萬(wàn)㎡；后續(xù)可推出面積約600萬(wàn)㎡；按照年需求量250萬(wàn)㎡計(jì)算；整體去化時(shí)間約2.5年；鹽城市區(qū)09年至今出讓土地可建面積967萬(wàn)㎡按照年去化250萬(wàn)㎡計(jì)算；整體去化時(shí)間約4年；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格從整體走勢(shì)上看鹽城房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升，2008年由于全球金融危機(jī)影響，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，導(dǎo)致價(jià)格與2007持平，市場(chǎng)冷淡成交量下降，2009年3月以后在政府政策的促使下，市場(chǎng)得以復(fù)蘇，成交量與房?jī)r(jià)急劇上漲。2009年1季度，市區(qū)商品住宅成交均價(jià)為3520元/平方米，到四季度時(shí)已經(jīng)達(dá)到4247元/㎡.09年下半年鹽城房?jī)r(jià)獲得爆發(fā)式增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度接近20%。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格分布城北板塊河?xùn)|板塊城中板塊鹽瀆板塊占地在10萬(wàn)方以上的項(xiàng)目占地10萬(wàn)方以下的項(xiàng)目華景圓4000元加州東郡4500元陽(yáng)光水岸4500元郎地英郡4500高教公寓3800元澄達(dá)東景苑6000錢江方舟6200元華府景城5800元蘇東翡翠圓4200元本案XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格分布華夏綠城5500西城逸品5400元恒盛都市豪庭5000元天瀾灣4800元（2期）恒榮世家5200元公園道一號(hào)6000元瑞爾國(guó)際公館5500元書林雅苑4500清華學(xué)士園4200元翠洲嘉園5000元金大樣生活廣場(chǎng)5700元金庭苑5300元（估）中庚海德公園未定中南項(xiàng)目5200領(lǐng)秀嘉園5200元鳳凰匯6000香苑小區(qū)4800元寶龍廣場(chǎng)5500-6000元鹽瀆板塊城南板塊占地在10萬(wàn)方以上的項(xiàng)目占地10萬(wàn)方以下的項(xiàng)目XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格分布當(dāng)前市場(chǎng)處在斷檔期，在售項(xiàng)目雖多，但前期推向市場(chǎng)的房源多已售罄，目前多處儲(chǔ)備客源階段。大體量的項(xiàng)目2010年下半年上市較多，后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。鹽城當(dāng)前房?jī)r(jià)最高的區(qū)域依然是城中區(qū)域，隨著鹽瀆板塊項(xiàng)目的的進(jìn)一步推進(jìn)，鹽瀆公園附近作為鹽城高端生活區(qū)域，新的城市CBD的地位將進(jìn)一步加強(qiáng)，房?jī)r(jià)將最終超過(guò)城中區(qū)域。城南區(qū)域隨著道路的延伸，BRT系統(tǒng)的開(kāi)通使用，大型項(xiàng)目的紛紛啟動(dòng)，將進(jìn)一步改善城南城市面貌，房?jī)r(jià)也將“水漲船高”。河?xùn)|區(qū)域作為城市次主要發(fā)展方向，隨著交通的完善，“洼地”效應(yīng)突出，相信會(huì)迎來(lái)一波發(fā)展高潮。鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品戶型上主要是二房、三房，面積上主要集中在85—139平方米這個(gè)區(qū)間。隨著學(xué)區(qū)的確定，學(xué)區(qū)房迎來(lái)新的市場(chǎng)契機(jī)，尤其是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房將迎來(lái)新的漲價(jià)契機(jī)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型面積一房：鹽城市場(chǎng)上一房相對(duì)較少，除少量商辦項(xiàng)目外，少有項(xiàng)目規(guī)劃一房產(chǎn)品；兩房：兩房在鹽城市場(chǎng)上占據(jù)次主要戶型，基本上都為部分項(xiàng)目的中間套；三房：三房占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力，該戶型為市場(chǎng)主要供給戶型，同時(shí)也是市場(chǎng)需求量最大的戶型；四房：四房產(chǎn)品由于戶型面積較大，導(dǎo)致總價(jià)較高，因此一般項(xiàng)目不規(guī)劃，或者少量規(guī)劃，且一般規(guī)劃四房的項(xiàng)目大都品質(zhì)比較高，且把四房戶型放置與項(xiàng)目最好的區(qū)位；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型面積80-100110-130主力兩房：80-100㎡；主力三房：110-130㎡XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型面積四季新城、90㎡兩房；朗地英郡、93-99㎡兩房；高教公寓、89㎡兩房；錢江方舟2房：88㎡公園道一號(hào)2房：96㎡飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型面積中南世紀(jì)城2房：90m2鳳凰匯2房：101m2西城逸品2房：92㎡天瀾灣2房：91㎡全明、大陽(yáng)臺(tái)；主、次臥附設(shè)飄窗；鹽城市場(chǎng)上在售的兩房產(chǎn)品，基本上都為全明，有陽(yáng)臺(tái)，雙飄窗；部分大兩房有入戶花園；飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型面積四季新城3房：118㎡3房：116㎡3房：126㎡3房：130㎡高教公寓3房：127㎡朗地英郡3房：114-120㎡飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型面積西城逸品3房：110㎡西城逸品3房：136㎡天瀾灣3房：118㎡天瀾灣3房：125㎡中南世紀(jì)城3房：115-132m2飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型面積三房作為鹽城市場(chǎng)上的主力供給戶型，市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；三房產(chǎn)品戶型整體品質(zhì)較高，基本都能做到方正、全明，南北通透；飄窗作為固定的增值部分幾乎被所有樓盤采用；部分樓盤采用南北雙陽(yáng)臺(tái)，提升項(xiàng)目附加值，和增加使用空間；隨著區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的激烈，區(qū)域出現(xiàn)了較多贈(zèng)送入戶花園的戶型；隨著區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，更經(jīng)濟(jì)，更實(shí)用，更多附加值的產(chǎn)品將出現(xiàn)；公園道一號(hào)：128㎡錢江方舟3房：135㎡飄窗陽(yáng)臺(tái)入戶花園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型面積高教公寓4房：172㎡天瀾灣4房：142㎡鳳凰匯4房：145㎡東景苑4房：139㎡四房作為享受型戶型在鹽城市場(chǎng)上較少；一般四房大都出現(xiàn)在品質(zhì)較高的樓盤內(nèi)，且一般位于社區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)區(qū)位市場(chǎng)上的四房產(chǎn)品具備三房的全部?jī)?yōu)點(diǎn)；雙陽(yáng)臺(tái)，大飄窗，入戶花園等增值因素在四房產(chǎn)品上俱全；鹽城的享受型戶型非增加空間尺度的拓展，而是增加戶型的功能空間；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)立面建材鹽城在售項(xiàng)目建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代為主，立面材料主要采用涂料；部分項(xiàng)目采用現(xiàn)代與其他風(fēng)格的混合體，以此來(lái)增加項(xiàng)目質(zhì)感；采用純粹異域風(fēng)格的產(chǎn)品較少；由于異域風(fēng)格細(xì)節(jié)部分工藝要求較高，且成本較大，一般項(xiàng)目都不采用異域風(fēng)格；在鹽城市場(chǎng)上異域風(fēng)格的產(chǎn)品，產(chǎn)品風(fēng)格的細(xì)節(jié)部分處理普遍較差，這樣反而拉低項(xiàng)目整體的品質(zhì)；因此相對(duì)較容易出效果的現(xiàn)代風(fēng)格成為區(qū)域內(nèi)主要的建筑風(fēng)格；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)立面材料錢江方洲：新古典立面建材：底層采用花崗巖，上部為面磚公園道一號(hào)：新古典立面建材：涂料、干掛石材新古典特色1、簡(jiǎn)約、高貴、典雅的建筑特色。2、感官厚重，較有質(zhì)感。3、立面線條簡(jiǎn)潔、流暢。4、色調(diào)較為灰暗，長(zhǎng)居內(nèi)部易抑郁；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)立面材料中南世紀(jì)城：西班牙紅瓦坡頂立面建材：高級(jí)涂料、面磚、干掛石材等建筑特點(diǎn)：1、色調(diào)陽(yáng)光明快2、建筑風(fēng)格具有較強(qiáng)的親和力。3、細(xì)部處理較困難。朗地英郡：英倫風(fēng)格立面建材：石材干掛、涂料建筑特點(diǎn)：1、立面線條簡(jiǎn)潔、明快、流暢。2、風(fēng)貌厚實(shí)大氣，歷久彌新。3、細(xì)節(jié)成本較高純異域風(fēng)格整體成本較高XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)立面材料蝶湖灣：ART-DECO立面建材：石材干掛、真石漆、仿石涂料真石漆建筑特點(diǎn)：1、底部干掛石材。2、真石漆的運(yùn)用節(jié)約成本，同時(shí)增加質(zhì)感。華景園：徽派建筑風(fēng)格立面建材：高級(jí)面磚、彈性涂料自保溫磚長(zhǎng)江淤泥燒結(jié)磚建筑特點(diǎn)：1、徽派建筑風(fēng)格。2、長(zhǎng)江淤泥燒結(jié)磚，彈性涂料和自保溫磚。大部分樓盤建材都采用經(jīng)濟(jì)適用的建材，既節(jié)約成本，又提升項(xiàng)目品質(zhì)；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)景觀分析中央水景廣場(chǎng)恒盛·都市豪庭中心水系景觀帶澄達(dá)·東景苑綠化率46%；綠化面積達(dá)40000平方；建有中心水系景觀帶、庭院景觀、林蔭道景觀、商業(yè)街景觀、濱河綠化帶景觀、公共綠地景觀等不同空間層次的景觀帶，并在不同地點(diǎn)設(shè)立景觀雕塑小品；綠化率43%；社區(qū)的核心景觀為中央水景廣場(chǎng)，以噴泉、雕塑配合大面積休閑綠地；園區(qū)東、西兩側(cè)共有五大主題中心花園；南側(cè)專設(shè)綠化生態(tài)長(zhǎng)廊，親水步道、兒童樂(lè)園、方亭、花架廊、竹林、卵石溪等景觀小品點(diǎn)綴其間，同時(shí)運(yùn)用大量植被及文化景觀；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)景觀分析星河晨光綠化率40%；社區(qū)中規(guī)劃了7個(gè)中庭，有水景中庭，運(yùn)動(dòng)中庭，健身中庭，休閑中庭等；雙水景設(shè)計(jì)，在原有的兩條水系的基礎(chǔ)上，還設(shè)計(jì)了一個(gè)人工水景；中央水景鹽城在售項(xiàng)目對(duì)于小區(qū)的景觀綠化方便并不特別的用心塑造，一般小區(qū)景觀較為普通，僅僅把景觀和綠化定義為在社區(qū)內(nèi)種草和植樹(shù)；部分品質(zhì)較高的樓盤，一般也僅僅在社區(qū)中央和中軸上布置大面積的綠化或者水系，以此來(lái)提升項(xiàng)目賣點(diǎn)，但在景觀細(xì)部處理和植被物種選擇上，毫無(wú)想法和特色；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)會(huì)所分析會(huì)所作為社區(qū)的一個(gè)重要配套，應(yīng)當(dāng)在大多大型社區(qū)內(nèi)存在；但是在鹽城的在售項(xiàng)目當(dāng)中，會(huì)所基本上不存在；鹽城的購(gòu)房者的意識(shí)中也大多無(wú)會(huì)所的概念，在當(dāng)?shù)厝诵哪恐?，?huì)所基本上與社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)相同；因此鹽城在售樓盤大多不規(guī)劃會(huì)所，僅有的幾個(gè)具有會(huì)所的樓盤也大多把會(huì)所挪為他用；如錢江方舟的會(huì)所為售樓處與物管中心，天瀾灣的會(huì)所為售樓處等；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)物管分析恒盛都市豪庭樓宇可視對(duì)講防盜系統(tǒng)；電子巡更管理系統(tǒng)；室外背景音樂(lè)設(shè)施；HFC電視雙向網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；Inlernet網(wǎng)接入戶澄達(dá)東景苑智能化監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡邏系統(tǒng)、周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、24小時(shí)專人值班巡查；全天候車輛管理，智能化道閘系統(tǒng)；小區(qū)保潔、綠化、維護(hù)等服務(wù)；24小時(shí)客戶服務(wù)熱線；鹽城購(gòu)房者購(gòu)房需求相對(duì)較為實(shí)際，對(duì)于物業(yè)管理方面要求較低，同時(shí)對(duì)于高物業(yè)費(fèi)的承受程度也較弱；因此鹽城市在售項(xiàng)目一般都只提供普通的物管服務(wù)，如清潔、安保和維修服務(wù)；同時(shí)在小區(qū)公共設(shè)施方面也相對(duì)較為簡(jiǎn)單，僅提供部分如電子巡更、電子監(jiān)控等安保方面的輔助配套設(shè)備；整體上講，目前鹽城物管水平較低，尚無(wú)一個(gè)樓盤以物業(yè)服務(wù)作為項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行推廣；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)推案方式一期二期一批二期第三批二期第二批二期一批加推雖然鹽城一般建筑出正負(fù)零即可開(kāi)始預(yù)售，但由于鹽城采用的限價(jià)售房制度（每次預(yù)售需經(jīng)過(guò)物價(jià)局的核準(zhǔn)），因此在售項(xiàng)目大多有意采用小批量，多批次的推案方式進(jìn)行銷售，以此來(lái)增加項(xiàng)目利潤(rùn)空間；由于鹽城在售項(xiàng)目銷售季節(jié)性較強(qiáng)，因此每次項(xiàng)目推案時(shí)間也較為固定，一般都在5月至10月間開(kāi)始分批推案；11月至來(lái)年4月，大都以消化存量為主；以天瀾灣為例；占地15.5萬(wàn)方，總建33萬(wàn)方，中央水景隔成兩部分。一期：09年10月開(kāi)盤，推4棟樓，均價(jià)4400元/㎡,；二期一批：10年5月開(kāi)盤,推4幢，均價(jià)4680元/㎡，后加推2棟；二期二批：1、2、4號(hào)樓10年8月開(kāi)盤，均價(jià)5200元/㎡；二期第三批：7.9.11號(hào)樓，3棟推出時(shí)間未定。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)訴求點(diǎn)鹽城現(xiàn)售樓盤推廣語(yǔ)特點(diǎn)：鹽城居民深感知識(shí)能改變命運(yùn)，教育訴求對(duì)于購(gòu)房者的吸引力大，大都項(xiàng)目都以此為主推廣；部分具有公園等景觀為賣點(diǎn)的樓盤，如陽(yáng)光御園，也會(huì)適當(dāng)?shù)陌丫坝^作為推廣賣點(diǎn)、部分賣點(diǎn)欠缺的樓盤，則以項(xiàng)目自身風(fēng)格和規(guī)模作為賣點(diǎn)，如朗地英郡；部分樓盤以生活作為賣點(diǎn)，如澄達(dá)東景苑；一般以城市發(fā)展方向作為賣點(diǎn)的樓盤，如四季新城、中南世紀(jì)城。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)項(xiàng)目分析地塊概況項(xiàng)目區(qū)位SWOT分析XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)地塊概況中辰地塊北地塊：東至希望大道、西至廬山路、南至華新河、北至松江路。占地254.51畝，169675平方米。南地塊：東至希望大道，南面東段至新都東路、西段至中辰地塊北端，西面北段至廬山路、南段至光榮河，北至華新河。占地241.5畝，161003平方米。北地塊南地塊新都東路希望大道廬山路松江路華新河光榮河X(jué)X年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位本案市政府距項(xiàng)目4公里鹽瀆公園距項(xiàng)目3.5公里迎賓大道距項(xiàng)目3公里行政中心距項(xiàng)目1.5公里開(kāi)發(fā)大橋距項(xiàng)目1公里項(xiàng)目位于河?xùn)|；亭湖區(qū)政府旁；西側(cè)4公里為市政府；項(xiàng)目北側(cè)為鹽城師范學(xué)院；項(xiàng)目西側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)中學(xué)南側(cè)為悅達(dá)起亞產(chǎn)區(qū)；區(qū)域周邊生活配套無(wú)項(xiàng)目區(qū)位特征為開(kāi)發(fā)區(qū)旁的規(guī)劃中的配套區(qū)；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)SWOT優(yōu)勢(shì)：河?xùn)|區(qū)域，緊靠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速；區(qū)域未來(lái)整體規(guī)劃好，將來(lái)配套足；項(xiàng)目地塊方正，地勢(shì)平坦，較易規(guī)劃；地塊附近有開(kāi)發(fā)區(qū)中學(xué)和鹽城師范，教育資源豐富；地塊內(nèi)部有河，天然水系資源可以體用；劣勢(shì)：區(qū)域周邊人氣缺，入住率低；地面公交系統(tǒng)還不完善，出行只能自駕車；區(qū)域商業(yè)配套多處在空置狀態(tài)，無(wú)生活配套；地塊南側(cè)為城市貨運(yùn)干道，影響出行且有噪音；機(jī)會(huì)：鹽城城市化進(jìn)程加快，住房需求量大；區(qū)域內(nèi)位鹽城價(jià)格洼地，且區(qū)域內(nèi)缺少供應(yīng)；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，帶來(lái)大量的居住人群；4座跨河大橋的建成，使得河?xùn)|徹底融入河西；威脅：2010年下半年市場(chǎng)供應(yīng)量放量，競(jìng)爭(zhēng)加大；2010年樓市走勢(shì)不確定，政策風(fēng)險(xiǎn)加大；市民對(duì)區(qū)域認(rèn)知度為河?xùn)|工業(yè)區(qū)，生活配套還不完善，當(dāng)前還不適合居??；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)項(xiàng)目建議整體定位立面建議戶型建議景觀建議會(huì)所建議物管建議推廣建議訴求點(diǎn)建議XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)整體定位海納，沿海+海派+上海，取海納百川之意；上尚，即為上上之意，寓意不斷進(jìn)步不斷提升；新生活，全新的內(nèi)涵－－低碳環(huán)保、健康節(jié)能。主題闡釋：鹽城.海納城上尚新生活項(xiàng)目定位：本項(xiàng)目由于區(qū)位關(guān)系，天生可利用的優(yōu)勢(shì)較少，因此本案賣點(diǎn)將主要依靠項(xiàng)目自身來(lái)塑造，尤其是項(xiàng)目品質(zhì)，可作為項(xiàng)目主要賣點(diǎn)之一，因此本案產(chǎn)品力對(duì)于本項(xiàng)目的成功與否顯得尤其的重要；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)格建議海派建筑特色核心是海納百川上海海派建筑特色的魅力，就在于它的海納百川、兼收并蓄的大家風(fēng)范。它將西方住宅文化與本地居住理念融合進(jìn)建筑設(shè)計(jì)中。比如，房型要迎合當(dāng)?shù)厝司幼〉牧?xí)慣，全戶朝南，冷暖適宜，采用低窗戶大開(kāi)間采光，最大可能地引入景觀。在小區(qū)總體綠化方面，則取材于中歐經(jīng)典庭院設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格則注重形式美感卻不過(guò)度裝飾。建議項(xiàng)目采用海派風(fēng)格，融合各家之所長(zhǎng)，形成項(xiàng)目自己的風(fēng)格特征；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)立面建議外立面建議：底部石材、上部仿石漆仿石漆底部石材項(xiàng)目立面材料建議采用比較經(jīng)濟(jì)使用的防石漆，樓宇底部可采用天然石材或者人工石材，增加項(xiàng)目質(zhì)感；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)景觀建議建議樓宇一樓抬高架空設(shè)計(jì)，架空層布置了長(zhǎng)凳，桌椅，給社區(qū)居民休息和娛樂(lè)；架空設(shè)計(jì)提高一樓住戶的居住舒適感，同時(shí)增加整幢樓的附加值。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)景觀建議項(xiàng)目中心部位采用大型中央水景，以淺水塑造景觀，這樣成本較低，便于管理，安全可靠。水面上以木道連通，形成整體趣味感。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)景觀建議建議小區(qū)采用人車分流，汽車直接進(jìn)入地下，使得整個(gè)路網(wǎng)體系與景觀結(jié)合完美，整體感覺(jué)曲徑通幽、移步換景。同時(shí)在植物物種選擇上可多樣性，如柳樹(shù)，樟樹(shù)，梧桐，女貞，竹子等，XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型建議面積戶型配比80－100m22R55%110-130m23R45%150－160m24R、5R5%合計(jì)100%一期以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，以塑造項(xiàng)目品牌為目的。項(xiàng)目一期戶型建議以2+1的兩房為主，體現(xiàn)項(xiàng)目戶型的實(shí)用性，并降低項(xiàng)目的總價(jià)，以此吸引購(gòu)房者；同時(shí)規(guī)避與市場(chǎng)上大量三房產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)，以最短的銷售周期來(lái)塑造項(xiàng)目品牌；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型建議2房92㎡，贈(zèng)送20㎡建議戶型采用入戶花園、大飄窗等贈(zèng)送面積的方式，增加項(xiàng)目的附加值；項(xiàng)目采用大陽(yáng)臺(tái)，增加項(xiàng)目觀景效果和使用面積；戶型建筑雖然只有80-110㎡，但實(shí)際使用面積遠(yuǎn)大于此2房85㎡兩房戶型建議XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型建議三房戶型建議三房產(chǎn)品建議也采用贈(zèng)送空中花園、大飄窗等方式，增加項(xiàng)目的附加值戶型面積可在110-140㎡的面積區(qū)間滿足不同消費(fèi)群體的需要一期住宅建議經(jīng)濟(jì)型3房，面積控制在110-130㎡之間可占多數(shù)，方便一期去化，塑造品牌。XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型建議四房戶型建議面積：158㎡面積：159㎡四房產(chǎn)品建議也贈(zèng)送入戶花園、大陽(yáng)臺(tái)、飄窗等，增加項(xiàng)目的附加值同時(shí)在戶型規(guī)劃上注意功能空間的拓展，而非面積的盲目增加；戶型面積盡量控制在150-160㎡內(nèi)，以此增加戶型的總價(jià)優(yōu)勢(shì)；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)會(huì)所建議本項(xiàng)目建議將住宅會(huì)所面積控制在在1500㎡以下，部分會(huì)所設(shè)施不對(duì)外開(kāi)放；會(huì)所內(nèi)設(shè)置一些面積不大且能體現(xiàn)小區(qū)高檔氣質(zhì)的設(shè)施及一些實(shí)用的、盈利性強(qiáng)的設(shè)施；

可增設(shè)圖書走廊等公眾性設(shè)施，與項(xiàng)目訴求相呼應(yīng)；酒窖高檔酒吧雪茄吧桌球室親子中心棋牌室圖書角圖書閱覽室XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)物管建議物業(yè)服務(wù)作為項(xiàng)目運(yùn)作的一部分，越來(lái)越受到人們的關(guān)注；鹽城項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)普遍較低，物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)項(xiàng)目單體沒(méi)有受到很好的重視；良好的物業(yè)服務(wù)有助于提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目的整體形象；建議本項(xiàng)目可把物業(yè)服務(wù)作為小區(qū)的賣點(diǎn)之一塑造，喚醒鹽城居民對(duì)于物業(yè)的重視，塑造沿鹽城好物業(yè)的標(biāo)高；建議在物業(yè)服務(wù)的基本業(yè)務(wù)（如安全護(hù)衛(wèi)、清潔綠化、維護(hù)維修、客服等）外增設(shè)為客戶量身定制的個(gè)性化服務(wù)（如組織社區(qū)活動(dòng)、代購(gòu)票務(wù)、安排宴會(huì)、代理房屋租賃服務(wù)等）；物業(yè)管理費(fèi)用可相應(yīng)調(diào)高，但應(yīng)參考居民收入水平；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)推廣建議限價(jià)政策：鹽城新開(kāi)樓盤銷售均價(jià)需經(jīng)鹽城物價(jià)局定價(jià)。分期原則：小批量、多批次易于控制，以獲得更多銷售溢價(jià)建議：項(xiàng)目采用分期多批次的方式進(jìn)行推案，每批次推出約200-300套，推案間隔時(shí)間約為2個(gè)月，每批次均價(jià)緩慢上調(diào)，保證本項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度，同時(shí)促使市場(chǎng)”饑餓感“的存在；由于鹽城采用限價(jià)政策，因此建議項(xiàng)目采用小批量，多批次的推案方式XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)訴求點(diǎn)建議目前鹽城在售主要訴求點(diǎn)都放在教育方面，部分具備公園等其他優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目會(huì)適當(dāng)?shù)脑黾有碌脑V求點(diǎn)；建議本項(xiàng)目在保證教育訴求點(diǎn)的前提下，增加新的訴求點(diǎn)，如品牌開(kāi)發(fā)商、一級(jí)建筑商，高檔的品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的物管等；目前鹽城大部分購(gòu)房者對(duì)于教育資源都十分的在意，因此本項(xiàng)目必須在推廣方面強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目也具備良好的教育資源，但由于本項(xiàng)目教育資源并不十分優(yōu)質(zhì)，因此建議教育資源僅作為輔助推廣訴求點(diǎn)；在當(dāng)前注重品質(zhì)的年代，建議項(xiàng)目產(chǎn)品訴求主打項(xiàng)目品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商品牌、綠化景觀、物管服務(wù)等；以此來(lái)作為項(xiàng)目主要訴求點(diǎn)；XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)附錄XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)項(xiàng)目一期5萬(wàn)方，已交付；二期余少量房源在售，銷售均價(jià)5430元/㎡；（7、8、9號(hào)樓在售，開(kāi)盤時(shí)間2010年5月，去化95%，）三期：預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤。西城逸品開(kāi)發(fā)商：江蘇省豐盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)域：城南物業(yè)狀況：33棟（高層、小高）物業(yè)地址：西環(huán)路與青年路交界處建筑面積：200000㎡占地面積：400000㎡容積率：1.9綠化率：46%總戶數(shù)：2469戶一期二期三期7、8、9號(hào)樓在售XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)西城逸品面積戶型配比90－92.8m22R276（27%）109.41m23R194（19%）119.85－126m23R390（38%）129.34-136.74m23R164（16%）合計(jì)1024（100%）項(xiàng)目已公開(kāi)戶型配比3房：110㎡2房：95㎡2房：89㎡3房：134㎡XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)西城逸品建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約外立面：涂料XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)天瀾灣項(xiàng)目一期：已全部售完；二期：2010年5月8日開(kāi)盤推出6幢住宅，開(kāi)盤當(dāng)天總共大定200套左右，均價(jià)4680元/㎡，1、2、4號(hào)樓預(yù)計(jì)2010年8月開(kāi)盤，預(yù)計(jì)均價(jià)5200元/㎡。注：鹽城新開(kāi)樓盤銷售均價(jià)需經(jīng)鹽城物價(jià)局定價(jià)。城南最高定價(jià)為6000元/㎡(公園道一號(hào)、錢江方舟)本項(xiàng)目定價(jià)不超過(guò)5000元/㎡。一期二期在售二期1、2、4號(hào)樓二期8月開(kāi)盤開(kāi)發(fā)商：江蘇潤(rùn)嘉置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)區(qū)域：城南物業(yè)狀況：37棟（小高、高層）物業(yè)地址：鹽瀆路與西環(huán)路交界處建筑面積：330000㎡占地面積：155000㎡容積率：1.8綠化率：50.1%XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)天瀾灣面積戶型配比83.81-97.49㎡2R179(48%)107.61-116㎡3R112(30%)122.24-125㎡3R46(12.3%)142-143.24R36(9.7%)合計(jì)373（100%）項(xiàng)目二期已公開(kāi)戶型配比XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)天瀾灣建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約外立面：涂料XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)學(xué)林雅苑項(xiàng)目一期：2009年5月開(kāi)盤，6棟住宅余1幢12層公寓在售，其余售完，在售公寓已去化70%，銷售均價(jià)4500元/㎡；二期：7號(hào)樓預(yù)計(jì)2010年9月開(kāi)盤，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)：5200元/㎡。

一期開(kāi)發(fā)商：江蘇瀛尚房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)域：城南物業(yè)狀況：高層物業(yè)地址：鹽瀆路西環(huán)路口(新市一中南邊)建筑面積：50443㎡占地面積：100880㎡容積率：2.0綠化率：49%總戶數(shù)：936戶在售公寓二期7號(hào)樓XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)學(xué)林雅苑項(xiàng)目已公開(kāi)戶型配比面積戶型戶數(shù)（配比）80.33、109.92m22R96（16%）95-122m23R226（39%）頂層復(fù)式156-170㎡5R18（3%）70.5－85.44㎡公寓246（42%）合計(jì)586（100%）XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)學(xué)林雅苑建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約外立面：涂料XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)蝶湖灣項(xiàng)目目前暫未開(kāi)盤正式銷售，預(yù)計(jì)首批房源于2010年8月正式對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)開(kāi)盤均價(jià)為4400元/㎡。外立面項(xiàng)目底層為干掛石材，上部為涂料。首批房源開(kāi)發(fā)商：江蘇創(chuàng)世紀(jì)置業(yè)有限公司區(qū)域：城南物業(yè)狀況：5棟高層物業(yè)地址：南緯路西環(huán)路口(職教園區(qū)路西)建筑面積：7萬(wàn)㎡占地面積：4萬(wàn)㎡容積率：1.75綠化率：40%總戶數(shù)：618戶XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)蝶湖灣面積戶型配比94.5－95.6㎡2R244（50%）103.5㎡2R+空中花園122（25%）111㎡2R+空中花園61（12.5%）130㎡3R+空中花園61（12.5%）合計(jì)488（100%）項(xiàng)目戶型配比XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)四季新城開(kāi)發(fā)商：鹽城嘉祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)域：城北物業(yè)狀況：38棟(多層、小高、高層、酒店式公寓、花園洋房）物業(yè)地址：北環(huán)路開(kāi)放大道口建筑面積：20萬(wàn)㎡占地面積：10.8萬(wàn)㎡容積率：1.85綠化率：40%項(xiàng)目目前暫未開(kāi)盤正式銷售，首批房源7棟多層于2010年8月正式對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)開(kāi)盤均價(jià)為4000元/㎡。外立面：涂料。8月開(kāi)盤住宅XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)四季新城面積戶型配比90㎡2R84(46.7%)107㎡3R60(33.3%)115-118㎡3R12(6.7%)126-130㎡3R24(13.3%)合計(jì)180（100%）2房：90㎡3房：107㎡3房：118㎡3房：116㎡3房：126㎡3房：130㎡XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)蘇東翡翠園開(kāi)發(fā)商：鹽城嘉祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)域：城北物業(yè)狀況：18棟(多層、小高）物業(yè)地址：新富路開(kāi)放大道口建筑面積：8萬(wàn)㎡占地面積：6萬(wàn)㎡容積率：1.4綠化率：45%三期二期一期項(xiàng)目一期：售完，銷售均價(jià)2900元/㎡;二期：余2套，銷售均價(jià)3600元/㎡

;三期：未開(kāi)盤，預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)盤，預(yù)計(jì)均價(jià)4500/㎡。（開(kāi)放大道BRT今年10月建成通車）

XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)蘇東翡翠園面積戶型配比90.5-96㎡2R360(67.2%)109㎡3R88(16.4%)125㎡3R88(16.4%)合計(jì)536（100%）項(xiàng)目已公開(kāi)戶型配比XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)蘇東翡翠園建筑風(fēng)格：西班牙外立面：底部面磚，上部涂料XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)

基本信息：所在地區(qū)：亭湖區(qū)地址：鹽城市青年路南、迎賓路東側(cè)開(kāi)發(fā)商：鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：－－物業(yè)類型：住宅、商鋪、寫字樓、酒店式公寓住宅產(chǎn)品類型：高層（18層）占地面積：221184平方米總建面積：480000平方米總戶數(shù)：1248容積率：2.1綠化率：40％（住宅區(qū)）物業(yè)管理費(fèi)：－－價(jià)格：6000元/㎡（住宅均價(jià)）開(kāi)盤分期階段：2009.10——一期商鋪開(kāi)盤2010.6——一期住宅開(kāi)盤（本批475套）2010下——一期的第二批開(kāi)盤去化情況：一期第一批開(kāi)盤共475套，去化388套，去化率82％月均去化388套。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：本項(xiàng)目位于鹽城市市政府西北，青年路以南，迎賓路以東地塊，寶龍城市廣場(chǎng)是由澳門寶龍集團(tuán)投資興建的。是鹽城市08年重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。引進(jìn)的是shoppingmall模式。擁有四星級(jí)大酒店，3萬(wàn)多平米的超市、電器賣場(chǎng)、精品百貨和五星級(jí)影院等。是鹽城地區(qū)規(guī)模最大，檔次最高的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等功能于一體的城市綜合體。近期狀況：迎賓路商業(yè)街預(yù)約登記中，面積三十幾至二百多平米。住宅尾盤銷售中，新一期開(kāi)盤時(shí)間未定，售樓處接待做下一期房源介紹。寶龍城市廣場(chǎng)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)交通狀況：平面圖：住宅區(qū)一期工程該項(xiàng)目的一期工程包括圖右邊的商業(yè)廣場(chǎng)和如圖所示的8幢18層的高層住宅。目前開(kāi)盤的為4－5、4－6、4－7、4－8四幢。鹽城寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目用地位于鹽城市市政府西北，青年路以南，迎賓路以東地塊。周邊設(shè)施：鹽瀆公園、鹽城中學(xué)、鹽城一小、驛都金庭大酒店、行政審批中心寶龍城市廣場(chǎng)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型配比表：在售四棟面積戶型配比86m22R288（23.3%）116－127m23R552（44.2%）138－140m23R296（23.6%）162m24R112(8.9%)合計(jì)1248（100%）項(xiàng)目總戶型配比在售戶型配比面積戶型配比86m22R271（57%）127m23R68（14.3%）130m23R68（14.3%）138m23R34（7.2%）139m23R34(7.2%)合計(jì)475（100%）去化21460285729388寶龍城市廣場(chǎng)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（1）：已推戶型寶龍城市廣場(chǎng)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（2）：將推戶型寶龍城市廣場(chǎng)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)外立面展示圖：層高：3米（住宅）外立面風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約外立面建材：玻璃幕墻、高級(jí)貼面瓷磚等簡(jiǎn)介：外立面以明快、潔凈的白色灰色為主色調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約的純情風(fēng)格，剔透玻璃的大量應(yīng)用，色調(diào)淡雅，造型新穎。效果圖實(shí)景圖寶龍城市廣場(chǎng)XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)

基本信息：所在地區(qū)：亭湖區(qū)地址：東進(jìn)路南側(cè)，人民路東側(cè)開(kāi)發(fā)商：鹽城市聯(lián)鑫置業(yè)有限公司物業(yè)公司：戴德梁行顧問(wèn)物業(yè)類型：住宅住宅產(chǎn)品類型：小高層、高層占地面積：170000平方米總建面積：400000平方米總戶數(shù)：3000余戶容積率：2.98綠化率：40％物業(yè)管理費(fèi)：1.2元（0.6物業(yè)費(fèi)+0.6公共能耗費(fèi)）價(jià)格：4800元/㎡～6800元/㎡;均價(jià)5500元/㎡開(kāi)盤分期階段：2008年上——一期開(kāi)盤，共（1、2、6、11）4幢樓2008年下——二期開(kāi)盤，共（5、8、9）3幢樓2009.12——三期開(kāi)盤，共（12、13）2幢,共201套2010.2——四期開(kāi)盤，共（15、16）2幢,共324套2010.9——五期開(kāi)盤，共（7、14）2幢，共464套去化情況：一、二、三期已售罄，在售四期，去化99％，月均去化約63套。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目鄰近1000畝生態(tài)濕地公園，享生態(tài)環(huán)境。自然的建筑規(guī)劃，秉承“生態(tài)人居領(lǐng)導(dǎo)者”的開(kāi)發(fā)理念，構(gòu)建生態(tài)人居為理念和主訴求。近期狀況：一期與二期已交房，三期現(xiàn)已全部售完，現(xiàn)在在售為四期尾房，新的房源預(yù)計(jì)2010年8、9月開(kāi)盤。公園道1號(hào)（公園觀?。X年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)交通狀況：平面圖：項(xiàng)目目前分五期開(kāi)發(fā)，如圖，一期共（1、2、6、11）4幢樓；二期共（5、8、9）3幢樓；三期共（12、13）2幢；四期共（15、16）2幢；五期共（7、14）2幢項(xiàng)目位于鹽瀆公園南側(cè)東進(jìn)路南側(cè)，人民路東側(cè)，主打“繁華近處獨(dú)享一座城”概念。周邊設(shè)施：寶龍城市廣場(chǎng)、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)任迤诙谌谝黄谒钠诠珗@道1號(hào)（公園觀?。X年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型配比表：在售2棟面積戶型戶數(shù)（配比）45㎡公寓128（10.3%）80－96㎡2R359（28.6%）110－113㎡3R210（16.7%）125－132㎡3R196（15.6%）138-143㎡4R360(28.8%)合計(jì)1253（100%）項(xiàng)目已公開(kāi)戶型配比公園道1號(hào)（公園觀邸）XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（1）：公園道1號(hào)（公園觀?。X年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（2）：公園道1號(hào)（公園觀?。X年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)外立面展示圖：層高：2.9米外立面風(fēng)格：新古典主義簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格外立面建材：涂料、干掛石材簡(jiǎn)介：簡(jiǎn)約、高貴、典雅的建筑特色效果圖實(shí)景圖公園道1號(hào)（公園觀邸）XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)

基本信息：所在地區(qū)：鹽都區(qū)地址：鹽瀆路與人民南路交匯處開(kāi)發(fā)商：江蘇晉萬(wàn)置業(yè)有限公司物業(yè)公司：鹽城新欣物業(yè)有限公司物業(yè)類型：住宅住宅產(chǎn)品類型：多層（安置房）、高層、小高層占地面積：110000平方米總建面積：200000平方米總戶數(shù)：2000余容積率：1.2綠化率：38％物業(yè)管理費(fèi)：－－價(jià)格：5700元/㎡開(kāi)盤分期階段：2010.4.16——一期第一批開(kāi)盤，共（17）1幢樓，36套2010中——一期二批開(kāi)盤，共（18、19）2幢樓，186套去化情況：一期第一批開(kāi)盤共36套，去化29套，去化率81％，月均去化10套。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目南靠鹽城新建的園林式公園--鹽塘河公園，西傍蘇北最大的生態(tài)梅花園，北臨新興的城南商業(yè)圈和集休閑、娛樂(lè)一起的內(nèi)港湖公園，距新市政府1.3公里，離有多功能配套的城南行政中心300米。在戶型設(shè)置上，分別設(shè)計(jì)了面積80平方米～140平方米的兩室半兩廳一衛(wèi)和三室兩廳二衛(wèi)等多種高層、小高層套型，其中80平方米～100平方米的戶型占80%。近期狀況：一期已經(jīng)推出，明年入住。后期產(chǎn)品尚未有信息。目前安置房已全部分配到位，現(xiàn)在在銷一幢小高層（17號(hào)樓），即將推出一期兩幢小高層，18、19號(hào)樓。領(lǐng)秀嘉園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)交通狀況：平面圖：該項(xiàng)目的一期工程包括17號(hào)樓（9層）、18號(hào)樓（16層）、19號(hào)樓（15層）等。如圖所示的多層區(qū)域均為安置房。目前開(kāi)盤在售的為17號(hào)樓1幢。南靠鹽城新建的園林式公園--鹽塘河公園，西傍蘇北最大的生態(tài)梅花園，北臨新興的城南商業(yè)圈和內(nèi)港湖公園，距新市政府1.3公里，離有多功能配套的城南行政中心300米。周邊設(shè)施：鹽瀆路學(xué)校、聚亨路小學(xué)、康居路小學(xué)和三甲醫(yī)院；體育中心規(guī)劃建設(shè)中。交通現(xiàn)有26、36等多路公交車直達(dá)。安置房17號(hào)樓，在售領(lǐng)秀嘉園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型配比表（1）：在售1棟安置房安置房在售將推領(lǐng)秀嘉園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型配比表（2）：面積戶型配比86－91m22R376（38.5%）103m23R66（6.5%）99m23R270（27.5%）128m23R270（27.5%）合計(jì)982（100%）項(xiàng)目已公開(kāi)戶型配比(包括安置房）面積戶型配比86m22R18（50%）103m22R18（50%）合計(jì)36（100%）在售戶型配比(17幢）去化141529面積戶型配比90m22R62（33.3%）99m22R62（33.3%）128m23R62（33.3%）合計(jì)186（100%）即將推出項(xiàng)目戶型配比（18、19幢）領(lǐng)秀嘉園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（1）：3R戶型領(lǐng)秀嘉園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（2）：2R戶型C1-兩室兩廳-91平米領(lǐng)秀嘉園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)外立面展示圖：層高：2.85米（商品房）、2.8米（安置房）外立面風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約外立面建材：涂料（環(huán)保綠色節(jié)能材料）簡(jiǎn)介：外立面以灰色為主色調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格，色調(diào)淡雅。主打綠色節(jié)能環(huán)保建筑。效果圖實(shí)景圖領(lǐng)秀嘉園XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)

基本信息：所在地區(qū)：亭湖區(qū)地址：希望大道66號(hào)（鹽城市新亭湖區(qū)政府斜對(duì)面）開(kāi)發(fā)商：鹽城朗地置業(yè)物業(yè)公司：－－物業(yè)類型：住宅住宅產(chǎn)品類型：多層，小高層，高層，花園洋房占地面積：130000平方米總建面積：250000平方米總戶數(shù)：2000戶左右容積率：1.6綠化率：40％（住宅區(qū)）物業(yè)管理費(fèi)：－－價(jià)格：4500元/㎡開(kāi)盤分期階段：2009——一期及部分房源周邊大學(xué)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2010.10——一期住宅開(kāi)盤（本批213套），部分已經(jīng)被前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)去化。去化情況：一期第一批開(kāi)盤共213套，去化92套，去化率43％（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）項(xiàng)目簡(jiǎn)介：朗地·英郡是江蘇省蘇中建設(shè)集團(tuán)、上海朗地投資共同投資，由鹽城朗地置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。同亭湖區(qū)政府和檢察院一路之隔，東至南機(jī)場(chǎng)路，西至希望大道，南至緯五路，北至新河路，規(guī)劃多層、高層、小高層、花園洋房多種物業(yè)形態(tài)。項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目2010年初已開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2015年9月竣工。近期狀況：2009年項(xiàng)目部分房源被周邊大學(xué)內(nèi)部整批認(rèn)購(gòu)。2010年4月，售樓處對(duì)外開(kāi)放，推薦及提供預(yù)訂下一期房源。2010.10，將正式開(kāi)盤一期產(chǎn)品。朗地英郡XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)交通狀況：平面圖：該項(xiàng)目在售包括圖右邊的區(qū)域內(nèi)所示的6幢（2、3、4、8、9、17號(hào)樓）。其中的多層為前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房源。東至南機(jī)場(chǎng)路，西至希望大道，南至緯五路，北至新河路。周邊亭湖大道2010年通車。周邊設(shè)施：尚不完善一期朗地英郡XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型配比表：在售戶型配比面積戶型配比86m22R10（5%）93m22R24（11%）110m23R13（6%）113m23R44（21%）115m23R63（30%）124m23R30（14%）129m23R8（4%）135m23R6（3%）147m23R15(6%)合計(jì)213（100%）去化38216351033392朗地英郡XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（1）：2R戶型朗地英郡XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（2）：3R戶型朗地英郡XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)外立面展示圖：層高：2.8米外立面風(fēng)格：英倫風(fēng)格外立面建材：石材干掛、涂料簡(jiǎn)介：建筑風(fēng)格融合現(xiàn)代城市風(fēng)情的建筑元素，外立面線條簡(jiǎn)潔、明快、流暢，淡黃。效果圖實(shí)景圖朗地英郡XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)

基本信息：所在地區(qū)：亭湖區(qū)地址：鹽城市解放南路開(kāi)發(fā)商：鹽城市蘇嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：蘇嘉物業(yè)物業(yè)類型：住宅、商鋪?zhàn)≌a(chǎn)品類型：多層、高層、小高層占地面積：333333平方米總建面積：619700平方米總戶數(shù)：3300容積率：1.8綠化率：40％物業(yè)管理費(fèi)：0.7元/m2+電梯費(fèi)30元/月價(jià)格：5700元/㎡（新一期不低于5700）開(kāi)盤分期階段：2007～2009——南區(qū)開(kāi)盤及銷售2010.1——北區(qū)住宅第一批開(kāi)盤，共（5、6、13、15、16）5幢小高層，及1、2、3號(hào)多層，共480套2010.10——北區(qū)第二批開(kāi)盤，共（7、8）2幢樓，共144套去化情況：南區(qū)產(chǎn)品全部去化交房。北區(qū)第一批開(kāi)盤共480套，去化480套，去化率100％，月均去化約69套。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積近500畝，總投資約20億元，是一個(gè)居住、商業(yè)、休閑文化產(chǎn)業(yè)等于一體的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。由浙江卡森國(guó)際投資控股有限公司旗下浙江卡森置業(yè)有限公司投資，卡森置業(yè)所屬鹽城市蘇嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。社區(qū)中部以貫穿東西的商業(yè)街為界，將樓盤分為南北兩區(qū)。全盤以多層、小高層、高層住宅開(kāi)發(fā)為主，同時(shí)有商業(yè)街、寫字樓、酒店式公寓、賓館等產(chǎn)品形式。其中住宅分布于南區(qū)與北區(qū)，多層及小高層住宅部分設(shè)架空層為居民提供活動(dòng)空間。近期狀況：最近房源：5#、6#、13#、15#、16#，已經(jīng)售完。2010.10將推出7、8號(hào)兩幢高層（18層）。錢江方洲XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)交通狀況：平面圖：該項(xiàng)目的共分南北兩區(qū)，南區(qū)目前已全部售罄并交房入住，北區(qū)如圖所示已開(kāi)盤5、6、13、15、16號(hào)樓，包括商業(yè)街周邊的三幢多層（已商鋪為主）。未來(lái)即將推出的是7、8號(hào)兩幢18層的高層建筑。南北向緊貼城市主動(dòng)脈解放路，東西向北枕青年路。周邊設(shè)施：鹽瀆公園，市建設(shè)局、工商局、鹽城市一小、希望廣場(chǎng)、鹽城城市規(guī)劃展示館、鹽城廣電中心、鹽城中學(xué)、市行政中心、鹽城游泳館及新體育館南區(qū)，已交房將推，7、8號(hào)北區(qū)已推，5、6、13、15、16號(hào)錢江方洲XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型配比表：項(xiàng)目南區(qū)戶型配比面積戶型配比86m22R72（50%）116m23R72（50%）合計(jì)144（100%）面積戶型戶數(shù)（配比）86m22R320（12.5%）102m22R150（7%）135-140m23R1300（67%）110-120m24R480（26%）45－70m2公寓360（13%）合計(jì)2610（100%）北區(qū)將推戶型配比在售2棟錢江方洲XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（1）：錢江方洲XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（2）：錢江方洲XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)外立面展示圖：層高：2.9米外立面風(fēng)格：現(xiàn)代外立面建材：底層采用品牌花崗巖，上部為優(yōu)質(zhì)面磚。簡(jiǎn)介：外立面采用圓潤(rùn)柔和的弧形立面，大氣的氣質(zhì)，打破了傳統(tǒng)建筑立面的呆板與沉重；從景觀看，整個(gè)景觀方案的布局形式主要采取以曲代直的布局，充分結(jié)合樓盤錯(cuò)落有致的建筑形態(tài)。效果圖實(shí)景圖錢江方洲XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)

基本信息：所在地區(qū)：亭湖區(qū)地址：松江路8號(hào)開(kāi)發(fā)商：鹽城市城市建設(shè)投資集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：－－物業(yè)類型：住宅住宅產(chǎn)品類型：高層、小高層（共33幢）占地面積：217940平方米總建面積：530000平方米容積率：1.98綠化率：40.4％物業(yè)管理費(fèi)：－－價(jià)格：3850元/㎡開(kāi)盤分期階段：2009.11——一期首批開(kāi)盤，共（1、2、5、6、7）5幢樓，共593戶。2010.10——二期開(kāi)盤（本批約500余套）去化情況：一期首開(kāi)盤共593套，去化427套，去化率72％月均去化53套。項(xiàng)目簡(jiǎn)介：本項(xiàng)目位于鹽城市的亭湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，緊鄰鹽城師范大學(xué)，故名高教公寓。由鹽城市城市建設(shè)投資集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，有高層、小高層兩種產(chǎn)品類型，并有多種戶型可供選擇。社區(qū)體量較大，成一定規(guī)模，緊鄰學(xué)府。但周邊配套目前較匱乏。近期狀況：目前一期首批正在銷售中，預(yù)計(jì)下期在2010年10月開(kāi)盤，戶型有2R、3R、4R供選擇。

高教公寓XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)交通狀況：平面圖：該項(xiàng)目的在售一期工程包括圖右邊的1、2、5、6、7號(hào)共5幢樓。項(xiàng)目用地位于鹽城市亭湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，西邊緊鄰鹽城師范大學(xué)、東邊是開(kāi)發(fā)區(qū)政府。周邊設(shè)施：尚不完善在售一期，1、2、5、6、7號(hào)樓高教公寓XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型配比表：在售五棟在售一期戶型配比面積戶型配比89m22R121（20.4%）120m23R84（14.2%）129m23R169（28.5%）134m23R61（10.3%）142m23R81（13.7%）172m24R57（9.6%）181m25R20(3.4%)合計(jì)593（100%）去化94142218429543427高教公寓XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（1）：高教公寓XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型展示（2）：高教公寓XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)外立面展示圖：層高：2.8米外立面風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約外立面建材：高級(jí)貼面磚等簡(jiǎn)介：外立面以明快、潔凈的白色灰色為主色調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約的純情風(fēng)格，剔透玻璃的大量應(yīng)用，色調(diào)淡雅，造型新穎。效果圖實(shí)景圖高教公寓XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)

基本信息：所在地區(qū)：亭湖區(qū)地址：鹽城市華亭路南(東方綠苑正南)開(kāi)發(fā)商：江蘇華亭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：華亭物業(yè)物業(yè)類型：住宅

商鋪

住宅產(chǎn)品類型：多層

小高層占地面積：100000平方米總建面積：160000平方米戶數(shù)：516容積率：1.6綠化率：40%物業(yè)管理費(fèi)：－－價(jià)格：4000元/㎡開(kāi)盤時(shí)間：2010.10去化情況：尚未開(kāi)盤華景園三期XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)平面圖：立面圖：效果圖實(shí)景圖華景園三期XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型圖：華景園三期XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)

基本信息：所在地區(qū)：東城區(qū)地址：鹽城市亭湖開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)二路開(kāi)發(fā)商：鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司：－－物業(yè)類型：住宅住宅產(chǎn)品類型：小高層多層商業(yè)占地面積：107000㎡總建面積：150000㎡戶數(shù)：88容積率：1.4綠化率：42％物業(yè)管理費(fèi)：－－價(jià)格：4300元/㎡開(kāi)盤時(shí)間：2010.9去化情況：尚未開(kāi)盤加州東郡五期XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)交通狀況：平面圖：效果圖實(shí)景圖加州東郡五期XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型圖：加州東郡五期XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)

基本信息：所在地區(qū)：鹽都區(qū)地址：新市政府東南方向，在躍馬路東、聚亨路南，東臨戴莊路，項(xiàng)目毗鄰新行政中心開(kāi)發(fā)商：鹽城華夏融創(chuàng)置地有限公司物業(yè)公司：－－物業(yè)類型：住宅住宅產(chǎn)品類型：小高層、多層、高層占地面積：130000㎡總建面積：300000㎡總戶數(shù)：2000容積率：2.2綠化率：45％物業(yè)管理費(fèi)：小高層：0.8元/㎡；多層：0.5元/㎡、高層1.0元/㎡價(jià)格：5500元/㎡開(kāi)盤分期階段：前期已經(jīng)售罄交房2010.10新一期開(kāi)盤，戶型：2R：75～95；3R：129～133去化情況：未開(kāi)盤華夏綠城XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)戶型配比表：面積戶型配比90－96㎡2R126（9%）113.4－116㎡3R326（23%）118－126㎡3R420（30%）130－142㎡4R488（35%）200－250頂樓復(fù)式54（3%）合計(jì)1414（100%）項(xiàng)目二期、三期戶型配比華夏綠城XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)外立面展示圖：外立面風(fēng)格：現(xiàn)代、都市外立面建材：高級(jí)貼面磚、涂料效果圖實(shí)景圖華夏綠城XX年7月22日富陽(yáng)鹽城項(xiàng)目市場(chǎng)中南世紀(jì)城項(xiàng)目名稱：中南世紀(jì)城項(xiàng)目地址：北至緯九路，南至園林大道，西至解放南路，東至串場(chǎng)河濱路開(kāi)發(fā)商：中南建設(shè)鹽城中南世紀(jì)城房地產(chǎn)投資有限公司占地面積：1,070,000平米總建面積：2,8