經(jīng)租房的法律思考

經(jīng)租房的法律思考

1989年，93歲的傅世蘭去世后，他的遺留下了一對(duì)字：“1950年，華華街570號(hào)-594號(hào)和小石街8號(hào)-28號(hào)發(fā)生了社會(huì)主義改造。”?！备凳教m并沒(méi)有告訴兒女們更多的信息。因?yàn)樵谖母锲陂g受到?jīng)_擊,她對(duì)過(guò)去患上了失語(yǔ)癥。她不敢再提那段歲月。但是根據(jù)這張紙條,兒女們知道了自家曾經(jīng)所擁有的房產(chǎn)到底在什么地方。2003年,傅式蘭的大女婿和上海市楊浦區(qū)檢察院一個(gè)朋友聊天的時(shí)候,才知道岳母家的房子原來(lái)就是“經(jīng)租房”(即國(guó)家“經(jīng)營(yíng)租賃”的私人產(chǎn)權(quán)房)。上個(gè)世紀(jì)80年代末國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策,通過(guò)一定程序可以將部分房產(chǎn)收回。于是,傅式蘭的繼承人開(kāi)始踏上了漫長(zhǎng)而充滿(mǎn)煩惱的討房之路。雖然最近一次的憲法修訂中,已經(jīng)確認(rèn)了對(duì)公民合法私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù),但長(zhǎng)達(dá)50年的“經(jīng)租房”這一歷史遺留問(wèn)題,直到現(xiàn)在還缺乏法律解決途徑。一中華路的非門(mén)面房傅式蘭的后代已經(jīng)變成了5個(gè)家族,這5家共同推出了傅的二兒子和外孫女作為代表來(lái)申請(qǐng)?zhí)幚碓撎幏慨a(chǎn)問(wèn)題。他們?cè)谑蟹康禺a(chǎn)交易中心、黃浦區(qū)房地產(chǎn)管理局權(quán)籍科、黃浦區(qū)房地產(chǎn)管理局小東門(mén)辦事處和外灘檔案館等等部門(mén)問(wèn)詢(xún)和查閱相關(guān)資料后,獲悉其產(chǎn)權(quán)仍然屬于傅式蘭。中華路570號(hào)-594號(hào),11間門(mén)面房;小石街8號(hào)-28號(hào),13間非門(mén)面房,面積合計(jì)1074平方米。在傅式蘭逝世后,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到其繼承人身上。小東門(mén)辦事處的馮女士告知傅式蘭的外孫女如上信息,并告知其要想落實(shí)政策,請(qǐng)按相關(guān)程序申請(qǐng)辦理。2004年7月1日,他們正式申請(qǐng)要求落實(shí)私房政策。在等待了4個(gè)月后,11月中旬,上海市黃浦區(qū)房產(chǎn)局落實(shí)私房政策的負(fù)責(zé)人電話(huà)通知了他們:“中華路的非門(mén)面房,因?yàn)樽饨o了單位,不屬于私改,不能返還;其余的還可以商量?！备凳教m的外孫女告訴記者,這些房產(chǎn)當(dāng)年并不是用來(lái)給自己住的。其外祖父當(dāng)年是上海新華銀行的一個(gè)高級(jí)管理人員。銀行為其外祖父提供了一套房子住宿。外祖父在有了相當(dāng)?shù)姆e蓄之后,遂購(gòu)置了這些房子用來(lái)出租。解放后不久,這些房產(chǎn)被采取贖買(mǎi)政策進(jìn)行社會(huì)主義私有制改造。從1958年起,20年的定租定息后,歸國(guó)家所有。然而,在1966年開(kāi)始的文化大革命,中斷了定租定息的贖買(mǎi)政策。經(jīng)歷了巨大沖擊的傅式蘭在竭盡所能去保護(hù)她的兒女們時(shí),也顧不上那些房產(chǎn)了。事實(shí)上,也容不得傅式蘭去想這些房產(chǎn)。在文革結(jié)束后,這個(gè)政策并沒(méi)有繼續(xù)下去?！叭绻ㄗ舛ㄏ⒌?0年政策能夠完全實(shí)施,那么產(chǎn)權(quán)自然轉(zhuǎn)移給國(guó)家,我們沒(méi)有話(huà)說(shuō)。但是實(shí)際上只履行了8年左右,要轉(zhuǎn)移也只能是轉(zhuǎn)移了部分。至少五分之三應(yīng)該還給我們。而且,按照合同法來(lái)說(shuō),這是國(guó)家違約。那么他們就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。所以說(shuō),我對(duì)今天他們的這個(gè)處理決定不服?！备凳教m的外孫羅海晶說(shuō)道。羅海晶和他的家人并不打算通過(guò)法律手段來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。他們知道,在法律上來(lái)說(shuō),私房的歷史遺留問(wèn)題還處于空白地位。他們找不到足夠充分的法律條文支持他們的起訴行為。他們沒(méi)有機(jī)會(huì)訴諸于法律。1964年9月18日的《最高人民法院關(guān)于國(guó)家經(jīng)租房屋的業(yè)主實(shí)際上喪失所有權(quán)的批復(fù)》指出“‘對(duì)城市房屋占有者用類(lèi)似贖買(mǎi)的辦法,即在一定時(shí)期內(nèi)給以固定的租金,來(lái)逐步地改變他們的所有制’。這就是說(shuō)國(guó)家經(jīng)租房屋的業(yè)主實(shí)際上已經(jīng)喪失了所有權(quán)”。并且,最高人民法院在1992年的一份文件中明確規(guī)定,此類(lèi)案件“不屬于人民法院主管工作范圍,當(dāng)事人為此而提起的訴訟,人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴”?，F(xiàn)在,他們只有把希望寄托在了明年將有可能通過(guò)的《物權(quán)法》上面。羅海晶說(shuō):“我們相信《物權(quán)法》的出臺(tái),將為我們?cè)谒接胸?cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)提供足夠的法律依據(jù)。到那個(gè)時(shí)候,我們才有可能去采取相關(guān)訴訟行為,也才有可能真正要回我們的房產(chǎn)?！标愅瑧c:是平臺(tái),還是是可以返還77歲的陳同慶老人精神矍鑠。早已退休的他,還在繼續(xù)發(fā)揮著余熱,擔(dān)任著船舶工業(yè)研究所高級(jí)技術(shù)顧問(wèn)、上海船舶工業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)顧問(wèn)和歐美同學(xué)會(huì)海軍分會(huì)會(huì)長(zhǎng)(抗戰(zhàn)期間曾作為國(guó)民黨海軍人員去美國(guó)留學(xué))。最近,他還忙著關(guān)于中國(guó)游艇產(chǎn)業(yè)發(fā)展的課題。盡管如此,陳同慶一直有個(gè)遺憾,那就是父親曾經(jīng)辛苦置下的一套房產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾十年波折后,不再屬于他們。陳同慶的父親原來(lái)是寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)人,在羅店建了一棟約300平方米的兩層花園小洋樓,由陳同慶的外婆偶爾過(guò)去照看一下。解放后,陳的父親把房子委托羅店鎮(zhèn)政府出租,陳同慶在羅店的姨父每半年幫他們代領(lǐng)一次租金。同樣在文革爆發(fā)后,陳家受到?jīng)_擊、批斗。隨即,陳同慶的父親被迫把羅店的這處房產(chǎn)上交給國(guó)家。不過(guò),陳家的房子并沒(méi)有像羅海晶家的房子那樣采取贖買(mǎi)方式,而是由國(guó)家托管經(jīng)營(yíng)。這種托管并沒(méi)有私改的20年年限,因而即使托管關(guān)系解除,產(chǎn)權(quán)也不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。到了上個(gè)世紀(jì)90年代中期,陳同慶和他的兄弟們才得知有落實(shí)私房的相關(guān)政策出臺(tái),于是推舉定居香港的弟弟以華僑身份去相關(guān)政府部門(mén)詢(xún)問(wèn)。在寶山區(qū)房產(chǎn)局羅店鎮(zhèn)辦事處,他們得到消息是:這個(gè)房子曾經(jīng)的確是你們的,然而,在文革期間,你們把房子上繳了啊。所以這個(gè)房子不能返還給你們了。讓他們更失望是,這兩年房子被拆遷后,租戶(hù)還得到20多萬(wàn)的拆遷費(fèi)。這多少讓陳同慶有些寒心。據(jù)記者了解,陳同慶對(duì)于落實(shí)私房等遺留問(wèn)題的相關(guān)政策知之甚少,對(duì)在哪里查找相關(guān)文件、在哪里去進(jìn)行辦理也知之甚少。這無(wú)疑給他爭(zhēng)取問(wèn)題的解決帶來(lái)很大的障礙。受害者的利益羅海晶和陳同慶并沒(méi)有把問(wèn)題僅停留在房產(chǎn)如何解決上面,他們認(rèn)為他們的知情權(quán)受到了侵害。為什么在落實(shí)私房政策實(shí)施10多年后,他們才知道這可以通過(guò)適當(dāng)程序解決?為什么沒(méi)有見(jiàn)到相關(guān)政策公開(kāi)呢?為什么要等到自己了解了相關(guān)政策,主動(dòng)去申請(qǐng)解決,才可以確認(rèn)和辦理呢?羅海晶還認(rèn)為,盡管他們?nèi)ド暾?qǐng)要求辦理時(shí),相關(guān)部門(mén)在查閱核實(shí)后會(huì)承認(rèn)產(chǎn)權(quán)屬于他們,但是拖了這么多年,信息的不對(duì)稱(chēng)已經(jīng)損害了他們的利益。對(duì)此記者采訪了上海市黃浦區(qū)房產(chǎn)局的一位官員,他表示:“私房問(wèn)題涉及的面很廣,解決難度很大。我們有規(guī)定,該政策落實(shí)的相關(guān)問(wèn)題不能對(duì)外公開(kāi)。要想了解落實(shí)私房政策,請(qǐng)找市落政辦?！睋?jù)了解,解放前前往海外的那批人留在大陸的房產(chǎn)盡管當(dāng)時(shí)也受到了私改,但是到了(上世紀(jì))八十年代的時(shí)候,大部分都已經(jīng)退還了,“這主要是考慮海外影響的問(wèn)題?！倍v觀歷年來(lái)關(guān)于經(jīng)租房歷史遺留問(wèn)題的相關(guān)政策,許多地方仍把文革前的文件精神作為今天的依據(jù)。1985年2月16日,城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部(現(xiàn)建設(shè)部)《關(guān)于城市私有出租房屋社會(huì)主義改造遺留問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中提到:“對(duì)于已經(jīng)納入私房改造的房屋所有權(quán)問(wèn)題,國(guó)家尚未明確。”“過(guò)去凡是符合國(guó)家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府的政策規(guī)定,已經(jīng)納入社會(huì)主義改造的私有出租房屋,一律屬于國(guó)家所有,由房管部門(mén)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理?！边@條意見(jiàn)本身存在前后矛盾之處,為許多人所詬病。所以城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部