資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的收益法知識(shí)點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的收益法〔三〕應(yīng)用舉例1.估價(jià)對(duì)象概況A1212061999途為辦公，評(píng)估對(duì)象總樓層為地上22層、地下3層，估價(jià)對(duì)象位于地上12層，建筑面積為139461〔證號(hào)略估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為辦公19997282044年7月2717557.0構(gòu)造：評(píng)估對(duì)象為鋼混構(gòu)造。外裝修：評(píng)估對(duì)象外墻貼掛石材。內(nèi)裝修：大廈大廳為石材地面及墻面，不銹鋼框玻璃進(jìn)戶門，地磚地面，輕鋼龍骨鋁塑板吊頂。建筑物根底、其他承重構(gòu)件、墻體、屋面、樓地面、內(nèi)外裝修、門窗、上下水、照明、消防、中心空調(diào)等設(shè)施均正常使用。設(shè)備設(shè)施：供水、供電，照明系統(tǒng)，防火分區(qū)消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，給排風(fēng)系統(tǒng)等。經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，目前評(píng)估對(duì)象建筑物地基和根底均未覺察不均勻沉降；房屋承重構(gòu)件和圍護(hù)墻較好；地面較為平坦；門窗啟閉較為靈敏；管道通暢、水衛(wèi)設(shè)備齊全完好；建筑物維護(hù)使用狀況好。根底設(shè)施狀況。評(píng)估對(duì)象宗地紅線內(nèi)根底設(shè)施狀況到達(dá)“七通”〔即通路、通電、通訊、通上水、通下水、通熱力、通燃?xì)狻?。通路：西臨南禮士路，北臨月壇北街；通電：接市政供電管網(wǎng)；通訊：接市政通訊網(wǎng)絡(luò)；通上水：接市政供水管網(wǎng)；通下水：雨污分流排水，接地下市政管網(wǎng)；通熱力：接市政供暖。通燃?xì)猓航邮姓細(xì)狻?.評(píng)估量算過程收集交易案例〔略〕。選取可比實(shí)例本次估價(jià)選取近期同一供需圈內(nèi)三個(gè)用途一樣的交易實(shí)例作為可比實(shí)例進(jìn)展比較〔見圖4-94-1〕。4-1案例名稱建筑面積〔m2〕〔元〕〔無〕價(jià)格內(nèi)涵A投資廣場(chǎng)96.4112051250125000B北京外經(jīng)貿(mào)10212240000120230一次性付款常規(guī)融資條件下元/建大廈筑平方米C建威大廈859928000116800建立比較根底經(jīng)過統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位處理后，形成標(biāo)淮化處理后的價(jià)格。建立比較因素條件說明表參與比較的因素應(yīng)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)影響較大并具有代表性的主要因素，針對(duì)這些因素來對(duì)可4-2。比較因素A比較因素ABC名稱投資廣場(chǎng)北京外經(jīng)貿(mào)大廈建威大廈現(xiàn)場(chǎng)照片素公共四周有銀行、商場(chǎng)、學(xué)校、四周有銀行、商場(chǎng)、學(xué)校、四周有銀行、商場(chǎng)、學(xué)校、配套醫(yī)院等公用設(shè)施齊全醫(yī)院等公用設(shè)施齊全醫(yī)院等公用設(shè)施齊全座落位置交易價(jià)格272266〔元/平方米〕125000.00120230.00116800.00交易日易狀況正常正常正常房屋類型寫字樓寫字樓寫字樓根底區(qū)設(shè)施水、電、通訊系統(tǒng)保證供水、電、通訊系統(tǒng)保證供水、電、通訊系統(tǒng)保證供域保證因率給給給設(shè)施完備設(shè)施完備程度與主干道臨次干路、西直門南大街臨主干路，阜成門外大街臨次干路，南禮士路通達(dá)程度地理位置臨西直門南大街，距金融臨阜成門外大街，距金融和繁街小于1公里，辦公區(qū)位街小于1公里，辦公區(qū)位臨南禮士路，距金融街小1華程較好較好度環(huán)境質(zhì)有輕度噪音及汽車尾氣污有輕度噪音及汽車尾氣污有輕度噪音及汽車尾氣污量、染染染四周景觀臨街臨西直門南大街，一面臨臨阜成門外大街，一面臨臨南禮士路，一面臨街狀況街街樓齡18821平面利于使用，可靈敏分割，利于使用，可靈敏分割，利于使用，可靈敏分割，布置布局合理布局合理布局合理配套設(shè)施齊全設(shè)施齊全設(shè)施齊全樓宇甲級(jí)寫字樓，樓宇品質(zhì)較甲級(jí)寫字樓，樓宇品質(zhì)較甲級(jí)寫字樓，樓宇品質(zhì)較品質(zhì)好好好裝修狀況精裝修精裝修精裝修個(gè)別因素建筑構(gòu)造鋼混鋼混鋼混樓層中部中部中部朝向東向東向東向行治理，治理水平較好行治理，治理水平較好行治理，治理水平較好建立比較因素條件指數(shù)表和因素比較修正系數(shù)表依據(jù)對(duì)評(píng)估對(duì)象和可比實(shí)例狀況的分析，把各可比實(shí)例的自身狀況依據(jù)參比因素分別與4-3。4-3比較因素評(píng)估對(duì)象ABC122-6名稱投資廣場(chǎng)北京外經(jīng)貿(mào)大廈建威大廈號(hào)西城區(qū)月壇北街227阜成門外大街2266座落位置號(hào)號(hào)號(hào)號(hào)〔元/平方米〕待估125000.00120230.00116800.00交易日期100100100100交易狀況100100100100房屋類型100100100100根底設(shè)施保100100100100證率區(qū)域因公共配套設(shè)素施完備程度100100100100與主干道通1009810098達(dá)程度地理位置和達(dá)程度地理位置和繁華程度100989896環(huán)境質(zhì)量、100100100100四周景觀臨街狀況100999999樓齡10010010598.5平面布置100100100100配套100100100100樓宇品質(zhì)100100100100裝修狀況100100100100建筑構(gòu)造100100100100樓層100100100100朝向100100100100物業(yè)治理100100100100土地使用權(quán)100100100100類型規(guī)劃條件100100100100用益物權(quán)設(shè)100100100100立狀況擔(dān)保物權(quán)設(shè)100100100100立狀況租賃或占有100100100100狀況拖欠稅費(fèi)情100100100100個(gè)別因素權(quán)益狀況況查封狀況100100100100權(quán)屬清楚情100100100100況編制因素比準(zhǔn)系數(shù)表個(gè)別因素依據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)，詳見表4-4。個(gè)別因素4-4比較因素ABC名稱投資廣場(chǎng)北京外經(jīng)貿(mào)大廈建威大廈座落位置272266〔元/平方米〕125000.00120230.00116800.00交易日期1.00001.00001.0000交易狀況1.00001.00001.0000房屋類型1.00001.00001.0000根底設(shè)施保證率1.00001.00001.0000公共配套設(shè)施完備程度1.00001.00001.0000與主干道通達(dá)程度1.02041.00001.0204區(qū)域因素地理位置和繁華程1.02041.02041.0417度環(huán)境質(zhì)量、四周景觀1.00001.00001.0000臨街狀況1.01011.01011.0101樓齡1.00000.95241.0152平面布置1.00001.00001.0000配套1.00001.00001.0000樓宇品質(zhì)1.00001.00001.0000裝修狀況1.00001.00001.0000建筑構(gòu)造1.00001.00001.0000樓層1.00001.00001.0000朝向1.00001.00001.0000物業(yè)治理1.00001.00001.0000〔元/平方米〕131466.56117797.33127312.76求取不動(dòng)產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格承受各因素修正系數(shù)連乘法，求算各可比實(shí)例經(jīng)因素修正后到達(dá)估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格。經(jīng)過比較分析，各可比實(shí)例的各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象較相像。經(jīng)過測(cè)算，以上三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格差異在正常范圍內(nèi)。考慮到評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的實(shí)際狀況并結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平，本次估價(jià)確定取以上三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)潔算術(shù)平均值作為評(píng)估對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)建筑面積單價(jià)＝〔131466.56＋117797.33＋127312.76〕÷3＝125525.55〔元/平方米〕＝125525.55×139＝17448051.45〔元〕二、收益法〔一〕概述1.根本思路根本原理根本計(jì)算公式情形1：收益為無限年期不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值＝凈收益/資本化率〔4-8〕2：收益為有限年期評(píng)估待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值的思路首先確定凈收益〔通過總收益減去總費(fèi)用〕；然后確定資本化率；最終選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。適用范圍經(jīng)營(yíng)性且有穩(wěn)定收益非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估大多不適用。前提條件運(yùn)用收益法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展評(píng)估，需滿足其使用的前提條件：將來收益可以推想可用貨幣來衡量的