商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

隨著我國住房分配制度貨幣化改革的加快，銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，已成為銀行主要貸款類別之一。個(gè)人住房貸款是抵押貸款的一種特殊形式,也是銀行貸款業(yè)務(wù)的重要組成部分。有人認(rèn)為住房貸款有所購房屋作抵押,又有開發(fā)商提供保證,可謂“雙保險(xiǎn)”,貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨于零。然而,隨著個(gè)人住房貸款中一些新問題的不斷出現(xiàn),說明個(gè)人住房貸款同樣存在不確定風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)人住房貸款的貸款銀行、開發(fā)商、借款人中的任何一個(gè)環(huán)節(jié),發(fā)生違約情況,都可能導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn),危及銀行信貸資產(chǎn)安全,損害銀行合法權(quán)益。因此,在個(gè)人住房貸款中銀行風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)不在,并且其來源多元化,表現(xiàn)形式多樣化。探討和建立一套行之有效的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制十分必要。解除貸款協(xié)議的風(fēng)險(xiǎn)一是來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商在取得銀行給予購房人的貸款后,用于其他用途或攜款而逃,此種情況在期房交易中產(chǎn)生的概率較大?；蜷_發(fā)商由于經(jīng)營不善,導(dǎo)致樓盤爛尾,無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行,必然導(dǎo)致貸款協(xié)議無法正常履行,銀行信貸資產(chǎn)受到損害?；蛘唛_發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷,不符合合同要求等原因,購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行貸款協(xié)議。甚或開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證,無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因,導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)等。二是來源于購房人的風(fēng)險(xiǎn)。購房人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故,無力繼續(xù)履行貸款合同。三是來源于銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)。銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、購房人還貸能力時(shí)因疏忽大意未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資源共享資質(zhì)欠佳或購房人無力償還貸款而放貸?；蜚y行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無效(在合同法中,當(dāng)事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效,因此,簽章問題顯得異常重要),從而危及銀行權(quán)益。四是來源于其他因素的風(fēng)險(xiǎn)。在住房貸款合同履行期限內(nèi),由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。如國家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地,雖然會給購房人一定補(bǔ)償金,但數(shù)額不足以清償銀行貸款,使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地;又如,因地震、火災(zāi)等難以預(yù)料的自然災(zāi)害導(dǎo)致樓房毀損、滅失而無恢復(fù)原狀之可能或必要時(shí),雖為房屋進(jìn)行投保但保險(xiǎn)公司因特殊原因破產(chǎn)或無力支付保險(xiǎn)賠償金從而使銀行權(quán)益受到損害。完善金融機(jī)構(gòu)和事中金融制度,為受益人提供有效的借貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制建立住房貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。保險(xiǎn)融資與住房貸款融資具有許多內(nèi)在的切合因素,購房人的人身財(cái)產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范,這些需求均可以通過保險(xiǎn)業(yè)的介入得行以妥善解決,使保險(xiǎn)與貸款各方利益得到最佳組合。銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制可通過以下三個(gè)方面得以建立。一是購房人所購房屋的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。值得注意的是在實(shí)際操作中,絕大多數(shù)保險(xiǎn)合同中都有明確寫著“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后,銀行為被保險(xiǎn)人或第一受益人”,筆者認(rèn)為由于銀行對抵押房產(chǎn)并不擁有所有權(quán),所以這種做法違反《保險(xiǎn)法》的規(guī)定,該保險(xiǎn)法律關(guān)系是無效的。對此,建議在保險(xiǎn)合同中可以明確約定“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后,銀行可以從保險(xiǎn)賠償金中優(yōu)先受償”。二是購房人的人壽保險(xiǎn)。荷蘭國際集團(tuán)(ING)提出了一個(gè)被認(rèn)為適用中國情況的建議“模式”,筆者認(rèn)為“ING模式”為我國住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范提供了一個(gè)嶄新的思路?！癐NG模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合,它要求購房人購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險(xiǎn)作為借貸的擔(dān)保,購房人只需支付全部房價(jià)15%至20%的首期購房款即可購房。在這種機(jī)制下,一方面購房人每月僅需支付貸款的利息,人壽保險(xiǎn)期滿后其保險(xiǎn)金足以清償貸款本金,經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕;另一方面又可確保銀行債權(quán)不會因購房人中途死亡、殘疾以致喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回的風(fēng)險(xiǎn)?！癐NG模式”為購房人帶來許多便利,也為保險(xiǎn)公司帶來新型客戶群體,拓展市場業(yè)務(wù)領(lǐng)域,同時(shí)也給開發(fā)商帶來新的生機(jī),最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。三是開發(fā)商和購房人的履約保險(xiǎn)。這是一種新的保險(xiǎn)業(yè)務(wù),其核心是當(dāng)開發(fā)商和購房人因某種原因(保險(xiǎn)責(zé)任范圍)導(dǎo)致其履約能力下降時(shí),由保險(xiǎn)公司支付賠償金,從而避免了因開發(fā)商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行制度創(chuàng)新,加強(qiáng)制度建設(shè)。法律是一種最具穩(wěn)定性和最強(qiáng)約束力的制度。制度建設(shè)對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的作用已為大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家所認(rèn)同。在制度建設(shè)中,制度創(chuàng)新更是重中之重。目前,我國有很多銀行經(jīng)營者已經(jīng)意識到了制度創(chuàng)新對于改進(jìn)管理制度,提高經(jīng)濟(jì)效益的巨大作用并進(jìn)行了許多成功的嘗試,但是,還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)和金融形勢發(fā)展的需要。實(shí)踐證明我國銀行在原有計(jì)劃體制下建立起來的內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制包括信貸管理機(jī)制已經(jīng)不能適應(yīng)市場機(jī)制的需要,需要通過制度創(chuàng)新,拋棄原有的舊制度、舊機(jī)制,建立新制度、新機(jī)制,同時(shí)吸收原有機(jī)制中仍然具有生命力的制度,從而建立起商業(yè)銀行新的適應(yīng)市場機(jī)制需要的靈活高效的內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制和信貸管理機(jī)制,使商業(yè)銀行獲得新的生命力,真正按照企業(yè)化的要求經(jīng)營,去追求和實(shí)現(xiàn)利潤最大化,最終做到防范金融風(fēng)險(xiǎn),保障銀行信貸資產(chǎn)安全。建立一套權(quán)責(zé)分明,平衡制約,動作有序的內(nèi)控機(jī)制。在建立內(nèi)控機(jī)制上,關(guān)鍵是嚴(yán)格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度在強(qiáng)化一級法人制度的同時(shí),要嚴(yán)格對下屬分支機(jī)構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度,對信貸資產(chǎn)管理薄弱,違規(guī)違紀(jì),經(jīng)營效益低的高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu),上級銀行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其他內(nèi)部管理制度,實(shí)現(xiàn)內(nèi)控監(jiān)督的現(xiàn)代化,從而提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度,減少內(nèi)控環(huán)節(jié),改善內(nèi)控機(jī)制的動作質(zhì)量,達(dá)到防范和化解風(fēng)險(xiǎn)(包括住房按揭風(fēng)險(xiǎn))的目的。抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié),落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范責(zé)任。一是加強(qiáng)對借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統(tǒng),掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、償債記錄、購房動機(jī)、家庭成員等,特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購房動機(jī)的調(diào)查,根據(jù)借款人的資信狀況,還款能力決定借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級,特別是資金審查。期房按揭項(xiàng)目審查時(shí),開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項(xiàng)目資料(如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等)證實(shí)其用地、售房等行為合法,避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發(fā)商的工程進(jìn)度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實(shí)地調(diào)查、嚴(yán)格監(jiān)督其信貸資金的運(yùn)用。三是認(rèn)真落實(shí)貸款調(diào)查、貸款發(fā)放、貸后管理中相關(guān)人員的責(zé)任,以嚴(yán)格的責(zé)任追究制確保貸款經(jīng)辦人員盡職盡責(zé)。加強(qiáng)貸后管理,做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測。一是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等,要及時(shí)采取補(bǔ)救措施,以最大程度減少償還風(fēng)險(xiǎn)。二是建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng),及時(shí)掌握開發(fā)公司的工程進(jìn)度、資金運(yùn)用和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換、產(chǎn)權(quán)變化等重大的企業(yè)行為,為貸款的發(fā)放提供可靠依據(jù)。三是對檔案及抵押物的保管,要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存,交接制度要健全,交接手續(xù)要清楚,避免檔案和抵押物的遺失。加強(qiáng)對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。一是定期和不定期地對銀行住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。檢查重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付比例、個(gè)人商業(yè)用房貸款是否嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長的規(guī)定、是否以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)督促商業(yè)銀行整改或采取補(bǔ)救措施,避免釀成大的貸款風(fēng)險(xiǎn)