置業(yè)報(bào)告與壓力測(cè)試

置業(yè)報(bào)告——中海國際社區(qū)一、宏觀分析CompanyLogo1、房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)分析近二年，大中城市房?jī)r(jià)紛紛一定比例下降，尤其是北京上海這樣一線城市，下降比例達(dá)到10%。我們認(rèn)為：從短期來看，今年全國房?jī)r(jià)或?qū)嗬m(xù)下行；從中長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)會(huì)陸續(xù)上漲。

短期看房?jī)r(jià)政府堅(jiān)持從嚴(yán)調(diào)控不放松：1，二代會(huì)溫家寶總理發(fā)話：房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理的價(jià)位，因此，調(diào)控不能放松。2，佛山、蕪湖、上海各地方政府“新政”紛紛被叫停今年全國房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下行房地產(chǎn)依托在2012年迎來了集中償付期：房地產(chǎn)信托到期規(guī)模約為2010年的2.5倍。對(duì)于大部分靠信托投融資的中小型企業(yè)，原本資金鏈就比較緊張，再面臨信托償付壓力，需要通過降價(jià)來促銷。

中長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)：房?jī)r(jià)會(huì)陸續(xù)上漲從理論上：供求理論ABC供給需求從實(shí)際上：經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)、人民生活水平提高，地方政府財(cái)政壓力等因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

2、先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃2021-2030成熟發(fā)展階段2013-2020快速發(fā)展階段2008-2012起步階段2008年4月21日基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動(dòng)輻射能力增強(qiáng)先導(dǎo)區(qū)基本建成綜合實(shí)力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成核心區(qū)骨架基本拉開，起步區(qū)主體功能區(qū)基本形成《長(zhǎng)沙市大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)整體方案》出臺(tái)，明確了大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、規(guī)劃藍(lán)圖等具體問題

3、政府政策支持在財(cái)政支持上:市政府2008年起年內(nèi)每年安排5億元以上專項(xiàng)資金用于先導(dǎo)區(qū)建設(shè)。在產(chǎn)業(yè)支持上:新進(jìn)入先導(dǎo)區(qū)的產(chǎn)業(yè)目錄范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，享受長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的土地、稅費(fèi)等優(yōu)惠政策先導(dǎo)區(qū)具有極大的發(fā)展?jié)摿?。從投資角度來看，適合中長(zhǎng)期投資

二、選樓原因CompanyLogo開發(fā)商實(shí)力雄厚，信用程度高1樓盤生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，倚靠洋湖濕地公園2樓盤宣傳：精裝小戶型有供暖設(shè)備3

三、微觀分析CompanyLogo1、樓盤開發(fā)公司簡(jiǎn)介及分析：1979199220102011.9成立于香港在香港聯(lián)交所上市榮登英國《金融時(shí)報(bào)》“全球500強(qiáng)”，為唯一上榜的內(nèi)地房企。品牌價(jià)值評(píng)估達(dá)246.87億元，位居行業(yè)第一。

2、樓盤簡(jiǎn)介：長(zhǎng)沙中海國際社區(qū)由中海地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃用地面積約36萬平米，總建筑面積約130萬平米。五證齊全：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》

項(xiàng)目完工鳥瞰圖

3、樓盤地理位置分析

南望中部最大洋湖垸生態(tài)濕地公園北鄰岳麓山風(fēng)景區(qū)和岳麓山國家大學(xué)科技園區(qū)東接大河西先導(dǎo)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)和湘江風(fēng)光帶、銜接猴子石大橋北南東

4、周邊配套設(shè)施：教育醫(yī)院：市四醫(yī)院丶武警總醫(yī)院中南大學(xué)湖師大湖大師大附中師大附小工業(yè)職院

銀行建行交行興業(yè)郵政

其他配套設(shè)施：岳麓山公園、南郊公園、洋湖垸生態(tài)濕地（16000畝）、白鶴自然生態(tài)保護(hù)區(qū)（5000畝）

5、交通：臨近地鐵3號(hào)線地鐵公交17路，63路快線，912路，908路高速繞城高速，長(zhǎng)潭西高速5.1、主要交通方式：

5.2、住戶出行：902路主要站點(diǎn)：王家灣、陽光100國際新城、南郊公園、新開鋪路口、省第二人民醫(yī)院、黃土嶺、南門口、天心閣、地質(zhì)中學(xué)、南湖大市場(chǎng)等918路主要站點(diǎn)：高橋、德政園東、長(zhǎng)嶺、雨花亭西、新建西路口、長(zhǎng)沙理工大學(xué)、尚美醫(yī)院(廣廈新村)、猴子石路口、南郊公園、陽光100國際新城、湖南工業(yè)職業(yè)學(xué)院、湖南中醫(yī)藥大學(xué)63路駛往新一佳方向17路可達(dá)汽車南站、樹達(dá)學(xué)院、汽車西站等

6、樓盤內(nèi)部情況：6.1、樓盤總體規(guī)劃：基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)別墅區(qū)三期高層四期一期、二期在售

6.2、樓盤詳細(xì)信息:

物業(yè)類別：住宅主力戶型：二居至四居82-160平米裝修狀況：精裝與毛坯基礎(chǔ)配套設(shè)施燃?xì)猓汗艿捞烊細(xì)忾_盤日期：2011-10交房日期：2012產(chǎn)權(quán)年限70年裝修狀況：精裝修,精裝小戶型供暖建筑類別：多層、高層、房屋屬性：商品房小高層建筑結(jié)構(gòu)：框架車位信息：1449(1:0.47)規(guī)劃戶數(shù)3059戶樓間距：60m容積率：3.1綠化率：40.02物業(yè)公司長(zhǎng)沙中海興業(yè)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)費(fèi)公寓:1.98元/平米/月

6.3、主打小戶型：90平米供暖純坐北朝南80平米現(xiàn)售小戶型全部位于25——30層小戶型基本情況

九十平米小戶型

八十平米小戶型

附：樣板間（90㎡）照片

四、置業(yè)計(jì)劃單CompanyLogo單價(jià)（精裝小戶型80平米）：約6300元每平米付款方式：按揭折后總價(jià)：53w首付：16W時(shí)間：15年；月供：3336貸款額：37W其他代收費(fèi)：共11140契稅：10600產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80國土登記費(fèi)：100印花稅：無抵押登記費(fèi)：80按揭公證費(fèi)：200維修基金：9309首付合計(jì)：171140

五、小結(jié)：樓盤分析CompanyLogo1樓盤整體生態(tài)環(huán)境優(yōu)越2精裝小戶型整體性價(jià)比高，尤其是80平米小戶型3開發(fā)商資金、實(shí)力雄厚，是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，信用度高：

現(xiàn)階段交通不便現(xiàn)階段周圍配套設(shè)施不齊全

17路，63路快線

912路，908路公交車

：：處于先導(dǎo)區(qū)，未來開發(fā)潛力大若開發(fā)商未能兌現(xiàn)承諾，則會(huì)對(duì)小區(qū)居民生活的便利帶來極大威脅

六、總結(jié)CompanyLogo此房適合有車一族及較年長(zhǎng)的群體居住。此房周圍自然環(huán)境較好，適合居住、療養(yǎng)。但短期內(nèi)周圍配套設(shè)施不齊全，交通不便，對(duì)于無車上班族來說是個(gè)棘手的問題宏觀分析開發(fā)商狀況樓盤內(nèi)部分析樓盤周邊分析

附：相片

七、壓力測(cè)試CompanyLogo設(shè)定壓力情景：1、輕度壓力：假設(shè)房?jī)r(jià)下降10%2、中度壓力：假設(shè)房?jī)r(jià)下降20%3、重度壓力：假設(shè)房?jī)r(jià)下降30%壓力測(cè)試確定風(fēng)險(xiǎn)因子：EL=PD*LGD*EADEL：預(yù)期損失PD：違約概率LGD：違約損失率EAD：違約風(fēng)險(xiǎn)暴露

2009年商業(yè)銀行不良貸款情況

2000-2009年我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模

2009年商業(yè)銀行撥備情況表

附：撥備覆蓋率＝貸款損失減值準(zhǔn)備金余額／不良貸款余額×100%

參照巴塞爾協(xié)議，可以知道的個(gè)貸取50%，取貸款余額作為近似值，當(dāng)取100%、50%、40%、30%時(shí)，根據(jù)2009年的數(shù)據(jù)，可計(jì)算得：100%*50%*3.86萬億=1.93萬億5*50%*3.86萬億=0.965萬億40%*50%*3.86萬億=0.772萬億30%*50%*3.86萬億=0.588萬億我國商業(yè)銀行貸款損失減值準(zhǔn)備金余額=1.55*4973.3=0.77086萬億商業(yè)銀行可承受40%左右的個(gè)貸違約率。

根據(jù)相關(guān)銀行調(diào)研數(shù)據(jù)：當(dāng)房?jī)r(jià)下降10%，將有1.5%個(gè)貸違約率；當(dāng)房?jī)r(jià)下降20%，將有3.6%個(gè)貸違約率；當(dāng)房?jī)r(jià)下降30%，將有11%個(gè)貸違約率；當(dāng)房?jī)r(jià)下降超過40%，將有40%左右個(gè)貸違約率。

壓力測(cè)試結(jié)果主要風(fēng)險(xiǎn)因素輕度壓力中度壓力重度壓力房?jī)r(jià)下降10%下降20%下降30%房貸違約率1.5%3.6%11%預(yù)期損失289.5億694.8億2123億準(zhǔn)備金是否能夠覆蓋能能能

ThankYou!CompanyLogo9、青少年是一個(gè)美好而又是一去不可再得的時(shí)期，是將來一切光明和幸福的開端。。2025/3/192025/3/19Wednesday,March19,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。2025/3/192025/3/192025/3/193/19/20255:23:21PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。2025/3/192025/3/192025/3/19Mar-2519-Mar-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。2025/3/192025/3/192025/3/19Wednesday,March19,202513、志不立，天下無可成之事。2025/3/192025/3/192025/3/192025/3/193/19/202514、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有堅(jiān)忍不拔之志。19三月20252025/3/192025/3/192025/3/1915、會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小。三月25