新國八條及房產(chǎn)稅出臺后對房地產(chǎn)市場的影響及未來走勢研判

新國八條及房產(chǎn)稅出臺后對房地產(chǎn)市場的影響及未來走勢研判2021年2月15日中國·北京分析思路2一、房地產(chǎn)市場背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場走勢研判全國：“9.29〞新政后房價仍繼續(xù)上漲3房地產(chǎn)市場：“9.29〞新政后房價仍繼續(xù)上漲，1月以來重點城市成交量高位運行圖：2021年全國商品房銷售面積變化及70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)房地產(chǎn)市場背景2021年12月份北京供給量猛增4房地產(chǎn)市場背景2021年年末，北京住宅市場獲批預(yù)售證數(shù)量、預(yù)售面積和預(yù)售套數(shù)連續(xù)刷新2021年最高記錄。2021年11月之前的10個月，月獲批預(yù)售住宅房源套數(shù)從未突破9000套，受到預(yù)售款監(jiān)管方法的影響，11月住宅入市量瘋狂上漲，一舉到達12286套；而12月的住宅房源入市量在11月的根底上，再上漲11.5%，到達全年最高。據(jù)12月住宅工程入市情況分析，12月獲批的46個預(yù)售證中，上半月獲批37個，占比80.4%，而12月后半月只有9個預(yù)售證獲批。許多開發(fā)商在11月底提出預(yù)售申請，只是在12月上半月才獲得批準，這是導(dǎo)致12月獲批預(yù)售證到達全年最高的直接原因，預(yù)售款監(jiān)管方法的效果在12月下半月得以表達。12月樓市成交一覽

〔數(shù)據(jù)來源：北京市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)〕北京2021年12月成交占全年份的20%5房地產(chǎn)市場背景2010年12月樓市成交量一覽表分析要素2010年12月2010年11月環(huán)比2009年12月同比住宅期房日均簽約套數(shù)441337上漲30.9%532下降17.1%現(xiàn)房日均簽約套數(shù)6837上漲83.8%129下降47.3%住宅日均簽約量509374上漲36.1%661下降23%12月樓市成交一覽

〔數(shù)據(jù)來源：北京市房產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)整理：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心〕2021年的最后四個月，除受“二次調(diào)控〞直接影響而住宅成交量較低的10月外，其余3個月的住宅成交量在全年均屬于較高成交量，2021年年末數(shù)月的住宅成交市場整體有所好轉(zhuǎn)，11、12月的住宅成交量呈現(xiàn)快速上揚走勢，環(huán)比漲幅均到達40%以上，直至12月出現(xiàn)全年最高成交量，到達15772套。分析思路6一、房地產(chǎn)市場背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場走勢研判貨幣環(huán)境嚴峻，主要趨勢7國外環(huán)境一發(fā)達國家的經(jīng)濟陷入比較長時期的低速增長，有可能會陷入停滯通脹二美聯(lián)儲、歐洲央行、日本央行會繼續(xù)維持低利率貨幣政策，美聯(lián)儲有可能會進一步延長量化寬松政策的期限三美國和其他發(fā)達國家的財政赤字和債務(wù)規(guī)模持續(xù)上升，這會迫使貨幣政策持續(xù)為財政赤字融資上面三點會誘發(fā)全球的貨幣洪水，最后會惡化全球的通脹和新一輪資產(chǎn)價格的泡沫，首先是在開展中國家的資產(chǎn)價格泡沫，由于國際貨幣環(huán)境非常嚴峻，現(xiàn)在國際大宗商品價格的上漲勢頭勢不可當。新興市場國家已經(jīng)通脹非常嚴重，俄羅斯9月份是7.0%，最近已經(jīng)到達9.4%，印度早已經(jīng)超過11%，越南、阿根廷、土耳其、印尼等開展中國家的通脹也非常惡化。98-09年貨幣的流動8國內(nèi)環(huán)境從98~09年的GDP增長情況與CPI指數(shù)看，房地產(chǎn)所處的外部經(jīng)濟環(huán)境很好，居民擁有購置能力。從98~09年貨幣的流動性來看，M1、M2與GDP的比例也是呈增長的趨勢，這對房地產(chǎn)的長期開展是非常有利的。從98~09年房屋價格指數(shù)看。國內(nèi)流動性寬松的表現(xiàn)9國內(nèi)環(huán)境流動性過剩的原因10國內(nèi)環(huán)境分析思路11一、房地產(chǎn)市場背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場走勢研判新“國八條〞來了12國八條新“國八條〞來了新“國八條〞具體內(nèi)容13序號主要措施具體內(nèi)容1進一步落實地方政府責(zé)任地方政府要切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。2加大保障性安居工程建設(shè)力度各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。3調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。4強化差別化住房信貸政策對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。國八條新“國八條〞具體內(nèi)容14序號主要措施具體內(nèi)容5嚴格住房用地供應(yīng)管理各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。6合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。7落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。8堅持和強化輿論引導(dǎo)對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責(zé)任。國八條152021年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟開展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標解讀國八條16對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍解讀國八條17加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進行土地增值稅清算和稽查解讀土地增值稅的清算，對于局部企業(yè)而言，可能影響較大。由于局部企業(yè)原本較少考慮土地增值稅的清算問題，在企業(yè)運作的資金中也并沒有為土地增值稅特意安排資金。如果此次嚴格清算土地增值稅，對企業(yè)而言將明顯增加很大一筆方案外的支出，對于企業(yè)的短期資金流會產(chǎn)生不小的影響。從字面分析，此條款的影響面不會很大，其進行清算的重點僅為“定價明顯超過周邊房價水平的工程〞，這根本是針對高端市場，而對于外郊環(huán)、遠郊等工程影響不大。同時，我們也看到，本細那么措辭尚留有余地，具體到落實執(zhí)行過程，何為“明顯超過〞，“周邊房價水平〞又如何確定等，或?qū)⒏嗳Q于政府等主觀意愿，存在較大的可操作空間。國八條18各直轄市、方案單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。解讀國八條19解讀國八條結(jié)論&綜合20國八條加息遇上國八條21每輪加息，都是一個漫長的過程。上一輪加息周期，自2004年至2021年，共計加息九次。這輪加息周期，始于去年10月，12月第二次，現(xiàn)在屬于第三次。國八條房產(chǎn)稅塵埃落定22房產(chǎn)稅2021年1月27日，上海市、重慶市相繼公布了房產(chǎn)稅改革試點方案細那么，并定于28日起實施。由此，傳言甚久的房產(chǎn)稅試點方案終于拉開大幕，并將逐步全國推廣。房產(chǎn)稅塵埃落定“滬版〞房產(chǎn)稅23相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點范圍本市行政區(qū)域征收對象本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”)。新購住房的購房時間,以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準。計稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值,評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期,暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。應(yīng)納稅額本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積,下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的,對屬新購住房超出部分的面積,按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。即應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價×相應(yīng)稅率×70%房產(chǎn)稅“渝版〞房產(chǎn)稅24相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點范圍渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(主城九區(qū))征收對象1.個人擁有的獨棟商品住宅。2.個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。計稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。適用稅率1.獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的,稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。2.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率為0.5%。應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率（應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積）。其中免稅面積指納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。而在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。房產(chǎn)稅滬渝比較25類比項適用范圍及確定均價

存量房征收與否

“新購普通房”是否在列

免稅面積（起征點）適用稅率

稅款計算

上海

上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價。一律不征。本市家庭：新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭：新購住房（不論是否第一套）。按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點。分兩檔：0.4%和0.6%。應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價×相應(yīng)稅率×70%。重慶

重慶市主城9個區(qū)，作為參照的“新房成交均價”指上兩個年度主城新建商品住房建筑面積成交均價的算術(shù)平均。存量獨棟商品住宅要征收。本市家庭：獨棟商品住宅（無論存量還是增量）；新購的高檔住房（指價格比主城新房成交價高2倍）非本市家庭（同時無戶籍、無企業(yè)、無工作）的第二套住房。按“戶面積”算，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點。分三檔：0.5%、1%和1.2%。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×對應(yīng)稅率。點評

兩地的“新房成交均價”均以當?shù)亟y(tǒng)計部門公布的數(shù)字為準。不同的是重慶取前兩年的均價相加再除以二，上海直接取上一年的均價。

_兩市對外來炒房者都高度警惕，上海尤嚴。在上海，若同一家庭，即使已有存量房產(chǎn)，但新購住房后，家庭人均住房面積仍低于60平方米（含）的，免征房產(chǎn)稅；在重慶，存量獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。無論上海重慶，稅率都較溫和，也都體現(xiàn)了差別稅率。試點的意義更大。應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。上海應(yīng)稅房的總房價是打7折后再計稅。房產(chǎn)稅滬版房產(chǎn)稅解讀26房產(chǎn)稅滬版房產(chǎn)稅解讀27房產(chǎn)稅結(jié)論&綜合28房產(chǎn)稅分析思路29一、房地產(chǎn)市場背景三、對國八條及房產(chǎn)稅的評述四、未來市場走勢研判30房地產(chǎn)市場不確定因素長期影響因素短期影響因素核心影響因素十二五規(guī)劃保障房限購及資金監(jiān)管開發(fā)商資金來源房產(chǎn)稅供需的釋放2011年的兩會國內(nèi)貨幣和信貸擴張房地產(chǎn)市場的確定性邏輯影響因素人民幣升值預(yù)期和國際熱錢流入地方政府維持和推高地價的動機長期影響因素1:2021年，十二五規(guī)劃的啟動年，房地產(chǎn)市場的定調(diào)將決定未來開展方向31影響因素2021年2021年2增加中低收入居民住房供給強化各級政府職責(zé)加大保障性安居工程建設(shè)力度加快棚戶區(qū)改造開展公共租賃住房31?十二五規(guī)劃建議?中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)——凹顯長期性長期影響因素2:保障房批量投放后期將逐步分流低收入人群及夾心層家庭在商品房市場的需求325%15%65%10%5%低收入家庭〔經(jīng)濟適用房〕最低收入家庭〔廉租房〕最高收入家庭高收入家庭中等收入家庭夾心家庭商品房市場出租房市場保障房市場“十二五〞規(guī)劃3000萬套保障房的投放影響因素短期影響因素1：限購與資金監(jiān)管的城市擴大化33政府行政指導(dǎo)北京限購一類全面限購二類局部限購全面限購個別城市資金監(jiān)管一類全面、局部二類預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)售資金全面監(jiān)管中短期房地產(chǎn)市場開展的方案性增強影響因素短期影響因素2：開發(fā)商資金的來源狀況決定其對市場的控制力34國家統(tǒng)計局08年——10年10月統(tǒng)計數(shù)據(jù)影響因素短期影響因素3：房產(chǎn)稅因開征對象的不同及購房目的的不同，對市場的影響存在差異35房產(chǎn)稅存量房增量房自住客自住客增加負擔(dān)有限抑制抑制需求調(diào)節(jié)供需p2p1p3p2p1D1S1S2稅收轉(zhuǎn)嫁4.15調(diào)控以來，房產(chǎn)稅的傳聞一直縈繞樓市；9.29調(diào)控，房產(chǎn)稅試點工作落地猜測不斷，多少讓市場麻木；新國八條出臺