【房企和險(xiǎn)企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的比較分析1700字】

房企和險(xiǎn)企開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)模式的比較分析綜述1.1融資模式理論上，資本實(shí)力和商業(yè)模式是企業(yè)投資戰(zhàn)略的重要保障。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)資金需求量大，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，因此，企業(yè)的資本實(shí)力成為制約其投資決策的首要障礙。因?yàn)橹挥心切┵Y本實(shí)力強(qiáng)的大公司才有能力進(jìn)行重資產(chǎn)運(yùn)作，而那些資本實(shí)力弱的中小型企業(yè)則不行，所以他們必須選擇輕資產(chǎn)模式。但商業(yè)模式也是影響企業(yè)投資決策的重要因素。由于投入周期長(zhǎng)，商業(yè)模式不明確，盈利前景不明，盡管有些大型企業(yè)有足夠的資本實(shí)力，但仍會(huì)選擇輕資產(chǎn)模式。不同的投資方式都有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。輕資產(chǎn)模式具有資金投入少、簡(jiǎn)單靈活、易于推廣等特點(diǎn)，容易受到投資方的歡迎，但無法形成規(guī)模效應(yīng)。重資產(chǎn)模式收益方式復(fù)雜、難以復(fù)制、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，但是容易形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高服務(wù)效率，促進(jìn)整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)鏈條的發(fā)展。表5-1險(xiǎn)企和房企融資模式對(duì)比開發(fā)主體融資模式保險(xiǎn)公司我國(guó)保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)一般為以下三種模式：重資產(chǎn)模式采用這種模式的企業(yè)一般都具有雄厚的資金實(shí)力，并且可以同時(shí)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)三種角色，泰康人壽就是這種模式的典型代表。2. 輕資產(chǎn)模式由于保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)雙方可以實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，保險(xiǎn)公司提供資金，第三方養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老床位，這樣就實(shí)現(xiàn)了資源整合。光大匯晨養(yǎng)老社區(qū)是這種模式的代表。3. 輕重資產(chǎn)結(jié)合模式這種模式下的企業(yè)既自己投資建造養(yǎng)老地產(chǎn)，又會(huì)通過簽約或股權(quán)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。太平保險(xiǎn)和合眾人壽為這種模式的代表。地產(chǎn)公司下圖為地產(chǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資類型1.2運(yùn)營(yíng)模式總的來說，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于低回報(bào)、長(zhǎng)周期的投資。從買地到建設(shè)，再到投放到上市，要達(dá)到盈虧平衡一般要6到8年，而要想達(dá)到真正的贏利，至少要8到10年的時(shí)間。表5-2險(xiǎn)企和房企運(yùn)營(yíng)模式對(duì)比開發(fā)主體運(yùn)營(yíng)模式保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司大多數(shù)均采用持有運(yùn)營(yíng)模式，以服務(wù)和設(shè)施作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的核心，通過適老化設(shè)計(jì)為老年人服務(wù)，滿足其生活需求和文化娛樂等需求。并且以保險(xiǎn)產(chǎn)品對(duì)接養(yǎng)老社區(qū)為特色。其賺的是服務(wù)和設(shè)施以及產(chǎn)品的錢。地產(chǎn)公司一些地產(chǎn)公司看中了這一市場(chǎng)的巨大潛力，采取出售+持有運(yùn)營(yíng)模式，可通過快速銷售回籠資金，又可獲得后期持有性收益。盈利關(guān)鍵點(diǎn)在于出售和租賃的配比。然而，目前一些開發(fā)商還在堅(jiān)持以傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)觀念發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，以“養(yǎng)老”為幌子，賣房圈錢。以養(yǎng)老和適老為噱頭，獲取廉價(jià)土地，本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)。在房產(chǎn)所有權(quán)得到轉(zhuǎn)讓后，該“養(yǎng)老地產(chǎn)”與普通地產(chǎn)并無二致。這種地產(chǎn)企業(yè)賺的就是土地、房子的錢。1.3險(xiǎn)企相對(duì)于房企具有顯著優(yōu)越性1.3.1資產(chǎn)端：保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)周期特征與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所需的穩(wěn)定性匹配養(yǎng)老地產(chǎn)若想長(zhǎng)期發(fā)展，必定會(huì)將發(fā)展著力點(diǎn)放在服務(wù)和設(shè)施上，這決定了養(yǎng)老地產(chǎn)需要大量穩(wěn)定資金投入，而其主要盈利點(diǎn)在于月費(fèi)形式的租金收入和資產(chǎn)升值。這種盈利方式?jīng)Q定了養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)周期長(zhǎng)。而保險(xiǎn)公司尤其是壽險(xiǎn)公司擁有大量保險(xiǎn)資金，保費(fèi)收入穩(wěn)定并且保費(fèi)支付周期長(zhǎng)，現(xiàn)金流量在一定時(shí)間范圍內(nèi)較為穩(wěn)定且可預(yù)測(cè)。保險(xiǎn)公司將已有保費(fèi)收入進(jìn)行合理有效投資，可以獲得可觀的投資收益。所以保險(xiǎn)資金和養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的投資資金具有天然的適配性。1.3.2負(fù)債端：拉動(dòng)保單銷售，增強(qiáng)客戶粘性（一）雙向促進(jìn)：養(yǎng)老社區(qū)與壽險(xiǎn)保單捆綁銷售形成正反饋當(dāng)前保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，往往與相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品相聯(lián)系。以泰康之家為例，購(gòu)買“幸福有約”年金保險(xiǎn)時(shí)，如果保費(fèi)交付到達(dá)一定門檻，則會(huì)領(lǐng)到泰康之家的入場(chǎng)券。無獨(dú)有偶，合眾人壽也將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)捆綁銷售。購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的客戶往往財(cái)富水平較高，并且更注重身體健康與生活質(zhì)量，所以有更大概率入住養(yǎng)老地產(chǎn)，所以保險(xiǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)客戶和養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)客戶有很大交叉，所以推銷養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)也有利于拉動(dòng)保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售。（二）產(chǎn)品+服務(wù)：增強(qiáng)客戶粘性，獲取數(shù)據(jù)資源保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人往往只在承保過程和索賠過程中溝通交流較多，其他時(shí)候則聯(lián)系不緊密，這不利于提高顧客忠誠(chéng)度和信賴感。而通過養(yǎng)老社區(qū)和保險(xiǎn)產(chǎn)品的結(jié)合，有利于提高保險(xiǎn)