物業(yè)管理-裝修手冊

物業(yè)裝修手冊

遠(yuǎn)洋天地裝修流程一、業(yè)主或住戶與裝修單位負(fù)責(zé)

人帶齊相關(guān)資料到物業(yè)公司辦理申報(bào)手續(xù)。二、物業(yè)

公司審核、驗(yàn)證，合格后辦理手續(xù)。二、裝修隊(duì)負(fù)責(zé)

人到物業(yè)公司交納裝修管理費(fèi)及施工押金等相關(guān)費(fèi)

用。四、裝修隊(duì)?wèi)?yīng)文明施工，業(yè)主或住戶應(yīng)監(jiān)督施工

質(zhì)量，監(jiān)管施工隊(duì)遵守物業(yè)的相關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理人

員巡查裝修情況。五、裝修完工后，住戶向物業(yè)公司

申請初驗(yàn)，裝修隊(duì)經(jīng)住戶簽字同意后到物業(yè)公司辦理

退場手續(xù)。六、初檢三個(gè)月后物業(yè)公司復(fù)驗(yàn)。流程

說明一、裝修資料準(zhǔn)備1、住戶領(lǐng)取并填寫《裝修申

請表》，并詳細(xì)列明裝修范圍、項(xiàng)目及范圍。2、提

供下列資料：（1）裝修設(shè)計(jì)圖紙（包括建筑、水電）

（2）施工單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章），資質(zhì)證

書復(fù)印件（加蓋公章）。（3）裝修人員身份證復(fù)印

件及照片兩張（辦理出入證及存檔）。（4）裝修隊(duì)

電工、焊工等特種工種的上崗證及復(fù)印件。二、裝修

審批（1）房屋進(jìn)行裝修須到物業(yè)公司辦理審批手續(xù),

經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修。（2）裝修施工前，住戶及

裝修隊(duì)對房屋土建結(jié)構(gòu)及配套管網(wǎng)等設(shè)施進(jìn)行檢查，

并對廚房衛(wèi)生間進(jìn)行蔽水試驗(yàn)，將問題反映給物業(yè)公

司。否則，裝修隊(duì)可能承擔(dān)應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的責(zé)任。

三、裝修進(jìn)場（1）裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人帶齊施工人員身份

證復(fù)印件、一寸照片兩張到物業(yè)公司辦理《裝修出入

證》和《裝修許證》，辦證時(shí)間為周一至周五，上午8：

30~11：30,下午13：30~17：00o其它時(shí)間不

予辦理。（2）裝修過程中增加施工人員，必須由裝

修隊(duì)負(fù)責(zé)人或住戶到物業(yè)公司補(bǔ)辦入場手續(xù)。（3）

在小區(qū)內(nèi)過夜留宿的施工人員，須經(jīng)業(yè)主書面同意并

擔(dān)保，由裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人持該工人《裝修出入證》到物

業(yè)公司辦理留宿手續(xù)。私自留宿者，一經(jīng)查出，將從

裝修押金中扣除100元/人/次，并清退出小區(qū)。（4）

業(yè)主及施工人員應(yīng)對物業(yè)管理人員的的裝修檢查工作

積極配合，服從監(jiān)督管理。四、裝修退場（1）裝

修隊(duì)?wèi)?yīng)征得業(yè)主（住戶）同意并辦妥相關(guān)手續(xù)后方能

退場（由業(yè)主在《裝修初檢表》上簽字）。（2）因

裝修造成房屋設(shè)備、設(shè)施損壞，管道堵塞、破裂、滲

漏，防水層破裂，或給相鄰戶造成損失的均由裝修戶

負(fù)責(zé)修復(fù)與賠償。（3）裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人持《裝修許可

證》、全部施工人員《裝修出入證》及施工押金收據(jù)到

物業(yè)公司退領(lǐng)施工押金。五、裝修驗(yàn)收（1）裝修

完畢，業(yè)主提前1-3天到物業(yè)公司申請預(yù)約初次驗(yàn)收,

對初驗(yàn)不合格者，責(zé)令改正后再予驗(yàn)收。（2）初驗(yàn)

合格之日起滿三個(gè)月后，業(yè)主提前三天預(yù)約到物業(yè)公

司申請復(fù)驗(yàn)。（3）復(fù)驗(yàn)合格后，經(jīng)業(yè)主書面同意，

裝修隊(duì)?wèi){押金收據(jù)到物業(yè)公司退領(lǐng)裝修押金。裝修規(guī)

定一、室內(nèi)裝修（1）請勿改動(dòng)或損壞房屋的梁、柱、

板、承重墻、剪力墻、屋面的防水層、隔熱層、上下

水管道、煙氣道、供電電路、天然氣管道、暖氣管道

及位置、防盜及對講系統(tǒng)等。（2）地面裝修不要鑿

除原水泥層，只允許鑿毛。鋪設(shè)裝修材料不得超過樓

板負(fù)荷，大理石厚度不得超過10厘米。（3）廚房、

衛(wèi)生間改動(dòng)必須做好防水，包括墻面、地面、原下水

管道周圍。陽臺(tái)不得封包，堆放超過負(fù)載的物品。非

廚、衛(wèi)房間不得改為廚房、衛(wèi)生間。（4）不要改變

廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的使用功能，請勿將生活污水排

入雨水管道。（5）主下水管不要用建筑材料封包，

安裝抽油煙機(jī)，其排氣管須接入煙道。（6）不得擅

自封包、改動(dòng)燃?xì)夤艿?。如需改?dòng)燃?xì)夤艿?，須待?/p>

氣驗(yàn)收合格后向燃?xì)夤旧暾?，由燃?xì)夤緦I(yè)人員

施工。（7）浴室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴鞅仨毑捎脧?qiáng)排式,

且其排氣管不得超出外墻10厘米。排氣管不得排入

煙道或管井。（8）浴室內(nèi)安裝浴霸必須從插座重新

引線，不能使用原預(yù)留燈線。房內(nèi)不得使用超過原設(shè)

計(jì)負(fù)載的用電器。（9）未在裝修申請中注明的施工

內(nèi)容不得施工。二、外觀裝修（1）原有門、窗、

墻洞、尺寸、位置、式樣、顏色等均不要做任何改動(dòng)。

請勿安裝遮陽篷。（2）住宅入戶門由開發(fā)商統(tǒng)一指

定式樣安裝，走廊不準(zhǔn)裝飾或墊高，門外不準(zhǔn)包框、

貼瓷片、設(shè)神位、鞋柜。（3）空調(diào)主機(jī)要在預(yù)留位

置安裝，空調(diào)架應(yīng)牢固防銹，排水、排風(fēng)不要影響他

人。（4）請勿在外墻鉆孔開洞。（5）首層有小院

的及頂層有消防通道的住戶不得私自搭建建筑物及構(gòu)

筑物，違者物業(yè)公司有權(quán)要求其無條件拆除，損失自

負(fù)。三、施工管理（1）裝修時(shí)間為每天上午8：

00—12：00,下午14：00—18：00,其它時(shí)間請

勿噪音施工。（2）裝修期間要保持環(huán)境整潔，建筑

材料、裝修垃圾須封裝不漏，按物業(yè)公司指定地點(diǎn)堆

放，由物業(yè)公司統(tǒng)一清運(yùn)；裝修材料、垃圾及時(shí)搬入

室內(nèi)，不要堆放在公共場所；應(yīng)保持所經(jīng)電梯、樓道

及走廊干凈，請勿將裝修垃圾、裝修材料堆放在戶門

外。（垃圾清運(yùn)時(shí)間：每日下午14：00—16：00）（3）

施工期間，如要使用電氣焊或動(dòng)用明火時(shí)，應(yīng)遵守國

家有關(guān)消防管理規(guī)定，要向物業(yè)公司提出申請，填寫

《動(dòng)用明火申請表》，批準(zhǔn)后方可使用。裝修隊(duì)的電工、

焊工應(yīng)持證上崗，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，因施工造

成的一切安全事故均由業(yè)主和施工單位負(fù)責(zé)。施工現(xiàn)

場禁止吸煙。（4）嚴(yán)禁高空拋物，違者處罰500-

1000元/次，并由肇事者承擔(dān)由此引致的全部責(zé)任。

（5）施工單位應(yīng)在裝修前替其裝修人員申請及辦妥

有效證件，將其裝修人員的資料詳列在申請表格上，

攜同裝修人員的身份證復(fù)印件或進(jìn)京證、暫住證復(fù)印

件（用于外地施工人員）及近照2張，交到物業(yè)公司

辦理工作證。每張工作證工本費(fèi)人民幣10元（不退

還）。另每張押金人民幣50元，若遺失工作證者，押

金亦予沒收及補(bǔ)發(fā)工作證工本費(fèi)人民幣20元。施工

證：50元/證；押金100元。（6）裝修施工人員憑

證出入本小區(qū)，出入證實(shí)行專人專證，專戶專用，不

得涂改或轉(zhuǎn)借。施工人員不得串戶裝修，逗留非工作

區(qū)，不得從事招攬生意等與本戶裝修不相關(guān)之行為。

（7）辦理手續(xù)時(shí)，施工隊(duì)須繳納裝修管理費(fèi)（包括

污染處理、物業(yè)公司監(jiān)理、巡查、技術(shù)服務(wù)、電梯負(fù)

載及裝修提供的其它服務(wù)等各種費(fèi)用），為每戶人民幣

15元/天。（8）施工隊(duì)不得在樓內(nèi)、外懸掛、張貼、

發(fā)放各類廣告、宣傳品。（9）在小區(qū)內(nèi)留宿的裝修

人員須經(jīng)住戶、裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司三方同意，

并辦理暫住手續(xù)后方可留宿。未辦暫住手續(xù)者，晚上

8點(diǎn)至次日早上7點(diǎn)不得進(jìn)入小區(qū)。（10）施工現(xiàn)

場嚴(yán)禁使用煤氣罐、電爐、碘鴇燈等，并需配備足夠

的滅火器材。四、裝修押金十（1）物業(yè)公司規(guī)定

裝修隊(duì)在裝修工程開始前須支付裝修押金，用于支付

如裝修過程中造成的廢物清理費(fèi)用及公共區(qū)域損壞修

補(bǔ)費(fèi)用等。（2）如押金不能彌補(bǔ)所受損失之費(fèi)用時(shí),

物業(yè)公司有權(quán)向有關(guān)裝修隊(duì)追討收回所需費(fèi)用。裝修

押金作為不損壞小區(qū)設(shè)施設(shè)備及按照已審核的裝修方

案進(jìn)行施工的保證。（3）為保證業(yè)主的利益和樓宇

結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施的安全，物業(yè)公司向裝修隊(duì)收取施工

押金，每戶人民幣5000元。（4）裝修完工后，業(yè)

主須提前1-3天通知物業(yè)公司工程人員，與之預(yù)約驗(yàn)

收時(shí)間，進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后期滿三個(gè)月，業(yè)主沒

有異議并書面同意，裝修隊(duì)?wèi){裝修押金收據(jù)到物業(yè)公

司領(lǐng)取裝修押金（來前請先電話預(yù)約）。五、違約處

理（1）裝修過程中違章堆放、遺棄裝修材料、垃圾

和損壞公共設(shè)施的，按有關(guān)規(guī)定處理，并須賠償所有

損失。（2）違反裝修規(guī)定，接到《違章通知單》而

未予及時(shí)糾正的，物業(yè)公司將作以下處理：A）責(zé)令

停工；B）責(zé)令恢復(fù)原狀；C）扣留或沒收工具；D）

停水、停電；E）賠償經(jīng)濟(jì)損失；F）根據(jù)有關(guān)規(guī)定

處以2000元以下違約金以上幾種違約處罰可一并

執(zhí)行，物業(yè)公司不會(huì)對因糾正違章而采取以上行為所

引起的后果負(fù)責(zé)。（3）裝修施工給公用設(shè)施及公共

利益造成的任何損失，物業(yè)公司將向有關(guān)當(dāng)事人追究

民事責(zé)任并保留索賠權(quán)利。（4）物業(yè)公司有權(quán)要求

對影響樓宇設(shè)施、結(jié)構(gòu)、外觀的裝修工程進(jìn)行更改或

還原，在限定期內(nèi)未更改或還原的，物業(yè)公司會(huì)安排

完成該項(xiàng)工程，所需費(fèi)用由裝修戶承擔(dān)。以上規(guī)定，

希業(yè)主和裝修隊(duì)自覺遵守。

遠(yuǎn)洋天地裝修協(xié)議

甲方：北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司（以下簡稱甲

方）乙方：（以下簡

稱乙方）甲方系遠(yuǎn)洋天地物業(yè)管理單位，乙方系

小區(qū)住宅單元物業(yè)的購買者或使用者委托進(jìn)行裝修的

單位或個(gè)人?，F(xiàn)甲、乙雙方就裝修的有關(guān)事宜，經(jīng)過

平等協(xié)商，特簽此協(xié)議.一、裝修申請與報(bào)批第

一條乙方在裝修前應(yīng)以書面形式向甲方提出裝修申

請，并填寫《裝修申請表》；乙方向甲方提供下列材料:

1.施工單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件（加蓋公章）,

如委托個(gè)人則需裝修委托書。2.比例不小于1：100

的裝修設(shè)計(jì)圖（包括：平面圖、隱蔽工程圖、機(jī)電項(xiàng)

目施工圖）或上述圖紙的復(fù)印件。3.乙方向甲方提

供現(xiàn)場施工人員的名單、身份證復(fù)印件及1寸近照2

張。4.裝修隊(duì)電工、焊工等特種工種的上崗證及復(fù)

印件。第二條甲方在收到乙方申請后，對乙方提供

的資料進(jìn)行審核，甲方自接到資料后7個(gè)工作日內(nèi)完

成審核工作，并將審核結(jié)果通知乙方。如審核合格后,

甲方為乙方開據(jù)施工許可證。乙方應(yīng)按照許可證時(shí)間

開工裝修，同時(shí)應(yīng)將許可證貼在裝修現(xiàn)場明顯位置以

便甲方檢查。第三條對于乙方提供的資料，甲方認(rèn)

為需要修改或重新提交時(shí)，乙方應(yīng)進(jìn)行修改或重新提

交，并將修改后的資料報(bào)甲方，以便甲方進(jìn)行最終審

核。第四條甲方審核完畢的資料，乙方不得擅自改

變。如需修改或變動(dòng)，應(yīng)以書面形式提前通知甲方，

并將修改后的資料報(bào)甲方審核。第五條如果乙方不

提交裝修申請擅自施工，或在甲方未準(zhǔn)許之前開工，

甲方有權(quán)責(zé)令其停工，而由此造成的一切后果均由乙

方負(fù)責(zé)。二、出入證第一條為保證乙方裝修工作的

順利進(jìn)行，乙方需要為其聘請的施工人員辦理現(xiàn)場出

入證，如有未辦理出入證的、丟失出入證的或?qū)⒊鋈?/p>

證轉(zhuǎn)借他人的，甲方有權(quán)阻止其進(jìn)入小區(qū)，而因此產(chǎn)

生的一切后果均由乙方自負(fù)。第二條如果甲方發(fā)現(xiàn)

乙方聘請的施工人員有違法行為，或有不符合小區(qū)管

理規(guī)定的行為，甲方有權(quán)將該施工人員清理出小區(qū)，

由此產(chǎn)生的一切后果均由乙方負(fù)責(zé)。第三條裝修完

畢后，乙方應(yīng)及時(shí)將其申請的所有出入證全部收回交

給甲方，甲方核查無誤后，退還臨時(shí)出入證押金。三、

裝修保證金第一條為保證業(yè)主的利益和樓宇結(jié)構(gòu)及

配套設(shè)備的安全，甲方收取乙方保證金每戶5000元。

第二條乙方繳納垃圾清運(yùn)費(fèi)：20元/自然間；管理費(fèi)

（含設(shè)備使用費(fèi)）按15元/天計(jì)費(fèi)，自審批合格領(lǐng)取

施工許可證起至驗(yàn)收合格清場之日止。第三條裝修

完畢經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后，扣除實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用（以甲

方驗(yàn)收合格之日停止計(jì)費(fèi)），3個(gè)月未發(fā)生質(zhì)量問題，

按規(guī)定退還尾款。如驗(yàn)收不合格，甲方將繼續(xù)收取乙

方整改期間的相關(guān)費(fèi)用。四、注意事項(xiàng)第一條樓宇

土建結(jié)構(gòu)裝修1.不得改動(dòng)門、窗，保持樓宇、房屋

外觀的美觀統(tǒng)一。2.嚴(yán)禁拆改破壞原結(jié)構(gòu)、承重墻、

配重墻、樓板地面。不得擅自在主體結(jié)構(gòu)上剔槽、打

洞，不得鑿穿地面、屋頂、陽臺(tái)隔斷板。3.裝修室

內(nèi)地面石材厚度不得超過1.2CM,地面裝修總厚度不

得超過3CM,按施工進(jìn)度鋪地磚前須申報(bào)物業(yè)管理公

司工程部檢查批準(zhǔn)。4.不得擅自破壞原設(shè)計(jì)衛(wèi)生間、

洗衣間防水層，如有破損須重做防水處理，需進(jìn)行24

小時(shí)閉水試驗(yàn),物業(yè)工程部試驗(yàn)通過后方可繼續(xù)施工。

5.乙方裝修所使用的木制材料需經(jīng)防火阻燃、防腐

處理。6.不得將沒有防水要求的房間設(shè)為衛(wèi)生間、

廚房間。7.廚房應(yīng)有門，不得做成敞開式廚房。第

二條水、暖氣、燃?xì)夤艿涝O(shè)施裝修1.嚴(yán)禁改動(dòng)室內(nèi)

供暖管線設(shè)施，嚴(yán)禁加裝暖氣片或拆改移位。加裝暖

氣罩，必須留有長、寬不少于400MM的檢修口，便

于日后維修，否則后果自負(fù)。2.嚴(yán)禁拆改室內(nèi)水表,

不得擅自拆改原設(shè)計(jì)管線。3.嚴(yán)禁改動(dòng)或遮擋燃?xì)夤?/p>

線、儀表設(shè)施。4.室內(nèi)所有管線節(jié)門、接口周圍需留

有100MM以上距離，并必須按規(guī)定預(yù)留長、寬不小

于400MM的檢查口，便于日后維修檢查。5.不得

擅自封包燃?xì)夤艿馈?.安裝燃?xì)鉄崴鞅仨毑捎脧?qiáng)排

式，且其排氣管不得超出外墻10CM,不得排入煙道

或管井。7.衛(wèi)生間、廚房間墻體改動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)按照防

水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，重新做防水。第三條配電、

弱電信號(hào)設(shè)施裝修1.配電系統(tǒng)布局必須按審批方案、

圖紙施工，負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的施工人員必須有勞動(dòng)局核

發(fā)的電工操作證（特種工種證明復(fù)印件在物業(yè)管理公

司備案）。2.嚴(yán)禁破壞室內(nèi)原設(shè)計(jì)配線回路，嚴(yán)禁強(qiáng)

電、弱電線路直埋，必須按施工規(guī)范穿線鋪設(shè)，如有違

規(guī)造成的一切后果由乙方負(fù)責(zé)。3.不得擅自增改原設(shè)

計(jì)配電控制和計(jì)量儀表，隱蔽施工部分：照明、插座、

空調(diào)插座必須按原設(shè)計(jì)負(fù)荷單路控制施工。4.嚴(yán)禁拆

改原設(shè)計(jì)電視、對講、通訊網(wǎng)絡(luò)布線，如擅自改動(dòng)，

造成不良后果自負(fù)。5.浴室安裝浴霸必須從插座重新

引線，不能使用原預(yù)留燈線。房間內(nèi)不得使用超過原

設(shè)計(jì)負(fù)荷的電器。第四條樓宇外觀裝修1.嚴(yán)禁拆改

外窗、防火窗、陽臺(tái)，不得擅自加裝護(hù)欄。2.嚴(yán)禁在

戶門以外公共區(qū)域平臺(tái)違章搭建或懸掛其他物品。違

者物業(yè)公司有權(quán)要求其無條件拆除，損失自負(fù)。3.

空調(diào)室外機(jī)必須按指定位置安裝，冷凝水排放管須接

入空調(diào)冷凝水管或靠墻固定在外窗一側(cè)。第五條裝

飾施工現(xiàn)場1.裝飾材料搬運(yùn)：乙方須提前申請電梯使

用時(shí)間，按計(jì)劃安排時(shí)間搬運(yùn)，切勿損壞電梯、公共

區(qū)域墻壁、樓梯間墻壁等公共設(shè)施設(shè)備。搬運(yùn)建筑材

料必須封裝不漏，搬運(yùn)完畢須將搬運(yùn)路線及時(shí)清掃干

凈。2.裝修垃圾清運(yùn)：乙方必須遵守甲方的規(guī)定，按

指定時(shí)間將封閉袋裝垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)，隨時(shí)清掃門

前雜物。嚴(yán)禁在公共區(qū)域堆放建筑材料、裝修垃圾，

嚴(yán)禁將雜物、油漆倒入下水管線。3.施工人員：乙方

施工人員須衣著整齊，佩帶通行標(biāo)志，按指定通道進(jìn)

入；嚴(yán)禁在本小區(qū)非工作區(qū)域閑逛，不得損壞小區(qū)公

共設(shè)施設(shè)備及他人財(cái)務(wù)；嚴(yán)格遵守管理規(guī)定，保持公

共區(qū)域墻壁、樓道墻壁的整潔。4.裝修施工時(shí)間：1)

工作時(shí)間：8：00——12：00,14：00——18：00

其它時(shí)間嚴(yán)禁施工人員進(jìn)入或滯留在小區(qū)內(nèi)，嚴(yán)禁施

工人員在本小區(qū)內(nèi)留宿。2)機(jī)械設(shè)備作業(yè)時(shí)間：8：

00——11：30,14：30——18：00,其它時(shí)間為

靜音作業(yè)時(shí)間，嚴(yán)禁施工擾民。（周六、日靜音作業(yè)）

5.消防安全：每戶裝修施工現(xiàn)場必須配置兩個(gè)5公斤

滅火器，工作現(xiàn)場禁止吸煙。乙方必須遵守各項(xiàng)安全

防火規(guī)定，履行與甲方簽訂的安全防火責(zé)任書。五、

裝修竣工驗(yàn)收裝修完成后，乙方須提前通知甲方

約定時(shí)間，甲方自接到乙方正式驗(yàn)收申請5個(gè)工作日

內(nèi)，由工程部、業(yè)主、裝修公司負(fù)責(zé)人及裝修施工相

關(guān)技術(shù)人員共同驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格項(xiàng)目由施工單位限

期整改合格。因整改造成的各項(xiàng)損失費(fèi)用，均由施工

方承擔(dān)。六、其它第一條乙方在此保證：因其裝修

而引起的一切后果，如造成房屋結(jié)構(gòu)、布局、外裝修

的損壞，房產(chǎn)毗鄰房屋的損壞或他人人身安全或財(cái)產(chǎn)

的損失，房屋滲漏而對四鄰造成的損失等均由乙方承

擔(dān)。因此后果而產(chǎn)生的一切事宜如訴訟、仲裁的均由

乙方自費(fèi)處理。第二條如因乙方裝修給他人人身財(cái)

產(chǎn)造成損失，而引起他人向甲方索賠時(shí)，乙方負(fù)責(zé)賠

償因此給甲方造成的一切損失。第三條本協(xié)議未盡

事宜，由雙方協(xié)商解決。第四條本協(xié)議一式兩份，

由甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。簽

約方：甲方：北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司乙方:

經(jīng)辦人：經(jīng)辦人：日期：日期：

智能化系統(tǒng)運(yùn)行管理工作智能化大廈只有在日常

運(yùn)行使用中，才能體現(xiàn)出較傳統(tǒng)型建筑無法比擬的使

用和管理效率。確保智能化系統(tǒng)各項(xiàng)功能持之以恒的

高效率的正常運(yùn)行，才是建造智能化大廈的真正目的。

智能建筑及智能化系統(tǒng)的運(yùn)行管理是一門新興的學(xué)

科。如何科學(xué)地對系統(tǒng)運(yùn)行進(jìn)行管理，目前現(xiàn)成的可

供利用、借鑒的經(jīng)驗(yàn)和系統(tǒng)運(yùn)行管理資料幾乎沒有。

公司領(lǐng)導(dǎo)在工程施工階段就考慮到了這一問題，責(zé)成

工程部、物業(yè)管理處在實(shí)踐探索逐步完善的基礎(chǔ)上，

制訂一整套行之有效的系統(tǒng)運(yùn)行管理方案。為此，工

程部、物業(yè)管理處在數(shù)次不同形式的技術(shù)討論、分析

和修改后，結(jié)合本公司項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，做了如下

幾方面的工作：1、工程部各專業(yè)工程師全部參

與大廈智能化系統(tǒng)施工、調(diào)試和驗(yàn)收，得到了一次各

智能化系統(tǒng)專業(yè)知識(shí)的強(qiáng)化培訓(xùn)和提高。大廈竣工投

運(yùn)后，各專業(yè)工程師充實(shí)到物業(yè)，從事工程管理，為

物業(yè)管理和各智能化系統(tǒng)的運(yùn)行管理培訓(xùn)了一批管理

和操作骨干。2、大廈智能化系統(tǒng)施工、調(diào)試時(shí),

工程師及時(shí)消化系統(tǒng)技術(shù)資料，參與施工圖的深化翻

樣設(shè)計(jì)及部分系統(tǒng)的翻譯，注重系統(tǒng)各類測試數(shù)據(jù)、

原始施工資料的收集、匯總和分析，故初步了解掌握

了各系統(tǒng)工作原理、使用功能和運(yùn)行規(guī)律。3、

完善的原始施工資料、系統(tǒng)技術(shù)資料和系統(tǒng)竣工資料,

是系統(tǒng)運(yùn)行管理的必要技術(shù)條件。4、由于系統(tǒng)

提供的技術(shù)資料內(nèi)容繁雜，均側(cè)重于其系統(tǒng)產(chǎn)品的技

術(shù)介紹，專業(yè)性強(qiáng)。這類非針對具體項(xiàng)目而編制的系

統(tǒng)技術(shù)資料，對大廈的日常系統(tǒng)運(yùn)行管理可操作性作

用不大。為此，工程部在消化系統(tǒng)技術(shù)資料的基礎(chǔ)上,

針對大廈智能化系統(tǒng)實(shí)際配置，根據(jù)物業(yè)工程人員的

實(shí)際技術(shù)水平，重新修訂編輯了以圖解方式為主的《大

廈各智能化系統(tǒng)操作手冊》。5、為規(guī)范系統(tǒng)設(shè)備

的日常運(yùn)行管理，落實(shí)系統(tǒng)設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)，工

程部、物業(yè)管理處成立專門班子，認(rèn)真研讀設(shè)備和系

統(tǒng)資料，逐步積累經(jīng)驗(yàn)，摸索草擬編制了大廈《設(shè)備

運(yùn)行維護(hù)、檢修計(jì)劃及材料人工消耗一覽表》及《單

項(xiàng)設(shè)備維護(hù)臺(tái)賬》，且不斷修訂完善。6、針對智

能化大廈系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)對大廈日常運(yùn)行的

科學(xué)管理，工程部、物業(yè)管理處編制了一整套較為完

善的運(yùn)行管理制度。如：《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備系統(tǒng)操

作規(guī)程》、《設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)制度》、《值班制度》、《主要

機(jī)房出入制度》、《事故緊急處理程序》、《日常維護(hù)、

運(yùn)行記錄規(guī)程》及《大廈設(shè)備系統(tǒng)維修基金測算》等。

7、落實(shí)了員工的崗位技術(shù)培訓(xùn)。特別是對智能化系

統(tǒng)新進(jìn)管理、操作人員進(jìn)行實(shí)習(xí)培訓(xùn)，為此專門編寫

了實(shí)習(xí)大綱。不間斷的技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)考核，使員工

已初步勝任其相應(yīng)的技術(shù)崗位要求。公司建立了

一整套較為完善的運(yùn)行管理制度，系統(tǒng)操作手冊及設(shè)

備運(yùn)行維護(hù)檢修計(jì)劃，規(guī)范了大廈系統(tǒng)設(shè)備的日常運(yùn)

行管理、操作和維護(hù)，提高了系統(tǒng)運(yùn)行管理水平。

該公司的兩幢大廈智能化系統(tǒng)設(shè)置先進(jìn)合理，設(shè)施管

理工作做得細(xì)致踏實(shí)，經(jīng)上海市建委組織評審均已達(dá)

到智能建筑甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

事宜：客房衛(wèi)生逐級(jí)檢查制度頁碼：共3頁

程序：檢查客房又稱查房，客房的逐級(jí)檢查制度主要

是指對客房的清潔衛(wèi)生質(zhì)量檢查，實(shí)行領(lǐng)班、主管及

部門經(jīng)理三級(jí)責(zé)任制，也包括服務(wù)員的自查和上級(jí)的

抽查。實(shí)行嚴(yán)格的逐級(jí)檢查制度，是確保清潔質(zhì)量的

有效方法。1、服務(wù)員自查要求服務(wù)員每整理完一間

客房，要對客房的清潔衛(wèi)生狀況、物品的擺放和設(shè)備

家具是否需要維修等進(jìn)行檢查。通過服務(wù)員自查不僅

可以提高客房的合格率，還可以加強(qiáng)服務(wù)員的責(zé)任心

和檢查意識(shí)，同時(shí)，減輕領(lǐng)班查房的工作量。不過，

服務(wù)員自查的重點(diǎn)是客房設(shè)施設(shè)備是否好用、正常？

客用品是否按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量擺放？自查的方式是

邊擦拭灰塵邊檢查。此外，在清掃完房間，準(zhǔn)備關(guān)門

前，還應(yīng)對整個(gè)房間進(jìn)行一次回顧式檢查。2、領(lǐng)班

普查領(lǐng)班檢查是服務(wù)員自查后的第一關(guān)，常常也是最

后一道關(guān)。因?yàn)轭I(lǐng)班負(fù)責(zé)0K房的報(bào)告，總臺(tái)據(jù)此就

可以將該客房向客人出租，客房部必須加強(qiáng)領(lǐng)班的監(jiān)

督職能，讓其從事專職的客房某樓面的檢查和協(xié)調(diào)工

作。（1）領(lǐng)班查房的作用領(lǐng)班查房不僅可以拾遺補(bǔ)

漏，控制客房衛(wèi)生質(zhì)量，確保每間客房都屬于

可供出租的合格產(chǎn)品，還可以起到現(xiàn)場監(jiān)督作用和對

服務(wù)員（特別是新員工）的在職培訓(xùn)作用。領(lǐng)班查房

時(shí)，對服務(wù)員清掃客房的漏項(xiàng)、錯(cuò)誤和衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)情

況，應(yīng)出返工單，令其返工。（2）領(lǐng)班查房的數(shù)量

領(lǐng)班查房數(shù)量因酒店建筑結(jié)構(gòu)（每層樓客房數(shù)的多

少）、客房檢查項(xiàng)目的多少以及酒店規(guī)定的領(lǐng)班職責(zé)的

多少的不同而有所不同。一般而言，日班領(lǐng)班應(yīng)負(fù)責(zé)

約80個(gè)房間左右的工作區(qū)域的房間檢查工作（負(fù)責(zé)

帶5—7個(gè)服務(wù)員）。日班領(lǐng)班原則上應(yīng)對其所負(fù)責(zé)的

全部房間進(jìn)行普查，但對優(yōu)秀員工所負(fù)責(zé)清掃的房間

可以只進(jìn)行抽查，甚至“免檢”，以示鞭策、鼓勵(lì)和信

任。（3）領(lǐng)班查房的順序一般情況下，領(lǐng)班查房時(shí)

應(yīng)按環(huán)形路線順序查房，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄和解決。

但對下列房間應(yīng)優(yōu)先檢查：1）首先檢查那些已列入

預(yù)訂出租的房間；2）盡快對每一間整理完畢的走人

房進(jìn)行檢查，合格后盡快向客房中心報(bào)告；3）檢查

每一間空房的VIP房；4）檢查維修房，了解維修進(jìn)

度和家具設(shè)備狀況；5）檢查每一間外宿房并報(bào)告總

臺(tái)。3、主管抽查樓層主管是客房清潔衛(wèi)生任務(wù)的主

要指揮者。加強(qiáng)服務(wù)現(xiàn)場的督導(dǎo)和檢查，是樓層主管

的主要職責(zé)之一。主管檢查的方式是抽查。抽查的好

處在于這種檢查事先并未通知，是一種突然襲擊，所

以檢查的結(jié)果往往比較真實(shí)。主管抽查的意義在于：

?檢查督促領(lǐng)班工作，促使領(lǐng)班扎扎實(shí)實(shí)地做好工

作。?進(jìn)一步保證客房衛(wèi)生質(zhì)量。

?確保客房部經(jīng)理管理方案的落實(shí)。?為客房部管

理收集信息。樓層主管對客房清潔衛(wèi)生質(zhì)量進(jìn)行抽查

的數(shù)量一般可控制在20個(gè)房間左右。（1）檢查的內(nèi)

容主管主要檢查領(lǐng)班實(shí)際完成的查房數(shù)量和質(zhì)量，抽

查領(lǐng)班查過的房間，以觀察其是否貫徹了上級(jí)的管理

意圖、以及領(lǐng)班掌握檢查標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目的寬嚴(yán)尺度是否

得當(dāng)。主管在抽查客房衛(wèi)生的同時(shí)，還應(yīng)對客房公共

區(qū)域的清潔狀況、員工的勞動(dòng)紀(jì)律、禮節(jié)禮貌、服務(wù)

規(guī)范等進(jìn)行檢查，確保所管轄區(qū)域的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（2）

主管檢查的重點(diǎn)是：?檢查每一間VIP房；?檢查

每一間維修房，促使其盡快投入使用。?抽查長住房、

住人房和計(jì)劃衛(wèi)生的大清潔房。4、經(jīng)理抽查樓層清

潔衛(wèi)生工作是客房部工作的主體?？头坎拷?jīng)理也應(yīng)拿

出1/2以上的時(shí)間到樓面巡視和抽查客房的清潔衛(wèi)生

質(zhì)量。這對于掌握員工的工作狀況，改進(jìn)管理方法，

修訂操作標(biāo)準(zhǔn)，更多地了解客人意見，具有十分重要

的意義。經(jīng)理抽查房間應(yīng)每天保持一定的數(shù)量，應(yīng)特

別注意對VIP客房的檢查?？头康闹鸺?jí)檢查制度應(yīng)一

級(jí)比一級(jí)嚴(yán)，所以，經(jīng)理的查房要高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求，

亦即被稱為“白手套”式的檢查。經(jīng)理的檢查宜不定

期不定時(shí)，檢查的重點(diǎn)是房間清潔衛(wèi)生的整體效果、

服務(wù)員工作的整體水平如何，以及是否體現(xiàn)了自己的

管理意圖。

工程部工作程序

目錄

1------日常保修處理流程

2------日常巡查檢修流程

3------預(yù)防性檢修工作程序

4------設(shè)備翻新改造及增加項(xiàng)目的處理流程

5------外協(xié)項(xiàng)目實(shí)施程序

6-------重大活動(dòng)及貴賓接待的工程保障工作流程

7------出租物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理模式（附：物業(yè)設(shè)施

狀況記錄表）

8------工程部維修服務(wù)規(guī)范

9------寫字樓工程維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃

10——三菱電梯維保計(jì)劃

11-----電梯安全操作規(guī)程

12-----中空調(diào)遠(yuǎn)大直燃機(jī)組安全管理規(guī)范

13-----10KV變電站安全操作規(guī)程

14-----寫字樓收費(fèi)性工程維保或安裝服務(wù)程序

附：寫字樓物業(yè)管理工程人員崗位設(shè)置表

批準(zhǔn)：

抄送：物業(yè)管理處、招商辦、財(cái)務(wù)部、保安部、臥龍

公寓房務(wù)部

寫字樓租賃物業(yè)設(shè)施狀況記錄表

位置：層第頁，共頁

承租單位：

序號(hào)物業(yè)設(shè)施名稱規(guī)格型號(hào)數(shù)量單位狀況記錄

備注

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

以上為年月日在該區(qū)域所做現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)并即記錄的

權(quán)屬大廈業(yè)主方之物業(yè)設(shè)施真實(shí)狀況。

其他記載：租戶確認(rèn)：物業(yè)管理處確認(rèn)：

授權(quán)人簽名：年月日授權(quán)人簽名：

年月日

一、房間設(shè)備完好無損，有損壞的必須有維修報(bào)告。

二、房間設(shè)備，用品必須按規(guī)定擺入整齊。｛方

便原則美觀原則｝

三、房間及浴室用品齊全。

四、床必須平整無皺。

五、床罩離地高度必須保持一致。

六、水杯，熱水瓶必須干凈，無水跡。

七、所有部位都無灰塵。

八、鏡子要無塵無跡。

九、地毯沒有垃圾、灰塵、污潰，并且要平整。

十、墻面元污潰，無破損。

十一、窗簾，尤其是厚簾、床墊、沙發(fā)、椅子、

茶幾、床頭靠墊等所有布料物品無污潰破壞。

十二、床單、枕套無頭發(fā)、污潰、無破洞、無異

味。

十三、房間角落、行李架、桌后、沙發(fā)下、床下

沒有垃圾。

十四、客人物品擺放整齊，衣物疊放整齊。

十五、垃圾桶無垃圾，無污潰。

十六、空調(diào)封口，浴室通風(fēng)口應(yīng)干凈，無塵。

十七、門上無污潰，門框無塵土。

十八、浴室、浴缸、洗手盆、云石臺(tái)無油汁、皂

汁、頭發(fā)。

十九、墻面電鍍（銀），浴簾無皂汁。

二十、活塞地漏、無頭發(fā)、污潰。

二十一、馬桶內(nèi)外無污潰，尿漬。

二十二、浴室地面無頭發(fā)、垃圾、水跡。

二十三、毛巾、裕袍必須干凈，無破損、無異味、

疊放整齊標(biāo)準(zhǔn)。

二十四、電話、TV、電吹風(fēng)、電冰箱必須干凈，

無污潰。

客房部早班服務(wù)員職責(zé)

職位：早班服務(wù)員

部門：客房部

直屬：樓層領(lǐng)班

工作大綱：保持客房，走廊及服務(wù)區(qū)內(nèi)清潔、整齊、

安全符合高標(biāo)準(zhǔn)。

職責(zé)：

1、每天負(fù)責(zé)安排清潔的客房，直達(dá)到酒店標(biāo)準(zhǔn)。換

床單、枕套、清潔浴室、地毯、墻壁和窗畫、家具抹

塵、換毛巾、補(bǔ)用品（如火柴、香皂、文具用品、雜

志）、倒垃圾、清潔煙灰缸、垃圾桶、清潔茶杯、衣

柜門、天花板、空調(diào)口、鏡子和地毯吸塵。

2、用完的餐具，餐車須放在走廊上，并及時(shí)通知送

餐部給客人擦鞋服務(wù)，整理行李，

3、檢查及補(bǔ)充酒水。

4、收取洗衣，檢查洗衣單的房號(hào)是否正確。

5、發(fā)送報(bào)紙，雜志到客房。

6、當(dāng)客人要求加額外用品，應(yīng)該適時(shí)送給客人。例

如：加床、萬能插座、吹風(fēng)筒。

7、在接到命令時(shí)，負(fù)責(zé)搬家具從一個(gè)房間到另一個(gè)

房間。

8、清潔服務(wù)區(qū)域如：員工廁所、樓梯、防火門。

9、及時(shí)向領(lǐng)班報(bào)告特殊情況例如：報(bào)工程維護(hù)單、

換燈泡、發(fā)現(xiàn)房間有貴重物品如：金器、錢、首飾。

10、沒有做的“請勿打擾”房間，一切遺留物品的上

交匯報(bào)，補(bǔ)充工作車的物品，保持工作車的清潔，并

按照標(biāo)準(zhǔn)擺放。。

11、填寫好住房表及酒水表（送前臺(tái)）。

12、保養(yǎng)好所使用的機(jī)器，設(shè)備。如：吸塵機(jī)等。

13、負(fù)責(zé)保管樓層所有鑰匙，并下班交給辦公室，登

記。

14、向領(lǐng)班及時(shí)報(bào)告房態(tài)（壞房、空房、住客房、退

房）。

15、向領(lǐng)班報(bào)告沒有清潔的房間，并說明原因。

16、完成領(lǐng)班安排的特別工作（補(bǔ)酒水）。

17、隨時(shí)準(zhǔn)備應(yīng)附緊急情況。

18、在必要時(shí)上其他班次。

19、執(zhí)行領(lǐng)班安排其他工作。

20、發(fā)現(xiàn)任何可疑人應(yīng)及時(shí)報(bào)告。

21、及時(shí)報(bào)告在樓層發(fā)生的其他情況。

22、客人到達(dá)時(shí)要表示歡迎，遇到客人時(shí)要禮貌。

客房部中班服務(wù)員職責(zé)

職位：中班服務(wù)員

部門：客房部

直屬：樓層領(lǐng)班

工作大綱：保持客房，走廊及服務(wù)區(qū)域的整潔及安全,

并隨時(shí)幫客人解決疑難。

當(dāng)早班人手不夠時(shí)應(yīng)幫助早班工作以及做其他工作，

例如：清潔樓層、墻紙、壁燈罩、門牌以及房間的個(gè)

別清潔等，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。（中班替早班叫

幫房）。

1、負(fù)責(zé)開床服務(wù)（18：00-21：00）開房服務(wù)。

2、完成所有指定的工作，及清潔退房。

3、必要時(shí)更改和補(bǔ)充浴室用品和毛巾。

4、對客人提出要求應(yīng)盡量滿足。

5、負(fù)責(zé)給客人加床和嬰兒床。

6、記錄沒有開床的房間，如NNS服務(wù)，掛有請勿

打擾房間（有一封特別說明書放在房間）。

7、向領(lǐng)班報(bào)告晚上房態(tài)，以便領(lǐng)班在晚上9：00

以前報(bào)告前廳。9：003：00

9：00939表

8、把洗干凈的客衣送到客房。

9、清潔和補(bǔ)充工作車。

10、在下班前保持所有使用的機(jī)器設(shè)備完好。

11、完成領(lǐng)班安排的其他工作。

13、保管樓層的總鑰匙，下班時(shí)交回辦公室。

客房部晚班服務(wù)員職責(zé)

職位：晚班樓層服務(wù)員

部門：客房部

直屬：晚班領(lǐng)班

1、持續(xù)中班未完成工作

2、給客人提供服務(wù)

3、按時(shí)巡樓，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告

4、必要時(shí)清潔客房

5、將走廊上的餐具收回服務(wù)間，并通知送餐部

6、完成領(lǐng)班按排的特別工作

7、早上檢查退房，查酒水

8、必要時(shí)協(xié)助PA工作

9、隨時(shí)應(yīng)附突發(fā)事件，注意防火防盜

10、必要時(shí)上其他班次

11、完成領(lǐng)班安排其他工作

12、整理好服務(wù)間和服務(wù)車

13、保管好樓層總鑰匙，下班前注意交回辦公室

客房早班服務(wù)員工作程序

1、提前換好制服，到辦公室簽到，領(lǐng)取鑰匙，提前

15分鐘

2、8：00準(zhǔn)時(shí)上樓層，將當(dāng)天退房與空房檢查一遍,

然后填寫在報(bào)科表，以便領(lǐng)班檢查，以便領(lǐng)班將房態(tài)

表交與前廳填寫房態(tài)表應(yīng)準(zhǔn)確無誤。

3、把服務(wù)車，工具桶檢查一遍，看是否妥當(dāng)，然后

清潔服務(wù)間（員工廁所，煙灰缸，樓層走廊及后樓梯,

電梯口）

4、把所有空房先抹塵和補(bǔ)充開水，然后再做房，其

做房順序：

①先掛有“請需打掃”房間

②做VIP房間

③退房

④其他客房

5、九點(diǎn)鐘把每個(gè)房間去檢查，收洗衣，同時(shí)把房間

情況和人數(shù)登記在報(bào)告表上：A如有外宿房間清洗登

記表上，再檢查洗衣后給房間鋪上床罩，將間抹塵并

補(bǔ)充墊水（防止客人跑單）B如有房間掛有DND牌,

先在表上做記號(hào)，等到11點(diǎn)半左右再去看此房間，

看是否客人仍掛有DNDo如果仍掛有，那么暫時(shí)不用

檢查此房間。如果沒有，看是否要洗衣。C如有房間

狀態(tài)與前廳房態(tài)表不符，請通知領(lǐng)班，讓領(lǐng)班作出決

定。

6、把洗衣收到服務(wù)間，檢查洗衣單上客人是否填寫

房號(hào)與姓名，有疑問報(bào)領(lǐng)班處理。清楚登記在洗衣單

上，并通知洗衣房來領(lǐng)取。

7、如有客人要求作清潔時(shí)應(yīng)達(dá)到要求

8、在做清潔時(shí)如發(fā)現(xiàn)維修問題，先登記在報(bào)告表上,

報(bào)告給領(lǐng)班，如果工程嚴(yán)重，如停電、漏水，即馬上

由辦公室直接通知工程部來修，再通知領(lǐng)班。

9、當(dāng)完成房間衛(wèi)生后，我們應(yīng)把通道弄干凈，包括

后樓梯的清潔，把服務(wù)間整理好，服務(wù)車，吸塵機(jī)整

理好。再把當(dāng)天工作報(bào)告給領(lǐng)班，領(lǐng)班簽字方可下班。

具體事項(xiàng)：1、服務(wù)車放法，在做房時(shí)應(yīng)該正面對著

門。

2、吸塵機(jī)沿靠角線放好，應(yīng)跟服務(wù)車一起走。

3、完成每項(xiàng)工程維修后看是否維修好，再去做清潔。

4、通道不可以放其他雜物，除非服務(wù)車和吸塵機(jī)。

5、通道上的門窗必須保持是緊關(guān)的。（為了安全）

酒店員工注意該做和不該做的事項(xiàng)

一、時(shí)刻注意自己的行為和舉止。

二、保持個(gè)人的清潔，注意制服的清潔、整齊。

三、保持手跟指夾的清潔，經(jīng)常剪發(fā)，梳理。

四、應(yīng)提前上班，更換制服，盡快到客房辦公室簽到。

五、對客人、同事有禮貌。

六、應(yīng)緊記飯店保持簡潔，如發(fā)現(xiàn)任何地方有垃圾,

應(yīng)馬上撿起扔到垃圾桶。

七、應(yīng)對上級(jí)指標(biāo)和安排保持合作態(tài)度，先服從，后

討論。

八、應(yīng)敢于承認(rèn)自己的錯(cuò)誤并找出原因，以免重蹈覆

轍。

九、當(dāng)班時(shí)不準(zhǔn)脫鞋及穿露趾的鞋，保持鞋子的清潔

和光亮。

十、不留怪異的發(fā)型。

十一、在飯店區(qū)域內(nèi)不準(zhǔn)做挖鼻子、挖耳朵、講話等

一些不雅動(dòng)作。

十二、當(dāng)班時(shí)不得吸煙，除非經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)允許的地方

（員工餐廳可吸煙）。

十三、當(dāng)班時(shí)不能嚼檳榔和口香糖。

十四、不能將手放于衣口袋里，