業(yè)主自治小區(qū)管理制度

業(yè)主自治小區(qū)管理制度總則制定目的為了實現(xiàn)小區(qū)的規(guī)范化管理，營造安全、舒適、整潔、和諧的居住環(huán)境，保障業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本業(yè)主自治小區(qū)管理制度。適用范圍本制度適用于本小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主、使用人以及小區(qū)內(nèi)的各類服務(wù)人員和相關(guān)活動?；驹瓌t1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)以及地方相關(guān)規(guī)定，確保小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.民主協(xié)商原則：充分尊重業(yè)主的意愿，通過民主協(xié)商的方式解決小區(qū)管理中的重大事項。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)，維護(hù)業(yè)主的平等權(quán)利。4.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)，不斷提升業(yè)主的滿意度。業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主大會1.成立條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。2.職責(zé)權(quán)限制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3.會議召集由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會會議，每年至少召開一次定期會議。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主大會會議。4.會議程序業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，并告知會議內(nèi)容。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)出具書面委托書。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主委員會1.組成及任期業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，人數(shù)為五至十一人的單數(shù)。業(yè)主委員會委員任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，每屆任期不超過五年，可連選連任。2.職責(zé)權(quán)限執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。3.工作制度業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全各項工作制度，定期召開會議，研究小區(qū)管理中的重大問題。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得利用職務(wù)之便謀取私利。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘1.選聘程序業(yè)主大會通過招標(biāo)、協(xié)議等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。2.解聘程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受到損害的，業(yè)主大會有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前三十日書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋及設(shè)施設(shè)備管理對房屋建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查、維修、養(yǎng)護(hù)，確保其正常使用。制定房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計劃和更新改造方案，并組織實施。2.環(huán)境衛(wèi)生管理定期清掃小區(qū)公共區(qū)域，包括道路、樓道、電梯、垃圾桶等，保持環(huán)境整潔。及時清運(yùn)垃圾，做到日產(chǎn)日清，防止垃圾堆積和異味產(chǎn)生。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理對小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化美觀。合理規(guī)劃和調(diào)整綠化布局，根據(jù)季節(jié)變化適時更換花卉，營造優(yōu)美的居住環(huán)境。4.安全防范管理實行24小時值班制度，加強(qiáng)小區(qū)出入口、巡邏道等重點部位的安全防范。安裝和維護(hù)門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等安全設(shè)施設(shè)備，確保小區(qū)安全。對進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行登記和檢查，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入。5.公共秩序維護(hù)維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共秩序，制止各類違規(guī)行為，如亂停亂放、私搭亂建等。配合有關(guān)部門做好小區(qū)的治安綜合治理工作，預(yù)防和打擊違法犯罪活動。6.其他服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求，提供代收代繳水電費(fèi)、快遞收發(fā)等便民服務(wù)。協(xié)助業(yè)主辦理房屋裝修手續(xù)，監(jiān)督裝修施工，確保裝修安全。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時收集業(yè)主的意見和建議，并反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.定期考核：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，考核內(nèi)容包括服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、業(yè)主滿意度等。考核結(jié)果應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)公示。3.投訴處理：業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以向業(yè)主委員會投訴。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)處理，并將處理結(jié)果告知業(yè)主。小區(qū)公共區(qū)域管理公共場地使用規(guī)定1.嚴(yán)禁在小區(qū)公共場地私搭亂建、堆放雜物，保持公共場地整潔暢通。2.需要臨時占用公共場地舉辦活動的，應(yīng)當(dāng)提前向業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行?；顒咏Y(jié)束后，應(yīng)當(dāng)及時清理場地，恢復(fù)原狀。3.不得在公共場地停放車輛，影響其他業(yè)主通行和小區(qū)秩序。車輛應(yīng)當(dāng)停放在指定的停車位內(nèi)。公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)與管理1.小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，如路燈、健身器材、電梯等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)與管理。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)愛護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞或挪用。發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。對于存在安全隱患的公共設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行維修或更新改造。環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔垃圾等。2.垃圾應(yīng)當(dāng)按照指定的地點和時間投放，嚴(yán)禁在樓道、電梯內(nèi)等公共區(qū)域堆放垃圾。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生管理，增加清掃頻次，及時清理衛(wèi)生死角。對于寵物糞便，飼養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)及時清理。小區(qū)車輛管理車輛停放規(guī)定1.小區(qū)內(nèi)實行車輛停放管理制度，車輛應(yīng)當(dāng)停放在指定的停車位內(nèi)。2.停車位分為地下停車位和地面停車位，業(yè)主可以根據(jù)自己的需求選擇合適的停車位。3.禁止在消防通道、人行道、綠化帶上停放車輛，確保小區(qū)道路暢通和消防安全。車輛出入管理1.小區(qū)實行門禁系統(tǒng)管理，車輛出入應(yīng)當(dāng)刷卡或登記。外來車輛進(jìn)入小區(qū)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，并按照規(guī)定繳納臨時停車費(fèi)。2.業(yè)主車輛應(yīng)當(dāng)辦理停車證，憑證出入小區(qū)。停車證應(yīng)當(dāng)妥善保管，不得轉(zhuǎn)借他人。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對車輛出入的管理，嚴(yán)格核實車輛信息，防止車輛被盜或其他安全事故發(fā)生。停車費(fèi)用管理1.停車費(fèi)用包括地下停車位租金、地面停車位租金和臨時停車費(fèi)。停車費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會根據(jù)小區(qū)實際情況制定，并在小區(qū)內(nèi)公示。2.停車費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)收取，用于小區(qū)停車設(shè)施的維護(hù)與管理等費(fèi)用支出。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布停車費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。小區(qū)綠化管理綠化保護(hù)規(guī)定1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、踐踏綠化植物。2.不得在綠化帶上堆放雜物、停放車輛，不得向綠化植物傾倒污水、垃圾等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對綠化植物的巡查和養(yǎng)護(hù)，及時發(fā)現(xiàn)并處理綠化植物的病蟲害等問題。綠化養(yǎng)護(hù)計劃1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定綠化養(yǎng)護(hù)計劃，根據(jù)季節(jié)變化和植物生長特點，對綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.綠化養(yǎng)護(hù)工作應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，確保綠化植物生長良好，美觀整齊。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布綠化養(yǎng)護(hù)情況，接受業(yè)主監(jiān)督。小區(qū)安全管理門禁制度1.小區(qū)實行封閉式管理，設(shè)立門禁系統(tǒng)。業(yè)主憑門禁卡或密碼出入小區(qū)，非業(yè)主人員和車輛須經(jīng)登記或核實身份后，方可進(jìn)入小區(qū)。2.門禁系統(tǒng)應(yīng)保持正常運(yùn)行，如有故障應(yīng)及時維修。保安人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行認(rèn)真檢查和登記。巡邏制度1.制定詳細(xì)的巡邏路線和時間安排，保安人員應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行定時巡邏。巡邏過程中要注意觀察小區(qū)內(nèi)的治安情況、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況以及環(huán)境衛(wèi)生情況等。2.巡邏時應(yīng)佩戴明顯標(biāo)識，攜帶必要的巡邏工具。對發(fā)現(xiàn)的問題要及時記錄并報告上級，采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。3.加強(qiáng)夜間巡邏，重點關(guān)注小區(qū)內(nèi)的重點區(qū)域和部位，確保小區(qū)夜間安全。消防安全管理1.小區(qū)內(nèi)配備必要的消防設(shè)施設(shè)備，如滅火器、消火栓、消防通道標(biāo)識等，并保持完好有效。2.定期組織消防安全檢查，對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。確保疏散通道、安全出口暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。3.加強(qiáng)對業(yè)主的消防安全宣傳教育，提高業(yè)主的消防安全意識。組織開展消防演練，增強(qiáng)業(yè)主的火災(zāi)應(yīng)急處置能力。突發(fā)事件應(yīng)急處理1.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、盜竊、自然災(zāi)害等事件的應(yīng)急處置流程。2.成立應(yīng)急救援小組，明確各成員的職責(zé)和分工。定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急處置能力。3.突發(fā)事件發(fā)生時，應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，迅速采取措施進(jìn)行處理，保障業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，并及時向上級主管部門和相關(guān)部門報告。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理清掃保潔制度1.劃分明確的清掃保潔區(qū)域，配備足夠的清掃保潔人員。清掃保潔人員應(yīng)按照規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃作業(yè)，確保小區(qū)公共區(qū)域干凈整潔。2.每天定時清掃樓道、電梯轎廂、樓梯扶手等部位，及時清理垃圾和雜物。定期對公共區(qū)域進(jìn)行全面消毒，預(yù)防疾病傳播。3.加強(qiáng)對垃圾桶的管理，及時清運(yùn)垃圾，保持垃圾桶周邊環(huán)境清潔。垃圾桶應(yīng)定期清洗，防止異味產(chǎn)生。垃圾分類管理1.按照當(dāng)?shù)乩诸悩?biāo)準(zhǔn)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類投放點，并配備相應(yīng)的垃圾分類設(shè)施。2.對業(yè)主進(jìn)行垃圾分類宣傳教育，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人對垃圾分類情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保垃圾分類工作順利開展。3.與專業(yè)的垃圾處理公司合作，按照分類要求對垃圾進(jìn)行收運(yùn)處理，實現(xiàn)垃圾的減量化、資源化和無害化。小區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備管理房屋使用管理規(guī)定1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。如需對房屋進(jìn)行裝修改造，應(yīng)提前向業(yè)主委員會申請，并辦理相關(guān)手續(xù)。2.禁止在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動，如私拉亂接電線、違規(guī)使用燃?xì)獾取I(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。3.業(yè)主在使用房屋過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時聯(lián)系相關(guān)單位進(jìn)行維修處理。設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1.建立設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)記錄等信息。2.制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、保養(yǎng)、維修等工作。對于重要設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施等，應(yīng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其安全運(yùn)行。3.設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障時，維修人員應(yīng)及時到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修，盡快恢復(fù)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。維修完成后，應(yīng)做好維修記錄，對維修情況進(jìn)行跟蹤回訪。小區(qū)收費(fèi)管理收費(fèi)項目與標(biāo)準(zhǔn)1.明確小區(qū)收費(fèi)項目，包括物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)代收手續(xù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等。2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會根據(jù)小區(qū)實際情況和物業(yè)服務(wù)成本等因素制定，并在小區(qū)內(nèi)公示。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持相對穩(wěn)定，如需調(diào)整，應(yīng)按照規(guī)定程序進(jìn)行。收費(fèi)方式與時間1.物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用可以采取按月、按季或按年收取的方式。業(yè)主應(yīng)按照約定的時間和方式繳納費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供多種繳費(fèi)方式，如現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付等，方便業(yè)主繳費(fèi)。3.對于逾期未繳費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時進(jìn)行催繳，并按照合同約定收取滯納金。費(fèi)用收支管理1.建立健全財務(wù)管理制度，對小區(qū)收費(fèi)進(jìn)行獨立核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。2.費(fèi)用支出應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的審批流程進(jìn)行，確保費(fèi)用使用合理、合規(guī)。費(fèi)用支出應(yīng)主要用于物業(yè)服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、人員工資等方面。3.業(yè)主委員會有權(quán)對小區(qū)收費(fèi)和費(fèi)用支出情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行整改。小區(qū)投訴與糾紛處理投訴受理機(jī)制1.設(shè)立投訴受理渠道，如投訴電話、投訴郵箱、業(yè)主意見箱等。業(yè)主可以通過以上渠道對小區(qū)管理中的問題進(jìn)行投訴。2.安排專人負(fù)責(zé)投訴受理工作，對業(yè)主的投訴進(jìn)行及時登記、記錄投訴內(nèi)容和業(yè)主聯(lián)系方式等信息。3.對于緊急投訴，應(yīng)立即采取措施進(jìn)行處理；對于一般投訴，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)給予回復(fù)，告知業(yè)主處理進(jìn)度和結(jié)