北京市物業(yè)招標(biāo)管理辦法

北京市物業(yè)招標(biāo)管理辦法?一、引言隨著北京市物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)招標(biāo)活動日益頻繁。為了規(guī)范物業(yè)招標(biāo)行為，保護(hù)招標(biāo)人和投標(biāo)人的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)國家和北京市相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本物業(yè)招標(biāo)管理辦法。本辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動，旨在為物業(yè)招標(biāo)活動提供全面、系統(tǒng)、規(guī)范的操作指引，促進(jìn)物業(yè)管理市場的健康、有序發(fā)展。二、適用范圍與基本原則（一）適用范圍本辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動，包括但不限于住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)等。無論是新建物業(yè)項(xiàng)目首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是已交付使用物業(yè)項(xiàng)目更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，均應(yīng)按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)。（二）基本原則1.公開原則：招標(biāo)信息應(yīng)向社會公開，包括招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、招標(biāo)要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等，確保潛在投標(biāo)人能夠平等獲取信息，參與競爭。2.公平原則：所有投標(biāo)人在招標(biāo)活動中應(yīng)享有平等的機(jī)會和待遇，招標(biāo)人不得對投標(biāo)人實(shí)行歧視性待遇，不得設(shè)置不合理的條件限制或排斥潛在投標(biāo)人。3.公正原則：評標(biāo)過程應(yīng)嚴(yán)格按照既定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行，確保評標(biāo)結(jié)果客觀、公正。評標(biāo)委員會應(yīng)獨(dú)立、公正地履行職責(zé)，不受任何單位和個人的非法干預(yù)。4.誠實(shí)信用原則：招標(biāo)人和投標(biāo)人在招標(biāo)活動中應(yīng)誠實(shí)守信，不得隱瞞真實(shí)情況，不得進(jìn)行欺詐、串通投標(biāo)等違法行為。三、招標(biāo)組織與管理（一）招標(biāo)人1.定義：招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)招標(biāo)的法人、其他組織或業(yè)主大會。新建物業(yè)項(xiàng)目的招標(biāo)人一般為建設(shè)單位；已交付使用物業(yè)項(xiàng)目的招標(biāo)人可以是業(yè)主大會或其授權(quán)的業(yè)主委員會。2.職責(zé)-負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等要求。-發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書，邀請潛在投標(biāo)人參與投標(biāo)。-對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，確定合格的投標(biāo)人名單。-組織開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)活動，確定中標(biāo)人。-與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按照合同約定履行相關(guān)義務(wù)。（二）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)1.定義：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。招標(biāo)人可以自行組織招標(biāo)，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。2.資質(zhì)要求：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，其從業(yè)人員應(yīng)具備良好的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。在北京市從事物業(yè)招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行備案登記。3.職責(zé)-接受招標(biāo)人的委托，編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動。-協(xié)助招標(biāo)人對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，組織開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)活動。-為招標(biāo)人提供招標(biāo)咨詢服務(wù)，解答招標(biāo)人在招標(biāo)過程中遇到的問題。-按照國家和北京市相關(guān)規(guī)定，收取招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)。（三）監(jiān)管部門北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是本市物業(yè)招標(biāo)活動的監(jiān)管部門，負(fù)責(zé)對全市物業(yè)招標(biāo)活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。各區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)招標(biāo)活動的具體監(jiān)督管理工作。監(jiān)管部門的主要職責(zé)包括：1.制定和完善物業(yè)招標(biāo)相關(guān)政策和制度，規(guī)范招標(biāo)行為。2.對招標(biāo)人和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的招標(biāo)活動進(jìn)行監(jiān)督檢查，查處違法違規(guī)行為。3.建立物業(yè)招標(biāo)信息管理系統(tǒng)，及時發(fā)布招標(biāo)信息和中標(biāo)信息，加強(qiáng)信息公開和共享。4.受理投標(biāo)人的投訴和舉報，依法處理招標(biāo)活動中的糾紛和爭議。四、招標(biāo)程序（一）招標(biāo)前期準(zhǔn)備1.確定招標(biāo)項(xiàng)目：招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定是否需要進(jìn)行招標(biāo)以及招標(biāo)的范圍和內(nèi)容。對于符合法定招標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目，必須進(jìn)行招標(biāo)。2.成立招標(biāo)工作小組：招標(biāo)人應(yīng)成立專門的招標(biāo)工作小組，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動的組織和實(shí)施。招標(biāo)工作小組應(yīng)由招標(biāo)人代表、相關(guān)專業(yè)人員等組成，成員應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)。3.編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件是招標(biāo)活動的核心文件，應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：-招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況，包括物業(yè)項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、類型等。-物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供的各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容和具體要求。-評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，確定評標(biāo)因素和分值權(quán)重，明確評標(biāo)程序和方法。-投標(biāo)文件的編制要求和格式，包括投標(biāo)函、報價清單、服務(wù)方案、資格證明文件等。-合同主要條款，包括物業(yè)服務(wù)合同的期限、服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)等。-其他需要說明的事項(xiàng)，如投標(biāo)保證金、履約保證金、開標(biāo)時間和地點(diǎn)等。（二）招標(biāo)信息發(fā)布1.招標(biāo)公告：招標(biāo)人應(yīng)在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會指定的媒體或網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：-招標(biāo)人的名稱和地址。-招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和招標(biāo)范圍。-投標(biāo)報名的時間、地點(diǎn)和方式。-獲取招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和方式。-其他需要說明的事項(xiàng)。2.投標(biāo)邀請書：對于邀請招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)向特定的潛在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請書。投標(biāo)邀請書的內(nèi)容應(yīng)與招標(biāo)公告的內(nèi)容基本一致。（三）投標(biāo)人資格審查1.資格預(yù)審：招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求，對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審。資格預(yù)審文件應(yīng)明確資格預(yù)審的條件、標(biāo)準(zhǔn)和方法。潛在投標(biāo)人應(yīng)按照資格預(yù)審文件的要求，提交資格預(yù)審申請文件。招標(biāo)人應(yīng)組織對資格預(yù)審申請文件進(jìn)行審查，確定合格的潛在投標(biāo)人名單。2.資格后審：招標(biāo)人也可以在開標(biāo)后對投標(biāo)人進(jìn)行資格后審。資格后審的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)文件中明確規(guī)定。投標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)文件中提供資格證明文件，評標(biāo)委員會應(yīng)在評標(biāo)過程中對投標(biāo)人的資格進(jìn)行審查。（四）開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)1.開標(biāo)：開標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點(diǎn)公開進(jìn)行。開標(biāo)由招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)時，應(yīng)當(dāng)眾拆封投標(biāo)文件，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)報價、服務(wù)方案等主要內(nèi)容，并記錄在案。2.評標(biāo)：評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)委員會應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審和比較，向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人。3.定標(biāo)：招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)評標(biāo)委員會的推薦意見，確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。（五）合同簽訂1.簽訂時間：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。2.合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：-雙方當(dāng)事人的名稱和地址。-物業(yè)項(xiàng)目的基本情況。-物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。-服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和支付方式。-合同期限。-雙方權(quán)利義務(wù)。-違約責(zé)任。-爭議解決方式。-其他需要約定的事項(xiàng)。五、投標(biāo)與評標(biāo)規(guī)則（一）投標(biāo)文件編制與提交1.編制要求：投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)包括投標(biāo)函、報價清單、服務(wù)方案、資格證明文件等內(nèi)容。投標(biāo)文件應(yīng)內(nèi)容完整、格式規(guī)范、字跡清晰，并由投標(biāo)人法定代表人或其授權(quán)代表簽字并加蓋公章。2.提交時間和方式：投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)指定地點(diǎn)。逾期送達(dá)的投標(biāo)文件，招標(biāo)人不予受理。投標(biāo)人可以采用直接送達(dá)、郵寄等方式提交投標(biāo)文件，但應(yīng)確保投標(biāo)文件在投標(biāo)截止時間前送達(dá)。（二）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與方法1.評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括服務(wù)方案、服務(wù)費(fèi)用、企業(yè)信譽(yù)、業(yè)績經(jīng)驗(yàn)、人員配備等方面的內(nèi)容。各項(xiàng)評標(biāo)因素應(yīng)量化評分，明確分值權(quán)重。2.評標(biāo)方法：評標(biāo)方法一般采用綜合評估法，即對投標(biāo)文件的各項(xiàng)評標(biāo)因素進(jìn)行綜合評審和比較，按照得分高低確定中標(biāo)候選人。評標(biāo)委員會應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行獨(dú)立評審，不得私下接觸投標(biāo)人，不得收受投標(biāo)人的財物或其他好處。（三）評標(biāo)紀(jì)律與監(jiān)督1.評標(biāo)紀(jì)律：評標(biāo)委員會成員應(yīng)遵守評標(biāo)紀(jì)律，保守評標(biāo)秘密，不得泄露評標(biāo)過程和評標(biāo)結(jié)果。評標(biāo)委員會成員不得與投標(biāo)人有利害關(guān)系，如有利害關(guān)系應(yīng)主動回避。2.監(jiān)督檢查：監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對評標(biāo)活動的監(jiān)督檢查，確保評標(biāo)過程公平、公正、公開。招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)和評標(biāo)委員會應(yīng)接受監(jiān)管部門的監(jiān)督檢查，如實(shí)提供相關(guān)資料和情況。六、法律責(zé)任（一）招標(biāo)人的法律責(zé)任1.招標(biāo)人有下列行為之一的，由監(jiān)管部門責(zé)令改正，并處以罰款；給投標(biāo)人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：-必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目而不招標(biāo)的，將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)的。-招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件的發(fā)售、澄清、修改的時限，或者確定的提交資格預(yù)審申請文件、投標(biāo)文件的時限不符合相關(guān)規(guī)定的。-接受未通過資格預(yù)審的單位或者個人參加投標(biāo)的。-接受應(yīng)當(dāng)拒收的投標(biāo)文件的。2.招標(biāo)人與中標(biāo)人不按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立合同，或者招標(biāo)人、中標(biāo)人訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的協(xié)議的，由監(jiān)管部門責(zé)令改正；可以處中標(biāo)項(xiàng)目金額千分之五以上千分之十以下的罰款。（二）投標(biāo)人的法律責(zé)任1.投標(biāo)人有下列行為之一的，屬于以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)，中標(biāo)無效，給招標(biāo)人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：-相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的。-以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄的手段謀取中標(biāo)的。-以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的。2.投標(biāo)人未中標(biāo)的，對招標(biāo)人造成損失的，應(yīng)按照投標(biāo)文件中的承諾承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（三）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)有下列行為之一的，由監(jiān)管部門責(zé)令改正，并處以罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停直至取消招標(biāo)代理資格；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：1.泄露應(yīng)當(dāng)保密的與招標(biāo)投標(biāo)活動有關(guān)的情況和資料的。2.與招標(biāo)人、投標(biāo)人串通損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權(quán)益的。3.超越資格等級承接招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的。4.轉(zhuǎn)讓招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的。（四）評標(biāo)委員會成員的法律責(zé)任評標(biāo)委員會成員有下列行為之一的，由監(jiān)管部門給予警告，沒收收受的財物，可以并處三千元以上五萬元以下的罰款，取消擔(dān)任評標(biāo)委員會成員的資格，不得再參加任何依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的評標(biāo)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)