項(xiàng)目策劃程序.doc

有限公司程序文件項(xiàng)目策劃程序文件代碼qp/hx710-01版 次a / 0頁 碼1 / 31 目的 對(duì)公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期運(yùn)作的活動(dòng)順序作出規(guī)定，以確保符合規(guī)定要求。2 適用范圍 適用于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃。3 職責(zé)31 總經(jīng)理負(fù)責(zé)： a) 審核公司總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃; b) 審查策劃項(xiàng)目的可行性，確定項(xiàng)目的開發(fā)和終止; c) 審批項(xiàng)目策劃歸類登記表,并監(jiān)督實(shí)施。32 辦公室負(fù)責(zé)： a) 編制項(xiàng)目策劃年度計(jì)劃和項(xiàng)目策劃歸類登記表； b) 按公司總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，尋找新的策劃項(xiàng)目。33 策劃員負(fù)責(zé)： a) 圍繞項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)、環(huán)境、政策等調(diào)查，并獲取充足的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料。 b) 擬定項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告。4 程序4.1 項(xiàng)目策劃依據(jù) a) 公司總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃; b) 項(xiàng)目發(fā)展類型、規(guī)模、地理位置、環(huán)境要求以及社會(huì)需求等。4.2 項(xiàng)目策劃步驟4.2.1 市場(chǎng)調(diào)查： a) 擬發(fā)展地域各類房地產(chǎn)寫字樓、住宅、廠房、賓館、商業(yè)樓宇現(xiàn)有存量和近期開發(fā)量資料，比較各類物業(yè)不同檔次、不同戶型面積的銷售及租賃市場(chǎng)情況； b) 擬發(fā)展地域生產(chǎn)力發(fā)展水平、社會(huì)零售總額、各項(xiàng)開支所占比例等，找出該地區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)變化趨勢(shì)。4.2.2 目標(biāo)客戶調(diào)查： a)客戶的年齡； b)客戶的職業(yè)； c)客戶的人員組成；d)客戶的數(shù)量 有限公司程序文件項(xiàng)目策劃程序文件代碼qp/hx710-01版 次a / 0頁 碼2 / 3 e)客戶收入來源和價(jià)格承受能力； f)客戶的消費(fèi)觀念及發(fā)展趨勢(shì)。4.2.3 環(huán)境調(diào)查： a)市政設(shè)施條件; b)污染和綠化情況; c)交通狀況;e)地理、地質(zhì)、地形、地貌狀況；f)歷史上是否發(fā)生災(zāi)情？4.2.4 配套情況調(diào)查： a)水、電、氣配套情況; b)通訊、道路、網(wǎng)絡(luò)配套情況; c)施工條件。4.2.5 政策調(diào)查： a)優(yōu)惠條件； b)土地價(jià)格； c)政策配套及措施； d)擬發(fā)展地域控制規(guī)劃情況；4.2.6 社會(huì)文化調(diào)查： a)文化及體育設(shè)施情況； b)人文氛圍及素質(zhì)； c)社會(huì)治安狀況。4.2.7項(xiàng)目相關(guān)事宜的處理 a)了解規(guī)劃部門詳細(xì)的控制性規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。并協(xié)商項(xiàng)目在未來開發(fā)中可能發(fā)生的問題及指標(biāo)的可能變更等; b)了解國土部門項(xiàng)目地塊的地價(jià)（劃撥地、出讓地、綜合用地），并商談地塊位置及價(jià);。 c) 了解政府主管部門房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策，并協(xié)商用地條件。4.2.8項(xiàng)目策劃輸出與評(píng)審 a)策劃員根據(jù)收集的資料和調(diào)查的情況進(jìn)行分析,草擬項(xiàng)目建議書和/或可行性研究報(bào)告交部門經(jīng)理初審; b)部門經(jīng)理組織相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目建議書和/或可行性研究報(bào)告草案進(jìn)行充分討論和評(píng)審，并形成會(huì)議紀(jì)要。 有限公司程序文件項(xiàng)目策劃程序文件代碼qp/hx710-01版 次a / 0頁 碼3/34.2.9 策劃員根據(jù)項(xiàng)目建議書和/或可行性研究報(bào)告以及收集的資料、相關(guān)法律、法規(guī)等，擬定資金籌措、運(yùn)作計(jì)劃交部門經(jīng)理初審。4.2.10由辦公室將項(xiàng)目建議書和/或可行性研究報(bào)告以及資金籌措、運(yùn)作計(jì)劃報(bào)公司董事會(huì)審批（即完成項(xiàng)目申請(qǐng)），審批結(jié)果形成會(huì)議紀(jì)要。4.2.11公司董事會(huì)批準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)后，項(xiàng)目正式啟動(dòng)。4.2.12由辦公室向主管理部門申請(qǐng)土地掛牌和土地批文，待取得土地批文后，進(jìn)入項(xiàng)目報(bào)批程序。4.3辦公室負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目策劃歸類登記表，保存項(xiàng)目全部資料，按文件控制程序執(zhí)行。5 相關(guān)文件5.1 房地產(chǎn)行業(yè)主管部門文件5.2 文件控制