房地產(chǎn)抵押評(píng)估存在哪些風(fēng)險(xiǎn).doc

房地產(chǎn)抵押評(píng)估存在哪些風(fēng)險(xiǎn)? 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估活動(dòng)中處于中介的位置，是房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的直接參與者，因此估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)素質(zhì)與道德是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的技術(shù)水平直接影響評(píng)估價(jià)值的高低。 房地產(chǎn)抵押評(píng)估是進(jìn)行房產(chǎn)抵押的牽制環(huán)節(jié)。那么，房地產(chǎn)抵押評(píng)估存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？在房地產(chǎn)抵押評(píng)估中，怎么才能避免這些風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)抵押評(píng)估中，房產(chǎn)抵押人怎么才能正確的維護(hù)自身的合法權(quán)益呢？房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估存在的主要風(fēng)險(xiǎn)(一)技術(shù)因素：來(lái)自估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)。從理論上看，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的理論方法眾多而且每種方法都有其特定適用的條件和對(duì)象，不同的估價(jià)目的選擇不同的方法就會(huì)產(chǎn)生不同的估計(jì)結(jié)果，這就要求估價(jià)人員在選擇估價(jià)方法的時(shí)候一定要慎重。另外，無(wú)論選取哪種估價(jià)方法，都需客觀準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料來(lái)支撐。但是在我國(guó)的房地產(chǎn)抵押評(píng)估市場(chǎng)中，沒(méi)有完善的信息公開(kāi)機(jī)制，對(duì)于一些重要的、有參考價(jià)值的資料估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員并不能及時(shí)地、方便地獲取，有可能致使估計(jì)結(jié)果嚴(yán)重的偏離市場(chǎng)價(jià)值。從實(shí)踐上看，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的直接參與者，他們的技術(shù)水平和執(zhí)業(yè)素質(zhì)與道德直接決定著房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的準(zhǔn)確性。目前有些機(jī)構(gòu)為了追求估價(jià)作業(yè)數(shù)量上的成績(jī)，其機(jī)構(gòu)中的從業(yè)人員并沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)。而有些估計(jì)人員雖然通過(guò)短期學(xué)習(xí)和考試取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格，但實(shí)際上幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏全面、客觀的認(rèn)識(shí)。因此，在對(duì)市場(chǎng)情況及個(gè)體情況較為復(fù)雜的房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，自然就會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。(二)系統(tǒng)因素：銀行自身因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。在抵押貸款發(fā)放過(guò)程中，銀行作為抵押權(quán)人，如果不認(rèn)真審核抵押人的償貸能力，不公開(kāi)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，沒(méi)專業(yè)人員審核評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員評(píng)估結(jié)果，過(guò)高發(fā)放貸款比例等，都會(huì)造成抵押貸款的評(píng)估存在著高風(fēng)險(xiǎn)。1、忽視抵押人償貸能力，單方面看重抵押物價(jià)值保障：銀行在審核房地產(chǎn)抵押貸款的時(shí)候不僅僅要審核抵押物的抵押價(jià)值還要考慮抵押人的償貸能力。由于銀行業(yè)中存在眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，各大銀行為了擴(kuò)展市場(chǎng)，擁有更多的客戶，不認(rèn)真審查抵押人的償債能力，僅僅將抵押物價(jià)值作為是否發(fā)放貸款的主要依據(jù)，將評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的抵押物的價(jià)值和抵押人提供的收入證明、資信狀況、貸款期限等來(lái)確定發(fā)放貸款的比例。貸款的安全性實(shí)際上僅僅體現(xiàn)在抵押物的價(jià)值上而忽視抵押人還款能力，某種程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)的虛假繁榮。2、不公開(kāi)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，缺乏客觀及公正性：銀行在對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，原則上應(yīng)選擇資質(zhì)等級(jí)高、經(jīng)驗(yàn)豐富、信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，以便增加銀行發(fā)放貸款的安全性。目前，銀行在評(píng)定抵押物等級(jí)的時(shí)候，往往是從入圍的估價(jià)機(jī)構(gòu)庫(kù)中選取一家或幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。而入圍的評(píng)估機(jī)構(gòu)有些通過(guò)給予回扣或者好處費(fèi)等為條件入圍的，這些做法為銀行內(nèi)部的工作人員提供了腐敗機(jī)會(huì)，減少了抵押貸款的安全性。3、無(wú)專業(yè)評(píng)估人員審核抵押物評(píng)估價(jià)值，貸款額度確定不準(zhǔn)確：目前，銀行內(nèi)部沒(méi)有設(shè)置專門從事房地產(chǎn)評(píng)估的信貸人員，這就造成了銀行無(wú)法準(zhǔn)確判斷評(píng)抵押物的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值與估機(jī)構(gòu)給出的估價(jià)結(jié)果是否相背離，評(píng)這就減少了外界因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的約束性;另一方面，銀行的房貸額度僅僅按照評(píng)估結(jié)果的一定比例來(lái)確定的，這種做法在無(wú)形中加大了評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。4、房貸比例過(guò)高：雖然政府有關(guān)政策規(guī)定個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以上住宅首付比例為30%，90平方米以內(nèi)住宅首付比例為20%，個(gè)人購(gòu)買第二套住宅首付比例為60%。但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行為爭(zhēng)取更多的客戶，通常不管個(gè)人購(gòu)買多大面積，是否初次購(gòu)買都向抵押人發(fā)放抵押物價(jià)值70%的資金。這樣無(wú)形中增強(qiáng)了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。(三)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要包括國(guó)家政策、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這些因素都直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低及其變動(dòng)趨勢(shì)。房地產(chǎn)抵押評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)歸根到底就是出現(xiàn)違約時(shí)的抵押物的流動(dòng)性，如果房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度的貶值，那么金融機(jī)構(gòu)的損失將無(wú)法估量。如果抵押物的價(jià)值在最初評(píng)估過(guò)程中就背離真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，過(guò)高的評(píng)估結(jié)果經(jīng)過(guò)多次和長(zhǎng)期的金融抵押貸款，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)勢(shì)必會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)越來(lái)越多的呆賬壞賬，并通過(guò)信用創(chuàng)造能力擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)，從而影響到金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量，可能造成金融體系的整體動(dòng)蕩，進(jìn)一步波及經(jīng)濟(jì)體系不可避免的動(dòng)蕩，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的運(yùn)行。36