房地產(chǎn)估價案例與分析1.doc

緒論一、本門課以往通過人數(shù)及與其他科目對比 圖1 房地產(chǎn)估價案例與分析科目通過人數(shù)與其他科通過人數(shù)比較 本表中數(shù)據(jù)是從2002年開始到2010年的四科全通過人數(shù)以及單科合格保留成績?nèi)藬?shù)。通過對比，可以發(fā)現(xiàn)： 1. 案例與分析的單科保留成績?nèi)藬?shù)自2007年以來一直呈上升的趨勢。 2. 盡管如此，由于其試題綜合性較強，并且需要大量的實際工作經(jīng)驗，案例與分析這門課仍然是最難的一門課，單科合格保留成績?nèi)藬?shù)一直是四科中人數(shù)最少的。 因此，需要我們提高對這門課的重視。二、2011版教材與2010版教材變動情況三、考試試題類型與分值分布 一、問答題（共3題，每題10分） 二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分） 三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分） 四、找出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分，錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再重做錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分，本題最多扣至零分。從以上歷年考試題的分析可以看出： （1）問答題，通常與法律法規(guī)、技術(shù)路線、基本概念有關(guān) （2）10個單項選擇題，分為三個案例背景。 （3）通常指錯題中有超過20個的錯誤，指出其中13個即為全對。錯誤通常集中在報告格式、方法使用上。 （4）改錯題。改錯題通常給出案例背景，挑出4個錯誤并進行改正。注意其中如果改錯了倒扣2.5分。沒有足夠把握不要改動。四、其他課程與該課程的聯(lián)系 1. 房地產(chǎn)基本制度與政策與案例分析聯(lián)系緊密的考點 （1）第二章建設(shè)用地制度與政策 集體土地征收 建設(shè)用地使用權(quán)出讓 建設(shè)用地使用權(quán)劃撥 （2）第三章國有土地上房屋征收（2011年1月21日國務院國有土地上房屋征收與補償條例發(fā)布。） （3）第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 房屋租賃管理 房地產(chǎn)抵押管理 （4）第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅 2.房地產(chǎn)估價相關(guān)知識與案例分析聯(lián)系緊密的考點 建筑工程知識 工程造價知識 保險知識 統(tǒng)計知識 會計知識 法律知識 3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理與案例分析聯(lián)系緊密的考點 第二章房地產(chǎn)市場和市場運行 第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理 第五章現(xiàn)金流量與資金時間價值 第六章經(jīng)濟評價指標與方法 第七章風險分析與決策 第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 4. 房地產(chǎn)估價理論與方法與案例分析聯(lián)系緊密的考點 第六章市場法及其運用 第七章收益法及其運用 第八章成本法及其運用 第九章假設(shè)開發(fā)法及其應用五 如何學好這門課 （1）首先要有以上相關(guān)知識的儲備 （2）結(jié)合教材、規(guī)范以及近些年考試真題的答案培養(yǎng)書面組織能力、表述能力、估價計算能力以及挑錯能力 （3）培養(yǎng)綜合能力房地產(chǎn)估價報告評審標準房地產(chǎn)估價報告評審標準（試行）（征求意見稿） 第一條（制定目的） 為了提高房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價報告評審要求和方法，保障房地產(chǎn)估價報告評審客觀、合理，制定本標準。 第二條（適用范圍） 本標準適用于鑒證性房地產(chǎn)估價報告評審。 本標準所稱鑒證性房地產(chǎn)估價報告（以下簡稱估價報告），是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)為委托人提供給第三方使用或者進行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價值證明作用的房地產(chǎn)估價報告。 （注：房地產(chǎn)估價可分為兩種性質(zhì)：一是鑒證性估價，也稱證據(jù)性估價、公證性估價，二是咨詢性估價，也稱參考性估價，是委托人自己使用的報告，如投資價值估價。這兩種性質(zhì)的估價，估價機構(gòu)和估價師均要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。） 第三條（評審方式） 估價報告評審采取定量評審和定性評審相結(jié)合的方式進行。 第四條（定量評審內(nèi)容） 估價報告定量評審，分為一般項目評審和特殊項目評審。 一般項目是指估價報告基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4大項：（1）封面（或扉頁）、致估價委托人函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件；（2）估價結(jié)果報告；（3）估價技術(shù)報告；（4）附件及外在質(zhì)量。具體分為27個評審項目（見附件）。 特殊項目是指特定估價目的的估價報告應當具有的獨特要素或者應當進行分析的獨特內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押估價報告的特殊項目包括：估價對象變現(xiàn)能力分析、風險提示，以及對估價假設(shè)和限制條件、估價原則、估價結(jié)果披露和附件的特殊要求。（注：特殊項目一般指的是房地產(chǎn)抵押報告中需要增加的內(nèi)容） 第五條（定量評審得分） 估價報告定量評審的滿分為100分。在賦予每個評審項目標準分的基礎(chǔ)上，列舉估價報告可能存在的質(zhì)量缺陷并分別賦予一定的扣分值。 估價報告存在本標準列舉的質(zhì)量缺陷的，從相應評審項目標準分中減去該質(zhì)量缺陷對應的扣分值，但該評審項目減去的扣分值之和不應超過其標準分。各個評審項目的評審得分為該評審項目的標準分減去扣分值之和。 不具有特殊項目的估價報告評審得分，為各個一般項目評審得分之和。具有特殊項目的估價報告評審得分，為一般項目評審得分與特殊項目評審得分累加后按照100分制換算而成。 第六條（測算過程評審） 一般項目評審中，估價測算過程的評審得分按照下列方式確定： （一）只能采用一種估價方法估價的，該估價方法的評審得分為估價測算過程的評審得分。 （二）應當采用兩種或者兩種以上估價方法估價的，各種估價方法評審得分的簡單算術(shù)平均數(shù)為估價測算過程的評審得分。 注：理論與方法教材404和405頁規(guī)定： （1）在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，理論上適用的估價方法都應選用，不得隨意取舍。如果確因客觀條件不具備而不能選用的，應在估價報告中充分說明不選用的理由。 （2）此外，一般情況下，有條件選用市場法估價的，應以市場法為主要的估價方法；收益性房地產(chǎn)估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法；具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法；在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。 （3）還需要指出的是，對同一估價對象選用了兩種以上估價方法估價，是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用假設(shè)開發(fā)法估價，其中的開發(fā)完成后價值采用市場法或收益法評估，則此估價項目實際上只采用了假設(shè)開發(fā)法一種估價方法，而不是采用了市場法、收益法和假設(shè)開發(fā)法三種估價方法。 因此，在結(jié)果報告中和技術(shù)報告中均要說明所選用估價方法理由，沒有說明算錯。（2007年案例考試指錯題明確的錯誤，也是房地產(chǎn)估價報告評審標準的明確要求） 第七條（創(chuàng)新特色加分） 估價報告在嚴于國家標準和技術(shù)規(guī)范以及本標準的基礎(chǔ)上有創(chuàng)新或者特色內(nèi)容的，可以在相應評審項目評審得分的基礎(chǔ)上給予適當加分，但加分后的評審得分不得超過該評審項目的標準分。 第八條（定性評審內(nèi)容） 估價報告定性評審，采取審查估價報告中是否有本標準規(guī)定的不合格內(nèi)容的方式進行。 估價報告不合格內(nèi)容包括重要內(nèi)容缺失、原則性錯誤和嚴重質(zhì)量缺陷。 對有不合格內(nèi)容的估價報告，仍然應當進行全面的定量評審。 第九條（重要內(nèi)容缺失） 估價報告中缺少下列必要組成部分之一的，為重要內(nèi)容缺失： （一）致估價委托人函； （二）注冊房地產(chǎn)估價師聲明； （三）估價假設(shè)和限制條件； （四）附件。 估價結(jié)果報告中缺少下列內(nèi)容之一的，為重要內(nèi)容缺失： （一）估價委托人； （二）估價機構(gòu)； （三）估價目的； （四）估價對象； （五）估價時點； （六）價值類型； （七）估價依據(jù)； （八）估價原則； （九）估價方法； （十）估價結(jié)果； （十一）估價人員； （十二）估價作業(yè)日期。 估價技術(shù)報告中缺少下列內(nèi)容之一的，為重要內(nèi)容缺失： （一）估價對象實物狀況描述與分析； （二）估價對象權(quán)益狀況描述與分析； （三）估價對象區(qū)位狀況描述與分析； （四）市場背景描述與分析； （五）估價對象最高最佳利用分析； （六）估價方法適用性分析； （七）估價測算過程； （八）估價結(jié)果確定。 特定估價目的的估價報告中缺少應當具有的獨特要素或者應當進行分析的獨特內(nèi)容的，為重要內(nèi)容缺失。 注：1、重要內(nèi)容缺失意味這些內(nèi)容必不可少，在案例指錯題中如有上述內(nèi)容缺失可作為錯誤予以指出。 （2005年指錯題中估價結(jié)果報告中缺“估價原則“；2008年指錯題中估價師聲明應為”應為“注冊房地產(chǎn)估價師聲明”；2010年指錯題中房地產(chǎn)抵押報告中結(jié)果報告缺少風險提示和變現(xiàn)能力分析。） 第十條（原則性錯誤） 估價報告中存在下列情形之一的，為原則性錯誤： （一）估價報告中沒有兩名以上（含兩名）注冊房地產(chǎn)估價師親筆簽名的； （二）估價報告中沒有加蓋估價機構(gòu)公章的； 注：2009年指錯題中有一錯誤“以估價公司分公司的名義出具報告”。原因：房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法第十九條規(guī)定：分支機構(gòu)應當以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名義出具估價報告，并加蓋該房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章。 （三）估價報告出具日期不在估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)的； （四）估價報告對應的估價業(yè)務超出估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可范圍的； 注：房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法第二十四條從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應當依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務。 一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務。 二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。 三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。 （五）隨意編造估價假設(shè)的； （六）估價對象不符合估價目的相應的處分要求的； （七）估價對象范圍或者狀況界定存在嚴重錯誤的； （八）虛構(gòu)、編造估價對象狀況的； （九）估價時點與估價目的不適應或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由的； （十）價值類型選擇或者價值定義表述存在嚴重錯誤的； （十一）虛構(gòu)、編造可比實例的； （十二）虛構(gòu)、編造重要估價參數(shù)的。 第十一條（嚴重質(zhì)量缺陷） 估價報告中存在下列情形之一的，為嚴重質(zhì)量缺陷： （一）估價依據(jù)中未列明估價所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標準，或者在估價報告分析中沒有體現(xiàn)其要求，或者運用存在嚴重錯誤的； （二）理論上適用的估價方法未采用且未充分說明理由的； （三）估價方法選用出現(xiàn)錯誤的； （四）估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中估價方法選用不一致的； （五）估價技術(shù)路線確定出現(xiàn)嚴重錯誤的； （六）估價基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴重錯誤或者明顯偏離客觀實際的；（注：在收益法、市場法和成本法中經(jīng)常會出現(xiàn)參數(shù)選取依據(jù)不足的錯誤。） （七）估價方法運用出現(xiàn)嚴重錯誤，包括測算過程、計算公式選用、計算結(jié)果出現(xiàn)嚴重錯誤的；（注：這個錯誤經(jīng)常發(fā)生，基本上每年試題中都會出現(xiàn)公式選用錯誤，或者公式選用沒說明理由。） （八）估價報告中的內(nèi)容前后嚴重矛盾的； （九）致估價委托人函、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中的估價結(jié)果不一致的； （十）對估價結(jié)果有重大影響的不確定因素，未在估價假設(shè)和限制條件中說明或者披露，也未就