XX花園小區(qū)策劃建議.doc

*花園產(chǎn)品定位建議1. 資源分析結(jié)論2. 市場(chǎng)分析及結(jié)論2.1. 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布l 從上圖可以看出，本項(xiàng)目地理位置較偏，目前鳳嶺路北延長(zhǎng)線仍未修通，只能通過(guò)剛修建好的佛子嶺路進(jìn)入項(xiàng)目地塊內(nèi)，交通不夠便利；l 項(xiàng)目周邊樓盤以新樓盤居多，入住率不高，人氣不旺，周邊配套不夠成熟；l 除了以上所標(biāo)注的直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤外，還有部分單位集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、尚未推出的潛在競(jìng)爭(zhēng)樓盤等，均對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售造成一定的影響。2.2. 競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本信息（在上圖中增加新樓盤）樓盤（風(fēng)格）均價(jià)（元/）戶型情況主力戶型狀況香格里拉（現(xiàn)代）3400二房：8397三房：133四房：126三房開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，比較成熟，目前第3期最后推出。藍(lán)山上城（現(xiàn)代）3500一房：50-60二房：80左右三房：107-120三房宣傳推廣良好，已經(jīng)樹立了良好的市場(chǎng)形象。維也納森林（歐式）3000產(chǎn)品多為定向開發(fā)、團(tuán)購(gòu)為主；一期產(chǎn)品均為三、四房，基本售空，二期估計(jì)08年下半年入市。風(fēng)格獨(dú)特，宣傳少上 座（現(xiàn)代）3300一房：45-47二房：91-92三房：111-137二、三房獨(dú)棟，以公寓式住宅為主。怡心園（現(xiàn)代）36003700一房：4647三房：123132四房：145150三房規(guī)模小，宣傳少向南居金溪園（現(xiàn)代）32003300三房：120130四房：140左右三房規(guī)模小，宣傳少，基本售完。鳳嶺在水一方（現(xiàn)代）1900二房：80左右三房：90-110三房屬于經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)本項(xiàng)目不存在直接威脅。英倫18(英式)項(xiàng)目用地40多畝，5月份參加房展準(zhǔn)備入市以上項(xiàng)目均屬于英格蘭花園地塊周邊的項(xiàng)目，都具有直接競(jìng)爭(zhēng)或者潛在競(jìng)爭(zhēng)的因素，以上簡(jiǎn)單列舉了幾個(gè)重要因素，下面加以說(shuō)明：l 從各樓盤的建筑風(fēng)格方面看，多以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，住區(qū)或社區(qū)的文化底蘊(yùn)不夠深厚，缺少異域情調(diào)和內(nèi)涵，在這些住區(qū)居住難以獲得新奇、尊貴的生活體驗(yàn)；l 從競(jìng)爭(zhēng)樓盤的均價(jià)來(lái)說(shuō)，片區(qū)內(nèi)除了經(jīng)濟(jì)適用房以外，基本上都屬于南寧樓市中端消費(fèi)水平以上，項(xiàng)目位于這些樓盤當(dāng)中，理所當(dāng)然也肯定是中端以上物業(yè)定位；l 從各樓盤的戶型產(chǎn)品看，三房仍然是市場(chǎng)的消費(fèi)主流，四房也有一定量，二房則較少出現(xiàn)，而在現(xiàn)在價(jià)格壓力極大和宏觀調(diào)控控制的情況下，前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣如何引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)同90以下的產(chǎn)品也可以做成理想棲居將是本項(xiàng)目面臨的一大挑戰(zhàn)。3. 產(chǎn)品差異化定位項(xiàng)目位于鳳嶺比較成熟的居住片區(qū)，周邊均價(jià)屬于南寧樓市的中偏高以上消費(fèi)客群，具有一定社會(huì)地位和消費(fèi)承受能力。目前片區(qū)內(nèi)突顯出激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)稍弱，只有以差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略吸引更多的消費(fèi)客群，讓本項(xiàng)目占據(jù)鳳嶺片區(qū)的有利影響，將在銷售周期內(nèi)順利推出。理念 挑戰(zhàn)鳳嶺住宅高度，獨(dú)創(chuàng)高端居住社區(qū)，打造國(guó)際化精品社區(qū)！如何體現(xiàn)項(xiàng)目的差異化？建筑風(fēng)格另類的建筑風(fēng)格，使項(xiàng)目在眾多樓盤形象中脫穎而出；以上競(jìng)爭(zhēng)樓盤可以得知，大部分樓盤基本上都是運(yùn)用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，部分歐式風(fēng)格，基于項(xiàng)目業(yè)主的背景和意愿，運(yùn)用英式建筑風(fēng)格能體現(xiàn)業(yè)主的身世背景，為今后的以異域風(fēng)情作為文化營(yíng)銷主線埋下了伏筆，同時(shí)英式建筑風(fēng)格在本地以及片區(qū)內(nèi)也罕見，對(duì)項(xiàng)目的差異化定位和營(yíng)銷推廣均有利。生活情調(diào)不一樣的生活情調(diào)，給人以不一樣的生活體驗(yàn)。片區(qū)內(nèi)許多樓盤的銷售價(jià)格在過(guò)去兩三年內(nèi)雖然已經(jīng)提升，但是樓盤或社區(qū)的居住品質(zhì)與其價(jià)格并不匹配，一個(gè)有品位的社區(qū)，它也有自身的靈魂，而人們?cè)谶x擇的時(shí)候往往會(huì)受到這樣的靈魂所吸引。在這里我們將運(yùn)用英式風(fēng)格的建筑和環(huán)境來(lái)營(yíng)造一個(gè)具有英倫生活情調(diào)的社區(qū)，讓生活在這里的人們感受到生活的恬靜、溫馨、浪漫，遠(yuǎn)離喧囂，遠(yuǎn)離世俗，成為生活中的一片凈土。規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)用低密度、高綠化率、高水準(zhǔn)的園林景觀設(shè)計(jì)理念等作為項(xiàng)目突出的亮點(diǎn)，通過(guò)差異化的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法表現(xiàn)出來(lái)，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的反差效果，同時(shí)大大的提高項(xiàng)目的居住品質(zhì)。1. 建筑風(fēng)格引導(dǎo)1.1. 建筑發(fā)展理念英倫風(fēng)情生活園城市型住宅，源于城市，超越城市，成就尊貴。城市型住宅，具有高貴、優(yōu)雅的氣質(zhì)，建立于城市高速發(fā)展的顯著區(qū)位，擁有豐富的自然資源和便利的交通，不以疏離繁華來(lái)標(biāo)榜地位，選擇它就是為了完全享受高檔居住區(qū)濃郁的人文氛圍，享受棲居于天地之間的不凡體驗(yàn)，代表的是一種新的生活理念。1.2. 建筑形象訴求建筑空間延續(xù)了英國(guó)貴族的氣質(zhì)，將英式建筑的沉穩(wěn)、英式文化的沉靜與典雅韻味的英倫風(fēng)情，以純正、經(jīng)典、從容的方式加以表現(xiàn)。穿插入英倫風(fēng)情濃郁的構(gòu)筑裝飾物、標(biāo)志性的鐘樓會(huì)所將精致和諧的英倫生活完美呈現(xiàn)，構(gòu)筑英國(guó)貴族生活社區(qū)的原貌。1.3. 建筑風(fēng)格及立面采用英式建筑的現(xiàn)代主義表現(xiàn)手法，簡(jiǎn)潔明快，溫馨浪漫的暖色調(diào)外立面，使建筑外觀清新高雅，線條簡(jiǎn)潔流暢，讓人感覺心靈一片寧?kù)o。建筑部分采用手工構(gòu)筑，點(diǎn)、線、面講究細(xì)節(jié)融合，清晰的體塊穿插，層次豐富相互轉(zhuǎn)換。坡屋頂、閣樓、老虎窗，增強(qiáng)了建筑的立體效果，是建筑的另一種風(fēng)情。色調(diào)一白色為主調(diào)，凸現(xiàn)建筑的高雅和尊貴，合理的運(yùn)用暖色調(diào)進(jìn)行點(diǎn)綴，使建筑“活躍”起來(lái)，注重建筑底部和頂部的細(xì)膩。 2. 建筑空間描述2.1. 建筑體l 建筑中部和頂部的結(jié)合，使建筑上下之間互相協(xié)調(diào)，深色調(diào)的坡屋頂蓋更能顯示建筑的穩(wěn)重、風(fēng)格形象突出。l 建筑底部采用裝飾磚作為建筑的根基，與頂部的坡屋頂相呼應(yīng)，暗色調(diào)的底部更能顯示出建筑的牢固，居住品質(zhì)之高端性。2.2. 商業(yè)、入口在商業(yè)部分或者小區(qū)入口處考慮設(shè)具有英式建筑形象特征的鐘樓，作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑，并結(jié)合商業(yè)創(chuàng)造出一種異樣的風(fēng)情氣氛，進(jìn)而帶動(dòng)今后商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)提供有利的外部條件。2.3. 會(huì) 所小區(qū)會(huì)所能很好的表現(xiàn)出濃郁的英倫風(fēng)情，結(jié)合小區(qū)內(nèi)部景觀進(jìn)行合理的搭配，營(yíng)造溫馨浪漫的氛圍。無(wú)論是從外觀上還是建筑內(nèi)部的裝潢都能很生動(dòng)的體現(xiàn)出英倫風(fēng)尚的情趣，讓消費(fèi)者在具有異國(guó)情調(diào)的會(huì)所里能凈化紛擾的心靈，成為消費(fèi)者凈化心靈的首選之地。3. 園林風(fēng)格引導(dǎo)3.1. 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)l 打造大型休閑生活社區(qū)以城市商業(yè)廣場(chǎng)、小區(qū)的商業(yè)步行街、南北貫穿小區(qū)的綠化景觀中心以及大小形態(tài)各異的庭院綠地為載體環(huán)境，處處以人為本，為使用者著想，注意人的尺度，營(yíng)造親切氛圍的人性空間。l 注入經(jīng)典純正的英倫情愫契合本案的社區(qū)主題和建筑風(fēng)格，緊密結(jié)合建筑的英倫風(fēng)格，在景觀營(yíng)造中引入簡(jiǎn)潔、自然的英倫景觀風(fēng)格，在充分展示本土的英倫風(fēng)情文化的基礎(chǔ)上，淋漓盡致的展示英式莊園傳統(tǒng)風(fēng)格和英式貴族氣質(zhì)的完美融合，帶給人們不一般的景觀感受。l 塑造英倫風(fēng)情的生活原貌園林景觀結(jié)合英倫風(fēng)情濃郁的建筑、廣場(chǎng)與鐘樓等，對(duì)英式文化以純正、從容的方式加以表現(xiàn)，塑造相應(yīng)主題的經(jīng)典純正英倫風(fēng)情的景觀空間3.2. 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)空間本項(xiàng)目著重強(qiáng)調(diào)水的自然形態(tài)和人對(duì)水的自然感受，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)坡地地形，意在建造出錯(cuò)落有致的園林景觀，營(yíng)造出步移靜移的意境。在景觀構(gòu)筑物中充分利用水景資源，貫穿整個(gè)小區(qū)的景觀水系。為園林至整個(gè)社區(qū)注入無(wú)限生機(jī)與活力。在風(fēng)格上，延續(xù)了英倫的風(fēng)情的優(yōu)雅韻味，將典型英倫元素融入園林中，玫瑰花叢、大面積自然坡地草坪、歐陸風(fēng)情雕塑小品處處透著濃濃的英國(guó)風(fēng)。 l 商業(yè)公共空間商業(yè)景觀空間的營(yíng)造，注重內(nèi)部空間的富于變化，空間尺度宜人，充分考慮活動(dòng)于其中的感受，布置植物、小品及標(biāo)志、特色擺設(shè)等，引入自然氣息和陽(yáng)光，林木青翠，為居民提供一個(gè)優(yōu)雅的購(gòu)物、休閑、娛樂空間。l 社區(qū)公共空間a) “一湖”與“一帶”人對(duì)水的不同感受來(lái)自于水的容器界面的不同，項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)坡地地形，自北向西的地形落差為景觀水提供良好的形態(tài)基礎(chǔ)，一條寧?kù)o歡快的溪流自北向南流暢著，貫穿于整個(gè)社區(qū)，每個(gè)組團(tuán)，最終匯集形成社區(qū)中的“一湖”；b) 歐洲水岸的韻味一條幾百米天然水系自北面的小區(qū)主出入口沿著地勢(shì)的落差，環(huán)繞歐式棧橋、臨水長(zhǎng)廊、親水平臺(tái)和漁人碼頭，緩緩匯集到西面出入口處，形成一人工湖。水岸兩邊生態(tài)處理，周邊歐洲風(fēng)情植物自然生長(zhǎng)，與天然水系的曲折蜿蜒相互呼應(yīng)，寧謐優(yōu)雅中洋溢濃郁的歐陸風(fēng)情，歡樂的水鳥在湖面上歡樂的鳴叫著，無(wú)處不是歐洲水岸韻味的經(jīng)典演繹。c) 空中彌留著雅典遺風(fēng)潺潺溪水，滋潤(rùn)著水邊的卵石，貫穿整個(gè)小區(qū)的景觀，錯(cuò)落有致的園林景觀，延續(xù)著英倫風(fēng)情優(yōu)雅韻味，行走路間，坡伏草坪、不期而遇的雕塑小品、歐式棧橋、那種日暖茶香的閑雅，在空氣中保留著中世紀(jì)的典雅遺風(fēng)。l 組團(tuán)半公共空間a) 在每一組團(tuán)內(nèi)部，最大限度保留小區(qū)中心綠地空間，小區(qū)內(nèi)部整體環(huán)境通過(guò)建筑外立面與歐洲風(fēng)情綠化植被、水系、歐式風(fēng)情雕塑與各種歐式景觀小品的搭配，形成和諧寧?kù)o、幽雅舒適的整體居住氛圍，使住宅空間顯得錯(cuò)落有致更增添幾分