SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位與概念性規(guī)劃.ppt

SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展定位與概念性規(guī)劃 規(guī)劃展示圖 如何創(chuàng)意 園區(qū)發(fā)展定位創(chuàng)意什么 園區(qū)核心業(yè)態(tài)遴選怎么創(chuàng)意 園區(qū)概念性規(guī)劃檢驗(yàn)創(chuàng)意 園區(qū)財務(wù)投資測算推廣創(chuàng)意 園區(qū)市場推廣策劃附錄 園區(qū)建筑單體詳細(xì)設(shè)計 規(guī)劃方案報告內(nèi)容 4 910 1819 3839 4445 4546 89 產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商實(shí)戰(zhàn)攻略 A A 漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級 現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢 B B 基地周邊潛在消費(fèi)空 間間巨大 商業(yè)氛圍成熟 基地三大發(fā)展驅(qū)動力概述 業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型 提升漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級 代服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢 功能定位多樣化基地周邊潛在消費(fèi)空巨大 商業(yè)氛圍成熟 漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級 周邊區(qū)域潛在消費(fèi)能力與SVA產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)筑是驅(qū)動本項(xiàng)目的三大驅(qū)動力C SVA產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級 核心業(yè)態(tài)發(fā)展要基地物業(yè)現(xiàn)金的反哺 支持租金利益最大化基地發(fā)展的驅(qū)動力 產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商實(shí)戰(zhàn)攻略 項(xiàng)目內(nèi)容比較對田林項(xiàng)目的影響 W19 16項(xiàng)目規(guī)劃為上海首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 微型CBD 政府支持力度大 占 儀電項(xiàng)目規(guī)劃為國際商務(wù)社區(qū) 街區(qū)式購物 郵通項(xiàng)目規(guī)劃為集信息科技產(chǎn)業(yè) 綜合辦公 培訓(xùn)中心 及配套服務(wù)設(shè)施為一體 地23萬平方米 建筑面積80萬平方米 包括 總部經(jīng)濟(jì)平臺 研發(fā)設(shè)計平臺 創(chuàng)新孵化平臺 綜合服務(wù)平臺 等規(guī)模大 能級高 政策支持有力 全新形態(tài)創(chuàng)意競爭策略 發(fā)掘功能板塊主題特色 在創(chuàng)意上下功夫 產(chǎn)生獨(dú)特形象 優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施 如充沛的停車等 中心 包括商務(wù)辦公 數(shù)碼港 酒店餐飲 休閑娛樂 觀光購物街 酒吧街 精品商場 等業(yè)態(tài) 規(guī)模大而零散 緊鄰SVA項(xiàng)目 相似的基地形態(tài)差異競爭策略 注重對商務(wù)客群細(xì)分 了解產(chǎn)業(yè)配套的需求 發(fā)掘特色和形成集聚 注重品牌與亮點(diǎn)的打造 的科技園區(qū) 項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是地鐵上蓋物業(yè) 包括休閑娛樂 精品服飾 健身房 美容 飯店 大超市等緊鄰地鐵站點(diǎn) 相似的基地形態(tài) 商務(wù)商業(yè)功能明確品牌競爭策略 要挖掘產(chǎn)業(yè)間的相關(guān)性 形成產(chǎn)業(yè)集聚 注重品牌與亮點(diǎn)的打造 競爭性項(xiàng)目橫向比較分析 體量為10萬平方米 規(guī)模較大 利于發(fā)揮積聚優(yōu)勢在裝修方面可得到150 200元補(bǔ)貼相對一般園區(qū)更好的綠化空間投資有限 收益回報要求在3元 平方米 天現(xiàn)有物業(yè)為80年代廠房 結(jié)構(gòu)特殊 風(fēng)貌無特色徐匯區(qū)對于稅收屬地化的要求 周邊資源如徐家匯中心 上師大 南站商圈等 項(xiàng)目可借勢發(fā)展漕河涇園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級 SVA產(chǎn)業(yè)鏈延續(xù)周邊大型居住社區(qū) 潛在商業(yè)消費(fèi)需求巨大與其他園區(qū)相比 項(xiàng)目位于中環(huán) 地段一般周邊W19 郵通與儀電地塊規(guī)劃功能相似 競爭激烈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)競爭激烈 是否能達(dá)到授牌的要求 政策風(fēng)險 空間區(qū)位與園區(qū)發(fā)展的SWOT分析 三大業(yè)態(tài)構(gòu)建策略應(yīng)對周邊競爭 相關(guān)的多媒體應(yīng)用主題 延續(xù)并擴(kuò)展數(shù)字多媒體產(chǎn)業(yè)鏈順應(yīng)由研發(fā)商務(wù)到休閑娛樂的轉(zhuǎn)變 取得更大的發(fā)展 在目前徐匯區(qū)數(shù)碼娛樂園區(qū)競爭激烈的情況下 進(jìn)一步挖掘與SVA技術(shù) 1 主力業(yè)態(tài)內(nèi)部構(gòu)筑相互關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)鏈項(xiàng)目體量較大 能夠在主力創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)內(nèi)部 沿著產(chǎn)業(yè)集群互動的方向 從研發(fā) 銷售 技術(shù)支持 展示 商業(yè)配套等環(huán)節(jié)構(gòu)筑相互關(guān)聯(lián)的細(xì)分業(yè)態(tài) 2 適當(dāng)提升商業(yè)比重 提升園區(qū)租金變現(xiàn)能力項(xiàng)目所處大型社區(qū)的區(qū)位和周邊競爭對手的發(fā)展來看 注入適宜比例的特色商業(yè)可以提高本項(xiàng)目的物業(yè)價值變現(xiàn)能力 3 五大園區(qū)構(gòu)建原則化挑戰(zhàn)為契機(jī) 結(jié)合項(xiàng)目體量的優(yōu)勢 實(shí)施大規(guī)模綜合開發(fā)建筑更新與SVA歷史文脈及產(chǎn)業(yè)特征相融合 市區(qū)10萬平方米的綜合型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園結(jié)合多媒體生產(chǎn)技術(shù)打造亮點(diǎn) 將SVA文化融入園區(qū) 12 由單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路轉(zhuǎn)向多產(chǎn)業(yè)集群化的多主題產(chǎn)業(yè)集成以信息與出版為主導(dǎo)的內(nèi)容產(chǎn)業(yè)同傳統(tǒng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的碰撞打破配套開發(fā)的思維定式 發(fā)展特色主題商業(yè)功能區(qū)將創(chuàng)意元素與社區(qū)商業(yè)相結(jié)合 細(xì)化并延伸創(chuàng)意商業(yè)客群突破產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意與生活創(chuàng)意的限制 實(shí)現(xiàn)二者的互融共生找到產(chǎn)業(yè)與生活的結(jié)合點(diǎn) 在上海西南創(chuàng)造創(chuàng)意生活方式 345 總體功能定位 動感商業(yè)的體驗(yàn)場所 提升園區(qū)商務(wù)配套的服務(wù)高地 特色創(chuàng)意商務(wù)集群的靈動空間融創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意生活為一體的超大型綜合創(chuàng)意商務(wù)谷 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是人本經(jīng)濟(jì)背景下以創(chuàng)意為主宰的一種資源配置方式 而非工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代按照資源來配置資源 在這種大業(yè)態(tài)觀的導(dǎo)引下 把握漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級趨勢 周邊社區(qū)的商業(yè)演化格局與狹義創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的適宜業(yè)態(tài)三大方向 SVA田林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)將構(gòu)筑包括內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群 創(chuàng)意生活商業(yè)集群與現(xiàn)代創(chuàng)意集群三大板塊的有機(jī)業(yè)態(tài)體系 園區(qū)大創(chuàng)意業(yè)態(tài)體系構(gòu)成 內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群 核心業(yè)態(tài) SVA CONTENTVALLEY以實(shí)質(zhì)表現(xiàn)內(nèi)容以內(nèi)容展示空間以空間創(chuàng)造價值動漫業(yè) 網(wǎng)絡(luò)游戲 動漫卡通 數(shù)字影音 時尚出版 SVA創(chuàng)意內(nèi)容產(chǎn)業(yè)谷WEB2 0電子門戶 內(nèi)容創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群 空間載體 動漫業(yè) 大眾出版 數(shù)字影音 承載物業(yè)形態(tài) 物業(yè)特征 產(chǎn)業(yè)類型 內(nèi)容創(chuàng)作及術(shù)研發(fā) 產(chǎn)品制作及運(yùn)營 內(nèi)容獲得及編輯 平面設(shè)計及印刷 節(jié)目制作及加工 節(jié)目發(fā)行 廣告制作及營銷推廣 WEB2 0 內(nèi)容獲得 網(wǎng)絡(luò)支持 1 2 3 4 專業(yè)工作空間 書吧競技廣場音像城展示中心 辦公用房工作室 辦公用房工作室 小規(guī)?；虼罂臻g商務(wù)辦公用房 空間容量20 50人為主 需要安裝大型專業(yè)設(shè)施商務(wù)辦公用房 需求空間面積大 小規(guī)?；虼罂臻g商務(wù)辦公 空間容量1 20為主 大面積商業(yè)用房 產(chǎn)業(yè)鏈 銷售展示娛樂 銷售展示 現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群 承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)辦公板塊 圍繞跨國電子企業(yè)進(jìn)行招商 集聚小型創(chuàng)業(yè)企業(yè) 工業(yè)設(shè)計為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè) 跨國企業(yè)研發(fā)中心與總部基地 創(chuàng)投企業(yè)的孵化器 商務(wù)辦公功能 核心業(yè)態(tài) 功能分區(qū) 研發(fā)區(qū) 展示區(qū) 交流區(qū) 培訓(xùn)區(qū) 服務(wù)區(qū) 招商建議 核心業(yè)態(tài) 商務(wù)辦公功能的核心業(yè)態(tài)確定以工業(yè)設(shè)計和研發(fā)設(shè)計為主導(dǎo)的商務(wù)港 漕河涇發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方向 總部經(jīng)濟(jì) 集聚設(shè)計研發(fā) 創(chuàng)新孵化 綜合服務(wù) 信息咨詢服務(wù)業(yè) 研發(fā) 設(shè)計服務(wù)業(yè) 支持測試 測量中心 商務(wù)服務(wù)區(qū) 功能目標(biāo) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群 承載漕河涇服務(wù)業(yè)的商務(wù)服務(wù)配套板塊 商務(wù)配套定位細(xì)化與業(yè)態(tài)組合為多元綜合立體配套服務(wù)體系 商務(wù)功能 商務(wù)配套定位核心業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)組合 漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 商港承載的工業(yè)設(shè)計及總部基地 創(chuàng)源承載的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈集聚 衍生需求 交流 培訓(xùn) 會務(wù) 展示 休閑 娛樂 餐飲 居住 綜合服務(wù)型立體商務(wù)配套體系商務(wù)型酒店 企業(yè)會所 大型商務(wù)餐飲 康體運(yùn)動設(shè)施以商務(wù)酒店及其包含的企業(yè)會所為主體的 復(fù)合健身 娛樂 室內(nèi)游泳池等服務(wù)設(shè)施的高檔商務(wù)型配套 商務(wù)服務(wù)配套的核心業(yè)態(tài) 綜合性商務(wù)酒店 服務(wù) 內(nèi)容 酒店客房基本設(shè)施 標(biāo)準(zhǔn)客房 商務(wù)套房 豪華套房配套設(shè)施 廚房 桑拿 按摩浴缸 鐳射影音系統(tǒng) 會議會展基本設(shè)施 會議區(qū) 多功能廳 展廳配套設(shè)施 語音同傳 聲像設(shè)備 特色餐飲中餐廳 西餐廳 娛樂健身游泳館 網(wǎng)球館 橋牌俱樂部 保齡球館 壁球館 豪華電影館 乒乓球室 臺球廳 健身房 KTV包間 舞廳 垂釣 美容美發(fā) 桑拿 按摩和人體體質(zhì)測評 現(xiàn)代創(chuàng)意服務(wù)集群 承載SVA產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)配套的商務(wù)板塊 上游 產(chǎn)品研發(fā) 下游 市場開拓 產(chǎn)業(yè)外延的擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)鏈整合 閔行 SVA產(chǎn)業(yè)基地 商務(wù)平臺 研發(fā)平臺 展示平臺 田林基 地市場外延的擴(kuò)大 SVA三大增值服務(wù)平臺園區(qū)擁有優(yōu)越區(qū)位 SVA集團(tuán)在市中心城區(qū)最大的產(chǎn)業(yè)基地 產(chǎn)業(yè)傳承 記憶SVA昨日的輝煌 產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢 如中央研究院 廣電網(wǎng)絡(luò)通訊 廣電銷售公司入駐 田林基地的新發(fā)展將在打造三大增值服務(wù)平臺的基礎(chǔ)上 強(qiáng)化SVA產(chǎn)業(yè)鏈上下兩端增值服務(wù)的綜合盈利能力產(chǎn)品外延的擴(kuò)大 SVA商務(wù)辦公的核心業(yè)態(tài) 為目標(biāo)的面向國內(nèi)和國際市場的銷售 上中心及廣電信息原有的制造中心實(shí)施管理 協(xié)調(diào)和決策 創(chuàng)意生活商業(yè)集群 特色商業(yè)娛樂板塊 2 4 實(shí)現(xiàn)大空間廠房與商業(yè)的完美融合 營造意象空 間1 增加周邊居民生活需求的可選擇面 呈現(xiàn)多彩生活方式 3以特色商業(yè)吸 引外來消費(fèi)者 轉(zhuǎn)變單一消費(fèi)結(jié)構(gòu) 區(qū)別周邊幾個大體量 綜合型商圈發(fā)展規(guī)劃 形 成多元化 互補(bǔ)型商貿(mào)商務(wù)聯(lián)動發(fā)展 創(chuàng)意生活 Creative Life 娛樂休閑型型 體驗(yàn)式多媒體娛樂 電影藝術(shù)互動區(qū) 商務(wù)服務(wù)型 個性 時尚休閑會所 會議中心 展示中心 創(chuàng)意概念型 工藝品制作館 時尚家飾 生活教育體驗(yàn)中心 特色體驗(yàn)式餐飲 創(chuàng)意生活商業(yè)產(chǎn)業(yè)集群 以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ) 融入創(chuàng)意 科技與人文特質(zhì) 轉(zhuǎn)變成為食 衣 住 行 教育 娛樂等民生領(lǐng)域的復(fù)合式經(jīng)營 提供具有深度體驗(yàn) 高質(zhì) 美感的產(chǎn)品 規(guī)劃概念總平面圖 園區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析 兩軸 綠軸 水軸貫穿園區(qū)的步行 景觀系統(tǒng)三片 商業(yè)休閑 創(chuàng)意園 商務(wù)辦公各片區(qū)功能復(fù)合 設(shè)置溶解七星 核心商業(yè)景觀節(jié)點(diǎn) 各次景觀節(jié)點(diǎn)各節(jié)點(diǎn)十字串聯(lián) 雙軸掛珠 園區(qū)規(guī)劃功能分區(qū)分析 CommenceHubColorfulBeltCreativeSpring 功能分區(qū) 商港 功能分區(qū) 彩邑 功能分區(qū) 創(chuàng)源 園區(qū)規(guī)劃交通分析 動態(tài)交通規(guī)劃 主要車行線路呈十字貫穿園區(qū) 主要人行線呈斜十字穿越園區(qū) 消防車道環(huán)繞園區(qū)設(shè)置以滿足消防需要 靜態(tài)交通規(guī)劃 設(shè)置集中地面停車場 同時運(yùn)用立體式停車方式 產(chǎn)業(yè)化大樓設(shè)置一層地下機(jī)械式停車庫停車指標(biāo)寫字樓每100平方米的建筑面積配備機(jī)動車位的指標(biāo)是0 5個 商業(yè)性質(zhì)建筑的指標(biāo)是0 5個至1 2個 餐飲性質(zhì)的指標(biāo)是1 25個 規(guī)劃后園區(qū)建筑面積 133319 5m2其中園區(qū)商務(wù)辦公建筑面積 103451 1m2 商業(yè)娛樂建筑面積29868 4m2園區(qū)機(jī)動車至少需要約815個車位 交通規(guī)劃 停車位 1 機(jī)動車停車位規(guī)劃方案一 地面停車場面積為 6897 5m2 按30m2 個停車位計算 地面停車場可提供230個停車位 產(chǎn)業(yè)化大樓地下機(jī)械式停車庫面積為 4957m2 按10 8m2 個停車位計算 地下停車庫可提供459個停車位 13號和12號樓改造成機(jī)械式停車庫面積為 1496 2m2 按10 8m2 個停車位計算 可提供138個停車位 13號樓剖面分析總停車位為 827個機(jī)械式停車庫剖面分析 規(guī)劃交通 停車位 2 機(jī)動車停車位規(guī)劃方案二 推薦方案 地面停車場面積為 2172 3m2 按30m2 個停車位計算 地面停車場可提供72個停車位 產(chǎn)業(yè)化大樓地下機(jī)械式停車庫面積為 4957m2 按10 8m2 個停車位計算 地下停車庫可提供459個停車位 13號和12號樓改造成機(jī)械式停車庫面積為 1496 2m2 按10 8m2 個停車位計算 可提供138個停車位 室外機(jī)械式停車面積為 4215 4m2 按3層停車位計算 可提供390個停車位 按5層停車位計算 可提供650個停車位 總停車位為 1319個 規(guī)劃交通 停車位 3 機(jī)動車停車位規(guī)劃方案三 地面停車場面積為 2172 3m2 按30m2 個停車位計算 地面停車場可提供72個停車位 產(chǎn)業(yè)化大樓地下機(jī)械式停車庫面積為 4957m2 按10 8m2 個停車位計算 地下停車庫可提供459個停車位 13號和12號樓改造成機(jī)械式停車庫面積為 1496 2m2 按10 8m2 個停車位計算 可提供138個停車位 室外機(jī)械式停車面積為 4215 4m2 按3層停車位計算 可提供390個停車位 按5層停車位計算 可提供650個停車位 園區(qū)地下機(jī)械式停車庫面積為 3344m2 按10 8m2 個停車位計算 可提供309個停車位 總停車位為 1628個 規(guī)劃交通 出入口 機(jī)動車出入口規(guī)劃為避免機(jī)動車在園區(qū)入口處造成擁堵現(xiàn)象 園區(qū)內(nèi)地面停車場及地下停車庫都盡量規(guī)劃在入口處 讓車流在入口的地方就快速停入停車位 避免給道路帶來壓力 同時考慮到停車位大都集中在園區(qū)東西兩側(cè)的虹漕路和蒼梧路邊 而這兩條路都比較窄 一旦有大量車輛從道路上進(jìn)出園區(qū) 會導(dǎo)致堵塞 所以規(guī)劃將這兩條道路上進(jìn)入園區(qū)的主要出入口設(shè)置為單向出入口 也就是虹漕路上的園區(qū)出入口主要為機(jī)動車入口 而蒼梧路上的園區(qū)出入口為機(jī)動車出口 這樣避免了進(jìn)出車輛的沖突 而田林路上還是保留機(jī)動車進(jìn)出都可以 根據(jù)不同的功能區(qū) 在虹漕路上的機(jī)動車入口也分開設(shè)置 避免形成沖突 景觀節(jié)點(diǎn)分析圖 景觀節(jié)點(diǎn) 入口廣場 1 景觀廊道特 色景觀柱 生態(tài)停車場 景觀樹池 景觀節(jié)點(diǎn) 入口廣場 2 水平臺與水景的結(jié)合 景觀樹池 花壇與座椅的結(jié)合 鏤空景墻親 景觀節(jié)點(diǎn) 核心廣場 1 與燈光結(jié)合的鋪裝 玻璃與噴泉的結(jié)合 翠竹與石景的結(jié)合 燈光與座椅的結(jié)合 景觀節(jié)點(diǎn) 核心廣場 2 木制景觀廊架 翠竹成蔭 噴泉水景 現(xiàn)代氣息的觀景亭 木制平臺 景觀橋 觀景長廊 木制廊架 觀景平臺 景觀片墻 園區(qū)水軸景觀概念規(guī)劃平面 園區(qū)水軸景觀 是通過一系列 點(diǎn)式景觀水體 來實(shí)現(xiàn)的 水 景的分布主要 集中在入口和核心廣場 是 人們視線的焦 點(diǎn) 水景主要由水 池 平臺 景 觀橋 廊架等 景觀元素構(gòu)成 水軸中還有個 特色景觀元素 是景觀片墻 通過有序的組織把幾個點(diǎn)式 水景串連起來 片墻上還可以 設(shè)置些提示標(biāo) 語 起到指示作用 特色小品 景觀長廊 石景 花缽 景墻與水景的結(jié)合 通過水體 和噴泉讓 廣場顯得 活躍熱鬧 噴泉與不 斷變幻的 光束相結(jié) 合 共同 舞動光影 和水景 園區(qū)水軸創(chuàng)意景觀構(gòu)思示意 水軸景觀 入口 與燈光結(jié)合的鋪地 指示性景墻 噴泉與水景的結(jié)合 特色噴泉景觀 休閑長椅 樹池與燈光的案結(jié)合 入口景觀通 過水體 植 物 小品等 組合 運(yùn)用 燈光技術(shù) 玻璃材質(zhì) 在水體周圍設(shè)置木制平 臺和休息椅 為人們提供 一個休閑和 富有特色的 休閑娛樂 水軸景觀 核心廣場 特色小瀑布 水景與燈光的結(jié)合 景觀休息椅 玻璃景觀橋 景墻與水景的結(jié)合 中庭內(nèi)部景 觀通過水體 景墻 玻璃 景觀橋和綠 化處理 以 及水景與燈 光的結(jié)合 帶給人們一個充滿活力 與動感的休 閑空間 規(guī)劃方案總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 創(chuàng)意園改造后經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 容積率 10 2萬m213 8萬m21 3 商務(wù)辦公總建筑面積 包括中央研究院 商業(yè)娛樂旅館總建筑面積 創(chuàng)意園區(qū)辦公總建筑面積 79168 9m229948 4m229239 2m2 根據(jù)估算 本項(xiàng)目總投資約為1 6億元 規(guī)劃方案投資估算 續(xù)表 根據(jù)實(shí)際搬遷計劃 按面積估算相對開發(fā)時序 規(guī)劃方案建設(shè)開發(fā)時序 規(guī)劃方案項(xiàng)目損益測算 固定投資折舊費(fèi)土地成本攤消費(fèi)年折舊與攤消費(fèi)固定資產(chǎn)現(xiàn)值 2009616 092 023 792 639 8951 206 07 資產(chǎn)總額13 370 1140 475 8553 845 96 9 896 97 2018616 092 023 792 639 8927 447 09 固定資產(chǎn)部分以入帳 此處以2009年初總資產(chǎn)凈值 改造房屋成本記入 經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析 投資利潤率 24 96 投資利稅率 15 80 空間序列的越界 富有情趣的不同空間序列形式的相互搭界 園區(qū)市場推廣策劃 精神境界的越界SVA時刻超越的精神境界的象征創(chuàng)意維度的越界為創(chuàng)意提供自由穿梭的卓越空間信息形式的越界虛擬信息世界與實(shí)然物理世界的越界 業(yè)態(tài)構(gòu)筑的越界創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)與創(chuàng)意生活業(yè)態(tài)的越界內(nèi)容產(chǎn)業(yè)集聚與SVA硬件提供商之間互補(bǔ)的關(guān)系生活形態(tài)的越界傳統(tǒng)生活狀態(tài)與未來卓爾不群的生活方式 的越界 SVA 此越界非彼越界 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的精髓不就在于追求不拘泥于一定之規(guī)的 思想火花嗎 SURPASS SPACE你的創(chuàng)見源于越界你的視界歸于越界 多彩 Colorful 超越 Surpass 人性 Humanity 附 園區(qū)建筑單體詳細(xì)設(shè)計 新建產(chǎn)業(yè)化大樓 現(xiàn)狀 27 29 61 67號樓總建筑面積為 5283 8m2 其中保留電房建筑面積為 478 2m2 拆除建筑面積為 4805 6m2 新建大樓的基地內(nèi)目前有兩幢小樓需要拆除 其中一幢內(nèi)有為園區(qū)服務(wù)的電房 所以此電房需要保留 新建的大樓功能主要為辦公用途 新建產(chǎn)業(yè)化大樓 分析1 總占地面積 總建筑面積 5866m238025 9m2 地下車庫建筑面積 裙房建筑面積 4957m29024 5m2 北主樓建筑面積 9676 5m2南主樓建筑面積 14367 9m2 建筑高度 50m 總用地面積 總?cè)莘e率 10 2萬m20 97 總建筑面積 9 9萬m2 如果整個園區(qū)容積率要達(dá)1 5 那么總建筑面積要達(dá)到15 3萬m2 總建筑面積 要增加5 4萬m2 交通分析創(chuàng)意園目前經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 視線分析產(chǎn)業(yè)化大樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 新建產(chǎn)業(yè)化大樓 分析2 室內(nèi)交通流線 室內(nèi)交通流線清晰 中央大廳承載著人流的聚集及分散 高層核心筒位于高層區(qū)域中心 辦公區(qū)域圍繞核心筒布置 從剖面上來看 新建產(chǎn)業(yè)化大樓地下一層為停車庫 一至三層為裙房 四層至十六層為辦公樓層 總樓層至十六層樓已達(dá)到規(guī)劃限高50m要求 無法再突破高度 建筑剖面分析從建筑體量分析來看 在各方面因素制約下的建筑顯得特別敦實(shí) 如何在立面設(shè) 計時解決體量 敦實(shí)感 是做立面設(shè)計的重點(diǎn) 建筑體量分析 新建產(chǎn)業(yè)化大樓 體量分析1 建筑體量優(yōu)化策略一 設(shè)計設(shè)想把高層部分往下延伸 設(shè)計手法可以采用 結(jié)構(gòu)向下延升 立面向外突出 增加虛擬立面 新建產(chǎn)業(yè)化大樓 體量分析2 建筑體量優(yōu)化策略二 在規(guī)劃限高的前提下 設(shè)計設(shè)想增加虛擬高度 設(shè)計手法可以采用 結(jié)構(gòu)向上延升 頂層增加鋼構(gòu)架 頂層增加玻璃虛擬圍合 新建產(chǎn)業(yè)化大樓 體量分析3 建筑體量優(yōu)化策略三 設(shè)計設(shè)想采用立面虛實(shí)對比 設(shè)計手法可以采用 運(yùn)用不同材質(zhì) 立面虛實(shí)結(jié)合 立面體塊分割 28號樓 現(xiàn)狀 現(xiàn)有廠房剖面現(xiàn)有廠房平面現(xiàn)28號樓廠房內(nèi)部空間相對比較封閉 陽光很難進(jìn)入室內(nèi) 若建筑改造為辦公用途 現(xiàn)有建筑需要做較大的調(diào)整才能達(dá)到現(xiàn)代辦公的需求 同時輔助設(shè)施也需要增加 28號樓 改造策略1 改造策略一 開放性策略 開放性是通過一系列室內(nèi)外建筑空間及環(huán)境設(shè)計來實(shí)現(xiàn) 設(shè)計把老建筑中間打通 結(jié)構(gòu)保留 外立面運(yùn)用視線可穿透的玻璃幕墻 形成個5層層高的吹拔空間 此空間作為氣派的入口大廳把老建筑分成兩個部分 兩個部分各自獨(dú)立的入口門廳也融入大空間中 此空間是整個建筑的入口大廳 也是各層交際 休閑 商談的公共空間 為滿足消防要求 在大空間中又增加了垂直交通 入口大廳內(nèi)可種植些綠化 和周圍環(huán)境相互交融 也可以讓步行者無障礙的步入這個開放空間去交往 28號樓 改造策略2 改造策略二 人性化策略 設(shè)計以人為本 強(qiáng)調(diào)人性化設(shè)計 現(xiàn)有廠房空間進(jìn)深大 相對比較封閉 同時采光通風(fēng)也無法達(dá)到現(xiàn)代辦公需求 設(shè)計通過增加共享空間 并在空間內(nèi)加入綠化景觀元素 使辦公空間在滿足日照通風(fēng)要求的同時 也能讓辦公人員享受景觀的體驗(yàn) 設(shè)計手法有 增加中庭空間增加出挑空間增加灰空間 28號樓 改造策略3 改造策略三 延續(xù)性策略 在建筑立面的設(shè)計上 采用延續(xù)性的原則 延續(xù)性主要表現(xiàn)在兩個方面 一是強(qiáng)調(diào)歷史的延續(xù)性 設(shè)計延保留原有建筑的歷史痕跡 把建筑的外觀作為一種文脈保留下來 再把鋼結(jié)構(gòu)作為一種現(xiàn)代的表皮加諸原有立面之外 形成新與舊的對比 歷史與現(xiàn)代的對比 二是強(qiáng)調(diào)發(fā)展的延續(xù)性 通過立面百葉的設(shè)置遮陽擋風(fēng) 可以節(jié)約能源 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的 改造前后建筑面積指標(biāo) 現(xiàn)有建筑面積 26845m2 改造減少面積 3180m2 改造后建筑面積 23665m2 15號樓 現(xiàn)狀 15號樓是幢體量相當(dāng)大的廠房建筑 建筑長度接近140m 它的長度阻斷了園區(qū)的整體空間 也割裂了前后空間的連續(xù)性 同樣它的室內(nèi)空間比較大 相對封閉 給改造成辦公空間及商業(yè)空間帶來一定的難 度 現(xiàn)有廠房平面 15號樓 平面改造措施 功能置換 將原有的廠房改造成為綜合性大樓 左側(cè)藍(lán)綠色部分為創(chuàng)意辦公樓 右側(cè)土黃色部分為飲食廣場 中間通過人行空間分割 規(guī)范要求 根據(jù)規(guī)范的要求 增加交通疏散口 引入中庭空間 滿足采光通風(fēng)的要求 同時也為在內(nèi)部活動的人提供舒適的環(huán)境 立面考慮 倒錐形體的引入 成為建筑立面的標(biāo)志 使建筑物顯得與眾不同 入口標(biāo)識 突出的體塊 增加入口的可識別性 15號樓 剖面改造措施 增加一些共享空間使得室內(nèi)的空間更加豐富 現(xiàn)有廠房剖面原有建筑為廠房 層高較高 而辦公建筑對于層高的要求不高 因此原有的兩層建筑建成四層 達(dá)到合理利用原有建筑的目的 同時 改造后辦公剖面 15號樓 立面改造措施 原有立面形式 原有立面分割 原有的立面過于平鋪直敘 虛實(shí)關(guān)系平淡 缺少重點(diǎn) 加入墻體 功能的不同把立面分成兩部分 在保留原有結(jié)構(gòu)和立面的前提下 外面加入新的表皮 插入體塊 體塊的插入使建筑物立面在節(jié)奏上出現(xiàn)變化 同時體塊作為本建筑的標(biāo)志物展現(xiàn)建筑物的特性 虛實(shí)對比新的體塊和玻璃之間建立新的關(guān)系從而形成虛實(shí)對比 立面分割 玻璃的分割產(chǎn)生戲劇化的效果 改造前后建筑面積指標(biāo)現(xiàn)有建筑面積 15447m2改造增加面積 7924 4m2 改造后建筑面積 23371 4m2 53號樓 現(xiàn)狀 原建筑建成于1992年 屬于比較新的建筑 基本能滿足如今建筑規(guī)范的要求 因此在原則上不需要做太大的變動 在設(shè)計過程中 盡量保持原有的建筑形式不變 現(xiàn)有倉庫平面改造后的建筑用途為經(jīng)濟(jì)型酒店 53號樓 剖面分析 改造后酒店剖面現(xiàn)有建筑二層以上改造成旅店 底層空間改造后部分為餐飲 部分為商業(yè) 這樣功能安排與附近的15號樓的商業(yè)部分相呼應(yīng) 21 22號樓 現(xiàn)狀 存在問題 1 原有建筑立面不利于營造 商業(yè)娛樂的氣氛 2 現(xiàn)狀良好的綠化影響了建 筑的進(jìn)入性和識別性 21 22號樓 改造措施2 顏色處理 加強(qiáng)原有體塊關(guān)系 提高建筑識別性 活躍氣氛 21 22號樓 改造措施3 底層透空 塑造虛實(shí)對比的外形 加強(qiáng)空間的室內(nèi)外聯(lián)系 營造商業(yè)氛圍 21 22號樓 改造措施1 重塑豎向交通 打破原有平實(shí)外觀 入口與交通空間的處理豐富街道空間 吸引人流 21 22號樓 改造措施4 加強(qiáng)與道路的聯(lián)系 在臨蒼梧路一面 體塊介入與處理 創(chuàng)造豐富的室內(nèi)外空間 增加商業(yè) 界面和價值 原有建筑面積每幢503平方米 改造后面積為543平方米 每幢增加40平方米 24 25 26號樓 現(xiàn)狀 改造重點(diǎn) 塑造規(guī)劃步行入口區(qū)域明確的商業(yè) 娛樂 休閑氣氛與形象 24 25 26號樓 改造措施 整體形象的塑造 原有建筑面積1755平方米 改造后面積25