山西省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度模擬試題.docx

山西省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指_。 A使用價(jià)值 B交換價(jià)值 C投資價(jià)值 D賬面價(jià)值 2、僅憑債券發(fā)行者的信用而發(fā)行，既沒(méi)有抵押品作擔(dān)保，也沒(méi)有擔(dān)保人的債券，也稱無(wú)抵押擔(dān)保債券，該債券屬于。 A：信用債券 B：抵押債券 C：質(zhì)押債券 D：擔(dān)保債券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某酒店已知可以在未來(lái)30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來(lái)3年收益分別為93萬(wàn)元、100萬(wàn)元、120萬(wàn)元，從第4年到第30年的凈收益會(huì)穩(wěn)定在130萬(wàn)元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則此宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格為_(kāi)萬(wàn)元。 A992.06 B983.10 C1080 D832 4、指兩家以上商業(yè)銀行受控于同一人或同一集團(tuán)，但又不以股權(quán)公司形式出現(xiàn)的銀行組織形式。 A：?jiǎn)卧y行制 B：總分行制 C：集團(tuán)銀行制 D：連鎖銀行制 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果，應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 A：估價(jià)作業(yè)日期 B：估價(jià)時(shí)點(diǎn) C：價(jià)格日期 D：價(jià)值時(shí)點(diǎn) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、瑕疵請(qǐng)求權(quán)是以_得以操作的。 A過(guò)錯(cuò)責(zé)任理論和擔(dān)保責(zé)任理論 B過(guò)失責(zé)任理論和經(jīng)濟(jì)信用理論 C經(jīng)濟(jì)信用理論和擔(dān)保責(zé)任理論 D過(guò)錯(cuò)責(zé)任理論和風(fēng)險(xiǎn)收益理論 7、下列不屬于民事法律行為成立的條件有。 A：行為人具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力 B：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力 C：意思表示真實(shí) D：不違反法律或者社會(huì)公共利益 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、費(fèi)用與收入相配比即為。 A：企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中取得的盈利 B：企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中取得的所有者權(quán)益 C：企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的支出 D：企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中取得的負(fù)債 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、房屋征收實(shí)施過(guò)程中，違法建筑應(yīng)由_認(rèn)定。 A征收人 B征收主管部門 C房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu) D規(guī)劃行政主管部門 10、下列關(guān)于臨時(shí)建筑，表述錯(cuò)誤的是。 A：臨時(shí)建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限 B：超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑是合法建筑 C：拆除未到期限的臨時(shí)建筑會(huì)給臨時(shí)建筑所有人帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失 D：拆除未到期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章11、下列不屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓特點(diǎn)的是。 A：平等 B：自愿 C：有償 D：無(wú)限期 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 12、下列對(duì)價(jià)格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說(shuō)法正確的是_。 A替代效應(yīng)收入效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng) B價(jià)格效應(yīng)替代效應(yīng)+收入效應(yīng) C收入效應(yīng)替代效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng) D價(jià)格效應(yīng)替代效應(yīng)/收入效應(yīng) 13、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若第七年凈收益為a（1+g）t-1，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率g與報(bào)酬率y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=（）。  A.選項(xiàng)A B.選項(xiàng)B C.選項(xiàng)C D.選項(xiàng)D14、城市房屋拆遷估價(jià)的目的是為確定被拆遷房屋_而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 A與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價(jià) B價(jià)值 C貨幣補(bǔ)償金額 D重置價(jià)格 15、根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定，屋面防水最低保修期限為年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 16、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述錯(cuò)誤的是。 A：因企業(yè)被收購(gòu)房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；因企業(yè)被兼并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，則不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B：房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為 C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 D：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一宗土地，評(píng)估價(jià)2000萬(wàn)元人民幣，按國(guó)家規(guī)定收取的評(píng)估費(fèi)最高不超過(guò)_萬(wàn)元。 A3.00 B3.80 C4.00 D6.00 18、物業(yè)管理的招標(biāo)方式通常采取_。 A公開(kāi)招標(biāo)、委托招標(biāo) B公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo) C邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo) D委托招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo) 19、經(jīng)濟(jì)適用房的土地采用_方式取得。 A行政劃撥 B轉(zhuǎn)讓 C出讓 D低價(jià)出讓 20、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為_(kāi)萬(wàn)元。 A109 B117 C124 D130 21、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽訂書面預(yù)售合同之日起_日內(nèi)持預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)。 A10 B15 C20 D30 22、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場(chǎng)的平均收益率為 12%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為_(kāi)。 A4.42% B8.11% C8.13% D9.54%23、下列行為中，應(yīng)征土地增值稅的是。 A：繼承房地產(chǎn) B：贈(zèng)與房地產(chǎn) C：出售房地產(chǎn) D：出租房地產(chǎn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是。 A：銷售狀況價(jià)值論 B：市場(chǎng)供求價(jià)值論 C：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 D：經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為_(kāi)。 A-1.33 B-0.66 C0.66 D1.53二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、征用_，不需國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 A基本農(nóng)田10公頃以下的 B基本農(nóng)田以外的耕地不超過(guò)35公頃的 C基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)70公頃的 D其他土地不超過(guò)35公頃的 E其他土地超過(guò)70公頃的 2、在以下投資組合中，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，投資品等比例選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的是_。 A股票+投資基金 B債券+投資基金 C投資基金+股票+債券 D股票+債券3、若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18%，年租金增長(zhǎng)率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益為（）。 A9.26% B10% C11.32% D12% 4、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括等。 A：按份共有所有權(quán) B：專有部分所有權(quán) C：共同關(guān)系成員權(quán) D：共用部分持份權(quán) E：長(zhǎng)期使用和租賃5、有條件的地方，可申請(qǐng)繳存住房公積金。 A：城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工 B：城鎮(zhèn)個(gè)體 C：城鎮(zhèn)工商戶 D：城鎮(zhèn)自由職業(yè)人員 E：農(nóng)民 6、對(duì)于出售的房地產(chǎn)，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，根據(jù)待估宗地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì)，可以采用_和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合進(jìn)行估算。 A比較法 B收益法 C成本法 D路線價(jià)法 7、住房公積金的繳存比例一般不得低于_。 A3% B5% C10% D12% 8、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有_。 A項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn) B協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用 D租售收益 E股息 9、承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在月內(nèi)將竣工工程交付給開(kāi)發(fā)商。(2005年試題) A：半個(gè) B：一個(gè) C：一個(gè)半 D：兩個(gè) E：借款合同 10、下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有。 A：共有房地產(chǎn) B：未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋 C：已出租的房屋 D：被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋 E：經(jīng)濟(jì)適用住房11、_是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作就是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。 A投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 B前期工作 C建設(shè)階段 D租售階段 12、下列關(guān)于拍賣過(guò)程中承擔(dān)瑕疵責(zé)任的表述中，正確的有。(2008年試題) A：拍賣中的瑕疵責(zé)任均應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān) B：如果委托人未向拍賣人告知瑕疵，則拍賣人不需負(fù)任何責(zé)任 C：委托人可能需對(duì)告知與瑕疵承擔(dān)最終責(zé)任 D：承擔(dān)瑕疵責(zé)任的基本準(zhǔn)則是誰(shuí)知曉，誰(shuí)負(fù)責(zé) E：即使拍賣中確實(shí)存在應(yīng)告知而未告知的瑕疵，也應(yīng)由拍賣人先行負(fù)責(zé) 13、會(huì)計(jì)核算要求，凡在當(dāng)期取得的收入或者負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用，是會(huì)計(jì)核算一般原則中的_。 A權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 B收負(fù)實(shí)現(xiàn)制原則 C配比原則 D劃分收益性支出與資本性支出原則14、印花稅是對(duì)因等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。 A：商事活動(dòng) B：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 C：權(quán)利許可證授受 D：人事管理 E：外事活動(dòng) 15、屬于物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的是。 A：自主經(jīng)營(yíng) B：自負(fù)盈虧 C：自我補(bǔ)給 D：自我約束 E：自我發(fā)展 16、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為_(kāi)。 A1.05 B0.95 C0.98 D1.03 17、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓，表述正確的是。 A：土地使用權(quán)出讓由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán) B：經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，擁有土地所有權(quán) C：土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括地下埋藏物在內(nèi) D：土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書 E：集體土地不經(jīng)征收(成為國(guó)有土地)不得出讓 18、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定：土地使用者在簽約時(shí)應(yīng)繳納地價(jià)款的一定比例作為定金，并應(yīng)在_日內(nèi)支付全部?jī)r(jià)款，逾期未全部支付地價(jià)款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)并不退定金。 A15 B30 C60 D90 19、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下等部分。 A：管理服務(wù)人員的王資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 B：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用 D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護(hù)費(fèi)用 20、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取_年。 A35 B45 C48 D50 21、當(dāng)建筑物的建筑式樣，特別是外形方面會(huì)讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格一般_。 A較低 B取決于周邊環(huán)境 C不受影響 D取決于地段影響 22、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起_日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 A10 B15 C20 D3023、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)開(kāi)。 A合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書 B圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書 C合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙 D紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書 24、抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人再次抵押貸款的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估，通常稱為_(kāi)。 A再次抵押估價(jià) B增加抵押貸款估價(jià) C續(xù)貸抵押