杭州水印康庭項(xiàng)目市場(chǎng)分析與人群定位專(zhuān)項(xiàng)研究(1).doc

杭州水印康庭項(xiàng)目市場(chǎng)分析與人群定位專(zhuān)項(xiàng)研究目錄-1前言-2一、 市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研-31、 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)-32、 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊供應(yīng)量和銷(xiāo)售情況分析-83、 2004年6-8月份開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格及銷(xiāo)售-364、 水印康庭競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格及銷(xiāo)售情況分析-45二、 下半年市場(chǎng)供應(yīng)量分析-501、 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)-502、 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析-513、 預(yù)計(jì)在房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)的代表性樓盤(pán)分析-544、 預(yù)計(jì)在房交會(huì)后春節(jié)前開(kāi)盤(pán)的代表性樓盤(pán)-57三、 水印康庭項(xiàng)目人群定位專(zhuān)項(xiàng)研究-681、 2003年城北片購(gòu)房者分析-682、 2004年城北片購(gòu)房者分析-703、 水印康庭項(xiàng)目最終人群定位-722004年，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂多事之秋！先是去年6月央行的121文件（關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知），到8月的國(guó)務(wù)院18號(hào)令（關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知），到今年3月的“指引”（商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引），再到最近由于國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的71號(hào)令導(dǎo)致的“831大限”，國(guó)家的宏觀調(diào)控措施接連不斷，這些政策實(shí)施以來(lái)，房?jī)r(jià)一直處于高速增長(zhǎng)的杭州樓市確實(shí)受到一些影響，樓市被一層迷霧籠罩。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年上半年杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，但增速明顯回落。全市商品房施工面積達(dá)2058.25萬(wàn)平方米，其中住宅1607.67萬(wàn)平方米，比去年同期分別增長(zhǎng)53.4%和56.8%；新開(kāi)工面積314.63萬(wàn)平方米，其中住宅247.09萬(wàn)平方米，比去年同期分別增長(zhǎng)30.4%和20.9%。上半年商品房新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于施工面積的增速，房地產(chǎn)投資和建設(shè)增長(zhǎng)過(guò)快勢(shì)頭已被抑制。通過(guò)分析，我們認(rèn)為未來(lái)杭州樓市的走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（一）整體品質(zhì)的提高國(guó)家一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，并通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。另一方面提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻，有效抑制投資客。隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本提高，無(wú)疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如不及時(shí)提高自己的融資能力及整合社會(huì)資源的能力將面臨生存的危險(xiǎn)。因此品牌、品質(zhì)、資金實(shí)力將成為未來(lái)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素，宏觀調(diào)控有利于整個(gè)樓市的品質(zhì)進(jìn)一步提高。（二）土地競(jìng)標(biāo)更加激烈對(duì)于實(shí)力型開(kāi)發(fā)商，尤其是融資能力強(qiáng)的企業(yè)，宏觀調(diào)控并沒(méi)有帶來(lái)多大的影響，因此與中小型開(kāi)發(fā)商相比較，更有優(yōu)勢(shì)獲取土地資源，發(fā)展后勁更加強(qiáng)勁。目前，杭州黃金地段的土地往往是實(shí)力開(kāi)發(fā)商角逐的對(duì)象，相對(duì)于溫?zé)岵蛔?、定價(jià)過(guò)高的土地就出現(xiàn)了“流標(biāo)”的現(xiàn)象，土地競(jìng)標(biāo)、競(jìng)拍走進(jìn)強(qiáng)強(qiáng)對(duì)抗的時(shí)代。更多的土地資源被優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商取得，多種資源優(yōu)化、整合，利于樓盤(pán)品質(zhì)的提升。另外隨著各項(xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，部分中小房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。而發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等其他融資渠道將有所拓寬。（三）市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁受宏觀調(diào)控的影響，消費(fèi)者的消費(fèi)信心受到影響，老百姓對(duì)房?jī)r(jià)回穩(wěn)、下調(diào)的期望值增加，持幣觀望心態(tài)更嚴(yán)重，但是政策對(duì)諸多支撐房?jī)r(jià)的根本因素未起到觸動(dòng)作用。市場(chǎng)潛在需求還在增加，杭州人口的自然增長(zhǎng)、凈遷入戶(hù)籍人口、暫住人口購(gòu)房、城市建設(shè)、拆遷安置等方面的年需求約578萬(wàn)平方米。而且隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長(zhǎng)，人們改善居住環(huán)境的需求，杭州樓市還需要較大的供給量。目前上半年供給量較少，商品房銷(xiāo)售面積為75.73萬(wàn)平方米，下半年供應(yīng)量增大，約300萬(wàn)平方米，但是對(duì)于潛在需求高達(dá)578萬(wàn)平方米的數(shù)量來(lái)說(shuō)，仍然是供小于求。但基于目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出絕大多數(shù)人的負(fù)荷，潛在需求并未能完全釋放，因此供求將逐漸拉大，房?jī)r(jià)在需求支撐下仍然堅(jiān)挺，并互相參照定價(jià)，估計(jì)會(huì)有小幅增長(zhǎng)。（四）近郊樓盤(pán)放量供應(yīng)下半年，閑林、濱江、城北、三墩一帶供應(yīng)量較大，都在40萬(wàn)平方米左右，其次蕭山、老余杭、臨平也有相當(dāng)一部分。近郊隨著各個(gè)板塊基礎(chǔ)生活配套設(shè)施的完善、交通設(shè)施的改善，例如隨著將來(lái)的地鐵、四橋一隧、“258”計(jì)劃中的三縱、五橫城市快速干道等建設(shè)，將令閑林五常板塊、九堡下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、濱江片板塊等近遠(yuǎn)郊樓盤(pán)獲得成熟的居住氛圍。屆時(shí)生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)較高的近郊住宅，優(yōu)勢(shì)必將更加明顯，而價(jià)格也將隨著居住氛圍的不斷成熟逐步提升，估計(jì)近郊將逐漸分散部分老城區(qū)人口，并且也將成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實(shí)力的年輕群體的首選居住地，近遠(yuǎn)郊逐漸與市區(qū)共榮。綜合分析，宏觀調(diào)控的因素引起的市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)是有利無(wú)弊的，將有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)產(chǎn)品的合理定位。而對(duì)于十月的房博會(huì)，估計(jì)樓盤(pán)價(jià)格將保持相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)漲幅趨緩，近遠(yuǎn)郊樓盤(pán)放量增大，一直壓抑的購(gòu)房需求將在近郊樓盤(pán)的成交量上有所體現(xiàn)。一、市場(chǎng)供應(yīng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究1、 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析(1)土地供應(yīng)量分析2002年，政府計(jì)劃供應(yīng)土地量為2500畝，實(shí)際供應(yīng)量達(dá)到2800畝；2003年達(dá)到3459畝；2004年預(yù)計(jì)供應(yīng)住宅土地4500畝。到目前為止，杭州市國(guó)土資源局共推出43塊地，共2824.9畝，供地區(qū)域集中在拱墅、下沙、三墩、江干區(qū)。其中成交37宗，27號(hào)和34號(hào)兩宗住宅用地因競(jìng)買(mǎi)單位未到法定數(shù)而流拍，4號(hào)公共設(shè)施用地和17號(hào)商業(yè)用地單位競(jìng)買(mǎi)，33號(hào)和6號(hào)兩宗地暫停出讓。在這些土地中，住宅用地推出14宗，成交11宗，成交量844畝。而房交會(huì)后相隔不到一個(gè)月成交、同屬三墩區(qū)塊且南北接壤的30號(hào)地塊和29號(hào)地塊，后者比前者樓面價(jià)偏低330余元/平方米，更是顯得意味深長(zhǎng)。而上周掛牌出讓的6宗辦公用地，參與單位均不超過(guò)兩家。今年以來(lái)，在銀根緊縮與市場(chǎng)疲軟雙重壓力之下，開(kāi)發(fā)商們拿地?zé)崆橐查_(kāi)始減退，觀望情緒波及土地市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商拿得謹(jǐn)慎了。土地成交價(jià)呈現(xiàn)三大變化：一是區(qū)域住宅每平方米樓面地價(jià)較之去年皆有幾百到千余元漲幅；二是江干區(qū)錢(qián)江新城成為商業(yè)辦公類(lèi)用地集中供應(yīng)區(qū)塊，目前推出并成交的11宗辦公商業(yè)用地，以房交會(huì)為界，成交地價(jià)有小幅下調(diào)趨勢(shì)；三是房交會(huì)后，土地市場(chǎng)出現(xiàn)微妙波動(dòng)，較之以往開(kāi)發(fā)商“搶”地或冒進(jìn)舉牌拿地的場(chǎng)面，目前一級(jí)土地市場(chǎng)出現(xiàn)流拍、同一地段同類(lèi)型土地成交前后出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)的情況。我們認(rèn)為，需求是源，供應(yīng)是本。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化走勢(shì)關(guān)鍵在于供求關(guān)系。數(shù)據(jù)表明，杭州樓市的土地供應(yīng)量總體較大。雖然短期內(nèi)供應(yīng)依然有限，但隨著政府主管部門(mén)對(duì)閑置土地查處力度加強(qiáng)，未來(lái)三四年內(nèi)這些土地都轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，平緩樓市供需矛盾。但是短期內(nèi)供應(yīng)仍然有限。一方面2004年尚有4000多畝地尚未進(jìn)入市場(chǎng)；另一方面，隨著市場(chǎng)謹(jǐn)慎度的提高，拍得土地的開(kāi)發(fā)商不會(huì)草率的進(jìn)行開(kāi)發(fā)并進(jìn)入市場(chǎng)。因此，在短期內(nèi)，這些土地不會(huì)形成有效供應(yīng)。（2）整體樓盤(pán)供應(yīng)量分析統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年杭州的預(yù)售面積總共只有199.22萬(wàn)平方米（不包括蕭山、余杭），今年上半年杭州預(yù)售面積為52.73萬(wàn)平方米，上半年杭州可售樓盤(pán)不多已是不爭(zhēng)的事實(shí)，但預(yù)計(jì)下半年杭州約有300萬(wàn)平方米左右的新盤(pán)上市，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超過(guò)去年一年的預(yù)售面積了。 從杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)亮相和在建的樓盤(pán)看，杭州未來(lái)2到3年內(nèi)可供應(yīng)商品房約1200萬(wàn)平方米。其中錢(qián)江北岸、南岸、閑林、下沙四個(gè)板塊供應(yīng)量居前，分別為：160萬(wàn)平方米、230萬(wàn)平方米、160萬(wàn)平方米、156萬(wàn)平方米。而城北、蕭山及市中心則相對(duì)較少。（3）區(qū)域分類(lèi)及價(jià)格區(qū)間分析整體而言，市中心由于土地的稀缺，現(xiàn)在都以高層的形式出現(xiàn)，將來(lái)市區(qū)可能出現(xiàn)更新穎，且更具杭州山水特質(zhì)、體量較大、舒適、漂亮的商品房。例如位于錢(qián)塘江邊的六合房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)“天寓”，參加了在法國(guó)巴黎舉行的世界高級(jí)別的中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)展，精美的建筑藝術(shù)作品令人驚嘆。 郊區(qū)由于限制高檔房產(chǎn)用地，會(huì)有大批的住宅致力于營(yíng)造高品質(zhì)的房型，包括建筑立面、建材用料、內(nèi)部戶(hù)型、外部環(huán)境等方面。 城北片隨著包括名城左岸、清宸公寓、湖墅嘉園、和睦等的一些大型居住社區(qū)投放市場(chǎng)，城北的居住氛圍也開(kāi)始濃郁，房?jī)r(jià)也隨之上揚(yáng)，從去年下半年的5000元/平方米左右，上升到了現(xiàn)在的7500元/平方米。而交通、生活設(shè)施的不斷改良更為城北板塊成為后起之秀而創(chuàng)造條件，城北的房?jī)r(jià)相比與杭州市區(qū)的其他板塊來(lái)說(shuō)，還有較大的上漲空間，城北也很有可能成為繼“老杭州城西”板塊后的另一個(gè)居住新板塊。建筑形態(tài)以高層、小高層為主，小區(qū)規(guī)模均較大，除了接近掃尾的名城左岸外，近期投放市場(chǎng)的水印康庭、錦昌文華、都市楓林等都是規(guī)模在20萬(wàn)方左右的大型社區(qū)。 城中片 由于地段和開(kāi)發(fā)商的不同，以及樓盤(pán)本身的因素，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的價(jià)格差異很大，但可以明顯的看出，目前市中心的房?jī)r(jià)普遍在1萬(wàn)元/平方米以上，這對(duì)于工薪階層的人們來(lái)說(shuō)，接受難度較大，加上政府的“東擴(kuò)、西進(jìn)、南移”的區(qū)域規(guī)劃，市中心的概念逐漸在擴(kuò)大，郊區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展也愈漸火熱。 城東片杭州城市東移的口號(hào)提出后，給城東發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)很好的契機(jī)?，F(xiàn)在的城東集中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住3大功能于一身，交通條件、生活環(huán)境和商業(yè)配套都有了很大的改善，再加之與杭州市中心距離比較近，這幾年城東開(kāi)始成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵。許多樓盤(pán)紛紛冒出。城東明年將繼續(xù)保持今年的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭，很多將要開(kāi)盤(pán)的一些樓盤(pán)，都將在明年年初推出二期、三期，可銷(xiāo)售面積和今年下半年差不多。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，城東樓盤(pán)價(jià)格也不低，上半年開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)樓盤(pán)如三華天運(yùn)等，起價(jià)就要7500元/平方米。 城西片隨著市中心范圍的不斷擴(kuò)大，“城西”的概念也逐漸退到了三墩一帶。該板塊內(nèi)原先的自身配套相對(duì)缺乏，但隨著新浙大紫金港校區(qū)的建立，以及生活、交通等相關(guān)配套的完善，再加上相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，對(duì)一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是具有相當(dāng)?shù)奈ΑＴ搮^(qū)塊樓盤(pán)融合了多層、高層、小高層等多種形態(tài)，一般規(guī)模較大，除了坤和親親家園二期將推出21萬(wàn)方外，耀江文鼎苑將上市65萬(wàn)多方，以及廣宇西城年華也將上市25萬(wàn)方。未來(lái)的城西，將成為杭州人居住的一個(gè)主要板塊。 濱江片隨著錢(qián)江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢(qián)江板塊成為了最被看好的板塊，以濱江片為例，從2003年年初的4000元/平方米左右，到現(xiàn)在的6000元/平方米，短短一年的時(shí)間便上漲了近50。而江北板塊更是憑著錢(qián)江新城的概念，萬(wàn)元房、近萬(wàn)元房沿江而立。除此之外，濱江板塊也是上市量最大的板塊，這與近些年該區(qū)塊內(nèi)的土地供應(yīng)量相對(duì)較大有著密切的聯(lián)系。濱江板塊主要以江景房為推廣概念，樓盤(pán)類(lèi)型南岸以多層、高層為主，北岸以高層為主，價(jià)格也以可覽江景的多少為支持。由于依托新的規(guī)劃而建，該區(qū)塊科技氛圍較濃厚、區(qū)域環(huán)境較好。 富陽(yáng)銀湖片 該區(qū)域的建筑類(lèi)型主要以別墅、排屋為主，其中之江國(guó)家旅游度假區(qū)一帶更是成為杭城中高檔別墅的聚集點(diǎn)，“南都高爾夫別墅”以其建筑特色，地理位置，獨(dú)傲群雄，價(jià)格也高達(dá)2萬(wàn)/平方米左右。 此外，還有“金都富春山居”、“綠城七里香溪”、“頤景山莊”、“云頂空中花園”等樓盤(pán)，價(jià)格普遍在50007000元/平方米之間，待開(kāi)盤(pán)的還有“清源上林湖”、“美達(dá)五月香山”等等。該區(qū)域的樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)是清靜、清新的環(huán)境，便利的交通，以及富春山居高爾夫球場(chǎng)、野生動(dòng)物園的興建也增加了很大的賣(mài)點(diǎn)，但是也存在生活?yuàn)蕵?lè)配套貧乏，醫(yī)療機(jī)構(gòu)少等不足之處。 蕭山片 蕭山板塊目前可以銷(xiāo)售的住宅很少，即將開(kāi)盤(pán)的便是威尼斯水城等建筑面積在20萬(wàn)方以上。蕭山的房產(chǎn)是在1998年啟動(dòng)的。當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)在2000元/平方米左右，而目前蕭山的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了5000元/平方米左右，綠都百瑞廣場(chǎng)從去年6月份的4000元/平方米到去年年底的5000元/平方米，到今年4月的6000元/平方米左右，目前下一批等待開(kāi)盤(pán)。 余杭片 隨著地鐵線路的確定，臨平的房?jī)r(jià)迅速上漲，投資客也逐漸增多，目前的住宅價(jià)格普遍在45005000元/平方米左右，“綠城臨平桂花城”本月剩余的多層住宅價(jià)格約5000元/平方米，“順昌晴彩巴黎”單身公寓價(jià)格也在5000元/平方米左右，“長(zhǎng)島綠園”排屋4380元/平方米起價(jià)。 閑林五常、小和山區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展速度也很快，目前該區(qū)域的價(jià)格普遍達(dá)到了6000元/平方米左右，位于西溪區(qū)塊的華鴻怡景花城，二組團(tuán)6月30 日發(fā)售，130140萬(wàn)左右一套，使得整體余杭區(qū)域均值上揚(yáng)。小和山區(qū)域因?yàn)橛懈呓虉@區(qū)的地理位置，其價(jià)格要在7500元/平方米左右，如“九月森林別墅園”。 此外余杭區(qū)域中的老余杭、良渚、瓶窯等地的房產(chǎn)發(fā)展也不緩慢，目前的價(jià)格已在4000元/平方米左右，“福田城市花園”的多層住宅價(jià)格在3900元/平方米左右， “四維碧景園”多層公寓均價(jià)3900元/平方米?！傲间居穸技言贰钡淖≌瑑r(jià)格在4500元/平方米。 （4）整體銷(xiāo)售情況分析近來(lái)新建商品房銷(xiāo)售不景氣，主要是購(gòu)房者考慮到宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺(tái)，看跌預(yù)期居多，媒體評(píng)論也較為悲觀，觀望氣氛異常濃郁，以往悄悄開(kāi)盤(pán)就可售罄的情形一去不復(fù)返。雖然市場(chǎng)熱力不足，但目前商品房售價(jià)沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。現(xiàn)階段，項(xiàng)目運(yùn)作資金不足的企業(yè)大多期望通過(guò)尋求合作的方式來(lái)解決，從資本運(yùn)作的角度分析，通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)回收資本是眾多開(kāi)發(fā)商所不愿意見(jiàn)到的，房屋一旦降價(jià)，而市場(chǎng)狀況和政策方面沒(méi)有改善，不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)能力非常差的。目前的市場(chǎng)情況下，降價(jià)銷(xiāo)售，購(gòu)房者跌價(jià)預(yù)期會(huì)更嚴(yán)重，銷(xiāo)售速度會(huì)更慢。從我們的調(diào)研來(lái)看，很多企業(yè)都表示，商品房銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期，下半年開(kāi)發(fā)商將加大廣告投放量，以期拉動(dòng)市場(chǎng)回暖。另一方面，加快項(xiàng)目合作的步伐，確保市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。2、 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊供應(yīng)量和銷(xiāo)售情況分析（1）城北片、總體規(guī)劃及配套 用地規(guī)劃：按一軸兩翼、一主三次的總體布局結(jié)構(gòu)。即以京杭運(yùn)河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線，以祥符和半山為西、東兩翼，以拱宸橋大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級(jí)主中心，以賣(mài)魚(yú)橋、祥符、半山三個(gè)分區(qū)為次中心。在空間上，以運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心為一心，以半山生態(tài)保護(hù)區(qū)為一區(qū)，以運(yùn)河文化景觀長(zhǎng)廊為一廊，并在京杭大運(yùn)河岸、石祥路兩側(cè)、杭宣鐵路兩側(cè)、104國(guó)道兩側(cè)、320國(guó)道兩側(cè)、城市繞城公路兩側(cè)布置六個(gè)綠化帶，形成小河直街和拱宸橋西古街兩條歷史街區(qū)。十二居住片區(qū)：規(guī)劃居住區(qū)12個(gè)：米市巷、和睦、大關(guān)、湖墅、拱宸東、拱宸西、華豐、半山、慶隆、祥符、火車(chē)北站、康橋。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：將有杭州市第二文教區(qū)為高教園區(qū)，杭州汽車(chē)工貿(mào)園為特色園區(qū)，半山工業(yè)園區(qū)、祥符、康橋經(jīng)濟(jì)科技工業(yè)園為三個(gè)工業(yè)園，康橋物流區(qū)和鐵路北站物流區(qū)為兩大物流區(qū)。沈半路和石祥路為兩條特色汽車(chē)品牌街。 對(duì)外交通：區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)“三縱四橫”，包括繞城公路、上塘路（上塘路延伸線）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德勝路、環(huán)城北路為拱墅分區(qū)對(duì)外交通道路主骨架，其他主次干道構(gòu)成拱墅分區(qū)內(nèi)外交通干道網(wǎng)系統(tǒng)。、樓盤(pán)供應(yīng)及價(jià)格分析城北無(wú)疑是2002年土地市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸橋、燈塔和石橋區(qū)塊，共有6幅；而且面積都比較大，100畝以上的就有兩塊，18號(hào)和30號(hào)地塊。如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，將于今、明兩年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的城北項(xiàng)目達(dá)10多個(gè)，總開(kāi)發(fā)量超過(guò)150萬(wàn)平方米，區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)呈“遍地開(kāi)花”之勢(shì)，且規(guī)模勢(shì)均力敵。目前已形成了大關(guān)區(qū)域、拱宸橋區(qū)域、上塘區(qū)域、燈塔區(qū)域等4大成熟區(qū)域，區(qū)域核心不斷北移。近期城北將要上市的新盤(pán)有淺水灣城市花園二期9萬(wàn)平方米左右，名城左岸花園二期北苑，華府祥和人家約10萬(wàn)平方米，錦昌文華總建筑面積22萬(wàn)平方米，利茲水印康庭總建筑面積約20萬(wàn)平方米，新青年廣場(chǎng)今年可銷(xiāo)售面積7萬(wàn)平方米等。（都市楓林）城北片房?jī)r(jià)均價(jià)較去年同期水平上漲了約1000元左右，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，該板塊的上升潛力巨大。、需求狀況（兩年對(duì)比分析）a、總價(jià)對(duì)比分析首先看到在購(gòu)房預(yù)算40萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上03年選擇的人還相當(dāng)多，但是到了04年人群比例驟然下降到5%以下。在50萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上03年5月人們選擇還是最高但到了03年10月和04年5月人們的選擇比例下降了將近一半而在60萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上人們選擇比例就大幅度上升?？梢韵胂笤瓉?lái)想購(gòu)買(mǎi)40萬(wàn)的人很大一部分往50萬(wàn)上移而50萬(wàn)的也向前移到60上。在50萬(wàn)上的人又有一部分由于購(gòu)買(mǎi)力問(wèn)題不得不向更少總價(jià)的40萬(wàn)移動(dòng)。更值得注意的是在80萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上04年購(gòu)買(mǎi)比例的上漲可以用飛躍來(lái)形容一下上漲了15%以上。有可能這是原來(lái)不屬于面向這個(gè)區(qū)片的購(gòu)買(mǎi)人群涌入的緣故。 b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比與其他片區(qū)相似的03年5月人們的極限妥協(xié)系數(shù)相當(dāng)高是正常妥協(xié)系數(shù)的將近三倍。但是往后他們的極限妥協(xié)系數(shù)下降趨勢(shì)明顯。03年10月下降最明顯而正常妥協(xié)系數(shù)則可以看作持平。到04年5月極限妥協(xié)系數(shù)下降較少而正常妥協(xié)系數(shù)卻上升了。由于樓市價(jià)格不斷上漲使得人們的極限妥協(xié)能力自然降低，但是為了能夠買(mǎi)到房子他們的正常妥協(xié)系數(shù)提高了。c、單價(jià)對(duì)比分析單價(jià)預(yù)算的變化跟總價(jià)預(yù)算變化相呼應(yīng)，不過(guò)由于中間有面積選擇的變數(shù)所以又有跟總價(jià)不一致的地方。在3000和4000的選擇比例上03年都比04年的要高，在5000的點(diǎn)上人們選擇分歧最大。基本上是03年10月比5月上漲13%而04年5月從03年10月的40.6%上直接降到04年5月的14.3%。這些人都往6000的點(diǎn)上涌去使得6000元點(diǎn)的人04年5月比03年有了突漲。而且也影響到8000元點(diǎn)上的選擇比例上漲。然而這些上漲趨勢(shì)沒(méi)有總價(jià)上漲比例這么大，這大概是購(gòu)房人在面積選擇上有妥協(xié)的原因。d、面積對(duì)比分析綜合前面總價(jià)單價(jià)的分析再來(lái)參考人們面積選擇偏好的變化。由于總價(jià)單價(jià)的上漲人們?cè)诖竺娣e房子的選擇上一路呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，為了能買(mǎi)到可以承擔(dān)價(jià)格的房子人們只能把面積一再縮小。從03年5月到10月和04年5月這種趨勢(shì)非常明顯。購(gòu)買(mǎi)120平以上的房子的人一直在減少而購(gòu)買(mǎi)100平米的人在明顯增加。這可以解釋總價(jià)60萬(wàn)和單價(jià)6000的人群比例幾乎是同比增加。 e、客廳、主臥和廚房的面積對(duì)比分析在客廳面積的選擇上03年5月和04年5月沒(méi)有什么變化，但是03年10月有相當(dāng)大的降低幅度，平均下降了3個(gè)平米。眾數(shù)由于03年10月有多個(gè)而取的是最小一個(gè)所以沒(méi)有參考價(jià)值。在主臥面積的選擇上04年比03年有上漲。但是人們選擇最多的仍然是15平米03年04年都一樣。關(guān)鍵的差別是04年中位數(shù)比03年高了。而且從標(biāo)準(zhǔn)差的變化來(lái)看04年的人面積選擇上更分散，面積的選擇面寬了。廚房面積選擇與主臥有相似的變化，由于03年10月與04年5月有相同的眾數(shù)與中位數(shù)，那么標(biāo)準(zhǔn)差的變化即選擇面分散是唯一能夠解釋面積變高的原因。f、距市中心的車(chē)程分析總體來(lái)講人們能接受到市中心的車(chē)程04年比03年更長(zhǎng)了。15-20分鐘的車(chē)程04年人們選擇的比例要小于03年的。這不是人們不喜歡靠近市中心而是人們沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)離市中心更近的房子。那么由于房?jī)r(jià)原因人們只能選擇更遠(yuǎn)一點(diǎn)的樓盤(pán)，但是人們也不是無(wú)限制妥協(xié)。增加的車(chē)程在10-15分鐘的為最多。再增加也沒(méi)有去買(mǎi)了。（2）城中片、總體規(guī)劃及配套（下城區(qū)部分） 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一主、三副、十二個(gè)居住片區(qū)一主：武林商務(wù)區(qū)。三副：（和平）會(huì)展中心區(qū)、（東新）居住區(qū)公共中心、（華豐）科研中心區(qū)。十二居住片：武林居住區(qū)、鳳起居住區(qū)、新華居住區(qū)、東園居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、三塘居住區(qū)、東新居住區(qū)、半山居住區(qū)、石橋居住區(qū)。 用地規(guī)劃：城中片是杭州市中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、城市中北部的生活居住區(qū)，是體現(xiàn)杭州現(xiàn)代城市風(fēng)貌的重要區(qū)域。 公共設(shè)施用地規(guī)劃：以武林廣場(chǎng)為中心，結(jié)合周邊公建地塊形成武林商務(wù)區(qū)。以和平廣場(chǎng)為中心，形成和平會(huì)展中心區(qū)。以東新和三塘居住區(qū)為依托，形成居住區(qū)公共中心。以原下城科技園為基礎(chǔ)，形成華豐科研中心區(qū)。 綠地系統(tǒng)規(guī)劃：大型綠地：在三塘居住區(qū)東面建立城北體育公園，在東新居住區(qū)北面建生態(tài)公園。市級(jí)綠地：鳳起公園、城東公園、武林廣場(chǎng)、環(huán)北公園、朝暉公園、和平公園、杭氧公園、善賢花園、沈家花園、重機(jī)公園、草蕩公園等。 道路交通規(guī)劃：下城區(qū)道路網(wǎng)骨架由城市快速路、主干路、次干路三級(jí)組成。城市快速路有南北向的上塘路、石橋路，東西向的有石大線、石祥路、德勝路、環(huán)城北路，涉及“一環(huán)、三縱、五橫”，城市快速路系統(tǒng)中的“兩縱、三橫”。在石橋路與臨丁路、石祥路交叉口，以及德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設(shè)大型公交。區(qū)內(nèi)沿延安路、上塘路和環(huán)城北路有規(guī)劃的軌道交通一、二期線路。沿重工路、慶春路規(guī)劃預(yù)留軌道交通遠(yuǎn)景線路。在三塘、華豐村規(guī)劃保留公交停車(chē)場(chǎng)及修理廠。在華豐村規(guī)劃建設(shè)公交中心站，在武林廣場(chǎng)電車(chē)場(chǎng)處，規(guī)劃建設(shè)公交中心站及公交、軌道交通換乘中心。區(qū)內(nèi)保留現(xiàn)有杭宣、滬杭鐵路線，規(guī)劃改造艮山門(mén)貨站為鐵路快速行包中心。區(qū)內(nèi)規(guī)劃預(yù)留高速客運(yùn)鐵路線。在石橋橫塘村規(guī)劃保留和建設(shè)公路貨運(yùn)站場(chǎng)。總體規(guī)劃及配套（上城區(qū)部分） 規(guī)劃定位：杭州市商貿(mào)、商務(wù)旅游服務(wù)中心，城市東南部生湖居住區(qū)，體現(xiàn)杭州國(guó)際風(fēng)景旅游城市和國(guó)家文化名城的重要區(qū)域。 發(fā)展規(guī)劃：行政區(qū)劃面積26.65平方公里，陸域面積21.62平方公里，2002年總?cè)丝?1.46萬(wàn)人。至2020年，規(guī)劃城市建設(shè)用地為21.62平方公里，容納居住人32.26萬(wàn)人。 功能組織與規(guī)劃結(jié)構(gòu)：以中河為界，西部為城市公共中心，旅游商貿(mào)區(qū)；東部和東南部為生活居住區(qū)；南部為自然風(fēng)景和歷史文化保護(hù)區(qū)；規(guī)劃分區(qū)結(jié)構(gòu)為9片，4心，4區(qū)，3軸，3廊，二帶一環(huán)的城市格局。九個(gè)居住片區(qū)：湖濱，小營(yíng)、城站、清波、紫陽(yáng)、望江、復(fù)興、近江等。四個(gè)公共中心；市級(jí)中心一湖濱休閑旅游服務(wù)中心(RBO)，市級(jí)副中心一城站廣城商貿(mào)旅游中心，區(qū)級(jí)中心一江濱體育文化休閑中心和南星橋鳳凰城商業(yè)中心。四個(gè)歷史文化保護(hù)區(qū)；吳山文化保護(hù)區(qū)，南宋文化保護(hù)區(qū)，五代吳城文化保護(hù)區(qū)、中山中路傳統(tǒng)商業(yè)保護(hù)區(qū)。三條商業(yè)軸：慶春路商貿(mào)街、解放路商業(yè)街、延安路商業(yè)街。三條綠廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、萬(wàn)松嶺路一姚江路、望江路綠色聯(lián)系廊。二條濱水景觀帶：西湖南線濱水景觀帶和錢(qián)江北岸景觀帶。一條旅游觀光環(huán)線：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、環(huán)西湖南線，解放路形成歷史文化景觀旅游環(huán)線。 道路交通規(guī)則城市道路交通城市快速路：“二縱”通過(guò)分區(qū)，即中河路一復(fù)興大橋、秋濤路一西興大橋，主要聯(lián)系主城與江南城。主干路：慶春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋濤路、錢(qián)江路等；次干路：平海路、清泰街、婺江路、南山路、浣紗路、建國(guó)路、富春江路、之江路等。軌道交通：有三路軌道交通線路(1號(hào)線、3號(hào)線、4號(hào)線)經(jīng)過(guò)該區(qū)。、供應(yīng)及價(jià)格狀況由于市中心板塊內(nèi)的樓盤(pán)無(wú)論是配套還是交通等都比較成熟，生活具有相當(dāng)?shù)谋憷裕蚨摪鍓K受到了許多購(gòu)房者的心儀，全年供應(yīng)量約110萬(wàn)平方米。由于市中心板塊內(nèi)，土地的稀缺性，該板塊內(nèi)上市的樓盤(pán)均以高層、小高層為主，相比于其他板塊來(lái)說(shuō)，容積率較高，綠化率較低，且樓盤(pán)規(guī)模也較小，一般均在10萬(wàn)方以?xún)?nèi)。但也正是因?yàn)槠湎∪毙裕摪鍓K是房?jī)r(jià)最高的板塊，是杭州1萬(wàn)元/平方米樓盤(pán)的集中區(qū)域。今年下半年可供選擇的樓盤(pán)也幾乎都在1萬(wàn)元/平方米以上。從去年開(kāi)始就一直受到普遍關(guān)注的世貿(mào)麗晶城，今年5月份推出的二期價(jià)格也達(dá)到1.1萬(wàn)元/平方米1.3萬(wàn)元/平方米左右，預(yù)計(jì)下半年將推出的3期價(jià)格不會(huì)低于二期，甚至更高；5月26日開(kāi)盤(pán)的河濱公寓，均價(jià)也將在13000元/平方米左右；而城中目前價(jià)格已經(jīng)算低了的野風(fēng)現(xiàn)代領(lǐng)地一期均價(jià)也達(dá)到了9100元/平方米，現(xiàn)已賣(mài)完，二期將在七八月份推出。、需求狀況老城城中一帶一直是購(gòu)房的熱點(diǎn)地段，其周邊的配套設(shè)施非常完善，居住氣氛很濃厚，在購(gòu)房者心中占有重要的位置。a、購(gòu)房面積分析首選和備選購(gòu)房面積均增大與03年10月相比較，首選城中一帶的購(gòu)房者的首選購(gòu)房面積有小幅增大，增加了約2個(gè)平米，但是備選購(gòu)房面積則大幅度的增加，從103.8平米增長(zhǎng)到124.1平米。b、總價(jià)變化情況分析加速上漲縱觀這三個(gè)時(shí)間段的數(shù)據(jù)，可以明顯的發(fā)現(xiàn)首選城中一帶的購(gòu)房者的心理預(yù)算價(jià)格一直在上升，而且是以加速度的方式上升，從2003年5月到2003年10月，購(gòu)房者的心理預(yù)算總價(jià)上漲了8.7萬(wàn)，但從2003年10月到2004年5月，購(gòu)房者的心理預(yù)算上升了24.7萬(wàn)。再?gòu)臋M向比較來(lái)看，在2003年5月的時(shí)候，購(gòu)房者的“有點(diǎn)貴但能承受的總價(jià)”比其心理預(yù)算總價(jià)高約11.3萬(wàn)，到了2003年10月，相差達(dá)7.9萬(wàn)，但是在2004年5月，這一差距拉大到了16.4萬(wàn)。最后再來(lái)看看“太貴而放棄購(gòu)買(mǎi)的總價(jià)”，其數(shù)值從03年5月的72.5萬(wàn)漲到80.4萬(wàn)，最后到了103.7萬(wàn)，漲幅異常明顯。c、單價(jià)變化情況應(yīng)該說(shuō)去年5月、10月和今年5月購(gòu)房者的心理預(yù)算單價(jià)變化是很有規(guī)律的，基本上是以700-1000元的幅度在增加，單價(jià)的上升方式相對(duì)溫和，而非總價(jià)的加速式上漲。那么，再來(lái)看看“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”，從去年5月的5325元到10月的6286元，再到今年10月的7682元。其絕對(duì)數(shù)值變化還是驚人的，僅僅相隔了一年，“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”單價(jià)就上升了2357元，不僅如此，去年10月還是“太貴而放棄購(gòu)買(mǎi)的單價(jià)”（7303元），今年還不到“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”（7682元），可見(jiàn)，購(gòu)房者對(duì)于單價(jià)預(yù)算上升是多么大。d、主流單價(jià)點(diǎn)分析從圖上可以發(fā)現(xiàn)，在03年5月和10月的“有點(diǎn)貴但能承受”的單價(jià)均以6000元人群比例最高，分別為24.5和19.6，今年則以選擇8000元的人群比例最高，為17.9，而選擇6000元的人群比例下降到了2.6，下降的幅度很大。e、客廳、主臥和廚房面積的變化情況購(gòu)房者對(duì)廚房面積和客廳面積的需求有增大的趨勢(shì)，廚房面積從8.5平米到9.7平米，上升幅度為14.1，再到10.6平米，上漲的幅度為9。而客廳面積的增幅則更為明顯，時(shí)隔一年，客廳面積的需求增長(zhǎng)了18.4。與廚房和客廳面積變化相反的是，主臥面積則在減小。f、總價(jià)的妥協(xié)能力降低的趨勢(shì)前面的分析提到，購(gòu)房者的單價(jià)和總價(jià)的心理預(yù)算都比以前有了提高，反映到妥協(xié)系數(shù)上面，他們的妥協(xié)能力在降低。這也說(shuō)明他們對(duì)于預(yù)算價(jià)格的提高完全出于被動(dòng)與無(wú)奈。先看正常的妥協(xié)系數(shù)，在03年10月的時(shí)候相對(duì)比較低，我們認(rèn)為當(dāng)時(shí)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的這種變化在短時(shí)間內(nèi)不能適應(yīng)，但是一旦適應(yīng)了當(dāng)前的房產(chǎn)市場(chǎng)狀況，他們的妥協(xié)能力又恢復(fù)正常了。g、單價(jià)的妥協(xié)能力有一定增強(qiáng)與總價(jià)的妥協(xié)能力降低的趨勢(shì)相反，購(gòu)房者對(duì)單價(jià)的妥協(xié)能力在增強(qiáng)，正常的單價(jià)妥協(xié)系數(shù)從03年5月的0.14上漲到今年5月的0.18，之所以出現(xiàn)這種情況是由于，首選城中地段的購(gòu)房者漸漸為高端群體所壟斷，在城中一帶新房供給量有限的情況下，由供給的不足導(dǎo)致需求的競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此，購(gòu)房對(duì)單價(jià)的承受能力有所加強(qiáng)。（3）城東片、總體規(guī)劃及配套 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：形成三個(gè)中心、三大組團(tuán)、一個(gè)風(fēng)景區(qū)、一個(gè)森林公園、兩縱三橫的交通軸線。 三個(gè)中心：錢(qián)江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心。 三大組團(tuán)：主城東組團(tuán)、筧橋彭埠組團(tuán)、丁橋組團(tuán)。 一個(gè)風(fēng)景區(qū)：皋亭風(fēng)景區(qū)。 一個(gè)森林公園：筧橋森林公園。 兩縱三橫交通軸線：石橋路秋濤路、同協(xié)路（兩縱）；艮山路、慶春路、德勝路（三橫）。 功能定位： 以錢(qián)江新城為核心的高度現(xiàn)代化城區(qū)，具有中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住三大職能。 空間規(guī)劃目標(biāo)： 營(yíng)建“開(kāi)放、現(xiàn)代、生態(tài)”的城市新中心。 提供舒適、便利、環(huán)境優(yōu)美的城市棲居空間。 創(chuàng)造以錢(qián)塘江、運(yùn)河等水體景觀為主軸線的城市生態(tài)空間和景觀空間。 人口規(guī)模：至2020年，為52萬(wàn)。 布局結(jié)構(gòu)：三個(gè)中心、四個(gè)公建區(qū)塊、三條特色街 三個(gè)中心：錢(qián)江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心 四個(gè)公建區(qū)塊：夏衍文化旅游區(qū)、彭埠商貿(mào)流通區(qū)、華家池科研發(fā)展區(qū)、四堡商務(wù)辦公區(qū) 四條特色街：四季青服裝特色街、天城路娛樂(lè)休閑街、鳳起路商業(yè)街、艮山路名車(chē)街 居住區(qū)規(guī)劃：結(jié)合規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，將居住用地劃分為十一個(gè)居住片區(qū)：長(zhǎng)睦片區(qū)、丁橋東片區(qū)、丁橋鎮(zhèn)片區(qū)、筧橋鎮(zhèn)片區(qū)、彭埠片區(qū)、三里亭片區(qū)、天成片區(qū)、南肖埠景芳片區(qū)、運(yùn)河以西片區(qū)、采荷片區(qū)、四堡片區(qū)。 對(duì)外交通規(guī)劃 高速公路：規(guī)劃期內(nèi)將滬杭甬高速公路城區(qū)段置換為城市快速路。 鐵路：在滬杭鐵路的兩側(cè)，預(yù)留滬杭高速鐵路控制用地。 水運(yùn)：保留現(xiàn)有碼頭，規(guī)劃建設(shè)運(yùn)河碼頭。 機(jī)場(chǎng)：現(xiàn)狀保留筧橋軍用機(jī)場(chǎng)。 對(duì)外交通設(shè)施：近期保留汽車(chē)東站，遠(yuǎn)景搬遷汽車(chē)東站。 道路網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃道路系統(tǒng)分四級(jí)設(shè)置，即快速路、主干路、次干路、支路，路網(wǎng)系統(tǒng)形成“五橫四縱”的道路網(wǎng)格局。 “五橫”：臨丁路、石大路、德勝路、艮山路、之江路； “四縱”：石橋路秋濤路、同協(xié)路、丁橋東路機(jī)場(chǎng)路、滬杭高速公路城區(qū)段。 快速路：石大路、秋濤路石橋路、（清江路）、滬杭高速公路城區(qū)段、德勝路、艮山西路、艮山東路為城市快速路。 、樓盤(pán)供應(yīng)及價(jià)格狀況目前城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以東的在售樓盤(pán)較少，主要銷(xiāo)售價(jià)格是：“宋都采荷人家”的住宅售到 9000元/平方米左右，“三華天運(yùn)”的住宅價(jià)格在8200元/平方米左右，“錢(qián)塘沁園”售價(jià)在7500元/平方米左右，此外整個(gè)城東板塊，主要是下沙區(qū)域。 “城市東擴(kuò)”的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)，下沙區(qū)域目前已經(jīng)成為杭州城東板塊的重要組成部分。去年開(kāi)始至今已推出1606畝土地，今年下半年還有2000畝左右的土地在東部沿江區(qū)域推出。杭州市政府的“副城”策略，在有條不紊的進(jìn)行著，同時(shí)加上媒體的宣傳和炒作，下沙的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)在5000元/平方米左右，甚至少量裝修房已賣(mài)到6000元/平方米，如“大北四季風(fēng)景”裝修單身公寓售價(jià)6000元/平方米，“大都文苑風(fēng)情”單身公寓售價(jià)為5500元/平方米。 、需求狀況a、預(yù)算總價(jià)對(duì)比分析首選城東的購(gòu)房人群在40萬(wàn)總價(jià)預(yù)算點(diǎn)的比例比03年有所增加，而在50萬(wàn)、60萬(wàn)的價(jià)格上人群比例要降低一些，這從側(cè)面反映了城東地塊吸引了一些低端人群。同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，在70萬(wàn)80萬(wàn)的點(diǎn)上選擇比例卻有大幅上升，而100萬(wàn)上的比例在降低，這說(shuō)明城東地塊除了吸引了一批低端人群外還吸引了一些較高端的購(gòu)房群體，而最高端的人群被分流。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比03年5月的時(shí)候人們的極限妥協(xié)系數(shù)非常高，為正常妥協(xié)系數(shù)的三倍多，但是隨著房?jī)r(jià)上漲、人們預(yù)算的提高，使得購(gòu)房人群妥協(xié)讓步的空間越來(lái)越小，極限妥協(xié)系數(shù)逐年下降，而正常妥協(xié)系數(shù)則沒(méi)有太大變動(dòng)。c、主流單價(jià)點(diǎn)分析在03年5月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以4000元和5000元比例最高，分別為15.4和12.8，能夠承受7000元及以上單價(jià)的人群比例為10.2。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以選擇6000元的人群比例最高，為21.0，選擇4000元的人群比例僅為5.0，能夠承受7000元及以上單價(jià)的人群比例為14.4，比03年5月有所上升。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇6000元和7000元的人群比例最高，均為16.7，能夠承受7000元及以上的人群比例為27.8，其比例已經(jīng)大幅上升。d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)03年5月的時(shí)候人們單價(jià)妥協(xié)系數(shù)與總價(jià)妥協(xié)系數(shù)很相似，極限妥協(xié)系數(shù)將近正常妥協(xié)系數(shù)的三倍。到了10月人們提高了正常妥協(xié)系數(shù)以能夠買(mǎi)到房子但是人們對(duì)單價(jià)的極限妥協(xié)下降了，這可以認(rèn)為是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高情況下人們對(duì)市場(chǎng)的一種妥協(xié)性調(diào)整。到了04年5月無(wú)論極限妥協(xié)還是正常妥協(xié)都不可避免的下降了，尤其是極限妥協(xié)系數(shù)下降了近三分之一，這說(shuō)明人們對(duì)價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)敏感他們的承受能力已經(jīng)相當(dāng)脆弱了。5、e、面積對(duì)比分析04年5月除了在100平米的選擇上人群比例低于03年10月，其他面積上人群比例都比03年的高。其面積選擇的分散表現(xiàn)在總價(jià)上就是總價(jià)選擇的分散。其中總價(jià)70、80萬(wàn)的比例增加與單價(jià)7000元的增加和面積100及120的增加相當(dāng)合拍。f、首選與次選面積對(duì)比前面總價(jià)與單價(jià)的分析中看到二者預(yù)算都有提高，但是二者提高比例是不一樣的。04年5月的100平米選擇比例明顯要少于03年10月比例。那是為什么呢？看一看人們首選面積平均數(shù)的變化就知道了。04年5月平均首選面積比03年10月下降了5個(gè)平方。這也可以解釋04年人們選擇70萬(wàn)總價(jià)的小于7000元單價(jià)的比例，這是以犧牲面積為代價(jià)的。至于次選面積的變化則可以看作是人們準(zhǔn)備接受大面積住房。g、客廳、主臥和廚房面積對(duì)比縱觀這兩年來(lái)的客廳、主臥和廚房面積變化，我們發(fā)現(xiàn)主臥和廚房面積變化不大，但客廳面積變化顯著，一直呈下降的趨勢(shì)，結(jié)合前述的分析，我們認(rèn)為人們?cè)诮档唾?gòu)房面積的時(shí)候，是首先降低其客廳面積為代價(jià)的。h、到市中心車(chē)程分析通常，人們更能接受20分鐘和30分鐘的距離市中心的車(chē)程。而相對(duì)于03年5月選擇10-15分鐘車(chē)程的人群比例減少很多，這是由于房?jī)r(jià)的原因很多人被迫選擇了距離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，而在30分鐘車(chē)程上04年5月與03年10月的人群比例相當(dāng)一致，都比03年5月要高很多。（4）濱江片、總體規(guī)劃及配套 用地規(guī)劃圖：分區(qū)性質(zhì)：江南城西部以高新科技產(chǎn)業(yè)為骨干，集商務(wù)、教育、旅游、居住、商貿(mào)、研發(fā)功能為一體的高科技、多功能、園林化的科技城。本分區(qū)規(guī)劃規(guī)模為：可居住人口為38萬(wàn)人，建設(shè)用地約為53平方千米。 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：一心、四軸、二區(qū)、九片一心：一個(gè)公共中心，即高新開(kāi)發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級(jí)中心。四條發(fā)展軸：即沿錢(qián)塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。二個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。九個(gè)居住片：即本域內(nèi)的九大居住片：浦沿居住片、東冠居住片、長(zhǎng)河居住片、之江居住片、省屬居住片、長(zhǎng)江居住片、中興居住片、西興北居住片、西興居住片。另外還規(guī)劃了三個(gè)研發(fā)中心、一個(gè)高教園區(qū)和一條旅游觀光帶和休閑度假區(qū)。三個(gè)研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。一個(gè)高教園區(qū)：即濱江高教園區(qū)。一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)：即沿錢(qián)塘江的旅游觀光帶和白馬湖休閑旅游度假區(qū)。 對(duì)外交通：鐵路：廢除鐵路望江門(mén)道口以南至蕭山站的既有浙贛線部分線路、站場(chǎng)、設(shè)施(包括錢(qián)塘江大橋)及蕭紹聯(lián)絡(luò)線，將原來(lái)的鐵路軌道改做為城市軌道交通。新的浙贛線從望江門(mén)以南開(kāi)始下穿，以隧道方式穿越錢(qián)塘江及江南城到臨浦站出城面。區(qū)域交通聯(lián)系：高新開(kāi)發(fā)區(qū)(濱江)主要通過(guò)快速路、主干路加強(qiáng)與區(qū)域交通的聯(lián)系。過(guò)江通道：高新開(kāi)發(fā)區(qū)(濱江)區(qū)主要通過(guò)錢(qián)塘江大橋、西興大橋(錢(qián)江三橋)、復(fù)興大橋(錢(qián)江四橋)、之江大橋與主城聯(lián)系。 城市道路交通：快速路系統(tǒng)：中興路杭州蕭山機(jī)場(chǎng)快速路、彩虹大道(東西向)；四季大道、風(fēng)情大道(南北向)。主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路。次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠(chéng)路、創(chuàng)業(yè)路、長(zhǎng)河路、江虹路、西興路、濱寧路。公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車(chē)為主體，其他公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。、樓盤(pán)供應(yīng)及價(jià)格狀況目前，錢(qián)江兩岸的房產(chǎn)的發(fā)展很快，今年的預(yù)計(jì)上市量將達(dá)到400萬(wàn)平方米左右，其中，北岸將占160萬(wàn)，南岸占230萬(wàn)左右。隨著錢(qián)江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢(qián)江板塊逐漸吸引了購(gòu)房者，房?jī)r(jià)也因?yàn)橐唤簦嬖诤艽蟮牟顒e。錢(qián)江北岸的房?jī)r(jià)普遍在8000元/平方米以上，部分住宅甚至已超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，如“海月金棕櫚”剩余的躍層價(jià)格900011800元/左右，“綠城春江花月”二期剩余住宅也在12000元/平方米左右，其三期預(yù)計(jì)在8月份開(kāi)盤(pán)。濱江南岸的房?jī)r(jià)目前已經(jīng)在6000元/平方米左右，“賀田尚城”價(jià)格在6200元/平方米左右，“同方超級(jí)星期天”6月8日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)5800元/平方米。 、需求狀況a、總價(jià)預(yù)算比較分析從購(gòu)房者總價(jià)預(yù)算上來(lái)看，總價(jià)預(yù)算在50萬(wàn)以下的人群比例逐步減少，總價(jià)預(yù)算在60萬(wàn)以上的人群比例逐步增加，而70萬(wàn)這個(gè)點(diǎn)上幾乎沒(méi)有什么變化。60萬(wàn)價(jià)格點(diǎn)上03年10月和04年5月比03年5月要高出很多。在80萬(wàn)上04年5月人們選擇比例達(dá)到最高。在60-80萬(wàn)上人們的選擇變化隨時(shí)間變化相當(dāng)明顯。在100萬(wàn)上人群比例波動(dòng)較大。b、總價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比分析濱江片的妥協(xié)系數(shù)與隔江相望的城東相類(lèi)似。購(gòu)房者的正常妥協(xié)系數(shù)變化不是很大，但極限妥協(xié)系數(shù)變化相對(duì)較大，且呈下降趨勢(shì)。c、主流單價(jià)點(diǎn)分析在03年5月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以4000元和6000元比例最高，都是14.9，能夠承受7000元及以上單價(jià)的人群比例僅為4.2。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以選擇5000元的人群比例最高，為22.9，其次是6000元的人群，選擇4000元的人群比例已經(jīng)大幅下降了。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇7000元的人群比例最高，為16.4，能夠承受7000元及以上的人群比例為31.3，時(shí)隔一年，購(gòu)房者的對(duì)單價(jià)的心理承受能力在一步步的被拉高。d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比分析相對(duì)于總價(jià)妥協(xié)系數(shù)，單價(jià)的妥協(xié)系數(shù)變化相當(dāng)大。在03年5月的時(shí)候極限妥協(xié)系數(shù)達(dá)到0.79。但是無(wú)論正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)在03年10月和04年5月逐步下降。到了04年5月，無(wú)論是正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)已經(jīng)是03年5月的三分之一了。e、首選面積比較分析與其他的區(qū)片有所相似，100平米的選擇比例在04年5月非常高。03年10月比03年5月在90平米的選擇上減少而100及120平米的選擇則增加了。尤其120平米03年10月選擇比例最大。而04年又出現(xiàn)新的變化那就是在80平上人群比例在增加，這也許是那些低端人群隨著房?jī)r(jià)的上漲無(wú)奈的將目光轉(zhuǎn)向?yàn)I江片。在130平米上04年5月的比例也是達(dá)到三個(gè)時(shí)期的最高值。在150平米的選擇上04年比03年10月降低很多。f、首選面積與次選面積對(duì)比比較一下兩年的首選購(gòu)房面積和次選購(gòu)房面積，發(fā)現(xiàn)首選購(gòu)房面積有減少的趨勢(shì)，這主要是因?yàn)槊鎸?duì)高漲的房?jī)r(jià)他們不得不減少對(duì)面積的期望。而次選面積則有增大的趨勢(shì)，這說(shuō)明購(gòu)房者在沒(méi)有理想面積的時(shí)候，會(huì)選擇增大其購(gòu)房面積，這主要是因?yàn)槊鎸?duì)市場(chǎng)上大戶(hù)型的房屋他們被動(dòng)的作好了妥協(xié)的準(zhǔn)備。g、客廳、主臥 、廚房的比較在客廳面積選擇上，其面積下降的趨勢(shì)非常明顯，雖然平均數(shù)只下降一點(diǎn)但是中位數(shù)的變小(從30變到25)是一種跡象，這種變化的原因是由于低端人群為了能買(mǎi)到房所做的一種妥協(xié)，犧牲客廳空間來(lái)降低總價(jià)。主臥面積的選擇03年5月到10月是上升的，但是到04年又下降了，盡管人們選擇最多的面積都是20平方米左右，但是中位數(shù)的變?。◤?0變到18）說(shuō)明選擇小面積的人數(shù)在增加。廚房面積選擇三個(gè)時(shí)段變化不大，基本上就集中在10平方米左右，03年10月和04年5月的更加接近。h、能接受的車(chē)程比較分析選擇購(gòu)買(mǎi)濱江片的購(gòu)房者他們中只接受10-15分鐘車(chē)程的人群比例明顯減少，而能夠接受20和30分鐘的人群比例則明顯增加，這從側(cè)面反映了人們對(duì)濱江片地塊的認(rèn)同。選擇20分鐘的人群比例相對(duì)于03年10月提高將近一半，而選擇30分鐘車(chē)程的人群比例相對(duì)于03年10月減少很多。究其根源發(fā)現(xiàn)：受錢(qián)江四橋及新城隧道的影響，人們感覺(jué)濱江似乎沒(méi)有那么遠(yuǎn)了，因而人們選擇30分鐘的部分人轉(zhuǎn)而選擇20分鐘。（5）城西片、總體規(guī)劃及配套 用地規(guī)劃功能定位：杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)。人口規(guī)模：規(guī)劃分區(qū)總?cè)丝?2萬(wàn)人，其中城區(qū)人口74萬(wàn)人，郊區(qū)人口18萬(wàn)人。 道路交通規(guī)劃道路網(wǎng)架構(gòu)：由骨架道路網(wǎng)絡(luò)（由高等級(jí)公路、城市快速路和主干路組成）、次干路和支路三個(gè)層次的道路組成一個(gè)快速、安全、便捷、功能明確、級(jí)配合理、易于管理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。道路網(wǎng)規(guī)劃：高速公路或一級(jí)公路本區(qū)域內(nèi)有繞城公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、杭長(zhǎng)高速公路、320國(guó)道一級(jí)公路、104國(guó)道一級(jí)公路、杭富沿江一級(jí)公路。城市快速路：由“四橫、一縱”組成。四橫：留祥路、文華西路文一路、天目山路、云河路。一縱：紫金港路吉鴻路。 居住用地規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)、規(guī)劃城區(qū)6大功能片區(qū)分成12居住片區(qū)，分別為西溪、玉泉居住片，翠苑、古蕩居住片，塘北、蔣村居住片，文新、炮臺(tái)居住片，三墩東、三墩西居住片，以及留下、小和山居住片，規(guī)劃可容納居住人口61.7萬(wàn)人。郊區(qū)由轉(zhuǎn)塘、龍塢、袁浦、周浦的城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口，以及之江度假區(qū)人口組成，可容納16.5萬(wàn)人。分區(qū)另有浙大、小和山省屬教育基地、老文教區(qū)等