房屋驗(yàn)收注意事項(xiàng).doc

房屋驗(yàn)收注意事項(xiàng)2012-3-29一 竣工驗(yàn)收備案文件清單，主要包括： 1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，分5項(xiàng)，其主要內(nèi)容為室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程驗(yàn)收等單位分別簽署得質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署得竣工驗(yàn)收原始文件； 2、規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件； 3、工程質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記表； 4、工程施工許可證或開工報(bào)告； 5、消防部門出具的建筑工程消防驗(yàn)收意見書； 6、建設(shè)工程檔案預(yù)驗(yàn)收意見；7、工程質(zhì)量保修書； 8、住宅質(zhì)量保證書； 9、住宅使用說(shuō)明書； 10、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供得其他文件。二 收房應(yīng)該查看和要求提供的文件 住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證， 是指竣工驗(yàn)收備案表。 收合格后，方可交付使用”。“三書一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國(guó)家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn) 可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件 1、開發(fā)商必須已經(jīng)取得建筑工程竣工備案表2、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書3、竣工實(shí)測(cè)表開發(fā)商已取得國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)。三、房屋建筑面積測(cè)算表，建筑面積，公攤面積以及記錄包括哪些部位套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)使用面積： 4、住戶驗(yàn)房交接表5、樓宇驗(yàn)收記錄表、新建住宅交付使用許可證，由住宅發(fā)展局統(tǒng)一印制6、管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）三、簽訂物業(yè)管理公約，做事先約定，物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成？公用面積分?jǐn)偟膯栴}，開發(fā)商需給出一個(gè)明細(xì)表。綠化完成日期、天然氣、煤氣何時(shí)開通、樓宇對(duì)講、有線電視、電話、寬帶的開通時(shí)間、初裝費(fèi)用和條件。物業(yè)收費(fèi)的各個(gè)細(xì)項(xiàng)依據(jù)物業(yè)費(fèi)里包含了消防的費(fèi)用有沒有具體消防措施（消防噴淋系統(tǒng)和手機(jī)增益系統(tǒng)）竣工驗(yàn)收表中所有驗(yàn)收項(xiàng)目?jī)?nèi)容由一人書寫（這一點(diǎn)由其筆跡就可以辨認(rèn)），只是簽名和蓋章不同；“公共基礎(chǔ)設(shè)施”一項(xiàng)沒有進(jìn)行驗(yàn)收，而按規(guī)定所有項(xiàng)目必須進(jìn)行驗(yàn)收，請(qǐng)開發(fā)商對(duì)這兩個(gè)問題予以解釋7、核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。四、收房流程嚴(yán)重不合理： 開發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的2%）和契稅（房屋總額的1.5%）、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗(yàn)收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。該收房流程存在以下問題：（1）房屋的對(duì)價(jià)是全部房款，在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無(wú)條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。（2）無(wú)論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，交納共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。（3）在房屋交付以前。業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。（5）對(duì)房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗(yàn)單或交屋單中無(wú)法確定的事項(xiàng)，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無(wú)法認(rèn)定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。住宅使用說(shuō)明書： 對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并指出使用注意事項(xiàng)應(yīng)規(guī)定以下內(nèi)容：（1）開發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱；（2）建筑結(jié)構(gòu)類型、承重墻平面布置說(shuō)明；（3）自來(lái)水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施容量、配置、管道走向的說(shuō)明；（4）有關(guān)設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；（5）門窗類型、使用注意事項(xiàng)；（6）配電負(fù)荷說(shuō)明；（7）裝飾、裝修注意事項(xiàng)；（8）住宅公用面積使用規(guī)定說(shuō)明；（9）住宅外立面使用、底層天井使用、封陽(yáng)臺(tái)的說(shuō)明；（10）小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)說(shuō)明；（11）其他需說(shuō)明的問題。住宅質(zhì)量保證書： 必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有相等法律效力?；緝?nèi)容：（1）符合現(xiàn)行的住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。（2）已通過市、區(qū)縣質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收，并有書面的合格證明。（3）所屬的樓棟具有新建住宅交付使用許可證。（4）住宅自簽約后交付之日起，凡兩年內(nèi)在正常使用情況下，有工程質(zhì)量問題的，由公司單位免費(fèi)承擔(dān)維修責(zé)任。A;墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏；驗(yàn)管道這里所指的管道，指的是排水/污管道。猶其是陽(yáng)臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺槭裁匆?yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)“偷”這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。 B;雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢；驗(yàn)防水這里所說(shuō)的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。當(dāng)然，目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，以后的維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來(lái)做一層新的防水層。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花C;門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂；驗(yàn)門窗這里猶其指驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽(yáng)臺(tái)門的的密封性。窗的密封存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來(lái)證實(shí)。陽(yáng)臺(tái)門一般要看陽(yáng)臺(tái)門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽(yáng)臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。(2)驗(yàn)地平其實(shí)驗(yàn)收這個(gè)，對(duì)于普遍用戶是有一定難度的。驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的，那么就只能從這些細(xì)節(jié)來(lái)看質(zhì)量了。測(cè)量的方法：去五金店買一條小的透明水管，長(zhǎng)度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志，把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置；然后再把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)，看水管在該處的高度，再做一個(gè)標(biāo)志，用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來(lái)說(shuō)，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你就得注意了。D;墻面、頂棚抹灰層脫落； 看墻壁不知道從什么時(shí)候開始，看墻壁竟然成為房屋驗(yàn)收的首要問題，因?yàn)樾路繅Ρ跐B水之事時(shí)有發(fā)生，最嚴(yán)重的，整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。但驗(yàn)收這一項(xiàng)，最好選在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時(shí)候墻壁如果有問題，幾乎是無(wú)可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個(gè)問題，就是墻壁是否裂紋。有一個(gè)朋友曾反映過他的家有一個(gè)門形的裂縫，后來(lái)追問發(fā)展商，才知道原來(lái)是施工時(shí)留下的升降梯運(yùn)貨口，后來(lái)封補(bǔ)時(shí)，馬虎處理以致留后患。E;照明線路發(fā)生故障；屋面防水保修年，其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。因住戶使用、裝修不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、管線走向而造成的質(zhì)量問題不在本公司維修范圍之內(nèi)。驗(yàn)水電首先是驗(yàn)一下房屋的水電是否通了。當(dāng)然，對(duì)于一些高級(jí)裝修來(lái)說(shuō)，多數(shù)的水電后期都要更換的了，所以有時(shí)候這些內(nèi)容倒不是關(guān)鍵的了，但如果你不打算更換水電的話，那么這些東西就必須認(rèn)真驗(yàn)收了。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看是不是電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來(lái)說(shuō)，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過熱變軟。 驗(yàn)層高方法很簡(jiǎn)單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量，你應(yīng)該測(cè)量戶內(nèi)的多處地方。一般來(lái)說(shuō)，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。(1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。(2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來(lái)，成本節(jié)約也是很多的，猶其對(duì)于成片開發(fā)的住宅區(qū)。(3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。（5）住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的投訴來(lái)信來(lái)訪，公司單位將及時(shí)給予實(shí)地察看、書面答復(fù)和妥善處理。（6）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。經(jīng)市有關(guān)專業(yè)主管部門鑒定，屬危險(xiǎn)房屋的將予以退還和調(diào)換，并由公司單位承擔(dān)有關(guān)的鑒定費(fèi)用。（7）如對(duì)公司單位的答復(fù)或處理有爭(zhēng)議，凡有關(guān)住宅工程質(zhì)量的，可根據(jù)建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例，向地域內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量主管部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)；住戶亦可直接向人民法院提起訴訟。（8）公司單位愿承諾的其他內(nèi)容。 大產(chǎn)證竣工驗(yàn)收備案表 為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案管理工作，建設(shè)部制定了房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表，竣工驗(yàn)收備案表通常包括以下內(nèi)容：一、工程的基本情況，包括項(xiàng)目名稱、地址、