長春市房地產(chǎn)詳盡調(diào)研分析.ppt

長春市房地產(chǎn)市場調(diào)研 二 一一年六月二十八日 目錄 一 城市概況二 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境三 城市住房消費(fèi)普查四 長春房地產(chǎn)市場分析五 城市各區(qū)域發(fā)展六 長春市場未來展望 1948年10月19日長春解放 長春城市發(fā)展進(jìn)入了新的歷史時(shí)期 解放后 長春城市職能經(jīng)歷了3個(gè)發(fā)展階段 從消費(fèi)型城市轉(zhuǎn)向生產(chǎn)型城市 從封閉型城市轉(zhuǎn)向開放型城市 從近代中心城市轉(zhuǎn)向現(xiàn)代國際化城市 計(jì)劃用30年左右的時(shí)間 把長春市建設(shè)成為現(xiàn)代國際化城市 把長春市建成高度發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì) 高度發(fā)展的精神文明 高效能的基礎(chǔ)設(shè)施 高水平的城市管理 高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境 使長春市在亞太經(jīng)濟(jì)圈乃至世界經(jīng)濟(jì)中占有重要地位 一 歷史文化 長春 吉林省省會 全省政 經(jīng) 文化 科技和交通中心 中國區(qū)域性中心城市中國特大城市之一 中國最大的汽車工業(yè)城市和新中國電影工業(yè)搖籃 有 東方底特律 東方好萊塢 東方洛杉磯 的美譽(yù) 地處東北平原中央 是東北地區(qū)天然地理中心 東北亞幾何中心 東北亞十字經(jīng)濟(jì)走廊核心 總面積20604平方公里 總?cè)丝?45 9萬人 市區(qū)人口641 17萬人 市轄南關(guān)區(qū) 寬城區(qū) 朝陽區(qū) 二道區(qū) 綠園區(qū) 雙陽區(qū)六個(gè)市轄區(qū) 農(nóng)安縣榆樹市 九臺市 德惠市三個(gè)縣級市 項(xiàng)目地塊 二 地理背景 制定了綠色宜居城市的建設(shè)目標(biāo) 規(guī)劃確立了 通達(dá) 綠色 和諧 的城市交通發(fā)展遠(yuǎn)景 通過構(gòu)建現(xiàn)代化的城市綜合交通體系 將長春打造成為區(qū)域的綜合交通樞紐及物流中心城市 規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后 我市將形成以快速路體系為骨架 構(gòu)建由快速路 主干路 次干路和支路共同組成的級配合理 功能完善的道路網(wǎng)系統(tǒng) 規(guī)劃至2020年 中心城區(qū)道路網(wǎng)體系總里程將達(dá)到2760公里 其中快速路體系由 一環(huán)三橫四縱 未來并大力發(fā)展公共軌道交通 十二五 期間 長春在城市交通方面未來將要做好100萬輛以上機(jī)動車保有量的準(zhǔn)備 三 交通情況 長春提出 南拓東展 北優(yōu)西控 的發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃用30年左右的時(shí)間 把長春市建設(shè)成為現(xiàn)代國際化城市 規(guī)劃分3步實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo) 1993年至2000年為打基礎(chǔ)階段 2001年至2015年為發(fā)展階段 2015年至2020年為完善提高階段 把長春市建成高度發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì) 高度發(fā)展的精神文明 高效能的基礎(chǔ)設(shè)施 高水平的城市管理 高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境 使長春市在亞太經(jīng)濟(jì)圈乃至世界經(jīng)濟(jì)中占有重要地位 四 城市形象定位 長春市作為吉林省的省會 是東北地區(qū)重要的城市 綜合競爭力較強(qiáng) 全國綜合國力排名第十三位 綜合環(huán)境資源優(yōu)勢突出 排名居第一位 綜合生產(chǎn)率和綜合市場占有率較高 分別位列第十二和十三位 綜合gdp增長率排名第二十位 但其綜合收入水平和綜合就業(yè)增長缺乏競爭力 分別排在第四十位和第四十三位 長春的工業(yè)基礎(chǔ) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 民眾素質(zhì)的優(yōu)勢和振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略 都為長春市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了重大機(jī)遇 在 一汽 和頗具實(shí)力的國有企業(yè)帶動下 長春的城市競爭力將逐漸提升 五 城市地位 目錄 一 城市概況二 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境三 城市住房消費(fèi)普查四 長春房地產(chǎn)市場分析五 城市各區(qū)域發(fā)展六 長春市場未來展望 近年來長春市g(shù)dp年增長基本保持10 以上 但與東北各大城市相比 相對較低 與全國發(fā)達(dá)城市相比差距非常明顯 但整體增長速度快 發(fā)展?jié)摿薮?人均gdp總值居于中游 增長速度較快 但明顯低于其他東北重要省市 一 2010年gdp數(shù)據(jù)分析 2010年長春市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17921元 約73萬人屬 中等收入 從恩格爾指數(shù)看 長春市民食品消費(fèi)占可支配的36 介于超過小康邁向富裕的階段具有相當(dāng)?shù)氖袌鲑徺I力 二 恩格爾指數(shù)分析 2010年長春市的gdp構(gòu)成中 89 來源于固定資產(chǎn)投資 本市經(jīng)濟(jì)仍然屬于投資拉動型經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長 住宅開發(fā)投資的增長加大了住房市場的有效供給 對滿足市場不斷增長的住房需求起到了積極作用 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重呈平滑曲線下滑 在總gdp中的份額有所降低 逐年升高的固定資產(chǎn)投資額有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展 例如 輕軌 地鐵的建設(shè)將使得成沿線項(xiàng)目的價(jià)格有較大的提升空間 拉近城郊距離 帶動城郊區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展 加速房地產(chǎn)市場城市外擴(kuò)的速度 三 gdp與固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)資產(chǎn)投資 長春市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 主要闡明了2011 2015年長春市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的戰(zhàn)略謀劃和具體部署 緊緊圍繞加快推進(jìn)長春市工業(yè)化 城市化 現(xiàn)代化進(jìn)程 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展等重點(diǎn)任務(wù) 進(jìn)一步深化改革開放 加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 切實(shí)轉(zhuǎn)換增長模式 全面建設(shè)和諧長春 努力在提升國際競爭力 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 綜合創(chuàng)新能力 構(gòu)建和諧社會能力等方面躋身于全國先進(jìn)城市之列 四 長春市 十二五 規(guī)劃發(fā)展綱要 目錄 一 城市概況二 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境三 城市住房消費(fèi)普查四 長春房地產(chǎn)市場分析五 城市各區(qū)域發(fā)展六 長春市場未來展望 消費(fèi)者現(xiàn)住房所有權(quán)屬于自己所有的占最多 占57 5 擁有使用權(quán)的占28 9 租用的占13 6 一 消費(fèi)者現(xiàn)住的房屋所有權(quán)情況 二 消費(fèi)者現(xiàn)住房面積情況 消費(fèi)者現(xiàn)在所住房子的面積在50 70平方米的最多 35 7 與去年基本持平 50平方米以下的占21 7 同比下降了3 4個(gè)百分點(diǎn) 70 130平方米之間的各組比率均比去年有不同程度的提高 三 消費(fèi)者準(zhǔn)備購房的時(shí)間 消費(fèi)者準(zhǔn)備在1 3年內(nèi)購房的最多 占42 6 比去年升高5 9個(gè)百分點(diǎn) 而準(zhǔn)備在1年內(nèi)購房的占15 6 比去年下降了5 2個(gè)百分點(diǎn) 消費(fèi)者的購房心理更加成熟和理智 四 消費(fèi)者準(zhǔn)備購房的區(qū)域 消費(fèi)者買房選擇朝陽區(qū)的依然最多 占30 7 但卻比去年下降了5 7個(gè)百分點(diǎn) 相比之下 準(zhǔn)備在高新區(qū)和凈月區(qū)購房的人有較大的增幅 四 消費(fèi)者準(zhǔn)備購房的區(qū)域 五 消費(fèi)者購房的動機(jī) 有一半以上的消費(fèi)者買房是為了改善住房條件 同比增加3 5個(gè)百分點(diǎn) 而滿足居住要求的消費(fèi)者所占比重卻大大降低 降幅達(dá)11 6個(gè)百分點(diǎn) 有68 的消費(fèi)者準(zhǔn)備買70 120米的房子 六 消費(fèi)者對住房面積的需求 與去年相比 二室二廳的需求依然最高 占30 7 其次是二室二廳的占28 7 特別是 自行設(shè)計(jì)的提高了近2個(gè)百分點(diǎn) 體現(xiàn)出人們生活豐富多彩的一面 這是消費(fèi)者張揚(yáng)個(gè)性的需求 七 消費(fèi)者對戶型需求的統(tǒng)計(jì) 有大部分消費(fèi)者愿意出30 40萬元買房子 八 消費(fèi)者愿意并能夠支付的最高房屋總價(jià) 一次性付款與按揭仍為主流付款方式 但按工程進(jìn)度付款有較大的提高 此類付款方式更能迎合消費(fèi)者日趨理性的消費(fèi)習(xí)慣 但將延長開發(fā)商銷售回款速度 九 消費(fèi)者希望采用的付款方式 十 消費(fèi)者買房時(shí)主要考慮的因素 有73 8 的消費(fèi)者最先考慮工程質(zhì)量問題 該選項(xiàng)目所占比重最大 其他依次是物業(yè)管理是否完善 交通便利程度 價(jià)格 小區(qū)綠化和空氣質(zhì)量 項(xiàng)目手續(xù)是否齊全等 十 消費(fèi)者買房時(shí)主要考慮的因素 十一 消費(fèi)者購房的主要信息來源 目錄 一 城市概況二 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境三 城市住房消費(fèi)普查四 長春房地產(chǎn)市場分析五 城市各區(qū)域發(fā)展六 長春市場未來展望 年初由于施工季節(jié)及新政出臺的原因商品房供應(yīng)量較少 客戶選擇的房源有限 所以整個(gè)市場成交走勢較為低迷 3月份之后隨著施工季節(jié)的到來 市場供應(yīng)量逐漸增加 4月份開始大幅放量 呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢 近來商品房成交均價(jià)有下滑的趨勢 近期市場上成交量較大的項(xiàng)目以中低端的為主 且受政策影響部分樓盤加大優(yōu)惠力度 進(jìn)一步拉低了成交均價(jià) 從2011年年初開始 各種關(guān)于樓市的調(diào)控不斷出臺 部分中小開發(fā)商開始趁政策空隙加緊拿地步伐 大開發(fā)商也在靜觀市場走勢等待拿地時(shí)機(jī) 目前來看長春土地市場走勢基本平穩(wěn) 地價(jià)相對合理的 一 整體市場分析 04年 06年房地產(chǎn)市場發(fā)展良好 07年商品住宅新開工量達(dá)到峰值 08年在政府調(diào)整過熱的投資 樓市以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)的背景下 新開工量開始下滑 09年對市場預(yù)期的失誤也導(dǎo)致了新開工量的不足2010以來年商品住宅新開工量有小幅度的下滑 但仍處于較高水平 市場處于理性開發(fā)階段 二 商品住宅新開工量 竣工量 益田項(xiàng)目 新推盤項(xiàng)目預(yù)計(jì)500套房源 價(jià)格未定 建筑類型網(wǎng)上標(biāo)注多層洋房與小高層 現(xiàn)場咨詢介紹為主推小高層產(chǎn)品 代表性項(xiàng)目分析 三 主流普通住宅市場 從以上分析列表可以看出 兩個(gè)主流項(xiàng)目 在售與未售土地面積體量偏大 導(dǎo)致銷售周期較長 三 主流普通住宅市場 恒大綠洲 地點(diǎn) 超凡大街與乙五路交會處 該項(xiàng)目是高新區(qū)超高性價(jià)比樓盤 毗鄰八一水庫 作為春城首個(gè)恒大地產(chǎn)中國十強(qiáng)的品質(zhì)保障項(xiàng)目 聚焦眾多購房者的目光 推出產(chǎn)品為高層住宅 面積區(qū)間為85 172平方米湖景豪宅 282 319平方米御墅 適合首次置業(yè)及改善型需求的精英人士 益田 御水丹堤 地點(diǎn) 高新區(qū)102國道以南 產(chǎn)品類型以低層 多層 小高層為主 產(chǎn)品面積區(qū)間為51 152平方米 適合首次置業(yè)及改善型需求人群 特有的教育配套吸引了眾多購房者的目光 園區(qū)規(guī)劃建設(shè)國際標(biāo)準(zhǔn)幼兒園 兩座共7000平方米國際會所及豐富的商業(yè)配套 即將落成的吉大附屬中學(xué)和東北師大附小將給周邊帶來良好的教育保障 四 近期市場集中開盤情況分析 四 近期市場集中開盤情況分析 小結(jié) 從11年4月份一來市場上集中開盤的項(xiàng)目銷售情況來看 由于受政策影響市場上的觀望情緒一直在持續(xù) 購房者對房價(jià)會下降的心理預(yù)期較強(qiáng) 使部分項(xiàng)目前期蓄客量一直不足 無法滿足推盤體量較好的消化 部分開發(fā)商選擇趕在政策執(zhí)行前開盤 提前搶占市場份額 以減少政策執(zhí)行后帶來的麻煩 四 近期市場集中開盤情況分析 目錄 一 城市概況二 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境三 城市住房消費(fèi)普查四 長春房地產(chǎn)市場分析五 城市各區(qū)域發(fā)展六 長春市場未來展望 朝陽篇 朝陽區(qū)作為長春市經(jīng)濟(jì) 文化最為核心的區(qū)域 受土地稀缺性的影響 近年來土地出讓量較少 早期的盛世城 后來的億洲地塊 華億紅府 萬達(dá)地塊 紅旗街萬達(dá)廣場 到去年年本月的歐亞地塊 暫定名 歐亞國際購物中心 朝陽區(qū)的新項(xiàng)目基本上均為綜合體項(xiàng)目 未來朝陽區(qū)更是加大了商業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng) 新項(xiàng)目主要集中于紅旗街商圈和重慶路商圈兩大區(qū)域 在政府招商引資的推動下區(qū)域商業(yè)將迎來蛻變 但就長春的商業(yè)環(huán)境而言 短期內(nèi)尚不能承載諸多項(xiàng)目的上市 市場培育需要過程 朝陽區(qū)為我市經(jīng)濟(jì)中心 此黃金地段向來被發(fā)展商看作兵家必爭之地 區(qū)域內(nèi)高端地產(chǎn)項(xiàng)目也勢必對其經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響深遠(yuǎn) 從區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃來看 朝陽區(qū)內(nèi)城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展前景寬廣 未來商機(jī)無限 朝陽篇 綠園區(qū)寶龍 華潤等企業(yè)達(dá)成投資意向 華潤與寶龍進(jìn)駐長春 首選了房地產(chǎn)市場相對不活躍的綠園區(qū) 綠園區(qū)近兩年以來大力發(fā)展區(qū)域道路的建設(shè) 結(jié)合外埠開發(fā)商的相繼入駐 區(qū)域?qū)@著西客站片區(qū) 景陽大路商務(wù)帶以及區(qū)域衛(wèi)星城等進(jìn)行多方面的建設(shè) 去年中旬 綠園區(qū)公布了區(qū)內(nèi)在建及擬建重點(diǎn)工程 重大項(xiàng)目 其中房地產(chǎn)類信息如下 景陽大路快速路項(xiàng)目 翟家和綠園明溝項(xiàng)目已開工建設(shè) 西四環(huán)路續(xù)建項(xiàng)目 警備路哈大鐵路橋續(xù)建項(xiàng)目正在建設(shè)中 計(jì)劃10月中旬全部完工 自立西街項(xiàng)目正在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 即將進(jìn)入拆遷階段 西三環(huán)路改造項(xiàng)目 生態(tài)商住帶新建道路項(xiàng)目現(xiàn)進(jìn)入拆遷階段 西客站站房 雙豐大街等工程的拆遷任務(wù)已基本完成 兩湖一帶 地塊與景陽大路商務(wù)辦公區(qū)的土地收儲和拆遷方案已制定完畢 并與寶龍集團(tuán)和華潤集團(tuán)達(dá)成投資意向 西部新城 生態(tài)商住帶 舊城改造區(qū) 生態(tài)衛(wèi)星城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體開發(fā)等項(xiàng)目的推介工作進(jìn)展順利 已與恒大集團(tuán) 寶龍集團(tuán) 開元旅業(yè)集團(tuán) 吳中集團(tuán)達(dá)成合作意向 西部新城 洗車廠地塊 臺北大街以北青年路兩側(cè)地塊已進(jìn)入土地收儲階段 綠園篇 經(jīng)開篇 興隆新城位于長吉經(jīng)濟(jì)隆起帶的西部節(jié)點(diǎn) 坐落于經(jīng)開區(qū)的東北部 作為長春市長東北開放開發(fā)先導(dǎo)區(qū)的核心 興隆新城將建設(shè)生物產(chǎn)業(yè)園等九大特色產(chǎn)業(yè)園區(qū) 快速推動兩千億級產(chǎn)業(yè)的建設(shè) 目前興隆新城區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已先行啟動 將依托102國道 101省道 吉長北線 長吉城際鐵路 長春龍嘉國際機(jī)場等 搭建起立體交通網(wǎng)格格局 政府預(yù)期未來興隆新城將形成興隆商圈 建設(shè)一座現(xiàn)代化濱湖新城 高端商住新區(qū) 高品質(zhì)中央生活居住區(qū) 興隆新城位于長春市東北角 從城市發(fā)展格局來看 該區(qū)域目前屬于城郊結(jié)合部 區(qū)域農(nóng)村化水平大于城市化水平 從政府對該區(qū)域的發(fā)展定位分析 生物產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃也是結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)有特點(diǎn) 作為長東北開放開發(fā)先導(dǎo)區(qū)的核心該區(qū)域?qū)⒂瓉硇乱惠啺l(fā)展 全面落實(shí)長吉一體化戰(zhàn)略全力打造長東北興隆新城 寬城篇 寬城區(qū)在路網(wǎng)及配套建設(shè)方面 將三環(huán)路以里主路網(wǎng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上 全部配套完畢 三四環(huán)之間接通骨干道路 配套建設(shè)同步跟進(jìn) 開發(fā)區(qū)主體路網(wǎng)節(jié)點(diǎn)全部打通 并完成配套任務(wù) 建成鐵路專用線 抓住地鐵1號線建設(shè)契機(jī) 實(shí)現(xiàn)北人民大街全線貫通 積極推進(jìn)長春站綜合交通換乘中心 亞泰大街和臺北大街快速路 北四環(huán)路 東西鐵路橋洞高架橋及北三環(huán)路改造等重點(diǎn)工程建設(shè) 使北部區(qū)域形成縱橫交織 內(nèi)外相連 四通八達(dá)路網(wǎng)格局 大力細(xì)織交通路網(wǎng) 近年來寬城區(qū)基礎(chǔ)路網(wǎng)的建設(shè)已見成效 此次寬城區(qū)再次將路網(wǎng)建設(shè)納入2010年大力發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 將進(jìn)一步優(yōu)化寬城區(qū)城市環(huán)境 寬城篇 未來寬城 六區(qū)一城 2011年及今后一段時(shí)期 寬城區(qū)還將打造長春北部現(xiàn)代中心區(qū)為發(fā)展方向 以建設(shè)長東北發(fā)展先導(dǎo)區(qū) 產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集聚區(qū) 宜居宜商生態(tài)區(qū) 歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)為功能定位 重點(diǎn)發(fā)展 六區(qū)一城 改造大鐵北 建設(shè)新城 打造北部現(xiàn)代中心區(qū) 寬城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略總體規(guī)劃 勾勒出這個(gè)具有濃厚歷史內(nèi)涵和文化底蘊(yùn)老城區(qū)的發(fā)展遠(yuǎn)景 圍繞著政府規(guī)劃目前北站房片區(qū) 寬城區(qū)政府片區(qū)城市建設(shè)成效顯現(xiàn) 但對比各個(gè)區(qū)域 寬城區(qū)老城區(qū)的面貌依然有待于進(jìn)一步發(fā)力 寬城篇 寬城三地塊建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 近年來隨著政府大力對全市版圖的擴(kuò)張 作為老工業(yè)區(qū)的寬城 現(xiàn)如今大力培育新興服務(wù)業(yè) 改造并提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè) 重點(diǎn)在生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)取得突破 力爭打造寬城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 寬城三地塊的興建打造 將代表著寬城區(qū)現(xiàn)代服務(wù)性即將上升一個(gè)新臺階 凈月篇 長春凈月5至10年打造 三區(qū) 五基地 去年9月26日 省委常委 長春市委書記高廣濱主持召開長春市委常委會 會議強(qiáng)調(diào) 要立足于文化產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展 做好凈月文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)工作 力爭用5年至10年左右的時(shí)間 建成 三區(qū) 五基地 即引領(lǐng)長春市 服務(wù)長吉圖 面向東北亞的國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 文化體制改革實(shí)驗(yàn)區(qū) 東北亞文化交流合作區(qū) 國家農(nóng)村題材電影及數(shù)字電影生產(chǎn)制作基地 國家現(xiàn)代化技術(shù)博覽基地 國家級民間工藝品生產(chǎn)基地 國際性動漫產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地 國際知名生態(tài)旅游休閑勝地 凈月開發(fā)區(qū)成為國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn) 國家發(fā)改委于8月17日正式批準(zhǔn)凈月開發(fā)區(qū)為國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)區(qū) 未來五年 凈月開發(fā)區(qū)將堅(jiān)持建設(shè)凈月生態(tài)城的總體戰(zhàn)略 實(shí)施以文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 以總部經(jīng)濟(jì) 商貿(mào)流通 高技術(shù)研發(fā)為重點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 打造文化創(chuàng)意 旅游休閑 高技術(shù)研發(fā) 總部商務(wù) 低碳產(chǎn)業(yè)等五大特色功能區(qū) 力爭用5年左右的時(shí)間 把開發(fā)區(qū)建成我市的生態(tài)核心區(qū) 文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 高尚宜居新城區(qū) 成為國家服務(wù)業(yè)綜合改革的先行區(qū)和示范區(qū) 到2015年 全區(qū)服務(wù)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)750億元 其中文化產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到500億元 近年來凈月板塊內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展 區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目產(chǎn)品居多 已逐步發(fā)展成為未來長春市高端宜居富源區(qū) 是目前各知名發(fā)展商競逐的較熱門區(qū)域 從文化產(chǎn)業(yè)增值來看 未來凈月開發(fā)區(qū)主導(dǎo)發(fā)展脈絡(luò)將向文化產(chǎn)業(yè)邁進(jìn) 同時(shí)伴隨商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn) 區(qū)域未來投資潛力巨大 此發(fā)展態(tài)勢將進(jìn)一步刺激凈月區(qū)未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 凈月篇 高新篇 欲打造7大特色園區(qū)5年后文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值百億元 高品位體育文化區(qū) 商務(wù)休閑港區(qū) 中央行政商務(wù)區(qū) 濱水娛樂休閑區(qū) 生態(tài)居住區(qū) 圖表 高新區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃方向示意圖 高新區(qū)作為我市綜合性的現(xiàn)代化新城區(qū) 地處長春市城區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃 雙心三翼 中的西南翼 是全市科研服務(wù)中心也是南部新城的重要組成部分 近年來政府加大對南部新城的投資建設(shè) 這將是我市房地產(chǎn)市場難得的發(fā)展契機(jī) 區(qū)域內(nèi)未來樓市前景看好 目錄 一 城市概況二 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境三 城市住房消費(fèi)普查四 長春房地產(chǎn)市場分析五 城市各區(qū)域發(fā)展六 長春市場未來展望 新國八條 房產(chǎn)稅 連續(xù)加息等政策魚貫而出 特別是長春地方版限購政策落地之后 在當(dāng)?shù)匾饛?qiáng)烈反響 長春一向被稱為房地產(chǎn) 二線半 城市 房價(jià)絕對值不高 對房地產(chǎn)政策敏感度較差 因此以往的歷次調(diào)控對其影響均十分有限 無論全國房地產(chǎn)市場如何風(fēng)云變幻 長春房地產(chǎn)市場似乎總能獨(dú)善其身 保持著量價(jià)齊升的增長勢頭 但此次密集的調(diào)控政策也使購房者進(jìn)入 深度觀望 一 宏觀背景籠罩下的長春 國務(wù)院此前對房價(jià)調(diào)控效果摸底時(shí)說 房價(jià)可能下降20 拐點(diǎn)就在3 4月 但是現(xiàn)在已經(jīng)6月份底了 國務(wù)院預(yù)期的效果并未發(fā)生 長春的房價(jià)仍舊穩(wěn)中有升 總之2011年政策會繼續(xù)緊 長春的房價(jià)會繼續(xù)升 主要原因有以下四個(gè)方面 第一 開發(fā)成本提高 國務(wù)院 國八條 的出臺 央行的屢次加息 土地供應(yīng)量加大 使得開發(fā)商資金鏈的緊縮 商品房結(jié)構(gòu)會有所調(diào)整 但拆遷難度的增加 拆遷成本的提高 民工的緊缺 核心城市區(qū)域土地的日漸緊缺 所有原材料的漲價(jià) 這些開發(fā)成本的提高 必然在一定程度推高商品房的價(jià)格 二 長春市未來房價(jià)走向 第二 長春作為省會城市 房價(jià)相對較低 新 2011全國城市房價(jià)排行榜 在2月份揭曉 根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù) 全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8363元 平方米 86個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比上漲 14個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比下跌 溫州房價(jià)躍居全國房價(jià)排行榜榜首 新房均價(jià)達(dá)28474元 平方米 創(chuàng)全國房價(jià)歷史最高 上海以25778元 平方米位居第二名 北京以23818元 平方米位列第三 作為省會城市的長春以均價(jià)5957元 平方米的價(jià)格僅排名第41位 同樣作為省會城市 山東濟(jì)南的價(jià)格為8386元 平方米 排名第21位 黑龍江哈爾濱的價(jià)格為7595元 平方米 排名第26位 遼寧沈陽的價(jià)格為6598元 平方米 排名第36位 由此可見 長春房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于百個(gè)城市的均價(jià) 也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東北 華北各同級別城市 所以近期長春房價(jià)仍將上漲 二 長春市未來房價(jià)走向 第三 需求旺盛 長春市的住宅需求主要來源于四個(gè)方面 1 現(xiàn)有城市居民要求改善住房條件或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求 2 大量農(nóng)民涌進(jìn)城區(qū) 長春城市化水平將會保持長期的高速發(fā)展 3 長春市舊住宅拆遷帶來對新房的需求 4 長春每年4 左右的人口出生率 二 長春市未來房價(jià)走向 第四 高檔住宅改善型住房品質(zhì)增加 在一定程度上帶動房價(jià)上漲 高檔住宅開發(fā)成本高 融入品牌價(jià)值 價(jià)格自然而然也必然會高出同區(qū)域住宅一籌 如 中海南湖一號 萬科柏翠園 恒大綠洲 在自身價(jià)格高的同時(shí) 也將帶動了周圍區(qū)域的發(fā)展 拉升周邊樓盤的價(jià)格 在恒大綠洲未進(jìn)駐高新區(qū)之前 八一水庫附近普通住宅房價(jià)僅為2600元 平主米 當(dāng)恒大