子母戶型捆綁式銷售相關(guān)問題.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除子母戶型捆綁式銷售相關(guān)問題探討某項目規(guī)定住宅套型面積90平米以下戶型的必須占總量的70%以上。但實際該項目120平米以上的大戶型更易為市場接受。因此計劃在設(shè)計與銷售中將兩個小戶型構(gòu)成子母戶型，打通隔墻后即可變成一戶完整的大戶型。如可將一套150平米的房子，設(shè)計成一套90平米，一套60平米。在不違反相關(guān)政策的條件下，做此適當?shù)淖兺?。當然這樣的銷售的模式與正常的規(guī)程必然有些不同，它會帶來一些新的問題。本文試做分析，請大家評議。一、 從購房者角度來看1、 增加辦理房產(chǎn)權(quán)證費用增加房產(chǎn)證辦理費用90元/套。其中登記費：住房80元/套（含一本工本費）。房屋共有權(quán)證10元/證。增加土地證辦理費用130元/本，其中土地證40元，權(quán)屬調(diào)查費90元/戶。增加門牌證30元左右。對策：由房產(chǎn)公司承擔增加費用。2、 增加辦理按揭貸款費用及手續(xù) 根據(jù)個人住房按揭貸款有關(guān)政策的規(guī)定，個人購買第二套住宅按揭時，貸款利率上浮10%左右，且銀行對個人購第二套住宅的貸款審批更為嚴格，同一家銀行可能就無法辦理。 辦理按揭的手續(xù)費增加：一套按揭分成兩套按揭辦理，會增加公證費200-300元、抵押登記費160元。（土地70元/份+房產(chǎn)90元）等。 兩套同時辦理按揭時，辦理公積金貸款只能辦一套。公積金貸款數(shù)額不大時，沒有影響。 對策： 對于要求首付低，要按揭的客戶：面積較小的一套，價格在合同中訂低一點，可以采用一次性付款。另一套住宅則合同中訂的高一點，采用按揭貸款付款。同時在合同中應(yīng)明確兩套合同必須同時履行。3、 對于144平方米以上的住宅，分為兩戶交易，可減少1.5%的契稅。二、 從公司的角度1、 增加造價各戶間的隔墻或內(nèi)部的門扇的增加均會相應(yīng)增加造價。對策：隔墻必須是輕質(zhì)材料施工的，否則更會增加樓板的承重，增加配筋。當然也可以通過工程聯(lián)系單的方式，直接取消。裝飾條件、配套均按原一戶型設(shè)計施工，包括只提供一戶水表，一戶電表，一個進戶門，一個樓宇對講機，一路的電話、電視線，一戶管道煤氣、一個信報箱。小戶型的所有設(shè)施均不獨立。2、 影響公攤面積的計算 小戶型進戶門外到入戶大門的公共空間，按計算辦法應(yīng)計入公攤面積，內(nèi)部門戶拆除后又變成套內(nèi)空間。對策：以套計價，不計算建筑的調(diào)整。三、 如何訂立合同先按正常程序訂立商品房買賣合同，再以補充協(xié)議的方式完善。如：商品房買賣合同補充協(xié)議甲方：XX房地產(chǎn)有限公司乙方：因乙方同時購買由甲方開發(fā)的位于XX小區(qū)1-2-301-A及1-2-301-B的兩套住宅，現(xiàn)乙方根據(jù)實際使用需要將兩套住宅合并做一套住宅使用，現(xiàn)就上述房屋的交付條件要求甲方作如下更改：1、 戶型平面及功能按附圖（本協(xié)議附件1）施工。2、 統(tǒng)一布置XX小區(qū)1-2-301-A及1-2-301-B的水、電、煤氣、電視、通訊及其它弱電智能化配備，兩戶以上所有設(shè)施均不分立，水、電、煤氣等均按一個表計量、一路管線布置。3、 更改后的裝修標準（本協(xié)議附件2）甲方同意乙方上述更改。因上述工程增減引起的費用變動，雙方同意不做調(diào)整不另行結(jié)算。雙方同意XX小區(qū)1-2-301-A及1-2-301-B以后均統(tǒng)一按1-2-301的名義接受甲方的內(nèi)部管理及交付后的物業(yè)管理。相關(guān)事宜約定如下：1、1-2-301的房產(chǎn)證、土地證、門牌證按1-2-301-A及1-2-301-B由乙方辦理。2、1-2-301按揭貸款分為1-2-301-A及1-2-301-B由乙方分別辦理（或1-2-301-A辦理）。3、甲方交房時按1-2-301附圖（本協(xié)議附件）交付。4、乙方承諾本協(xié)議簽訂后，除甲方嚴重質(zhì)量問題外，不退房。5、甲方作為開發(fā)商，與乙方作為1-2-301-A及1-2-301-B的購買者也即1-2-301的購買者。甲方與乙方以1-2-301-A及1-2-301-B或1-2-301的名義簽訂的一切合同都真實有效，乙方承擔相應(yīng)法律責任。6、雙方本協(xié)議的內(nèi)容與商品房買賣合同的內(nèi)容不一致的，以本協(xié)議為準。7、甲方考慮到乙方上述更改后增加的問題及費用，同意優(yōu)惠乙方人民幣1000元房款在1-2-301房屋交付時返還。甲方不承擔因乙方更改引起的一切責任。本協(xié)議經(jīng)甲方蓋章、乙方簽字后生效。甲方：XX房地產(chǎn)有限公司乙方：2007年 月 日四、 對有異議的客戶的處理1、 不滿強制性捆綁銷售的客戶，要求購買其中一套的客戶。相關(guān)法律規(guī)定：消費者權(quán)益保護法浙江實施辦法第八條經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)，應(yīng)當遵守公平、自愿的原則，不得強迫消費者購買商品或者接受服務(wù)，不得違背消費者意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。經(jīng)營者無正當理由，不得拒絕向消費者提供其所經(jīng)營的商品和服務(wù)。對策：在銷售展示中，即展示大戶型，不展示分隔后的戶型，達成初步意向后再明示合同的簽訂方法及相關(guān)事宜的處理。 解釋：本幢其它客戶均已經(jīng)按一戶