關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題和建議

關(guān)于老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題和建議小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對城市發(fā)展和改善民生具有重要影響。由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時關(guān)注的熱點，也成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理引入我國只有20多年時間，而在全國發(fā)展則普遍只有10年左右的歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。一、老舊小區(qū)物業(yè)管理面臨的矛盾和問題縱觀*城區(qū)，近幾年新建的小區(qū)，其物業(yè)管理相對比較完善，但那些老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理很不到位，而高檔小區(qū)和普通小區(qū)的物業(yè)管理差距天壤之別。即使都是普通小區(qū)，由于建造時間不同，物業(yè)管理的完善程度也有很大差別。盡管縣政府近幾年加大了對老舊小區(qū)物業(yè)管理和生活環(huán)境綜合整治力度，但效果不盡人意。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理制度，而老舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。一是部分居民觀念老化。長期以來，計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由政府負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致物業(yè)管理收費難，客觀上影響了物業(yè)管理質(zhì)量。二是配套設(shè)施相對落后。老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題、拆遷安置問題，因工期等因素制約，導(dǎo)致規(guī)劃較為混亂，基礎(chǔ)設(shè)施不健全。還有的小區(qū)因建設(shè)時間較早，規(guī)劃方案較為簡單，沒有綜合考慮社會發(fā)展和人民生活水平提高帶來的現(xiàn)實需求，軟、硬件配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，如安保、消防等設(shè)施缺乏，綠化面積較小或沒有，機動車停車位嚴(yán)重不足，體育健身設(shè)施和文化活動空間十分有限等等，有的小區(qū)甚至連基本的衛(wèi)生清掃、垃圾清運都無法保證。三是公共維修亟待解決。老舊小區(qū)建筑時間較長，道路破損、設(shè)施損毀、房屋質(zhì)量等問題頻發(fā)。對于上述問題，開發(fā)商、銷售公司、物業(yè)管理公司、街道辦、有關(guān)部門或是互相推諉，或是以種種理由和手續(xù)為托詞致使正常的維修難以到位，對公共安全、城市形象、和諧社會建設(shè)都造成不良影響，長此以往，極易引發(fā)安全事故和群體性事件。四是改造資金缺口較大。老舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉式管理、綠化美化、道路修整、停車位設(shè)置、加裝電梯等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。地方財政無法全部負(fù)擔(dān)，業(yè)主也無力承受。五是維權(quán)機構(gòu)尚不健全。實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，而絕大部分老舊小區(qū)尚未成立此類機構(gòu)，即使少部分已成立的小區(qū)業(yè)委會，受多方面因素影響，無法代表廣大業(yè)主利益充分履行維權(quán)職責(zé)，甚至淪為物業(yè)公司的喉舌，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。六是物業(yè)監(jiān)管多頭推諉。XX年底新修訂的江蘇省物業(yè)管理條例規(guī)定，“街道辦事處具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督；縣級以上政府住房與城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；物業(yè)收費價格則區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行評估調(diào)整?！北O(jiān)管單位過多，極易造成物業(yè)監(jiān)管缺失或相互推諉。綜上所述，建立健全老舊小區(qū)社會化物業(yè)管理體系，制定符合實際、符合居民需求的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及懲處機制已經(jīng)成為刻不容緩的社會問題。二、老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析硬件設(shè)施分析1.老舊小區(qū)硬件設(shè)施嚴(yán)重不足，配套不到位，已經(jīng)形成了歷史欠賬，加上過去住宅建設(shè)一直是重建設(shè)輕管理，長期失管失修，造成道路破損、下水道堵塞等問題嚴(yán)重。在轉(zhuǎn)入社區(qū)管理和物業(yè)公司管理時，由于與原來的建設(shè)、管理單位交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋維修基金難落實、難維修，也使小區(qū)管理成為群眾投訴的熱點問題。2.隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，各種類型的車輛越來越多，特別是私人轎車數(shù)量飛速增長，停車位數(shù)量無法適應(yīng)汽車增長的需求。老舊小區(qū)建設(shè)時基本沒有配置專門的停車位，更別說是那些成本較高的地下車庫了。這導(dǎo)致很多小區(qū)大量存在占行車道、人行道，綠地停車和違章停車等行為。造成了“無車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴，影響了社會公平和居住環(huán)境，加劇了交通擁堵，惡化了生活居住環(huán)境，給防災(zāi)、安全帶來一定的隱患。居住人群分析老舊小區(qū)居住人群主要分三類：一是高齡人群。大部分老人收入低，經(jīng)濟承受能力差。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，物業(yè)管理在中國發(fā)展起來正真算起來也就十幾年而已，老住宅小區(qū)業(yè)主享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費的觀念還沒有形成，房屋的維護保養(yǎng)，小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等工作都成了業(yè)主自己的事情，而要請人維護卻需要付費，這種觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變過來。長期計劃經(jīng)濟下的觀念已經(jīng)根深蒂固，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費來支出還有待時日。二是弱勢群體。老舊小區(qū)居住的另一類人是下崗工人等社會弱勢群體，他們收入低，家庭負(fù)擔(dān)重，經(jīng)濟壓力大，根本無法承受物業(yè)管理費，更是不理解物業(yè)管理收費這一觀念。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進(jìn)行管理，卻也因為一直無法收取物業(yè)費，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對于小區(qū)的維護只能是有心無力了，這使得一部分已經(jīng)交納物業(yè)費的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費，造成惡性循環(huán)。三是租住人群。再有居住在老舊小區(qū)的第三類人是外來人員，主要是外地在海的務(wù)工人員。他們一般是租來臨時居住的，很多人在承租房屋的時候并沒有跟業(yè)主談好物業(yè)管理費由誰來交。一有事情，雙方相互推托，誰也不愿意繳納。即使當(dāng)時談妥，他們也會相互推托。承租人認(rèn)為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會搬走，房屋的問題又不是自己的問題，物業(yè)費自然不會交；而原有業(yè)主的認(rèn)為反正不是自己在住，自己人沒在，物業(yè)也找不到自己拿錢，要斷水?dāng)嚯姼约阂矝]關(guān)系。由于老舊小區(qū)居住人群的特點，使得收取物業(yè)管理費難，從而沒有物業(yè)管理公司愿意接收，即使接收了管理起來也十分困難?，F(xiàn)在一些老住宅小區(qū)要不就是沒有物業(yè)管理，要不就是由部分業(yè)主臨時聘用一兩個老人打掃樓道等，許多現(xiàn)實問題得不到根本解決。三、老舊小區(qū)物業(yè)管理建議物業(yè)管理是一項涉及部門眾多，專業(yè)技術(shù)要求高的綜合性工作，關(guān)系到老百姓的日常生活和切身利益，管理難度大。尤其是現(xiàn)階段，城市改造尚未完成，物業(yè)產(chǎn)權(quán)形式多樣，新老住宅并存，居民素質(zhì)參差不齊。針對現(xiàn)在這樣的狀態(tài)，及物業(yè)管理普遍存在的問題，解決方案應(yīng)該從三方面入手。首先，切實提高物業(yè)管理行業(yè)隊伍的綜合素質(zhì)。隨著社會發(fā)展，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求將呈現(xiàn)出高質(zhì)量、多樣化的趨勢，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員具備較高專業(yè)素質(zhì)較強的技術(shù)能力及先進(jìn)的經(jīng)營管理水平。對于整個物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該加快社會化、市場化和專業(yè)化的步伐，繼續(xù)推行和完善招標(biāo)制度，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)實行資產(chǎn)重組，促使其向集團化、規(guī)?；l(fā)展。其次，政府加大管理力度，建立有效監(jiān)管機制。一方面，要整合現(xiàn)有監(jiān)管力量，建立以政府為主導(dǎo)，住建、物價、財政、審計、公安、消防、街道、社區(qū)、業(yè)委會共同參與的物業(yè)監(jiān)管專業(yè)機構(gòu)，出臺包括物業(yè)服務(wù)招標(biāo)、服務(wù)項目、公共維修、物業(yè)費用公示等在內(nèi)的物業(yè)管理細(xì)則，逐年擴大物業(yè)管理覆蓋面，指導(dǎo)符合條件的小區(qū)成立業(yè)主委員會，對不符合條件的由社區(qū)居委會代行維權(quán)職責(zé)。對物業(yè)管理公司服務(wù)情況實行全程監(jiān)督和滿意度評價，對服務(wù)不到位、業(yè)主反映強烈的物業(yè)公司責(zé)令退出。另一方面，對于老舊小區(qū)加大改造投入，如增加區(qū)域性停車場、安保設(shè)施，統(tǒng)一進(jìn)行綠化美化、道路修繕等，資金缺口采取政府財政、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)公司、業(yè)主集資按比例分?jǐn)偟姆绞剑謹(jǐn)偙壤梢愿鶕?jù)每個小區(qū)的不同情況進(jìn)行測算。各級政府應(yīng)樹立經(jīng)營城市的理念，應(yīng)從城市建設(shè)維護費中，拿出專項資金，制定個性化的改造計劃，逐年逐步地實施改造。業(yè)主集資應(yīng)充分考慮其經(jīng)濟承受能力。此外，還可以考慮引入民間資本、社會力量參與改造工程的投標(biāo)、設(shè)計和建設(shè)。第三，加強實施物業(yè)管理的正面宣傳。一是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司自覺樹立努力為業(yè)主服務(wù)的意識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要對物業(yè)管理公司中管理規(guī)范、服務(wù)到位、業(yè)主滿意的先進(jìn)典型進(jìn)行宣傳和獎勵，組織其它公司學(xué)習(xí)其先進(jìn)經(jīng)驗。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺的維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強物業(yè)收費的宣傳工作，該交費的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費，對已享受服務(wù)、有經(jīng)濟負(fù)擔(dān)能力的業(yè)主采取思想教育、明榜公示、法律途徑追責(zé)等方式促其按時交納物業(yè)費，對下崗工人、弱勢群體等，由政府財政劃撥專項資金予以補助，或由掛鉤幫扶單位幫其代繳，以減輕其生活負(fù)擔(dān)。第四，