第五章 成本法課件

第五章成本法及其應(yīng)用,掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新購建成本與折舊，建筑物減價修正額的估算方法。,本章內(nèi)容,第一節(jié)成本法的基本原理第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成第三節(jié)成本法的基本公式第四節(jié)重新購建價格第五節(jié)建筑物的折舊第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定第七節(jié)成本法應(yīng)用舉例,2,PPT學(xué)習(xí)交流,第一節(jié)成本法的基本原理,一、成本法的概念成本法（costapproach）是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。因而成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價值的方法。采用成本法評估出來的不動產(chǎn)價格又稱為積算價格。,3,PPT學(xué)習(xí)交流,第一節(jié)成本法的基本原理,二、理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費用而決定。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價。從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需要花費的代價。一個是不低于開發(fā)建設(shè)已花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)所需要花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價。,4,PPT學(xué)習(xí)交流,第一節(jié)成本法的基本原理,三、適用的對象和條件適用于既無收益又很少交易的不動產(chǎn)估價（學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施）。單純的建筑物通常也采用成本法估價。獨立或狹小市場上無法運用市場法進行估價的不動產(chǎn)。成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的不動產(chǎn)估價。需要注意的是，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。因此在估價中注意：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本，估價中應(yīng)采用客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。,5,PPT學(xué)習(xí)交流,第一節(jié)成本法的基本原理,四、操作步驟1.搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；2.估算重置價格或重建價格；3.估算折舊；4.求取積算價格。,6,PPT學(xué)習(xí)交流,第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,搞清楚房地產(chǎn)價格的構(gòu)成是運用成本法估價的基礎(chǔ)工作。在運用成本法估價時，不論房地產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，首先是要調(diào)查了解從取得土地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項。然后在此基礎(chǔ)上針對估價對象實際情況，確定估價對象的價格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項目的金額。以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。,7,PPT學(xué)習(xí)交流,第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,一、土地取得成本土地取得成本是指房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。一般由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費構(gòu)成。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為：1、通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。2、通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。3、通過市場“購買”取得的，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。,8,PPT學(xué)習(xí)交流,第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,二、開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。理論上可將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，實際中主要包括：1、勘察設(shè)計和前期工程費。2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。3、房屋建筑安裝工程費。4、公共配套設(shè)施建設(shè)費。5、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。,9,PPT學(xué)習(xí)交流,第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,三、管理費用管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。一般按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例測算。四、投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。五、銷售費用銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。通常按售價的一定比例來測算。,10,PPT學(xué)習(xí)交流,第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,六、銷售稅費銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）繳納的稅費。1.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、和教育費附加（“兩稅一費”）。2.其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負擔(dān)的交易手續(xù)費等。銷售稅費通常是售價的一定比率。,11,PPT學(xué)習(xí)交流,第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,七、開發(fā)利潤運用成本法估價需要先測算開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應(yīng)注意下述幾點：1.開發(fā)利潤是所得稅前的，即開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費2.開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，不是個別開發(fā)商獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。3.開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有：,12,PPT學(xué)習(xí)交流,第二節(jié)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成,1)計算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率稱為直接成本利潤率，即直接成本利潤率開發(fā)利潤(土地取得成本+開發(fā)成本)2)計算基數(shù)土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應(yīng)的利潤率稱為成本利潤率，即成本利潤率開發(fā)利潤(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)3)計算基數(shù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率，即銷售利潤率開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率相匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率；反之，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)。,13,PPT學(xué)習(xí)交流,第三節(jié)成本法的基本公式,一、最基本的公式房地產(chǎn)價格重新購建價格折舊上述公式根據(jù)下列3類估價對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不存在這就問題，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價調(diào)整。二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤,14,PPT學(xué)習(xí)交流,第三節(jié)成本法的基本公式,上述新開發(fā)土地的基本公式在具體情況下還會有具體形式。如成片開發(fā)完成后的熟地的分宗估價公式：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+總開發(fā)利潤)開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式1.在新建房地的情況下新建房地價格土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤,15,PPT學(xué)習(xí)交流,第三節(jié)成本法的基本公式,2.在新建建筑物的情況下(新建房地價格公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤)，即新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤三、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式1.在舊房地的情況下舊房地價格房地的重新購建價格建筑物的折舊土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格建筑物的折舊2.在舊建筑物的情況下舊建筑物價格建筑物的重新購建價格建筑物的折舊,16,PPT學(xué)習(xí)交流,第四節(jié)重新購建價格,一、重新購建價格的概念1.重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。(1)重新購建價格是估價時點的價格。(2)重新購建價格是客觀的價格。(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格,土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。,17,PPT學(xué)習(xí)交流,第四節(jié)重新購建價格,2.重置價格和重建價格建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格(成本)和重建價格(成本)。建筑物重置價格(replacementcostofbuilding)是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。建筑物重建價格(reproductioncostofbuilding)是指采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格(所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤)。,18,PPT學(xué)習(xí)交流,第四節(jié)重新購建價格,建筑物的重置價格,宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技術(shù)變遷,使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格,宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。重置價格通常要比重建價格低。二、重新購建價格的求取思路求取房地的重新購建價格有兩大路徑:一是將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分,先求取土地的重新購建價格,再加上建筑物的重新購建價格。二是不將房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分,而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程,在分析房地產(chǎn)價格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。,19,PPT學(xué)習(xí)交流,第四節(jié)重新購建價格,三、重新購建價格的求取方法建筑物的重置價格和重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除可能包含的土地價格后的比較修正來求取。具體方法有:1.單位比較法單位比較法(comparative-unitmethod)是以估價對象建筑物為整體,選取某種與該建筑物造價密切相關(guān)的計量單位為比較單位,通過調(diào)查了解估價時點類似建筑物的單位造價,并對其作適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕〗ㄖ镏匦沦徑▋r格的方法。有單位面積法和單位體積法。,20,PPT學(xué)習(xí)交流,第四節(jié)重新購建價格,(1)單位面積法單位面積法(square-footmethod)是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價,對其作適當(dāng)?shù)男拚⒄{(diào)整,然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。主要適用于造價與面積關(guān)系較大的房屋。(2)單位體積法單位體積法(cubic-footmethod)與單位面積法相似,是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價,對其作適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整,然后乘以估價對象建筑物的體積來估算建筑物的重新購建價格。主要適用于造價與體積關(guān)系較大的建筑物。,21,PPT學(xué)習(xí)交流,建筑物基準(zhǔn)重置價格表基準(zhǔn)日期:年月日價格單位:元/M2,22,PPT學(xué)習(xí)交流,第四節(jié)重新購建價格,2.分部分項法分部分項法(unit-in-placemethod)是先假設(shè)將估價對象建筑物分解為各個獨立的構(gòu)件或分部分項工程,然后測算各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量,再調(diào)查了解估價時點各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本,最后將各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或成本后相加,來估算建筑物重新購建價格的方法。需注意:(1)應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位;(2)既不要漏項也不要重復(fù)計算。,23,PPT學(xué)習(xí)交流,分部分項法,24,PPT學(xué)習(xí)交流,第四節(jié)重新購建價格,3.工料測量法工料測量法(quantitysurveymethod)是先假設(shè)將估價對象建筑物分解還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備,然后測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備種類、數(shù)量和人工時數(shù),再調(diào)查了解估價時點相應(yīng)建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù),最后將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)后相加,來估算建筑物重新購建價格的方法。工料測量法主要用于具有歷史價值的建筑物重建價格的求取。,25,PPT學(xué)習(xí)交流,工料測量法,26,PPT學(xué)習(xí)交流,第四節(jié)重新購建價格,4.指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法(indexmethod,cost-indextrending)是利用有關(guān)價格指數(shù)或變動率,將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點的價值來求取建筑物重新購建價格的方法。主要用于檢驗其它方法的測算結(jié)果。將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點的價值的具體方法,與市場比較法中交易日期調(diào)整的方法相同。,27,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,一、建筑物折舊的概念和原因1.含義：估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即建筑物折舊建筑物重新購建價格建筑物市場價值2.建筑物折舊的原因：根據(jù)造成建筑物折舊的原因，分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。(1)物質(zhì)折舊(physicaldepreciation，physicaldeterioration)是建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。,28,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,物質(zhì)折舊由以下方面引起：自然經(jīng)過的老化；正常使用的磨損；意外的破壞損毀；延遲維修的損壞殘存。(2)功能折舊(functionaldepreciation，functionalobsolescence)是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。功能缺乏是指建筑物沒有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣等。功能落后是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運營。,29,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,功能過剩是指建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本。(3)經(jīng)濟折舊（economicdepreciation，economicobsolescence）,又稱外部性折舊（externalobsolescence）,是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變)，也可能是其他因素(如政策變化)。,30,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,（二）折舊的求取方法1.年限法(1)年限法和有關(guān)年限的概念年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命(physicallife)是從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時間。經(jīng)濟壽命(economiclife)是從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。如收益性建筑物的經(jīng)濟壽命就是從建筑物竣工之日開始在正常市場和運營狀態(tài)下產(chǎn)生的收益大于運營費用的持續(xù)時間。,31,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)(actualage)是指從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)(effectiveage)是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。建筑物的剩余壽命(remaininglife)是其壽命減去經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。剩余自然壽命(remainingphysicallife)是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。剩余經(jīng)濟壽命(remainingeconomiclife)是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。,32,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。(2)直線法直線法(straight-linemethod)假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。年折舊額計算公式為：,式中Di第i年的折舊額；C建筑物的重新建造成本；S預(yù)計的建筑物的凈殘值；N建筑物的經(jīng)濟壽命；R建筑物的殘值率,33,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,年折舊率為：,t年末的累計的折舊額為：,建筑物的估價時點價值為：,34,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,(3)成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。例某10年前建成交付使用的建筑物,估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年,殘值率為零。用直線法計算該建筑物的成新率。該建筑物的成新率30(10+30)=75%,35,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,2.市場提取法市場提取法(marketextractionmethod)是利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。再假設(shè)建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取折舊的步驟為：(1)搜集交易實例;(2)從交易實例中選取3個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例;(3)對可比實例成交價格進行付款方式、交易情況等修正;(4)求取可比實例在其成交日期時的土地價值,將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的折舊后價值;,36,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,(5)求取可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格,將該建筑物重新購建價格減去建筑物的折舊后價值得出建筑物折舊;(6)將可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉(zhuǎn)換為折舊率,把各可比實例折舊率調(diào)整為適合估價對象的折舊率;或?qū)⒏骺杀葘嵗恼叟f率除以其經(jīng)過年數(shù)轉(zhuǎn)換為年折舊率,再將各可比實例年折舊率調(diào)整為適合估價對象的年折舊率；(7)將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率,或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)，便可求出估價對象建筑物的折舊。,37,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,3.分解法分解法(breakdownmethod)是對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定,然后加總來求取建筑物折舊的方法。分解法認為各種類型的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊,應(yīng)根據(jù)各自的具體情況分別采用適當(dāng)?shù)姆椒▉砉浪?。步驟:(1)將物質(zhì)折舊分解為各個項目,分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到物質(zhì)折舊;(2)將功能折舊分解為各個項目,分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到功能折舊;(3)將經(jīng)濟折舊分為不同情況,分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加得到經(jīng)濟折舊;(4)將上述求取的所有折舊額相加得到建筑物的折舊總額。,38,PPT學(xué)習(xí)交流,分解法求取建筑物折舊的途徑,建筑物折舊,可修復(fù),物質(zhì)折舊,功能折舊,經(jīng)濟折舊,不可修復(fù),可修復(fù),長壽命,不可修復(fù),可修復(fù),短壽命,不可修復(fù),可修復(fù),不可修復(fù),可修復(fù),不可修復(fù),暫時性,永久性,功能缺乏,功能落后,功能過剩,39,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,(1)物質(zhì)折舊的求取1)將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目。修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的,為可修復(fù)部分;反之為不可修復(fù)部分。對于可修復(fù)部分,可直接估算其修復(fù)所需的費用作為折舊額。2)對于不可修復(fù)的項目,根據(jù)估價時點時的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命,將其分為短壽命項目和長壽命項目。短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建價格、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命,采用年限法計算折舊額。,40,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,長壽命項目是根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各短壽命項目的重新構(gòu)建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。3)將可修復(fù)項目的修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為建筑物的物質(zhì)折舊額。例某建筑物重置價格為180萬元,經(jīng)濟壽命為50年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年.其中門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元;裝修的重置價格為30萬元,平均壽命為5年,經(jīng)過年數(shù)為3年;設(shè)備的重置價格為60萬元,平均壽命為15年,經(jīng)過年數(shù)為10年.計算建筑物的物質(zhì)折舊額.假設(shè)殘值率均為零.,41,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,(2)功能折舊的求取1)將功能折舊分為功能缺乏、功能落后和功能過剩，并進一步分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。2)對于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊:估算在估價對象建筑物上增加該功能所必需的費用;估算該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用;將在估價對象建筑物上增加該功能所必需的費用減去該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用,即增加該功能所超額的費用作為折舊額。,42,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,對于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊:采用“租金損失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和;估算該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用;將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和減去該功能如果在建筑物建造時就具有所必需的費用,作為折舊額。3)對于可修復(fù)的功能落后引起的折舊,以空調(diào)系統(tǒng)為例,其折舊額為該功能落后系統(tǒng)的重新購建價格,減去該功能落后系統(tǒng)已提折舊,加上拆除該功能落后系統(tǒng)所必需的費用,減去該功能落后系統(tǒng)可回收的殘值(以上是落后功能的服務(wù)期未滿而提前報廢的損失),加上安裝新的功能先進系統(tǒng)所必需的費用,減去該新的功能先進系統(tǒng)如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用。,43,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,對于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊,以空調(diào)系統(tǒng)為例,其折舊額是在上述可修復(fù)的功能落后引起的折舊額計算中,將安裝新的功能先進系統(tǒng)所必需的費用,替換為采用“租金損失資本化法”求取的功能落后系統(tǒng)導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和。4)功能過剩一般是不可修復(fù)的。功能過剩引起的折舊包括功能過剩造成的無效成本和超額持有成本。無效成本可以通過使用重置成本而自動得到消除,如果使用重建成本則不能消除。超額持有成本可采用“超額運營費用資本化法”功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和來求取。,44,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,在使用重置成本下，扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本超額持有成本;在使用重建成本下，扣除功能過剩引起的折舊后的成本重建成本無效成本超額持有成本5)將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起的折舊額相加,即為功能折舊額。(2)經(jīng)濟折舊的求取經(jīng)濟折舊在估價時點時通常是不可修復(fù)的,首先應(yīng)分清它是暫時性的還是永久性的,然后可以根據(jù)租金損失的期限不同,采用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。,45,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題1.估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損,科學(xué)地說不是“折舊”,而是“減價調(diào)整”;會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。2.土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響估價中確定建筑物經(jīng)濟壽命與折舊，遇有下列情況時的處理應(yīng)為：(1)建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計；,46,PPT學(xué)習(xí)交流,第五節(jié)建筑物的折舊,(2)建筑物經(jīng)濟壽命短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；(3)建筑物經(jīng)濟壽命長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算折舊；(4)建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；(5)建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計算折舊。,47,PPT學(xué)習(xí)交流,第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定,一、商品住宅和經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定1.商品住宅價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定商品住宅價格管理暫行辦法規(guī)定:商品住宅價格應(yīng)以合理成本為依據(jù),有適當(dāng)利潤,結(jié)合供求狀況和國家政策要求制定,并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素,實行差別價格。商品住宅價格有下列項目構(gòu)成：(1)成本。包括：1)征地費及拆遷安置補償費；2)勘察設(shè)計及前期工程費；3)住宅建筑、安裝工程費；4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費；5)管理費:以上述1)至4)項之和為基數(shù)的13計算；6)貸款利息。,48,PPT學(xué)習(xí)交流,第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定,(2)利潤:以上述成本中1)至4)項之和為基數(shù)核定(3)稅金(4)地段差價不計入商品住宅的費用：非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用；住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。2.經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟適用住房價格管理暫行辦法規(guī)定:經(jīng)濟適用住房價格實行政府指導(dǎo)價。制定經(jīng)濟適用住房價格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，體現(xiàn)政府優(yōu)惠政策。,49,PPT學(xué)習(xí)交流,第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)濟適用住房價格由開發(fā)成本、稅金和利潤構(gòu)成：(1)成本。包括：1)征地費及拆遷安置補償費；2)勘察設(shè)計及前期工程費；3)住宅建筑、安裝工程費；4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費；5)管理費以不超過上述1)至4)項之和的2計算；6)貸款利息。(2)稅金(3)利潤按不超過開發(fā)成本中1)至4)項之和的3計算二、房屋折舊的有關(guān)規(guī)定1.各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟耐用年限的參考值一般為鋼結(jié)構(gòu):生產(chǎn)用房70年,受腐蝕的生產(chǎn)用房50年,非生產(chǎn)用房80年;,50,PPT學(xué)習(xí)交流,第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):生產(chǎn)用房50年,受腐蝕的生產(chǎn)用房35年,非生產(chǎn)用房60年；磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年,受腐蝕的生產(chǎn)用房30年,非生產(chǎn)用房50年；磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年,受腐蝕的生產(chǎn)用房30年,非生產(chǎn)用房50年；磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年,受腐蝕的生產(chǎn)用房20年,非生產(chǎn)用房40年；磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年,受腐蝕的生產(chǎn)用房20年,非生產(chǎn)用房40年；磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年,受腐蝕的生產(chǎn)用房20年,非生產(chǎn)用房40年；簡易結(jié)構(gòu)：10年。,51,PPT學(xué)習(xí)交流,第六節(jié)成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定,2.建筑物的殘值率因不同建筑結(jié)構(gòu)而不同，其參考值一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0磚混結(jié)構(gòu)一等：2磚混結(jié)構(gòu)二等：2磚木結(jié)構(gòu)一等：6磚木結(jié)構(gòu)二等：4磚木結(jié)構(gòu)三等：3簡易結(jié)構(gòu)：0,3.房屋新舊程度的判定完好房:十、九、八成基本完好房:七、六成一般損壞房：五、四成嚴(yán)重損壞房及危房：三成以下,52,PPT學(xué)習(xí)交流,第七節(jié)成本法應(yīng)用舉例,例1某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000m2，是10年前通過征收農(nóng)地取得的，當(dāng)時取得的費用為18萬/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要的費用為620元/m2；地上建筑物總建筑面