2012房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算及相關(guān)內(nèi)容培訓(xùn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算及相關(guān)內(nèi)容溝通,投資顧問(wèn)部2012-3-14,內(nèi)容目錄,一、關(guān)于容積率及建筑形式,二、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件簡(jiǎn)明規(guī)范,1、關(guān)于層高的控制：住宅類地上層高不可以超4.9米、地下戶內(nèi)不可以超2.2米；寫(xiě)字樓項(xiàng)目層高不可以超過(guò)5.8米、共享空間按一層面積計(jì)算；2、關(guān)于樓梯及電梯設(shè)置：住宅12層以下且有2個(gè)單元對(duì)接的，電梯可為1部，樓梯為折返梯；住宅18層以上建筑電梯為2部，樓梯為剪刀梯；3、所有項(xiàng)目凡涉及人防工程的，人防等級(jí)均建議為“常規(guī)6級(jí)”；,三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成,成本工程要素,一、土地成本；二、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用；三、建設(shè)成本；四、管理費(fèi)用；,附表1，土地成本：總投入2038萬(wàn)元，單位成本206元/平米。,一、土地成本；,二、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用；,附表2，項(xiàng)目前期費(fèi)：總投入1072萬(wàn)元，單位成本87元/平米。,三、建設(shè)成本；,附表3，建安及配套費(fèi)：總投入28922萬(wàn)元，單位成本2700元/平米。,四、管理費(fèi)用,附表4，其他行政事業(yè)費(fèi)用：總投入382萬(wàn)元，單位成本31元/平米。,附表5，其他費(fèi)用：總投入1063萬(wàn)元，單位成本86元/平米。,附表6，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：總投入943萬(wàn)元，單位成本76元/平米。,測(cè)算模板示例,測(cè)算模板示例,四、各類建筑工程造價(jià)結(jié)算表,1、建安總成本（不含園林施工）：,2、部分敏感成本分拆明細(xì)：,園林景觀施工：一般效果200-250元/綠化面積；中檔效果350-400元/綠化面積；高檔效果500元起/綠化面積；市政工程：北京地區(qū)大小市政約300元/平米（總建面）外省市大小市政約90-200元/平米（總建面）,五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,開(kāi)發(fā)模式建議,Part1,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式建議,介于：開(kāi)發(fā)商的初投資能力及本案銷售初期迫切的回款要求；本案體量及產(chǎn)品多樣性的前提，應(yīng)避免產(chǎn)品自身在同一銷售周期內(nèi)產(chǎn)生沖突；現(xiàn)有市場(chǎng)實(shí)際去化速度較慢的現(xiàn)實(shí)；因此：分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式是本案的唯一選擇,模擬測(cè)算,假設(shè)：本案首期開(kāi)盤(pán)均價(jià)為5300元，銷售率為70%，回款率為合同金額的80%則若實(shí)現(xiàn)5億回款，所需放盤(pán)量X？,X*70%*5300*80%=5億X=168463平方米若首期每戶平均為90平方米，則半年內(nèi)共需銷售1872套，日均去化10.4套,項(xiàng)目分期策略建議,項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)原則：滿足開(kāi)發(fā)商對(duì)本案初投資要求，加速資金回籠；減少初期投入，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本；配套先行，既是對(duì)本案的有力支撐又與競(jìng)品形成明顯差異優(yōu)勢(shì)；循序漸進(jìn)，預(yù)留合理、充足的利潤(rùn)空間。,項(xiàng)目工程施工分期建議：1、2012年7月前完成公園及營(yíng)銷中心建設(shè)；2、建議本案工程部分分二期開(kāi)發(fā)完成，一期啟動(dòng)A、C地塊；二期啟動(dòng)A1、B地塊。3、先期開(kāi)發(fā)A、C區(qū)以保證本案開(kāi)發(fā)初期的規(guī)模及現(xiàn)金流、同時(shí)完善自身配套提升品質(zhì)，為后期產(chǎn)品的品質(zhì)提升預(yù)留合理空間即以時(shí)間換空間。4、A1、B區(qū)為本案的價(jià)值提升區(qū)，同時(shí)也是利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。,A1,項(xiàng)目分期技術(shù)指標(biāo)模擬,開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議,依據(jù)上文“項(xiàng)目分期建議”，建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏為：,開(kāi)發(fā)原則：分散總體開(kāi)發(fā)量，避免施工及用款高峰期集中出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；最大限度的為銷售工作前置創(chuàng)造有利條件，實(shí)現(xiàn)部分款項(xiàng)預(yù)先回流；最大限度保證一期同期竣工。,各期產(chǎn)品形態(tài)及比例建議,產(chǎn)品形態(tài)為住宅及商業(yè)裙房，其中住宅以兩梯三戶或兩梯四戶的中小戶型一居、二居為主，少量點(diǎn)綴部分三居室戶型；商業(yè)以二層裙房為主，局部為三層。具體面積劃分及比例如下：,住宅部分：,公寓部分：,集中商業(yè)部分：,各期產(chǎn)品形態(tài)及比例建議,產(chǎn)品形態(tài)為住宅及商業(yè)裙房，其中住宅以一梯兩戶及兩梯三戶的舒適型二居、三居為主，少量點(diǎn)綴部分四居室及一居室戶型；商業(yè)以二層裙房為主。具體面積劃分及比例如下：,營(yíng)銷方式建議,影響營(yíng)銷策略的因素：銷售初期要實(shí)現(xiàn)高去化率，高回款總額；本案與其他競(jìng)品存在明顯的工程形象差距，培養(yǎng)忠實(shí)客戶是當(dāng)務(wù)之急；本案售價(jià)與其他競(jìng)品存在一定差距，客戶潛在抗性大；區(qū)域整體去化速率與本案要求存在差距。,營(yíng)銷方式建議,搭便車戰(zhàn)略利用區(qū)域其他項(xiàng)目的推廣本環(huán)節(jié)為借勢(shì)策略，目的是與其他項(xiàng)目形成推廣合力，加速區(qū)域成熟度的營(yíng)造，加速區(qū)域客群的導(dǎo)入。價(jià)值最大化戰(zhàn)略放大主價(jià)值點(diǎn),提升產(chǎn)品附加值本環(huán)節(jié)為造勢(shì)策略，目的是完成產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造，占領(lǐng)區(qū)域制高點(diǎn)，形成各項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)的排他性。強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)顛覆購(gòu)房規(guī)則本環(huán)節(jié)為創(chuàng)新策略，也是引導(dǎo)客戶認(rèn)可本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要步驟，是實(shí)現(xiàn)客戶對(duì)產(chǎn)品價(jià)值發(fā)現(xiàn)不可或缺的一環(huán)。,強(qiáng)勢(shì)推出企業(yè)品牌建立客戶對(duì)城建品牌的信心達(dá)成在客戶心中樹(shù)立符號(hào)化、標(biāo)簽化的目的，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的品牌信任度及附加值。建議：在營(yíng)銷工作展開(kāi)前先行完成2萬(wàn)平米綠地公園及營(yíng)銷中心的建設(shè)；先行完成主力商業(yè)的招商工作，完善自身配套；先行落實(shí)教育產(chǎn)業(yè)帶的可行性，形成幼兒園+小學(xué)+中學(xué)完善的教育產(chǎn)業(yè)帶；搶奪競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶別人的客戶就是我們的客戶營(yíng)銷手段的升級(jí)是實(shí)現(xiàn)爭(zhēng)奪客戶的必然前提，也是項(xiàng)目和企業(yè)濃縮的展示窗口，因此體驗(yàn)式營(yíng)銷、一站式服務(wù)將是本案的必然選擇。建議：在營(yíng)銷工作展開(kāi)前先行完成產(chǎn)品樣板展示+園林環(huán)境展示+配套服務(wù)+企業(yè)形象展示于一體的客戶體驗(yàn)系統(tǒng)。,營(yíng)銷方式建議,銷售價(jià)格預(yù)測(cè),市場(chǎng)比較法與綜合評(píng)定法相結(jié)合定價(jià)法市場(chǎng)比較法涵義定義指在評(píng)估某項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，將待估對(duì)象與近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目加以對(duì)比，然后根據(jù)已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行各種修正后，得到對(duì)象房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的一種評(píng)估方法。原理商品的相關(guān)、替代原則為依據(jù)。在同一市場(chǎng)中，一是具有相同價(jià)值和性質(zhì)或效用的產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)該相同，二是在兩個(gè)以上具有替代關(guān)系的商品同時(shí)存在時(shí)，價(jià)格會(huì)互相影響，最終接近或一致。,運(yùn)用步驟收集資料，收集交易實(shí)例的房地產(chǎn)項(xiàng)目資料，包括位置、用途、規(guī)模等等。確定參考項(xiàng)目，要與待估項(xiàng)目同區(qū)（或同等區(qū)域）、同類型、交易期接近、特征接近的正常交易案例。制訂比較表進(jìn)行各種因素的修正，包括區(qū)位因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素等計(jì)算出修正后的價(jià)格公式原理市場(chǎng)比較法公式(加權(quán)值計(jì)算公式)加權(quán)值A(chǔ)（權(quán)重系數(shù)）+B（權(quán)重系數(shù)）+N（權(quán)重系數(shù)）理論價(jià)格計(jì)算公式：X（本項(xiàng)目理論價(jià)格）=Y（本項(xiàng)目加權(quán)值）/A1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值）*A2（樣本項(xiàng)目參照份額）+Y（本項(xiàng)目加權(quán)值）/B1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值）*B2（樣本項(xiàng)目參照份額）+Y（本項(xiàng)目加權(quán)值）/N1（樣本項(xiàng)目加權(quán)值）*N2（樣本項(xiàng)目參照份額）,銷售價(jià)格預(yù)測(cè),選取市場(chǎng)上相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)定，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目當(dāng)前住宅價(jià)格：,銷售價(jià)格預(yù)測(cè)（住宅）,考慮到本案推出時(shí)間為2012年7月，按目前市場(chǎng)整體漲幅趨勢(shì)判斷，預(yù)計(jì)將有10%的價(jià)格上升空間，因此本案開(kāi)盤(pán)均價(jià)約為：5200-5400元/平米,銷售價(jià)格預(yù)測(cè)（商業(yè)）,考慮到本案商業(yè)部分推出時(shí)間較晚（預(yù)計(jì)2013年5月），按目前市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)判斷，預(yù)計(jì)將有不少于10%的上升空間，因此本案開(kāi)盤(pán)均價(jià)約為：11000-12000元/平米,銷售周期建議,項(xiàng)目銷售周期建議原則：本案開(kāi)發(fā)初期快速實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流對(duì)本案能否順利開(kāi)發(fā)具有重要意義。因此將銷售工作前置成為必然選擇。在尊重市場(chǎng)的前提下加快銷售速率縮短銷售周期。預(yù)計(jì)銷售周期為4年。,各物業(yè)價(jià)格建議,總結(jié)：經(jīng)充分考慮本案自身情況及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，預(yù)計(jì)本案自開(kāi)始銷售后各物業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)如下表。,后期產(chǎn)品價(jià)格提升的支撐點(diǎn)：市場(chǎng)整體價(jià)格的提升，按10%/年預(yù)估；自身后期推出產(chǎn)品的提升；自身形象支撐；,1、基本指標(biāo)：,項(xiàng)目收益分析,2、各期收入測(cè)算,技術(shù)指標(biāo),收入測(cè)算,2、各期收入測(cè)算,技術(shù)指標(biāo),收入測(cè)算,各期收入總計(jì)為：260753.6萬(wàn)元,項(xiàng)目總成本：,項(xiàng)目成本分析,項(xiàng)目總成本分項(xiàng)：,項(xiàng)目成本分析,項(xiàng)目總成本分項(xiàng)：,項(xiàng)目成本分析,項(xiàng)目總成本分項(xiàng)：,項(xiàng)目成本分析,項(xiàng)目總成本分項(xiàng)：,項(xiàng)目成本分析,項(xiàng)目總成本分項(xiàng)：,項(xiàng)目成本分析,項(xiàng)目總成本分項(xiàng)：,項(xiàng)目成本分析,項(xiàng)目各期成本構(gòu)成,項(xiàng)目利潤(rùn)：,盈虧平衡預(yù)測(cè)分析,敏感性分析,資金流入流出預(yù)測(cè),資金計(jì)劃說(shuō)明,由于對(duì)土地價(jià)款的支付方式不明，因此在本資金計(jì)劃中未將土地費(fèi)用列入；月銷售收入的測(cè)算方法為：當(dāng)月為合同額的50%+次月回款