住房公積金貸款風險及預防

住房公積金貸款風險及預防 摘要：住房公積金貸款為解決廣大繳存人的住房需求起了很大的作用，但是，在貸款發(fā)放的同時，也存在著多種風險，因此，必須采取各種有效措施來降低風險，保證住房公積金中心和貸款人的利益。 關(guān)鍵詞：住房公積金貸款；風險；防范措施 中圖分類號：F832.4文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2011）08-0243-01 住房公積金個人貸款是指住房公積金管理中心運用歸集的住房公積金，委托銀行向正常繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修等自住住房消費的政策性住房貸款。住房公積金是我國住房保障體系的重要組成部分，貸款政策自啟動實施以來，以其較低的利率、靈活的貸款方式、簡便的辦理程序等受到廣大職工的青睞。但是，在加大貸款發(fā)放工作的同時，也存在著多種風險，因此，采取并選擇切實可行和采取積極有效的措施化解抵御貸款風險，確保住房公積金貸款的安全，避免不必要的損失，是目前住房公積金貸款管理工作一項十分必要而又緊迫的任務。 一、住房公積金貸款存在的風險 如同銀行發(fā)放貸款存在風險一樣，發(fā)放住房公積金貸款同樣存在一定的風險性，但是雖然同為放款，面對風險的內(nèi)容不盡相同： 1.由借款人帶來的風險 (1)由于住房公積金貸款期限長，額度大，借款人，抵押人，擔保人及抵押物在還款期間有可能發(fā)生變化，可能由于失業(yè)，傷殘等喪失還款能力，或是借款期間借款人有死亡或其他突發(fā)事件不能按期償還貸款，導致貸款不能按期足額收回，形成逾期或呆賬。 (2)借款人有意賴帳，套取貸款，假借款，惡意不還款等。有的借款人經(jīng)各種理由拖欠或故意賴帳不還貸款，還有的因為不是公積金繳存人，借用正常繳存住房公積金的人做購房貸款申請人，日后出現(xiàn)糾紛，影響貸款的償還。 2.由開發(fā)商帶來的風險 由于目前房地產(chǎn)市場的不完善，很多樓盤都存在證件不齊全就開發(fā)或無證開發(fā)的現(xiàn)象，而有些單位進行團購去申請公積金貸款時，一般都由開發(fā)商來做保證擔保。 (1)開發(fā)商取得銀行劃給的購房人貸款后，挪作它用或卷款潛逃。 (2)開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗，由于經(jīng)營不善或其他原因，導致樓盤無限期拖延交房; (3)開發(fā)商惡意欺詐，住房面積縮水，以次充好，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒，而拖欠貸款。 3.由公積金管理中心內(nèi)部管理不完善帶來的風險。 (1)住房管理中心內(nèi)部制度不完善，具體表現(xiàn)為：中心辦理貸款各相關(guān)部門的工作人員在貸款調(diào)查、審核、審批等環(huán)節(jié)過程中責任心不強、工作疏忽等因素，對不符合規(guī)定的貸款給予辦理，最終導致了不良貸款的產(chǎn)生，給中心造成了無法追償?shù)膿p失。還有，是中心內(nèi)部管理薄弱，借款人提供虛假證明材料，造成“重復貸款”或夫妻“雙方貸款”，從而加重了借款人的負擔，從而形成了貸款風險。 (2)征信系統(tǒng)不完善。在許多城市，住房公積金管理中心自主放貸的模式下，在人民銀行的征信系統(tǒng)中，公積金中心委托發(fā)放的貸款未被納入其中，同一借款人可以在異地公積金中心貸款而無法被查到，形成潛在風險，為違規(guī)貸款留下漏動和機會。 二、住房公積金貸款風險的防范措施 針對住房公積金貸款存在的風險，住房公積金管理中心必須采取積極有效的防范措施，以降低公積金貸款風險。 1.建立嚴格的的貸前審核制度 (1)針對借款人，要著重考察借款人的實際情況、購房需求是否適當、是否存在假按揭行為，同時還要根據(jù)借款人的住房公積金繳存情況及對借款人所在單位及從事的職業(yè)等信息判斷借款人目前收入的合理性以及未來的償付能力。 (2)加強對開發(fā)商的考察，防止欺詐行為。首先要了解開發(fā)商的信用情況，其次要了解開發(fā)商的經(jīng)營情況，第三要了解開發(fā)商的開發(fā)項目的情況，看開發(fā)商是否取得了土地使用權(quán)證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證等，是不是存在一房多售的情況，第四，在開發(fā)商提供擔保的情況下，要求開發(fā)商在中心的賬戶內(nèi)存入一定金額的保證金，這樣，即使有個別借款人不按期還款，也可從保證金賬戶內(nèi)扣除，這樣，就降低了貸款風險。 (3)對于提供擔保的自然人，最好是正常繳存公積金且公積金賬戶內(nèi)的余額不少于一定金額，一般不少于二人，同時，還要將擔保人的公積金賬戶進行凍結(jié)，直到借款人提供抵押擔?；蜻€清貸款后方可解凍。 2.建立健全貸后管理工作 貸后管理是貸款管理工作的一個重要環(huán)節(jié)。貸款發(fā)放以后，建立貸后催收責任制，實行跟蹤管理，通過對還款人還款過程的監(jiān)督、檢查，有利于中心及時發(fā)現(xiàn)隱患，提醒和督促借款人及時履行還款義務，保證逾期貸款的及時收回，從而降低貸款風險。 3.完善住房公積金管理中心內(nèi)部制度 (1)提高貸款人員的素質(zhì)。中心要求貸款工作人員不斷提高服務意識，強化學習意識、規(guī)范意識，使貸款調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽查等工作流程化，制度化；強化風險意識。嚴格貸款申請人的資格關(guān)，抵押擔保關(guān)，審批發(fā)放關(guān)和還款催收關(guān)。強化責任意識，嚴格落實責任追究制，使中心全體職工增強責任明確目標，提高認識，把各項工作落實到實處。 (2)建立以風險評估和控制為核心的貸款風險管理制度。住房公積金貸款遵循“貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查”的原則。中心建立審貸委員會，對項目貸款完善了審批機制，嚴格實行貸款責任制，建立并完善了個貸風險預警機制與應急應變機制，及時反饋個貸資產(chǎn)質(zhì)量及可能發(fā)生的各類事件，制定出切實可行的應急應變步驟與措施及不良貸款清償和核銷管理制度。 (3)加強內(nèi)部稽核控制，實施全面監(jiān)督反饋制度。內(nèi)部稽核必須在形式上和實質(zhì)上保持獨立，確保內(nèi)部工作的獨立性和權(quán)威性。要制定年度稽核項目和項目的實施方案。要加大內(nèi)審力度，實行稽核處罰制和稽核告戒制。 (4)建立風險準備金制度。住房公積金管理中心應建立住房公積金風險準備金制度，一旦貸款收不回來，造成直接經(jīng)濟損失，按相關(guān)規(guī)定使用風險金進行沖銷，提高風險補償能力。 總之，住房公積金貸款的風險防范工作，是一項長期而又緊迫的工作，公