項(xiàng)目可行性分析報(bào)告模板

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jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁羇芄蒆螀聿肇莂蝿蝿節(jié)羋蒆袁肅膄蒅羃芁蒃蒄蚃肅葿蒃裊荿蒞蒂羈膂芁蒁肀羄蕿蒁螀膀蒅蒀袂羃莁蕿羄膈芇薈蚄羈膃薇螆膆薂薆羈罿蒈薅肁芅莄薅螀肈芀薄袃芃膆薃羅肆蒅螞蚅芁莁蟻螇肄芇蝕衿芀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆蚈襖膁莃蚇羆羄艿蚆蚅腿膅螅螈羂蒄螄袀膇莀螃肂羀莆螃螂芆節(jié)螂襖肈薀螁可行性分析報(bào)告二00五年十一月目錄第一章總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性三、可行性研究編制的依據(jù)四、可行性研究結(jié)論第二章市場(chǎng)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、項(xiàng)目自身因素分析五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論第三章項(xiàng)目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、項(xiàng)目社區(qū)形象定位六、項(xiàng)目功能定位七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第五章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)二、總體規(guī)劃三、建筑設(shè)計(jì)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)五、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)六、消防設(shè)計(jì)七、環(huán)境保護(hù)八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排第七章項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案策劃一、營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)二、銷(xiāo)售策略三、促銷(xiāo)策略四、準(zhǔn)備策略五、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃第八章項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)二、項(xiàng)目總投資估算的原則三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃第九章項(xiàng)目銷(xiāo)售和收入測(cè)算一、住宅銷(xiāo)售單價(jià)的確定二、商鋪銷(xiāo)售單價(jià)的確定三、車(chē)位銷(xiāo)售單價(jià)的確定四、項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入的確定五、項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬第十章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目不確定性分析第十一章項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議第一章總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況1、建設(shè)單位基本情況2、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、（某城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要2、（某區(qū)）城市建設(shè)的需要三、可行性研究編制的依據(jù)（長(zhǎng)沙為例）1、湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊(cè)；2、湖南省建筑工作估算指標(biāo)；3、長(zhǎng)沙市最新材料價(jià)格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定額；5、湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)2002578號(hào)文；6、省定額站建定價(jià)2000138號(hào)文有關(guān)人工工資的規(guī)定；7、湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目表；8、房地產(chǎn)公司某區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；9、委托方提供的其他有關(guān)資料；10、我司近期類(lèi)似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料；11、現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的有關(guān)資料等。四、可行性研究結(jié)論項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤(rùn)率投資回收期借款償還期盈虧平衡點(diǎn)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論1、項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)前景，建設(shè)條件；2、項(xiàng)目的前期工作3、項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)；4、項(xiàng)目投資額，投資回收期，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第二章市場(chǎng)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析1、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長(zhǎng)。2、居民消費(fèi)能力，消費(fèi)意識(shí)。3、城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。4、區(qū)域發(fā)展分析二、市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)供給情況2、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)需求情況3、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格分析4、住宅市場(chǎng)的戶型特點(diǎn)5、住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)6、長(zhǎng)沙住宅消費(fèi)者分析7、住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)家政策變化的預(yù)期2、開(kāi)發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期四、項(xiàng)目自身因素分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1）區(qū)域環(huán)境分析2）地段分析3）地塊特征分析4）開(kāi)發(fā)商實(shí)力分析5）生活配套分析2、項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3）咸嘉湖改造利好五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論第三章項(xiàng)目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件長(zhǎng)沙屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候。氣候特征是氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。長(zhǎng)沙夏冬季長(zhǎng)，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。1、氣溫年平均氣溫172極端最高氣溫406度極端最低氣溫113度2、雨量年平均降雨量13898年最大降雨量19594年最小降雨量19253、濕度年平均相對(duì)濕度80年最小相對(duì)濕度104、季候風(fēng)年平均風(fēng)速27M/S最大風(fēng)速24M/S5、雪年最大積雪深度20年最大凍土深度56、日照日照時(shí)數(shù)達(dá)1677小時(shí)二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件1、項(xiàng)目地塊概況2、項(xiàng)目地塊地形、地質(zhì)條件三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件1、項(xiàng)目規(guī)劃限定容積率，綠地率，建筑密度2、后退紅線控制東、西退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層4米，高層8米；南、北多層退規(guī)劃路邊線5米且退用地紅線055H，高層退規(guī)劃路邊線8米且退用地紅線1202H。3、間距控制建設(shè)間距類(lèi)區(qū)4、建筑高度控制四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件1道路2、供電3、供水4、排水5、暖通6、供氣7、電話通訊8、網(wǎng)絡(luò)第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、項(xiàng)目形象定位六、項(xiàng)目功能定位七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第五章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、設(shè)計(jì)理念、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾方面進(jìn)行說(shuō)明，最后對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想2、設(shè)計(jì)理念3、設(shè)計(jì)特點(diǎn)二、總體規(guī)劃1、總平面布局與交通流線規(guī)劃2、組團(tuán)化3、綠化系統(tǒng)規(guī)劃4、公建配套規(guī)劃三、建筑設(shè)計(jì)1、建筑風(fēng)格2、住宅類(lèi)型3、戶型設(shè)計(jì)4、小區(qū)停車(chē)處理四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)五、專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)1、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)2、電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng)3、保安監(jiān)控系統(tǒng)4、交通及停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)六、消防設(shè)計(jì)七、環(huán)境保護(hù)1、公共及生活用水處理2、固體垃圾處理3、噪聲處理八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表名稱(chēng)指標(biāo)總用地面積凈用地面積總建筑面積計(jì)入容積率總建筑面積住宅商業(yè)其中配套設(shè)施其中地下室面積（不計(jì)入容積率）建筑占地面積總戶數(shù)總停車(chē)數(shù)容積率建筑密度綠地率建筑高度第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則1、盡量縮短建設(shè)工期因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資金額巨大，且開(kāi)發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長(zhǎng)短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設(shè)過(guò)程在需要配備專(zhuān)門(mén)的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)運(yùn)營(yíng)效率高的良好印象。為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作選擇優(yōu)秀的承包商來(lái)確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開(kāi)工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。2、分片分期開(kāi)發(fā)3、住宅和配套同步4、高效運(yùn)用資金二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期計(jì)劃表開(kāi)發(fā)期數(shù)項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)間主體建筑工程建筑安裝工程一期銷(xiāo)售主體建筑工程建筑安裝工程二期銷(xiāo)售三期主體建筑工程建筑安裝工程銷(xiāo)售項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期進(jìn)度表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期時(shí)間主要工作內(nèi)容完成整個(gè)項(xiàng)目投資的比例1前期準(zhǔn)備工作一期主體建筑基礎(chǔ)工程2一期主體建筑工程06年4月一期開(kāi)始銷(xiāo)售3一期銷(xiāo)售工作一期建筑安裝工程二期主體建筑部分工程4二期銷(xiāo)售工作二期主體建筑部分工程二期建筑安裝工程5二期銷(xiāo)售工作三期主體建筑工程三期銷(xiāo)售工作6三期建筑安裝工程三期銷(xiāo)售工作第七章項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案策劃一、營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)二、銷(xiāo)售策略。1、開(kāi)盤(pán)期2、強(qiáng)銷(xiāo)期3、銷(xiāo)售尾期三、促銷(xiāo)策略1、廣告銷(xiāo)售準(zhǔn)備期在這一階段，項(xiàng)目剛剛動(dòng)工，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目情況一無(wú)所知，人們從施工現(xiàn)狀無(wú)法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。所以，此期的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念等的宣傳上。主要通過(guò)報(bào)紙軟性新聞、報(bào)紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時(shí)又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。通過(guò)大力度宣傳，使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念，區(qū)域的價(jià)值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷(xiāo)售作好市場(chǎng)鋪墊。開(kāi)盤(pán)期與強(qiáng)銷(xiāo)期加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，形成對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣(mài)的景象。銷(xiāo)售尾期該時(shí)間段，一期銷(xiāo)售已進(jìn)尾聲，這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷(xiāo)上。同時(shí)，通過(guò)宣傳樹(shù)立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷(xiāo)售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。2、廣告媒體3、人員促銷(xiāo)銷(xiāo)售準(zhǔn)備期對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷(xiāo)售說(shuō)詞。銷(xiāo)售期間要求銷(xiāo)售人員熱情、耐心、誠(chéng)懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹(shù)立“誠(chéng)信為本”、“顧客就是上帝”的營(yíng)銷(xiāo)思想。另外，采用一些獎(jiǎng)勵(lì)辦法調(diào)動(dòng)促銷(xiāo)人員的積極性。4、房展會(huì)5、精品樓書(shū)6、公共關(guān)系四、準(zhǔn)備策略1、銷(xiāo)售中心2、樣板房展示3、樓盤(pán)正式推出儀式五、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營(yíng)期銷(xiāo)售比例表。經(jīng)營(yíng)期銷(xiāo)售比例（）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）10023456合計(jì)第八章項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)1、湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊(cè)；2、湖南省建筑工作估算指標(biāo)；3、長(zhǎng)沙市最新材料價(jià)格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定額；5、湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)2002578號(hào)文；6、省定額站建定價(jià)2000138號(hào)文有關(guān)人工工資的規(guī)定；7、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；8、我司近期類(lèi)似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料。二、項(xiàng)目總投資估算的原則1、項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；2、項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3、項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃1、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)量單位項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積容積率總建筑面積建筑密度地上住宅建筑面積綠地率地上店面建筑面積車(chē)位個(gè)地上配套設(shè)施面積戶數(shù)戶地下建筑面積建筑類(lèi)型構(gòu)成表類(lèi)型面積（）商鋪?zhàn)≌瑫?huì)所及管理用房地下層2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算1）土地成本2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2可行性研究費(fèi)/3招投標(biāo)費(fèi)4地質(zhì)、水文勘察費(fèi)/5三通一平費(fèi)/6綜合報(bào)建費(fèi)合計(jì)3）建安工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)表類(lèi)型面積（）單方造價(jià)元/投資總額（萬(wàn)元）小高層住宅商鋪地下室合計(jì)4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程總用地面積元/2供水工程總用地面積元/3排水工程總用地面積元/4道路工程總用地面積元/5綠化工程總用地面積元/電信、媒氣工程總用地面積元/合計(jì)5）公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1會(huì)所、幼兒園及管理用房/合計(jì)6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1教育設(shè)施配套費(fèi)總建筑面積元/2物業(yè)基金建安工程費(fèi)3公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積元/5工程監(jiān)理費(fèi)總建筑面積元/6供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（住宅）總戶數(shù)元/戶7供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/8供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅）總戶數(shù)元/戶9供電用電負(fù)荷費(fèi)（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/10其他建安工程費(fèi)合計(jì)7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取以上15項(xiàng)之和的2。8）開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本以上17項(xiàng)合計(jì)。3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用一般取開(kāi)發(fā)成本的2。2）銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用詳見(jiàn)銷(xiāo)售費(fèi)用估算表銷(xiāo)售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷(xiāo)售收入2銷(xiāo)售代理費(fèi)銷(xiāo)售收入073其他銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入05合計(jì)3）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用詳見(jiàn)貸款還本付息表4）開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用前面13項(xiàng)之和。4、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙眄?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表13）。表13投資成本費(fèi)用估算匯總表得房成本（元/）成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）小高層住宅商鋪車(chē)位1、開(kāi)發(fā)成本（1）土地成本（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施費(fèi)（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷(xiāo)售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3、合計(jì)5、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息1）資金籌措與投資計(jì)劃投資計(jì)劃與資金籌措表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561投資總額11建設(shè)投資12貸款利息13流動(dòng)資金2資金籌措21自有資金22借款23銷(xiāo)售收入再投入2）貸款本金的償還及利息支付貸款還本付息結(jié)算表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)12341借款還本付息11季初借款累計(jì)第一筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)12季初借款累計(jì)第二筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)13季初借款累計(jì)第三筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)季初借款累計(jì)本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息借貸匯總季末借款累計(jì)第九章項(xiàng)目銷(xiāo)售和收入測(cè)算一、住宅銷(xiāo)售單價(jià)的確定1、用市場(chǎng)比較法確定銷(xiāo)售價(jià)格的上限（平均價(jià)格）1）說(shuō)明采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對(duì)比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來(lái)本市和本案所在區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)本案的價(jià)格作出測(cè)算?；诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對(duì)其價(jià)格的測(cè)算僅從平均價(jià)格的程度作估算?！臼袌?chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法?！?）比較案例根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個(gè)周邊案例作為比較案例。3）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明表表16房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明表項(xiàng)目名稱(chēng)本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/）待估交易時(shí)間修正交易情況修正正常正常正常正常區(qū)域因交通較好良好良好良好配套較好良好良好良好環(huán)境較好較好較好較好素區(qū)位較好較好較好較好裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修發(fā)展商實(shí)力較雄厚較雄厚較雄厚較雄厚項(xiàng)目規(guī)模較大一般一般較小小區(qū)綠化良好一般一般一般小區(qū)配套良好一般一般一般建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建成年代期房2004年期房2005個(gè)別因素建筑形態(tài)小高層小高層小高層小高層4）、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較，得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比較表如表17表17本項(xiàng)目小高層住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱(chēng)本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/）待估交易時(shí)間修正0000交易情況修正0000交通0111配套0111環(huán)境0000區(qū)域因素區(qū)位0000小計(jì)0222裝修0000發(fā)展商實(shí)力0000項(xiàng)目規(guī)模0224小區(qū)綠化0222小區(qū)配套0222建筑結(jié)構(gòu)0000建成年代0201個(gè)別因素建筑形態(tài)0000小計(jì)0869修正后均價(jià)5）計(jì)算結(jié)果比較修正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果6）本案價(jià)格預(yù)測(cè)近幾年來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)影響較大的因素有房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、宏觀政策影響等。A、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)B、宏觀政策影響C、本案的價(jià)格預(yù)測(cè)2、用成本法確定銷(xiāo)售價(jià)格的下限3、建議銷(xiāo)售單價(jià)二、商鋪銷(xiāo)售單價(jià)的確定1、用市場(chǎng)比較法確定銷(xiāo)售價(jià)格的上限（平均價(jià)格）本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱(chēng)本案周邊1周邊2周邊3周邊4標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/）待估交易時(shí)間修正02312交易情況修正00000交通01515515區(qū)域因素繁華度035251035小計(jì)050401550個(gè)別因素層高01111小計(jì)01111修正后均價(jià)商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（ABCD）4E元/平方米本案商鋪的價(jià)格預(yù)測(cè)本案商鋪平均價(jià)格現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格（1房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)幅度宏觀政策影響）元/平方米。2、用成本法確定銷(xiāo)售價(jià)格的下限商鋪銷(xiāo)售單價(jià)3、建議銷(xiāo)售單價(jià)綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷(xiāo)售單價(jià)元/。三、車(chē)位銷(xiāo)售單價(jià)的確定四、項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入的確定根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷(xiāo)售從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第2期開(kāi)始銷(xiāo)售，整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程大概按三期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為元/，車(chē)位均價(jià)為萬(wàn)元/個(gè),商鋪整體均價(jià)為元/,以此計(jì)算實(shí)際的銷(xiāo)售收入。詳見(jiàn)銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表（表20）和銷(xiāo)售收入分批按比例預(yù)測(cè)表（表21）。表20銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積（）建議銷(xiāo)售單價(jià)（元/）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅商鋪車(chē)庫(kù)合計(jì)表21銷(xiāo)售收入分批按比例預(yù)測(cè)表期數(shù)項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積（）建議銷(xiāo)售單價(jià)（元/）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）銷(xiāo)售比例（）合計(jì)（萬(wàn)元）住宅商鋪2期車(chē)庫(kù)住宅商鋪3期車(chē)庫(kù)住宅商鋪4期車(chē)庫(kù)5期住宅商鋪車(chē)庫(kù)住宅商鋪6期車(chē)庫(kù)五、項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬1、均價(jià)確定根據(jù)以上方法測(cè)算可得出項(xiàng)目推出時(shí)住宅的基礎(chǔ)均價(jià)（PA）約為元/平方米。2、項(xiàng)目中具體單位定價(jià)模擬公式PUPA（1B）（1D）（1S）（1F）U其中B為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。D為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。S為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。F為樓層系數(shù)，均價(jià)層以上的取正值，均價(jià)層以下的取負(fù)值。U為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況（如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。3、具體單位定價(jià)模擬在此以一個(gè)假設(shè)單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)模擬過(guò)程的參考。該單位的假設(shè)條件如下南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于12層小高層中的第9層（比中間基準(zhǔn)層高2層）；無(wú)特別的不良因素干擾。結(jié)合市朝向、景觀、樓層價(jià)差等因素對(duì)產(chǎn)品價(jià)格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù)B（15）、景觀系數(shù)D（1）、樓層差價(jià)F（層差15）一個(gè)測(cè)算值。則該單位定價(jià)為PUPA（1B）（1D）（1S）（1F）U2700（115）（11）（10）（1215）12851元/平方米第十章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路為了評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上，首先估算該項(xiàng)目的投資額及計(jì)劃資金籌措。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。接著測(cè)算銷(xiāo)售收入。本項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)主要以市場(chǎng)比較法結(jié)合成本法來(lái)確定。銷(xiāo)售情況按四批計(jì)算并得出總銷(xiāo)售收入。在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。通過(guò)資金來(lái)源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。再進(jìn)行項(xiàng)目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。因此分別計(jì)算出敏感因素上下波動(dòng)時(shí)靜、動(dòng)態(tài)指標(biāo)的變化和投資盈利的臨界點(diǎn)，從中體現(xiàn)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、稅金計(jì)算本項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加估算詳見(jiàn)銷(xiāo)售稅金及附加估算一覽表（表22）表22銷(xiāo)售稅金及附加表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目1234561銷(xiāo)售收入2銷(xiāo)售稅金及附加21營(yíng)業(yè)稅22城市建設(shè)維護(hù)稅23教育附加24防洪工程維護(hù)費(fèi)25印花稅26產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)3土地增值稅注營(yíng)業(yè)稅5；城建稅為營(yíng)業(yè)稅的7；教育附加稅為營(yíng)業(yè)稅的5；防洪工程維護(hù)費(fèi)按銷(xiāo)售收入的018提??；印花稅按銷(xiāo)售收入的003提取；產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)按銷(xiāo)售收入的01提取。土地增值稅銷(xiāo)售收入（總成本費(fèi)用銷(xiāo)售稅金及附加開(kāi)發(fā)成本20）30。2、損益表與靜態(tài)盈利分析1）項(xiàng)目損益表表23損益表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234561銷(xiāo)售收入2總成本費(fèi)用3土地增值稅4銷(xiāo)售稅金及附加5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)8盈余公積金9可分配利潤(rùn)投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率注所得稅稅率按33取；盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10提取。2）評(píng)價(jià)指標(biāo)A、投資利潤(rùn)率（利潤(rùn)總額/總投資額）1002126B、投資利稅率（利稅總額/總投資額）1002896C、資本金利潤(rùn)率（利潤(rùn)總額/自有資金）10088723、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)全部投資現(xiàn)金流量表（表24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表25）。1）全部投資現(xiàn)金流量表表24全部投資現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入11銷(xiāo)售收入12其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出21建設(shè)投資22土地增值稅23銷(xiāo)售稅金及附加24所得稅3凈現(xiàn)金流4稅前凈現(xiàn)金流注財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）能反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。經(jīng)計(jì)算得評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前數(shù)值稅后數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值I10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)2）自有資金現(xiàn)金流量表表25自有資金現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入11銷(xiāo)售收入12其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出21自有資金22銷(xiāo)售收入再投入23償還貸款本金24償還貸款利息25銷(xiāo)售稅金及附加26土地增值稅27所得稅3凈現(xiàn)金流經(jīng)計(jì)算得評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值（稅后）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值I10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)由上述指標(biāo)可以看出，4、運(yùn)用表的貸款償還能力分析表26資金來(lái)源與運(yùn)用表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1234561資金來(lái)源11銷(xiāo)售收入12自有資金13銀行借款14其他收入2資金運(yùn)用21建設(shè)投資22借款還本付息23銷(xiāo)售稅金及附加24土地增值稅25所得稅3盈余資金4累計(jì)盈余資金由上表可以看出三、項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定性分析包括項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)分析以及項(xiàng)目的敏感性分析。1、盈虧平衡分析盈虧平衡分析亦稱(chēng)臨界點(diǎn)分析或保本點(diǎn)分析。假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售率為8366時(shí)，該項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，即投資剛能保本。故本項(xiàng)目方案風(fēng)險(xiǎn)程度在可控制之內(nèi)。2、敏感性分析敏感性指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷(xiāo)售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因此，項(xiàng)目的敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別售價(jià)上下波動(dòng)5、10和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10、20時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響，計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表（表27）表27敏感性分析表售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)全部投資基準(zhǔn)方案10551020101020財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。第十一章項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議1、成本風(fēng)險(xiǎn)2、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)3、決策風(fēng)險(xiǎn)4、工期風(fēng)險(xiǎn)5、其它風(fēng)險(xiǎn)蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿莂蟻蠆羅莂莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆袃肅肆芅蚆羈肆莈袁羇肅薀螄袃肄螞薇膂肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆膀莈蝿肄腿薁薂肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇襖羃芄荿蚇衿芃蒂袂螅節(jié)蚄蚅膄芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇羋莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薃袈蒞芄螈襖莄蕆蟻膃莃蕿