淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)及內(nèi)部控制對(duì)策

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)及內(nèi)部控制對(duì)策【摘要】論文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析， 針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問(wèn) 題，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策，為房地產(chǎn)行 業(yè)在完善內(nèi)部控制以及防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提供思路?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題對(duì)策近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，但在快速發(fā)展過(guò)程中也暴露了種種問(wèn)題，尤其是內(nèi)部控制方面的 問(wèn)題更是迫在眉睫。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn) 行了分析，針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀和 出現(xiàn)的問(wèn)題，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策，為 房地產(chǎn)行業(yè)在完善內(nèi)部控制以及防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提供思路。1. 房

2、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)分析我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng) 險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn) 等。由于我國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定，社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，故對(duì)房 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理影響最大的國(guó)家政治變動(dòng)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)而言影響有限，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影 響。而由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中自然災(zāi)害，諸如地震、洪水、 地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)引起的，或者說(shuō)是由市場(chǎng)運(yùn)行狀況的不 確定因素引起的風(fēng)險(xiǎn)；由科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步引起的風(fēng)險(xiǎn)；由房 地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問(wèn)題，形成經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 等風(fēng)險(xiǎn)因素影響我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險(xiǎn);由房2. 房地產(chǎn)

3、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題2. 1資金成本控制的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡漠商品房?jī)r(jià)格漲速過(guò)快，空置率不容樂(lè)觀。在商品房?jī)r(jià)格上漲的同時(shí)，其空置面積也不斷增加截止到2009年10月末, 全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.33億平方米。截至2010年6月 末，全國(guó)商品房待售面積共計(jì)19182萬(wàn)平方米，即接近2億 平方米的商品房建筑完畢之后無(wú)法投入銷售使用。可見，房 價(jià)的激增和商品房空置率的增長(zhǎng)共同加重了房地產(chǎn)行業(yè)的 資金負(fù)擔(dān)，直接促成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。2.2內(nèi)部控制體系和監(jiān)督機(jī)制不健全目前，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠全面， 在控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善 之處。例如沒(méi)有覆蓋所有的部

4、門和人員，沒(méi)有滲透到企業(yè)各 個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個(gè)操作環(huán)節(jié)，使企業(yè)會(huì)計(jì)工作秩序混亂、核 算不實(shí)而造成會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象極為嚴(yán)重。由于很多企業(yè)的內(nèi)審部門并未單獨(dú)分立出來(lái)，嚴(yán)重缺乏 應(yīng)有的獨(dú)立性特征。并且在審計(jì)的過(guò)程中，重點(diǎn)是在會(huì)計(jì)賬 目核對(duì)，帳帳是否相符層面，較少涉及審計(jì)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn) 控制制度是否規(guī)范，是否需要完善以及各部門是否能夠依照 職能高效率完成任務(wù)，內(nèi)審的監(jiān)督機(jī)制作用并未發(fā)揮出來(lái)。2. 3監(jiān)督職能弱化，內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)目前有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)督評(píng)審主要依靠?jī)?nèi)審部 門來(lái)實(shí)現(xiàn)，而有些企業(yè)的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，與財(cái)務(wù) 部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)部審計(jì)在形式上就缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。 另外，在內(nèi)審的職能上，

5、很多企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作僅僅是審 核會(huì)計(jì)帳目，而在內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度是否完善和 企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率等方面，卻未能充分 發(fā)揮應(yīng)有的作用。在崗位設(shè)置上為節(jié)省人工費(fèi)用，實(shí)行一人 兼多崗、一崗并多職，沒(méi)有很好地構(gòu)成內(nèi)部牽制；在貨幣資 金管理、實(shí)物監(jiān)控、投資和資產(chǎn)處置等方面，沒(méi)有制定成文 的內(nèi)控制度。3. 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策3. 1完善內(nèi)部控制制度強(qiáng)化和完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制機(jī)制。需要完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系 統(tǒng)，并將其與監(jiān)督系統(tǒng)區(qū)分開來(lái)。即，將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)中的 所有真實(shí)發(fā)生并記錄的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，要在則一務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中做 出適當(dāng)?shù)姆诸?，另外，重大的?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要進(jìn)行必要的詳細(xì)描 述；衡量經(jīng)濟(jì)業(yè)

6、務(wù)的價(jià)值，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中準(zhǔn)確記錄其貨 幣價(jià)值；準(zhǔn)確確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，不影響財(cái)務(wù)報(bào)告的 基礎(chǔ)上，將其記錄在適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)期間；在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中適 當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并按要求披露相關(guān)事項(xiàng)等職能，與監(jiān)督 系統(tǒng)中的審計(jì)、稽核等職能區(qū)分開來(lái)，建立完善的內(nèi)部監(jiān)督 部門，并賦予其應(yīng)有的職權(quán)。3.2完善業(yè)內(nèi)部控制操作過(guò)程改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化管 理、正確實(shí)施內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，更要健全公司的治理結(jié)構(gòu)，這 是是內(nèi)部控制系統(tǒng)構(gòu)建的基礎(chǔ)。建立和完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制 度，完善決策機(jī)制，將進(jìn)一步強(qiáng)化董事會(huì)的作用。設(shè)立專門 的內(nèi)部審計(jì)、稽核等監(jiān)督部門，并確定其獨(dú)立性，行使相應(yīng) 的監(jiān)督權(quán)。要以制度約束人

7、，強(qiáng)化責(zé)任追究制度，建立和改 進(jìn)激勵(lì)和約束機(jī)制。3. 3建立內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的信息系統(tǒng)信息系統(tǒng)收集、生成、傳遞的信息在內(nèi)容、時(shí)效性、準(zhǔn) 確性、可靠性、可用性等方面保證信息的質(zhì)量。信息溝通在 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的作用機(jī)制如圖1所示：在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估階段，能夠自動(dòng)收集市場(chǎng)的各種信息，計(jì)算 企業(yè)所需要的各種相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，計(jì)算出采購(gòu)預(yù)算；在風(fēng)險(xiǎn) 管理階段，根據(jù)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策 咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制方案階 段，信息系統(tǒng)根據(jù)預(yù)定的方案，在房地產(chǎn)開發(fā)前期成本、服 務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導(dǎo)和約束人員按風(fēng)險(xiǎn)管理 和合同操作，充分降低開發(fā)企業(yè)過(guò)程的操作風(fēng)險(xiǎn)；信息系統(tǒng) 能夠定期生成集中開發(fā)企業(yè)執(zhí)行情況的報(bào)告，向管理層和董 事會(huì)報(bào)告，風(fēng)險(xiǎn)管理部門也能通過(guò)信息系統(tǒng)查詢財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控 制情況，及時(shí)了解開發(fā)企業(yè)的進(jìn)度，提出相應(yīng)的意見。參考文獻(xiàn)：1 昊國(guó)春淺