如何做好一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)甲方代表

1、 如何做好一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)甲方代表 一、業(yè)務(wù)水平和素質(zhì)： 甲方代表首先要深入掌握公司和部門的相關(guān)管理制度， 熟悉各項(xiàng)工作的流程,在此基礎(chǔ)上要有一定的扎實(shí)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)，必須不斷學(xué)習(xí)、更新專業(yè)知識(shí)，同時(shí)要重視經(jīng)驗(yàn)的積累，練就過(guò)硬的判斷、解決工程技術(shù)問(wèn)題的能力，這樣才能更有效地開展工作，完成甲方代表的職責(zé)與任務(wù)。但是作為一名現(xiàn)場(chǎng)代表，不可能各方面的知識(shí)技能都具備，但必須都要了解一些，并且精于某些方面。在施工的時(shí)候，甲方代表不可能代替監(jiān)理和施工單位的質(zhì)檢員來(lái)管理工程質(zhì)量,他的工作重心應(yīng)該以協(xié)調(diào)為主,但又不可以放松施工管理,所以要充分利用和管理好監(jiān)理和施工管理人員, 需要讓他們知道你的業(yè)務(wù)能力，這樣

2、在管理工程時(shí)，會(huì)大大提高你的威信,也會(huì)贏得大家的尊重。 要有責(zé)任心，從責(zé)任心的方面來(lái)講，一個(gè)人無(wú)論做任何事，從事任何職業(yè)，其實(shí)都是在做人，所從事的任何工作都體現(xiàn)了個(gè)人的素養(yǎng)。在工作中主要體現(xiàn)敬業(yè)精神，盡量多發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，多解決問(wèn)題。領(lǐng)導(dǎo)吩咐的事，及時(shí)落實(shí)到位。對(duì)在工程上發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，遇到的問(wèn)題進(jìn)行深入研究，不能人云亦云，應(yīng)做好核實(shí)工作，工作中要說(shuō)到做到，要求的事情必須認(rèn)真落實(shí)處理；對(duì)外圍聯(lián)系的工作，應(yīng)主動(dòng)及時(shí)的處理。 二、協(xié)調(diào)能力： 熟悉公司內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門的工作流程和部分相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)， 比如要了解預(yù)結(jié)算、項(xiàng)目開發(fā)流程等。和政府相關(guān)部門的辦事人員要有一定的聯(lián)系，知道最基本的辦事流程，如開工報(bào)建流程、開工

3、后的開路口涉及到的園林綠化、市政管線、國(guó)防光纜等問(wèn)題。做好了能節(jié)約時(shí)間和開支。 甲方代表還要有綜合協(xié)調(diào)能力。參與工程建設(shè)的單位有勘察單位、測(cè)繪單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、總包單位、甲方分包單位、甲供材料供應(yīng)單位、試驗(yàn)檢測(cè)單位等好幾十家，涉及的合同也好幾十份，處理好甲方分包、甲供材料供應(yīng)單位與總包單位的關(guān)系是基礎(chǔ)。同時(shí)還要懂得協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)合作單位和公司內(nèi)部關(guān)聯(lián)部門之間的關(guān)系。 甲方代表要處理好與施工單位的關(guān)系。除了監(jiān)管與被監(jiān)管的關(guān)系外，還有協(xié)作、配合的關(guān)系，可概括為監(jiān)、幫、促的關(guān)系。甲方代表除了依照工程合同、圖紙、規(guī)范對(duì)施工活動(dòng)認(rèn)真嚴(yán)格監(jiān)督管理之外，對(duì)其施工中的實(shí)際困難應(yīng)盡其所能給予幫助解決； 對(duì)施

4、工技術(shù)上的問(wèn)題要當(dāng)好參謀，不能袖手旁觀；對(duì)于施工單位的合法利益應(yīng)給予保護(hù)。 甲方代表要處理好與設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的關(guān)系。 設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位是建設(shè)單位的主要技術(shù)支持部門， 甲方代表必須尊重和依靠設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位，對(duì)設(shè)計(jì)的不足應(yīng)及時(shí)提出修改與補(bǔ)充意見，使設(shè)計(jì)更實(shí)際更完善，但必須征得設(shè)計(jì)單位的同意，作出書面更改通知，施工單位方可執(zhí)行施工。 三、目標(biāo)控制 1）準(zhǔn)備階段 首先要全面了解整個(gè)工程的計(jì)劃目標(biāo),對(duì)擬建工程做好現(xiàn)場(chǎng)勘查工作，時(shí)刻掌握影響現(xiàn)場(chǎng)開、停工情況；其次要了解工程部各階段進(jìn)展情況,如： 設(shè)計(jì)圖,施工委托,規(guī)劃報(bào)建,施工報(bào)監(jiān),材料準(zhǔn)備情況,施工力量等,時(shí)刻掌握建設(shè)項(xiàng)目是否具備施工條件,同時(shí)

5、要及時(shí)檢查監(jiān)理對(duì)工程的準(zhǔn)備情況;最后要及時(shí)組織監(jiān)理單位和施工單位審核圖紙，解決圖紙自身存在的問(wèn)題?，F(xiàn)在設(shè)計(jì)單位出的個(gè)別圖紙，由于各方面原因往往會(huì)存在一些錯(cuò)誤，這就要求我們甲方代表組織好監(jiān)理、施工單位，提前審圖，發(fā)現(xiàn)圖紙的錯(cuò)漏，并及時(shí)解決，保證圖紙的準(zhǔn)確性和合理性，從龍頭上堵住錯(cuò)漏，挽回工期和經(jīng)濟(jì)損失，延伸一下，在每一階段施工前，都要研究圖紙，做好準(zhǔn)備,同時(shí)要了解熟悉各類合同。 2）施工階段 質(zhì)量控制方面,甲方代表的工作重點(diǎn)是通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量的巡查來(lái)考核監(jiān)理工作,并依據(jù)相應(yīng)的考核制度對(duì)監(jiān)理和施工單位以懲罰和獎(jiǎng)勵(lì)。要檢查監(jiān)理對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理情況,要求監(jiān)理及時(shí)將檢查結(jié)果反饋,對(duì)于反饋方式主要采用文字表

6、格和圖象記錄的形式,對(duì)關(guān)鍵部分關(guān)鍵工序和主要設(shè)備要加強(qiáng)檢查,加大力度加大對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工具準(zhǔn)備和使用情況的調(diào)查等。 進(jìn)度控制方面,應(yīng)該主要是以甲方代表控制為主，主要以督促施工單位制定合理的進(jìn)度計(jì)劃,要求監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位是否能夠按照進(jìn)度計(jì)劃安排施工,并及時(shí)將結(jié)果反饋, 對(duì)于監(jiān)理反饋的信息要及時(shí)進(jìn)行落實(shí)。甲方代表必須能夠根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工條件的限制,對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整,但由于施工單位的情況而延誤的,要給予一定懲罰。 同時(shí)作為工程部門，還要同公司材料采購(gòu)部門關(guān)系協(xié)調(diào)好了，才能更好的保證工程的進(jìn)度。 投資控制方面,甲方代表有權(quán)利和義務(wù)對(duì)小區(qū)綜合管線， 建議設(shè)計(jì)單位及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)跟進(jìn)和變更落實(shí),以便減小日后的投

7、資成本。對(duì)于一些更為合理的施工工藝,甲方代表應(yīng)該具備一定的判斷能力和決策權(quán)。對(duì)于簽證要以合同為基礎(chǔ),并能夠做到嚴(yán)格靈活處理。甲供材使用量管理方面,必須做好分項(xiàng)目按周期統(tǒng)計(jì),主要還是抓好監(jiān)理和施工單位的統(tǒng)計(jì)工作,并以記錄為基礎(chǔ)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí),核對(duì)抽查,對(duì)超出范圍的要做好匯報(bào)記錄工作。 安全方面,主要是不斷提高大家的安全意識(shí),往往安全事故總發(fā)生在意識(shí)淡薄的情況下,所以要不斷提醒,在每一項(xiàng)工作開展時(shí),要求監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位組織施工安全交底,首先在思想上讓大家有個(gè)認(rèn)識(shí),其次,在工程的開展中要定期、 不定期進(jìn)行安全檢查,對(duì)于不符和安全要求的做法要嚴(yán)肅處理,決不手軟,只有這樣才能杜絕安全事故的發(fā)生. 甲方

8、代表在工程的關(guān)鍵問(wèn)題上必須寸步不讓， 細(xì)小問(wèn)題可以自己在項(xiàng)目上靈活掌握。不能一些小問(wèn)題都決定不了，什么問(wèn)題都要向上報(bào)，等上頭研究。等到上頭意見傳下來(lái)時(shí)已經(jīng)過(guò)了幾天甚至更久了，這樣延誤工程進(jìn)度。到時(shí)施工單位完不了工，會(huì)將責(zé)任推給你。但是有些重大的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)上一級(jí)公司領(lǐng)導(dǎo)； 因?yàn)橛行﹩?wèn)題并不是現(xiàn)場(chǎng)代表所能解決的，有些責(zé)任也不是現(xiàn)場(chǎng)代表所能承擔(dān)的。 3）在分戶驗(yàn)收階段,要狠抓監(jiān)理的預(yù)驗(yàn)收情況, 對(duì)于驗(yàn)收的遺留問(wèn)題要進(jìn)行督促和跟進(jìn)處理,并在交房前進(jìn)行復(fù)查。同時(shí)要求監(jiān)理對(duì)竣工資料進(jìn)行驗(yàn)收,督促監(jiān)理仔細(xì)對(duì)資料進(jìn)行審核核查,做好竣工圖與現(xiàn)場(chǎng)情況的核對(duì)工作。對(duì)于合格的資料要做好驗(yàn)收資料的移交工作,并負(fù)責(zé)組織

9、安排竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告提交等工作,負(fù)責(zé)資料真實(shí)準(zhǔn)確合理性審核,對(duì)資料上交及時(shí)性和對(duì)各環(huán)節(jié)審核的進(jìn)行跟進(jìn),加強(qiáng)對(duì)違規(guī)的現(xiàn)象進(jìn)行監(jiān)管把關(guān),并使各環(huán)節(jié)要有清晰的意識(shí)。 安徽建筑工業(yè)學(xué)院安徽建筑工業(yè)學(xué)院 畢 業(yè) 設(shè) 計(jì) (論 文) 專專 業(yè)業(yè) 班班 級(jí)級(jí) 學(xué)生姓名學(xué)生姓名 學(xué)學(xué) 號(hào)號(hào) 課課 題題 指導(dǎo)教師指導(dǎo)教師 2 2009009 年年 0 06 6 月月 5 5 日日 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范 【摘要】【摘要】次貸危機(jī)對(duì)美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的沖擊，危機(jī)的產(chǎn)生無(wú)疑給國(guó)內(nèi)金融業(yè)帶來(lái)了不少啟示。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展形勢(shì)及其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民生活水平提高方面

10、做出貢獻(xiàn)的同時(shí)也帶來(lái)了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此本文主要從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念入手，提出房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在類型并提出了在今后改革與發(fā)展中的應(yīng)對(duì)措施。 【關(guān)鍵詞】【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)金融 金融風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范 Real Estate And Prevent Financial Risks 【Abstract】The loan crisis to world main money market and so on US, European Union and Japan had the very big impact, crisiss production has given the domestic fin

11、ancial industry to bring many enlightenment without doubt. Our country real estate industry recent years developed the situation and makes the contribution to the national economy growth and the improvement of the standard of living aspect at the same time also to bring the real estate risk. Therefo

12、re this article mainly obtains from the real estate finance risks concept, to propose that the real estate finance risk existence type and proposed in the next reform and the development counter measures. 【Key words】Real estate finance Financial risks Risk prevention 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范 引言引言 近年來(lái)，

13、在國(guó)家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度，居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，對(duì)于改善居民居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)投資無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，一個(gè)突出的特點(diǎn)是投資額巨大，需要銀行信貸資金的大力支持。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)屬于資金密集型投資，投資額少則幾百萬(wàn)，多則上億元，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款金額要占項(xiàng)目總投資的 70%左右，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城市化進(jìn)程的加快，對(duì)房地產(chǎn)的需求在不斷上升，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸需求是在不斷擴(kuò)張的。其次，房地產(chǎn)置業(yè)投資額也在不斷擴(kuò)大，推動(dòng)了

14、信貸需求的擴(kuò)張。我國(guó)住房制度的改革由貨幣分房取代了福利分房，從而把住宅消費(fèi)推向了市場(chǎng)。 與此同時(shí)，房地產(chǎn)金融隨之快速發(fā)展，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的作用，成為房地業(yè)發(fā)展的重要支撐。房地產(chǎn)金融是金融機(jī)構(gòu)為發(fā)展房地產(chǎn)而開展的信用活動(dòng)和提供的貨幣資金融通。從內(nèi)容上看，它包括購(gòu)買土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易等活動(dòng)中的各種資金融通活動(dòng)。從形式上看，它既包括資金籌集，也包括資金貸放；既包括直接的資金借貸，也包括間接融資和通過(guò)金融市場(chǎng)的融資；既包括房產(chǎn)資金的融通活動(dòng)，也包括地產(chǎn)融資活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)金融在支撐房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)， 不可避免地承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)

15、險(xiǎn)， 如局部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理、房地產(chǎn)價(jià)格高漲、商品房空置率上升較快、高級(jí)寫字樓出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象等問(wèn)題,我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也日漸增加。 房地產(chǎn)金融貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和流通的全過(guò)程， 不僅促進(jìn)房地產(chǎn)供給的不斷增加，而且促進(jìn)了房地產(chǎn)需求的不斷增加,有助于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，商業(yè)用房貸款和其他房地產(chǎn)貸款、土地開發(fā)貸款、小城鎮(zhèn)建設(shè)貸款、安居工程貸款等一系列開發(fā)、銷售經(jīng)營(yíng)商品房和開發(fā)商品房配套的開發(fā)項(xiàng)目的貸款，其目的是解決開發(fā)企業(yè)資金不足，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)信貸供給可以通過(guò)住

16、房公積金，住房抵押貸款，個(gè)人住房組合貸款三個(gè)途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)，從而在一定程度上解決置業(yè)投資者資金短缺的問(wèn)題，對(duì)住房需求的擴(kuò)張也有一定的推進(jìn)作用。 1 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述 1.1 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概念房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概念 房地產(chǎn)金融指的是以房地產(chǎn)業(yè)為特定對(duì)象,圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的再生產(chǎn)過(guò)程而展開的各種金融活動(dòng)。從服務(wù)對(duì)象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購(gòu)買、維修、裝飾、消費(fèi)等活動(dòng)服賬結(jié)算、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于決

17、策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)、單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。信貸政策是廣義貨幣政策的重要組成部分。其主要任務(wù)是：由中央銀行根據(jù)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策的目標(biāo)和要求，通過(guò)各種經(jīng)濟(jì)、法律及行政手段和措施，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款增量、投向和質(zhì)量進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，調(diào)控和監(jiān)督,使金融機(jī)構(gòu)的信貸活動(dòng)在總量上適度、結(jié)構(gòu)上合理、以此提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。由于大部分投入都來(lái)源于信貸資金，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的負(fù)債率較高， 這意味著住房信貸政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著

18、舉足輕重的影響，同時(shí)也意味著房地產(chǎn)業(yè)一旦發(fā)生問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)化為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。所以，為防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融體系穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，必須要正確地制定和實(shí)施房地產(chǎn)信貸政策。 1.2 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分類 1.2.1 信用風(fēng)險(xiǎn) 它是由于借款人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或住宅消費(fèi)者)無(wú)力償還或不愿償還，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融中的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善、虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款， 以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)、 收入減少、 意外支出增加、死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款。 1.2.2 流動(dòng)性風(fēng)

19、險(xiǎn) 它是由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)， 以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿足客戶提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)金融中的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，一種是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高， 現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要， 又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動(dòng)性不足，另一種是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融中大多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處分抵押房地產(chǎn)從中求償,，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要，也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 1.2.3 資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主， 如果金融部門的負(fù)債

20、結(jié)構(gòu)中以活期存款為主，就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款、住房專項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分，結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。 1.2.4 利率風(fēng)險(xiǎn) 如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小，都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng)，在長(zhǎng)時(shí)期中利率。 1.2.5 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率， 在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降甚至可能為負(fù)數(shù)，就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)。固定利率下通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大，因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮，房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期性使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大。 1.2.6 基層銀行發(fā)

21、放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn) 突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效。三是個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措 1.2.7 經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 這是由國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定的風(fēng)險(xiǎn)。 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)由銀行賴以運(yùn)作的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境所決定。 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)可以分為經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、 立法風(fēng)險(xiǎn)和管制風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指國(guó)家及地區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及結(jié)構(gòu)變化對(duì)銀行所產(chǎn)

22、生的不利影響。 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)是指其他銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)開展相同產(chǎn)品服務(wù)對(duì)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的壓力與影響。立法風(fēng)險(xiǎn)是由于法律條文改變對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。管制風(fēng)險(xiǎn)是指政府部門改變管理行為與規(guī)章,從而使銀行業(yè)處于相對(duì)不利的競(jìng)爭(zhēng)地位。 1.2.8 房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大 新法律法規(guī)可能限制貸款抵押品的執(zhí)行。 最高人民法院 2004 年 10 月 26 日發(fā)布了最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定 ，宣布自 2005 年 1 月 1 日起施行。該規(guī)定第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債” ，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不

23、能將其居住的房屋變賣以收回貸款，加大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。1.3“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn) 1.2.9 房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn) （1） 假按揭 因?yàn)閭€(gè)人住房貸款比項(xiàng)目開發(fā)貸款手續(xù)較為簡(jiǎn)單，利率也比較低，速度快。為了獲取開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資金，開發(fā)商會(huì)使用“假按揭”的方法來(lái)籌集建設(shè)資金。假按揭”是指不以真實(shí)購(gòu)買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售(購(gòu)買)方式，套取銀行貸款1。據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有 80%是因“假按揭”造成的。開發(fā)商把“假按揭”作為一種融資渠道。2005 年 3 月 17 日以前，個(gè)人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

24、，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項(xiàng)融資渠道，既可降低財(cái)務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無(wú)法將房屋全部賣出而攜款潛逃。而這些“購(gòu)房者”往往與開發(fā)商有協(xié)議在先，約定只“落名”而不負(fù)責(zé)還款供樓。如果這些房屋有真正的買家時(shí)，開發(fā)商則要提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者?？墒且坏潜P銷售情況欠佳，這些按揭貸款就將成為又一筆房地產(chǎn)不良貸款。即使銀行發(fā)現(xiàn)有“假按揭”的嫌疑，開發(fā)商也總能夠拿出各種材料和理由證明個(gè)人住房的合理性，或者索性將“假按揭”貸款一次性償還。這樣，房地產(chǎn)的不良貸款的幾率會(huì)更大。“假按揭”的危害性很大，一方面

25、它使銀行信貸資金以流動(dòng)資金貸款之外的形式諸如房地產(chǎn)行業(yè)， 誘導(dǎo)大量住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這種欺詐行為來(lái)獲得資金，必然導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款質(zhì)量惡化，形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。 （2） 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息“失真 按人民銀行規(guī)定開發(fā)企業(yè)自有資金達(dá)到 30%以后才能申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款。由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過(guò)分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業(yè)銀行信貸支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用財(cái)務(wù)手段，制造虛假報(bào)表來(lái)虛增自有資金的比例。因?yàn)楫?dāng)前商業(yè)銀行信貸分析的主要內(nèi)容是基于客戶財(cái)務(wù)報(bào)表的財(cái)務(wù)比率分析， 而在實(shí)際操作中，銀行信貸人員很難判斷自有資金是資本金還是借款資金， 多頭貸

26、款、拆東墻補(bǔ)西墻是開發(fā)企業(yè)的一貫做法。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實(shí)力搞滾動(dòng)式開發(fā)。一旦企業(yè)融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會(huì)造成項(xiàng)目停工，已投入的信貸資金就會(huì)遭受毀滅性的損失。 2 房地產(chǎn)金融存在的主要原因房地產(chǎn)金融存在的主要原因 2.1 經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表” ，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)或不景氣都會(huì)直接對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期理論，經(jīng)濟(jì)總是以周期循環(huán)發(fā)展的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看房地產(chǎn)價(jià)格是上升的，但在一個(gè)周期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格肯定會(huì)有升有降。在房地產(chǎn)業(yè)處于高漲的時(shí)期，那么房地產(chǎn)金融獲利的機(jī)會(huì)也就較多，反之房地產(chǎn)金融業(yè)就會(huì)少獲利或虧損，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 2.2 房

27、地產(chǎn)對(duì)銀行金融業(yè)的依賴程度過(guò)大房地產(chǎn)對(duì)銀行金融業(yè)的依賴程度過(guò)大 目前我國(guó)房地產(chǎn)投資主要還是靠銀行貸款。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約 2030是銀行貸款； 建筑公司往往要墊付該總投入 3040的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房貸款。由此可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目中 60的資金來(lái)自于銀行。這些數(shù)字顯示了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)房產(chǎn)金融的依賴程度?，F(xiàn)實(shí)中，國(guó)家也是借助調(diào)節(jié)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策來(lái)達(dá)到宏觀調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的目的。 2.3 政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn) 正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先頭產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱，首先便表現(xiàn)為固定資

28、產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資過(guò)旺，因此，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。而每當(dāng)國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便被吊銷資格或倒閉、破產(chǎn)，項(xiàng)目被停工或整頓，房地產(chǎn)業(yè)也就相應(yīng)出現(xiàn)回落，連帶受損，出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。 2.4 房產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 一是房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸時(shí)決策失誤而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在： （1）是否貸款、貸款多少、什么時(shí)間貸、用什么方式貸等決策上的失誤而造成風(fēng)險(xiǎn)； （2）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融業(yè)務(wù)還沒有形成規(guī)范化的決策規(guī)程，特別是對(duì)項(xiàng)目的可行性論證不夠嚴(yán)密和全面、對(duì)項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備不足。以至于在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)資金流的斷裂， 造成不必要的損失

29、甚至由于無(wú)力還貸而陷入困境。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售，涉及部門環(huán)節(jié)多，周期長(zhǎng)，期間的風(fēng)險(xiǎn)可來(lái)自籌資方式、地段選擇、設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，而一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，則整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。 2.5 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款一般采取以房地產(chǎn)做抵押的方式進(jìn)行，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)不良或破產(chǎn)時(shí)， 理論上可以以其做抵押的房地產(chǎn)作為償還貸款的資產(chǎn)。但是房地產(chǎn)本身就存在變現(xiàn)性較差的特點(diǎn)，而且在變現(xiàn)過(guò)程中手續(xù)繁多，特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不良時(shí)， 往往

30、也正是本區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)不景氣的時(shí)候， 因此，也往往會(huì)產(chǎn)生連鎖風(fēng)險(xiǎn)，危機(jī)整個(gè)建筑行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 2.6 法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)涉及干家萬(wàn)戶、多種行業(yè)，但至今尚未有一部完善的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程以及房地產(chǎn)企業(yè)行為等作出規(guī)范， 也沒有更為直接細(xì)致的相關(guān)法律來(lái)對(duì)房產(chǎn)業(yè)的土地出讓、銀行貸款、保證金率、抵押登記、抵押房產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)控制等做出約束和規(guī)范。如對(duì)劃撥土地抵押?jiǎn)栴}和個(gè)人住房按揭貸款問(wèn)題等等，國(guó)家也在不斷探索和調(diào)整之中。一旦相關(guān)政策發(fā)生變化，房產(chǎn)企業(yè)不可避免的要面臨風(fēng)險(xiǎn)。 3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)措施防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)措施 3.1 化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn) 遏制住房

31、投機(jī)需求和投機(jī)需求要在保護(hù)有效需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行，具體措施有：第一，實(shí)施以家庭為單位的實(shí)名制購(gòu)房。第二，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。 對(duì)空置 3 年以上的商品房， 商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。還要采取措施解決房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中已經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題，化解房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)從而化解一部分風(fēng)險(xiǎn)。由于在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí)銀行對(duì)借款人償還能力要求較高，又有保險(xiǎn)等配套，迄今為止我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的償還情況是良好的，逾期率在不少城市為零，全國(guó)平均在 2%以下房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)絕大部分是在房地產(chǎn)

32、業(yè)金融領(lǐng)域形成的,表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產(chǎn)卻賣不掉從而收不回來(lái)的貸款)開發(fā)商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經(jīng)營(yíng)不善企業(yè)虧損所致因此要設(shè)法幫助開發(fā)商盤活積壓商品房,要說(shuō)服他們修正過(guò)高的贏利預(yù)期和價(jià)格定位,以適當(dāng)?shù)膿p失盡可能小的價(jià)格把房子賣出去,必要時(shí)可適當(dāng)發(fā)放補(bǔ)充性貸款來(lái)改進(jìn)房屋結(jié)構(gòu)和功能,以適應(yīng)市場(chǎng)需要,變積壓為暢銷,還可以與開發(fā)商重訂還款協(xié)議,開發(fā)商把準(zhǔn)備出售的商品房改為出租,相應(yīng)地推遲還款,加收逾期利息， 我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)不僅在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有,其他領(lǐng)域也有要減輕它們的消極外部效應(yīng),就需要綜合治理,各金融機(jī)構(gòu)都

33、要搞好資產(chǎn)負(fù)債管理,遵守金融法規(guī)、制度和紀(jì)律,加強(qiáng)自律。要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提高預(yù)測(cè)、分析和決策的科學(xué)水平。 3.2 完善完善房地產(chǎn)金融體系房地產(chǎn)金融體系,建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng) 目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系還不夠完備，尤其是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范沒有很好的措施，因此需要建立包括法律法規(guī)體系、監(jiān)督管理體系、金融機(jī)構(gòu)體系、資金運(yùn)營(yíng)體系、風(fēng)險(xiǎn)防范體系、信用體系、物業(yè)資金管理體系等一套比較完善的房地產(chǎn)金融投資體系，同時(shí)建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，構(gòu)建包括房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)度量、風(fēng)險(xiǎn)防范與控制及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。 3.3 提高銀行風(fēng)險(xiǎn)防控能力、規(guī)

34、范銀行操作提高銀行風(fēng)險(xiǎn)防控能力、規(guī)范銀行操作 銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避應(yīng)重在事前預(yù)防而非事后補(bǔ)救，貸前，應(yīng)收集有關(guān)借款人的資料；貸后，應(yīng)關(guān)注借款人所發(fā)生的可能會(huì)影響到貸款安全的事情。目前在決定對(duì)房地產(chǎn)商是否進(jìn)行發(fā)放貸款時(shí)，主要評(píng)估對(duì)象是房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)，一旦無(wú)力歸還貸款，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法就是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)，但這種評(píng)估方式只是消極的補(bǔ)救措施。所以，要改變把房地產(chǎn)信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目品種開發(fā)的觀點(diǎn)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)信貸各環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)控。商業(yè)銀行必須遵循央行有關(guān)規(guī)章制度來(lái)辦理信貸業(yè)務(wù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商攫取貸款的機(jī)會(huì)，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，不被虛假繁榮所迷惑。推進(jìn)銀行體制改革，加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)

35、。銀行要制定科學(xué)的銀行內(nèi)部業(yè)績(jī)考核辦法，建立責(zé)權(quán)利合一的激勵(lì)和約束機(jī)制。 3.4 拓展房地產(chǎn)融資渠道拓展房地產(chǎn)融資渠道 拓展房地融資渠道和培育融資機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)融資、解決房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴銀行貸款局面、分散風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。因此，我們應(yīng)打破金融市場(chǎng)壟斷、強(qiáng)化金融創(chuàng)新、發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用，從而有效分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化是拓寬融資渠道的一個(gè)新型工具。 通過(guò)貸款證券化可使銀行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)由資本市場(chǎng)分散給廣大投資者，增加了資產(chǎn)流動(dòng)性，解決發(fā)展住房貸款和銀行流動(dòng)性下降的兩難沖突。同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模、改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。通過(guò)證券化可以將風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是

36、房地產(chǎn)金融的資金來(lái)源更加多元化，分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。建立房地產(chǎn)投資基金是另一個(gè)拓寬融資渠道的方法。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，使得房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量資金， 而且房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及相關(guān)業(yè)務(wù)又有很強(qiáng)的專業(yè)性，要求投資者具備專業(yè)知識(shí)，這形成了中小投資者難以逾越的障礙。房地產(chǎn)投資基金將分散于公眾的資金集中起來(lái)， 交由專業(yè)的基金管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資，這樣，一方面開發(fā)企業(yè)通過(guò)獲得投資基金，拓寬了融資渠道，減少了對(duì)貸款的依賴，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制是對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效分散，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資的理性發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題是建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的

37、房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。 長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行， 缺少專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)，目前唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行是天津市中德儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。近年來(lái)在國(guó)家對(duì)金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，才能真正減少對(duì)銀行貸款的依賴。 3.5 加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品 房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成

38、一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國(guó)獨(dú)缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國(guó)家的房地產(chǎn)信托實(shí)際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過(guò)銀行是吸收存款來(lái)的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過(guò)批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008 年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會(huì)成長(zhǎng)起來(lái)。 3.6 建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度建立個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)信用制度,完善住房公積金的收集和使用方式完善住房公積金的收集和使用方式 針對(duì)我國(guó)目前存在的

39、個(gè)人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱現(xiàn)象。建立個(gè)人及企業(yè)的信用制度是解決這個(gè)問(wèn)題的一個(gè)有效措施， 建立信用制度，對(duì)個(gè)人及企業(yè)的資信狀況十分清晰，有效避免信息不對(duì)稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)” ?？梢越⒁惶装ㄐ庞脵n案制度、信用賬戶制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評(píng)估制度等制度的個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度。另外，住房公積金繳納比例的提高，不能操之過(guò)急，也不能一刀切。具體提高的進(jìn)度，由各城市根據(jù)市情決定，沿?？煽煲恍?、高一些,內(nèi)地可慢一些,經(jīng)濟(jì)狀況差的暫不必提高。住房公積金中的大部分則應(yīng)當(dāng)用于發(fā)放政策性專項(xiàng)貸款，并嚴(yán)格審查借款人資格，嚴(yán)防高收入者混入，組合貸款條件可以

40、放寬一些,但目前仍不能貸給當(dāng)?shù)卣畡澋母呤杖刖€以上的人。面對(duì)信息不對(duì)稱問(wèn)題，健全信息傳遞機(jī)制,保證信息及時(shí)、準(zhǔn)確，時(shí)刻關(guān)心在金融市場(chǎng)發(fā)展的信貸活動(dòng)，嚴(yán)厲打擊舞弊、欺詐等行為，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)，采取適當(dāng)?shù)募?lì)措施，對(duì)銀行員工實(shí)行“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共攤”的策略，對(duì)信用良好的企業(yè)和個(gè)人給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠和信貸優(yōu)先，鼓勵(lì)和避免“道德風(fēng)險(xiǎn)” 。 3.7 積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化 資產(chǎn)證券化，是指將缺乏流動(dòng)性但具有可預(yù)期收入的資產(chǎn)(主要為信貸資產(chǎn))，通過(guò)在資本市場(chǎng)上發(fā)行證券的方式予以出售，以獲取融資，其最大作用是提高資產(chǎn)的流動(dòng)性。 作為一項(xiàng)金融技術(shù)， 資產(chǎn)證券化在發(fā)達(dá)國(guó)家的使用非常普遍，目前美國(guó)一半

41、以上的住房抵押貸款、 四分之三以上的汽車貸款是靠發(fā)行資產(chǎn)支持證券提供的。據(jù)央行報(bào)告，2004 年底，央行已向國(guó)務(wù)院提交了進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的申請(qǐng)，并于 2005 年 2 月獲得批準(zhǔn)，中國(guó)建設(shè)銀行成為首家獲準(zhǔn)推出個(gè)人住房抵押貸款支持證券的銀行。央行已聯(lián)合 10 個(gè)相關(guān)部委建立了跨部門協(xié)調(diào)小組工作機(jī)制，并與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法 。巨額的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過(guò)證券化之后就可以實(shí)現(xiàn)分割交易，極大地改善了資產(chǎn)流動(dòng)性。由于住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，資產(chǎn)質(zhì)量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場(chǎng)的主流品種。它一方面實(shí)現(xiàn)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)“減壓” ，另一方面在為資本市場(chǎng)增添交易品種的同時(shí)

42、，為市場(chǎng)輸送源源不斷的資金“血液” 。 經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)展，與龐大的個(gè)人按揭貸款余額相比，個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品市場(chǎng)的規(guī)模仍然太小， 根本無(wú)法適應(yīng)日益龐大的住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的需要。由于資產(chǎn)證券化提供的流動(dòng)性占比很小,我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款的資金主要來(lái)源仍然是居民的銀行存款，一旦長(zhǎng)期居高的儲(chǔ)蓄率下降,就可能導(dǎo)致銀行面臨資金短缺危險(xiǎn)。加快住房抵押貸款證券化，發(fā)行抵押貸款債券，引進(jìn)抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問(wèn)題，并減少風(fēng)險(xiǎn)積聚。其問(wèn)題的關(guān)鍵在于結(jié)合我國(guó)國(guó)情，選擇適合我國(guó)的住房抵押貸款證券化模式，克服現(xiàn)行相關(guān)制度上的障礙， 使住房抵押貸款證券化能在其一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上合理運(yùn)作和

43、健康發(fā)展。 3.8 完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī) 國(guó)家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)，但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此國(guó)家應(yīng)該完善房地產(chǎn)金融的法規(guī)和制度， 規(guī)范其行為， 推動(dòng)有序競(jìng)爭(zhēng)。 商業(yè)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)， 可以多家競(jìng)爭(zhēng)，凡是經(jīng)中央銀行審查具備資格的金融機(jī)構(gòu)都允許經(jīng)營(yíng)，并由中央銀行嚴(yán)格監(jiān)督，制止非法壟斷和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。 不夠資格的和嚴(yán)重違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，以免帶來(lái)消極外部效應(yīng)。被批準(zhǔn)在我國(guó)經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的外資銀行和中外合資銀行，建議允許它們?cè)谥付ǚ秶鷥?nèi)開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，但規(guī)模要控制住。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)主要是個(gè)內(nèi)向型產(chǎn)

44、業(yè)創(chuàng)匯能力弱，外資方面要把以人民幣形態(tài)收回的貸款本息從我國(guó)換成外匯拿回去，如果它們發(fā)放貸款過(guò)多，就會(huì)影響我國(guó)外匯平衡。 因此房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外匯的需要量不大， 不宜為房地產(chǎn)開發(fā)多借外債。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中， 新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，良好的社會(huì)信用是建立規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的保證。首先，政府部門應(yīng)牽頭建立信用記錄，培育大型信用評(píng)級(jí)公司，力求評(píng)級(jí)結(jié)果公正并且信息全社會(huì)共享，這就會(huì)為銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理提供標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。其次，要對(duì)違反誠(chéng)信原則的企業(yè)、個(gè)人給予懲罰，使這些企業(yè)、個(gè)人為他們的違法行為付出高額的代價(jià)。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，

45、對(duì)新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源和分配等，作出嚴(yán)格規(guī)范。才能使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。幾個(gè)方面做起： （1）加快房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化建設(shè) 企業(yè)現(xiàn)代化的關(guān)鍵在于企業(yè)制度現(xiàn)代化。 當(dāng)前許多國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)股份制企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)，管理體制落后是一個(gè)很重要的原因，通過(guò)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,可使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰、政企分開、管理科學(xué)、自負(fù)盈虧、自我約束、增強(qiáng)企業(yè)活力，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。21 世紀(jì)無(wú)疑將是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)代化還意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須加快科技現(xiàn)代化步伐。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從過(guò)去的賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,競(jìng)爭(zhēng)加劇

46、，在新的形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將是大勢(shì)所趨。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)期不過(guò)十幾年， 雖然時(shí)間不長(zhǎng)， 卻造就了 3 萬(wàn)家開發(fā)企業(yè)，每個(gè)企業(yè)的面積不過(guò)兩萬(wàn)平方米，這說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的入市門坎太低，目前絕大部分尚處在成長(zhǎng)期，還未進(jìn)入發(fā)展及成熟期，再加上入世之后國(guó)外企業(yè)的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)的整合、兼并過(guò)程將使管理落后、科技落后、觀念落后的企業(yè)被淘汰出局。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存求發(fā)展，就必須加快企業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，苦練內(nèi)功、鑄造品牌形象、迎接知識(shí)經(jīng)濟(jì)，加入 WTO等方面的挑戰(zhàn)。 （2）注重產(chǎn)品開發(fā),在產(chǎn)品創(chuàng)新和住宅設(shè)計(jì)上體現(xiàn)“以人為本”的觀念 住宅是包容性最大的產(chǎn)品,涉及經(jīng)濟(jì)

47、、社會(huì)、文化、理念等許多方面,隨著我國(guó)住宅產(chǎn)品由“安居型”轉(zhuǎn)為“康居型” ，消費(fèi)者購(gòu)買房子不只是買平方米，而是買生活方式，買環(huán)境、買文化。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì)上既要節(jié)約用地，又要注意處處體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，提高房地產(chǎn)商品的信息技術(shù)含量，滿足人們對(duì)現(xiàn)代化生活的需要。另外，在住宅設(shè)計(jì)中還要注意將創(chuàng)造舒適健康的人居環(huán)境與資源節(jié)約和再利用、與周圍的生態(tài)環(huán)境相融合，充分利用新材料、新能源、生物工程等高新技術(shù)及其集成優(yōu)化，大幅度提升住宅品質(zhì)，改善人居質(zhì)量。除此之外，住宅設(shè)計(jì)還要考慮與之配套的住宅部品如整體廚房、衛(wèi)生間、墻體、門窗、小五金等等物品的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化相協(xié)調(diào)，促進(jìn)住宅產(chǎn)品現(xiàn)代化。 3.9 注重市場(chǎng)調(diào)研注重市場(chǎng)調(diào)研,合理地進(jìn)行市場(chǎng)定位合理地進(jìn)行市場(chǎng)定位,調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求來(lái)確定房屋開發(fā)種類，決定高、中、低各檔次住宅的開發(fā)數(shù)量，力求“適銷對(duì)路” 。目前許多地區(qū)房地產(chǎn)空置率過(guò)高，除了價(jià)格性積壓、區(qū)位性積壓之外，有相當(dāng)一部分是結(jié)構(gòu)性積壓。一方面許多普通工薪階層尤其是中低收入家庭迫切希望改善居住條件卻又苦于找不到適合自身消費(fèi)水平的住房；另一方面一些地方又存在大量的豪華公寓、別墅、寫字樓等因無(wú)人