邛崍十方堂項(xiàng)目定位報(bào)告

1、邛崍十方堂項(xiàng)目邛崍十方堂項(xiàng)目定位報(bào)告定位報(bào)告第一篇、項(xiàng)目定位思考第一篇、項(xiàng)目定位思考第二篇、項(xiàng)目定位策略第二篇、項(xiàng)目定位策略第三篇、項(xiàng)目定位演繹第三篇、項(xiàng)目定位演繹第一篇、項(xiàng)目定位思考第一篇、項(xiàng)目定位思考一、項(xiàng)目定位釋義一、項(xiàng)目定位釋義二、項(xiàng)目定位因素二、項(xiàng)目定位因素一、項(xiàng)目定位釋義一、項(xiàng)目定位釋義1 1、何為定位、何為定位? ?根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場特性及產(chǎn)品屬性選擇適合的項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略！2 2、定位導(dǎo)向？、定位導(dǎo)向？風(fēng)險(xiǎn)最小！利潤最大！3 3、定位解答？、定位解答？那些群體是項(xiàng)目目標(biāo)客戶的最優(yōu)選擇？項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在那里，如何規(guī)避與控制？什么樣的創(chuàng)新思想能讓項(xiàng)目跳出市場，并領(lǐng)先市場？什么樣的產(chǎn)品策

2、略能讓項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化？二、項(xiàng)目定位因素二、項(xiàng)目定位因素1 1、區(qū)域市場特性、區(qū)域市場特性宏觀背景宏觀背景在轉(zhuǎn)型期的2010年，雖然市場短期內(nèi)受宏觀調(diào)控影響，但作為三線城市獨(dú)有的區(qū)域市場特性，市場仍將呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)；區(qū)域市場態(tài)勢(shì)區(qū)域市場態(tài)勢(shì)短期內(nèi)市場放量較大，競爭激烈，但長期是穩(wěn)步上升勢(shì)頭，市場發(fā)展將更加理性；在售項(xiàng)目特征在售項(xiàng)目特征規(guī)?；⑵焚|(zhì)化、中端大眾化是市場主流；商業(yè)消費(fèi)特征商業(yè)消費(fèi)特征處于商業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，形態(tài)以沿街為市為特征，大型商業(yè)生存空間有限，休閑型配套型商業(yè)模式值得進(jìn)一步探索;酒店市場特征酒店市場特征邛崍旅游接待能力較低，項(xiàng)目有較大的市場機(jī)會(huì)；消費(fèi)需求特征消費(fèi)需求特征首

3、次置業(yè)與改善型需求并重，客戶開始關(guān)注除房子之外的價(jià)值特質(zhì)；2 2、項(xiàng)目地塊屬性、項(xiàng)目地塊屬性地塊區(qū)域?qū)傩缘貕K區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目地處十方堂文化休閑高尚居住綜合區(qū)，以黃壩大橋?yàn)槊脚c濱水新城相連，由于交通規(guī)劃建設(shè)的滯后，導(dǎo)致片區(qū)市政、生活、娛樂等大配套幾近空白，地塊處于毛地階段，本項(xiàng)目將是該板塊第一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。地塊自然屬性地塊自然屬性70米濱河綠化帶及南河是項(xiàng)目可利用的自然資源。地塊文化屬性地塊文化屬性項(xiàng)目對(duì)面即為國家級(jí)文物保護(hù)單位：邛窯遺址，但其開發(fā)時(shí)間及計(jì)劃未定，對(duì)項(xiàng)目僅為概念性的拉動(dòng)。地塊產(chǎn)品屬性地塊產(chǎn)品屬性項(xiàng)目是集四星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、大型商業(yè)、高品質(zhì)住宅等于一體的大型綜合類項(xiàng)目，同時(shí)，因地處新

4、區(qū)，又與傳統(tǒng)的城市中心綜合體項(xiàng)目有本質(zhì)區(qū)別。第二篇、項(xiàng)目定位策略第二篇、項(xiàng)目定位策略一、一、“現(xiàn)現(xiàn)”二、二、“破破”三、三、“立立”一、一、“現(xiàn)現(xiàn)”何為現(xiàn)？即決定項(xiàng)目定位的深刻洞察！源于市場與地塊！充分尊重市場，順勢(shì)而為！通過創(chuàng)新思維，做到定位領(lǐng)先，掌握競爭主動(dòng)權(quán)！進(jìn)而制定新的“競爭規(guī)則”！1 1、市場規(guī)則、市場規(guī)則規(guī)則一：市場規(guī)模小，須因地制宜的讓產(chǎn)品序列豐富多樣，這樣才能快速搶占市場份額，縮短開發(fā)周期，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)則二：邛崍房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求越來越高，品質(zhì)成為項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵性因素；規(guī)則三：隨著土地價(jià)格的攀升，容積率的提高，在項(xiàng)目入市階段，高層電梯產(chǎn)品將逐漸取代

5、多層成為市場的主流產(chǎn)品，高層電梯產(chǎn)品的市場抗性將逐漸消弭，同時(shí)，電梯產(chǎn)品的品質(zhì)創(chuàng)新是項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵性要素；規(guī)則四：市場歐陸風(fēng)盛行，規(guī)劃多以排列式格局進(jìn)行布局，同質(zhì)化嚴(yán)重，打破常規(guī)，差異化創(chuàng)新將會(huì)為項(xiàng)目贏得極大的市場競爭優(yōu)勢(shì)；關(guān)鍵詞：品質(zhì)化、多元化、差異化。關(guān)鍵詞：品質(zhì)化、多元化、差異化。2 2、項(xiàng)目條件、項(xiàng)目條件條件一：地塊處于毛地階段，偏、遠(yuǎn)、不方便是項(xiàng)目最大的障礙！條件二：寬闊的河景，70米濱江綠化是項(xiàng)目地塊最大的亮點(diǎn)！條件三：3.0容積率決定了項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)為高層電梯！條件四：由于地塊所在區(qū)域的不成熟，和硬性的商業(yè)規(guī)劃要求，使得項(xiàng)目商業(yè)部分成為了難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)！條件五：作為集星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)

6、式酒店、大型商業(yè)、住宅等于一體的大型綜合體項(xiàng)目，各類型的有機(jī)共生是產(chǎn)品規(guī)劃的最大挑戰(zhàn)！關(guān)鍵詞：偏、遠(yuǎn)、景觀、高層、商業(yè)、綜合體。關(guān)鍵詞：偏、遠(yuǎn)、景觀、高層、商業(yè)、綜合體。結(jié)論：結(jié)論： 在邛崍房地產(chǎn)市場上，項(xiàng)目最直接的競爭對(duì)手是一號(hào)村莊、濱水國際、鳳凰城，在邛崍房地產(chǎn)市場上，項(xiàng)目最直接的競爭對(duì)手是一號(hào)村莊、濱水國際、鳳凰城，均為均為多層低密度為主的產(chǎn)品形態(tài)、歐式建筑風(fēng)格的高品質(zhì)樓盤多層低密度為主的產(chǎn)品形態(tài)、歐式建筑風(fēng)格的高品質(zhì)樓盤 。因此，品質(zhì)化、多元化。因此，品質(zhì)化、多元化是本案項(xiàng)目定位的基本原則。而以大型綜合體形態(tài)規(guī)避地塊劣勢(shì)，最大限度的挖掘景觀資是本案項(xiàng)目定位的基本原則。而以大型綜合體形態(tài)

7、規(guī)避地塊劣勢(shì)，最大限度的挖掘景觀資源，通過理念的創(chuàng)新，創(chuàng)造出差異化的項(xiàng)目價(jià)值是項(xiàng)目定位的必然選擇。源，通過理念的創(chuàng)新，創(chuàng)造出差異化的項(xiàng)目價(jià)值是項(xiàng)目定位的必然選擇。二、二、“破破”打破規(guī)則，創(chuàng)建規(guī)則，形成標(biāo)桿！1 1、打破規(guī)則、打破規(guī)則打破理念：以創(chuàng)新的生活方式理念，指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)，真正從根源上進(jìn)行突破！ 打破觀念：高層品質(zhì)比不過多層，以綜合式產(chǎn)品生活方式對(duì)比單純居住型項(xiàng)目！打破常規(guī)：將更多精力和成本投入到最能“表現(xiàn)”品質(zhì)的產(chǎn)品元素！打破表現(xiàn)：從規(guī)劃格局到產(chǎn)品細(xì)節(jié)突破市場慣例，形成差異化！2 2、形成標(biāo)桿、形成標(biāo)桿以引領(lǐng)者的姿態(tài)入市，讓我們項(xiàng)目的理念、形象、品質(zhì)成為其他項(xiàng)目的參照榜樣，占據(jù)市場競

8、爭的有利地位！三、三、“立立”立的根本不是憑空想象，而是符合市場大勢(shì)，并源于客戶需求和項(xiàng)目條件！1 1、項(xiàng)目之魂、項(xiàng)目之魂項(xiàng)目之魂是項(xiàng)目的核心價(jià)值體現(xiàn)和升華，是產(chǎn)品價(jià)值與市場需求的完美統(tǒng)一，并以此理念指導(dǎo)項(xiàng)目的全程開發(fā)。項(xiàng)目核心價(jià)值提煉：項(xiàng)目核心價(jià)值提煉：臨南河，帶來的自然生態(tài)價(jià)值；鄰70米濱河綠化帶帶來的景觀價(jià)值；融商業(yè)、酒店、居住為一體的產(chǎn)品類型帶來的面子、便捷、品質(zhì)等多方面優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計(jì)帶來的居住舒適性；項(xiàng)目高容積率及低成本地價(jià)帶來的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；市場需求：市場需求：更多的客戶其實(shí)需要的不是物質(zhì)化的具體產(chǎn)品，而是以房子為載體承載的家的夢(mèng)想！更多的客戶其實(shí)需要的不是物質(zhì)化的具

9、體產(chǎn)品，而是以房子為載體承載的家的夢(mèng)想！“水邊的香格里拉水邊的香格里拉”緣起：緣起：“香格里拉”意為心中的日月，象征著自然、生態(tài)、舒適、浪漫、品位的生活，是人們心中世外桃源的代名詞，是一種對(duì)美好生活的積極追求。后來香格里拉一詞被馬來西亞郭氏家族買斷，成為酒店的商號(hào)，進(jìn)而風(fēng)靡世界，成為世界酒店品牌的至高象征之一?！跋愀窭锢钡男蜗蠡A(chǔ)可讓受眾產(chǎn)生一種對(duì)本項(xiàng)目宜居、高品質(zhì)、高格調(diào)的品牌聯(lián)想，本項(xiàng)目欲以傳達(dá)的生活理念與香格里拉精神內(nèi)涵不謀而合。水邊：水邊：而“水邊”主要突出項(xiàng)目臨水而生的自然稟性，將項(xiàng)目自然價(jià)值優(yōu)勢(shì)融入到項(xiàng)目理念中去，并與“香格里拉”相得益彰！精神內(nèi)涵：現(xiàn)代、自然、生態(tài)、品質(zhì)、品位、

10、和諧、共生。精神內(nèi)涵：現(xiàn)代、自然、生態(tài)、品質(zhì)、品位、和諧、共生。我們售賣的不是房子，而是一種嶄新的品位生活理念。2 2、分產(chǎn)品理念定位、分產(chǎn)品理念定位2 21 1、住宅產(chǎn)品理念定位、住宅產(chǎn)品理念定位360360度景觀態(tài)度，五星級(jí)生活標(biāo)桿度景觀態(tài)度，五星級(jí)生活標(biāo)桿將項(xiàng)目景觀及綜合型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目的最大差異化優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推廣，創(chuàng)建獨(dú)特的銷售主張。 2 22 2、商業(yè)理念定位、商業(yè)理念定位邛崍的客廳邛崍的客廳項(xiàng)目商業(yè)是以高品質(zhì)休閑、餐飲、娛樂、婚慶、購物等業(yè)態(tài)為一體大型的商業(yè)形態(tài)，滿足品質(zhì)生活的諸多需求，填補(bǔ)邛崍無大型高品質(zhì)婚宴、會(huì)務(wù)、休閑接待場所的空白；2 23 3、酒店理念定位、酒店理念定位邛崍的

11、面子邛崍的面子作為邛崍南大門未來的標(biāo)志性建筑，同時(shí)，又是邛崍第一家真正意義上的五星級(jí)賓館，結(jié)束邛崍無高端酒店的歷史，成為邛崍高端人群的高端會(huì)務(wù)、居住的首選。360360度景觀態(tài)度度景觀態(tài)度五星級(jí)生活標(biāo)桿五星級(jí)生活標(biāo)桿水邊的香格里拉水邊的香格里拉+邛崍的面子邛崍的面子邛崍的客廳邛崍的客廳3 3、項(xiàng)目形象定位構(gòu)思、項(xiàng)目形象定位構(gòu)思3 31 1、案名建議、案名建議永昌盛世南灣永昌南岸國際永昌御景都匯永昌半島城邦永昌世紀(jì)新城永昌南岸都匯永昌南城首座永昌盛世華章永昌水岸華府3 32 2、形象及調(diào)性、形象及調(diào)性釋義： “盛世” 即興盛，彰顯項(xiàng)目未來的繁華與興旺?！澳蠟场薄澳稀秉c(diǎn)明了項(xiàng)目的區(qū)位；“灣”即兩河

12、交匯的灣區(qū)，是國際公認(rèn)的高尚居住代名詞。案名前面標(biāo)注“永昌”，利于集團(tuán)的品牌傳播和塑造。釋義： “南岸”“南”點(diǎn)明了項(xiàng)目的區(qū)位；“岸”點(diǎn)明本項(xiàng)目臨河第一線，占據(jù)數(shù)公里濱河景觀帶的先天優(yōu)勢(shì)。“國際” 彰顯項(xiàng)目的高起點(diǎn)、高品質(zhì)。案名前面標(biāo)注“永昌”，利于集團(tuán)的品牌傳播和塑造。廣告推廣調(diào)性廣告推廣調(diào)性第三篇、項(xiàng)目定位演繹第三篇、項(xiàng)目定位演繹一、規(guī)劃布局建議一、規(guī)劃布局建議二、戶型配比建議二、戶型配比建議三、產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新三、產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新四、商業(yè)規(guī)劃布局四、商業(yè)規(guī)劃布局一、規(guī)劃布局建議一、規(guī)劃布局建議1 1、規(guī)劃創(chuàng)新基點(diǎn)、規(guī)劃創(chuàng)新基點(diǎn)根據(jù)地塊特性，小區(qū)總平布局在以“價(jià)值最大化原則價(jià)值最大化原則”的導(dǎo)向下

13、，最大限度整合項(xiàng)目現(xiàn)有自然資源，結(jié)合產(chǎn)品規(guī)劃要求，進(jìn)行布局。資源整合：資源整合：將河景/70米綠化帶優(yōu)勢(shì)自然資源充分整合，形成以河景/濱河路景/中庭景觀為體系的三重景觀體系，把項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致；和諧共生：和諧共生：將四星級(jí)（或五星級(jí)）酒店、商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅部分四大功能板塊進(jìn)行合理布局，相互呼應(yīng)，最大限度提升項(xiàng)目綜合價(jià)值；價(jià)值最大：價(jià)值最大：使戶戶實(shí)現(xiàn)舒適、觀景、視野、采光、通風(fēng)等條件的均好性，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大。2 2、總平布局示意構(gòu)想、總平布局示意構(gòu)想3 3、本案規(guī)劃布局方式、本案規(guī)劃布局方式點(diǎn)式、低密度、大圍合，超寬樓間距，超大中庭，點(diǎn)式、低密度、大圍合，超寬樓間距，超大中庭，360

14、360度景觀，三重觀景體系。度景觀，三重觀景體系。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃特點(diǎn)：規(guī)劃特點(diǎn)：突破現(xiàn)有市場單調(diào)的排列式規(guī)劃模式，項(xiàng)目景觀的集中式考慮使得項(xiàng)目突破常規(guī)，產(chǎn)生震撼的觀感效果，提升品質(zhì)，引領(lǐng)市場；遠(yuǎn)、中、近三重景觀體系，不但對(duì)自然資源進(jìn)行了充分利用，同時(shí)構(gòu)成了層次豐富的景觀系統(tǒng)；使得絕大部分戶型都可享受江景，無江景的戶型通過中庭景觀進(jìn)行平衡，實(shí)現(xiàn)均好性和價(jià)值最大化；實(shí)現(xiàn)人車分流、商住分離，充分保證居家品質(zhì)；酒店、商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅均衡考慮，和諧共生，充分發(fā)揮項(xiàng)目作為綜合類項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)；商業(yè)部分布局靈活，便于經(jīng)營及分割出售；住宅產(chǎn)品為18層，產(chǎn)權(quán)式酒店為26層，酒店為

15、28層，商業(yè)主要為3層，局部4層，構(gòu)筑項(xiàng)目錯(cuò)落有致的天際線，成為邛崍城市靚麗的風(fēng)景線。二、住宅戶型配比建議二、住宅戶型配比建議1 1、戶型設(shè)計(jì)核心理念、戶型設(shè)計(jì)核心理念結(jié)合目標(biāo)客群需求特征及本項(xiàng)目定位，并綜合目標(biāo)客戶群的承受能力等多方面原因，本案戶型設(shè)計(jì)需遵循以下幾方面核心理念：1-11-1、戶型面積及配比以適用為原則，并考慮一定比例的舒適型戶型；戶型面積及配比以適用為原則，并考慮一定比例的舒適型戶型；1-21-2、戶型設(shè)計(jì)在滿足基本要求的前提下，具有創(chuàng)新性；戶型設(shè)計(jì)在滿足基本要求的前提下，具有創(chuàng)新性；1-31-3、戶型設(shè)計(jì)方正，采光、觀景、視野俱佳。戶型設(shè)計(jì)方正，采光、觀景、視野俱佳。2 2

16、、邛崍住宅市場供需結(jié)構(gòu)、邛崍住宅市場供需結(jié)構(gòu)結(jié)合市調(diào)可見，套三中90110平米面積范圍的戶型供銷兩旺；套二戶型7090平米銷售情況也不錯(cuò)，銷售率達(dá)到了92%；而130平米以上的大戶型在邛崍市場銷售情況相對(duì)較差；而70平米以下戶型是市場的空白點(diǎn)，在產(chǎn)權(quán)式酒店中該種戶型是主力。 3 3、戶型配比及面積區(qū)間、戶型配比及面積區(qū)間（住宅部分及產(chǎn)權(quán)式酒店部分用地約50畝，建筑面積約10萬平米）戶型配比及面積區(qū)間表戶型配比及面積區(qū)間表戶型比例功能各戶型面積段配比建筑面積（平米）套三30%雙衛(wèi)12013545%1350010512050%15000單衛(wèi)105左右5%1500套二55%雙衛(wèi)9010020%110

17、00單衛(wèi)809060%33000708020%11000套一15%單衛(wèi)5060100%150003-13-1、住宅部分、住宅部分 (建筑面積：約4萬平米)以居家型的三室兩廳雙衛(wèi)戶型為主，包括105120平米、120135平米；套二戶型為輔，其中又分為經(jīng)濟(jì)型（7080平米）、標(biāo)準(zhǔn)型（8090平米）和舒適型（90100平米）三類；具體戶型面積比例如下：戶型配比及面積區(qū)間表戶型配比及面積區(qū)間表戶型比例功能各戶型面積段套數(shù)配比三室兩廳65%雙衛(wèi)12013545%10512050%單衛(wèi)105左右5%兩室兩廳35%雙衛(wèi)9010010%單衛(wèi)809080%708010%注：注：該表中戶型面積均為建筑面積，含公

18、攤。建議將小高層的公攤控制在13%左右，18層電梯公寓控制在17%以內(nèi)。3-23-2、產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓）部分、產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓）部分 (建筑面積：約6萬平米)以套二為主，面積7090平米；套一戶型為輔，其中套一面積5060平米。具體戶型面積比例如下：戶型配比及面積區(qū)間表戶型配比及面積區(qū)間表戶型比例功能戶型面積套二75%單衛(wèi)7090套一25%單衛(wèi)50603-33-3、戶型設(shè)計(jì)要求、戶型設(shè)計(jì)要求1 1）基本要求）基本要求基于本項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶群需求特征，本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)必須滿足以下基本要求：戶戶采光，明室、明廳、明廚、明衛(wèi)；無明顯的面積浪費(fèi)；主臥及客廳要有明顯的景觀效果；動(dòng)線明晰；符合

19、動(dòng)靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分區(qū)的戶型設(shè)計(jì)原則；經(jīng)濟(jì)型的戶型功能齊全，緊湊實(shí)用；舒適型戶型考慮到其居家的舒適度。2 2）創(chuàng)新要求）創(chuàng)新要求本項(xiàng)目定位為中高檔住宅物業(yè)，結(jié)合目標(biāo)客戶群的需求特征，戶型設(shè)計(jì)在滿足基本要求的前提下，還應(yīng)該有一定的創(chuàng)新：部分舒適型的戶型考慮入戶花園的設(shè)置；臥室設(shè)置飄窗（特別是轉(zhuǎn)角飄窗，270度觀景），部分舒適型戶型的主衛(wèi)設(shè)置飄窗；客廳設(shè)置觀景陽臺(tái)（特別是可以看河景及中庭景觀的戶型）。戶型組合示意圖例1戶型組合示意圖例23-43-4、戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)建議表、戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)建議表住宅戶型市場需求情況住宅戶型市場需求情況套三套三套二套二套一套一客廳面積（平方米）152514201318客廳

20、開間（米）3.94.53.64.23.63.9主臥面積（平方米）122210201018主臥開間（米）3.64.23.33.933.6次臥面積（平方米）915915次臥開間（米）33.633.6廚房面積（平方米）7105857廚房凈寬（米）2.332.332.33陽臺(tái)面積（平方米）585847陽臺(tái)進(jìn)深（米）1.752.51.752.51.252衛(wèi)生間面積（平方米）46463.56生活陽臺(tái)面積（平方米）23.523.523注：以上為目標(biāo)客群調(diào)研中的需求特征反映情況，具體戶型設(shè)計(jì)結(jié)合項(xiàng)目情況及規(guī)范要求。三、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新三、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新構(gòu)建項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的八大創(chuàng)新體系八大創(chuàng)新體系：立面創(chuàng)新立面

21、創(chuàng)新公共空間創(chuàng)新公共空間創(chuàng)新泛會(huì)所創(chuàng)新泛會(huì)所創(chuàng)新景觀創(chuàng)新景觀創(chuàng)新材料及工藝創(chuàng)新材料及工藝創(chuàng)新配套創(chuàng)新配套創(chuàng)新車庫創(chuàng)新車庫創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新每一項(xiàng)創(chuàng)新，均不脫離市場，來源于項(xiàng)目理念及客戶需求，將項(xiàng)目傳遞的“水邊的香格里拉”生活方式表現(xiàn)得淋漓盡致！1 1、立面創(chuàng)新、立面創(chuàng)新項(xiàng)目立面作為項(xiàng)目品質(zhì)最重要表現(xiàn)形式，至關(guān)重要，如不能有效創(chuàng)新，則會(huì)大大影響消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可，結(jié)合項(xiàng)目倡導(dǎo)的“水邊香格里拉”生活方式，競爭樓盤多以“歐陸風(fēng)格”為主的現(xiàn)狀，從差異化角度出發(fā)，建議本案外立面風(fēng)格以：現(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格立面風(fēng)格主要表現(xiàn)出：簡約、通透、明快、浪漫、品位簡約、通透、明快、浪漫、品位等元素，立面

22、材料以玻璃、不銹鋼、高級(jí)外墻磚為主，塑造項(xiàng)目獨(dú)具特色的建筑人文內(nèi)涵。外立面風(fēng)格示意參考2 2、公共空間創(chuàng)新、公共空間創(chuàng)新電梯入戶大堂、電梯等候間作為業(yè)主共有的“客廳”，是項(xiàng)目與客戶共同的面子，作為與多層建筑形態(tài)差異化空間形式，及可以感知的品質(zhì)，是項(xiàng)目品質(zhì)超越競爭對(duì)手的重要手段，建議項(xiàng)目入戶大堂及電梯間以星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)主修，不求奢華，重要是體現(xiàn)品位和格調(diào)。在競爭項(xiàng)目未考慮時(shí)，我們首先考慮，會(huì)為項(xiàng)目贏得先機(jī)，并建立標(biāo)桿作用。在競爭項(xiàng)目未考慮時(shí)，我們首先考慮，會(huì)為項(xiàng)目贏得先機(jī)，并建立標(biāo)桿作用。3 3、泛會(huì)所創(chuàng)新、泛會(huì)所創(chuàng)新利用底層局部架空層打造泛會(huì)所泛會(huì)所。泛會(huì)所旨在突破那種“四壁合圍”的傳統(tǒng)會(huì)所概念，充

23、分挖掘“泛”的內(nèi)涵，將空間延伸至社區(qū)每一個(gè)角落。它強(qiáng)調(diào)開放性、參與性，主張人與自然、人與人的溝通，倡導(dǎo)和諧共生的社區(qū)文化。通過局部架空層的開放空間，讓業(yè)主都參與到小區(qū)的休閑活動(dòng)中去，使不同年齡、不同愛好的人群都有自己的活動(dòng)空間，利于交流和了解，增進(jìn)相互之間的感情，以達(dá)到在方便、簡單的健康運(yùn)動(dòng)休閑方式中，體驗(yàn)身心的愉悅。4 4、景觀創(chuàng)新、景觀創(chuàng)新如何在南面版塊眾多以多層為主要形態(tài)的競爭中脫穎而出？景觀創(chuàng)新是不可或缺的競爭利器，結(jié)合我公司十余年的營銷心得，在影響客戶購買決策方面，景觀是與戶型同等重要兩大要素！景觀是與戶型同等重要兩大要素！實(shí)現(xiàn)邛崍當(dāng)?shù)厥袌鼍坝^的創(chuàng)新性突破？現(xiàn)有競爭項(xiàng)目的景觀特點(diǎn)：由

24、于以多層為主的產(chǎn)品排列式規(guī)劃，導(dǎo)致了雖然綠化率高，但由于無法形成整體性效應(yīng)，使得優(yōu)勢(shì)資源沒有發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值，同時(shí)，多以平面布局為主，未形成多層次立體的景觀體系，同時(shí)景觀表現(xiàn)手段較為單一。對(duì)手的短板即為項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，景觀創(chuàng)新以此為突破口！項(xiàng)目景觀創(chuàng)新的主要體現(xiàn)：項(xiàng)目景觀創(chuàng)新的主要體現(xiàn)：集約式大中庭布局，超寬樓間距，超大視野，景觀體系均好！集約式大中庭布局，超寬樓間距，超大視野，景觀體系均好！以大面積、多形態(tài)水景為主要亮點(diǎn)，在重要節(jié)點(diǎn)為項(xiàng)目畫龍點(diǎn)睛！以大面積、多形態(tài)水景為主要亮點(diǎn)，在重要節(jié)點(diǎn)為項(xiàng)目畫龍點(diǎn)睛！以人工造坡的形式，形成多層次的立體景觀體系，使景觀更加生動(dòng)和豐富！以人工造坡的形式，形成多層次

25、的立體景觀體系，使景觀更加生動(dòng)和豐富！通過棧道、亭臺(tái)、假山、緩坡、噴泉、瀑布、溪流、原生喬木等各種景觀要素的組合，通過棧道、亭臺(tái)、假山、緩坡、噴泉、瀑布、溪流、原生喬木等各種景觀要素的組合，形成豐富多彩的景觀空間，超越對(duì)手，成為市場標(biāo)桿！形成豐富多彩的景觀空間，超越對(duì)手，成為市場標(biāo)桿！集約式、大間距、大視野、均好性景觀布局：集約式、大間距、大視野、均好性景觀布局：將將“水邊的香格里拉水邊的香格里拉”精神融入生活，真正貫穿產(chǎn)品品質(zhì)細(xì)節(jié)中！精神融入生活，真正貫穿產(chǎn)品品質(zhì)細(xì)節(jié)中！中庭大面積水景：中庭大面積水景：大面積水面營造的出大氣、和諧的效果，結(jié)合本案特性，建議參照。多層次、多形態(tài)的水景的參照形式

26、：多層次、多形態(tài)的水景的參照形式： 坡地景觀坡地景觀植物搭配植物搭配景觀小品景觀小品增加一些具有親和力的小品，有利于營造良好的社區(qū)氛圍，體現(xiàn)社區(qū)親和力。小品配合景觀可有一定主題,為今后推廣做出鋪墊，提升社區(qū)文化品位。路面細(xì)節(jié)路面細(xì)節(jié)增加一些色彩和線條可以很大程度上改善路面的單調(diào)性；路面的顏色和環(huán)境綠化相配合，使小區(qū)環(huán)境的變化非常豐富。邛崍市場房地產(chǎn)項(xiàng)目在路面上極少考慮路面細(xì)節(jié)的處理，如果本項(xiàng)目在這一方面有突破，則可能成為其它項(xiàng)目模仿學(xué)習(xí)的對(duì)象。 其它細(xì)節(jié)其它細(xì)節(jié)垃圾桶成本不高，但可以體現(xiàn)小區(qū)的品質(zhì)和素質(zhì)，對(duì)培養(yǎng)社區(qū)氛圍的作用很大。5、材料及工藝創(chuàng)新建議、材料及工藝創(chuàng)新建議l同層排水系統(tǒng)：同層排

27、水系統(tǒng)：采用后排水衛(wèi)生設(shè)備，在本層把污水排入管道井中的主管道不經(jīng)過下一層，有效降低排水噪音的影響，避免了傳統(tǒng)下水道出現(xiàn)滲水引起的鄰里糾紛。 l新風(fēng)系統(tǒng)：新風(fēng)系統(tǒng)：保持室內(nèi)空氣含氧量，使得人體呼吸的適始終是健康新鮮空氣，提高居住環(huán)境的品質(zhì)，為業(yè)主提供健康的居住環(huán)境。6 6、配套創(chuàng)新、配套創(chuàng)新本項(xiàng)目占地100畝左右，在邛崍房地產(chǎn)市場屬于偏大規(guī)模樓盤。立足本項(xiàng)目品質(zhì)物業(yè)的定位，在小區(qū)的配套設(shè)施上既要滿足總平規(guī)劃的布局，也要體現(xiàn)小區(qū)的一定品質(zhì)，在配套配置原則上，可以遵循以下幾點(diǎn)：基本做到齊全，但要實(shí)用、恰到好處；基本做到齊全，但要實(shí)用、恰到好處；不必要浪費(fèi)大面積空間，可與項(xiàng)目的商業(yè)配套整合考慮；不必要

28、浪費(fèi)大面積空間，可與項(xiàng)目的商業(yè)配套整合考慮；對(duì)區(qū)域內(nèi)缺乏的配套可以有針對(duì)性的引入，如學(xué)前教育配套。對(duì)區(qū)域內(nèi)缺乏的配套可以有針對(duì)性的引入，如學(xué)前教育配套。市調(diào)反饋：市調(diào)反饋：從調(diào)查結(jié)果顯示，潛在客戶相對(duì)最關(guān)心的生活配套設(shè)施有充足的停車場、活動(dòng)中心、公共花園、健身房等。同時(shí)，對(duì)小區(qū)外區(qū)域的生活配套，如學(xué)校、超市、醫(yī)院等也非?？粗?。因此，作為新興區(qū)域十方堂的項(xiàng)目，大家對(duì)生活的便利性便利性非常關(guān)心；另外還可以看出潛在客戶除了在滿足生活的同時(shí)，對(duì)生活的質(zhì)量也有了較大的要求，如對(duì)體育運(yùn)動(dòng)、休閑活動(dòng)、公共環(huán)境等的需求。 基礎(chǔ)配套建議基礎(chǔ)配套建議園區(qū)基礎(chǔ)配套：園區(qū)基礎(chǔ)配套：幼兒園、步行街、會(huì)所（包含健身房、閱

29、覽室、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室、美容美發(fā)室等）可在商業(yè)部分進(jìn)行聯(lián)動(dòng)整合。休閑配套：休閑配套：室外游泳池或兒童戲水池、網(wǎng)球場、小型籃球場（羽毛球場）。在幼兒園檔次上一定要與項(xiàng)目定位相結(jié)合，整合一個(gè)高檔的幼兒園，從目前來看也是邛崍所缺乏的，而本區(qū)域作為邛崍的高檔居住區(qū)，將在競爭中確立優(yōu)勢(shì)。利用各公共綠地設(shè)置了大量的健身設(shè)施，規(guī)劃出兒童游樂區(qū)，老年活動(dòng)區(qū)，游泳池或兒童戲水池等，增加了景觀的參與性，卻不會(huì)浪費(fèi)建筑用地面積，更能提升項(xiàng)目品質(zhì)及檔次；3-73-7、車庫設(shè)計(jì)創(chuàng)新、車庫設(shè)計(jì)創(chuàng)新同比項(xiàng)目車位配比情況：項(xiàng)目名稱車位配比高宇上品城1:0.55高宇濱水國際1:0.7鷺島名苑1：0.6海寧現(xiàn)代城1：0.

30、9由于項(xiàng)目離城區(qū)距離較遠(yuǎn)，同時(shí)結(jié)合問卷調(diào)研中的受訪者群體中48%汽車擁有比例。以上項(xiàng)目的車以上項(xiàng)目的車位配置多采用地面與地下相結(jié)合的配置方式，位配置多采用地面與地下相結(jié)合的配置方式，而作為提供品質(zhì)都較高的本案來講，車庫設(shè)計(jì)將是滿足目標(biāo)客戶需求的重要條件。從目前的市場在售樓盤中，有一定品質(zhì)的樓盤，車位配置均在1：0.7左右（戶數(shù)與車位比）。而從車位類型上來看，在售樓盤中電梯公寓基本上為地下車庫。因此，建議本案在車位配比上要有長遠(yuǎn)打算，至少滿足因此，建議本案在車位配比上要有長遠(yuǎn)打算，至少滿足1 1：0.80.8，在類型上采取全地下車庫形式，做，在類型上采取全地下車庫形式，做到人車分流，杜絕尾氣和噪

31、音，提高居住品質(zhì)。到人車分流，杜絕尾氣和噪音，提高居住品質(zhì)。8 8、服務(wù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新8-1、物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新對(duì)本案的意義、物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新對(duì)本案的意義目前，邛崍房地產(chǎn)市場物業(yè)服務(wù)整體水平不高（在前期調(diào)研結(jié)論中，受訪者中最關(guān)注的物管服務(wù)是保安、保潔、及綠化整治等基本型物管服務(wù)，對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的理解不夠深入）。隨著當(dāng)?shù)厣钏降牟粩嗵岣?，品質(zhì)物業(yè)服務(wù)是未來趨勢(shì)。本案產(chǎn)品形態(tài)中包含高星級(jí)酒店，有必要引入一家知名品牌物業(yè)管理公司或酒店管理公司，在前期有利于對(duì)項(xiàng)目整體定位形成有力支撐，在后期可強(qiáng)化開發(fā)商品牌和項(xiàng)目品牌。在營銷推廣中，“星級(jí)服務(wù)”的物業(yè)理念也將成為項(xiàng)目區(qū)隔其它競爭項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)。建議聘請(qǐng)成都地區(qū)乃及國內(nèi)知名品牌物業(yè)管理或高星級(jí)酒店管理公司為本項(xiàng)目的前期物業(yè)顧問，作為本項(xiàng)目營銷策略之一，而在后期執(zhí)行中可以采用發(fā)展商旗下或中檔價(jià)位的管理公司執(zhí)行。8-2、知名品牌物業(yè)管理公司推薦、知名品牌物業(yè)管理公司推薦中海物業(yè)管理有限公司萬科物業(yè)管理有限公司錦江物業(yè)管理有限公司信德誠信物業(yè)管理有限公司成都蜀信物業(yè)管理有限公司四川總府物業(yè)管理有限公司8-3、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)內(nèi)容日常服務(wù)：干洗衣服、室