淺析湖州奧特萊斯運(yùn)營(yíng)管理的重要性

1、浙江廣播電視大學(xué)（本科）畢業(yè)論文題 目 淺析湖州首創(chuàng)奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng) 運(yùn)營(yíng)管理重要性的探討學(xué)生姓名 xxxx 學(xué) 號(hào) xxxxxxxx 指導(dǎo)教師 xxxx 專(zhuān) 業(yè) 工商管理 年 級(jí) 2011秋 學(xué) 校 湖州廣播電視大學(xué) 浙江廣播電視大學(xué)教務(wù)處制2目 錄前言1一、奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)簡(jiǎn)介及商業(yè)模式1（一）特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)1（二）奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)的商業(yè)模式1二、目前奧特萊斯運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀1（一）目前奧特萊斯運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀1（二）湖州首創(chuàng)奧特萊斯的運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀1三、奧特萊斯運(yùn)營(yíng)管理的重要性2（一）運(yùn)營(yíng)管理的重要性2四、奧特萊斯商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理存在問(wèn)題及改進(jìn)措施4（一）目前奧特萊斯運(yùn)營(yíng)管理存在問(wèn)題4（二）針對(duì)

2、問(wèn)題的改進(jìn)措施4五、結(jié)束語(yǔ)7參考文獻(xiàn)7 淺析關(guān)于湖州首創(chuàng)奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng) 運(yùn)營(yíng)管理重要性的探討摘要現(xiàn)代奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中，往往離不開(kāi)經(jīng)營(yíng)和管理，此兩者既是實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的基本途徑，也是維持奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的可靠保障。商場(chǎng)與商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)策略和管理手段不同，將會(huì)使實(shí)際收益出現(xiàn)較大的差別。為了達(dá)到運(yùn)行成本最小化，經(jīng)濟(jì)收益最大化，資源配置最優(yōu)化，奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)有必要就經(jīng)營(yíng)與管理方面作出一系列有益的探索，結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)簡(jiǎn)要談?wù)剬?shí)現(xiàn)商場(chǎng)高效經(jīng)營(yíng)管理的集中方法。 關(guān)鍵詞奧特萊斯，運(yùn)營(yíng)，管理 一、奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)簡(jiǎn)介及商業(yè)模式（一）湖州首創(chuàng)奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)簡(jiǎn)介1整體物業(yè)：湖州

3、首創(chuàng)奧特萊斯總建筑面積9.7萬(wàn)平方米,項(xiàng)目整體二層，局部三層，4部自動(dòng)扶梯。項(xiàng)目分一期、二期，共計(jì)330余個(gè)店鋪，室外停車(chē)位5000個(gè)，停車(chē)便捷。2一期物業(yè)：目前開(kāi)業(yè)的是一期，近5萬(wàn)方，共165間店鋪，已開(kāi)業(yè)共70余間店鋪，100多個(gè)品牌。3業(yè)態(tài)介紹：一期項(xiàng)目共3個(gè)主題街區(qū)，第一條街紳士名品區(qū)，以國(guó)際名品為主，有D2，CNC，ICE卡瓦利，費(fèi)斯南德等知名品牌，第二條街區(qū)淑女時(shí)尚區(qū)，有拉菲，江南布衣，拉夏貝爾，艾格等，第三條街區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)，有耐克，阿迪，卡帕等。4開(kāi)業(yè)情況：湖州首創(chuàng)奧特萊斯于2013年12月22日開(kāi)業(yè)， 開(kāi)業(yè)當(dāng)天銷(xiāo)售額達(dá)106萬(wàn)、客流超4萬(wàn)人次，車(chē)流4000余量。5國(guó)際品牌：目前

4、已簽約意并即將入駐國(guó)際品牌為范思哲、卡瓦利、古馳、IT、GANT、D&G、巴寶莉等國(guó)際品牌55個(gè)，其中部分品牌都是首次進(jìn)入湖州市場(chǎng)，部分商品低至2折，大部分商品在5折以下。6主要交通：杭寧高速、申蘇浙皖高速、申嘉湖杭高速、104國(guó)道、318國(guó)道、長(zhǎng)湖申航道、宜杭鐵路、滬蘇湖城際鐵路、新長(zhǎng)鐵路等交通線路橫跨境內(nèi)，距離杭州60公里，上海110公里，蘇州80公里，距離無(wú)錫130公里、南京180公里。 7奧特萊斯布局：首創(chuàng)奧特萊斯戰(zhàn)略已規(guī)劃項(xiàng)目達(dá)10余個(gè)。目前，北京房山、浙江湖州、海南萬(wàn)寧項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)，江蘇昆山項(xiàng)目已在建，上海、武漢、西安、廈門(mén)等項(xiàng)目也已進(jìn)入待開(kāi)發(fā)階段。8公司介紹：北京首都創(chuàng)業(yè)集

5、團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“首創(chuàng)集團(tuán)”）是北京市國(guó)資委所屬的大型國(guó)有集團(tuán)公司。首創(chuàng)置業(yè)為首創(chuàng)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，公司于2003 （二）、奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)的商業(yè)模式 “奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專(zhuān)指由銷(xiāo)售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱為“品牌直銷(xiāo)購(gòu)物中心”。要追溯歷史的話，奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國(guó)，迄今已有近一百年的歷史。Outlets最早就是“工廠直銷(xiāo)店”專(zhuān)門(mén)處理工廠尾貨。后來(lái)逐漸匯集，慢慢形成類(lèi)似Shopping Mall的大型Outlets購(gòu)物中心，并逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。雖

6、然Factory Outlet這種業(yè)態(tài)在美國(guó)已有100年的歷史，但真正有規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右開(kāi)始的。奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)需要一定的生存條件和培育土壤。其一，奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)必須要求品牌廠商要達(dá)到一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，必須要求市場(chǎng)出現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量的過(guò)季或下架商品。只有這樣，才會(huì)迫切需要一個(gè)專(zhuān)門(mén)的銷(xiāo)售場(chǎng)所來(lái)消化這些商品。其二，只有消費(fèi)者對(duì)商品有了深刻的認(rèn)識(shí)及識(shí)別能力時(shí)，奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)才有生存的空間。因?yàn)橹挥邢M(fèi)者理性消費(fèi)意識(shí)逐漸提高和加強(qiáng)，對(duì)“品牌”廣泛認(rèn)識(shí)和認(rèn)可，并且把“便宜也不買(mǎi)假”變成絕大多數(shù)消費(fèi)者的共識(shí)之時(shí)，人們才會(huì)迫切地需要“銷(xiāo)售名牌的、可信任的、優(yōu)質(zhì)低價(jià)的”奧特萊斯購(gòu)物中心的出

7、現(xiàn)。目前在我國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，隨著人民生活水平的進(jìn)一步提高，國(guó)內(nèi)品牌消費(fèi)意識(shí)也在隨之增強(qiáng)。據(jù)估計(jì)，目前馳名世界的消費(fèi)品著名品牌已有70%進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，而這些著名品牌絕大部分的首選登陸點(diǎn)是北京、上海。對(duì)于那些剛剛步入品牌消費(fèi)領(lǐng)域的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，直接到高級(jí)專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物難免囊中羞澀；到街邊市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)名牌又怕真假難辨；等到全價(jià)商店打折時(shí)卻又時(shí)間短暫而折扣店的出現(xiàn)使這些問(wèn)題迎刃而解，滿足了部分消費(fèi)者對(duì)名牌商品的購(gòu)物需求。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，品牌消費(fèi)者對(duì)國(guó)際名牌商品的追求大致劃分為兩個(gè)階段：一種是向往品牌消費(fèi)階段，另一種則是品牌時(shí)尚的消費(fèi)階段。絕大部分品牌時(shí)尚消費(fèi)者都會(huì)在品牌專(zhuān)賣(mài)店或高檔商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)當(dāng)季的時(shí)尚商品，而對(duì)于

8、向往品牌消費(fèi)的消費(fèi)者，有的“只重品牌，不重時(shí)尚”，不一定非得購(gòu)買(mǎi)當(dāng)季時(shí)尚商品，即使是稍微過(guò)季的名牌商品仍然會(huì)成為他們的最?lèi)?ài)。專(zhuān)賣(mài)名牌折扣的全新零售業(yè)態(tài)奧特萊斯的所有商品，折扣低至6折以下，這種折扣店給消費(fèi)者帶來(lái)的最大好處是，想買(mǎi)低價(jià)名牌商品不用再等到換季或商場(chǎng)促銷(xiāo)了。奧特萊斯購(gòu)物中心往往都有三樣吸引顧客的法寶：馳名世界的品牌、令人驚喜的低價(jià)和輕松的購(gòu)物環(huán)境。目前，我國(guó)零售商業(yè)的興衰直接同生產(chǎn)企業(yè)息息相關(guān)。近年來(lái)，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)條件下，營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)被擠占、營(yíng)銷(xiāo)業(yè)態(tài)單一、營(yíng)銷(xiāo)方式陳舊、營(yíng)銷(xiāo)效益低下的現(xiàn)象愈加顯現(xiàn)。尤其自中國(guó)加入WTO之后，生產(chǎn)企業(yè)面臨的困難與挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

9、1.宏觀調(diào)控失度，零售商業(yè)超量發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。零售商業(yè)面對(duì)的是消費(fèi)者市場(chǎng)，在市場(chǎng)容量限制的條件下，大型零售業(yè)超量發(fā)展，形成“粥多僧少”的局面，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，直接導(dǎo)致生產(chǎn)企業(yè)利益受損。2.創(chuàng)新意識(shí)不強(qiáng)，零售商業(yè)發(fā)展集中化、業(yè)態(tài)單一化。零售商業(yè)集中在城市繁華地帶，多以百貨業(yè)態(tài)為主。這種單一業(yè)態(tài)的零售服務(wù)根本難以滿足消費(fèi)者差異性需求，而奧特萊斯這一商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)恰恰豐富了零售業(yè)態(tài)，必定能再一次激活零售市場(chǎng)，奧特萊斯采取了與銷(xiāo)售正價(jià)名品專(zhuān)營(yíng)店錯(cuò)位的經(jīng)營(yíng)方式，為生產(chǎn)企業(yè)另辟一條光明大道。 3.市場(chǎng)分析不夠，目標(biāo)市場(chǎng)定得不準(zhǔn)。現(xiàn)在的百貨商場(chǎng)可謂是泛濫成災(zāi)、參差不齊。由于市場(chǎng)分析不夠，目標(biāo)市場(chǎng)定得不準(zhǔn)，

10、很多生產(chǎn)企業(yè)最初是大批量的生產(chǎn)，以供商場(chǎng)所需，但最終又多被成批地退回積壓在庫(kù)房，成為生產(chǎn)企業(yè)的一大煩心事。 4.生產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存積壓，資金回籠困難。生產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存累積過(guò)多，不知該何去何從，久而久之，資金回籠就極其困難。而奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)正解決了這一困難，健全了流通體系。奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于生產(chǎn)企業(yè)，特別是服裝生產(chǎn)企業(yè)而言，減輕了其庫(kù)存壓力，加快了資金流動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)了商家、企業(yè)和消費(fèi)者都滿意的“三贏”。因此，我國(guó)目前完全具備引進(jìn)奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)的條件，成功引進(jìn)該種零售業(yè)態(tài)將是明智的選擇。特點(diǎn) OUTLETS吸引顧客有三樣法寶: 馳名世界的品牌-薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘; 難以想

11、象的低價(jià)-一般以低至1-6折的價(jià)格銷(xiāo)售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若鶩; 方便舒適的氛圍-遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，貨場(chǎng)簡(jiǎn)潔、舒適。特點(diǎn)有三: 1、品牌度高，奧特萊斯不同于一般商場(chǎng)，它賣(mài)的是庫(kù)存貨和折扣貨，一般的國(guó)際頂級(jí)品牌是不打折的，打折影響其形象，但是好牌子一樣有庫(kù)存，而奧特萊斯的特性決定了奧特萊斯是國(guó)家大牌消除庫(kù)存的最好場(chǎng)所。 2、折扣低，奧特萊斯一般都在城郊如上海青浦、張家港香港城等，離市區(qū)比較遠(yuǎn)，這樣房租就比較低，而且，奧特萊斯的貨品都是廠家直銷(xiāo)，可以把中間利潤(rùn)降低，最終降低最后售價(jià)。3、停車(chē)場(chǎng)大，奧特萊斯主要針對(duì)有車(chē)一族，就需要很大的停車(chē)場(chǎng)，比如上海青浦奧特萊斯有1000多個(gè)免費(fèi)停車(chē)位。由于我

12、國(guó)人口的不斷增加，再加上下崗職工和大學(xué)生的猛增，形成了我國(guó)特殊的勞動(dòng)力市場(chǎng)形勢(shì)，勞動(dòng)力供大于求，在勞動(dòng)力市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多閑置勞動(dòng)力。由于勞動(dòng)力供大于求，企業(yè)并不會(huì)擔(dān)心招不到員工，使企業(yè)在選人、用人時(shí)處于優(yōu)勢(shì)地位，認(rèn)為在任何時(shí)候、任何情況下都會(huì)招聘到企業(yè)需要的人才，作為理性的企業(yè)管理者就不會(huì)花太多的成本去對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃。 二、 目前奧特萊斯運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀1.目前國(guó)內(nèi)奧特萊斯運(yùn)營(yíng)管理現(xiàn)狀改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)外零售業(yè)不斷進(jìn)入我國(guó)，這些企業(yè)進(jìn)入我國(guó)后不斷發(fā)展，很多先進(jìn)的零售理念、模式也隨之引入我國(guó)。自2002年燕莎引入奧特萊斯后，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)迅速發(fā)展，其原因是名牌+低折扣的經(jīng)營(yíng)模式得到了消費(fèi)者的青睞

13、。雖然奧特萊斯有著很好的商業(yè)零售模式，但是引入中國(guó)后也遇到了很多問(wèn)題。其中品牌渠道問(wèn)題尤為突出。很多國(guó)際一二線品牌很難進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，一方面是由于國(guó)外的奧特萊斯大多是廠家直接開(kāi)店，完善的供貨渠道保證了奧特萊斯商品的種類(lèi)、數(shù)量、價(jià)格、質(zhì)量。而這一點(diǎn)是國(guó)內(nèi)奧特萊斯很少有企業(yè)能提供這樣的渠道。另一方面國(guó)際一線品牌在國(guó)內(nèi)的銷(xiāo)量本身就不是很大，為了節(jié)約成本，廠家對(duì)開(kāi)直營(yíng)店往往比較謹(jǐn)慎，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目硬件環(huán)境要求較高。更糟糕的是國(guó)內(nèi)很多項(xiàng)目由于無(wú)法引進(jìn)足夠的一二線品牌，為了填補(bǔ)甚至引進(jìn)一些不知名的國(guó)外品牌，甚至有些是假品牌冒充國(guó)際知名品牌充斥市場(chǎng)，擾亂了正常的商業(yè)秩序。品牌渠道沒(méi)有保證，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，招

14、商困難成為普遍開(kāi)發(fā)商的致命傷，最后不得不引進(jìn)國(guó)內(nèi)品牌來(lái)填補(bǔ)空缺，但其結(jié)果自然是惡性循環(huán)。其次國(guó)內(nèi)奧特萊斯還遇到?jīng)]有一只合格專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)并缺乏經(jīng)驗(yàn)和沒(méi)有嚴(yán)格管控機(jī)制導(dǎo)致原本良好的運(yùn)營(yíng)模式無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。很多地產(chǎn)商之前并沒(méi)有開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，從設(shè)計(jì)上就考慮不足并不了解品牌需要的硬件條件，等到招商完畢后很多國(guó)際品牌由于硬件不達(dá)標(biāo)不愿入住項(xiàng)目。很多地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)歐洲奧特萊斯的管理模式和運(yùn)營(yíng)模式也不是很了解。結(jié)果只是建筑和裝修上是歐洲風(fēng)味的，但實(shí)際上內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理還是國(guó)內(nèi)陳舊的管理方式，甚至有的企業(yè)在管控上力度不夠或者服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，結(jié)果都導(dǎo)致了最終的失敗。三、 奧特萊斯商業(yè)管理的重要性1.運(yùn)營(yíng)管理的重要性營(yíng)運(yùn)

15、管理是商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力從商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)的綜合狀況來(lái)看，業(yè)績(jī)較好持續(xù)上升的商戶約占 60 70% ；穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)一般的約占 30 40% 。通常情況下，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需經(jīng)歷二到五年的培育期，才能逐步轉(zhuǎn)入利潤(rùn)回籠階段。由于受不同城市的商業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)等因素的影響，各個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)等方面也不盡相同，相當(dāng)一部分商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)一年后，不僅順利地度過(guò)了艱難的“培育期”，而且發(fā)展勢(shì)頭良好，在當(dāng)?shù)匦纬闪溯^高的社會(huì)影響。在商業(yè)管理的實(shí)踐中，公司營(yíng)運(yùn)管理應(yīng)不斷主動(dòng)、適時(shí)地調(diào)整經(jīng)營(yíng)布局、優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、形成經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。一是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題，即統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。經(jīng)常性地組織召開(kāi)不同形式的業(yè)主、商戶和管理公司

16、三方的溝通、專(zhuān)題研討，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研和商場(chǎng)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，主動(dòng)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)布局、定位等進(jìn)行部分調(diào)整；二是統(tǒng)一招商，即統(tǒng)一招商品牌的審核，統(tǒng)一完善租約的管理。制定相應(yīng)的品牌調(diào)整規(guī)劃和方案，不斷增強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目的集客能力，引進(jìn)有一定知名度、定位相宜、經(jīng)驗(yàn)豐富、對(duì)商場(chǎng)品牌結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和經(jīng)營(yíng)持續(xù)發(fā)展有推動(dòng)作用的暢銷(xiāo)品牌，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；租約管理主要是明確租賃合同的租賃面積、租賃單價(jià)、繳費(fèi)時(shí)間、管理界面、違約責(zé)任等；三是統(tǒng)一服務(wù)咨詢和服務(wù)監(jiān)督，即為商戶提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、戶主動(dòng)進(jìn)行培訓(xùn)，請(qǐng)“最佳商戶”介紹先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)身說(shuō)法，幫助其提高經(jīng)營(yíng)能力。商業(yè)管理公司的每個(gè)人都是培訓(xùn)員，為商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)員提

17、供培訓(xùn)，提高其銷(xiāo)售能力和技巧，促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提升。曾經(jīng)有一些業(yè)主自營(yíng)的品牌因經(jīng)營(yíng)不善不得已退出后，由于商業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)的服務(wù)獲得了商戶的不斷認(rèn)可，又在二次招租中回場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)管理公司還經(jīng)常與經(jīng)營(yíng)較好、有實(shí)力擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商戶進(jìn)行充分溝通，鼓勵(lì)其擴(kuò)租經(jīng)營(yíng)；而對(duì)于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好、形象較差的則進(jìn)行調(diào)整或淘汰；四是統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)管理，即統(tǒng)一策劃全年的系列營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使商場(chǎng)成為傳播文化資訊的平臺(tái)；五是統(tǒng)一物業(yè)管理，即統(tǒng)一進(jìn)行建筑空間環(huán)境管理與設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境。如建立了一整套設(shè)施設(shè)備管理、外包單位、主力店檢查監(jiān)督機(jī)制，在主力店基礎(chǔ)物

18、業(yè)的監(jiān)管特別是在設(shè)施設(shè)備的使用保養(yǎng)上，嚴(yán)格執(zhí)行租賃合同約定。這些措施總體上可以強(qiáng)化企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目時(shí)尚、個(gè)性化的特點(diǎn)，樹(shù)立良好的商業(yè)形象，使商業(yè)項(xiàng)目步入了良性發(fā)展的軌道。四、 奧特萊斯商業(yè)管理存在問(wèn)題及改進(jìn)措施1.目前奧特萊斯商業(yè)管理存在的問(wèn)題(1)盲目追求規(guī)模 國(guó)內(nèi)項(xiàng)目策劃時(shí)動(dòng)輒十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平米，還以規(guī)模宏大作為賣(mài)點(diǎn)，對(duì)未來(lái)招商和經(jīng)營(yíng)欠考慮。美國(guó)最大的Woodbury Commons Outlets面積不超過(guò)12萬(wàn)平方米，而且是幾十年共五六期擴(kuò)建后的結(jié)果。(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)能力有待提升由于建筑布局、交通入口、車(chē)位布置等規(guī)劃設(shè)計(jì)欠妥，導(dǎo)致不同區(qū)域商鋪招商困難，經(jīng)營(yíng)冷熱不均，游客到達(dá)部分商鋪步行路線

19、過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。(3)開(kāi)發(fā)商招商能力弱許多開(kāi)發(fā)商缺乏國(guó)外知名品牌經(jīng)銷(xiāo)商的資源，招商介入的時(shí)機(jī)過(guò)晚，直接造成項(xiàng)目設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)的困難。很多在建的Outlets中心拖延開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)后也存在大量空鋪，招商不力是直接因素。(4)缺乏低成本的進(jìn)貨渠道一般的品牌經(jīng)銷(xiāo)商無(wú)法以低廉的價(jià)格直接從國(guó)外廠家獲得正牌特價(jià)商品，打完折之后的價(jià)格消費(fèi)者依然很難接受，例如阿曼尼西服打折完1萬(wàn)元，Prada包打完六折6500元;貨品少，補(bǔ)充慢。(5)誤用概念，名不符實(shí)其一，盜用概念，小型獨(dú)立折扣店號(hào)稱Outlets，例如云裳奧特萊斯;其二，有名無(wú)實(shí)，借Outlets之名開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，真正由品牌持有者或廠家參與的比例較低，甚至主業(yè)態(tài)不是Outlets。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有各種類(lèi)型的Outlets店近400余家，但真正意義的Outlets非常少。2.針對(duì)湖州首創(chuàng)奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)存在問(wèn)題的改進(jìn)措施 運(yùn)營(yíng)管理，即項(xiàng)目管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)格奧特萊斯認(rèn)為運(yùn)營(yíng)管理是決定奧特萊斯成功與否的核心。項(xiàng)目管理推動(dòng)奧特萊斯項(xiàng)目“定位、落位、到位”。奧特萊斯作為商業(yè)項(xiàng)目中的一個(gè)特殊業(yè)態(tài)，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)包括項(xiàng)目