城中村改造可行性研究報(bào)告

1、第一章 編制依據(jù)及工程概述 1.1、可研報(bào)告編制依據(jù) 1.2、所在地塊的現(xiàn)況1.3、改造的總體方案 4、城改工程的簡介2.5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2.第二章工程所處的背景4.1、渭南市情4.2、渭南市經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r7.3、城市開展現(xiàn)狀1.04、工程的提出11第三章 工程建設(shè)的必要性和可行性 1.31、工程建設(shè)的必要性 132、工程建設(shè)的可行性.14第四章 渭南市房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀與預(yù)測 1 61、房地產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)狀.162、市場需求量預(yù)測163、產(chǎn)業(yè)趨勢分析17第五章 建設(shè)該工程的相關(guān)分析 .181、工程實(shí)施單位簡介 182、主要建設(shè)條件簡述.184、工程優(yōu)、劣勢、時(shí)機(jī)分析 .195、工程定位分析 2

2、0第六章 工程總體規(guī)劃 221、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 222、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么 223、工程規(guī)劃目標(biāo)23第七章 創(chuàng)立渭南優(yōu)秀城中村改造工程的舉措 251、節(jié)能保溫舉措252、工程建設(shè)中對環(huán)境影響的處置 263、勞動平安與消防平安274、工程實(shí)施進(jìn)度方案 29第八章工程投資估算301、工程開發(fā)本錢估算 302、工程銷售估算303、工程投資評價(jià)31第九章資金籌集方案321、融資方式322、資金的治理與使用 33第十章社會評價(jià)效應(yīng)34第十一章工程研討結(jié)論35負(fù)張村二組城中村改造工程可行性研究報(bào)告第一章 編制依據(jù)及工程概述1、可研報(bào)告編制依據(jù)1?渭南市城市總體規(guī)劃?2021 2021年；2?渭南市城市近

3、期建設(shè)規(guī)劃?；3?渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要?2021 2021 年；4允張村二組城中村改造工程實(shí)施方案；5?渭南市臨渭區(qū)經(jīng)濟(jì)開展局關(guān)于允張村二組城中村改造工程立 項(xiàng)的批復(fù)?；6各主管部門批準(zhǔn)的有關(guān)資料；2、所在地塊的現(xiàn)況貪張村二組城中村改造工程位于站北路中段北側(cè),東臨站南工商所,南臨站北路,西臨站北路農(nóng)貿(mào)市場,北臨紡機(jī)家屬院.該地塊用 地面積13.618畝,現(xiàn)居住村民50余戶,人口 200多人,住房面積 11000平方米,土地用途原本為安置本村出嫁女兒戶宅基地,大局部 住房已被村民出租或轉(zhuǎn)讓.因早期村組建房未進(jìn)行合理規(guī)劃,局部村 民違章建房現(xiàn)象嚴(yán)重,使得現(xiàn)有住房產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜

4、,道路、水、電等 根底配套設(shè)施極差,加上租房的外來人口增多,治理難度較大,嚴(yán)重 影響了渭南城市面貌.3、改造的總體方案為改善我村組村民的居住條件,完善城市根底配套設(shè)施,進(jìn)一步 改變渭南城市面貌,經(jīng)全體村民會議討論通過,決定申請實(shí)施城中村 工程改造.方案由村委會牽頭成立拆遷組,將貪張村二組整體撤除, 遵循渭南中央城市總體規(guī)劃的相關(guān)要求, 依法報(bào)批報(bào)建,建設(shè)居民小 區(qū)并成立社區(qū).建成后的小區(qū)以優(yōu)先安置村組村民為主, 剩余的局部 住房可以對外出售.4、城改工程的簡介貪張村二組城改工程用地面積 13.618畝,由臨渭區(qū)站南辦貪張 村委會二組將該幅土地依法出讓給渭南正通房地產(chǎn)開發(fā) 開發(fā).根據(jù)渭南市城中村

5、改造的有關(guān)要求與規(guī)劃部門的相關(guān)批示,擬建石?；於鄬觾蓷?框架結(jié)構(gòu)高層一棟,總建筑面積 20000余平米.項(xiàng) 目總投資3000萬元,計(jì)戈IJ自2021年7月初開工,至2021年6月底 竣工,歷時(shí)兩年落成.該小區(qū)建成后,擁有專屬的休閑場地,完善的 區(qū)內(nèi)配套,可以極大改善原村組村民的住房現(xiàn)狀.同時(shí),由于該城改 工程西鄰農(nóng)貿(mào)市場,南臨站北路,對面不遠(yuǎn)處就是渭南火車站廣場, 附近較多居住小區(qū),配套設(shè)施齊全,交通環(huán)境便捷,地理位置優(yōu)越, 投入使用后,定將成為渭南城中村工程的亮點(diǎn)工程.5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積代征道路面積建設(shè)面積總建筑面積20000 M2容積率綠化率25%住宅套數(shù)192套第二章工程所處的

6、背景1、渭南市情根本市情渭南市位于黃河中游,陜西關(guān)中平原東部.地理坐標(biāo)為東經(jīng)108 58' 110 35',北緯34 13 35 52'.東與山西、河南 毗鄰,西與西安、咸陽相接,南倚秦嶺與商洛為界,北靠延安、銅川 接壤,南北長182.3公里,東西寬149.7公里,是八百里秦川最寬 闊的地帶,位居新歐亞大陸橋的重要地段,是陜西省和西部地區(qū)進(jìn)入 中東部的“東大門.渭南市下轄一區(qū)臨渭區(qū)、兩市韓城、華陰、八縣華縣、 潼關(guān)、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平和渭南高新區(qū),196個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處,其中建制鎮(zhèn)107個(gè),辦事處13個(gè),3235個(gè)行政 村.2006年底總?cè)丝?546萬人

7、,其中非農(nóng)業(yè)人口 96.4萬人.國土總 面積13134平方公里,其中耕地面積58.8萬公頃,占總面積的44.8%.渭南市交通便利,西渭、渭潼、西禹3條高速公路,隴海、西南、 西延、西韓、南同蒲等6條鐵路與108、310國道,101、106等7條 省道縱橫貫穿,形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò).縣縣通鐵路,鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路, 村村通公路,公路密度每百平方公里 43.2公里,高速公路總里程為 268.4公里,均居陜西省各市之首.渭南中央城市距省會西安 60公 里,距咸陽國際機(jī)場90多公里.通訊便捷,固定 用戶已達(dá)100萬部,移動 用戶128萬部,互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶5.3萬戶,均居陜西 省第二.自然條件與資源1地形地貌

8、渭南市地處我國內(nèi)陸中緯地帶,全區(qū)呈南北隆起,中部斷陷的階 梯狀地塹構(gòu)造.地貌以渭河為軸線從渭河平原向南北山地呈梯級上升 的梢谷地形仰瓦狀,自南向北分為五個(gè)自然區(qū)域：秦嶺北坡山區(qū)、 秦嶺北麓黃土臺塌區(qū)、渭河沖積平原區(qū)、渭北黃土塌區(qū)、北部邊緣山 丘陵區(qū).地勢南北高,中間低,東西開闊,海拔在3302645米之間.2氣候水文CC, 0CCC,在于10CCC,光能輻射量118.7134.18千 卡/平方厘米,是關(guān)中地區(qū)熱量的高值區(qū).無霜期為 199天224天, 年降水量508毫米608毫米,年均降水量570毫米.風(fēng)向以東北風(fēng) 為主,年平均風(fēng)速2.56米/秒.渭南市地表水資源量8.88億立方米,地下水資源

9、量15.1億立方 米,全市水資源總量20.06億立方米扣除重復(fù)計(jì)算量,占全省水 資源總量的4.4%.流經(jīng)市域的黃、洛、渭三河客水年均徑流量486.92 億立方米,可利用量5.55億立方米.3 動物植物生態(tài)條件多樣,生物資源豐富.全市有野生維管植物190余科800多屬2500余種,栽培植物150多種,其中糧食作物17種,經(jīng)濟(jì) 作物7種,蔬菜作物34種.野生動物360余種,其中鳥類211種, 獸類150多種,屬于國家一、二級保護(hù)的珍稀動物 23種.秦川牛、關(guān)中驢、奶山羊等畜種聞名遐邇,丹頂鶴、黑鸛、褐馬雞、大天鵝等 珍稀禽獸著名中外.家禽家畜20多種,人工栽培干鮮果樹種類20種 226個(gè)品種上,綠

10、化樹種20多種,欣賞植物50科120屬400種1000 多個(gè)品種.林業(yè)用地38.7萬公頃,林木蓄積量868.1萬立方米,森 林覆蓋率達(dá)29.3%.4礦產(chǎn)資源渭南境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富,開發(fā)潛能巨大.已探明礦藏51種,可開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源38種,其中能源礦產(chǎn)3種,煤、鈾、地?zé)?；?屬礦產(chǎn)13種,鐵、銅、鉛、鋁、鋁土、鴇、金、銀、銀、鋸、硒、 硫、銖；非金屬礦產(chǎn)22種,粘土、白云石、水晶石灰?guī)r、大理巖、 長石、料石、石英巖等.原煤地質(zhì)儲量 255億噸,已探明儲量50億 噸,主要集中在韓城、合陽、澄城、白水、蒲城五縣市,素以“渭北 黑腰帶而聞名全國.鋁礦探明儲量 150萬金屬噸,居全國第二位； 年產(chǎn)鋁精粉

11、2.76萬噸,約占全國總產(chǎn)量的一半,是亞洲最大的鋁精 粉生產(chǎn)基地.黃金儲量和產(chǎn)量均居全國地級市第三位. 石灰石探明儲 量1.08億噸,大理石儲量1.3億立方米,年產(chǎn)水泥240萬噸.分布 在9縣市、區(qū)的地?zé)崴歪t(yī)飲兼用礦泉水儲量大、水質(zhì)優(yōu).大荔礦 泉水日出水6萬噸,富含多種人體所需元素,被譽(yù)為“中國之最.5 人文旅游渭南市歷史悠久,史跡遺存薈萃,地貌類型多樣,自然景觀神奇 瑰麗.豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈萃,形成得天獨(dú)厚的旅游資源. 全市現(xiàn)有館藏文物21025件組,旅游文物資源5456處,列入保護(hù) 和開發(fā)的文物旅游景點(diǎn)619處,其中國家級24處,居全省各市第二.有國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)兩處.以“

12、奇險(xiǎn)天下第一山著稱于世的西 岳華山,五峰聳立,72峰羅列其周,猶如一朵盛開的蓮花,圣潔峻 秀,是著名中外的旅游勝地；風(fēng)景秀麗的洽川,融“山河湖灘泉于 一體,是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風(fēng)景區(qū). 省級風(fēng)景區(qū) 2處,集“山河川填自然景觀與元、明古建人文景觀之大成的黃河 龍門旅游景區(qū),素有“北國小三峽之美譽(yù)；以橋陵為核心的橋陵風(fēng) 景區(qū),規(guī)模宏大的渭北帝王陵墓群,一展盛唐雄風(fēng),是中國封建皇室 宮廷文化的縮影.少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀,層巒 疊嶂,奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡 入眼底,美不勝收.2、渭南市經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)開展“十一五開展以來,渭南市緊緊圍繞

13、全面建設(shè)小康社會的宏 偉目標(biāo),堅(jiān)持以科學(xué)開展觀為統(tǒng)領(lǐng),以加快開展為主題,以工程建設(shè) 為重點(diǎn),抓住加快中央城市建設(shè)、新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和效勞業(yè) 現(xiàn)代化等關(guān)系全市經(jīng)濟(jì)社會開展的關(guān)鍵領(lǐng)域,團(tuán)結(jié)一心,奮力拼搏, 全市經(jīng)濟(jì)社會呈現(xiàn)又好又快的開展態(tài)勢.農(nóng)業(yè)優(yōu)勢明顯.初步形成了以糧棉油、果菜、奶畜、林果為主體的特色產(chǎn)業(yè)鏈.現(xiàn)有西北地區(qū)唯一的國家優(yōu)質(zhì)小麥基地、 陜西省唯 一的以秦JI牛為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國家農(nóng)業(yè)科技園, 有國家蘋果生產(chǎn)百強(qiáng)縣 5個(gè),有國家優(yōu)質(zhì)棉花基地縣1個(gè)和商品魚基地縣3個(gè).全市現(xiàn)有水 果面積158萬畝,其中綠色果品面積86萬畝,是陜西省最大的綠色 果品生產(chǎn)基地.全年水果產(chǎn)量穩(wěn)定在 150萬噸以

14、上,綠色果品、優(yōu)質(zhì) 果品、加工專用果品比重逐年增加.全市糧食總產(chǎn)穩(wěn)定在200萬噸左 右,棉花產(chǎn)量7萬噸,油料產(chǎn)量6.84萬噸,素有陜西“糧倉、“棉 庫之稱.果品冷藏庫容超過 20萬噸,以澄城海升、合陽恒興、白 水安得利、富平三陽等企業(yè)為主的果汁加工企業(yè),年加工水平達(dá) 21 萬噸,是陜西最大的果品冷藏群和全國最大的果汁生產(chǎn)基地.現(xiàn)代工業(yè)初具規(guī)模.能源、化工、食品、建材、有色、機(jī)械、 醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)開展較快,是陜西乃至全國重要的能源重化工基地. 秦嶺、 韓城、蒲城三大發(fā)電廠和星羅棋布的地方發(fā)電站, 年發(fā)電167.7億度, 占陜西省總發(fā)電量的1/3強(qiáng).以韓城、澄合、蒲白三大礦務(wù)局為主體、 地方煤礦相輔助

15、的煤炭工業(yè),年產(chǎn)原煤 1191萬噸.以渭河煤化工集 團(tuán)、陜西華山化工集團(tuán)公司等企業(yè)為主的化肥工業(yè),年產(chǎn)化肥 60萬 噸,約占全省產(chǎn)量一半.以西北地區(qū)三大鋼鐵企業(yè)之一的龍鋼集團(tuán)為 主的冶煉工業(yè),年產(chǎn)鋼材153萬噸,占到全省產(chǎn)量的近一半.以量子 高科、容廈、榮國、利君恒心堂、美邦、博愛等制藥企業(yè)為主的現(xiàn)代 醫(yī)藥工業(yè)開展較快,在全省具有重要的位置.渭南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)占 地31平方公里,根底設(shè)施完善,投資環(huán)境良好,現(xiàn)已形成現(xiàn)代醫(yī)藥、 精細(xì)化工、設(shè)備制造、電子信息等6個(gè)產(chǎn)業(yè)園,近三年生產(chǎn)總值均增 長40%以上,是全市經(jīng)濟(jì)增長最快的區(qū)域.韓城龍門生態(tài)工業(yè)園被 國家環(huán)?？偩执_定為循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園.全社會固定資

16、產(chǎn)投資持續(xù)增長,消費(fèi)市場穩(wěn)中趨旺,第三產(chǎn)業(yè)較 快增長.全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 102.8億元,增長13.6%;居 民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲1.7個(gè)百分點(diǎn).旅游業(yè)持續(xù)快速開展,接待游客 人次、旅游綜合收入分別增長 14.8麻口 15.7%.信息、咨詢等新型服 務(wù)業(yè)開展較快,傳統(tǒng)效勞業(yè)市場活力增強(qiáng).全年完成外貿(mào)出口總額 0.78億美元,增長21.5%;吸弓I外商直接投資3100萬美元,增長34.8%.地方財(cái)政收入增長加快,社會保證體系日趨完善.全市地方財(cái) 政收入完成12.02億元,增長33.4%.就業(yè)和再就業(yè)工作力度進(jìn)一步 加大,城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)4.69萬人,城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.7%.社會事業(yè)開展各項(xiàng)

17、社會事業(yè)全面開展,城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提升.全市共 有各類科研機(jī)構(gòu)25家,科技人員6.8萬多人.高新技術(shù)企業(yè)開展到 12家.民營科技企業(yè)開展到 350家,技工貿(mào)總收入達(dá)5億元.各級 各類學(xué)校3132所,在校學(xué)生95.6萬人.其中,全日制高等院校2所, 在校學(xué)生2.5萬人.職業(yè)教育興旺.各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校開展到277所, 年輸出各類技術(shù)人才4.5萬人.“渭南技工是陜西五大職教品牌之 一,渭南技術(shù)學(xué)院成為全國“職教名校.全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療試 點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn).現(xiàn)有四個(gè)縣市區(qū)的154萬農(nóng)民參加了新型合作醫(yī)療 保險(xiǎn).全市共有醫(yī)療機(jī)構(gòu)324個(gè),從業(yè)人員17169人,床位10680張, 4個(gè)試點(diǎn)縣參合農(nóng)民1

18、54萬人,參合率86%醫(yī)療條件不斷改善.電 視和播送綜合覆蓋率達(dá)89.52咐口 85.52 %.渭南體育館設(shè)施良好,曾 成功屢次舉辦全國性的體育賽事和全市第十屆運(yùn)動會.華縣皮影戲、 合陽提線木偶戲、華陰老腔屢次出國演出,?五味什字?、?千樹萬樹 梨花開?等文藝作品獲全國及全省“五個(gè)一工程獎(jiǎng)3、城市開展現(xiàn)狀CC, 0c以上積溫4900C,年土風(fēng)速1.6米/秒.渭南中央城市歷史悠久.自公元 360年城池始建至公元1934年 間,城市開展局限于洸河以東區(qū)域.解放初,城區(qū)面積僅2平方公里, 人口2萬有余.隴海鐵路通車后城區(qū)開始向洸河以西區(qū)域開展, 至七 十年代城區(qū)已開展至現(xiàn)今的解放路一帶,城區(qū)面積開展

19、到 10平方公 里,人口 10萬人左右,并在現(xiàn)今的市政府區(qū)域形成城市中央.改革開放以后,特別是撤地設(shè)市十年來,隨著經(jīng)濟(jì)、社會的開展, 城市建設(shè)日新月異,城區(qū)向西開展至零河,城市中央也由以前的市政 府區(qū)域向西遷移到東風(fēng)大街與前進(jìn)路交匯區(qū)域. 目前,渭南市中央城 市東西綿延15公里,南北寬2公里,建成區(qū)面積31.6平方公里,現(xiàn) 有人口 33.5萬人,形成了南靠隴海鐵路,北依渭河的帶狀城市格局.渭南市是陜西省新興的工業(yè)城市和關(guān)中東部交通要道,市域政 治、經(jīng)濟(jì)和文化中央,以能源、化工、機(jī)械、輕紡、食品和旅游為主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè),工商貿(mào)協(xié)調(diào)開展的新型現(xiàn)代化中等城市.撤地設(shè)市以來,中 心城市建設(shè)累計(jì)投入資金13億

20、元以上,完成了 60多項(xiàng)重點(diǎn)工程,城 市根底設(shè)施水平進(jìn)一步提升,城市功能日趨完善.建成水廠 2座,日 供水水平10萬噸；污水處理廠一期建成,日處理污水 6萬噸；天然 氣管網(wǎng)55公里,年供氣600多萬立方米；改建和新建廣場 3個(gè),城 市公共綠地面積到達(dá)90公頃,綠化覆蓋率到達(dá)24.61%,有24家單 位被命名為省、市級“園林式單位；城市公交車輛130臺,公交線 路11條213公里；城區(qū)出租車輛近千臺.加快渭南中央城市建設(shè),是渭南市委、市政府確定的在今后要著 力抓好的兩件大事之一.渭南市第二次黨代會報(bào)告指出“經(jīng)過二十年 或更長一段時(shí)期的努力,把渭南建成西北地區(qū)的社會進(jìn)步的文明城 市、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)

21、城市、實(shí)力雄厚的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市.根據(jù)渭南市城市 開展規(guī)劃,到2021年,城市人口將到達(dá)50萬人,城市建成區(qū)面積達(dá) 到50平方公里.?渭南市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱 要?提出,“十二五時(shí)期,增強(qiáng)中央城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭,高 標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平治理城市,完善提升中央?yún)^(qū),重點(diǎn)發(fā) 展高新區(qū),積極開發(fā)渭北新區(qū),穩(wěn)步改造老城區(qū),加速“西進(jìn)北擴(kuò)步伐,力爭到2021年,使中央城市建成區(qū)面積到達(dá)40平方公里以上, 人口到達(dá)45萬人以上.重點(diǎn)是依據(jù)城市總體規(guī)劃,根據(jù)適度超前、 配套完善、統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)精品的思路,著重搞好道路、供排水、供 電、供熱、供氣、綠化、治污等工程建設(shè),逐步完善城市根底設(shè)施

22、體 系.4、工程的提出渭南市是陜西省新興的中等城市,是陜西和西北進(jìn)入中東部的東 大門,交通方便,具有承上啟下的重要地位.貪張村二組城中村改造 工程位于渭南市站北路中段北側(cè),隸屬臨渭區(qū)站南辦事處管轄,周圍 社會設(shè)施齊全,交通方便,地理位置優(yōu)越,區(qū)位優(yōu)勢明顯.建設(shè)該工程首先是改善了貪張村二組 5哆戶村民的居住環(huán)境,是 一項(xiàng)重要的民生工程,具有重要的社會效益；其次,工程建成后,優(yōu) 先安置被拆遷村民,其余住房對外銷售,不但解決了城市居民的住房 問題,也將成為城市開展的一個(gè)亮點(diǎn)工程, 解決了這一地區(qū)長期以來 環(huán)境條件差的狀況；第三,本工程所在區(qū)域處于渭南市房地產(chǎn)開發(fā)的 新熱點(diǎn)地區(qū),可以把潛在資本轉(zhuǎn)化為現(xiàn)

23、實(shí)資本,實(shí)現(xiàn)城市資本的流通 和增值.對完善城市形象、提升城市品味,提升城市實(shí)力、改善人民 生活、渭南建設(shè)成為優(yōu)美、文明、繁榮的現(xiàn)代化城市打下良好的根底. 第四,該工程經(jīng)過了前期反復(fù)論證,各種技術(shù)問題和施工建設(shè)問題均 已得到有效解決,經(jīng)過反復(fù)研究論證,提出了建設(shè)方案.因此,工程 的提出符合有關(guān)要求.第三章工程建設(shè)的必要性和可行性1、工程建設(shè)的必要性 工程建設(shè)滿足城市規(guī)劃要求與發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要.根據(jù)國務(wù)院?關(guān)于增強(qiáng)城市建設(shè)工作的通知?精神,城市要實(shí)行統(tǒng)一 規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè),這樣就可以克服分散投資、 分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象,有方案的提升城市建設(shè)綜合開發(fā)的 比例.城市綜合

24、開發(fā)有利于實(shí)行統(tǒng)一征地拆遷、 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、 統(tǒng)一治理,做到工業(yè)建筑與民用建筑,房屋與市政公用及電力、通訊、 文教、衛(wèi)生、效勞等設(shè)施配套建設(shè),到達(dá)開發(fā)一片、建成一片、收益 一片.所以,綜合開發(fā)是實(shí)施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益 的重要保證.貪張村二組城中村改造工程建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原那么與要 求,以住宅建設(shè)為主,集中建設(shè)居民住宅小區(qū),將加快市區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃 開發(fā)的建設(shè)步伐,提升城市綜合開發(fā)的水平和效益. 工程建設(shè)是解決中低收入家庭住房困難的需要.渭南市作為擁有548萬人口的大市,但城市建設(shè)緩慢,城市居民 的住房困難問題一直是城市開展的難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題,也是容易引發(fā)矛盾的問題.加快渭南城市建

25、設(shè),是渭南市委、市政府確定的在今后要 著力抓好的大事之一.貪張二組城中村改造工程堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、 功能 齊全、便利節(jié)能的原那么,并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標(biāo),優(yōu)劃規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案,以人為本,質(zhì)量第一,規(guī)劃科學(xué),設(shè)計(jì)超前,功能完善, 工程建成后將切實(shí)解決該區(qū)域的環(huán)境問題和社會問題,為建設(shè)和諧渭南打好堅(jiān)實(shí)的根底. 工程建設(shè)是滿足城鄉(xiāng)居民日益增長的住房需求的需要.改革 開放以來,社會經(jīng)濟(jì)快速增長,城鄉(xiāng)居民收入明顯提升,相應(yīng)地人們 的生活水平與居住消費(fèi)水平也在不斷提升,特別是廣闊農(nóng)村有相當(dāng)一 局部先富起來的人已大量涌進(jìn)城區(qū), 從事經(jīng)營與效勞等第三產(chǎn)業(yè),既 開展了城區(qū)經(jīng)濟(jì),也帶來了共同富裕.追求高質(zhì)量的生活

26、水平已成為 人們的普遍需要.人們收入水平與商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件, 共 同促進(jìn)了各檔次住房消費(fèi)需求的不斷增長.因此,貪張二組城中村改 造工程可以很好的解決村民的住房需求,工程建設(shè)非常必要. 工程建設(shè)是拉動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展的需要.首先是加快經(jīng)濟(jì)開展的需要,199弭撤地設(shè)市以來的十五年,是 渭南經(jīng)濟(jì)社會開展最快最好的時(shí)期.渭南市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要?jiǎng)恿?在于投資,投資對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)率到達(dá) 70%U上,而消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增 長的奉獻(xiàn)率僅30%fc右,也就是說,要實(shí)現(xiàn)渭南市經(jīng)濟(jì)的快速開展, 必須加大投資力度.加大對房地產(chǎn)工程的投資,是近期拉到經(jīng)濟(jì)開展 的重要方面.其次是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下,擴(kuò)大內(nèi)需

27、的需要.全 球經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生后,我國的出口受到嚴(yán)重影響,要保持經(jīng)濟(jì)快速開展, 只有在擴(kuò)大內(nèi)需上下功夫,而大力開展房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的有效手 段.2、工程建設(shè)的可行性 工程建設(shè)符合國家住房制度市場化改革政策的要求?國務(wù)院關(guān)于解決城市局部中低收入家庭住房困難的假設(shè)干意見? 中指出：住房問題是民生問題,要始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)開展的根本目的貪張村二組城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)完全根據(jù)市場規(guī)律運(yùn)作, 從各項(xiàng)手續(xù)的審批辦理,直到銷售 方案批準(zhǔn)等所有程序皆符合渭南市有關(guān)城市規(guī)劃、 土地以及房地產(chǎn)開 發(fā)等相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定. 工程建設(shè)符合城市總體規(guī)劃和開展方向貪張村二組城中村改造

28、工程,符合城市總體規(guī)劃的土地用途要 求,符合城市規(guī)劃要求,符合城市中央的開展要求.市場前景良好委托西安設(shè)計(jì)院進(jìn)行高水平、高檔次的規(guī)劃設(shè)計(jì),功能齊全,設(shè) 施到位,環(huán)境優(yōu)雅,品位高尚,特別是在住宅面積、戶型、價(jià)格等方 面定位準(zhǔn)確,符合當(dāng)?shù)鼐用竦南埠?小區(qū)開發(fā)的戶型多樣,大小皆有, 銷售價(jià)位合理,完全能夠滿足各個(gè)層次、各個(gè)類型消費(fèi)承受度.銷售 前景良好.因此,在滿足廣闊市民需求上講,在潛在市場挖掘和未來 市場開發(fā)的角度上分析,該工程是有保的、可行的.第四章渭南市房地產(chǎn)市場開展現(xiàn)狀與預(yù)測1、房地產(chǎn)業(yè)開展現(xiàn)狀渭南市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,但近幾年隨著住房制度改革的推 進(jìn)、房地產(chǎn)業(yè)市場化的逐步成熟和城鎮(zhèn)居民購房

29、住房觀念的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)業(yè)得到快速開展,成為城市經(jīng)濟(jì)開展的亮點(diǎn)之一.隨著房地產(chǎn)業(yè) 的開展,全市建筑業(yè)也得到快速開展.據(jù)統(tǒng)計(jì),全市現(xiàn)有 800萬元以 上注冊資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)59家,物業(yè)治理企業(yè)27家,房地產(chǎn)市場 的開展,不僅極大地改善了城市居民的生活條件, 還帶動了城鄉(xiāng)一體 化進(jìn)程.2、市場需求量預(yù)測隨著城市化進(jìn)程的加快,城市人口數(shù)量的增加,大量危舊房屋改 造及房地產(chǎn)二級市場、租賃市場的加快開展,渭南市城區(qū)房地產(chǎn)市場 需求潛力巨大.根據(jù)中共渭南市委第二次代表大會提出的建設(shè)小康社 會分三步走戰(zhàn)略目標(biāo)和?渭南市城市總體規(guī)劃?,到 2021年渭南中央 城市建成區(qū)面積到達(dá)50平方公里以上,人口到達(dá)50

30、萬人以上.根據(jù)小 康社會城鎮(zhèn)居民人均居住面積30平方米的住房標(biāo)準(zhǔn),未來9年內(nèi),渭 南中央城市將有760萬平方米的住宅需求.根據(jù)?渭南市國民經(jīng)濟(jì)和 社會開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要?,至U2021年渭南市中央城市建成區(qū) 面積到達(dá)40平方公里,人口到達(dá)45萬人以上.按城鎮(zhèn)居民人均住房面 積25平方米計(jì)算,未來4年內(nèi),渭南市中央城市將有300萬平方米的住 宅需求.由此可見,渭南中央城市房地產(chǎn)開發(fā)潛力和空間巨大.舊城改造及城中村改造新增需求. 渭南城市前進(jìn)路以東、火車站 附近居住用房多為70年代建設(shè),在結(jié)構(gòu)、面積、功能等方面不能滿足 居民不斷提升的生活水平的需求.特別是城中村居民住房根底設(shè)施落 后,衛(wèi)生條

31、件和居住環(huán)境較差,多數(shù)已經(jīng)破敗甚至成為危房,已不能 滿足經(jīng)濟(jì)較好家庭的居住需求,進(jìn)行危舊房屋和城中村改造勢在必 行.家庭投資的需求.隨著市場經(jīng)濟(jì)開展以及人們投資理財(cái)觀念的變 化,局部富裕家庭出于對不同居住環(huán)境的需求及保值等因素的考慮, 把購置房產(chǎn)作為一種長期投資活動.3、產(chǎn)業(yè)趨勢分析經(jīng)過近年來的積累開展,渭南房地產(chǎn)業(yè)開展后勁明顯增強(qiáng). 產(chǎn)業(yè) 內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作水平明顯提升, 房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)治理、科學(xué)決策和 市場化運(yùn)營、理性化競爭、人文化開展的理念進(jìn)一步增強(qiáng),這為今后 渭南市房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健開展奠定了良好的根底.渭南市委、市政府明 確提出,在十二五時(shí)期要加快渭南市中央城市建設(shè)步伐,完善提升中心區(qū),重

32、點(diǎn)開展高新區(qū),積極開發(fā)渭北新區(qū),穩(wěn)步改造舊城區(qū),這為 房地產(chǎn)業(yè)的快速開展提供了廣闊的空間.第五章建設(shè)該工程的相關(guān)分析1、工程實(shí)施單位簡介公司下設(shè)開發(fā)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、前期物業(yè)治理部、辦公室的五部一室,擁有高素質(zhì)治理人員和工程技術(shù)人員25人,中高級職稱20人,初級5名.公司組織機(jī)構(gòu)齊全,技術(shù)、治理力量雄厚,已形成了完的企業(yè)治理體系及質(zhì)量保證體系.公司始終堅(jiān)持“以人為本,質(zhì)量第一的理念,堅(jiān)持品牌經(jīng)營,良性開展的模式,在各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下,積極加快和完善投資城中村工程的改造建設(shè),具備了開發(fā)員張二組城中村改造工程的水平和根底.2、主要建設(shè)條件簡述1供水在該工程所處地塊東南角有 DN1000

33、mm:水管線,該工程上水可從該干線引入.2雨水、污水排放利用站北路現(xiàn)有DN2100mm雨水管線和DN1800m航污水管線,可以就近排入.3供電由該工程西北角引入一條10千伏電纜,接入工程內(nèi)配電室；4供熱工程建成后,擬從站北路熱力公司所敷設(shè)的熱力管道干線接入.5燃?xì)夤こ探ǔ珊?向渭南市天然氣公司申請接入天然氣管網(wǎng).6電信工程建成后,向渭南市電信分公司申請敷設(shè)電信管線.7其他該小區(qū)內(nèi)的道路、綠化以及所需的各種市政條件及根底設(shè)施配 套,均由渭南正通房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)一開發(fā), 各種設(shè)施接口均接 至本工程紅線內(nèi).綜合來說,貪張村二組城中村改造工程所處于站北路中段北側(cè), 給排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺韧獠吭O(shè)施

34、系統(tǒng)齊全,距離較近, 保證性可靠,均可滿足工程建設(shè)需要.3、設(shè)計(jì)方案簡述該工程屬于城中村改造工程,建成后的小區(qū)主要安置村組村民, 因此在設(shè)計(jì)戶型上多數(shù)以中小戶型兩室為主, 配套設(shè)計(jì)小面積的三室 戶型.最北邊1號樓磚混六層,共6個(gè)單元,其中設(shè)計(jì)4個(gè)單位為兩 室,面積在90平米左右；2個(gè)單元為三室,面積115平米左右.項(xiàng) 目用地范圍內(nèi)東南方位為2號樓,共2個(gè)單元,戶型以三室為主,面 積在125平米左右.最南邊的設(shè)計(jì)為3號高層住宅樓,共2個(gè)單元, 一梯三戶,面積區(qū)間在 88平米一一115平米.位于1號樓多層與3 號樓高層之間,精心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)休閑場地,面積 2000余平米.力爭 在做好樓體設(shè)計(jì)的同時(shí),

35、注重小區(qū)內(nèi)的環(huán)境,為住戶提供一個(gè)溫馨、 舒適的居住環(huán)境.4、工程優(yōu)、劣勢、時(shí)機(jī)分析1工程優(yōu)勢(1)本工程位于渭南市站北路中段,毗鄰陜鐵院,周邊銀行、 菜市場、學(xué)校、火車站、汽車站、飯店等市政配套齊全.(2)站北路是連接渭南新老城區(qū)的主街道,該工程周邊的企事 業(yè)單位較多,居住氣氛濃厚.2)工程劣勢(1)周圍居住環(huán)境雜亂,整體未形成文化理念居住社區(qū),給人 整體印象檔次較低.(2)該工程位于渭南市區(qū)東南方位,受渭南城市“西移北擴(kuò) 的規(guī)劃影響,局部客戶容易受到政策的影響而選擇西北地段.(3)該工程周邊整體形象較差,規(guī)模小,地塊、地貌不夠理想, 對工程的品牌提升和市場推廣有一定影響.(4)該工程不能提供

36、住房按揭貸款,市場環(huán)境假設(shè)進(jìn)一步惡化, 銷售周期將會延長,工程開發(fā)的資金壓力將會增大.3)工程時(shí)機(jī)(1)該工程周邊的居住群體,對原生活地段的認(rèn)知、認(rèn)可所帶 來的懷舊感,將成為該工程的推廣時(shí)機(jī).(2)該工程設(shè)計(jì)住宅戶型面積區(qū)間適中,對于購置水平較弱, 但又有剛性購房需求的客戶群體而言存在消費(fèi)時(shí)機(jī).5、工程定位分析1)地理位置分析該工程位于渭南市東南方位,在渭南城市規(guī)劃中偏東南,位置稍 偏僻,但我們應(yīng)辯證的看待位置偏僻的優(yōu)劣性,努力去營造一種安靜、 優(yōu)雅的居住氣氛,加上日漸完善的配套設(shè)施,對于手中資金有限,但 又想在渭南城區(qū)購房置業(yè)的住戶來講,是一種圓夢的時(shí)機(jī).2面積區(qū)間定位在該工程設(shè)計(jì)住宅面積中

37、,合理的面積區(qū)間值也能看作是一種優(yōu) 勢.88 m2兩室和115 m2三室,對于接受該地段的購房群體而言,無 疑具有較大的吸引力.對于購置水平較差的客戶,買房更看重的是實(shí) 際的利用空間,同樣的使用功能,在設(shè)計(jì)上提升利用率后,將使購房 本錢減少,購房的方案也就更容易實(shí)現(xiàn).3銷售價(jià)格定位要根據(jù)該工程自身的實(shí)際情況,結(jié)合工程周邊其它工程的整體情 況,綜合各方面因素,做到合理化、市場化的定價(jià).4目標(biāo)客戶定位根據(jù)該城改工程自身的特性,所處的地理位置,以及對渭南房地 產(chǎn)市場購房群體的分析,可以初步確定該工程的目標(biāo)客戶主要為以下 幾類：1該工程住房主要為貪張村村組村民的安置用房；2在周邊居住年限較長,具有一定

38、購置力的工薪階層；3周邊臨近縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的村民；4在渭南工作的有置業(yè)需求,購置力有限的外地年輕人；5常年在火車站附近做生意,習(xí)慣于站北路居住環(huán)境的老住戶, 方案改善居住條件的改善性客戶.第六章工程總體規(guī)劃1、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 立足城市創(chuàng)衛(wèi),構(gòu)建和諧環(huán)境設(shè)計(jì)力求與城市的整體風(fēng)格和定位相協(xié)調(diào), 創(chuàng)造富有現(xiàn)代居住觀 念的高品質(zhì)居住環(huán)境,力求人與人的和諧相處.本工程結(jié)合城市規(guī)劃 的要求,力求做到建筑、小區(qū)、城市渾然一體.設(shè)計(jì)在滿足規(guī)劃要求 的根底上,適當(dāng)加大建筑后退紅線距離,均滿足規(guī)劃要求.同時(shí)在建 筑造型上力求豐富多變,防止大片墻面對街道空間的單調(diào)感、壓抑感.彰顯地塊優(yōu)勢,創(chuàng)立人文綠色尋找諸多

39、制約限制和有利因素,結(jié)合住宅工程自身特點(diǎn)尋求適合 于本地塊特征的規(guī)劃布局形式.總體布局上以小區(qū)中央綠地為構(gòu)圖中 心,行列式的布局令全部住宅都能面向內(nèi)部綠地,爭取做到戶戶均能見綠,將小區(qū)綠化與城市有機(jī)結(jié)合.2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么注重規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)可行性滿足住宅的居住性、適用性、平安性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性.創(chuàng)造一 個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū).住 宅設(shè)計(jì)充分考慮到各種不同的開發(fā)要求,設(shè)計(jì)出多系列、多戶型住宅, 以滿足不同的居住需要. 增強(qiáng)空間圍合,提升居住平安性小區(qū)根據(jù)空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律,將小區(qū)用地分為不同的空間序列,并通過小區(qū)主次入口的塑造,以及組團(tuán)、院

40、落、 單元入口的標(biāo)志性引導(dǎo),再由景觀綠地的配合,進(jìn)一步增強(qiáng)居住區(qū)內(nèi) 空間的領(lǐng)域感和歸屬感,從而提升了居住環(huán)境的平安品質(zhì).增強(qiáng)小區(qū)開展的可持續(xù)性堅(jiān)持可持續(xù)開展原那么,根據(jù)動態(tài)體系進(jìn)行規(guī)劃.注意采用具有靈 活性和可改性的技術(shù)處理方法,在道路、停車位等方面作前瞻性的策 略布置,使規(guī)劃具有彈性,做到宏觀可控,微觀可調(diào). 堅(jiān)持以人為本和生態(tài)環(huán)境保護(hù)原那么堅(jiān)持以人為本,創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境.規(guī)劃用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù), 充分考慮人的可達(dá)性、便捷 性及舒適性,做到以人為本,為人效勞.在滿足日照、采光和通風(fēng)的 根底上,著重進(jìn)行綠地系統(tǒng)規(guī)劃,使居民最大程度接近自然,享受自 然,保證居

41、民的身心健康. 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開發(fā)、配套建設(shè)的原那么.規(guī)劃立足實(shí)際,面向未來,根據(jù)高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的原那么 進(jìn)行合理分區(qū)和功能布局.針對渭南市經(jīng)濟(jì)適用房市場需求,正確處 理規(guī)劃中社會效益與經(jīng)濟(jì)效益、 超前性與操作性之間的關(guān)系,實(shí)現(xiàn)自 然景觀與人文景觀、時(shí)代特色與地方特色、近期與遠(yuǎn)期的有機(jī)結(jié)合.3、工程規(guī)劃目標(biāo) 力求使小區(qū)與城市形成有機(jī)、統(tǒng)一的整體. 具有完整、清楚的空間形態(tài)結(jié)構(gòu)和層次豐富的公共空間及景 觀環(huán)境. 具有完善的公共設(shè)施,為居住者提供平安、健康、舒適 的居住生活場所. 為居住者提供一個(gè)識別性強(qiáng)的、能夠認(rèn)同的生活居住環(huán)境.第七章創(chuàng)立渭南優(yōu)秀城中村改造工程的

42、舉措1、節(jié)能保溫舉措貪張村二組城中村改造工程,建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì), 均 貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策,嚴(yán)格執(zhí)行?建筑節(jié)能設(shè) 計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?.在保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境根底上,采取有效的節(jié)能 舉措,改善建筑的熱工性能,降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污 染小的可再生能源,并提升采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度 地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞,以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開展的 目標(biāo).節(jié)能舉措圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mr#水泥聚苯保溫板做保溫層,材料密度 280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰,240厚粉煤灰燒結(jié)磚,外貼40厚

43、聚苯板, 外飾面系統(tǒng)涂層,外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB710第2級,空氣滲透 性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710鴕3級,雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710鴕4級,外墻窗 均為塑鋼雙玻,其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門,其 傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰,240厚粉煤灰燒結(jié)磚,靠樓梯間一側(cè)加 抹20厚保溫砂漿,其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k) 節(jié)能舉措、新材料、新工藝的應(yīng)用在建設(shè)過程中,大量應(yīng)用四新技術(shù),為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn) 業(yè)的開展起到一定的作用.排水管采用 UPVCf件；屋面聚苯板保溫 技術(shù)；屋面防

44、水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空 玻璃；單元分門戶采用鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)； 樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎么趴ㄈ細(xì)獗?；電表為磁卡?表；水表采用遠(yuǎn)程限制裝置；變壓式通風(fēng)道等技術(shù)的應(yīng)用.2、工程建設(shè)中對環(huán)境影響的處置施工中的污染源A、噪聲污染來源于施工場地噪聲,主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲,物料裝卸碰撞 噪聲及施工人員的活動噪聲.B、施工中揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料白灰、水 泥、沙子、石子、磚等的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及 堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵.C、廢水污染包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水, 施工廢

45、水主要 包括土方階段降水井的排水,結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水,以及各種車 輛沖洗水.D固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑 裝修材料. 工程建設(shè)中對環(huán)境影響的處置舉措通過對施工中影響環(huán)境各種源頭的分析, 施工期主要污染依然為 噪聲與揚(yáng)塵,為減少其環(huán)境污染,應(yīng)做到：A、現(xiàn)場施工中,建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位, 并采取防塵舉措,設(shè)置擋風(fēng)板.施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃 機(jī)械和車輛,減少尾氣污染,施工道路經(jīng)常保持清潔,濕潤,以減少 汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染, 同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝 土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車輛的進(jìn)出口, 盡可能遠(yuǎn)離居民住宅,施

46、工車場地盡量平整,減少顛簸聲,以減少施工噪聲對居民生活的影響.B、施工中做到無高噪聲及爆炸聲,打樁不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行, 吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求.C、施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染,環(huán)保舉措與工程進(jìn)度做到 “三同時(shí).即環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與工程的主體工程同時(shí)設(shè)計(jì),同時(shí)施 工,同時(shí)交付使用.DK建筑垃圾及時(shí)清理,文明施工,在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障, 減少施工機(jī)械的噪音.3、勞動平安與消防平安工程建設(shè)中的勞動平安與消防平安的研究是在已確定的技術(shù)方 案和工程方案的根底上,分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的哪些對 勞動者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不平安因素,并提出相應(yīng)的防范舉措.勞動平安A、危害因素和危害程度分析a、有毒

47、有害物品的危害.分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、 材料和產(chǎn)品,包括爆炸品類,易燃、易爆、有毒氣體類,易燃液體類, 易燃固體類,氧化劑和過氧化物類,毒害品類,腐蝕品類,輻射物質(zhì) 類,以及工業(yè)粉塵類等.分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì),引起火 災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件,對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可 能性.b、危險(xiǎn)性作業(yè)危害.分析高空、高濕、高壓作業(yè),井下作業(yè), 輻射、振動、噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場所,可能對人身造成的危害.B、平安舉措針對不同危害和危險(xiǎn)性因素的場所、 范圍以及危害程度,研究提 出相應(yīng)的平安舉措方案,主要有：a、在選擇工藝技術(shù)方案時(shí),應(yīng)盡可能選用平安生產(chǎn)和無危害的 生產(chǎn)工藝和設(shè)備.b、

48、對危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出平安防護(hù)舉措方案.c、對危險(xiǎn)場所,按勞動平安標(biāo)準(zhǔn)提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè) 置平安間距.消防平安主要分析工程在建設(shè)過程中與投入使用后可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位,根據(jù)消防平安標(biāo)準(zhǔn)確定消防等級, 并結(jié)合當(dāng)?shù)毓?消防設(shè)施狀況,提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案.A、火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析工程在建設(shè)過程中使用的原材料、 中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危 險(xiǎn)性,包括儲存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性,生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部 位及火災(zāi)危險(xiǎn)性,運(yùn)輸過程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等.B、了解工程周圍消防設(shè)施狀況了解工程周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、 裝備,所在地公安消防隊(duì)與 工程的距離等,確定工程對公安消防機(jī)構(gòu)

49、的依托程度.4、工程實(shí)施進(jìn)度方案為了爭取時(shí)間,縮短工期,保質(zhì)保量完成工程,該工程在時(shí)間和空間上盡可能的組織平行搭接施工.該工程方案自2021年7月初開工,至2021年6月底竣工,總工期2年.工程建設(shè)進(jìn)度方案安排如下：2021年5月,工程在經(jīng)濟(jì)開展局備案,辦理工程建設(shè)用地審批手續(xù)2021年6月,工程設(shè)計(jì)方案獲批,辦理建筑工程規(guī)劃許可證；2021年7月,取得建筑工程施工許可證,工程進(jìn)入工程施工階段；2021年7月一一12月,1號樓磚混多層主體封頂,2號樓磚混 多層建設(shè)正負(fù)零.2021年1月一一2021年6月,1號樓完成室內(nèi)外安裝工程,2號樓主 體封頂,3號樓框架高層完成根底局部.2021年6月一一

50、2021年4月,2號樓、3號樓完成室內(nèi)外安裝工程.2021年6月底前,完成道路、綠化等其他配套設(shè)施工程.第八章工程投資估算貪張村二組城中村改造工程建設(shè)用地 13.628畝,擬建住宅樓3 棟,其中1#、2#婁為多層住宅,3#婁為高層住宅,總建筑面積20000 余平方米.因拆遷原村組村民住房 50余戶,拆遷安置方案以面積置 換為主,貨幣補(bǔ)償為輔.經(jīng)統(tǒng)計(jì),拆遷建筑面積9800余平米,實(shí)行產(chǎn)權(quán)置換,其余10200平方米可以面向市場銷售.1、工程開發(fā)本錢估算1目前已投入拆遷費(fèi)用：160萬元.2前期工程費(fèi)用：40萬元.包含規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)等.3房屋開發(fā)費(fèi)：1100元/

51、nfX 20000 m2=2200萬元.包含建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、綠化等費(fèi)用.4城市配套設(shè)施費(fèi)用：120萬元.5開發(fā)費(fèi)用：60萬元.包含治理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、其他費(fèi)等.6不可預(yù)見費(fèi)用：50萬元.本錢估算：160+40+2200+120+60+50=263仃元.2、工程銷售估算產(chǎn)權(quán)置換面積9800平米,其余10200平方米可以面向市場銷售.根據(jù)本區(qū)域2900元/ nf的銷售均價(jià)來計(jì)算：A、住宅銷售額：2900元/ m2X 10200 itf=2958萬元.B、住宅銷售稅費(fèi):1營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加：2958萬元X 5.5%=163萬元2印花稅：2958萬元X 0.5%=15萬元.C 銷售利工閏估算：2958-2630 163-15=150萬元3、工程投資評價(jià)1工程總投入約：2630萬元2銷售回款總額：2958萬元3銷售利潤：150萬元4工程投資利潤率約為：6 %以上數(shù)據(jù)分析為該工程目前銷售均價(jià)初步估算結(jié)果,整體估算較為保守,工程銷售單價(jià)根據(jù)市場銷售前