物業(yè)維修基金管理平臺操作手冊

1、中國工商銀行韶關(guān)市分行技術(shù)支持中心2009年 8月修訂操物業(yè)維修基金管理平臺操作手冊系統(tǒng)概況 本系統(tǒng)根據(jù)韶關(guān)市建設(shè)局發(fā)布的關(guān)于建立物業(yè)專項維修基金的通知文件精神，經(jīng)過韶關(guān)工行技 術(shù)支持中心充分的需求分析， 嚴(yán)密的系統(tǒng)設(shè)計并成功實現(xiàn)了此系統(tǒng)。 本系統(tǒng)采用 JAVA EE 平臺進行系統(tǒng) 架構(gòu)，采用 resin 作為本系統(tǒng)的 web 服務(wù)器， 并采用 oracle 10g 作為后臺數(shù)據(jù)庫， 使系統(tǒng)的性能、 安全性、 并發(fā)處理能力及數(shù)據(jù)處理能力等得到充分保證。名詞解析預(yù)售住房 指各種手續(xù)齊全，等待出售的住房。已售未繳住房 指已經(jīng)出售但未繳納物業(yè)維修基金的住房，按政策規(guī)定，這部分住房要補繳物業(yè)維 修基金

2、。已售已繳住房 指已經(jīng)出售并且已經(jīng)繳納物業(yè)維修基金的住房，按政策規(guī)定，這部分住房維修基金 要移交給建設(shè)局統(tǒng)一管理。、建設(shè)局篇:1、業(yè)務(wù)流程:修基金繳款流程圖物業(yè)維物業(yè)維修基金支出流程2、操作指南: 、概況系統(tǒng)的統(tǒng)一登錄網(wǎng)址是：，選擇地區(qū)后進入系統(tǒng)的首頁，如下：首頁上包括公告發(fā)布、政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識、下載中心等欄目，管理員還可以在后臺添加任意多的欄目。登陸成功后將進入后臺管理用戶在用戶登陸處輸入用戶ID及密碼再點擊登陸即可登陸本系統(tǒng)進入管理。畫面，左邊是操作菜單樹，點擊左邊的菜單，右邊會岀現(xiàn)相應(yīng)的畫面，如下：系統(tǒng)后臺管理畫面系統(tǒng)管理操作菜單樹/退岀”即可安全退岀。用戶登陸成功后，請首先修改密碼并

3、牢記，要退岀系統(tǒng)請點右上角的“注銷、基本資料管理 2.2.1開發(fā)企業(yè)基本資料管理選擇菜單樹的“開發(fā)企業(yè)基本資料”，將岀現(xiàn)以下畫面：點擊“添加開發(fā)企業(yè)資料”，進入開發(fā)企業(yè)添加畫面：100字以內(nèi)的任何備按照畫面提示，依次輸入開發(fā)企業(yè)的基本資料要素，備注可不輸入內(nèi)容，也可輸入 注信息（下同），點擊“添加”按鈕即可向本系統(tǒng)添加開發(fā)資料。值得注意的是，開發(fā)企業(yè)編號必須為 3位數(shù)字。2.2.2小區(qū)基本資料管理選擇菜單樹的“小區(qū)基本資料”，進入小區(qū)資料的管理，操作方法與開發(fā)企業(yè)基本資料管理類似， 不再贅述。值得注意的是，添加小區(qū)資料時，小區(qū)編號必須為3位。2.2.3棟基本資料管理選擇菜單樹的“棟基本資料”，

4、選擇相應(yīng)的開發(fā)企業(yè)及小區(qū)，進入棟資料的管理，畫面與開發(fā)企 業(yè)基本資料相似。不再贅述。值得注意的是，添加棟資料時，棟編號必須為3位。224業(yè)主基本資料管理選擇菜單樹的“業(yè)主基本資料”，選擇開發(fā)企業(yè)、所在小區(qū)、所在棟，畫面如下，選擇后進入業(yè)主資料視圖畫面（測試，非真實數(shù)據(jù)）:/打印在這個頁面中，我們可以查看業(yè)主詳情，或編輯業(yè)主資料，只有當(dāng)業(yè)主沒有繳款記錄時才可以刪除業(yè)主 資料，這個頁面里，我們還可進行的操作包括：導(dǎo)入預(yù)售住房資料，導(dǎo)入已售已繳住房資料，導(dǎo)入已售 未繳住房資料，手工錄入或?qū)缯麠潣I(yè)主資料，允許生成繳費明細(xì)，禁止生成繳費明細(xì)，批量生成 繳費明細(xì)。1），導(dǎo)入預(yù)售資料選擇本頁面的“導(dǎo)入預(yù)售

5、住房資料，進入如下選擇要導(dǎo)入的文件畫面： 瀏覽到要導(dǎo)入的.csv文件，點導(dǎo)入預(yù)售住房資料即可。這里要注意，文件在導(dǎo)入數(shù)據(jù)庫前，一定要將來盤的excel文件轉(zhuǎn)換成.csv文件，并確保格式為如下正確格式：序號,房號,建筑面積，套內(nèi)建筑面積；具體轉(zhuǎn)換方法如下： 先打開來盤excel文件：然后選擇“文件”菜單下的“另存為”，彈岀如下對話框： 在保存類型里選擇 CSV（逗號分隔）（*.csv ）,然后保存到電腦上既完成轉(zhuǎn)換工作。 點導(dǎo)入預(yù)售住房資料后，如無誤，將會跳至如下畫面：請核對導(dǎo)入的住房資料是否有誤，如無誤，點“確定”既完成資料導(dǎo)入，如有誤則點“取消”來取消剛 才導(dǎo)入的資料。2），導(dǎo)入已售已繳住房

6、資料選擇頁面上的“導(dǎo)入已售已繳住房資料”，進入選擇文件畫面，這里操作與導(dǎo)入預(yù)售資料類似。值 得注意的是：導(dǎo)入文件前一定要確保文件的格式正確，正確格式為：序號，房號，房主姓名，房主身份證，聯(lián)系電話,建筑面積,套內(nèi)建筑面積，購房金額,已繳金額 并確保進行了格式轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換方法同導(dǎo)入預(yù)售資料。3），導(dǎo)入已售未繳住房資料選擇頁面上的“導(dǎo)入已售未繳住房資料”，進入選擇文件畫面，這里操作與導(dǎo)入預(yù)售資料類似。值 得注意的是：導(dǎo)入文件前一定要確保文件的格式正確，正確格式為：序號，房號，房主姓名，房主身份證，聯(lián)系電話，建筑面積，套內(nèi)建筑面積，購房金額 并確保進行了格式轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換方法同導(dǎo)入預(yù)售資料。，業(yè)主資料的手工

7、錄入及導(dǎo)岀選擇頁面右上角的錄入 /導(dǎo)岀，進入如下畫面：“導(dǎo)岀整棟業(yè)主資料”，即可把整棟業(yè)主資料導(dǎo)岀為“手工錄入，進入如下畫面：excel文件。4）請選擇要手工錄入的住房類別，將進入不同的錄入畫面，按照畫面提供的要素輸入即可。5），允許生成繳費明細(xì)/禁止生成繳費明細(xì)畫面上的“允許生成繳費明細(xì)”用于置本棟業(yè)主的允許生成下一期繳費明細(xì)為允許。 畫面上的“不允許生成繳費明細(xì)”用于置本棟業(yè)主的允許生成下一期繳費明細(xì)為不允許。6），批量生成/打印繳費明細(xì)點畫面上的“批量生成/打印繳費明細(xì)按鈕，進入如下畫面：E全選同號男主五積（平方滯 購審金頷（元丁芬戶帳余額（元”-R101于傳束45.應(yīng)3ZOOOO. 4

8、5&40O.DI010?155 3233Q00n 4WB4a0 D1PlOi135.至320000. 4S6400. D1R201鐘浩萍45.誰330WO 左D&OO.Dl諜情P202胡刨155. 3?330CWO. 326600. DI0不需要生成繳費明細(xì)的業(yè)主將前面復(fù)選框的“”取消即可。你還可以修改物業(yè)維修基金繳存比例點“下一步”進入如下畫面：系統(tǒng)會自動按“ 2%”的比例生成繳費明細(xì)，你還可以修改應(yīng)繳金額，點“提交入庫”即完成繳費明細(xì)的 入庫。完成后，會跳至業(yè)主資料視圖畫面，再點擊“批量生成/打印繳費明細(xì)”會岀現(xiàn)如下畫面：繳費明細(xì)流水號，是你剛才批量生成的繳費明細(xì)流水號，選擇一個繳費明細(xì)流

9、水號，進入如下應(yīng)繳明細(xì) 視圖畫面：你可以點擊“導(dǎo)岀為 excel”把明細(xì)導(dǎo)岀為 excel。點擊“打印”，進行批量繳款通知書的打印，畫面如 下：點擊畫面上的“打印機”圖標(biāo)，岀現(xiàn)如下打印設(shè)定畫面：打卩打印機狀菸:隧備就緒類型：XermPhasei 3121注釋和表單陋I； I文檔和標(biāo)記C當(dāng)前視S凹當(dāng)前頁 ?頁面回|1 直子集回：I蔭團中的所有頁面 耳廠逆頁序打印酉預(yù)覽:復(fù)合色貢坯理份數(shù) ：|i3頁面鐮?wèi)?zhàn)方式國；i編小到可打Epi歳廠按PDF頁面犬小選澤紙張來源回Q打印到文件舊單位:厘米高級叨I硝定 I 取消 I選擇打印機，打印范圍默認(rèn)是全部打印，如不想全部打印所有頁面，可選擇打印范圍中的“頁面”

10、，輸 入頁面范圍，頁面范圍格式為：起始頁面-終止頁面，點確定即可打印。225物業(yè)公司基本資料管理選擇菜單樹的“物業(yè)公司基本資料”，進入物業(yè)公司視圖畫面，點擊添加物業(yè)公司，進入如下添加 物業(yè)公司畫面：按照畫面要素提示進行輸入，值得注意的是：物業(yè)公司編號一定要以小寫字母編號，否則不能添加；這是為了與開發(fā)企業(yè)編號區(qū)分；、日常操作日常操作主要包括“批準(zhǔn)支岀”，選擇菜單樹的“支岀管理”，岀現(xiàn)如下畫面：選擇其中的某個流水號，進入支岀視圖畫面：選擇頁面左上角的批準(zhǔn)按鈕，就批準(zhǔn)了這批支岀，業(yè)主的分戶帳余額正式扣劃。你還可以導(dǎo)岀這批支岀 到excel，或打印這批支岀。正式批準(zhǔn)后將不能作廢。w 開頭+三位數(shù)字、統(tǒng)

11、計報表選擇菜單樹的“統(tǒng)計報表”，系統(tǒng)提供如下報表： 選擇你要查詢的報表即可。、系統(tǒng)管理2.5.1 發(fā)布信息 點擊“發(fā)布信息”，進入如下公告/ 文件發(fā)布畫面：填入相關(guān)要素，點擊提交即可發(fā)布信息。2.5.2 信息管理 點擊“信息管理”，進入如下公告管理畫面： 你可以修改和刪除公告。/文件。當(dāng)添加一個欄2.5.3 欄目管理 點擊“欄目管理”，進入如下欄目管理畫面： 你可以添加任意多的欄目或刪除已有的欄目，刪除欄目時請確保其欄目下沒有公告 目后會在首頁上增加相應(yīng)的一個欄目。2.5.4 用戶管理本系統(tǒng)的用戶除系統(tǒng)管理員和建設(shè)局之外， 都是由系統(tǒng)自動產(chǎn)生的。 因此用戶管理主要的操作是當(dāng)用 戶忘記密碼時進行

12、密碼重置。選擇用戶類別后進入用戶密碼重置畫面。2.5.5 利息管理 利息管理一般由系統(tǒng)管理員進行操作，并且只須在結(jié)息日操作一次即可。畫面如下： 當(dāng)業(yè)主的分戶帳余額發(fā)生變動時，系統(tǒng)會自動計算利息積數(shù)。當(dāng)結(jié)息日日終，點擊“結(jié)息”按鈕即可完 成利息計算。結(jié)息前建議備份數(shù)據(jù)庫。2.5.6 工程造價管理 選擇“造價管理”，進入如下造價管理畫面：如果造價有新增或變動，直接新增、修改即可。2.5.7 轉(zhuǎn)戶管理 選擇菜單“轉(zhuǎn)戶管理”，選擇資金劃出房和資金劃入房，然后打印變更證明。如圖：二、開發(fā)企業(yè)篇 在系統(tǒng)使用前，開發(fā)商應(yīng)該首先對轄屬的小區(qū)及小區(qū)里的不同棟進行編號，本系統(tǒng)的要求是：小區(qū)采用 3 位數(shù)字編號（如

13、 001，002 等）對轄屬所有小區(qū)進行編號；棟采用3 位數(shù)字編號（如 001，002 等）對某小區(qū)里的所有棟進行編號。不同小區(qū)的棟編號可以重復(fù)，同一小區(qū)的棟編號不能相同。開發(fā)商用建設(shè)局分配的分戶編號及密碼登陸系統(tǒng)，登陸成功后，為了你的安全起見，你應(yīng)該首先修 改密碼，在進行其它操作。開發(fā)商的操作菜單樹如下：1、單個住房管理開發(fā)商首先需下載并填寫下載中心里的“小區(qū)數(shù)據(jù)采集表（模板 ）.xls ”表，提交給建設(shè)局，待建設(shè)局按鈕，點“生導(dǎo)入住房明細(xì)表后，點菜單操作樹的“單個住房管理”，進入如下畫面： 選擇房號后，點擊“下一步”，進入如下畫面： 填入各要素后，點“資料提交”按鈕，將數(shù)據(jù)入庫保存。提交后

14、將出現(xiàn)“生成繳費明細(xì)” 成繳費明細(xì)”按鈕，進入如下畫面： 你可以修改繳存比例，然后提交，提交時會提示確認(rèn)對話框：預(yù)覽繳費通知打印機配置說點擊確定，進行繳費明細(xì)生成，生成繳費明細(xì)后就可以打印業(yè)主繳款通知書了，點 書”，會出現(xiàn)如下打印繳款通知書畫面（此為測試畫面，非真實畫面）： 點擊頁面上的“打印機”圖標(biāo)即可打印通知書（當(dāng)然，首先要保證打印機能正常工作）。明請參考下載中心里的“客戶端打印機配置說明.doc”文檔。2、批量資料管理進入住房資料管理之前， 如果住房的資料還沒有被導(dǎo)入， 你應(yīng)該首先下載并填寫 “小區(qū)數(shù)據(jù)采集表 （ 模 板）.xls”表，提交給建設(shè)局，待建設(shè)局導(dǎo)入住房明細(xì)表后，點菜單操作樹

15、的“批量住房管理”，選擇小 區(qū)及棟后，進入如下視圖畫面： 點擊頁面上的“導(dǎo)出整棟業(yè)主資料”按鈕，可導(dǎo)出整棟業(yè)主資料到excel。注意：批量打印繳款通知書之前，需先由建設(shè)局生成繳費明細(xì)后才能打印。當(dāng)建設(shè)局生成了一批繳費明 細(xì)后，可點“批量打印繳款通知書”按鈕進入如下畫面： 點擊相應(yīng)的流水號，進入如下業(yè)主應(yīng)繳明細(xì)畫面：點“導(dǎo)岀明細(xì)為 excel”按鈕，可把全部的業(yè)主應(yīng)繳明細(xì)導(dǎo)入excel ；點“打印通知書”按鈕進入通知書批量打印畫面。3、查詢統(tǒng)計選擇菜單操作樹“統(tǒng)計報表”的”菜單，系統(tǒng)提供如下統(tǒng)計報表： 選擇相應(yīng)的報表查看即可。三、物業(yè)管理公司 / 業(yè)主委員會篇 物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會用建設(shè)局分

16、配的分戶編號及密碼登陸系統(tǒng)，登陸成功后，為了你的安全 起見，你應(yīng)該首先修改密碼，在進行其它操作。開發(fā)商的操作菜單樹如下：1、業(yè)主資料管理 進入業(yè)主資料管理之前，如果業(yè)主的資料還沒有被導(dǎo)入，你首先應(yīng)該下載并填寫下載中心里的“小區(qū)數(shù)據(jù)采集表（模板）.xls”表，提交給建設(shè)局，待建設(shè)局導(dǎo)入住房明細(xì)表后，點菜單操作樹的“業(yè)主資料 管理”，選擇開發(fā)企業(yè)、小區(qū)及棟后，進入如下視圖畫面： 點擊頁面上的“導(dǎo)岀整棟業(yè)主資料”按鈕，可導(dǎo)岀整棟業(yè)主資料到excel。注意：批量打印繳款通知書之前，需先由建設(shè)局生成繳費明細(xì)后才能打印。當(dāng)建設(shè)局生成了一批繳費明 細(xì)后，可點“批量打印繳款通知書”按鈕進入如下畫面： 點擊相應(yīng)的流水號，進入如下業(yè)主應(yīng)繳明細(xì)畫面：點“導(dǎo)岀明細(xì)為 excel”按鈕，可把全部的業(yè)主應(yīng)繳明細(xì)導(dǎo)入excel ；點“打印通知書”按鈕進入通知書批量打印畫面。2、支出攤分選擇菜單操作樹的“支出攤分”，選擇開發(fā)商，小區(qū)及棟后，進入如下畫面： 選擇要進行分?jǐn)偟臉I(yè)主后，點擊“下一步”進入如下畫面： 輸入收款人帳號，收款人名稱，收款人開戶行，支出原因及攤分總金額，本系統(tǒng)提供 3 種自動攤分方式 : 按面積攤分、 按購房金額攤分、 平均攤分。 點擊不同的攤分按鈕系統(tǒng)可自動計算不同業(yè)主的應(yīng)攤分金額， 系統(tǒng)自動攤分后你還可以手工調(diào)整，攤分