土地增值稅會計9

1、第九章 土地增值稅法律制度 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅一、 納稅人二、 土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人?！咎崾?】土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；不論部門?！咎崾?】土地使用權(quán)、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中：轉(zhuǎn)讓方繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方繳納契稅、印花稅。【例題·單選題】下列各項中,不屬于土地增值稅納稅人的是（）。A.以房抵債的某工業(yè)企業(yè)B.出租寫字樓

2、的某外資房地產(chǎn)開發(fā)公司C.轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的某個人D.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的某高等學校正確答案B答案解析本題考核土地增值稅的納稅人。土地增值稅征稅范圍規(guī)定，出租房地產(chǎn)，未發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，不屬于土地增值稅征稅范圍，所以，出租寫字樓的某外資房地產(chǎn)開發(fā)公司不是土地增值稅的納稅人。【例題·單選題】下列各項中,應(yīng)當征收土地增值稅的是（）。A.公司與公司之間互換房產(chǎn)B.房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D.雙方合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用正確答案A答案解析本題考核土地增值稅的征稅范圍。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)，沒有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增

3、值稅征稅范圍；兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)、合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用，暫免征收土地增值稅。 三、土地增值稅的計稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額 增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目【關(guān)注2：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金】1.房企：營業(yè)稅、城建稅（教育費附加）2.非房企：營業(yè)稅、城建稅（教育費附加）、印花稅【例題·多選題】根據(jù)我國土地增值稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，下列各項中，在計算土地增值稅額時可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項目有（）。A.取得土地使用權(quán)所支付的金額B.房地產(chǎn)開發(fā)成本C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營業(yè)稅D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅正確答案ABC【例題·多選題】納稅人

4、轉(zhuǎn)讓舊房，在計算土地增值額時，允許扣除的項目有（）。A.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國家的各項稅費B.經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認的房屋及建筑物的評估價格C.當期發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用D.取得土地使用權(quán)所支付的價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費正確答案ABD答案解析本題考核土地增值稅的扣除項目。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，不允許扣除管理費等三項費用，只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項目時，才允許按照房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。幾種特殊事項的稅務(wù)規(guī)定1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的2.提供扣除項目金額不實的3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的4.非直接銷售和自用房地產(chǎn)即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于

5、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 四、土地增值稅的稅率實行四級超率累進稅率（一）土地增值稅稅率表二）土地增值稅應(yīng)納稅額的計算土地增值稅應(yīng)納稅額增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)計算步驟： 【例題·計算題】 某外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司于2011年10月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價為20000萬元，公司按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅1000萬元，城建稅及教育費附加100萬元，印花稅10萬元。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和稅金

6、為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構(gòu)證明）。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為20000萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（30004000）×10%700（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000+100=1100（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（30004000）×2

7、0% 1400（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：300040007001100140010200（萬元）（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：20000-102009800（萬元）（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：9800÷1020096%（5）計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：應(yīng)納土地增值稅稅額9800×40%-10200×5%3410（萬元）【例題·計算題】2011年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī)定補交土地出讓金2840萬元，繳納相關(guān)稅費160萬元；住宅開發(fā)成本2800萬元，其中含裝修費用500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為

8、300萬元（不能提供金融機構(gòu)證明）；當年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計9000萬元；繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加495萬元；繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。正確答案非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計數(shù)的20%加計扣除。 （1）住宅銷售收入為9000萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為：28401603000（萬元）住宅開發(fā)成本為2800萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000

9、2800）×10%580（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為: 4954.5499.5（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：30002800580499.56879.5（萬元）（3）計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：9000-6879.52120.5（萬元）（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：2120.5÷6879.531%（5）計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：應(yīng)納土地增值稅稅額2120.5×30%636.15（萬元）五、土地增值稅的減免稅（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。（二）因國家建設(shè)需要依

10、法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。（三）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。（四）自2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅?！纠}·多選題】下列各項中，可以不征或免征土地增值稅的有（）。A.國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)B.工業(yè)企業(yè)以不動產(chǎn)作價入股進行投資C.房地產(chǎn)公司以不動產(chǎn)作價入股進行投資D.某商場因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)正確答案BD答案解析本題考核土地增值稅的減免稅。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營

11、的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不免征土地增值稅；工業(yè)企業(yè)以不動產(chǎn)作價入股進行投資和某商場因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)屬于免征土地增值稅的情形；國家機關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)屬于土地增值稅的征稅范圍。六、土地增值稅納稅清算重點是清算條件【提示】區(qū)分“應(yīng)當清算”和“可要求清算”。（一）符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況?？碱}·多選題】（2010年）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅清算的有（）。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的C.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的D.取得房地產(chǎn)銷售（預售）許可證滿2年