城市數(shù)據(jù)研究整理

1、城市數(shù)據(jù)研究整理當(dāng)房企進(jìn)入一個(gè)新的城市，開辟一個(gè)新的市場(chǎng)，亟待對(duì)一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，從總體上洞察城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，把握城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏，對(duì)城市房地產(chǎn)未來發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而判斷是否可以進(jìn)入該城市。那么具備什么條件的城市可以進(jìn)入，或者說進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？我們認(rèn)為，可以從依據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和市場(chǎng)指標(biāo)，以城市等級(jí)劃分為基礎(chǔ)，結(jié)合房企的企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展要求，并進(jìn)行合理匹配，從而制定出進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)。下面將就五大模塊分別加以闡述（5模塊之間的關(guān)系如下圖所示）。只是一家之談，就當(dāng)拋磚引玉吧。五大模塊邏輯關(guān)系圖1模塊一：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是影響房地產(chǎn)發(fā)展最為顯現(xiàn)、最為直接的因素，

2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展互為條件，互為前提，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展擴(kuò)大了房地產(chǎn)的需求，而房地產(chǎn)的后向帶動(dòng)作用又促進(jìn)了房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步提高了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。我們選擇宏觀經(jīng)濟(jì)中與房地產(chǎn)相關(guān)的一系列核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為關(guān)鍵控制點(diǎn)（CP）進(jìn)行判斷。1、國(guó)生產(chǎn)總值GDP總量是衡量一個(gè)國(guó)家或城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要指標(biāo)，根據(jù)庫(kù)茲涅茨法則：當(dāng)GDP增長(zhǎng)速度為810時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展；當(dāng)58時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；當(dāng)45時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯；當(dāng)小于4時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮。我國(guó)2018年上半年的GDP增長(zhǎng)在6.8%，也就是說房地產(chǎn)處于穩(wěn)定發(fā)展階段，還將在目前的高位運(yùn)行一段時(shí)間，大家不用擔(dān)心行

3、業(yè)整體出現(xiàn)什么問題。2、人均國(guó)生產(chǎn)總值（人均GDP）這一指標(biāo)通常用來衡量該城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)活躍程度較為常用的綜合性指標(biāo)，依據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)的發(fā)展與人均GDP值的增長(zhǎng)是密切相關(guān)的（如下圖所示）。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系圖我國(guó)2018年人均GDP超9000美元，同樣印證了我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。3、三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，如果一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的第三產(chǎn)業(yè)比重在50%以上，第三產(chǎn)業(yè)成為第一大產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)如果進(jìn)入歷史性的“三二一”階段，意味著該城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加成熟，說明該城市房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)相對(duì)較高的水平，這就是“第三產(chǎn)業(yè)50法則”。4、人

4、口狀況人口數(shù)量是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的根本動(dòng)力和基本因數(shù)，人口越多，房地產(chǎn)的市場(chǎng)越大。城市人口當(dāng)流入大于流出，表明城市吸引力強(qiáng)，房地產(chǎn)需求增加，房?jī)r(jià)一般會(huì)上漲，反之房地產(chǎn)需求將隨之下降。城市化是指農(nóng)業(yè)人口不斷轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口的過程，需要大量的住房和公共配套設(shè)施。城市化率是沿“S型”曲線變動(dòng)的：在10%30%是城市化的起步階段，30%70%是城市化的加速階段，大于70%是是城市化的后期階段。5、人均可支配收入人均可支配收入用于衡量一個(gè)城市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力和生活水平高低的重要指標(biāo)，但人均可支配收入是買房的必要條件，而不是充分條件，并非可支配收入高的城市，消費(fèi)者就一定會(huì)多買房投資。另外，在使用人均可

5、支配收入的同時(shí)，要結(jié)合恩格爾系數(shù)一起綜合考量，可以避免被“平均數(shù)”誤導(dǎo)。6、恩格爾系數(shù)國(guó)際上常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國(guó)家和城市人民生活水平的狀況，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。7、城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款指某一時(shí)點(diǎn)居民存入銀行的儲(chǔ)蓄金額，儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)較快，說明消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)相對(duì)保守，因此居民儲(chǔ)蓄存款的高低，反應(yīng)了居民未來的消費(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)。8、社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額從另一個(gè)側(cè)面反映了居民消費(fèi)的意愿，社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，說明居民消費(fèi)需求逐漸旺盛，居民購(gòu)買力較強(qiáng)。通過城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款和

6、社會(huì)消費(fèi)品零售總額兩項(xiàng)指標(biāo)可以判斷一個(gè)城市居民的投資和消費(fèi)意識(shí)的偏好和傾向，不同的偏好和傾向?qū)Ψ康禺a(chǎn)交易的活躍程度是不同的。9、收入房?jī)r(jià)比收入房?jī)r(jià)比是一個(gè)城市居民購(gòu)房承受能力的反映，但是近幾年收入房?jī)r(jià)比指標(biāo)被“北上廣深”等一線城市屢屢突破“警戒線”，這主要是因?yàn)橐痪€城市外來人口急劇增加，并且普遍存在三個(gè)家庭“六個(gè)錢包”付首付現(xiàn)象等因素所導(dǎo)致的，這些因素已經(jīng)超出了收入房?jī)r(jià)比“三平均原理”的假設(shè)條件，已經(jīng)不能適用原理了，因?yàn)榧僭O(shè)條件中的“一個(gè)家庭”變成“三個(gè)家庭”，家庭年收入變相“成倍”地提高了，這樣就可以解釋一線城市收入房?jī)r(jià)比被屢屢突破的原因了。因此對(duì)于一線城市或準(zhǔn)一線城市要將家庭收入進(jìn)行合理折

7、算，使之滿足假設(shè)條件才能適用，而對(duì)于大多數(shù)二、三城市，由于外來人口所造成的影響沒有超出“三平均原理”的假設(shè)條件，這些城市的收入房?jī)r(jià)比1：68的合理圍是可以適用的（如圖所示）。由此，通過房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)背景的分析，對(duì)項(xiàng)目所在城市的房地產(chǎn)發(fā)展的階段、發(fā)展空間和發(fā)展水平有一個(gè)總體的認(rèn)識(shí)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)做出正確的評(píng)價(jià)，對(duì)未來城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出正確的預(yù)測(cè)。2模塊二：房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)是通過分析房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、供給、存量和銷售等方面數(shù)據(jù)，來分析城市房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系以及城市房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，并判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度。我們選擇一系列重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)作為關(guān)鍵控制點(diǎn)（CP）進(jìn)行判斷。

8、1、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資和GDP的比例國(guó)際上通常使用房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重和房地產(chǎn)投資占GDP的比重兩個(gè)指標(biāo)來判斷未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱程度。這兩個(gè)指標(biāo)的一般參考值：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重：處于20%40%的合理圍；否則城市投資過熱，泡沫出現(xiàn)。房地產(chǎn)投資占與GDP比重：一般應(yīng)處于3%8%的合理浮動(dòng)圍之，否則泡沫出現(xiàn)。2、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模包括房屋施工面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積等三項(xiàng)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目（以30萬m2建面的規(guī)模為例）開發(fā)周期為三到四年的經(jīng)驗(yàn)，一般地，“新開工面積/施工面積 = 1/41/3”比較合理，但由于近幾年很多房企強(qiáng)調(diào)“高周轉(zhuǎn)”，普遍加快了資金周

9、轉(zhuǎn)和開發(fā)周期，因此可以調(diào)整為“新開工面積/施工面積 = 1/31/2”，否則市場(chǎng)將可能出現(xiàn)供給過剩。3、房地產(chǎn)供求及價(jià)格變動(dòng)情況一般選取近5年以來的預(yù)售面積、銷售面積和銷售金額進(jìn)行對(duì)比分析，并計(jì)算年度房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)格年遞增率情況。需要說明的是，如果庫(kù)存在下降，價(jià)格在上升，表明是正常狀態(tài)；如果現(xiàn)在的庫(kù)存水平是五年來的最低點(diǎn)，說明是良性狀態(tài)，但還要觀察中后期是否還有供應(yīng)面積出來；如果現(xiàn)在只是貨值在增加，而不是庫(kù)存在增加，表明是正常狀態(tài)。4、供求比供求比是當(dāng)期月末累計(jì)供應(yīng)面積和當(dāng)期月末累計(jì)銷售面積的比。一般地，供求比在1：0.8:1：1.2之間供求較為平衡；供求比1:0.8，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求；供求比

10、1:1.2，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求。5、去化周期去化周期是月末取得預(yù)售許可的住宅庫(kù)存累計(jì)量和連續(xù)6個(gè)月新建商品住宅銷售量移動(dòng)平均值的比。去化周期能夠衡量房地產(chǎn)未來市場(chǎng)的供求關(guān)系，一般地，去化周期的合理區(qū)間為618個(gè)月，10個(gè)月為宜，偏小區(qū)間為小于6個(gè)月，偏大區(qū)間為大于18個(gè)月， 24個(gè)月是風(fēng)險(xiǎn)警戒線，超過了市場(chǎng)就有風(fēng)險(xiǎn)了。6、二手房交易面積由于眾所周知的原因，二手房交易價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)格有一定差異，因此二手房的交易一般只考慮成交面積的影響。一般地，當(dāng)二手房成交面積與一手房成交面積之比大于或等于1:1時(shí)，是比較成熟的市場(chǎng)，反之就是不成熟的市場(chǎng)。在目前這個(gè)階段，一手市場(chǎng)因?yàn)橄迌r(jià)等原因，出現(xiàn)一定的扭曲，而

11、二手市場(chǎng)恰恰更能反映市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況。而許多開發(fā)商，還會(huì)根據(jù)二手房業(yè)主的需求調(diào)查，研發(fā)新房項(xiàng)目。因此，通過上述的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和研究，我們可以回答以下問題： 該城市房地產(chǎn)是否有過熱想象？ 該城市房地產(chǎn)開發(fā)的總體水平如何？ 該城市房地產(chǎn)開發(fā)的供求關(guān)系怎樣？ 該城市房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)什么變化？ 項(xiàng)目在該城市開發(fā)面臨什么機(jī)會(huì)？由此，對(duì)一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有比較清晰的了解，并且對(duì)未來城市房地產(chǎn)發(fā)展有比較準(zhǔn)確的判斷，從而指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性開發(fā)。3模塊三：城市的等級(jí)劃分運(yùn)用房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以對(duì)各個(gè)城市進(jìn)行等級(jí)劃分，我們將城市GDP總量、人均GDP、常住人口、人均可支配收入和三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)等宏觀經(jīng)濟(jì)

12、指標(biāo)進(jìn)行綜合考量，就可將各城市進(jìn)行等級(jí)劃分（如圖所示），全國(guó)各城市可劃分為四個(gè)等級(jí)：一線城市、準(zhǔn)一線城市、二線城市和三四線城市。對(duì)房地產(chǎn)而言，三線和四線（或四線以下）城市區(qū)分等級(jí)的意義并不大，因此將三四線城市合并等級(jí)。城市等級(jí)劃分的梯級(jí)圖由于城市等級(jí)的劃分與GDP總量、人均GDP、常住人口、人均可支配收入和第三產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)等因素相關(guān)，因此當(dāng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，一線城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯高于準(zhǔn)一線的城市，而準(zhǔn)一線城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯高于二線的城市，以此類推，城市等級(jí)越高的，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。所以當(dāng)房企進(jìn)入一個(gè)新的城市時(shí)，可以根據(jù)該城市的等級(jí)設(shè)置一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制的“安全墊”?！鞍踩珘|”的概念在金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)

13、控制中被廣泛地采用，我們將其借鑒并運(yùn)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，并將城市等級(jí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與安全墊系數(shù)之間作了相應(yīng)的對(duì)應(yīng)關(guān)系（見下表）。安全墊系數(shù)是在獲取土地資源時(shí)，將原本投入的資金對(duì)應(yīng)著城市等級(jí)進(jìn)行放大或縮小，從而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。如果安全墊系數(shù)較小，意味著提高了獲取土地的“門檻”，從而提高項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；如果安全墊系數(shù)較高，意味著降低了獲取土地的“難度”，有助于提高項(xiàng)目運(yùn)作的靈活性，但同時(shí)也意味著要犧牲項(xiàng)目的一部分利潤(rùn)；而當(dāng)房企依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的要求，需要戰(zhàn)略性地進(jìn)入一個(gè)新的城市時(shí)，可以突破上述安全墊系數(shù)，但同時(shí)可能要做好“以時(shí)間換空間”的心里準(zhǔn)備。因此要根據(jù)城市等級(jí)合理確定的“安全墊”水平，使得既能夠

14、增加項(xiàng)目運(yùn)作的靈活性，又能夠增強(qiáng)項(xiàng)目的安全性，也為房企進(jìn)入城市奠定了基礎(chǔ)。4模塊四：企業(yè)戰(zhàn)略分析不同的房企有不同的企業(yè)戰(zhàn)略，城市進(jìn)入的標(biāo)準(zhǔn)都必須結(jié)合房企自身的企業(yè)戰(zhàn)略的發(fā)展要求，以期達(dá)到相互“匹配”的目的，因此在制定進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)前，我們應(yīng)該首先對(duì)自身的企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行分析和研究。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中有很多的分析方法，分析企業(yè)外部環(huán)境的比較典型的分析方法是“波特五力模型”，而分析企業(yè)部因素特別是分析企業(yè)戰(zhàn)略比較行之有效的分析方法是“企業(yè)戰(zhàn)略解析圖分析法”（如圖所示）。房企的公司戰(zhàn)略與進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)兩者之間是相互影響的，要結(jié)合房企的企業(yè)戰(zhàn)略對(duì)進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，要進(jìn)行相互“匹配”。當(dāng)公司戰(zhàn)略是高速擴(kuò)的，就

15、需要進(jìn)入三四線城市，那么“經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)”就可以適當(dāng)降低要求，只要“市場(chǎng)指標(biāo)”向上、向好即可；但當(dāng)公司戰(zhàn)略是穩(wěn)健發(fā)展的，則要求“經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”和“市場(chǎng)指標(biāo)”同時(shí)向上、向好，例如“經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”中“城市GDP總量”標(biāo)準(zhǔn)可以從3000億提高到5000億，“市場(chǎng)指標(biāo)”中“價(jià)格增長(zhǎng)率”可以從每年平均10%提高到12%或以上等等。大家從近幾年的發(fā)展可以看到，凡是3年10倍、5年20倍的房企，都會(huì)大量進(jìn)入發(fā)達(dá)地區(qū)的三四線城市。而追求穩(wěn)定發(fā)展的一些港資、國(guó)資房企，則守在自己熟悉的一二線城市。當(dāng)公司戰(zhàn)略中工程施工管理比較嚴(yán)格的，就不能進(jìn)三四線城市，因?yàn)樵诋?dāng)?shù)卣也坏胶细竦膭趧?wù)工人來滿足高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的施工規(guī)要求，因此需要適當(dāng)

16、提高“經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)”，從而避免進(jìn)入三四線城市。當(dāng)公司戰(zhàn)略中產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化做的比較好，產(chǎn)品復(fù)制能力比較強(qiáng)的，就可以去爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”，可以進(jìn)入三四線城市甚至五線城市，這樣就要大幅降低“經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)”。當(dāng)公司戰(zhàn)略中對(duì)毛利潤(rùn)要求較高的，那就不能刻意追求“高周轉(zhuǎn)”，而應(yīng)同時(shí)強(qiáng)化“經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”和“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)”。具體來說，追求高周轉(zhuǎn)的房企，項(xiàng)目利潤(rùn)算到10%就敢拿，在樓市上升階段，甚至0利潤(rùn)也敢賭。為什么呢？同樣時(shí)間段，多周轉(zhuǎn)幾次利潤(rùn)就有了，而且規(guī)模帶來的效益可以彌補(bǔ)個(gè)別項(xiàng)目的損失。而追求毛利潤(rùn)的房企，單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)算到30%才會(huì)拿，因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)苛刻，所以符合要求的地本來就很少，拿到一塊就要充分挖掘其價(jià)值，也就不可能快周轉(zhuǎn)

17、了。當(dāng)公司戰(zhàn)略中對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)IRR有要求的，就必須在“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)”中設(shè)定一個(gè)“去化周期”標(biāo)準(zhǔn)，以保障項(xiàng)目IRR指標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。當(dāng)公司戰(zhàn)略中政府資源較好的，那么就可以弱化“經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)”，而強(qiáng)化“市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)”等等。只有當(dāng)企業(yè)戰(zhàn)略與進(jìn)入的標(biāo)準(zhǔn)相互“匹配”時(shí)，制定出的進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)才是最適合企業(yè)自身發(fā)展的。因此每個(gè)公司都應(yīng)該依據(jù)自身的公司戰(zhàn)略，篩選經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和市場(chǎng)指標(biāo)，并最終制定出符合公司戰(zhàn)略發(fā)展的進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)。有了戰(zhàn)略，還要考慮相關(guān)的戰(zhàn)術(shù)，比如，戰(zhàn)略性進(jìn)入一個(gè)城市，就不會(huì)太在乎拿的第一塊地貴，也不會(huì)太在乎在這個(gè)項(xiàng)目上的成本投入，因?yàn)槟鞘枪ハ逻@個(gè)城市的橋頭堡。深耕一個(gè)城市，已經(jīng)有了9個(gè)項(xiàng)目，第10個(gè)項(xiàng)目虧本也

18、敢拿，因?yàn)槟菚?huì)抬高前9個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。5模塊五：進(jìn)入城市的標(biāo)準(zhǔn)綜上四個(gè)模塊的分析，我們就可以制定出城市宏觀經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)：1、城市宏觀經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)（以上）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r標(biāo)準(zhǔn)：城市GDP總量、人均GDP和GDP增長(zhǎng)率人口規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)：常住人口、市區(qū)人口和流動(dòng)人口消費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均消費(fèi)支出購(gòu)買力水平標(biāo)準(zhǔn)：人均可支配收人、城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額和增長(zhǎng)率、恩格爾系數(shù)二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（以上）房地產(chǎn)投資規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)：固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資供給規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)：城市房地產(chǎn)行業(yè)年開發(fā)量（施工面積、新開工面積）、竣工量（竣工面積）需求規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)：銷售面積價(jià)格和年價(jià)格增長(zhǎng)率標(biāo)準(zhǔn)：住宅地產(chǎn)均價(jià)及年價(jià)格增長(zhǎng)率、商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)及年價(jià)格增長(zhǎng)率三、城市投資風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)綜合分析經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，可以得到投資風(fēng)險(xiǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)，其中既有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，又有市場(chǎng)指標(biāo)：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)投資/GDP、房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)：收入房?jī)r(jià)比供求關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)：供求比、去化周期由此，我們?cè)賹⒔?jīng)過理性分析測(cè)算得出的土地投入的資金，按城市的等級(jí)對(duì)應(yīng)的不同“安全墊”進(jìn)行放大或縮小，在起到加快（或延緩）進(jìn)入城市的節(jié)奏的同時(shí)，又達(dá)到了控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。需要說明的是，有時(shí)會(huì)把城市開放度、市場(chǎng)成熟度以及政府效率等城