物業(yè)管理范例

1、關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；設(shè)備設(shè)施；現(xiàn)代化管理摘 要：如何提高設(shè)備管理水平及保障設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，節(jié)能降耗，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)備和人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設(shè)備管理的重要課題。本文結(jié)合深圳市“上步大廈物業(yè)管理的設(shè)備管理”案例，概述了設(shè)備管理的應(yīng)用背景、管理方法和技術(shù)手段，分析了上步大廈設(shè)備管理的新問題和改進(jìn)措施。旨在為如何提高設(shè)備管理水平及保障設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行提供一些借鑒。中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1671-8089（2007）07-0074-03在科技高速發(fā)展的今天，智能化設(shè)備在建筑物內(nèi)已被大量使用。特別在電信、航空、電視傳輸?shù)刃袠I(yè)對智能化設(shè)備的要

2、求更高。若設(shè)備的可靠性低，管理不善，在運(yùn)行中發(fā)生意外，不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，同時(shí)也使企業(yè)甚至國家遭受重大的經(jīng)濟(jì)損失，給家庭帶來不幸。因此，如何提高設(shè)備管理水平及保障設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，節(jié)能降耗，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)備和人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設(shè)備管理的重要課題。一、上步大廈綜合樓的物業(yè)管理簡介上步大廈綜合樓地處深圳市華強(qiáng)北商業(yè)圈，是深南中路旁的一座超高層建筑。建筑面積3.9萬平方米, 高度100米, 地下2層，地上31層，裙樓4層，主要由辦公樓、金融網(wǎng)點(diǎn)、地下停車場三部分組成，裙房1-4層為銀行、證券公司、酒店。1996年1月竣工開業(yè)投入使用，辦公樓客戶入住率接近

3、98%，店鋪出租率已經(jīng)達(dá)到了100%。上步大廈綜合樓物業(yè)管理的特點(diǎn)是：樓層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。綜合樓包括證券服務(wù)、銀行網(wǎng)點(diǎn)、停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂健身場所、辦公樓、流動人口多。要管理好綜合樓，確保綜合樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)人員的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。上步大廈綜合樓設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求也相對較高。上步大廈綜合樓設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設(shè)有樓宇自控系統(tǒng)，通信系統(tǒng)、辦公、保安、消防系統(tǒng)。物業(yè)管理企業(yè)需要建立一支高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員管理隊(duì)伍，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、方法，對

4、綜合樓各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。二、上步大廈綜合樓設(shè)備管理的重要性上步大廈綜合樓的價(jià)值不但取決于其坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢，很大程度上還取決于配備設(shè)備的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行狀況。如:寫字樓租金的確定、是否符合甲級寫字樓要求等。尤其是該大廈的金融系統(tǒng)設(shè)備的供電保障，不能有絲毫差錯(cuò)，否則因設(shè)備故障導(dǎo)致銀行清算或證券交易中等數(shù)據(jù)丟失，后果不堪設(shè)想。物業(yè)管理的設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用學(xué)科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)兩個(gè)有機(jī)的組成部分。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，管理人員必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)

5、設(shè)備的特征和具體實(shí)踐，完善科學(xué)的管理組織機(jī)構(gòu)和管理制度，提高自身的素質(zhì)水平，推廣先進(jìn)的設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和競爭機(jī)制的引入，物業(yè)管理對現(xiàn)代化設(shè)備的需求和依賴程度越來越高，設(shè)備的作用也越來越突出。事實(shí)上，設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的各個(gè)環(huán)節(jié)。三、上步大廈綜合樓現(xiàn)代化設(shè)備帶來的新問題（一）現(xiàn)代化設(shè)備在上步大廈綜合樓的大量使用，使企業(yè)在服務(wù)過程中產(chǎn)生了許多前所未有的新情況。1、工程技術(shù)人員流動性大，素質(zhì)水平參差不齊，在客戶報(bào)修服務(wù)中，客戶滿意度較低，同時(shí)體現(xiàn)出設(shè)備管理體制不完善。2、設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料不全，在

6、維修保養(yǎng)設(shè)備時(shí)因沒有資料而無法達(dá)到設(shè)備維修的及時(shí)性與完好性，影響服務(wù)質(zhì)量。（二）現(xiàn)代化設(shè)備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟(jì)效益，但同時(shí)各系統(tǒng)設(shè)備經(jīng)過多年的運(yùn)行，進(jìn)入設(shè)備維修保養(yǎng)、改進(jìn)階段，給設(shè)備管理工作帶來了一系列的新問題。1、現(xiàn)代化設(shè)備的大量使用，造成線路復(fù)雜，供電電流大，變配電設(shè)備供電負(fù)荷大，2003年因配電柜絕緣降低供電母排短路起火而造成停電，給企業(yè)和客戶造成重大的損失，同時(shí)帶來負(fù)面的影響。2、設(shè)備的投資改進(jìn)和使用維護(hù)費(fèi)用大量增加，迫切要求注重設(shè)備與設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)效益，如：設(shè)備使用后磨損腐蝕加大、噪音污染環(huán)境和能源資源消耗大等。3、現(xiàn)代化設(shè)備技術(shù)綜合性強(qiáng)，全過程環(huán)節(jié)多，且相互影響、相互制約；

7、使用現(xiàn)代化設(shè)備，崗位分工較細(xì)，經(jīng)常是單工序操作，設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人的感官能力難以適應(yīng)。四、上步大廈綜合樓設(shè)備管理的解決措施（一）建立先進(jìn)的設(shè)備管理體制1、按設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度和設(shè)備集中程度、管理人員的業(yè)務(wù)水平、檢修人員的技術(shù)力量和組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點(diǎn)等各種因素，實(shí)事求是地設(shè)置設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進(jìn)性。2、設(shè)備管理負(fù)責(zé)人必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例；必須熟悉設(shè)備的技術(shù)理論知識，具有一定的業(yè)務(wù)能力。3、加強(qiáng)設(shè)備管理體系的人員培訓(xùn)教育工作，提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平，對管理人員實(shí)行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對操作人員實(shí)行使用維護(hù)培訓(xùn)，對檢修人員實(shí)行

8、技能培訓(xùn)，并把各項(xiàng)培訓(xùn)工作列入設(shè)備管理工作計(jì)劃中。（二）建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度作為一個(gè)好的物業(yè)管理企業(yè)必須建立完善的設(shè)備管理規(guī)章制度，設(shè)備管理規(guī)章制度包括：設(shè)備管理崗位責(zé)任制度；設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度；設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)制度；設(shè)備檢修制度；固定資產(chǎn)管理制度；培訓(xùn)教育制度；特殊設(shè)備管理及應(yīng)急制度；各類機(jī)房、變配電機(jī)房的出入登記制度等。（三）結(jié)合實(shí)際建立管理體系根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系的基本思想和原則，結(jié)合設(shè)備的實(shí)際狀況，建立質(zhì)量管理體系進(jìn)行過程控制，持續(xù)改進(jìn)不斷提高設(shè)備智能化水平，減少人工監(jiān)督執(zhí)行的力度對服務(wù)質(zhì)量的影響。（四）做好設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作基礎(chǔ)資料工作是設(shè)備管理工作

9、的根本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。利用現(xiàn)代手段，運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，活化其作用。 設(shè)備的基礎(chǔ)資料包括：1、設(shè)備的原始檔案設(shè)備的原始檔案包括：基本技術(shù)參數(shù)和設(shè)備價(jià)格；質(zhì)量合格證書；使用安裝說明書；驗(yàn)收資料；安裝調(diào)試及驗(yàn)收記錄；出廠、安裝、使用的日期。2、設(shè)備卡片及設(shè)備臺帳設(shè)備卡片將所有設(shè)備按系統(tǒng)或部門、場所編號。按編號將設(shè)備卡片匯集進(jìn)行統(tǒng)一登記，形成一本企業(yè)的設(shè)備臺帳，從而反映全部設(shè)備的基本情況，給設(shè)備管理工作提供方便。3、設(shè)備技術(shù)登記簿在登記簿上記錄設(shè)備從開始使用到報(bào)廢的全過程。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造、購置、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、更新及報(bào)廢，都要進(jìn)行比較詳細(xì)的記

10、載。每臺設(shè)備建立一本設(shè)備技術(shù)登記簿，做到設(shè)備技術(shù)登記及時(shí)準(zhǔn)確齊全，反映該臺設(shè)備的真實(shí)情況，用于指導(dǎo)實(shí)際工作。4、設(shè)備系統(tǒng)資料大樓的物業(yè)設(shè)備都是組成系統(tǒng)才發(fā)揮作用的。例如中央空調(diào)系統(tǒng)由冷水機(jī)組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)備組成，任何一種設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，系統(tǒng)都不能正常制冷。因此，除了設(shè)備單機(jī)資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)的資料包括：竣工圖：在設(shè)備安裝、改進(jìn)施工時(shí)原則上應(yīng)該按施工圖施工，但在實(shí)際施工時(shí)往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的地方在施工圖上隨時(shí)標(biāo)注或記錄下來，等施工結(jié)束，把施工中變動的地方全部用圖重新

11、表示出來，符合實(shí)際情況，繪制竣工圖。交資料室及管理設(shè)備部門保管。系統(tǒng)圖：竣工圖是整個(gè)物業(yè)或整個(gè)層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯(cuò)，非常復(fù)雜，不熟悉的人員一時(shí)也很難查閱清楚，而系統(tǒng)圖就是把各系統(tǒng)分割成若干子系統(tǒng)（也稱分系統(tǒng)），子系統(tǒng)中可以用文字對系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)原理、運(yùn)作過程及一些重要部件的具體位置等作比較詳細(xì)的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂，使人一目了然，可以很快解決問題。并且把系統(tǒng)圖繪制成大圖，可以掛在工程部墻上強(qiáng)化員工的培訓(xùn)教育意識。（五）做好供電安全保障工作上步大廈通過對變配電設(shè)備供電安全隱患進(jìn)行檢查、整改，使變配電設(shè)備達(dá)到完好性，保障設(shè)備“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”地運(yùn)行。1

12、、委托供電局對高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器進(jìn)行性能檢測，各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)才能投入運(yùn)行。2、采用樹脂絕緣支架更換原來供電母排、開關(guān)的固定鐵支架，解決了因配電柜絕緣降低供電母排短路的問題；檢測電力電容器，更換性能不符合要求的電容器，使供電功率因素達(dá)到0.9以上。3、發(fā)電機(jī)如因市政電停電自動啟動投入供電的控制系統(tǒng)進(jìn)行備份并完善；對大廈的金融系統(tǒng)設(shè)備配備UPS （不間斷）電源的供電保障。4、加強(qiáng)用電高峰期變配電設(shè)備運(yùn)行巡視力度，要求巡視人員通過一看：各項(xiàng)儀表指示參數(shù)值是否正常等；二嗅：設(shè)備有無焦味異味等；三摸：設(shè)備溫升是否正常等；四聽：設(shè)備運(yùn)行聲響是否處于正常等；五想：從有關(guān)指示儀表和看、嗅、聽、摸等方

13、式得到變配電設(shè)備運(yùn)行的數(shù)據(jù)和材料進(jìn)行綜合分析，找出故障原因及時(shí)排除，保障設(shè)備的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。（六）做好設(shè)備運(yùn)行節(jié)能管理上步大廈通過減少能量消耗、更新設(shè)備、有計(jì)劃的維修保養(yǎng)及運(yùn)行管理等措施，達(dá)到了節(jié)能降耗的目的：1、減少能量消耗，如控制室內(nèi)溫度、人走燈滅機(jī)器停（樓梯通道、餐廳扶梯安裝人體感應(yīng)控制）等措施；2、考慮資金投入情況，更新能耗設(shè)備，改換為高效節(jié)能型設(shè)備；3、在2004年夏季中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行中，系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)備維修保養(yǎng)工作及時(shí)到位，采取經(jīng)濟(jì)節(jié)能運(yùn)行管理措施：水溫調(diào)節(jié)：季節(jié)性調(diào)節(jié)2、3冷卻塔的冷卻水溫度，控制風(fēng)扇電機(jī)兩臺冷卻塔并聯(lián)與單獨(dú)運(yùn)行調(diào)節(jié)。流量調(diào)節(jié)：依據(jù)月度天氣溫濕度的特點(diǎn)，不斷調(diào)節(jié)運(yùn)行機(jī)

14、組的冷卻水、冷凍水進(jìn)出水閥門，以達(dá)到5的最佳工況溫差。主機(jī)系統(tǒng)設(shè)置：三臺麥克維爾冷水主機(jī)冷凍水出水溫度設(shè)定值原是6.9，現(xiàn)將其調(diào)為7.2，每臺主機(jī)將節(jié)約用電3.33。調(diào)節(jié)開關(guān)機(jī)時(shí)間：根據(jù)人的生理和心理特點(diǎn)，滿足寫字樓舒適性空調(diào)的需求，為用戶提供溫度為24-28，濕度為40-65的舒適環(huán)境，全天跟進(jìn)主機(jī)的開關(guān)機(jī)時(shí)間控制。節(jié)約用水：3臺冷卻塔每月清洗一次，隨時(shí)巡查冷卻塔杜絕“跑水、冒水、滴水、漏水”使耗水量減至最低?？梢哉f在合理運(yùn)行和節(jié)能降耗下，通過中央空調(diào)系統(tǒng)能耗統(tǒng)計(jì) 2004 年全年用電 量為 924,134kw.h 與上年度 2003 年全年用電量為 1,128,881kw.h 相比，全年節(jié)

15、 約電能 204,747 度，按供電局每度 1.1366 元計(jì)算，全年節(jié)約電費(fèi) 232,715.44 元。 （七）加強(qiáng)培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合 加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)、 教育。 使專職設(shè)備管理人員成為具有一定專業(yè)知識及管理業(yè) 務(wù)水平的人才。 但是單純依靠少數(shù)專職設(shè)備管理人員來管好企業(yè)的所有設(shè)備是不 可能的， 還應(yīng)該發(fā)動企業(yè)全體員工自覺執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，共同用好管好所管轄 區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)備。 對操作使用設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育，要求操作使用人員 懂設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點(diǎn)、維護(hù)方法、故障的排除及報(bào) 告等基本知識，教育大家正確使用設(shè)備、愛護(hù)設(shè)備。最后應(yīng)該做到操作人員會檢